Síntesis doctrinarias sobre Obligaciones Reales y el problema de su

DOCI‘RINARIA
SINTESIS
Y EL
PROBLEMA
DE
SOBRE
SU
OBLIGACIONES
EXISTENCIA
EN
REALES
NUBTRA
LEGISLACION
Pon
DANIEL
El presente
trabajo no
complejo problema de
plantear un panirama del
al
fin de facilitar
su
de Derecho
Civil.
estudio
J. DIVINst
pretende aportar
OSCAR
Y
una
G.
Fonoaan
contribución
original
las obligaciones “propter rem”, sino sólo
a
estado
de la doctrina
respecto del tema,
curso
del segundo y cuarto
por los alumnos
DCWdehsobligacionesrmleson”.
Un esquema
tradicional
divide los derechos
patrimoniales en reales
creditorios.
Ese dualismo, intensamente
combatido
por teorías
que
entre
las distinciones
intentaron
existentes
ambos, tiende a imnegar
moderno.
con
renovada
ponerse
pujanm en el Derecho
y
una
serie de auFrente
a estas
dos categorías bien determinadas,
“obligaciones reales", que forpretenden colocar a las llamadas
caracteres
no
marían una
tercera
categoría en 1a que se enoontrarían
de las anteriores.
sólo accidentales
de una
sino los más esenciales
y otra
tores
“son
las define BUSSO, obligaciones reales
cosa
en
cuanto
al propietario o poseedor de una
del
la cesación de tales vínculos para ser liberado
de convención alse
sin necesidad
transmite
particular. La obligación
por parte del sucesor
a la cosa
a los sucecomo
una
carga real y grava en tal carácter
al enajenante.
adquirentes al propio tiempo que desvincula
Como
aquéllas
acertadamente
que
incumben
tal, por lo que basta
débito”.
guna
sigue
sivos
o
Esta
una
obligación
asunción
la doctrina
más
las siguientes caracteristicas:
autorizada,
estas
obligaciones presentarían
'
71
a)
b)
en
común
un
obligado
en
l)
las
con
dencia:auditorios:
sujeto pasivo individual
l)
2)
común
y
no
'
universal,
in faciendo.
los derechas
con
reales:
la existencia
en
primer plano de una" cosa, en razón de la
cual el sujeto está obligado, por cuyo motivo
el abandono,
la enajenación o la pérdida no culpable de la cosa
lo liberan
de su obligación.
si es además característico
el
a las obligaciones reales
a todo
el patrimonio del actual
responsabilidad se extienda
proo poseedor
de la cosa, o el que se limite en todos los casos
a
La primera Opiniónes sustentada
misma.
por BUSSO, ALSINIA
etc.,; la segunda por AIBR‘Y
DEMOLOMBE,
y RAU,
RIPERT
y BOULANGER,
Código Civil un sólido
y tendría en nuestro
apoyo en lo preceptuado por la segunda parte del art. 3266.
que
Se
la
discute
pietario
la
cosa
ATIENZA,
anesfiónacu-cadesnadmkiónenmmrecho.
Caracterizadas
bulatorias")
vamos
ya
a
las obligaciones
el examen
abordar
ha sido o no
esa
particular categoría
gentina.
reales
de
(también llamadas
la
discusión
a
la
incorporada
acerca
“amde si
legislación ar-
Dentro
del Cód. Civil, el art. 497 y su nota es el eje del problema.
Este
artículo
dice:
“A todo
derecho
oblipersonal corresponde una
a
No hay obligación que corresponda
derechos
reala nota, Vélez se refiere en primu lugar
les”. En la primera partede
la doctrina
francesa
dice)
(y no al “Código” francés como
por error
en
divide
las obligaciones, al igual que los derechos,
personales
“Put supra”. En la
a éstas
lo hemos
hecho
como
reales, caracterizando
se
segunda parte de dicha nota, el codificador
ocupa
de la supuesta
“obligación”del tercer poseedor de un inmueble hipotecado de pagar
la deuda garantizada con esa hipoteca o en su defecto hacer entrega del
inmueble, el que según dichos doctrinarios (Zachariae, 'Aubry y Ran,
Toullier), sería un caso típico de obligación real._ Vélez critica esta
posición, haciendo notar que en ese caso sólo se aplican las
l’os derechos
real“ que permiten perseguir la cosa
en pader de_ los ad-
gación personal.
a
que
'
'
quirentes' sucesivos.
De 'lo
nantemente
72
ha acogido termique el codificador
surge
que antecede
la doctrina
que separa, sin admitir categorías intermedias,'los
la existencia
tanto
la doctrina
Opuesta
siendo
tales
rastros
los que dan pie a
de obligaciones de ese tipo en el Código,
el argumento
de esos
artículos
derivado
de un sistema
que el legislador ha repuq
personales de los reales, rechazando
por
obligaciones “pr0pter rem”. No obstante,
derechos
de las
en
el articulado,
dejó rastros
los que sostienen
la existencia
si bien LAFAILLE
dice que
no
al reconocimiento
conduce
diado en forma
positiva.
contradicción
en
el art.
más evidente
con
'el rotundo
49'7, la
en
al Libro
el Título
Preliminar
en
derechos
general”), que dice: “Las
una
cosa,
que ha transmitido
respecto
universal
y al sucesor
particular;
pero el sucesor
particular no está obligado con su persona o bienes por
la
las obligaciones de su autor
lo representa
sino con
por las cuales
cosa
transmitida”.
Este
artículo
utilizan
evidentemente
y el 3268
una
termin010gía tomada de los jurisconsultos adictos al sistema de las oblien
gaciones “propter rem”. En la nota se cita a Zachariae
pasajes en
tesis favorable
dicho
autor
desenvuelve
su
a
las mismas
y donde,
que
a
nuestro
(confusión que se trasladó
además, confunde
Código) las
obligaciones que surgen “de la misma cosa” con las que surgen “del
mismo título”.
La
encontramos
(“De la transmisión
IV
obligaciones
de
la
misma
aparente
3266, ubicado
de
que comprenden
al
cosa,
pasan
los
al
sucesor
a confusión
Otro de los artículos
es
el 2416, en
que se prestan
a la posesión”, que
el Título “De los derechos
y obligaciones inherentes
a los
dice: “Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes
sino indebienes, y que no gravan a una o más personas determinadas
Vemos
así reaterminadamente
al poseedor de una
cosa
determinada”.
parecer,
luego de haber sido repudiado en la nota al art. 497, el conafirma
que este
cepto de la obligación real. LAFAIILE
que es incierto
artículo
las obligaciones reales, va
y los que lo siguen hagan renacer
de estos
el “Esbogo” de FREITAS
es
artículos
(igualque la fuente
del 497), y en el “Esboco” se enumeran
fuente
¡taxativamente
ATIENa la posesión. ALSINA
las obligaciones (deberes)
inherentes
ZA sostiene
en
cambio, que el 2416 no deja dudas sobre la existencia
de las obligaciones “propter rem” en nuestro
Derecho.
mente
Este último autor
encuentra
además en el capítulo “De las restricciones y límites al dominio” que el propietario de un inmueble, por el
sólo hecho
de serlo, tiene una
serie de deberes, que él llama
“obligaciones”
(cerramiento, deslinde, etc.) que pasan a todos los que llegan
a ser
titulares
del dominio.
autores
otros
Al respecto
Opinan que ésos
son
deberes
del “estatuto jun'dico del prOpietario”.En realidad
todo
depende del sentido, lato o estricto que se dé a la palabra obligación.
Ya el mismo FREITAS
decía que la clasificación de las obligaciones en
la palabra “oblitomar
si no se debiese
personales y reales sería exacta
gación” en el sentido riguroso de los romanos.
73
en
con
principio estas hipótesis, algunos sostienen
la única obligación “propter tem” típica consagrada en
sería la del art. 1498, en cuanto
obliga al nuevo
adquiinmueble
a respetar
arrendado
los derechos
del locatario.
adalid de la tesis que sostiene
la existencia
de estas
una
obligaciones en el Código, dice que esa no sería de ninguna manera
obligación “propter rem", pues si lo fuera, el nuevo
adquirente podría
de su obligación por el abandono;
reconocerle
esa
liberarse
facultad
——afirma— sería exorbitante.
Descartadas
BUSSO,
que
Código
nuestro
de
rente
ALSINA
un
ATIENZA,
se
del art.
17
interrogante de la doctrina
plantea alrededor
ley 13.512, de Propiedad Horizontal, que dice: “La obligación
los propietarios de contribuir
al pago
de las expensas
y
total
del edificio, sigue siempre al dominio
de sus
o departamentos
en
3266 del
la extensión del artículo
de su adquisición”.
Cód. Civil, aún con respecto a las devengadas antes
¿No sería esta una obligación “propter rem”? Sí sería en primu lugar
por el hecho de "seguir al dominio” de los respectivos pisos o departala ley hace responder al nuevo
mentos,
propietario
y también en cuanto
su
en
la medida
del art. 3266, o sea, limitando
RSponsabilidad a la
cosa
(para la posición, generalmente aceptada que sostiene que esa es
L0 ES, ya que el
de la obligación real); pero N0
una
característica
la renuncia
al uso
8 “in fine” de la ley, prohibe expresamente
art.
y
o el
comunes
goce de _os bienes o servicios
abandono del piso o deparen
las expensas,
tamento
liberarse
de contribuir
negando así lo
para
de las obligaciones reales.
Asimismo,
que es sin discusión característica
dice LAQUIS, de la ley no surge la desobligación del enajenante,
como
de la deuda.
no
haya sido exonerado
que sigue ligado mientras
Otro
de
que
la
tienen
primas de seguro
respectivos pisos
III) Conclusión.
En principio no es posible hacer
la división de las obligaciones en
personales y reales en nuestra
ley. No hay obligaciones personales y
Las obligaciones reales no son
una
obligaciones reales.
categoría, sino
obligaciones que por motivos de interés social (que
que hay ciertas
en
el caso
de la obligación por el pago del impuesto
evidentes
aparecen
de
contribución
pueden ir como
sucede, la ley
74
inmobiliaria
que
“cabalgando” sobre
lo dice
expresamente.
asume
la
esas
cosa.
características)
En
los
casos
en
u
que
otros,
esto