DIAGNÓSTICO DEL PROCESO DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA INVERSIÓN Las opiniones expresadas en esta publicación son de los autores y no reflejan necesariamente los puntos de vista del Ministerio de Economía y Finanzas y del Consejo Nacional de la Competitividad. El documento puede ser descargado en su disco duro o impreso únicamente para su uso personal o con fines académicos, a condición de que incluyan en cada ejemplar la presente nota relativa a los derechos de autor o cualquier otra nota relativa a los derechos de propiedad intelectual. DIAGNÓSTICO DEL PROCESO DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA INVERSIÓN El siguiente informe tiene como finalidad realizar un análisis de todos los procedimientos de saneamiento físico legal de las propiedades para la inversión, ya sea tendiendo como inversionistas a privados o al mismo Estado. Realizaremos un repaso por todas las etapas que estos procedimientos implican, como por las diferentes entidades que participan, por medio de sus procedimientos establecidos, los cuales son elementales para que se lleve a cabo tal saneamiento. Analizaremos los procedimientos de expropiación de un inmueble en beneficio del Estado; la afectación en uso de un predio del Estado a favor de una entidad pública; el otorgamiento de la propiedad a favor de una entidad pública de un predio del Estado. Así como la venta directa de un predio del Estado a favor de un privado; venta por subasta pública de un predio del Estado a favor de un privado; la venta de un inmueble entre privados. {351629.DOC:1} En cada uno de estos casos se consigna información sobre tiempos reales en casos que se llevaron a cabo en algún momento, para luego comprar con los plazos que se indican tanto en los TUPA´s o normas legales que regulen tales procedimientos. Posteriormente, analizaremos las principales dificultades que enfrentan los inversionistas en los casos señalados anteriormente. Finalmente, identificaremos las principales entidades públicas o privadas que intervienen en el proceso de saneamiento físico legal, así como sus funciones y costos asociados. {351629.DOC:1} {351629.DOC:1} Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio privado 1. Descripción del procedimiento.En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algún predio de propiedad de un privado, este deberá proceder a la expropiación del bien1. La expropiación debería ser una alternativa excepcional de adquisición de bienes por parte del Estado, en donde este puede imponer la transferencia al propietario privado aunque este no desee realizarla. 1 También sería posible que el Estado realice un trato directo con el propietario, sin embargo, esta alternativa no cuenta con un marco legal ni procedimientos que le hagan aplicable. {351629.DOC:1} En realidad, sólo procede expropiar un bien por causa de seguridad nacional o necesidad pública declarada por Ley y, previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Promulgación de la Ley de Expropiación La Ley de Expropiaciones establece que para la ejecución de una expropiación es necesario contar con una Ley que autorice la expropiación. En el caso del Poder Ejecutivo, la aprobación de la Ley autoritativa se solicitará a través de una Resolución Suprema (Norma Autoritativa de la expropiación) que debe contar con el voto aprobatorio del Consejo de Ministros2. Posteriormente, el Congreso de la República debería aprobar la Ley que autorice la expropiación en un plazo no mayor a sesenta (60) días desde la aprobación de la Norma Autoritativa (para el caso de que la expropiación sea promovida por el Poder Ejecutivo, esta sería una 2 En el caso de los Gobiernos Regionales, la norma autoritativa, emitida por la entidad que participara dentro del proceso como sujeto activo, correspondiente de acuerdo a la legislación de la materia sería una Ordenanza Regional. En el caso de los Gobiernos Locales, sería necesario contar con un Acuerdo de Concejo Municipal. {351629.DOC:1} Resolución Suprema, según lo establece la Ley General de Expropiación vigente) que solicite por necesidad pública la expropiación del bien determinado. Excepcionalmente, en el caso de expropiaciones para obras de gran envergadura, la Ley que autorice la expropiación, autorizará al sujeto activo para que realice la ejecución de la expropiación del bien, de tal modo que en un plazo no mayor a 2 años, contados desde la promulgación de dicha ley por el Congreso de la República, se hayan iniciado todos los procesos de expropiación necesarios, en otras palabras para que se realicen el trato directo, los procesos arbitrales que se puedan plantear, valorización y pago de las compensación, entre otros3. Una vez promulgada la Ley de expropiación, se inicia la etapa del trato directo entre el sujeto pasivo (el propietario privado del bien) y el sujeto activo (una entidad del Estado que desee apropiarse del bien privado). Etapa de Trato Directo 3 Dentro del plazo de 2 años debe comprender el trato directo con el propietario, en caso de no aceptar lo ofrecido el proceso arbitral o judicial para determinar la indemnización. {351629.DOC:1} Como se puede apreciar de los flujogramas presentados, los procedimientos de expropiación tomarían en la actualidad: i) 1 año 4 meses y 15 días, cuando no se presenta ninguna oposición por parte del propietario afectado, ii) Más de 2 años, cuando se presenta alguna disconformidad con el proceso, dependiendo de la vía jurisdiccional por la cual las partes hayan acordado solucionar la controversia. Cabe señalar que para el caso excepcional de obras de gran envergadura, la Ley de Expropiaciones establece un plazo máximo para realizar todos los procedimientos, incluido el trato directo, de 2 años. Si la expropiación se realiza fuera de este plazo, el sujeto pasivo puede exigir un monto adicional al justiprecio por el tiempo transcurrido en exceso. Además, el sujeto pasivo podrá exigir el pago de un monto equivalente al 10% del valor comercial del inmueble. 2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.A continuación presentamos dos procedimientos de expropiación que se llevaron a cabo entre los años 2000 hasta el 2010 para la construcción de las obras de ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez. {351629.DOC:1} Como se puede apreciar, los plazos que estipula la ley y la administración no se ajustan en la realidad en el caso revisado, del análisis de lo sucedido en el primer caso se desprende que, por motivos circunstanciales de índole política 4, se prolonga el normal avance del procedimiento que debe seguir la expropiación. El segundo caso presentado, también está relacionado con las obras de ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez. Como se puede apreciar, en ambos casos, coinciden las siguientes situaciones que alargan el procedimiento: El motivo de que el procedimiento llegará a la etapa arbitral fue la no aceptación del precio que el MTC ofrecía a los sujetos pasivos. Se aprecia problemas de criterio para determinar el valor de los bienes a expropiarse5. El afectado se vio obligado a solicitar al tribunal Arbitral la ejecución del laudo, debido a que la Entidad demostró un ánimo de no cumplir con lo decidido por el tribunal arbitral. 4 Los proyectos del Estado se detienen al cambiar de mando el Gobierno Central, restándole importancia a ciertos proyectos, etc. 5 Por ejemplo al dar igual tratamiento a terrenos eriazos dentro y fuera del casco urbano. {351629.DOC:1} 3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algún predio de propiedad de un privado, hemos identificado las siguientes dificultades: No se encuentra regulado un mecanismo de adquisición de predios por parte del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Debe entenderse que la expropiación debería ser un procedimiento excepcional en los casos que la adquisición deba hacerse de forma compulsiva y siempre que se cumplan las condiciones que la constitución establece. En todos los otros casos, las entidades estatales deberían contar con un mecanismo ágil y efectivo para la adquisición de predios de manera directa. El monto de la indemnización no es atractivo para los privados, quienes fuerzan un proceso judicial o arbitral para discutir el justiprecio. Parte del problema con las tasaciones que se realizan para determinar el monto indemnizatorio se debe al cuestionamiento de los usos permitidos en la zona. por ejemplo, el no reconocimiento del carácter urbano de un predio genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que corresponde pagar, por ello, deberían establecerse criterios adecuados para el reconocimiento de los usos y potencialidades del predio. Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros Públicos. Tratándose de procesos relacionados con obras públicas estatales, se podría regular un proceso especial más expeditivo. Además, no existe un procedimiento especial para el caso de proyectos que requieren realizar múltiples actos de inscripción, como puede ser el caso de una carretera.. {351629.DOC:1} 4. Entidades que intervienen en el proceso.En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las actividades a su cargo. ENTIDAD ENTIDAD QUE REQUIERE EL PREDIO ACTIVIDADES Identificación y estudio de títulos del bien o identificarán los predios, o decidirán el fin de los mismos, o identificaran a los afectados por la expropiación o tasación Solicitud de expropiación al Consejo de Ministros Ejecuta proceso expropiatorio Consejo de Ministros Aprueba solicitud al congreso Congreso de la República Aprueba Ley autorizativa RRPP Inscripción de modificaciones al predio Inscripción de la transferencia por expropiación {351629.DOC:1} Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio del Estado 1. Descripción del procedimiento.Cuando una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o una obra pública en un predio del Estado, es necesario que el ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales, la SBN, otorgue la titularidad a esta entidad o en su defecto que se afecte en uso el bien de interés. El procedimiento de afectación en uso se encuentra regulado en el Reglamento de la Ley N° 29151, en el cual señala que por la afectación en uso sólo se otorga el derecho de usar a título gratuito un predio a una entidad para que lo destine al uso o servicio público y excepcionalmente para fines de interés y desarrollo social. Las condiciones específicas de la afectación en uso serán establecidas en la Resolución que la aprueba (en adelante, denominada Resolución aprobatoria) o en sus anexos, las cuales será aprobada por la SBN, de ser el caso. {351629.DOC:1} La afectación en uso es a plazo determinado o indeterminado, de acuerdo a la naturaleza del proyecto para el uso o servicio público, debiendo establecerse el mismo en la Resolución aprobatoria bajo sanción de nulidad. La entidad que aprueba el acto podrá modificar el plazo de acuerdo con la naturaleza del uso o servicio público, para lo cual emitirá la respectiva Resolución debidamente sustentada. Son obligaciones de la entidad afectataria las siguientes: Cumplir con la finalidad de la afectación en uso. Conservar diligentemente el bien afectado, debiendo asumir los gastos de conservación, mantenimiento y tributarios del bien afectado. Devolver el bien con todas sus partes integrantes y accesorias, sin más desgaste que el de su uso ordinario, al culminar la afectación en uso por cualquier causal. Efectuar la declaratoria de la fábrica de las obras que haya ejecutado sobre el bien afectado, estando autorizada para suscribir los documentos públicos o privados que fueran necesarios para el efecto. Las demás que se establezcan por norma expresa. Cabe señalar que por la afectación de uso una entidad del Estado, la cual es titular de un predio otorga, mediante Resolución expedida por su organismo máximo de dirección, la autorización de la afectación de uso de ese predio a nombre de la Entidad afectataria para que pueda desarrollar el proyecto que desee. Esta acción debe ser comunicada a la SBN quien será quien emita la Resolución correspondiente para que se inscriba ante la SUNARP la carga que tiene ese predio respecto a la Entidad afectataria y se puede ejecutar el Proyecto. {351629.DOC:1} Afectación en uso El procedimiento de la afectación en uso lleva aproximadamente 2 meses, los cuales se distribuyen en el primer mes en la elaboración de la Resolución que autoriza la afectación por parte del titular del bien y el segundo mes es para la emisión de la Resolución de la SBN por la cual la carga generada se inscriba a nombre de la Entidad afectataria y se inscriba ante la SUNARP. La segunda modalidad para que una Entidad del Estado pueda ejecutar un Proyecto de inversión en un predio de titularidad del Estado es a través de otorgar la propiedad del bien a esa Entidad, para que como propietario inicie los procedimientos correspondientes ante el SNIP y su proyecto sea aprobado y se ejecute. En este procedimiento se llevará a cabo un saneamiento físico legal del predio, para descartar la existencia de cargas o gravámenes, la existencia de alguna disputa {351629.DOC:1} judicial o en todo caso a la inscripción a favor del Estado del predio de interés. Esto llevará aproximadamente 4 meses. El siguiente paso, una vez saneado el predio o inscrito a favor del Estado, será la SBN quien emita una Resolución otorgando la propiedad a la Entidad que desea ejecutar el proyecto, esta fase dura máximo 1 mes. Otorgar la propiedad del bien Por lo tanto el procedimiento de otorgamiento de la propiedad de un predio del Estado a favor de una Entidad de la misma toma 5 meses. {351629.DOC:1} 2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.A continuación analizaremos el procedimiento de la afectación de uso con un caso que ocurrió en la realidad, en el cual una entidad solicita a la SBN quien solicita a esta entidad, como ente rector del Sistema Nacional de Bienes un inmueble ubicado en la ciudad de Ica para convertirla en su sede administrativa. Se puede denotar que en este caso lo que retraso el procedimiento son los estudios preliminares que realiza la SBN para abrir el expediente de afectación en uso de un predio de propiedad del Estado, dentro de estos estudios tenemos los usos compatibles que tiene el inmueble según el gobierno local; determinar si existe algún proyecto a desarrollarse por alguna otra entidad en el inmueble, para lo cual solicita información a varias entidades del poder ejecutivo y entidades constitucionales autónomas para saber si no existe tal condición. 3. Principales dificultades que enfrentan las entidades estatales.- {351629.DOC:1} En el caso que una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o una obra pública en un predio del Estado, hemos identificado las siguientes dificultades: No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese sentido, las entidades públicas no toman conocimiento sobre los predios estatales disponibles y sobre sus características. Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho solicitado. Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área de catastro prolonga el procedimiento. {351629.DOC:1} 4. Entidades que intervienen en el proceso.En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las actividades a su cargo. ENTIDAD ENTIDAD QUE REQUIERE EL PREDIO ACTIVIDADES Identificación y estudio de títulos del bien o identificarán los predios, o decidirán el fin de los mismos, o identificaran a los afectados por la expropiación o tasación Solicitud de expropiación al Consejo de Ministros SBN Ejecuta proceso expropiatorio Identificación y estudio de títulos del bien Desafectación (de ser necesaria) Inmatriculación (de ser necesaria) Modificaciones al predio (subdivisiones, acumulaciones) Resolución otorgando la cesión en uso RRPP Inmatriculación (de ser necesaria) Inscripción de desafectación (de ser necesaria) Inscripción de modificaciones al predio {351629.DOC:1} Inscripción de la cesión en uso Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del Estado para desarrollar un proyecto de inversión 1. Descripción del procedimiento.Se trata del caso que un inversionista privado requiera contar con un predio estatal para el desarrollo de un proyecto. El Estado es titular de bienes muebles e inmuebles, los cuales se distinguen entre bienes de dominio privado y de dominio público6. El Reglamento clasifica los bienes de titularidad estatal en (i) bienes de dominio privado, y (ii) bienes de dominio público. 6 Así lo define la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales. {351629.DOC:1} Los primeros están constituidos por aquellos bienes que siendo de propiedad del Estado o de alguna entidad, no están destinados al uso público ni afectados a algún servicio público, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el derecho de propiedad con todos sus atributos. De otro lado, son bienes de dominio público: (a) Aquellos bienes estatales, destinados al uso público como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías férreas, caminos y otros, cuya administración, conservación y mantenimiento corresponde a una entidad; (b) aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier servicio público como los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidad estatal, o cuya concesión compete al Estado tienen el carácter de inalienables e imprescriptibles. Cuando un inversionista privado desea realizar actividades de inversión y necesite adquirir algún derecho sobre un predio de titularidad del Estado. El interesado puede solicitar al ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales (SBN) los siguientes actos de disposición sobre los bienes estatales7: Permuta: Transferencia reciproca de bienes. Superficie: Que otorga al beneficiario al derecho a construir sobre o debajo del predio estatal una edificación de su propiedad. Una vez cumplido el plazo del derecho de superficie8, el Estado adquiere la titularidad de lo edificado. Usufructo: Se otorga el derecho de uso y disfrute a favor de un inversionista privado, en el caso de Personas jurídicas el plazo máximo será de 30 años. El derecho de usufructo se otorga como consecuencia de una convocatoria pública o, excepcionalmente, de manera directa, siendo necesario que se cumplan ciertos requerimientos. 7 Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General de Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado mediante el Decreto Supremo N° 007-2008-VIVIENDA. 8 Que puede ser hasta por 99 años. {351629.DOC:1} Arrendamiento: Se otorga el derecho de uso a favor de un inversionista privado, el plazo máximo será de 10 años. Se celebra con privados o entidades del Estado por convocatoria pública y de manera excepcional, de manera directa siguiendo ciertos requerimientos. Afectación en uso: Se otorga el derecho de uso a favor de un inversionista privado, en el caso de Personas jurídicas el plazo máximo será de 30 años. Se utiliza únicamente con entidades que destinen al uso o servicios públicos los bienes solicitados. Cesión en uso: Celebrado solo con privados para ejecución de proyectos de interés sectorial, nacional o de desarrollo social. Comodato: Es de carácter temporal y se celebra con entidades del Estado y excepcionalmente, cumpliendo ciertos requerimientos, con privados. Compraventa: se celebra con privados interesados en adquirir predios de titularidad del Estado para lo cual estos deben encontrarse inmatriculados, es importante señalar que solo se podrán vender los predios de dominio privado estatal. En el caso que se desee adquirir un predio que tenga la naturaleza de dominio público estatal, este deberá ser en primer lugar desafectado. Proceso de Desafectación {351629.DOC:1} La SBN, en su calidad de ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales, es la encargada de llevar a cabo el procedimiento por el cual se efectúe la compraventa del predio del Estado a favor de un privado. Según el Reglamento de la Ley N° 29151, los bienes de dominio privado estatal pueden ser objeto de compra venta solo bajo 2 modalidades: la subasta pública y excepcionalmente por compra venta directa9. La compraventa por subasta pública será aprobada por Resolución del Titular del Pliego sustentada en el respectivo informe técnico – legal, previa opinión técnica de la SBN. La subasta pública será ejecutada por la SBN para lo cual las entidades remitirán la documentación que determine la SBN mediante Directiva. Excepcionalmente, la SBN podrá autorizar a que la subasta sea ejecutada por la entidad propietaria del bien. En el caso de los Gobiernos Regionales, estos podrán subastar sus bienes y aquellos de propiedad del Estado bajo su competencia. El primer paso para que se pueda efectuar la compraventa por subasta pública serán los denominados “actos preparatorios” entre los cuales se encuentra la identificación, el saneamiento físico – legal del predio y la formación del expediente para la subasta. Estos actos se describen a continuación: 9 Cabe señalar que si el predio no se encuentra a nombre de alguna entidad del Estado, será la SBN quien podrá asumir la titularidad de dominio de los mismos siempre y cuando sean del Estado, no hayan sido donados por particulares para fines específicos y se encuentran bajo su administración directa. Por lo tanto la Resolución de asunción de titularidad que expedida la SBN da mérito suficiente para la inscripción del predio a su nombre en los Registros de Predios a cargo de la SUNARP. {351629.DOC:1} Actos Preparatorios – Subasta Pública Estos actos preparatorios representan el mayor cuello de botella en este tipo de procedimientos, pues debido a la falta de infraestructura y medios técnicos y profesionales de la SBN, puede tomar desde 6 a 12 meses poder obtener el Informe Final, el cual será fundamental para emitir la Resolución que autorice la Subasta Pública. Luego de obtenido el Informe Final, la Sub Dirección de Desarrollo Inmobiliario de la SBN deberá elaborar el Informe Técnico – Legal (en adelante, denominado ITL), el cual deberá ser aprobado por la Dirección de Gestión del Patrimonio Estatal (en adelante, denominado DGPE) y será elevado a Secretaría General, a la Oficina de Asesoría Jurídica y recibirá la conformidad de la Alta Dirección de la SBN. A continuación, la Sub Dirección de Desarrollo Inmobiliario emitirá la Resolución que autoriza la venta y se publicará, para de este modo iniciar la Subasta. Este procedimiento toma alrededor de 2 meses hasta que se realiza la Subasta. {351629.DOC:1} Emisión de la Resolución que autoriza la venta por Subasta Pública En total, la compraventa por subasta pública tomaría aproximada entre 14 a 16 meses siempre y cuando no se presenten contingencias que hagan más difícil los procedimientos descritos anteriormente. La segunda modalidad de compraventa es la que venta directa. Esta modalidad solo se podrá efectuar cuando se cumpla con requisitos establecidos taxativamente por la norma. Por excepción, podrá procederse a la compraventa directa de bienes de dominio privado a favor de particulares, en cualquiera de los siguientes casos: Cuando colinde con el predio de propiedad del solicitante y cuyo único acceso directo sea a través de aquél. Con la finalidad de ejecutar un proyecto de interés nacional o regional, cuya viabilidad haya sido calificada y aprobada por el sector o la entidad competente, acorde con la normatividad y políticas de Estado. {351629.DOC:1} Con posesión consolidada, encontrándose el área delimitada en su totalidad, con obras civiles, que esté siendo destinado para fines habitacionales, comerciales, industriales, educativos, recreacionales u otros, en la mayor parte del predio, compatibles con la zonificación vigente; y, además se cuente con los documentos que acrediten indubitablemente que el solicitante viene ejerciendo su posesión desde antes del 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 29618, “Ley que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal”, siempre que no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras entidades. Cuya posesión no cumpla con las condiciones indicadas en el literal precedente, pero se ejercite efectivamente en el predio actividad posesoria, encontrándose el área delimitada en su totalidad por obra civil de carácter permanente, de tal forma que restrinja el acceso de manera efectiva de terceros distintos a quien ejerce su posesión y se cuente con los documentos que acrediten indubitablemente que el solicitante viene ejerciendo la protección, custodia y conservación del área para sí, con una antigüedad mayor a cinco (05) años cumplida al 25 de noviembre de 2010, siempre que no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras entidades. El procedimiento de compra venta directa presenta una primera etapa denominada “Actos Preparatorios” que se describen a continuación: {351629.DOC:1} Actos Preparatorios – Venta Directa Estos Actos Preparatorios pueden tomar hasta 14 meses, debido a que la SBN carece de los recursos necesarios para realizar los estudios pertinentes para identificar y llevar a cabo el saneamiento físico – legal del predio de interés. Una vez obtenido el ITL y el Proyecto de Resolución de venta, se realizará la emisión de la Resolución de venta, de acuerdo al siguiente procedimiento: {351629.DOC:1} Emisión de la Resolución que autoriza la Venta Directa El procedimiento descrito anteriormente tiene una duración de hasta 3 meses. Luego de la emisión de la Resolución que autoriza la Venta Directa, se procederá con la cancelación del precio del bien y la entrega del mismo, estos plazos solo dependen del administrado, extendiéndose máximo hasta 1 mes para poder inscribir la propiedad a su nombre. Por lo tanto el procedimiento total de la Compra venta por venta directa tomaría aproximadamente 18 a 20 meses, debido a que se deben comprobar varios supuestos para que pueda proceder la compraventa directa por esta modalidad, debemos recordar que la falta de medios e infraestructura técnica son las principales dificultades en estas etapas previas a la emisión de la Resolución que autoriza la venta directa. En conclusión, ambos procesos pasan por etapas muy largas y desgastantes que pueden desincentivar la inversión, debido a que la falta de dinamismo en los actos preparatorios en ambas modalidades exigen gran cantidad de desplazamiento para la SBN, la cual no tiene un brazo técnico, lo suficientemente equipado y entrenado para poder realizar las investigaciones preliminares. Siendo, entonces este el {351629.DOC:1} principal problema sumado a la carga de expedientes que se tienen en trámite y la falta de profesionales que complementen la labor de la SBN dentro de estos procedimientos. 2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.Se analizaron varios casos de adquisición de predios del Estado a través de la modalidad de subasta pública y se obtuvo la computación de los siguientes plazos reales: Los principales frenos del proceso que se han podido detectar son la gran cantidad de trámites internos que se celebran en el interior de la SBN, la cual no puede darse abasto debido a que no cuenta con los medios apropiados para poder dar trámite a todas las solicitudes que se presentan. Otro freno detectado es el tiempo que le toma a la SBN poder concretar el acto público de la subasta misma, pues demoran hasta 4 meses para poder establecer una sede y realizar las respectivas publicaciones de la subasta, teniendo un freno motivado por la burocracia que se necesita para que el presupuesto para este fin sea otorgado. {351629.DOC:1} Con respecto a la modalidad de venta directa se puede apreciar los siguientes plazos: Esta modalidad toma alrededor de 24 meses y se ven los principales frenos en la gran cantidad de trámites internos que se llevan a cabo en la SBN. 3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.En el caso de inversionistas privados que requieren contar con un predio estatal para el desarrollo de proyectos, hemos identificado las siguientes dificultades: No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese sentido, los inversionistas no toman conocimiento sobre los predios estatales disponibles y sobre sus características. Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las {351629.DOC:1} solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho solicitado. Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área de catastro prolonga el procedimiento. Existe actualmente una decisión de la SBN de no priorizar la venta de activos estatales, en ese sentido, en el último año y medio no se ha realizado ni una sola subasta pública para la venta de bienes inmuebles. Los proyectos que involucran inversiones importantes no cuentan con mecanismos que le garanticen el acceso a los predios estatales de forma directa. Al respecto, si bien se encuentra normada la posibilidad que dichos proyectos sean declarados de interés nacional o regional, no existe un procedimiento ágil y expeditivo para que se produzca dicha declaración. En el pasado los titulares de concesiones para la explotación de recursos naturales contaban con derechos especiales para la adquisición de predios estatales, este derecho ha venido siendo limitado y hasta eliminado en los últimos años. No se promueven los procedimientos alternativos a la compraventa de predios estatales como alternativa a la no voluntad de transferir la propiedad de dichos bienes. Es necesario revisar dichos procedimientos y ajustarlos a las necesidades de los inversionistas. {351629.DOC:1} 4. Entidades que intervienen en el proceso.En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las actividades a su cargo. ENTIDAD SBN/ENTIDAD TITULAR DEL PREDIO ACTIVIDADES Identificación y estudio de títulos del bien Desafectación (de ser necesaria) Inmatriculación (de ser necesaria) Tasación del predio Modificaciones al predio (subdivisiones, acumulaciones) Resolución autorizando la Subasta Pública RRPP Suscripción del Contrato Inmatriculación (de ser necesaria) Inscripción de desafectación (de ser necesaria) Inscripción de modificaciones al predio {351629.DOC:1} Inscripción de la transferencia Procedimiento de adquisición de un predio privado por parte de otro privado 1. Descripción del procedimiento.En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que involucre la adquisición de un predio privado, deberá, en primer lugar, identificar el predio que cuente con las condiciones físicas y legales que cumplan con lo que su proyecto requiere. Al respecto, el inversionista se enfrenta a la falta de información consolidada respecto a las características de los predios (características físicas, titulares, usos permitidos, etc) Determinado el predio que se quiere adquirir, se debe tener en cuenta que para que la inversión no presente ningún riesgo es necesario corroborar que el vendedor del bien sea su legítimo propietario y que sobre el bien en cuestión no existan cargas ni gravámenes. Por ello, es necesario que se realice un estudio de títulos del bien. {351629.DOC:1} Para estos fines se revisará información emitida por SUNARP, entidades Municipales, y Gobiernos Regionales. El estudio de títulos busca determinar las características físicas y legales del bien (área, linderos, usos permitidos, etc), confirmar si el derecho de propiedad del futuro vendedor se encuentra debidamente acreditado (revisando el tracto sucesivo del bien), identificar la existencia de cargas y gravámenes, etc. Paralelamente, las partes negociaran las condiciones contractuales para la transferencia. Proceso de compraventa de predio privado Luego de culminado el estudio de títulos, y habiendo llegado a un acuerdo para la transferencia del bien, las partes negociaran los detalles del contrato de transferencia10, el cual posteriormente se elevará a escritura pública por un Notario. Una vez que la minuta sea elevada a escritura pública por un Notario, esta servirá para que se inicie la Fase Registral ante la SUNARP y se pueda realizar la transferencia de propiedad en los registros de propiedad inmueble correspondiente. 10 Para la elaboración del contrato las partes deberán contar con la asesoría de un abogado quien autorizará la minuta que se origine. Normalmente se celebran contratos de compraventa. {351629.DOC:1} Fase Registral en el proceso de compraventa Para la inscripción de la transferencia de propiedad en la partida registral del inmueble existe un procedimiento establecido en el Reglamento de Inscripción de Propiedad Inmueble el cual establece un plazo máximo de 30 días. Este procedimiento se inicia con la presentación de los documentos que sustenten la propiedad del bien a transferir, entre los que se encuentra la escritura pública de compraventa y demás documentos que acrediten la transferencia del bien y la constancia de no adeudo de impuestos y arbitrios municipales. Estos documentos serán revisados por el registrador público quien verificará que no existan impedimentos para que la transferencia se realice, así como que no se violen derechos de terceros los cuales no tengan nada que ver con la transacción celebrada. Si el registrador identifica algún problema, emitirá las observaciones correspondientes, las que deberán ser subsanadas por los interesados. Una vez absueltas las observaciones, el registrador liquidará los derechos registrales, los cuales se deberán cancelar para que se realice la inscripción de la transferencia. {351629.DOC:1} 2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.Luego de realizar un análisis de varias cosas de este tipo de adquisiciones, presentamos, a continuación, un balance del tiempo que toma la compraventa de predios entre privados. El siguiente cuadro muestra el promedio del tiempo que toma todo este proceso: Se aprecia que los periodos que toman más tiempo en estos casos, son: (i) la obtención de la información propia del bien tanto ante SUNARP como ante el Gobierno Local o Provincial, si bien estos se ajustan a los plazo establecido en los TUPA, son realmente necesarios para tomar la decisión de compra. Por otro lado, (ii) la negociación representa por la propia naturaleza de esta es un periodo que toma un tiempo regular, sin embargo esto es propio de la conciliación entre las partes. 3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que involucre la adquisición de un predio privado, hemos identificado las siguientes dificultades: {351629.DOC:1} No existe acceso fluido a la información catastral con la que cuentan diversas entidades del Estado. En ese sentido, los inversionistas tienen dificultades para conocer que predios se superponen con sus áreas de interés o cuales cumplen con las características que requieren. Esto tiene más relevancia cuando se trata de proyectos de inversión que involucran gran cantidad de predios y cuando la información sobre los mismos se encuentra en diversas entidades. Pongamos el caso de un gaseoducto o una línea de transmisión eléctrica de muchos kilómetros de extensión, en esos casos lo más probable es que la información requerida sobre los predios afectados y sus titulares se encuentre dispersa entre entidades como registros públicos, COFOPRI, gobiernos regionales, municipalidades, archivo de la nación, etc. Además, para tomar decisiones adecuadas los inversionistas deberán acceder a información sobre existencia de restos arqueológicos, áreas naturales protegidas, derechos de agua, concesiones para la extracción de recursos naturales, etc. Sin embargo, la información indicada no siempre es accesible para los usuarios. Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área de catastro prolonga el procedimiento. Además, no existe un procedimiento especial para el caso de proyectos que requieren realizar múltiples actos de inscripción, como puede ser el caso de un ducto o una línea de transmisión. Falta de apoyo de entidades encargadas de la formalización de la propiedad. En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en zonas donde los predios no se encuentran saneados, sin embargo, no existe regulado un procedimiento especial para el acompañamiento de estos proyectos. Otros problema vinculado al saneamiento físico-legal de los predios en que se desea realizar un proyecto de inversión esta relacionado con el hecho que la normatividad no prevé un mecanismo ni una entidad especializada para el saneamiento físico legal de predios extra urbanos que no tienen uso agrícola o pecuario, en tal sentido, si un inversionista adquiere uno o más predios rústicos para un fin no agropecuario, no podrá acceder al saneamiento físico {351629.DOC:1} legal masivo para el que hoy son competentes los gobiernos regionales11. Por otro lado, los diversos cambios en la competencia para el saneamiento físico-legal de predios urbanos y rurales han debilitado la institucionalidad pública en este tema y no permiten que se de un acompañamiento más efectivo para este tema. Existen problemas con los usos permitidos para el desarrollo de proyectos. Por ejemplo, en Lima escasean áreas en las que puedan realizarse actividades industriales de mediana y gran envergadura. También existen problemas para tramitar el cambio de zonificación y de uso para predios dado lo engorroso y largo de estos procedimientos. 4. Entidades que intervienen en el proceso.En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las actividades a su cargo. ENTIDAD MUNICIPALIDAD ACTIVIDADES Emisión de parámetros urbanísticos Emisión de constancia de no adeudo y copias de HR y PU RRPP Emisión de Certificados de Cargas y Gravámenes Publicidad de títulos archivados Inscripción de modificaciones al predio 11 Inscripción de la transferencia Y que anteriormente fue función del PETT y luego de COFOPRI. {351629.DOC:1}