volatilidad: ¿la norma a corto plazo?

Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
U N A S E R I E D E R E F L E X I O N E S C L A V E D E C B R E E N T R E S PA R T E S
P R I M E R A PA R T E
VOLATILIDAD:
¿LA NORMA A CORTO
PLAZO?
Temas que abordaremos
¿Qué es lo que ha provocado toda esta volatilidad?
¿Se expandirá al mercado de bienes raíces
comerciales?
¿Cuál es el panorama para las asignaciones de los
inversionistas frente a las propiedades comerciales?
¿Cuál es el posible impacto en los precios de los
activos y la actividad del mercado, sobre todo en los
refugios seguros de Norteamérica y Europa?
Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
VOL AT I L I DAD : ¿ LA NORM A A CORTO P LA ZO?
RESUMEN EJECUTIVO
¿Qué es lo que ha provocado la volatilidad en 2016?
dicen que en 2016 sus inversiones globales serán iguales o
Los mercados financieros mundiales han sido volátiles en medio
superiores a las de 2015.
de las preocupaciones de los inversionistas acerca de una
desaceleración económica en China, los precios del petróleo, las
Sin embargo, las expectativas se están reajustando.
políticas de los bancos centrales y la inestabilidad geopolítica.
Los inversionistas y los propietarios se están planteando más
Dicha volatilidad se ha acentuado por la creciente conectividad de
preguntas, están absorbiendo una mayor cantidad de información
los mercados globales.
y quieren sentirse más cómodos a la hora de tomar decisiones.
Como resultado, el flujo de la oferta está disminuyendo frente a
Cuestiones internas de E.U.A. que se suman a estas preocupaciones.
los niveles récord observados en 2015.
La debilidad de la industria manufacturera en E.U.A. (impulsada
por la fortaleza del dólar estadounidense), así como la
Los expertos en mercados de capitales de CBRE siguen siendo
incertidumbre
optimistas.
de
la
Reserva
Federal
de
E.U.A.
(Red),
desestabilizaron aún más los mercados estadounidenses a
El 80% de los entrevistados cree que sus proyectos en trámite
principios de 2016, junto con las preocupaciones generales a las
serán al menos tan buenos o mejores que los del año anterior. Las
que podríamos enfrentarnos al final del ciclo.
inversiones extranjeras provenientes de Asia seguirán siendo
particularmente fuertes, al tiempo que los propietarios expuestos
Evidente pausa de los inversionistas, el riesgo de contagio se ha
a la corriente descendente del sector energético y de materias
eliminado en gran medida.
primas podrían vender algunos activos.
La volatilidad que sacudió a los mercados capitales mundiales a
principios de 2016, sólo ha tenido un impacto menor en el
Mantener una defensa fuerte.
mercado de bienes raíces comerciales, aunque una desaceleración
Los activos principales de oficinas con rentas a largo plazo, los
es evidente en diversos mercados y tipos de activos.
arrendatarios de calidad y los flujos de efectivo fiables ubicados en
Si bien las cifras preliminares del volumen de las transacciones
las pasarelas de pago de Norteamérica y Europa se posicionarán
del primer trimestre muestran una desaceleración frente a 2015,
mejor para preservar el patrimonio. Aun así, el capital global sigue
la pregunta es si esto se debe a que los inversionistas han pulsado
buscando toda clase de activos y mercados.
el botón de “pausa” o si se debe a una causa más profunda. A pesar
de la desaceleración, se sigue esperando que las rentas entre los
La disciplina es fundamental.
principales tipos de activos crezcan y los principios del mercado
Sin importar las oscilaciones diarias en los mercados globales, el
en la mayor parte de Norteamérica y Europa siguen siendo sólidos.
mercado de bienes raíces comerciales necesita una perspectiva
razonada de largo plazo, junto con una ejecución superior. La
Los inversionistas mantienen sus capitales estables.
volatilidad puede presentar oportunidades para los inversionistas
El 82% de los inversionistas mundiales a los que CBRE entrevistó
y los propietarios.
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Í N DI C E DE VO L AT I L I DA D (V IX ) DE CBOE DE JUNIO DE 2015 A A B R I L D E 2 0 1 6
CBOE Volatility Index (VIX) June 2015 to April 2016
50
40
30
20
10
Jun 2015
JU N 2 0 1 5
Jul 2015
JUL 2015
Aug 2015
AGO 2015
Sep 2015
SEPT 2015
Oct 2015
OC T 2015
Nov 2015
N OV 2015
Dec 2015
D I C 2015
Jan 2016
EN E 2016
Feb 2016
F EB 2016
Mar 2016
MAR 2016
Apr 2016
ABR 2016
F USource:
ENTE: C
HI CAG O
BOA Options
RD OPTIONS
EXCHANGE
Chicago
Board
Exchange
Japón adoptó tasas de interés negativas; el petróleo Brent alcanzó un
MERCADOS DE CAPITALES GLOBALES EN 2016
mínimo de largo plazo de $27 por barril para después aumentar a
El año pasado fue testigo de acontecimientos trascendentales en los
más de $40; y el rendimiento de los bonos de Tesoro de E.U.A. cayó a
mercados de capitales del mundo.
pesar de un alza en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal
Durante el verano de 2015 se observó un notable repunte en el Índice
de Estados Unidos en el mes de diciembre. Los tipos de cambio
de Volatilidad (VIX) de Chicago Board Options Exchange. Con
también sufrieron fluctuaciones dramáticas.
frecuencia al VIX se le conoce como el “índice del miedo” y representa
La volatilidad disminuyó en marzo y abril e incluyó una recuperación
las expectativas de volatilidad en los mercados de valores durante los
total del S&P a partir de la corrección de febrero; esto hizo que los
siguientes 30 días. En agosto, el repunte fue un reflejo del miedo ante
inversionistas y los propietarios se preguntaran si lo peor ya había
el colapso de los mercados de valores de China, una depreciación
pasado y si estaríamos frente a nuevos máximos en los mercados de
súbita, aunque modesta, de la moneda china, así como sus
valores y a un nuevo impulso a las transacciones del mercado de
implicaciones para el crecimiento mundial y los precios de los activos
bienes raíces comerciales.
(consulte la gráfica). Poco tiempo después, la actividad del sector
Los eventos han dado lugar a diversas preguntas entre los propietarios
inmobiliario mundial presentó una desaceleración durante algunas
e inversionistas en el sector inmobiliario mundial:
semanas. Sin embargo, los mercados se recuperaron con rapidez y el
2015 finalizó con nuevos máximos en los volúmenes de inversión del
sector inmobiliario.
El primer trimestre de 2016 abrió con otro episodio agudo de
volatilidad, lo que volvió a perturbar a los inversionistas. En este
periodo, los mercados de valores mundiales realizaron correcciones
¿Qué ha provocado toda esta volatilidad?
¿Se expandirá al mercado de bienes raíces comerciales? ¿Cuál es el
panorama para las asignaciones de los inversionistas frente a las
propiedades comerciales? ¿Cuál es el posible impacto en los precios
de los activos y la actividad del mercado, sobre todo en los refugios
seguros de Norteamérica y Europa?
drásticas, antes de recuperar la mayor parte de sus pérdidas, en un
momento en el que el Dow Jones y FTSE 100 experimentaron
ganancias y pérdidas de hasta 5% en un día.
El trimestre registró acontecimientos sorprendentes: el Banco de
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Los mercados se vuelven volátiles cuando los inversionistas
se plantean preguntas profundas acerca de las tendencias
a corto plazo y las valuaciones de los activos.
¿QUÉ HA PROVOCADO LA VOLATILIDAD EN LOS MERCADOS
MUNDIALES?
preocupaciones debido a la caída del precio del petróleo (el cual
Los mercados se vuelven volátiles cuando los inversionistas se
bien se esperaba que los bajos precios del petróleo representarían un
plantean preguntas profundas acerca de las tendencias a corto plazo
beneficio neto para las economías estadounidense y mundial (debido
y las tasaciones de los activos.
a la reducción de los costos de la energía), en la práctica, éste se
Y existen muchas incertidumbres en el año 2016: la velocidad de la
de las empresas energéticas y por el temor ante el impago de sus
desaceleración china y sus implicaciones para otras economías y el
deudas. Este miedo hizo que los rendimientos, tanto de los bonos de
crecimiento global; la atenuación de las perspectivas económicas y la
calidad de inversión como los de baja calidad, se expandieran.
fuga de capitales de muchos países emergentes; los problemas
Si bien los mercados de deuda del mercado de bienes raíces
geopolíticos en Medio Oriente, Europa Oriental y Asia; un panorama
comerciales siguen teniendo liquidez, en lo general, la preocupación
incierto para el sector energético y los precios de otras de materias
por una cesación de pagos sí tuvo un impacto en el espacio de
primas; los retos sociales y económicos de la crisis de los refugiados
seguridad respaldado por hipotecas comerciales, cuando en febrero
en Europa; y quizás, de manera más profunda, las dudas sobre la
se sacudieron los préstamos debido a una rápida expansión de los
capacidad de los políticos para responder con eficacia.
diferenciales de crédito.
presentó una ligera recuperación al final del primer trimestre). Si
contrarrestó con el riesgo de contagio causado por el debilitamiento
Hubo muchas cuestiones domésticas que también influyeron en el
sentimiento de E.U.A., principalmente la desaceleración de la
industria
manufacturera
debido
a
la
fortaleza
del
dólar
estadounidense y la incertidumbre sobre el momento en el que la Fed
incrementaría las tasas de interés en E.U.A. Surgieron otras
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CHINA
ciudades costeras con economías diversificadas sigan creciendo con
El rápido crecimiento de la economía china, así como el flujo de
rapidez, mientras que probablemente, las ciudades en las que
bienes y capitales, tanto fuera como dentro del país, ha sido uno de
dominan las compañías estatales muestren resultados inferiores
los principales impulsores del crecimiento global durante las últimas
conforme China ejecute sus planes señalados para reformarlas.
dos décadas. El crecimiento del PIB de China alcanzó un máximo de
14% en 2007, se desaceleró durante el curso de la crisis financiera,
Esta desaceleración se está presentando debido a que los políticos
volvió a máximos de 12% en 2010 y disminuyó un tanto cuanto en los
chinos están poniendo en marcha una serie de ambiciosas reformas
años sucesivos. En marzo, el gobierno anunció que se espera que el
enfocadas en lograr que la economía ya no dependa de la inversión de
crecimiento durante 2016 sea entre 6.5% y 7.0% - una tasa que no se
capitales basada en deuda, la industria pesada estatal y las
ha observado durante una generación, en una época en la que China
exportaciones; asimismo buscan lograr un crecimiento más
no era una fuerza económica mundial significativa.
equilibrado y sostenible basado en los mercados de capitales
nacionales, empresas privadas, servicios y consumo doméstico.
Por otra parte, la diferenciación entre las perspectivas de crecimiento
Estos pasos podrían impulsar la demanda de bienes raíces
para las áreas urbanas del país es cada vez mayor: se prevé que las
comerciales a largo plazo.
Los líderes del gobierno chino no son propicios a tomar
medidas apresuradas; las reformas se basarán en un
enfoque progresivo, experimentando con políticas
parciales para calibrar su impacto antes de proceder con
rapidez.
— Marc Giuffrida, Director Ejecutivo, CBRE Global Capital
Markets, Asia
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UNA PREOCUPACIÓN QUE DEBE TENERSE EN MENTE EN 2016
Capital Chino en el Exterior
Los inversionistas chinos se han convertido en una fuente importante de
capital para el sector inmobiliario mundial. En 2015, la inversión de China
en el exterior creció 41%, a $17.6 mil millones, de acuerdo con los datos
recabados por CBRE Research. Conforme el crecimiento de China se
desacelera, algunos observadores esperan que las fugas de capital se
aceleren, según lo muestra la adquisición planeada por parte de Anbang
Insurance Group, por un monto de $6.5 mil millones, de Strategic Hotels
and Resorts perteneciente a Blackstone Group, que se anunció en marzo.
Otros creen que las fugas de capital se desacelerarán debido a una
economía más débil y a presiones para mantener el capital al interior. Del
mismo modo, podría cambiar la composición de patrimonio institucional y
privado. En cualquier caso, los inversionistas chinos en bienes raíces son
como sus colegas del resto del mundo: buscan rendimientos seguros y la
preservación de su patrimonio; buscan diversificar sus portafolios a nivel
mundial y se sienten cada vez más cómodos dentro del sector inmobiliario
como una clase de activos.
2007
14%
Crecimiento máximo del PIB
2010
12%
Expectativas de crecimiento
del PIB
2016
6.5–7%
Expectativas de
crecimiento del PIB
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Brent Crude Price, June 2014–April 2016
120
2014
2015
2016
100
80
60
40
20
JUN JUL Jun
Jul
AG O
Aug
SEP
Sep
O C T N OV
Oct
Nov
DI C
Dec
ENE
Jan
FE B
Feb
MAR ABR
Mar
Apr M AYMay
JUN Jun
JUL
Jul
AGO
Aug
S EP
Sep
O CT
Oct
NOV D IC
Nov
R
Dec ENEJan F EB FebM A RMarAPApr
F U E N T E : C HI CAG O BOA RD OPTIONS EXCHANGE
Source: Brent Crude (ICE) CO1:COM April 21 2016
Mientras tanto, no existe un manual estándar de reformas al cual
hacer referencia, mucho menos para una economía tan grande y
compleja como lo es la de China. Por otra parte, las desaceleraciones
del crecimiento y el comercio, las desgracias de los mercados de
valores y una divisa depreciada han llevado a ciertos observadores a
perder la confianza en la capacidad del gobierno para conducir la
economía. Este escenario está acentuando la volatilidad de los
mercados mundiales.
Sin embargo, los políticos chinos tienen muchos recursos disponibles
para sostener el crecimiento y para impulsar reformas, lo que incluye
hacer el mercado más atractivo para los inversionistas extranjeros.
Por otra parte, según afirma Marc G grupo de Mercados de Capitales
Globales de CBRE en Asia, los líderes del gobierno chino no son
propicios a tomar medidas apresuradas. las reformas se basarán en
un enfoque progresivo, experimentando con políticas parciales para
calibrar su impacto antes de proceder con rapidez. Esto no debe verse
como una falta de confianza o de capacidad, sino como un enfoque
pragmático de la estabilidad.
PETRÓLEO
Los precios de las materias primas suben y bajan, aunque la
percepción que tienen los mercados de este ciclo está cambiando, en
particular para el petróleo.
Históricamente, una caída en el precio del petróleo fortalece los
ingresos domésticos y la industria manufacturera con alto consumo
energético. Sin embargo, lo que comenzó como un respiro para los
consumidores ante los altos precios, se ha transformado en una
preocupación generalizada respecto a la estabilidad del mercado, un
fuerte descenso en la inversión de capital y en la salud del sector
energético, así como conmociones económicas en los países
productores de petróleo. Aunque hubo una ligera mejoría al final del
primer trimestre de 2016, no se espera que los precios se recuperen
significativamente, ni que regresen a los niveles observados a
mediados del año 2014 por algún tiempo y la volatilidad en el mercado
persiste. La profundidad y el ritmo de la caída de los precios del
petróleo sorprendieron a los mercados. Expertos de la industria
energética han tenido que modificar varias veces sus proyecciones de
precios y pocos están dispuestos a aventurarse con un pronóstico
seguro en cuanto a qué tanto bajarán los precios y cuánto tiempo
permanecerán allí.
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Lo que comenzó como un respiro para los consumidores
ante los altos precios, se ha transformado en una
preocupación generalizada respecto a la estabilidad del
mercado, un fuerte descenso en la inversión de capital y
en la salud del sector energético, así como conmociones
económicas en los países productores de petróleo.
Las preguntas clave en 2016 son la voluntad y la capacidad de Arabia
casi en su totalidad de los mercados de deuda pública. Existe un
Saudita, Rusia y otros productores principales para coordinar el
riesgo de contagio adicional con respecto a los bonos en circulación
congelamiento de la producción, un esfuerzo que ha sido infructuoso
de los mercados emergentes, miles de millones de dólares de los
hasta el momento; el impacto del retorno de Irán al mercado después
cuales están denominados en dólares estadounidenses.
de la terminación de las sanciones de las Naciones Unidas en enero;
el dinamismo de la industria del esquisto en E.U.A.; así como la
Esta situación plantea preguntas acerca de la escala de los futuros
desaceleración del crecimiento de la demanda de China y otros
flujos de capital hacia y desde los mercados productores de petróleo
mercados emergentes. La volatilidad causada por la transición
y las implicaciones para el sector inmobiliario mundial. Los fondos
incierta a un nuevo equilibrio energético ha generado riesgos de
soberanos de Medio Oriente y otros países expuestos a las corrientes
contagio, sobre todo en los mercados de valores y de bonos actuales
descendentes del sector energía y materias primas pueden vender
que están tan interconectados.
activos en los mercados Premium, tales como Londres y Paris, para
Además de la volatilidad en los mercados de valores, la dislocación
tener acceso a dinero en efectivo en 2016, comentó el Presidente de
del mercado de bonos por los bajos precios del petróleo es el único
Mercados de Capitales Globales de CBRE, Chris Ludeman. “Al mismo
impacto, y el más inmediato, de la dramática caída de los precios del
tiempo, hay una explosión en el patrimonio privado que desea tener
petróleo. Debido a un mayor riesgo de incumplimiento por parte de
exposición en el mercado de bienes raíces comerciales”, a pesar de las
los emisores, los rendimientos de los bonos emitidos por las
presiones del mercado a corto plazo. “Estas personas y familias están
empresas energéticas de todo el espectro crediticio han ido en
buscando colocar capital en los mercados internacionales con el fin
aumento, al menos durante los últimos seis meses; sin embargo, se
de preservar y diversificar su patrimonio”.
apagaron a principios de febrero, cuando las preocupaciones del
mercado eran más intensas.
Si bien los bonos de baja calidad experimentaron el impacto más
sustancial, los bonos de calidad de inversión tuvieron una expansión
significativa, lo que impactó a todos los acreedores del mercado de
bienes raíces comerciales, pero sobre todo a los acreedores de CMBS
(commercial mortgage backed securities), mismos que dependen
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VOL AT I L I DAD : ¿ LA NORM A A CORTO P LA ZO?
PREOCUPACIONES INTERNAS DE E.U.A.
No todas las preocupaciones inmediatas para los inversionistas
estadounidenses se encuentran fuera de sus fronteras. Hubo
inquietud con respecto a la economía estadounidense, incluyendo la
dirección de las políticas por parte de la Fed, una desaceleración en la
industria manufacturera y un temor más general debido a que el ciclo
de recuperación del sector inmobiliario (poco más de seis años)
estaba a punto de finalizar.
El mercado esperaba la decisión de la Fed de aumentar 25 puntos
base las tasas de sus fondos en diciembre. En ese momento, la
medida fue bien recibida por la mayoría, tanto en el mercado bursátil
como en el de bonos, como una señal de fortaleza de la economía
estadounidense, impulsada por un fuerte crecimiento del mercado
laboral, una tasa baja de desempleo y los primeros signos de una
disminución paulatina de la inflación a los niveles objetivos de la Fed.
Todo lo anterior cambió a principios de 2016, cuando otro episodio
de volatilidad en el mercado bursátil de China provocó preocupaciones
acerca de que las expectativas declaradas por la Fed de aumentar las
tasas de interés cuatro veces más en 2016 provocaría un crecimiento
excesivo del mercado, lo que conduciría a una recesión. El punto más
bajo se alcanzó en el 11 de febrero cuando el precio del barril de
petróleo parecía no tener fondo y los bonos del Tesoro de E.U.A. a 10
años alcanzaron 1.63%, su nivel más bajo desde 2012, tal vez un signo
de que los acontecimientos mundiales habían superado a la Fed y
ésta había perdido el control del extremo largo de la curva de
rendimientos. También condujo a una serie de declaraciones
públicas por parte de la Presidenta de la Fed, Janet Yellen, y de otros
presidentes regionales, sobre dar marcha atrás en sus expectativas
previas de cuatro aumentos en la tasa de interés a tan sólo quizás uno
o dos. En este momento, el mercado está previendo que la Fed
aumente las tasas de interés en dos ocasiones durante 2016. El
mercado recibió con entusiasmo los comentarios moderados de la
Fed, mostrando mano firme en el manejo de la política monetaria, lo
que ha llevado al mercado bursátil de E.U.A. a tener una fuerte
recuperación y, para el 15 de abril de 2016, muestra ganancias para el
año después de estar en corrección total a principios de febrero.
Además de las preocupaciones específicas respecto a China, el
petróleo, la dirección de la Fed y demás factores tangibles, también
ha habido una creciente preocupación acerca del término del ciclo de
recuperación (ya muy entrado en su sexto año). Si bien las razones por
las que termina un ciclo económico son diferentes, los “pesimistas”
del mercado, los que creen que estamos cerca del término del ciclo,
punto cercano a una tasa de desempleo históricamente baja, rentas
altas récord en muchos de los principales mercados inmobiliarios,
precios y volúmenes récord. Los “alcistas” aquéllos que creen que el
ciclo no ha finalizado, punto cercano a volúmenes inéditos de flujos
de capitales extranjeros, fuertes bases económicas subyacentes en
10
E.U.A. y el hecho de que, a excepción de los multifamiliares, no hemos
añadido a la nueva oferta ni de lejos los niveles de ciclos anteriores.
Incluso en los multifamiliares, existen motivos de peso para un
cambio secular en el porcentaje de propietarios versus arrendatarios,
con lo que la métrica tradicional de oferta-demanda daría un giro.
En el caso de las ventas al menudeo en particular, casi no hemos
observado nuevos desarrollos durante este ciclo.
Una desaceleración de la industria manufacturera de E.U.A.,
desencadenada tanto por la globalización como por un dólar
estadounidense que se ha mantenido fuerte, es otra de las cuestiones
que ha provocado la volatilidad del mercado. Por fortuna, los gastos
de consumo personal, que representan alrededor del 70% del PIB de
E.U.A., han sido un área de fortalecimiento continuo en la economía
estadounidense, lo que de cierto modo contrarresta la debilidad de la
industria manufacturera.
GEOPOLÍTICA
Por lo general, los mercados financieros menosprecian los riesgos
políticos ya que con frecuencia se les considera como de baja
frecuencia, difíciles de pronosticar, difíciles de medir e históricamente
no han provocado recesiones. Sin embargo, en 2016, los riesgos
políticos parecen estar presentes en todas partes del mundo, lo que
crea una sensación generalizada de inestabilidad mundial.
El impacto económico de la geopolítica es difícil de medir, pero en el
mundo actual de crecimiento lento, los riesgos políticos pueden
socavar la ya vacilante confianza de los inversionistas. Observamos
esto de manera más concreta en mercados emergentes, tales como
Venezuela, Brasil y Rusia. Sin embargo, este riesgo está localizado e,
históricamente, incluso los eventos geopolíticos significativos han
tenido un impacto limitado tanto en el crecimiento del PIB mundial
como en el de E.U.A.
Europa (al que por lo general se le considera un refugio seguro para el
sector inmobiliario mundial) se enfrenta a retos políticos
significativos en 2016 que podrían sacudir o fortalecer la confianza
de los inversionistas. Primero, los políticos deben seguir abordando
el tema de los refugiados provenientes de África y Medio Oriente;
segundo, el voto de junio por parte del Reino Unido (RU) sobre si
abandonar los riesgos de la UE, con lo que se retrasa el proceso de
integración europea y se incrementa el costo comercial en el
continente; y tercero, los políticos deben revitalizar el crecimiento y
combatir las presiones deflacionarias. A mediados de marzo, el
Banco Central Europeo sorprendió al mercado con nuevas medidas
agresivas de incentivación, incluyendo el movimiento de las tasas de
interés hacia un terreno negativo y desconocido.
Por último, el riesgo del terrorismo estará presente, incluso cuando
los políticos están intentando incrementar la cooperación de la
inteligencia y desenmascarar redes terroristas locales.
© 2016 CBRE, Inc.
U NA PREOCUPACI ÓN QUE D E BE T E NE RS E E N M E NT E E N 2 0 1 6
Brexit
Londres estuvo dentro de las mejores ciudades-pasarela para los
inversionistas en el sector inmobiliario mundial encuestados por CBRE a
principios de 2016. * Londres es una ciudad atractiva por sus activos
fundamentales y defensivos, sus reservas de talentos y su imagen de centro
cultural, de transporte y financiero global. Asimismo, Londres es la base
preferida de las empresas mundiales que tienen negocios en Europa, Medio
Oriente y África.
Si bien los partidarios de la salida de Gran Bretaña de la Unión Europea
argumentan que el atractivo de Londres como pasarela mundial se
fortalecerá, “Brexit” también plantea preguntas acerca del papel de Londres
como centro comercial regional y otras de mayor alcance como la estabilidad
de la UE.
La libra esterlina ha sido la divisa con el peor desempeño en 2016, lo que
es un reflejo de la preocupación de los inversionistas, y puede caer aún
más. Esto podría hacer que el mercado de Londres, mismo que se considera
costoso, se volviera más atractivo, para los inversionistas en el sector
inmobiliario. “En Londres, es probable que las transacciones sean menores
en el segmento más alto del mercado en 2016, pero, a pesar de Brexit,
sigue habiendo mucho capital internacional que desea formar parte de
esta ciudad”, comenta el Director de Inversión Internacional para el RU de
CBRE, Chris Brett.
*CBRE Global Investor Intentions Survey 2015
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VOL AT I L I DAD : ¿ LA NORM A A CORTO P LA ZO?
HIPERCONECTIVIDAD
En un momento de volatilidad, los inversionistas buscan pistas en
La conectividad está igualando el acceso a la información, con lo que
todos lados sobre la dirección del mercado. Sin embargo, estos
aumenta la probabilidad de que se presenten oscilaciones en la
indicadores, ya sean positivos o negativos, pueden hacer que éste
disponibilidad de capital a nivel mundial.
reaccione de forma exagerada. Spencer Levy, Director de Investigación
“Se deben reconsiderar los supuestos del mercado, gracias a la
para las Américas de CBRE, cree que la psicología del mercado
conectividad”, aconseja Mike McMenomy, Director Mundial de
también se ha vuelto más volátil en 2016 debido a la gran cantidad de
Servicios a los Inversionistas con Inversionistas Globales de CBRE.
factores desconocidos, tales como los descritos anteriormente, así
como la incapacidad para pronosticar incluso cómo los factores
conocidos tienen un impacto entre sí.
Mantenga la calma, verifique sus supuestos y siga
adelante...
— Marc Giuffrida, Director Ejecutivo, CBRE Global Capital
Markets, Asia
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VOL AT I L I DAD : ¿ LA NORM A A CORTO P LA ZO?
A pesar de las preocupaciones de los inversionistas acerca
de la economía mundial, observamos un aumento en los
montos de capital que se mueven en todo el mundo en
2016 e incluso en el mercado de bienes raíces comerciales.
— Chris Brett, Director de Inversión Internacional en, R.U.
Levy coincide: “Moverse en paquetes por tipo de activos y mercado
Pero si bien las oscilaciones diarias en los mercados mundiales
representa un factor de riesgo para los inversionistas institucionales”.
pueden cautivar a los inversionistas, los movimientos en el mercado
Sin embargo, añade: “ofrece una oportunidad para aquéllos que
inmobiliario, por fortuna, no ocurren con la misma frecuencia. Lo
desean sobresalir”.
que se necesita, aconsejan los ejecutivos de Mercados de Capitales de
CBRE, es una perspectiva razonada de largo plazo, junto con una
Con la evolución de la tecnología, el mundo de los bienes raíces
comerciales se vuelve más compacto. Levy comenta que los
inversionistas nunca antes habían tenido tanta información en
ejecución superior.
LOS INVERSIONISTAS Y PROPIETARIOS DE BIENES RAÍCES
tiempo real a su alcance y este acceso a la información ahora es
SIGUEN SIENDO ESTABLES A PESAR DE LA VOLATILIDAD
mundial. Por otra parte, la desventaja de la “hiperconectividad” es
En este entorno de volatilidad del mercado, los inversionistas y
sentirse abrumado con tanta información, menciona. Chris
propietarios de bienes raíces mundiales están replanteando sus
Ludeman añade: “Los inversionistas globales están observando lo
expectativas, comenta McMenomy. Se han vuelto más reflexivos:
que está pasando en China todos los días”, pero al igual que los
están haciendo más preguntas, absorbiendo más información y
canales de noticias, puede ser angustiante.
desean sentirse más cómodos antes de tomar decisiones. Se prevé
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que las tasas de interés se van a incrementar, pero muchos
•
El 82% de los inversionistas mundiales dijo que van a invertir lo
inversionistas han tomado esto en cuenta dentro de sus supuestos.
mismo o más a nivel mundial en 2016, comparado con 2015.
Dicho lo anterior, los compradores confían menos en los tipos de
Esto es un poco menos que el 86% en el año anterior, pero sigue
capitalización. Aun así, la volatilidad por aversión/propensión al
reflejando un gran optimismo.
riesgo que ha sacudido a los mercados mundiales de valores, bonos,
divisas y materias primas ha tenido un impacto limitado en el sector
•
En conjunto, más de $1.1 billones de dólares del capital mundial
de bienes raíces comerciales.
se está dirigiendo a la inversión en el mercado inmobiliario en
La Investigación de Intenciones de los Inversionistas Mundiales de
2016. Para poner esto en contexto, la inversión comercial real
CBRE más reciente, en la que se encuestó a más de 1,200 inversionistas
total a nivel mundial en 2015 fue de $876 mil millones.
durante enero y principios de febrero de 2016 (un periodo de intensa
volatilidad en los mercados), encontró que los inversionistas están
•
Aparentemente más inversionistas están buscando seguridad:
Por ejemplo: el 65% de los inversionistas mundiales esperan
planeando, en gran medida, mantener el rumbo.
comprar más activos en las Américas, un refugio seguro en 2016,
de los que compraron el año pasado.
2015
2016
86%
82%
de los inversionistas mundiales
planeó invertir lo mismo o más en
2015
de los inversionistas mundiales
planea invertir lo mismo o más en
2016
2015
2016
$876
$1.1
billones
mil millones
de dólares del capital mundial
ingresaron al sector inmobiliario
global en 2015
de dólares del capital global
al sector inmobiliario
global en 2016
2016
65%
de los inversionistas mundiales
esperan comprar más activos en
las Américas
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Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
VOL AT I L I DAD : ¿ LA NORM A A CORTO P LA ZO?
LOS DIRECTORES DE LOS MERCADOS DE CAPITALES DE CBRE
SIGUEN SIENDO AMPLIAMENTE OPTIMISTAS
Los expertos en mercados de capitales, también encuestados por
CBRE en enero y febrero de 2016, siguen siendo ampliamente
optimistas respecto al año. “Los informes de los proyectos en
trámite se ven bastante bien hasta el momento”, dijo Peter Senst,
Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá. Una
gran mayoría de los encuestados (80%) cree que sus proyectos en
trámite serán al menos tan buenos o mejores este año.
Si bien, a principios de 2016, la volatilidad sacudió los mercados
combinación de demanda boyante y la nueva oferta relativamente
moderada desde la crisis financiera mundial. Es probable que las
ciudades-pasarela sigan superando otros mercados y ofrezcan
refugios seguros frente a la volatilidad global.
Dada la preferencia de los inversionistas por un menor riesgo, los
activos principales de oficinas con rentas a largo plazo, los
arrendatarios de calidad y los flujos de efectivo fiables son
especialmente atractivos en el mercado y se posicionarán mejor
para mantener precios elevados y rendimientos bajos, comenta
Marc Guiffrida.
mundiales, los directivos de los mercados de capitales de CBRE
sienten que las bases del sector inmobiliario en la mayor parte de
Norteamérica y Europa seguirá mejorando, gracias a una
Protéjase de la volatilidad. Dé la bienvenida a activos de
calidad, con listas de arrendatarios de calidad, en
ubicaciones de calidad. Éste es el momento para
asegurarse de fortalecer su balance general.
— Peter Senst, Presidente de Capital Markets CBRE en
Canadá
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VOL AT I L I DAD : ¿ LA NORM A A CORTO P LA ZO?
No obstante, observa Chris Brett, “El capital global sigue viendo más
allá de las fronteras, hacia todo tipo de activos”. Los multifamiliares
siguen siendo bastante resistentes y la logística bien ubicada también
tiene gran demanda, añade Ludeman. La venta al por menor en calles
principales está mostrando debilidad, pero es probable que se pivotee
más capital hacia otras ventas al menudeo urbanas el año que viene.
Un sector inmobiliario clave al cual dirigirse durante 2016 es la
hotelería que cambia diario su ocupación. En la medida en la que
continúe la volatilidad mundial, es probable que los hoteles se vean
más afectados que otros tipos de activos inmobiliarios comerciales.
Esto se debe tanto a las fluctuaciones en las demandas de viajes de
placer y negocios, como a la volatilidad en los mercados financieros,
donde los hoteles dependen más de los mercados crediticios
titularizados que otros tipos de activos.
Es probable que los mercados de deuda y de valores sigan siendo
abundantes gracias a las políticas monetarias relajadas en Europa,
Japón y China, aunque la Reserva federal de E.U.A. siguen buscando
reforzarla. Las fugas de capital de Asia seguirán siendo fuertes debido
a la debilidad de la economía y los mercados de bienes raíces
comerciales de la región. Sin embargo, existe un riesgo a corto plazo
de una desaceleración del capital exportado de China, ya que el
gobierno chino sigue tratando de apuntalar el Renminbi. Además,
los inversionistas institucionales de Asia siguen aumentando en
forma constante sus asignaciones al sector inmobiliario mundial, al
E N NU E S T RO S I GU I E NT E I NFORME
La volatilidad de los mercados en 2016 está siendo
impulsada por las preocupaciones a corto plazo de los
inversionistas sobre los ejes conductores macro-globales
tales como China, el petróleo y la geopolítica, así como los
asuntos internos de E.U.A., incluyendo las futuras
decisiones de la Fed sobre las políticas y el impacto de un
dólar fuerte en la industria manufacturera estadounidense.
Esto está ocurriendo al tiempo que surgen preguntas sobre
en qué parte del ciclo del sector inmobiliario nos
encontramos y cómo se está comportando en otros
mercados.
Pero muchos factores cíclicos a corto y estructurales a
largo plazo están en juego (incluyendo la perspectiva de
crecimiento a largo plazo para China, así como para el
resto del mundo, cambios en los flujos comerciales y de
capitales, los precios de la energía a largo plazo, el
impacto del trastorno tecnológico y las tendencias
demográficas) que están creando un sentido más profundo
de incertidumbre de lo habitual.
En el siguiente resumen ejecutivo de nuestra serie, veremos
más a detalle una gama de ejes conductores cíclicos a
corto plazo y estructurales a largo plazo que influyen en el
flujo de capital mundial y exploramos cómo navegar a
través de la volatilidad a corto plazo para tener éxito a
largo plazo.
tiempo que los inversionistas privados hace tiempo que han
demostrado que ésta es la clase de activos que prefieren, informa
Marc Giuffrida.
Otra preocupación que debe tenerse en mente en 2016 es cómo la
priorización de los refugios principales y seguros impacta la demanda
de capital institucional y privado para los activos y mercados
secundarios, los cuales se enfrentarán a mercados de capitales de
deuda más débiles. “Los activos que no se ven como defensivos, tales
como los de los mercados secundarios, tendrán mayores dificultades
para atraer compradores durante 2016”, subraya Senst.
Acerca de este informe
Este informe es el primero de una serie de reflexiones clave
en tres partes de CBRE, Dirigiendo del Capital Global en
Tiempos de Incertidumbre. CBRE elaboró el contenido
junto con Longview Global Advisors y se basa en
investigaciones sobre propiedades y conversaciones con
directores ejecutivos dentro de las principales empresas
propietarias y operadoras de bienes raíces y grandes
grupos de inversionistas alrededor del mundo.
Casi la mitad de los expertos de CBRE prevé que los pools para
Acerca de Longview Global Advisors
licitaciones serán más superficiales durante 2016, en comparación
Longview Global Advisors es un despacho de consultoría e
investigación que ayuda a los empresarios a darle sentido
a un mundo complejo. Sobre la base de una red de
expertos en ciencias sociales, la firma se centra en las
conexiones entre las tendencias comerciales, económicas,
políticas y sociales y ofrece el monitoreo y análisis de
temas, liderazgo intelectual y posicionamiento corporativo
y ejecutivo.
con el año récord 2015, ya que los inversionistas se mueven de
manera más selectiva para evitar la competencia por los activos,
buscar rendimientos y mitigar los riesgos percibidos en los mercados.
En un contexto de incertidumbre, algunos inversionistas están
cubriendo sus apuestas y están invitando a socios a compartir el
riesgo.
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Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
VOL AT I L I DAD : ¿ LA NORM A A CORTO P LA ZO?
Acerca de nuestra serie de
reflexiones clave en tres partes
El sector de bienes raíces comerciales ha sido un segmento de inversión
U NA S E RI E DE PE NS A MI E NTOS CL AV E D E C B R E
atractivo para los inversionistas institucionales mundiales debido a su
E N T RE S PA RT E S
potencial para ofrecer una rentabilidad superior ajustada al riesgo,
Hemos preparado una Serie de Reflexiones Clave en Tres Partes
para ayudarle a navegar con éxito a través del capital global
capital durante la volatilidad actual.
servir como una cobertura contra la inflación y ofrecer flexibilidad de
múltiples opciones de mercados de capitales públicos y privados.
Si bien se espera que las asignaciones de los inversionistas en el sector
1.
Volatilidad: ¿La Norma a Corto Plazo?
de bienes raíces comerciales siga siendo fuerte durante 2016, los
CBRE analiza los ejes conductores actuales de la
propietarios e inversionistas están planteando importantes preguntas
volatilidad, incluyendo la desaceleración en China, el
sobre cuál es la mejor manera de proceder dada la volatilidad en los
colapso del petróleo, la inestabilidad geopolítica y las
mercados financieros. Aunque son optimistas, también están siendo
preocupaciones adicionales dentro de E.U.A. (entre las
más cuidadosos.
Con el fin de ayudar a responder estas preguntas, CBRE ha elaborado
una serie de reflexiones clave en tres partes, Dirigiendo el Capital
Global en Tiempos de Incertidumbre. El primer resumen ejecutivo
aborda el tema de los ejes conductores de la volatilidad en los mercados
actuales y sus implicaciones para los inversionistas y propietarios de
bienes raíces comerciales alrededor del mundo. En el segundo
resumen ejecutivo, analizamos las fuerzas cíclicas a corto plazo y
estructurales a largo plazo que influyen en los mercados de bienes
raíces comerciales y destacamos la forma como los flujos de capitales
están evolucionando a nivel mundial. Dada la naturaleza a largo plazo
de la inversión en el sector inmobiliario, existen importantes mega
tendencias, tales como la globalización, la demografía y la tecnología,
que serán un foco de atención en medio de la volatilidad actual, éste
será el punto central de nuestro tercer resumen ejecutivo.
A lo largo de esta serie, identificamos temas que deben atenderse y
preguntas que deben plantearse e invitamos a los lectores a dirigirse a
CBRE en caso de requerir mayor información y asesoría.
que se encuentra un dólar fuerte). Analizamos esta
volatilidad como una tendencia o un cambio a largo
plazo y resaltamos hacia dónde se está yendo el capital
mundial en este entorno.
2.
Navegar a través del cambio estructural.
CBRE analiza el sector de bienes raíces comerciales
como una inversión a largo plazo y advierte sobre la
enfermedad conocida como “cortoplacismo”.
Analizamos los ejes conductores cíclicos a corto plazo y
estructurales a largo plazo que tendrán el mayor
impacto en las estrategias de inversión en el sector
inmobiliario comercial.
3.
Más allá del sector inmobiliario comercial: Mega
tendencias que deben observarse.
CBRE analiza las mega tendencias, tales como el
cambio demográfico, la tecnología y la globalización,
así como su impacto en el sector de bienes raíces
comerciales y más allá. Analizamos métricas no
tradicionales para enfocarse en las oportunidades de
crecimiento, tales como la naturaleza del talento en el
mercado.
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En tiempos volátiles se requiere
de la experiencia global.
Para mayor información acerca de cómo navegar a través de los mercados de
capitales mundiales actuales, contacte a CBRE
Chris Ludeman
Presidente Mundial de Mercado de Capitales
[email protected]
+1 212 984 8330
Spencer Levy
Américas Director de Investigación
[email protected]
+1 617 9125236