El 84% del aumento del precio de la vivienda

16 ECONOMÍA
BOLETÍN FUNDACIÓN BBVA N.º 21 - I/2010
El 84% del aumento del precio de la
vivienda durante el boom inmobiliario
se debió al precio del suelo
Entre 1990 y 2008, el valor de la vivienda en España se multiplicó por más de
cinco. Un estudio realizado por la Fundación BBVA revela que, durante el boom
inmobiliario (1997-2008), el precio del suelo fue el protagonista absoluto del
aumento. Madrid y Andalucía concentran el mayor stock de capital en viviendas.
A
qué se debió durante la década
prodigiosa la escalada de precios de la vivienda en España?
¿Cuáles son las comunidades autónomas que han experimentado un mayor
aumento? ¿Cuál era el esfuerzo inversor
que, en ese contexto tan específico, tuvieron que realizar las familias en términos
de salario anual? ¿Influye en esta dinámica la antigüedad de las viviendas? A
estas y otras preguntas da respuesta El
stock de capital en viviendas en España y
su distribución territorial (1990-2007), una
monografía publicada por la Fundación
BBVA, y en cuya presentación pública se
han incorporado datos de 2008. El trabajo completa la información existente
en las bases de datos de stock de capital
Fundación BBVA-Ivie. Los datos pueden
ser consultados en la página web de la
fundación(www.fbbva.es).
¿
Esta investigación –dirigida por el catedrático de la Universidad de Valencia e
investigador del Instituto Valenciano de
Investigaciones Económicas, Ezequiel
Uriel– mide el valor de las viviendas existentes actualmente en España. En este
valor se incluye tanto la edificación como
el suelo sobre el que están construidas las
viviendas.
Durante el boom inmobiliario (19972007), el valor de las viviendas en
España aumentó un 288%. Ese crecimiento
se debió principalmente al incremento de
precios (83,9%), correspondiendo el resto
al aumento de la superficie construida
(16,1%). Del incremento de valor correspondiente a los precios, el 83,6% es
debido a la subida del precio del suelo,
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MAPA 1: Crecimiento del precio del suelo, 1990-2007
HASTA 300%
ENTRE 301 Y 600%
PRINCIPADO
DE ASTURIAS
602
ENTRE 601 Y 900%
ENTRE 901 Y 1.200%
CANTABRIA PAÍS VASCO COMUNIDAD
FORAL DE
647
714
NAVARRA
213
MÁS DE 1.201%
MEDIA
762
GALICIA
201
LA RIOJA
443
CASTILLA Y LEÓN
268
ARAGÓN
1.458
CATALUÑA
949
COMUNIDAD
DE MADRID
687
EXTREMADURA
402
CASTILLA-LA MANCHA
823
ANDALUCÍA
1.440
CEUTA
674
COMUNITAT
VALENCIANA
1.458
ILLES BALEARS
947
REGIÓN
DE MURCIA
2.354
MELILLA
5.037
ISLAS CANARIAS
563
Fuente: Fundación BBVA-Ivie.
y el 16,4% restante, a la variación de la
edificación.
En 2008, el valor conjunto del suelo y la
edificación de la vivienda en España es
igual a 5,3 billones de euros, una cifra
que multiplica por más de cinco su valor
en 1990, pero que ha aumentado sobre
todo en la década del boom inmobiliario,
durante el cual se ha multiplicado por 3,6.
En estos años el valor de la riqueza residencial ha pasado de 1,4 billones de euros
en 1998 a 5,1 billones en 2007.
Los datos revelan que el valor de la
vivienda ha aumentado especialmente
desde 1998 debido, sobre todo, al crecimiento de los precios, que se han incrementado en una tasa media anual del
12% entre esa fecha y 2007. En ese mismo
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BOLETÍN FUNDACIÓN BBVA N.º 21 - I/2010
Entre 1990 y 2008 el valor de la vivienda
ha crecido un 468% o, lo que es lo mismo,
se ha multiplicado por 5,68.
Evolución del precio de la vivienda
Los precios correspondientes a las viviendas libres casi se han multiplicado por
cuatro desde 1990. Los municipios más
poblados y aquellos que se encuentran
en la costa presentan los mayores precios. En el período 1990-2008, los precios
de las viviendas han crecido en una tasa
anual acumulativa del 8%, mientras que
la variación del IPC era del 3,8% anual.
Además, durante el boom inmobiliario
(1997-2007), los precios de la vivienda
han crecido en una tasa media anual del
12%, según revela el estudio.
El crecimiento de los precios de la
vivienda durante ese segundo período
se debe, sobre todo, a los aumentos
en los precios del suelo, que han alcanzado tasas de variación medias anuales
del 25,2%. Como consecuencia de estos
elevados ritmos de crecimiento, en diez
años el valor del suelo de uso residencial
se ha multiplicado por 7,5.
Los precios de la edificación también han
crecido con fuerza (6,7%), claramente por
encima del IPC pero mucho menos que
los del suelo.
El estudio de la Fundación BBVA-Ivie
ofrece, asimismo, información sobre el
precio de las viviendas según su antigüedad. Los datos muestran que, cuanto
más nueva es la construcción mayor es
el precio. Así, por ejemplo, en 2007 una
vivienda de hasta 10 años tiene un precio
medio de 2.157 euros/m2, mientras que
si tiene de 11 a 20 años, el precio es de
1.906 euros/m2.
Un ejemplo suficientemente ilustrativo
de la importancia del aumento del precio de la vivienda durante los años del
boom inmobiliario es que para comprar
una vivienda de 90 m2 en España en 2007
había que destinar el salario medio neto
de doce años, mientras que en 1998 era
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Valor del stock de viviendas por comunidades autónomas, 1990-2007
(millones de euros)
Andalucía
Aragón
Asturias (Principado de)
Balears (Illes)
Canarias
Cantabria
Castilla y León
Castilla-La Mancha
Cataluña
Ceuta (Ciudad autónoma de)
Comunitat Valenciana
Extremadura
Galicia
Madrid (Comunidad de)
Melilla (Ciudad autónoma de)
Murcia (Región de)
Navarra (Comunidad Foral de)
País Vasco
Rioja (La)
España
1990
1998
2007
104.923
21.791
18.870
25.845
33.611
12.256
59.093
28.610
182.398
649
100.178
13.698
57.149
177.668
407
18.887
14.749
49.049
6.227
926.057
161.518
32.704
28.083
40.698
56.748
19.751
80.559
42.948
279.125
889
154.698
20.543
73.604
259.161
735
30.716
21.496
83.532
8.103
1.395.610
771.522
138.613
88.079
162.936
182.337
70.083
234.244
176.484
993.395
3.875
549.054
62.218
206.821
928.782
3.544
130.066
60.802
278.006
31.028
5.071.890
Tasa de variación anual
1900-2007
12,5%
11,5%
9,5%
11,4%
10,5%
10,8%
8,4%
11,3%
10,5%
11,1%
10,5%
9,3%
7,9%
10,2%
13,6%
12,0%
8,7%
10,7%
9,9%
10,5%
Fuente: Fundación BBVA-Ivie.
necesario dedicar el salario medio neto de
cinco años.
Diferencias territoriales
Las comunidades autónomas con un
mayor valor de las viviendas en 2007
son Cataluña (993.395 millones
de euros), la Comunidad de
Madrid (928.782 millones
de euros) y Andalucía (771.522
millones de euros). Estas
comunidades representan ese año, respectivamente, el 19,6%, 18,3%
y 15,2% del total
nacional.
porcentaje de variación anual superior al
12%.El valor de la vivienda ha aumentado
al menos un 11% al año durante el boom
inmobiliario en todas las comunidades.
PAKEZ
período, el IPC aumenta en una tasa del
2,9%. La superficie total ocupada por
viviendas ha crecido a un ritmo mucho
menor que sus precios, en una tasa anual
del 2,3%, aunque superior a la tasa de crecimiento de la población (1,4%).
ECONOMÍA
Cataluña y la
Comunidad de
Madrid acumulan
el mayor stock de
capital en vivienda,
tanto al principio
como al final del
período. Andalucía
ha ganado mucho
peso entre 1990 y
2007 (casi cuatro
puntos porcentuales) y se mantiene en la tercera
posición. Junto a
Andalucía, Melilla y Murcia
presentan el mayor crecimiento
en el conjunto del período, con un
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