2008043688 - Superintendencia Financiera de Colombia

CRÉDITO DE VIVIENDA, VIVIENDA DE INTERES SOCIAL, LÍMITE DE
COLOCACIÓN
Concepto 2008043688-001 del 6 de agosto de 2008.
Síntesis: A partir de diciembre de 2004 no existe obligación legal para los bancos de destinar
un porcentaje de su cartera bruta de vivienda al otorgamiento de créditos para vivienda de
interés social. No obstante, se encuentra vigente el “Segundo Convenio Intergremial para el
Desarrollo de la Vivienda de Interés Social” celebrado por el Gobierno Nacional con
instituciones como establecimientos bancarios, cajas de compensación, Fondo Nacional de
Ahorro y entidades gremiales del sector para la financiación de vivienda de interés social,
instituciones que colocarán para los efectos previstos un monto igual a un billón setecientos
setenta mil millones de pesos.
«(…) consulta si los bancos comerciales tienen algún límite en la colocación de créditos
destinados a la financiación de vivienda, en especial si está vigente el límite contenido en el
artículo 5º de la Ley 29 de 1945.
Al respecto, proceden los siguientes comentarios:
En primer lugar, es pertinente precisar que mediante la Ley 546 de 1999 se dictaron normas en
materia de vivienda y se señalaron los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse
el Gobierno Nacional, para regular un sistema especializado para su financiación.
Así mismo, es importante señalar que dentro de las consideraciones contenidas en su exposición
de motivos se tuvieron en cuenta como propósitos fundamentales, entre otros, el de establecer la
normas generales, objetivos y criterios a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para
regular un nuevo sistema de financiación de vivienda a largo plazo atado al IPC; diseñar
instrumentos de crédito para el efecto, facilitando el acceso al crédito hipotecario en condiciones
de equidad y consultando la capacidad de pago de los deudores; fomentar el ahorro destinado a
la vivienda y otorgar a los establecimientos de crédito la necesaria flexibilidad en la
estructuración de las operaciones activas y pasivas relacionadas con la concesión de los citados
créditos.
En ese sentido la reglamentación mencionada al referirse a su ámbito de aplicación, señaló en el
artículo 1º.: “Esta ley establece las normas generales y señala los criterios a los cuales debe
sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado de financiación de
vivienda individual a largo plazo, ligado al índice de precios al consumidor y para determinar
las condiciones especiales para la vivienda de interés social urbana y rural” (Negrilla
extratextual).
Bajo el escenario expuesto y atendiendo, además, lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley 546 de
1999, según el cual la citada ley de financiación de vivienda rige a partir de su promulgación y
deroga las disposiciones que le sean contrarias, en nuestra opinión consideramos que el artículo
5º de la Ley 29 de 1945, norma a la que hace referencia su escrito, no se encuentra vigente.
De otro lado, conviene recordar que el artículo 28 de la Ley 546 de 1999, señaló la obligación de
los establecimientos de crédito de destinar recursos a la financiación de vivienda de interés
social, previendo que “Las entidades financieras deberán destinar anualmente, durante los
cinco (5) años siguientes a la vigencia de la presente ley, como mínimo el veinticinco por ciento
(25%) del incremento de la cartera bruta de vivienda al otorgamiento de crédito para financiar
la construcción, mejoramiento y adquisición de vivienda de interés social” (negrilla
extratextual).
Como se observa la citada norma señaló un término de cinco años contados a partir de la entrada
en vigencia de la mencionada reglamentación -lo cual ocurrió con su promulgación en el Diario
Oficial 437827 del 23 de diciembre de 1999- que venció en la misma fecha del año 2004, sin
que posteriormente se haya emitido por parte del Gobierno Nacional otra reglamentación sobre
la materia. En ese sentido, a partir de diciembre de 2004 no existe obligación legal para los
bancos de destinar un porcentaje de su cartera bruta de vivienda al otorgamiento de créditos en
los términos de la norma citada en forma precedente.
No obstante, conviene señalar que en la actualidad se encuentra vigente el “Segundo Convenio
Intergremial para el Desarrollo de la Vivienda de Interés Social” celebrado entre el Gobierno
Nacional, los establecimientos bancarios representados por la Asociación bancaria de Colombia,
las cajas de compensación, el Fondo Nacional de Ahorro y las entidades gremiales del sector,
entre otros, para la financiación de vivienda de interés social (VIS), suscrito el 2 de julio de 2008
-en relación con el cual puede adquirir mayor información en el Ministerio de Ambiente,
vivienda y Desarrollo Territorial o en el Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda ICAV-, en
cuya cláusula segunda se señala:
“SEGUNDA- Financiación Complementaria. Los Establecimientos Bancarios representados por la
ASOBANCARIA y el Fondo nacional de Ahorro - FNA, en adelante -LOS ESTABLECIMIENTOS-,
colocarán recursos por DOS BILLONES DOSCIEN TOS MIL MILLONES DE PESOS en nuevos créditos
para financiar la construcción, mejoramiento y/o adquisición de vivienda de interés social, de acuerdo
con la definición establecida en la ley, de los cuales UN BILLON SETECIENTOS SETENTA MIL
MILLONES DE PESOS serán desembolsados por los Establecimientos Bancarios y CUATROCIENTOS
TREINTA MIL MILLONES DE PESOS serán desembolsados por el Fondo Nacional de Ahorro.
“Parágrafo 1º. En las colocaciones a que hace referencia esta cláusula, tendrá prioridad la financiación
de vivienda de interés social cuyo valor máximo sea hasta de 70 salarios mínimos mensuales legales
vigentes (SMMLV), que de acuerdo con las normas vigentes se denomina vivienda de interés prioritario.
“Parágrafo 2º. El cumplimiento de las metas en materia de financiación durante la vigencia del convenio
estará sujeto a la existencia de la demanda efectiva en las modalidades previstas de desembolso, que
supone la construcción de 81.000 viviendas nuevas, la demanda y oferta de 35.000 viviendas usadas y el
desembolso de los subsidios asignados”.
De la lectura de la cláusula transcrita se infiere con meridiana claridad que el convenio hace
referencia específicamente a las instituciones que se involucran en el mismo y como tales señala
a los establecimientos bancarios y al Fondo Nacional de Ahorro, los cuales colocarán para los
efectos allí previstos un monto igual a un billón setecientos setenta mil millones de pesos.
No obstante lo anterior, le sugerimos también acudir al Ministerio de Ambiente, Vivienda y
Desarrollo Territorial, con el fin de obtener también su opinión al respecto.
(…).»