ayuda memoria - gunther gonzales barrón

2. La sorprendente sentencia de la Corte Suprema de 11 de octubre de 2012, que
convalida las falsificaciones a favor del tercero de buena fe, y que “privatiza” un bien
de dominio público
El caso resuelto en la Casación N° 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012, constituye
probablemente el de mayor audacia de las mafias de falsificadores, en cuanto no solamente
se fraguaron dos escrituras públicas, sino también resoluciones judiciales, en un mismo
caso, y todo ello con el fin de lograr el despojo, nada menos, de un bien de dominio
público; lo que finalmente fue convalidado por la Sala Civil de la Corte Suprema en una
cuestionable sentencia que termina amparando al llamado “tercero de buena fe”.
Los hechos son los siguientes1:
1
-
Luego de un proceso de urbanización, el Estado adquiere un terreno de más de
cuatro mil metros cuadrados, en condición de aporte reglamentario, por lo que se
trata de un bien del dominio público, el mismo que se inscribe en el registro2.
-
El Estado, supuestamente, vende a favor de una señora, el predio de más de cuatro
mil metros cuadrados, pero la escritura pública era falsificada3, por lo que no existió
voluntad del vendedor, ni de la compradora, que, por lo demás, al momento del acto
jurídico, ya se encontraba fallecida4.
Cada hecho sigue las afirmaciones de la parte demandante Superintendencia Nacional de Bienes Estatales,
reseñada en la ejecutoria suprema, y que no es materia de debate. Por el contrario, la controversia se centra en
la condición del tercero de buena fe y en la responsabilidad civil de la entidad registral. También se
intercalarán con afirmaciones expresadas en las sentencias inferiores.
2
“Antecedentes: 2. (…) El Estado a través del Decreto de Alcaldía 1150 del tres de agosto de mil novecientos
setenta y el Decreto de Recepción de Obras 821 del treinta de mayo de mil novecientos setenta y dos, adquirió
en calidad de aporte reglamentario el terreno de cuatro mil setenta y tres metros cuadrados (4,073.00 m2)
ubicado en la Calle 07 Mz. K de la Urbanización Valle Hermoso del Distrito de Santiago Surco, Provincia y
Departamento de Lima, cuya titularidad como propietario se inscribió en el Asiento 1-C de la Ficha 10185
con continuación en la Partida 44532727 del Registro de Predios de Lima, y registrada en el Asiento 1162 del
Sistema Nacional de Información de Bienes de Propiedad Estatal- SINABIP”.
3
“Antecedentes: 2. (…) Que, posteriormente al acudir a los Registros Públicos se percataron que
supuestamente la ex Dirección de Bienes Nacionales (hoy SBE) habría efectuado un acto de compraventa a
favor de María Locricia Manco viuda de Gonzales a través de una nula escritura pública de fecha catorce de
junio de mil novecientos ochenta y cuatro, es decir, se realizó un acto de transferencia mientras se encontraba
vigente una afectación en uso y la calidad de dominio público del inmueble objeto de demanda, máxime
cuando el registrados tenía el pleno conocimiento que no constituía un predio de libre disposición del Estado”.
Sentencia de primera instancia: “6. Que, con la copia literal de la ficha (…) de los registros públicos de Lima,
que corre en autos a fojas 6 a 10, se acredita que el inmueble ubicado en Calle 7 manzana K de la
urbanización Valle Hermoso de Monterrico – Primera etapa del Distrito de Santiago de Surco, provincia y
departamento de Lima, se encuentra inscrito a favor del Estado en el asiento 1 c) al haberle otorgado la
Compañía Inmobiliaria San Demetrio de Monterrico SA, en cumplimiento del Decreto 821, expedido por el
Concejo Provincial de Lima”.
4
“Antecedentes: 2. (…) Más aún, si el primer acto celebrado se realizó con una persona fallecida cuya
sucesión se encontraba inscrita con antelación en los Registros públicos en la Partida 11382663 del Registro
de Sucesión Intestada, por lo que no se debió inscribir dicha transferencia, sin embargo se llegó a perpetrar el
acto de inscripción otorgando seguridad jurídica a hechos ilícitos, lo cual resulta inaudito para el mundo del
derecho”.
-
El Estado interpone una demanda de nulidad de acto jurídico respecto de la supuesta
compraventa, por lo que obtiene una medida cautelar de anotación registral5, con lo
cual se impiden los potenciales terceros de buena fe. Sin embargo, y por increíble
que parezca, también se falsificó la resolución judicial de levantamiento de la
medida cautelar, con lo cual, estratégica, y fraudulentamente, se “limpia” la partida
registral6.
-
Como acto seguido, la fallecida “vende” el inmueble a un tercero, que no podría ser
de buena fe, pues simplemente no hay venta, tratándose de un nuevo acto
falsificado7; por lo que, luego, el tercero lo transfiere a un cuarto8, y así
sucesivamente hasta llegar a un quinto y sexto9.
El esquema es el siguiente:
“Antecedentes: 2. (…) En atención a este hechos se interpuso una acción de nulidad de actos jurídicos contra
de María Locricia Manco viuda de Gonzales ante el Décimo Juzgado Civil de Lima, Expediente 7459-2002
quien fue representada por curador procesal, asimismo, dado a que se trataba de una inscripción basada en
documentos falsificados se solicitó en vía cautelar, la anotación de demanda, la que fue concedida y ejecutada
en el Asiento D 00001 de la Partida Registral 44532727”.
6
“Antecedentes: 2. (…) Sin embargo, mientras estaba en espera de la sentencia del Juzgado y con la
seguridad que debía otorgar el Registro, tomaron conocimiento que esta medida cautelar había sido levantada
por una supuesta orden judicial y se habrían realizado posteriores transferencias a terceros, a fin de escudarse
bajo la figura de la buena fe registral y con ello imposibilitar que su representada pueda ejercer su derecho de
propiedad sobre el inmueble. Este supuesto mandato judicial, conforme lo informado por el propio Juzgado
no fue emitido por dicha judicatura, resultando un documento falso”.
La sentencia de primera instancia también narra el hecho: “9. Que, respecto del acto registral de
levantamiento de anotación de demanda, contenido en el asiento E0001 de la partida N° 44532727, se
concluye que es un hecho comprobado que el levantamiento de la medida cautelar fue inscrito en mérito a
resoluciones judiciales falsas”.
7
Sentencia de primera instancia: “Que, de igual modo, resulta la nulidad de la escritura pública de
compraventa de fecha 08 de agosto de 2003, que obra en autos a fojas 39 a 46, en la que supuestamente María
Locricia Manco viuda de Gonzales habría dado en venta el inmueble que nos ocupa a Manuel Ruiz Carrillo
por la suma de S/. 650,000 nuevos soles, cuanto está acreditado con la partida de defunción (…) que la
supuesta vendedora falleció con fecha 04 de septiembre de 1987, esto es, dieciséis años antes de la
suscripción de la citada escritura pública”-.
8
Sentencia de primera instancia: “13. Que, en cuanto a la nulidad que se formula contra el acto contenido en
la escritura pública de compraventa de fecha 26 de febrero de 2004, que obra en autos a fojas 68 a 70,
mediante la cual Manuel Antonio Ruiz Carrillo da en venta a Marta Amelia Ruiz Vargas, el inmueble objeto
de demanda, se debe tener en cuenta la proximidad de la venta a la citada compradora respecto de la
inscripción en los registros públicos a favor de su vendedor, la diferencia mínima en el precio respecto del que
supuestamente pagó el vendedor, además, de la falta de acreditación del pago del precio por parte de la
compradora, conforme a lo requerido por la accionante, lo que hacen llegar a la convicción de la existencia de
una colusión existente entre las partes de la transacción para dar legalidad a una transferencia que adolecía de
vicios insubsanables, máxime si en su condición de demandados han sido declarado rebeldes”.
9
Sentencia de primera instancia de fecha 05/10/2009, emitida por el 29º Juzgado Civil de Lima, que narra la
sucesión de transferencias: “8º Considerando: Que, en virtud del levantamiento de la medida cautelar del
(supuesto) Duodécimo Juzgado Civil de Lima, se procedió a una serie de transferencias del inmueble que nos
ocupa, como son la compraventa a favor de Manuel Ruiz Carrillo, que aparece registrada con fecha cinco de
noviembre de dos mil tres, en el asiento C00002 de dicha partida; compraventa a favor de Marta Amelia Ríos
Vargas, registrada en el asiento C00003 con fecha quince de marzo de dos mil cuatro; compraventa a favor de
Luisa Aída Ríos Gamarra de Vásquez y Julio Vásquez Dávila, inscrita en el asiento C00004 con fecha
dieciséis de septiembre de dos mil cuatro; y, compraventa a favor de Julio Hernán Vásquez Ríos, inscrita, con
fecha doce de abril de dos mil cinco, en el asiento C00005 de la citada partida”.
5
1) Estado vende a un fallecida (título falso), materia de un primer proceso judicial
2) Estado anota demanda de nulidad en el registro, en mérito del primer proceso, pero
esta se levanta por supuesta resolución judicial (título falso)
3) Fallecida vende a tercero (título falso)
4) Tercero vende a cuarto (título simulado)
5) Cuarto vende a quinto
6) Quinto vende a sexto (los cuales son parientes, pues “quinto” son los padres de
“sexto”)
Luego de tres falsificaciones (dos compraventas y una resolución judicial), además de una
ulterior compraventa simulada, y pese a tratarse de un bien de dominio público, sin
embargo, en forma sorprendente, el órgano judicial en sus tres niveles “legaliza” las
consecuencias del fraude: sentencia de primera instancia dictada por el 29º Juzgado Civil de
Lima, de fecha 05/10/200910; sentencia de vista emitida por la Séptima Sala Civil de Lima,
de fecha 15/6/201111; y ratificada por sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema,
mediante Casación N° 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/201212.
Los fundamentos de la Corte Suprema para crear un nuevo modo de adquisición de la
propiedad, sustentado en la falsificación, son los siguientes:
PRIMERO.- Que, pasando a resolver el fondo del asunto materia de casación, este
Supremo Tribunal debe señalar que en cuanto a la primera causal alegada por la
Superintendencia de Bienes Estatales – SBE sobre la infracción normativa por
interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil, el artículo VIII del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (aprobado por
Resolución 195-2001-SUNARP/SN que entró en vigencia el uno de octubre de dos
mil uno) precisó los alcances de la regulación contenida en los artículos 2014 del
citado código de la siguiente manera: “La inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina no perjudicara
al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la
base aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los
asientos registrales”.
SEGUNDO.- Que, ante esa precisión refiere Aliaga Huariapata (“Código Civil
Comentado” Gaceta Jurídica, Lima-Perú): “(…) los posibles vicios que afecten el
derecho del tercero adquirente deben referirse solo a los asientos registrales. Sin
dejar de reconocer que nuestro sistema de transmisiones patrimoniales es causalista
(no abstracto), somos de la opinión que, a los efectos de la protección de los terceros
registrales, la búsqueda de posibles ‘inexactitudes registrales’ debería limitarse a los
asientos registrales y no a los títulos archivados. Ello en atención a la rigurosa
calificación registral existente en nuestro sistema a cargo de un profesional del
10
El magistrado que suscribió la sentencia de primer grado es: Marcial Díaz Rojas.
Los magistrados que suscribieron la sentencia de segundo grado son: Ordóñez Alcántara (ponente), NiñoNeira Ramos y Romero Roca.
12
Los magistrados que suscribieron la ejecutoria suprema son: Távara Córdova (ponente), Rodríguez
Mendoza, Huamaní Llamas, Castañeda Serrano y Calderón Castillo.
11
derecho y al asiento registral que es más que un simple “resumen” del título, al
determinar la nueva ‘situación jurídica’ derivada.
TERCERO.- Que en ese sentido, la Sala Superior la confirmar la sentencia apelada
que concluye que los actos jurídicos celebrados entre Marta Amelia Ríos Vargas y
la Sociedad Conyugal conformada por Luisa Aida Ríos Gamarra de Vásquez, Julio
Vásquez Dávila, y estos a su vez, con Julio Hernán Vásquez Ríos, han sido
realizados de buena fe, no ha hecho una interpretación errónea, pues estos
demandados al celebrar los actos jurídicos se basaron en la información que
aparecía en los asientos registrales, no siendo necesario remitirse a los títulos
archivados como pretende la demandante; más aun si dichos codemandados
recurrieron a la notaria Miriam Acevedo Mendoza quien efectuó un estudio de los
títulos de propiedad del inmueble sub litis y comunicó a estos que el citado predio
se encontraba libre de todo gravamen, y que podían adquirirlo sin problema alguno,
por lo que este extremo del recurso de casación debe ser desestimado. La Sala
superior ha efectuado una correcta interpretación y aplicación del artículo 2014 de
nuestro Código Civil.
CUARTO.- Que en cuanto a la causal referida a infracción normativa por
inaplicación de los artículos 2012 y 219 inciso 3 del Código Civil tenemos que el
primer artículo establece como presunción iure et de iure que toda persona conoce el
contenido de las inscripciones, y como tal no está sujeta a probanza, lo que debe
concordarse con el artículo 2014 del mismo código, puesto que los referidos
codemandados fueron diligentes en conocer el contenido de las inscripciones
referentes la bien sub litis en la forma que ya se ha explicado en el considerando
anterior, tenemos en cuenta que como una consecuencia de la conocibilidad de las
inscripciones aquello que no esté publicado no debe perjudicarlos ni oponérseles por
cuanto nunca estuvieron en posibilidad de conocerlo, los órganos jurisdiccionales de
mérito han determinado que los demandados Julio Hernán Vásquez Ríos y sus
padres contrataron en base a lo que estaba publicitado en el Registro de la Propiedad
Inmueble y de buena fe.
QUINTO.- Que finalmente en cuanto a la inaplicación del inciso 3 del artículo 219
del código civil, respecto a que el objeto de la transferencia era jurídicamente
imposible, al ser un bien de dominio público, la Sala Superior ha sido explicita en
señalar la existencia de una demanda de nulidad de acto jurídico interpuesta también
por la ahora demandante respecto de la escritura pública del fecha 14 de julio de
1984 que contiene un acto de transferencia del referido inmueble que aduce tenía la
calidad de dominio público, concluyendo que es en ese proceso que se determinara
si el referido inmueble ostenta o no tal calidad, siendo ello así, en el presente
proceso el órgano jurisdiccional no puede abocarse a lo que es materia de
conocimiento en otro proceso, por expresa prohibición, contenida en el numeral 2
del artículo 139 de la Constitución; por lo que debe desestimarse este extremo del
recurso de casación”.
En conclusión, con una pobre motivación de solo algo más de una hoja (parte relevante), se
salda un complejísimo caso con el argumento de que el último comprador es “tercero de
buena fe”.
La presente sentencia, en mi opinión, es jurídicamente insostenible conforme lo
demostramos a continuación.
Primero, el inmueble sucesivamente transferido es uno del dominio público, nacido del
aporte reglamentario de un proceso de urbanización, por tanto, cualquier venta que lo tenga
por objeto es nula, por la causal de objeto jurídicamente imposible. El artículo 73º de la
Constitución de 1993 establece que el dominio público es inalienable, es decir, su venta
está prohibida; siendo así, no se entiende cómo lo público puede quedar fácilmente
privatizado por la simple “buena fe”; pues, un parque, una playa o una plaza no pierden su
condición por efecto del registro, cuya hipotético protección a favor del tercero nace apenas
de una ley, pero que no puede oponerse a la tutela dispensada al dominio público, cuya
fuente es la propia Constitución13. Por lo demás, no es argumento válido, como se sostiene
en la sentencia, que “existe otro proceso en el que se discute la validez del acto jurídico por
objeto imposible”, pues, en el primer proceso se ventila la nulidad de la primera venta
(falsa) entre el Estado y la fallecida, mientras que en el segundo proceso se ventila la
nulidad de todas las transferencias sucesivas, las que, al igual que la primera, son nulas
porque tienen el mismo objeto, un bien de dominio público, el cual es inalienable, es decir,
no puede venderse, sin excepciones, por lo que es irrelevante que la venta sea a favor del
tercero, cuarto, quinto o sexto, pues todas esas compraventas tienen el mismo objeto
(imposible), con la consecuencia que los actos son inválidos14.
“La inalienabilidad constituye, pues, el elemento más connotado del dominio público. En efecto, el título de
intervención que ostenta el Estado, permite que excluya determinados bienes del tráfico jurídico privado, a
efectos de mantener el destino de los bienes al uso y servicio público. La inalienabilidad implica la
imposibilidad de efectuar actos de disposición o de gravamen sobre los bienes constitutivos del dominio
público. Las entidades públicas que ostentan titularidades legales respecto de dichos bienes, en principio,
solamente se encargan de administrar, regular y cautelar dichos bienes, sea al interior de la esfera estatal o
cuando estos se encuentran concedidos a los particulares para su aprovechamiento o explotación económica:
JIMÉNEZ MURILLO, Roberto. “Comentario al artículo 73”, en GUTIÉRREZ CAMACHO, Walter (Dr.). La
Constitución Comentada, Gaceta Jurídica, Lima 2013, T. II, p. 271.
14
Paradójicamente, poco tiempo antes, la Corte Suprema resolvió de forma radicalmente diferente un caso en
el que también se discutió la protección de un “tercero de buena fe” frente a la falsificación previa del título
referido a un bien de dominio público. Así, la Casación N° 4419-2009-Lima, de 20/5/2010, suscrita por los
magistrados Almenara Bryson, León Ramírez, Vinatea Medina, Álvarez López y Valcárcel Saldaña:
“SÉPTIMO.- Que, en el presente caso, ha quedado establecido en las instancias de mérito, que el predio
materia de la demanda, Lote Dieciocho guión B de la Manzana A de la Urbanización Los Alerces de
Monterrico del Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la ficha registra! número un millón trescientos
veinticinco mil cuatrocientos setenta y tres de los Registros Públicos de Lima a nombre del Estado peruano,
es un bien de dominio público, por haber sido transferido como aporte reglamentario a favor del Estado, en
mérito de lo dispuesto en la Resolución Administrativa número 151-78- DGIU/CPL, y que la supuesta venta
efectuada por la Superintendencia de Bienes Nacionales a favor de Raúl Ramón Ventura Cano mediante
Escritura Pública de compraventa de fecha nueve de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro ante el
Notario Público de Matucana Diodoro Orduña Vásquez y su posterior inscripción en los Registros Públicos,
se ha efectuado en mérito de documentos falsificados, razón por la cual esta compraventa y las sucesivas de
fechas trece de abril y diez de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro, ocho de marzo y seis de abril de
dos mil uno, inscritas también en los Registros Públicos, han incurrido en causal de nulidad por finalidad
ilícita y objeto jurídicamente imposible invocados en la demanda. OCTAVO.- Que, de lo expuesto en el
considerando precedente, se infiere que al momento de la compraventa de fecha cinco de octubre de dos mil
uno otorgada por Aníbal Breña Jaime a favor de Puerta de Tierra Sociedad Anónima, ésta última no podía
desconocer que el bien que estaba adquiriendo originalmente fue de dominio público del Estado y que por
tanto de conformidad con lo previsto en el artículo 73 de la Constitución Política del Estado, se trataba de un
bien inalienable e imprescriptible que no puede ser adquirido por particulares, máxime si se tiene en cuenta
13
En este caso, contradictoriamente, el artículo 2014º del Código Civil ha derogado al
artículo 73º de la Constitución, pues el dominio público ha dejado de ser inalienable, por
gracia de una inscripción registral. Curiosa interpretación por la cual la ley deja sin efecto a
la Constitución15. No hay duda de que en el Perú es muy fácil privatizar parques, playas,
plazas y, seguramente, hasta el Palacio de Gobierno, pues basta inscribir una falsificación,
vender el bien, y listo. La fe registral viene en presta ayuda.
que la compradora es una empresa inmobiliaria y como tal le es exigible un especial deber de cuidado al
momento de verificar la titulación de los inmuebles que adquiere. NOVENO.- Que, por su parte el principio
de buena fe registral, contemplado en el artículo 2014 del Código Civil busca proteger al tercero que ha
adquirido de buena fe un derecho de quien efectivamente carecía de capacidad para disponer de él, no
obstante, este principio no tiene carácter absoluto, pues como ha sostenido este Tribunal Supremo en
reiteradas ocasiones, para que opere válidamente el referido principio es preciso que concurran los siguientes
elementos: a) Que se trate de una adquisición a título oneroso: b) Que el otorgante aparezca registralmente
con capacidad para disponer el derecho: c) Que el adquiriente haya inscrito su derecho; d) Que el adquiriente
haya actuado de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico como al momento de su
inscripción; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten
causales que anulen, rescindan o ' resuelvan el derecho del otorgante; en este mismo sentido la Exposición de
Motivos oficial del Código Civil ha previsto que "la buena fe que se exige a una persona a efectos de
constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En
otros términos si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro,
ellas deben además ser desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado". DÉCIMO.Que, en el presente caso, por efectos de la publicidad registral, la empresa Puerta de Tierra Sociedad Anónima
no podía desconocer la existencia de causal de nulidad, ya que de los documentos existentes en los Registros
Públicos aparecía claramente que el bien materia de la compraventa era un bien de dominio público del
Estado y que por tanto no podía ser objeto de derechos privados; por esta razón, la compraventa de fecha
cinco de octubre de dos mil uno no puede estar beneficiada por el principio de buena fe registral, pues
evidentemente no satisface el requisito referido a que el comprador haya actuado de buena fe en la
celebración e inscripción del negocio, además que en los títulos inscritos en los Registros Públicos
evidentemente se denotaba la causal de nulidad del acto jurídico por finalidad ilícita y objeto jurídicamente
imposible” (finalmente, se declaró fundado el recurso de apelación, y actuando en sede de instancia, se
declaró la nulidad del contrato celebrado por el último comprador por las causales de fin ilícito y objeto
jurídicamente imposible).
La presente sentencia exhibe, sin duda, un criterio diferente, y saludable, frente a la Casación N° 5745-2011Lima, en los siguientes puntos: a) el carácter de dominio público del bien hace que la fe registral no pueda
aplicarse, pues se trata de un acto nulo por objeto jurídicamente imposible; b) la buena fe del tercero exige la
consulta diligente a los títulos archivados; sin embargo, mantiene el error en dos extremos: i) la sentencia de
nulidad se entretiene en la fe registral; ii) un tercero de buena fe podría ser protegido frente a falsificaciones
previas. No obstante, pese a estos dos errores técnicos, sin embargo, el sentido de la decisión debe reputarse
correcto, en cuanto anula el acto jurídico.
15
Léase el siguiente párrafo de antología (por lo negativo) de la sentencia de vista (ponente Oswaldo
Ordóñez): “7º considerando: respecto al carácter de dominio público del inmueble sub Litis, que según la
parte demandante, prima sobre la buena fe; debe indicarse que estando a que esta parte ha referido en su
escrito de demanda, a fojas cuatrocientos ocho, que ha interpuesto una demanda de nulidad de acto jurídico
por cuanto mediante escritura pública de fecha catorce de junio de 1984, se realizó un acto de transferencia
mientras el referido inmueble tenía la calidad de dominio público; es de concluirse que es en dicho proceso
donde se determinará si el referido inmueble ostenta o no dicha calidad, pronunciamiento que no enervará la
validez de los actos jurídicos que en la recurrida se han convalidado, por cuanto estos se encuentran
amparados en la buena fe registral prevista en el artículo 2014º del Código Civil”.
Es decir, según este criterio, la transferencia de un bien de dominio público, que es obviamente nula, no puede
enervar el “derecho” del tercero de buena fe, con lo cual la protección constitucional de inalienabilidad no
vale nada.
Vale la pena leer este párrafo de la mejor doctrina para evitar las exageraciones registrales a
las que son tan afectos nuestros tribunales:
“El registro de la propiedad presenta también sus lados sombríos. Un Estado
absoluto predica un registro de eficacia absoluta, y entonces un ángel caído se
levanta amenazante y nos mira a los ojos. La fascinación por la eficacia del registro
no nos debe olvidar los riesgos que su utilización abusiva comporta, a mi parecer,
algunos sistemas registrales han legitimado arbitrariedades notorias, están montadas
sobre la supremacía absoluta del libro (la voluntad política) sobre la realidad, y se
basan efectivamente en la injusticia de expropiar (por la mera inscripción del
nombre de un propietario en unos libros) al propietario real sin indemnización. El
registro sirve entonces para legitimar lo que no es sino un expolio de personas o
colectividades, para condenar a todos aquellos que no estén inscritos en el libro. El
progreso material y el deseado desarrollo económico se pretende entonces negando
la propiedad, derecho natural -y sin querer volver la vista atrás-, a la significación
del hombre y su dignidad como fin y presupuesto a todo sistema jurídico”16
Segundo, por su parte, la sentencia establece la siguiente doctrina: si A vende
supuestamente a B, que inscribe, pero, en realidad, este título es falsificado; y luego B
vende a C, que también inscribe, entonces, C puede ampararse en la fe registral, pero esta
conclusión es errada, pues A nunca declaró nada, nunca vendió, nunca dio lugar a la falsa
apariencia, en consecuencia, se trata de una víctima, al igual que C. En tal caso, C no tiene
argumentos a su favor, pues su buena fe se neutraliza con la mayor buena fe que exhibe A,
que es el propietario legítimo y solo una inocente víctima de los falsarios; además, la
inscripción de C tampoco lo pone en mejor situación que A, pues este también se
encontraba inscrito hasta antes del fraude; asimismo, la condición de C como adquirente
tutelado por la seguridad jurídica, en nada lo mejora si tenemos en cuenta que A también
merece seguridad por la inscripción de la que gozaba. Por tanto, no hay argumento alguno
que favorezca la posición de C, por lo que necesariamente debe imponerse la realidad
jurídica, esto es, declarar que el derecho legítimo de A se mantiene inalterado, pues la
propiedad es inviolable, de conformidad con el artículo 70º de la Constitución, y no existe
motivo alguno para despojarlo de su derecho, menos por una burda falsificación. Por tanto,
si la apariencia no se origina ni es imputable en el propietario, entonces no hay causa
justificativa para que este pierda su derecho, máxime si el Tribunal Constitucional ha
sostenido en forma reiterada que la propiedad no se afecta por causas anómalas o derivadas
del solo querer de un tercero, y no existe mayor causa anómala que una falsificación. La
buena fe del tercero, para imponerse, necesita la culpa del titular originario, pues esa culpa
o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propietario;
pero no cuando el propietario original carece absolutamente de culpa, como ocurre con las
falsificaciones, suplantaciones o nulidades por falta de manifestación de voluntad
(incapacidad absoluta)17.
16
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmobiliario registral, 3º edición, Ediciones Legales,
Lima 2012, pp. 110-111.
17
En el próximo capítulo, abundaremos en argumentos sobre el particular.
Tercero, aun cuando fuese pertinente el análisis de la fe registral para el último comprador,
debe indicarse que este adquirió el bien por US $ 161,000 dólares, cuando el valor real era,
en ese momento, de más de US $ 1’162,980 de dólares, lo que se acredita con el hecho
incontrastable de que la misma sentencia impone la indemnización por ese monto contra la
SUNARP, en tanto esta entidad permitió la inscripción de títulos falsos en perjuicio de la
SBN. Sin dudas, es dramático que un tribunal de justicia, en la misma sentencia, diga que el
precio pactado por el bien equivale a 15% de su valor real, no obstante, pese a ello,
considera que el tercero es de “buena fe”. ¿Es posible la buena fe cuando se adquiere a
“precio de regalo”? No hay forma racional de explicar cómo una persona puede tener buena
fe cuando ha pagado una suma que le alcanzaría para comprar un pequeño departamento,
pero jamás un terreno de casi media manzana. Cualquiera que adquiere a precio vil supone
que existe algo sospechoso de por medio, máxime si en el presente caso se han hilvanado
cinco transferencias en poco tiempo, con demanda de nulidad planteada por el Estado,
discutiendo nada menos que la existencia de un bien del dominio público.
La sentencia de la Corte Suprema (ponente: Távara Córdova), así como la de la Corte
Superior (ponente: Ordóñez Alcántara18) se sustentan en el argumento pobrísimo de que
“como el notario (y el corredor inmobiliario) le aseguró al tercero que la compra era
correcta, entonces este tiene buena fe”, lo que es simplemente absurdo, pues el examen
negligente de un notario no crea derechos que no existen, sino que lo obligará a indemnizar
por el daño causado a su cliente por impericia profesional. Si tal argumento fuese cierto,
entonces, cuando el notario le dice a una persona que un título nulo es válido, entonces ya
no podría decretarse la nulidad porque la palabra de del notario sería sacrosanta, lo que
obviamente es incorrecto, pues la invalidez es una cuestión objetiva que no depende de las
meras opiniones de funcionarios que no tienen el poder de dar por válido lo que es nulo o
ilícito. En todo caso, las testimoniales del corredor y del notario son claramente interesadas
en el resultado del pleito, pues la nulidad de la compra podría acarrearles responsabilidad
civil o la devolución de la comisión. Por tal motivo, ¿cómo puede fundarse una sentencia
casi exclusivamente en dos testigos cuya declaración a favor de una de las partes
(comprador), los beneficia también a ellos? Por lo demás, la testimonial de un corredor y de
un notario, en el mejor de los casos, se limitan a brindar una opinión legal (externa a las
partes) sobre la compra, pero nada más; mientras que el fin ilícito y la mala fe constituye un
propósito subjetivo (interno a las partes), por tanto, uno jamás es prueba de lo otro.
En realidad, la mala fe se deduce de hechos imputables a las partes contratantes, tales como
la compra a precios de regalo, hilvanando cinco transferencias a toda velocidad, con una
partida registral manchada con una anotación de demanda, que fue levantada con un
documento falsificado, y que frente a tantas circunstancias sospechosas, exigía del
18
El fundamento de la sentencia de vista, emitida por la Séptima Sala Civil, es igualmente escuálida, cuando
intenta justificar a como dé lugar la buena fe del tercero: “a) La testimonial de don Enrique Málaga Rivera,
quien refirió que actuó como corredor inmobiliario, concertando una reunión entre doña Marta Amelia Ríos
Vargas y la sociedad conyugal conformada por Julio Vásquez Dávila y Luisa Ríos Gamarra, para la venta del
inmueble sub-litis, y que presenció el pago del precio de la compraventa que estos celebraron; b) La
testimonial de doña Miryam Rosalva Acevedo Mendoza, que señaló que en su calidad de notaria, los señores
Vásquez Ríos y su hijo le solicitaron la apertura de un kardex para la compraventa del inmueble sito en Av.
Jacarandá 630, Urb. Valle Hermoso-Surco, y que fue esta quien verificó que dicho inmueble no tenía títulos
pendientes; y c) con la valoración de las demás instrumentales como son los cheques de gerencia (…)”.
potencial comprador afinar su diligencia; y pese a todo, se insistió en la adquisición del
inmueble al previo vil de 15% de su valor real, que es suficientemente indicativo de que
había algo oscuro, pues, ¿en qué casos se paga un precio tan bajo? Obviamente, cuando el
predio sufre de problemas legales, por lo que se necesita compensar el riesgo, como juego
de azar, en el que una inversión menor puede dar lugar a una extraordinaria ganancia. Por
tanto, habría que preguntarle a los ponentes de la ejecutoria suprema y de la sentencia de
vista que expliquen por qué no se dice una sola palabra del precio de regalo de la compra,
que es un asunto trascendente para la solución del caso19; y más bien se entretienen en los
cheques que acreditan el pago del precio, cuando ese hecho no descarta que el acto jurídico
pudiese tener fin ilícito u objeto imposible
Cuarto, la sentencia criticada declara la buena fe del tercero, para lo cual debe forzar las
circunstancias hasta el extremo de sostener que el adquirente solo tiene que comprobar los
asientos registrales, y no los contratos que le dieron origen, o los respectivos títulos
archivados, con lo cual se salva el hecho evidente de que el contenido del registro
anunciaba que el bien tenía la condición de dominio público (así consta de los títulos que
dan cuenta su naturaleza de aporte reglamentario), y que, además, existía una anotación de
demanda judicial de falsificación de la primera venta que nunca realizó el Estado, y si bien
esta anotación se había levantado, sin embargo, un mínimo de diligencia exigía verificar
porque el Estado presenta una demanda alegando falsificación, y luego sospechosamente
ello no es cierto. ¿Puede el Estado mentir con tanta facilidad?
Es obvio que si la Corte Suprema hubiese exigido que el deber de consulta se extienda a los
títulos archivados, entonces el tercero no habría tenido buena fe, pues fácilmente habría
confirmado la existencia de un litigio referente a un bien de dominio público; sin embargo,
lo más llamativo es que el mismo magistrado ponente, Távara Córdova, había opinado
diferente en casos anteriores, en los cuales sí exigió la consulta de los títulos archivados.
Por tanto, el mismo juez dice, en esta sentencia, algo totalmente opuesto a lo que había
dicho en otras sentencias previas20.
19
La sentencia de primera instancia es la única que responde al cuestionamiento del previo vil, pero tal vez
hubiera sido preferible que no lo haga. Así, en el 24º considerando dice: “Que, respecto del valor del
inmueble, que según la demandante, es mucho mayor a lo que se dio como precio de venta en las
transferencias realizadas, resulta pertinente señalar que, si bien la accionante apareja en su demanda una
tasación comercial del predio de fecha 10 de mayo de 2006 (…) por la suma de US $ 1’162,980 dólares
americanos; también existe en autos (…) (otro peritaje) por S/. 563,598 y S/. 585,963 nuevos soles,
respectivamente, lo que permite concluir, con estos medios de prueba, que con el precio que los citados
codemandados abonaron a sus respectivos vendedores, hayan tenido que conocer que les era transferido un
bien ajeno”.
Pues bien, vamos a traducir este enrevesado párrafo: se dice que el valor del bien está en discusión, pues la
demandante presentó un peritaje, y los demandados, otro; por lo cual, no se sabría si el precio permitía
deducir que existía algo ilícito; sin embargo, en forma contradictoria, el juez fija como indemnización la suma
de US $ 1’162,980 dólares americanos, lo que implica que, según su propio criterio, este es el valor real o de
mercado del terreno, por lo que el precio de la compra del tercero de buena fe ascendía apenas al 15% de
dicho valor, lo que implica que cualquier sujeto racional tendría que haber sospechado de irregularidades en
un predio que el propio registro anunciaba como de dominio público.
20
En efecto, la Casación N° 4615-2008-Moquegua, de fecha 26/3/2009, nos muestra que el magistrado
Távara Córdova se adhirió a la tesis que exige la consulta de los títulos archivados, así como los jueces Solís
Espinoza (ponente), Palomino García, Castañeda Serrano (este también incurre en la misma contradicción, al
haber firmado la Casación N° 5745-2011-Lima) e Idrogo Delgado. La sentencia dice: “Cuarto: Esta Suprema
Corte en innumerables ejecutorias supremas (Casación N° 695-99, Casación N° 2250-2001, Casación N°
1692-2003, etc.) ha establecido como requisitos de configuración del mencionado principio registral los
siguientes: a) Que, el adquirente lo haga a título oneroso; b) Que, el adquirente actúe de buena fe, tanto al
momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del
mismo; buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del
registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca registralmente con
capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que, el adquirente inscriba su derecho; e) Que, ni de
los asientos registrales, ni de los títulos inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho
del otorgante; este principio busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien
finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de seguridad en el tráfico
inmobiliario. Quinto.- En cuanto al primer requisito, el de la onerosidad, debe entenderse que la adquisición
es consecuencia de un acto jurídico donde existan prestaciones para ambas partes, es decir, prestaciones
recíprocas que supone una ventaja patrimonial a cambio de una contrapartida o, como señala Vincenzo
Roppo, ‘la prestación es el sacrificio que la parte soporta por la ventaja representada de recibir la
prestación de la contraparte’. Con este principio al tutelarse una adquisición de carácter oneroso como es el
contrato de compraventa, se evita un sacrificio o perjuicio económico del tercero adquirente, es por ello que a
decir de Fernando Vidal Ramírez, ‘la distinción entre actos onerosos y gratuitos radica en los efectos frente a
terceros, pues el acto gratuito está más expuesto a la impugnación que un acto oneroso, mientras que los
actos onerosos confieren un derecho más firme’. Sexto.- En cuanto al segundo requisito, la buena fe,
conforme aparece en la exposición de motivos oficial del Código Civil, ‘la buena fe que se exige a una
persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo
publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución,
que no aparecen en el registro, ellas además deben ser desconocidas por quien pretende ampararse en el
principio estudiado’; bajo ese contexto se puede inferir que la creencia del tercero respecto de que su
transmitente ostente título libre de mácula, se enerve cuando conoce la existencia de una situación que vicia
ese título. La buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud del registro e implica una conducta
correcta, leal, honesta, que, de acuerdo al artículo 2014º, se mantiene (presume) mientras no se pruebe que el
tercero conocía la inexactitud del registro o la verdad material extrarregistral; es por ello, que es necesario
exigir que la mala fe se demuestre, esto es, debe ponerse en evidencia que el tercero tenía conocimiento de
una situación jurídica viciante (sic) del título de su transferente, ya sea por encontrarse sujeto a hechos que
determinen su invalidez (nulidad o anulabilidad) o ineficacia (rescisión o resolución). Este tipo de
conocimiento, conforme lo señala la exposición de motivos del Código Civil debe ser uno perfecto, directo,
probado de manera concluyente, por mérito de actos realizados por el mismo adquirente o de hechos que
forzadamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar. Esta
última parte está referida a hechos que por su condición, status, por el entorno o relaciones de convivencia
dentro del cual se encuentra el adquirente, resulta inobjetablemente admisible que deba conocer hechos o
circunstancias relevantes de los miembros del grupo o entorno al que pertenece, tal es el caso, de las
relaciones familiares o parentales donde resultaría imposible sostener que los miembros de una familia no
pueden llegar a conocer el status o situación civil de los que la integran, salvo en situaciones excepcionales.
Séptimo.- En cuanto al tercer y cuarto requisito, que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para
otorgar del derecho del que se trate y el adquirente inscriba su derecho, esto implica la existencia de un acto o
derecho inscrito, del cual aparezcan las facultades de disposición del transferente, seguidamente debe
inscribirse el derecho del adquirente, solo así este podrá acogerse a la protección registral en comento y con
ello mantener su adquisición. Octavo.- En cuanto al quinto requisito, relativo a que ni de los asientos, ni de los
títulos inscritos en los registros, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante, se
trata de un problema de publicidad registral, respecto a los asientos registrales, de donde no debe emanar
inexactitud registral por nulidad, rescisión o resolución”.
Pero, las cosas no quedan allí, pues en la Casación N° 1005-2009-Lima, de 25/8/2009, suscrita por los
magistrados Távara Córdova, Castañeda Serrano, Salas Villalobos (ponente), Aranda Rodríguez, Idrogo
Delgado, se acoge una tercera tesis, ecléctica, por la cual la primacía la tienen los asientos, salvo que concurra
alguna circunstancia excepcional que imponga la necesidad de consultar los títulos, como ocurrió en el
presente, pues la demandante aducía que el Banco conocía o debía conocer la condición de casado del
constituyente, en mérito a la escritura pública de declaratoria de fábrica, que así lo anunciaba, pero que no
tenía correlato en los asientos registrales. He aquí la parte pertinente de la sentencia: “Décimo Primero: Que,
es precisamente, este asiento registral, el que incide sobre el acto de buena fe registral. En efecto, la referencia
Quinto, nótese que la sentencia criticada invoca, además de una cita doctrinal meramente
dogmática sin mayor sustento, una norma reglamentaria emitida por la SUNARP, con lo
cual se comprueba que esta entidad es responsable del entuerto producido con las
falsificaciones, pues ha dictado preceptos en auxilio de la pretensión de los falsarios que
buscan transferir a terceros de buena fe con el sustento de la fe registral. Entonces, no es tan
cierto que SUNARP haya sido simple comparsa de los errores legislativos ajenos, sino que
en verdad ha colaborado decididamente con ellos. La pregunta en este momento es:
¿cuándo va a derogarse, por lo menos, el artículo VIII del título preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos?
Sexto, la SBN plantea la nulidad de cinco actos jurídicos y sus inscripciones, así como la
nulidad de la inscripción de la resolución judicial de levantamiento de medida cautelar. La
Corte Suprema desestima la demanda en cuanto a las dos últimas transferencias que se
consideran celebradas de buena fe.
Sobre el particular, debe indicarse un primer error técnico: la demanda de nulidad de acto
jurídico es una acción contractual, no real, por lo que la sentencia solo debe resolver la
validez del contrato, o no21, pero jamás podrá dilucidarse quién es el propietario del bien,
pues ese no es el objeto de la controversia. Sin embargo, en el presente caso, la sentencia se
entretiene indebidamente en la aplicación del artículo 2014º del Código Civil, que no tiene
relación con el tema debatido.
del registro en el asiento correspondiente, otorga información. Por ende, tal información debe ser debidamente
comprobada en todo su contexto, por lo que debe recurrirse a sus fuentes; es decir, a los títulos archivados que
son los que finalmente le otorgan el mérito de su publicidad. Ahora bien, resulta también exacto que no en
todas las circunstancias se debe recurrir a dicho medio (sic). Sin embargo, la excepcionalidad a ello radica
cuando concurren las circunstancias especialísimas que identifican al acto. Estas son en el caso concreto, la
referencia de la suspensión de la adjudicación antes mencionada y también, la especialización que debe tener
el Banco para su práctica inmobiliaria con efectos crediticios. Décimo Segundo.- Que, en el primer caso, la
sola referencia de una adjudicación a un tercero, ya deja huella de una circunstancia especial, lo que debe en
tal sentido, ser descartado en el análisis comparativo de los documentos registrales originales. Décimo
Tercero.- Que, en cuanto al segundo elemento, no se puede admitir como normal, que el Banco no recurra a
un examen exhaustivo de los inmuebles que van a garantizar sus créditos, ya que es una práctica que es
inherente a su propio interés. Es decir, debe admitirse como cierto, que el Banco no arriesga sus créditos, y
por tanto, las garantías inmobiliarias que recibe, deben pasar satisfactoriamente el examen de títulos. Por lo
tanto, no basta una simple apreciación de la ficha registral, sino la búsqueda de todos los componentes que la
originan; ello, dado al factor de especialización referido, lo que sumado a la huella antes tratada, determina
que en este caso concreto, debió recurrirse al título archivado. Por todo lo dicho, la buena fe registral alegada
por el Banco ha quedado desvirtuado” (Finalmente, la Corte declaró infundado el recurso de casación, por lo
que se declaró la nulidad del acto de hipoteca).
En conclusión, el magistrado Távara suscribe tres posiciones sobre el particular: la preferencia del asiento; la
preferencia del asiento, salvo que haya circunstancias excepcionales; y la preferencia del título archivado. Es
difícil conciliar esta diversidad de criterios con la predictibilidad y seguridad de las resoluciones judiciales
21
Los fundamentos de la pretensión del actor son: “Antecedentes: 2. (…) ha existido colusión entre los
compradores de los diversos actos realizados, descartándose todo acto de buena fe de los adquirentes, por lo
que deducen la nulidad de dichas transferencias, al existir un vicio contenido en la transferencia de un objeto
jurídicamente imposible y cuya finalidad de la venta constituía un ilícito al realizar la transferencia de un bien
que no constituía patrimonio privado del Estado”.
En efecto, la protección de la fe registral no alcanza a las partes del negocio jurídico nulo
(por ejemplo, contrato entre A y B), pues, resulta ilógico que un acto sea parcialmente
inválido (para el vendedor), y parcialmente válido (para el comprador), máxime si este
último no podría exhibir un título justificativo del derecho, por lo que no podría consumar
adquisición alguna. Es conocido el principio por el cual la inscripción no convalida los
actos nulos. Distinta es la situación del tercero que deriva del acto nulo previo (por
ejemplo, contrato entre B y C), siempre que en este último contrato sea válido.
Por tanto, mientras el problema se circunscriba a la nulidad del acto AB, entonces cabe
plantear que BC goce de protección por tratarse de un tercero ajeno al negocio nulo y que
ha confiado en la apariencia registral. Sin embargo, cuando la demanda recae sobre los
contratos AB y BC, por ejemplo, por incapacidad, el primero, y por simulación, el segundo,
entonces el debate judicial no puede aplicar la fe registral, pues justamente se está tachando
de nulidad todos los contratos, por lo que no existe un tercero, como materia controvertida.
Esto es lo que ocurrió en el presente caso.
Así pues, si el demandante pretende la nulidad de los contratos A-B, B-C, C-D y D-E,
entonces el juez debe evaluar exclusivamente la validez, o no, los contratos, pero nada más.
La fe registral no es aplicable porque solo la pueden invocar los terceros ajenos al contrato
nulo, pero en la hipótesis presente, el actor ha planteado la acción anulatoria de todos y
cada uno de los contratos, por lo que no existe “tercero” para efectos de la controversia
judicial.
Lamentablemente, es muy usual que abogados y jueces utilicen como argumento de
defensa la fe registral frente a las demandas de nulidad de acto jurídico, lo que es
totalmente erróneo, pues el registro no convalida el acto nulo; por tanto, si la controversia
recae sobre la nulidad, entonces la sentencia debe pronunciarse sobre ese tema, o sea, si se
produjo, o no, la causal de invalidez en el caso concreto, pero la inscripción del acto no es
materia relevante, pues el registro no tiene el poder taumatúrgico de sanar los vicios
propios. Otra cosa es que el actor no pueda probar la causa de nulidad (no consta el fin
ilícito, no consta la simulación, no consta la incapacidad), por lo que la demanda será
declarada infundada, pero, nótese, que una cosa es que se desestime la acción por falta de
prueba de la invalidez, lo que se evaluará en la sentencia de este propósito; y otra cosa, muy
distinta, es entretenerse en la fe registral, que la invocan los terceros frente al acto nulo,
pues en las demandas de nulidad no cabe utilizar ese argumento, en tanto, en ellas se
discute, precisamente, si dicho acto es nulo, o no, por lo que no se puede prejuzgar que sea
tercero. En suma, si el acto es nulo, la inscripción no ayuda por ausencia de efecto
sanatorio; y si el acto es válido, la inscripción es superflua, pues igual es válido, inscrito o
no. En conclusión, el debate en la demanda de nulidad, como acción contractual, se centra
en la validez del acto, y nada más22.
22
La Casación N° 5280-2006-Arequipa, de fecha 26/5/2008, suscrito por los magistrados Pajares Paredes,
Ticona Postigo, Palomino García (ponente), Castañeda Serrano y Valeriano Baquedano, resolvió un caso en el
cual la primera compraventa era totalmente falsificada, mientras que en la segunda compraventa, el vendedor
era persona inexistente, pero el comprador alegaba ser de “buena fe”; y realmente podría serlo, pero ese hecho
era irrelevante, pues si no hay vendedor, entonces no hay contrato, que es acto bilateral, por lo cual se trataba
de un acto radicalmente nulo por falta de manifestación de voluntad, pero, en forma increíble, la Corte
Suprema anuló la sentencia de vista para ordenarle a la Sala Superior “que evalúe la aplicación de la fe
Por el contrario, el principio de fe registral, cuando sea pertinente, se aplica en las acciones
reales, en las que se discute la propiedad, pues la consecuencia del artículo 2014º es que el
tercero de buena fe “mantenga su adquisición”, por tanto, su efecto es atribuirle la
propiedad, y no sanar un vicio de nulidad. Por ejemplo, supongamos que A logra que el
contrato celebrado con B sea declarado nulo, empero, B ya había transferido el bien a C; en
tal contexto, A plantea una segunda demanda de mejor derecho de propiedad contra C,
basándose en que la nulidad del contrato con B hace que este nada haya podido transmitir a
C; mientras tanto, C formula réplica sobre la base del principio de fe registral, al
considerarse un tercero de buena fe. En este caso, de acción real, la sentencia efectivamente
tendrá que pronunciarse sobre la protección del registro, pues C es un tercero cuyo contrato
no ha sido anulado. Por supuesto que A podría formular la demanda de nulidad del acto
jurídico BC, en cuyo caso C tendría que defenderse en términos de la acción contractual, y
la fe registral no tendría espacio porque el registro no convalida las irregularidades; sin
embargo, bien podría ocurrir que la demanda de A no tenga éxito si no puede probar el
vicio del contrato BC.
Por tanto, la sentencia dictada en la Casación N° 5745-2011-Lima incurre en el grave error
técnico de entretenerse en invocar la fe registral cuando se trata de una demanda de nulidad
de acto jurídico, por lo que en realidad ha tenido que dedicar sus esfuerzos en argumentar si
hay nulidad, o no. Por ejemplo, el demandante imputa que todos los compradores actuaron
de mala fe, pero no con el fin de excluir la aplicación de la fe registral, que es norma
inaplicable, sino para acreditar el fin ilícito del contrato y, por consiguiente, su nulidad.
En suma, la comentada sentencia incurre en cinco graves errores que exigen una variación
jurisprudencial a la máxima brevedad: i) se privatiza el dominio público por “buena fe”, en
mérito de una norma legal (art, 2014º del Código Civil) que no puede imponerse a la
protección que otorga el artículo 73º de la Constitución de 1993; ii) se establece que la fe
registral permite la protección de los terceros de buena fe, aun cuando se trate de
transmisiones sustentadas en documentos falsos, lo que contraviene el artículo 70º de la
Constitución, por el cual, la propiedad es inviolable; iii) aun cuando fuese aplicable, es
irregular que se declara que el tercero es de buena fe, pese a que compró a 15% del valor
real, luego de cinco transferencias sucesivas en poco tiempo, luego de una demanda de
nulidad promovida por el Estado y cuya anotación fue levantada sospechosamente; y, pese
a todos, se insiste en la “buena fe”: iv) aumenta desmesuradamente la protección del tercero
de buena fe, pues solo le basta la consulta de los asientos registrales que no tienen vida
propia, pero que con evidente exageración se separan del contrato que le dio origen, como
si fuesen dos cosas distintas; de tal suerte que los títulos archivados anuncian que el bien es
un aporte reglamentario, pero en este caso se admite que el tercero cierre los ojos ante la
evidencia con el endeble argumento, dogmático, y sin sustento legal alguno, que la consulta
se hace sobre una parte del registro, y no sobre el todo; v) La demanda de nulidad de acto
jurídico sirve para resolver dicha controversia, y nada más, probando si existe o no la
causal de invalidez, por lo que es superflua la invocación de la fe registral, pues el registro
no sana los vicios.
registral”, lo que no tiene sustento, pues el segundo comprador no era tercero, en cuanto su contrato también
es nulo, al igual que la primera compraventa.