Peligros ocultos en la compraventa de inmuebles

Peligros ocultos en la compraventa de inmuebles
Mercedes Caral, socia de JAUSAS
Mireia Insa, abogada de JAUSAS
En la adquisición de un inmueble, deben hacerse varias comprobaciones
previas y tomar ciertas cautelas para evitar que surjan futuros problemas
y asegurarse que el mismo satisfará sus necesidades. Para conocer la
información que debemos solicitar tanto referida a los aspectos físicos
como jurídicos, consideraremos si se trata de una parcela o terreno y/o
una vivienda nueva y/o una vivienda de segunda mano.
ASPECTOS FÍSICOS DE LA PARCELA O VIVIENDA
Parcela o terreno
Dos son las cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta en cuanto
a la configuración y estado físico de una parcela: si en el emplazamiento donde
se ubica se han desarrollado actividades potencialmente contaminantes y si la
realidad física de la misma en cuanto a superficie y lindes coincide con la que
consta en el Registro de la Propiedad o Catastro.
Contaminación del suelo
Antes de adquirir un terreno sobre el que se habían desarrollado actividades
industriales, es recomendable realizar un estudio ambiental para evaluar la
existencia
de
contaminación
del
suelo
y
determinar
las
posibles
responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma. Ello es
importante por cuanto, atendiendo al vigente régimen de responsabilidad en
materia de suelos contaminados, en caso que no haya sido posible identificar al
causante de la contaminación, pueden imputarse al comprador, en tanto
propietario del terreno contaminado, responsabilidades legales. Así lo dispone
la actual normativa en materia de suelos contaminados, la Ley 22/2011, de 28
de julio, de residuos y suelos contaminados, que transpone al ordenamiento
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jurídico español la Directiva 2008/98/CE, de 19 de noviembre de 2.008, sobre
los residuos.
El artículo 36 de dicha Ley establece que están obligados a acometer y costear
los trabajos de descontaminación, las siguientes personas: en primer lugar, los
causantes de la contaminación, que deben responder de forma solidaria en
caso que se trate de más de una persona; subsidiariamente a los anteriores y
por ese orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de
los mismos (arrendatarios, usufructuarios, superficiarios, etc.). En cualquier
caso, se recoge en dicha Ley que los costes de descontaminación soportados
por los responsables subsidiarios se pueden repercutir a los causantes de la
contaminación, si bien sólo hasta los niveles exigibles para los usos existentes
en el momento de la contaminación. Es decir, si cuando se produjo la
contaminación de suelo, éste tenía la calificación de suelo industrial, sólo
puede exigirse al causante que sufrague los costes de saneamiento en función
de dicho uso, pero no los costes de las actuaciones de limpieza
complementarias vinculadas a los nuevos usos urbanísticos del suelo, como
por ejemplo, el uso urbano.
Dicha norma recoge la posibilidad que los sujetos responsables lleven a cabo
la descontaminación del suelo de forma voluntaria. Según dispone el Art. 38 de
la Ley, para ello será necesario realizar un proyecto de recuperación que
deberá aprobar la Administración pública, que también deberá verificar que las
actuaciones de limpieza y recuperación del emplazamiento contaminados se
han llevado a cabo en los términos previstos en el Proyecto.
Así mismo, cabe tener en cuenta que dicha Ley contempla –como ya hacía en
Catalunya el Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de Julio, por el que se aprobó el
Texto refundido de la Ley reguladora de los residuos- que la declaración de un
suelo como contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de
los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de
resultar incompatibles con las medidas de limpieza y recuperación del terreno
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que se establezcan, hasta que éstas se lleven a cabo o se declare el suelo
como no contaminado (Art. 34 ap.4º).
Igualmente, conforme a la normativa vigente, los propietarios de las fincas en
las que se haya realizado una actividad potencialmente contaminante, estarán
obligados a declararlo en escritura pública cuando haya una transmisión de
derechos de dicha finca; declaración que se hará constar en el Registro de la
Propiedad.
En consecuencia, a fin de determinar las posibles responsabilidades
ambientales del terreno y evitarlos importantes desembolsos económicos que
pueden acarrear las actuaciones de limpieza y recuperación de los terrenos
afectados, es aconsejable encargar a una consultoría ambiental un estudio de
potenciales pasivos ocultos ambientales (Environmental Due Diligence) en
aquellos terrenos en que se haya desarrollado una actividad potencialmente
contaminante.
Superficie y lindes de la finca
A fin de pagar un precio ajustado a la superficie de la finca o parcela que se
pretende adquirir y evitar futuras disputas con los colindantes (por ejemplo, con
el vallado de la finca), es recomendable contratar los servicios de un Ingeniero
Técnico en Topografía para determinar con exactitud la realidad física de la
finca. Ello por cuanto en muchas ocasiones no coincide con la que figura en las
Escrituras y por ende en el Registro de la Propiedad o con la que consta en el
Catastro. En algunas ocasiones, la superficie que figura en el Registro resulta
de Escrituras antiguas de las que se desconoce cuando y como se efectuó la
medición. Así mismo, cabe tener en cuenta que, antiguamente, se indicaba una
menor superficie con el propósito de pagar menos impuestos a la Hacienda
Pública. En cuanto a la información que figura en el Catastro, si bien también
incluye planos o información gráfica, puede ofrecer datos incorrectos sobre la
superficie, habida cuenta que la cartografía se actualiza en base a la
digitalización de fotos aéreas, que es un sistema poco preciso que puede llevar
a la alteración de los lindes.
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Por todo ello, mediante una medición sobre el terreno por parte de un topógrafo
permitirá conocer la superficie real de la finca antes de efectuar la compra y
negociar el precio en base a dicha información. Así mismo, mediante una
Certificación de superficie visada por el Colegio Oficial de Topógrafos se
podrán corregir inexactitudes que consten en el Catastro.
Vivienda
En cuanto a la vivienda, se debe revisar bien el estado de la misma. Si fuera
necesario acompañados de un profesional (Arquitecto o Aparejador), para
intentar detectar en ella "vicios ocultos”, como riesgos de humedades, grietas,
asentamientos, etc. Si se trata de una vivienda de nueva construcción, examine
bien los acabados (ventanas, persianas, calidad de los materiales, aislantes,
etc.).
Tanto si se trata de una vivienda nueva como una vivienda de segunda mano
con una antigüedad inferior a diez años – plazo que hay que considera aunque
se trate de una vivienda nueva, dado que es perfectamente posible adquirir una
vivienda nueva con una antigüedad superior a diez años dada la actual
situación
del
mercado
inmobiliario-,
el
comprador
puede
exigir
responsabilidades al constructor, promotor y al arquitecto por defectos
estructurales que aparezcan en la misma (cimentación, soportes, vigas,
forjados, muros de carga, etc.). Téngase en cuenta, que, en cuanto a los vicios
o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (grietas, humedades, fisuras),
el plazo es de tres años; y, de un año, para los vicios o defectos de ejecución
que afecten a acabados de las obras.
Antes de la compra de una vivienda, tanto si es una vivienda nueva como de
segunda mano, deben sopesarse varios factores como el entorno, la
accesibilidad, la seguridad de la zona, vistas, etc., dependiendo de las
necesidades y preferencias que se tengan.
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Es aconsejable inspeccionar bien el entorno donde se emplaza la vivienda para
detectar si existe una deficiencia en las infraestructuras y servicios básicos
(suministros de agua y energía eléctrica, alumbrado público), sobretodo, en
aquellas zonas que han experimentado un gran crecimiento; Así mismo, debe
tenerse en cuenta los servicios específicos que existen en la zona según las
necesidades y prioridades de cada uno (Farmacias, Hospitales, colegios, zonas
deportivas, zonas de aparcamiento, etc.), así como los medios de transporte
cercanos . Debe examinarse también si es una zona ruidosa (si hay mucha
densidad de tráfico, paso de aviones, etc.) o si se desarrollan en las
proximidades actividades que puedan resultar molestas o incrementar el tráfico
o la afluencia de gente (actividades comerciales, de ocio, etc.); siendo
conveniente para ello conocer los programas urbanísticos de la zona.
ASPECTOS JURÍDICOS DE LA PARCELA O VIVIENDA
A fin de asegurar que no se producirá ningún problema jurídico en la
adquisición de la parcela o vivienda y que la situación de la misma se halla
regularizada legalmente, podemos dar otros pasos y tomar varias cautelas,
además de solicitar una certificación registral en el Registro de la Propiedad
para comprobar la titularidad (si está efectivamente inscrita a nombre de quien
dice ser el propietario) y si existen cargas que pesan sobre la finca (hipotecas,
embargos, arrendamientos inscritos, usufructos, servidumbres, etc.).
Parcela o terreno
Debe comprobarse que dicho terreno cumple con las normas urbanísticas (si
está en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable) y si se quiere edificar,
solicitar información sobre los parámetros urbanísticos.
Vivienda
Nueva construcción
Si la vivienda es de nueva construcción, debe verificarse que no existe cargas
urbanísticas pendientes, que se obtuvo la pertinente licencia de obras y cédula
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de habitabilidad y la licencia de primera ocupación y que el promotor ha
suscrito el seguro de daños obligatorio que establece la Ley de Ordenación de
la Edificación
- Si se trata de una vivienda sobre terrenos que se han urbanizado
recientemente, es conveniente examinar en el Ayuntamiento que no existen
cargas urbanísticas que graven la vivienda que se pretende adquirir. Debe
pensarse que el promotor inmobiliario está sujeto al cumplimiento de cargas
urbanísticas (sufragar el coste de las obras de urbanización, ceder una
superficie determinada de terreno, etc.). La transmisión de las fincas no
modifica la situación del titular de las mismas respecto de los deberes que
impone la legislación urbanística o exigibles por los actos de ejecución
derivados de la urbanización y que gravan los inmuebles. Por ello, el
Ayuntamiento puede embargar la vivienda para hacer efectivas las cargas
urbanísticas incumplidas.
- La cédula de habitabilidad es un documento expedido por la Administración
que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad
establecidos por la Ley. Es obligatoria para todas las viviendas y se necesita
para alquilar y para vender la misma, si se quiere inscribir en el Registro de la
Propiedad, y para que las compañías de agua, gas, electricidad y
telecomunicaciones hagan el suministro a las viviendas.
Con ella, la Administración pretende continuar vigilando que las viviendas
cumplan y mantengan unas condiciones de habitabilidad a lo largo del tiempo.
La cédula de habitabilidad tiene un periodo de caducidad y debe ser renovada.
Cabe tener en cuenta que es imprescindible a la hora de inscribir en el Registro
de la Propiedad la transmisión del inmueble.
- La licencia de primera ocupación es también un documento administrativo
dirigido a proteger la legalidad urbanística y que verifica, principalmente, que el
edificio construido y, si es su caso, la urbanización simultánea se ha hecho
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conforme al Proyecto técnico y cumpliendo las condiciones impuestas en la
Licencia de obras. Cabe tener en cuenta que, el promotor tiene contraídas con
los ayuntamientos varias obligaciones; así, debe hacer frente a los
compromisos de urbanización del entorno asumidos o asegurarse que el
constructor ha rehecho los elementos urbanísticos afectados, si los ha dañado
(deterioros de acera, viales, luminarias, etc.). Hasta que dichas obligaciones no
se cumplan de forma definitiva, el Ayuntamiento no concede la licencia de
primera ocupación. Ello puede acarrear que el comprador no pueda contratar
los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía. De alargarse dicha
situación podría ocurrir que el propietario entrara a residir en la vivienda
constando de forma irregular el suministro a nombre del promotor y no al suyo.
Así mismo, sucede que los avales prestados por los promotores antes de iniciar
la obra no cubren la reparación definitiva de los daños causados, con lo cual la
situación de inseguridad podría perdurar mucho.
Por todo ello, es conveniente exigir al promotor que muestre copia de la
licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
- Es primordial, igualmente, conservar toda la información que se le haya
facilitado en relación a la adquisición de la vivienda, incluida la publicidad de las
ofertas (folletos, planos, etc.), las condiciones relativas a la construcción de la
vivienda, emplazamiento, equipamientos e instalaciones y pago que se
incluyan en la publicidad. Todas ellas serán exigibles, aunque no se recoja en
el contrato celebrado, en caso que las prestaciones de la vivienda no se
corresponda con las que le han ofertado.
Segunda mano
Si se trata de una vivienda de segunda mano, conviene también cerciorarse de
ciertas cuestiones y recabar diversa información:
- Debe solicitarse del vendedor la entrega de la cédula de habitabilidad en
vigor.
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-Es importante verificar que la vivienda no se halla ni ocupada ni arrendada. Si
estuviera arrendada, debe tenerse en cuenta que, a pesar del cambio de
titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo estipulado en el
contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación
aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados
después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994,
el plazo de duración mínimo es de cinco años. Por otra parte, también debe
tenerse en consideración que la Ley otorga a determinados arrendatarios un
derecho de adquisición preferente, lo que supone que puede quedarse con la
propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el
comprador. Por dichas razones y habida cuenta que el contrato de
arrendamiento puede no constar inscrito en el Registro de la Propiedad, es
recomendable hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se
encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.
- Si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de
Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, otro aspecto a tener en
cuenta es verificar los Estatutos de la Comunidad para conocer las limitaciones
de uso que puedan existir y el coeficiente de gastos de comunidad, así como si
el vendedor se halla al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de
propietarios, puesto que el propietario responde con la propia vivienda de las
cantidades adeudadas durante el año en curso y el año natural, de Enero a
Diciembre, inmediatamente anterior, según lo dispuesto en el Art. 553-5 Libro V
CCcat y en el Art. 9.1.e. LPH. Así mismo, existe la obligación del vendedor de
declarar en la escritura de transmisión que están pagados los gastos generales
de la comunidad o, en su caso, consignar los que tienen pendientes y deben
aportar un certificado expedido por quien ejerce la Secretaría en el que se
detalle el estado de cuentas con la comunidad. Sin esta manifestación y esta
certificación el Notario no autorizará la escritura, a menos que el comprador
renuncie expresamente a ello, lo cual no es aconsejable.
- También conviene comprobar en el Ayuntamiento que no existen deudas
pendientes de liquidar por parte del transmitente en concepto de Impuesto de
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Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido popularmente como “contribución urbana”.
Dicho impuesto municipal, que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda,
se devenga el día 1 de Enero de cada año, de modo que el obligado al pago es
el titular de la vivienda en esa fecha y no pierde el carácter de sujeto pasivo del
impuesto correspondiente a ese año, aunque venda la casa poco después ese
mismo año. Es de indicar que el vendedor y el comprador pueden llegar a un
acuerdo respecto quien debe abonar el impuesto y hacerlo, por ejemplo, de
forma proporcional al tiempo que cada uno reside en la vivienda durante ese
año. Cabe tener en cuenta que si existieran recibos de IBI pendientes y dada la
afección del inmueble al pago de este impuesto, se puede llegar al embargo de
la vivienda si los propietarios anteriores no pagan estos recibos pendientes y
éstos resultan ser insolventes. Por todo ello, es necesario corroborar que el
transmitente ha satisfecho todas las liquidaciones practicadas por el
Ayuntamiento por dicho impuesto de ese ejercicio y los anteriores.
- Es igualmente aconsejable dirigirse a la Área de Urbanismo del Ayuntamiento
para conocer el planeamiento urbanístico de la zona. Sobretodo si se trata de
una zona nueva, es apropiado que se informe de los planes que puede afectar
a la zona donde se ubica la vivienda (Plan General, Planes especiales.) para
saber si está previsto construir mejores accesos y equipamientos, establecer
zonas verdes, o por el contrario, si existe, por ejemplo, la posibilidad que se
ubiquen en las inmediaciones actividades de ocio ruidosas, grandes centros
comerciales que perturben la tranquilidad de la zona que ha elegido.
En cualquier caso, resulta aconsejable encargar los servicios de un abogado
para tratar dichos aspectos jurídicos y negociar y redactar las cláusulas del
contrato de compraventa.
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