REGISTRO DE PREDIOS y ACTOS INSCRIBIBLES

REGISTRO DE PREDIOS y ACTOS INSCRIBIBLES
Rocío Calmet Fritz
Exposición a ser presentada en el Seminario “El
Registro de la Propiedad Inmueble”
Promocionado por la Asociación “Ley y Sociedad”
I EL REGISTRO DE PREDIOS
1. Antecedentes.
El Registro de Predios nació oficialmente en el Perú con la promulgación de
la Ley 27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en “El Peruano”, ley que
precisa que el Registro de Predios estará integrado por el Registro de la
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de
Predios Rurales.
Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes:
1
•
El Registro Predial Urbano, nace con el Decreto Legislativo N° 495,
de fecha 15 de Noviembre de 1988 con la denominación de Registro
Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares, como un
registro paralelo al Registro de la Propiedad Inmueble. Tiene la
característica que considera título inscribible al Formulario Registral,
firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y cuando
corresponda un verificador; termina con el principio de la titulación
auténtica (Art. 2010 C.C.), estableciendo que pueden inscribirse
títulos que consten en escritura pública o documento privado, e
incorpora como acto inscribible la posesión.
•
La Sección Especial de Predios Rurales, tiene como base el Registro
de Predios Rurales, creado por Decreto Legislativo 667, de fecha
13 de Septiembre de 1991, incorporándose como parte del Registro
Predial. Considera igualmente como acto inscribible el derecho de
posesión, utiliza el Formulario Registral como título inscribible, y
genera un mecanismo de prescripción adquisitiva administrativa.
Posteriormente, por Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre
de 1996, ya creado el SINARP1 , se crearon las Secciones Especiales
Sistema Nacional de los Registros Públicos, creado por Ley 26366
de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble, con
competencia para inscripciones de predios rurales en todo el país,
excepto en Lima, que se regía por el régimen del Decreto Legislativo
803. Es a ellas a que se refiere la Ley 27755.
•
El Registro de la Propiedad Inmueble, con una larga data en el país,
se crea por ley de fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el
22 de Agosto de 1888, tomando en forma casi textual la primera
Ley Hipotecaria Española de 1861. Con el transcurso del tiempo,
el antecedente de reformulación más inmediato, se da con la Ley
SUNARP, de fecha 16 de Octubre del 2004, que, con más precisión
técnica genera un megaregistro de Propiedad Inmueble, que a su vez
contenía los registros siguientes: Registro de propiedad inmueble,
buques, embarcaciones pesqueras, aeronaves, naves, derechos
mineros y concesiones, todos estos bienes registrables de naturaleza
inmueble, según lo dispuesto por el artículo 885 del Código Civil. El
Registro de Propiedad Inmueble, acoge plenamente los principios
registrales que legisla el Código Civil (Titulación auténtica, legalidad,
rogación, legitimación, publicidad, tracto sucesivo, prioridad
preferente, prioridad excluyente), y tiene un numerus clausus de
actos inscribibles señalados en el artículo 2019 del Código Civil,
excluyéndose expresamente la inscripción de la posesión 2 en el art.
2021.
Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y
legislaciones diferentes, los que dan origen al Registro de Predios.
2. Concepto y Función
El artículo 2° del Reglamento de las Inscripciones, define al Registro
de Predios como “ (…) el registro jurídico integrante del Registro de
la Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que
recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019° del Código
Civil, normas administrativas y demás normas especiales, respecto de
predios urbanos y rurales”.
Sin perjuicio de las características que le son propias, y que se
desarrollaran más adelante, es importante resaltar la importante función
que compete al Registro de Predios en el devenir socio económico de
2
Artículo 2021 del Código Civil
la sociedad, resaltada por autores de la talla de Jesús López Medel 3,
según quien el Registro de la Propiedad constituye un “Servicio Social y
Público, cuya razón causal, diferencial y motora es la seguridad jurídica
inmobiliaria(…) a la que desarrolla y da vida”, así como Roca Sastre
4 , quien dirá que son fines de este Registro “Asegurar la propiedad
inmueble, proteger el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el crédito
territorial, (…) proteger las titularidades registradas y a los terceros
adquirentes, (…) (y) efectuar la publicidad informativa llamada formal,
del contenido de los libros del registro”
El Registro de Predios se encuentra reglamentado por el Reglamento de
las Inscripciones, aprobado por Resolución SUNARP N° 540-2003, de
fecha 21 de Noviembre del 2003.
A Diciembre del año 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba
con alrededor de 6´150,000 partidas registrales, mientras que, a esa
misma fecha, el INEI registraba alrededor de 7´400,000 viviendas
censadas. Por tanto, en un análisis a priori, es evidente que existe una
cantidad importante de unidades inmobiliarias no registradas.
3. Características
3.1 Es un Registro Jurídico:
Varios aspectos caracterizan a los Registros jurídicos, respecto
de los registros administrativos:
• La característica central de los registros jurídicos es que los
datos publicitados gozan de eficacia sustantiva; se encuentran
amparados por una presunción relativa de exactitud denominada
Legitimidad (Art. 2013 del C.C.). Por oposición los Registros
administrativos son meramente informativos.
• Están destinados a brindar publicidad registral, es decir están
igualmente premunidos de una presunción de cognoscibilidad
general, según la cual todos estamos en oportunidad de conocer, y
se presume que conocemos, aun cuando no conozcamos (Art. 2012
del C.C.). Los Registros administrativos no tienen esta vocación
publicitaria como parte de su esencia. En los Registros jurídicos
la publicidad registral es de tal manera nota importante, que por
ejemplo el autor Gonzales Barrón opina que la publicidad no es
3 Jesús López Medel “Modernas Orientaciones sobre la Institución Registral”
4
Roca Sastre, Ramón “Derecho Hipotecario – Fundamentos de la Publicidad Registral”
Octava Edición, Bosch Casa Editorial S.A. – Barcelona – Tomo I
•
3.2
un principio del derecho registral, sino su contenido ontológico,
es decir su propia esencia.5 La doctrina igualmente diferencia
la “Publicidad Efecto” propia de los Registros jurídicos de
la “Publicidad Noticia” propia de los registros administrativos.
Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos
distintos. Los Registros Jurídicos se basan en los principios
registrales del Código Civil6 y se rigen administrativamente
por un órgano rector único: La SUNARP.7 En cambio, los
Registros administrativos se rigen por la Ley de Procedimiento
Administrativo General (Ley 27444).
Se basa en el sistema de Folio Real, que básicamente significa
que a cada predio corresponde una partida registral en la que se
extenderá a través del tiempo la historia jurídica del mismo. El
artículo 4° del Reglamento de las Inscripciones dice textualmente:
“Por cada predio se abrirá una partida registral, en la
cual se extenderán todas las inscripciones que a éste
correspondan. Por cada acto o asiento se extenderá un
asiento registral independiente…”
A su vez el artículo 6 del Reglamento de las Inscripciones da la
definición de “Partida Registral” así:
“… unidad de Registro conformada por los asientos
de inscripción
organizados sobre la base de la
determinación del bien o de la persona susceptible de
inscripción…”.
El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas
registrales provenientes de los Registros que le dieron origen
(Registro Predial Urbano, Sección Especial de Predios Rurales
y Registro de la Propiedad Inmueble), y las que genera bajo su
propia denominación, desde su fecha de inicio.
El término “Predio” por cierto no está referido necesariamente
a área de terreno, sino a unidad inmobiliaria independiente e
independizada.
5
Gonzales Barrón, Gunther, “Tratado de Derecho Registral Inmobiliario”, pág. 65, Jurista
Editores E.I.R.L., segunda edición, Lima, Diciembre 2004.
6 El Libro IX del Código Civil regula exclusivamente los Registros Jurídicos y no los
Administrativos, conforme se explicita en la Exposición de Motivos del Código Civil.
7 La Ley SUNARP excluye expresamente los Registros Administrativos (art. 2° inc. e)
Esta técnica del folio real tiene algunas excepciones en el
denominado “Folio Plural”, por el cual la historia jurídica de
un mismo predio se encuentra inscrita en más de una partida
registral, si bien existe una vinculación entre ambas. El tema
del Folio Plural es importante de ser señalado porque en el caso
de calificación registral o estudio de títulos, deberá tenerse en
cuenta necesariamente las partidas vinculadas (Art. 2011 del
Código Civil).
Entre los casos de Folio plural, encontramos los siguientes:
• La inscripción del Derecho de Superficie (Art. 137°
del Reglamento de las Inscripciones), en el que se abre
una “Partida Especial”, vinculada a la “Partida principal”: en
ella se inscribirá la titularidad de la Superficie, la fábrica,
y las modificaciones que afecten el derecho del titular,
mientras que ésta, es decir en la principal, el derecho del
propietario, y sus posibles transferencias y afectaciones.
Con la extinción de la Superficie se cierra la Partida
Especial.
•Las
independizaciones
provenientes
de
regímenes
de “Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”. En estos
casos, propios de los Edificios, la inscripción del terreno
convertido en propiedad común se mantiene en la partida
matriz, mientras que la unidad inmobiliaria independizada y
sus sucesivas transferencias y afectaciones se inscribirán
en una partida registral independiente.
• Definitivamente otro caso de Folio Plural, pero esta vez
establecido de hecho por defecto de sistema, es el caso de
doble inmatriculación de un mismo predio. El supuesto, que
desgraciadamente se da en la realidad, quiebra el sistema
de folio real y constituye uno de los graves problemas del
Registro de Predios. Descubierta la anomalía, en el caso de
duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y
oposición, el Reglamento General de los Registros Públicos
dispone en su artículo 60 que se deje constancia de la
duplicidad en las partidas duplicadas, quedando expedito
el derecho de los titulares de las partidas implicadas
para demandar judicialmente la pretensión destinada a
rectificar la duplicidad existente. Es decir, estas dos
partidas registrales referidas a un mismo predio (total o
parcialmente), incompatibles entre sí, quedan vinculadas por
esta anotación que publicita la duplicidad, y se mantienen
abiertas ambas a posibles inscripciones.
3.3
Tiene por unidad de Objeto el Predio. El término “Predio” es
técnicamente correcto, en oposición a “inmueble”, concepto que
en nuestra legislación alude a 10 clases diferentes de bienes (Art.
885 del C.C.). Es decir “Inmueble” es el género, y “predio” es la
especie, y alude directamente al suelo, subsuelo y sobre suelo
utilizable (Art. 885, inc 1° del C.C.). También se diferencia del
concepto “finca” empleado por la legislación y doctrina española,
siendo que en nuestro medio entendemos por “Finca” una unidad
inmobiliaria construida, edificada.
3.4
Tiene efectos declarativos. Este aspecto atañe al grado de
eficacia sustantiva que el sistema jurídico asigna a la inscripción
registral: Será “constitutiva” cuando la inscripción registral es
requisito necesario para la existencia del acto jurídico (como
en el caso de la Hipoteca, artículo 1099 inc. 3° del Código
Civil, la inscripción registral excepcionalmente tiene efectos
constitutivos), mientras que será “declarativa” cuando el acto se
perfecciona antes de la inscripción, pero la publicidad registral
reviste al acto de determinados efectos, legalmente previstos.
Concretamente, en nuestro sistema, se suma a la inscripción de
efectos declarativos el principio de fe pública registral (con
protección del tercero registral, es decir de quien contrate
a título oneroso, de buena fe, y logre la inscripción), y el acto
publicitado goza de oponibilidad erga omnes,
y presunción
de exactitud con la realidad extraregistral (Principio de
Legitimación).
Adicionalmente, hay que recalcar que se trata de una inscripción
que no tiene carácter obligatorio, ni sanea el acto inscrito.
3.5
Mantiene el método de Inscripción, (Artículo 2° del Reglamento
de las Inscripciones), por oposición al método de Transcripción: El
Registrador hace un resumen del acto presentado a calificación,
consignando en el asiento los datos reglamentariamente
establecidos (Artículo 11° del Reglamento de las Inscripciones).
Doctrinariamente se distingue entre método de transcripción,
de extracto y de encasillado. El sistema español utiliza el
extracto, trasladando a la partida registral textualmente las
partes relevantes del título presentado, y, procediendo luego a la
devolución del título causal al presentante.
En esta diferenciación, correspondería al sistema peruano el
método de encasillado.
II ACTOS INSCRIBIBLES
1.- El Principio
Como ya se ha mencionado, el Registro contiene la historia jurídica
de cada predio, con el fin de otorgar a estas situaciones publicidad
registral; por ello es necesario que el sistema jurídico predetermine qué
actos o negocios jurídicos deben estar en aptitud de acceder al Registro,
y cuales no. Sin esta delimitación, necesaria en nuestro concepto, el
Registro terminaría siendo un gran cajón de sastre, lleno de datos
mayoritariamente irrelevantes para el cumplimiento de su finalidad (la
seguridad jurídica del tráfico predial).
Los actos inscribibles constituyen entonces un “numerus clausus”,
debiendo establecerse como tales en el Código Civil y leyes especiales.
Debemos anotar, sin embargo, que en nuestro medio existen tendencias
que sustentan posiciones contrarias, en el sentido que la sola rogatoria
de inscripción, sustentado en el interés individual, debería ser suficiente
para el acceso al Registro del acto rogado. En la actualidad, la
presentación a calificación de un acto no inscribible da lugar a la tacha
sustantiva del título, según lo establece el artículo 42 literal b) del
Reglamento General de los R.P.
2.- Actos Inscribibles:
En el artículo 2° del Reglamento de las Inscripciones, se determina que
se inscriben “(…) los actos o derechos que recaen sobre predios a los
que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y
demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales”.
Para un mejor tratamiento, podemos agrupar los actos inscribibles en el
Registro de Predios en las categorías siguientes:
1.- Los que provienen de las relaciones entre los particulares, y que están
determinados por la legislación civil, en el artículo 2019 del Código Civil,
y que serían los siguientes:
a) Actos o negocios jurídicos susceptibles de crear, modificar o
extinguir un derecho real, que constituyen la categoría principal de
actos inscribibles, y que el inciso 1° del artículo 2019 C.C. menciona
como “Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles”
Hay que hacer la precisión que en la Ley peruana, a diferencia de
otras legislaciones como la española, por ejemplo, los derechos reales
constituyen un numerus clausus, por lo que sólo pueden estos actos
estar referidos a los derechos reales normados en el código civil o
constituidos como tal en leyes especiales.
b) Circunstancias o modalizaciones del derecho real inscrito (Art.
2019° C.C. incisos 3, 4 y 5): Se trata de pactos que modalizan el derecho
real, pero no llegan a desnaturalizarlo. Se anotaría en este rubro los
pactos que pueden integrar la compraventa, la inscripción de condiciones
suspensivas y resolutorias, pactos restrictivos y similares.
c) Contratos de naturaleza obligacional que de manera excepcional
y por expreso mandato legal ingresan al registro. Es el caso del
contrato de arrendamiento y el contrato de opción (Artículo 2019 del
C.C., incisos 2 y 6). Por ser éstos los únicos dos contratos obligacionales
que el legislador ha preceptuado como inscribibles, no son inscribibles el
comodato, los contratos preparatorios (excepto el contrato de opción),
y el mutuo. A este respecto existe un sostenido y uniforme criterio
interpretativo del Tribunal Registral.
2.- Actos referentes a la descripción física del predio.
Es el caso de la Declaratoria de fábrica y declaración de demolición, el
área y linderos y sus modificaciones, la subdivisión o independización, la
acumulación, etc. Se encuentran normados básicamente en el régimen de la
Ley 27157, y el Reglamento de las Inscripciones. En algunos casos el título
lo constituye un Acto administrativo, como la Resolución de Subdivisión
Municipal.
3.- Actos generados por la adscripción del Predio a un régimen legal
especial.
Son mayoritariamente actos generados en aplicación de los Regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común, como el Reglamento Interno y la
Junta de Propietarios.
4.- Actos provenientes de los procesos urbanísticos y de saneamiento,
normados por leyes especiales.
Es el caso de los actos generados en el proceso de Habilitación Urbana,
y, opinamos, también la inscripción de la numeración, nomenclatura y
jurisdicción, la inscripción de plano perimétrico, planos de trazado y
lotización y sus modificaciones, etc.
En este rubro también debemos hacer referencia a la inscripción de la
Posesión. Como se sabe, cuando el Libro de Derechos Reales del Código
Civil inicia la Sección referida a Derechos Reales Principales, el primer
derecho real en ser mencionado es la posesión; sin embargo, el artículo 2021
del Código Civil excluye expresamente a la Posesión como acto inscribible.
Aparentemente el fundamento de esta exclusión sería que “no existe
razón alguna para la inscripción de la posesión, por cuanto no va a significar
ninguna mejora a este derecho, ni le va a otorgar una publicidad que de por
sí tiene” 8 . Sin embargo, en el Perú los procesos de saneamiento masivos
iniciados por COFOPRI y el PETT, consideraron la inscripción de la posesión,
y por esta vía llegó la posesión como acto inscribible al Registro de Predios
(Arts. 141 y 146 del Reglamento de las Inscripciones).
5.- Limitaciones al derecho del propietario, establecidas como cargas.
Estas limitaciones no provienen de negocios o acuerdos entre particulares,
sino son impuestas al predio. En este rubro se ubicarían las denominadas
cargas técnicas, provenientes de las transgresiones a los Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios en las regularizaciones de Declaratoria de
Fábrica, las cargas administrativas a que hace referencia el artículo 117
del Reglamento de las Inscripciones, las prohibiciones de subdivisión que
acompañan algunas habilitaciones, servidumbres de acueducto, etc. Estas
8
GUEVARA MANRIQUE, RUBEN, citado por Elvira Martínez Coco y Guillermo García
Montúfar, en el artículo “La Inscripción de la Posesión: La Experiencia Peruana”, en “Temas
de Derecho Registral”, Tomo IV, 2000, SUNARP, Lima Perú, pág. 51.
cargas tienen como particularidad que no se extinguen por caducidad.
* Un tema especial lo constituyen los actos que tienen acogida registral
mediante la Anotación Preventiva (Artículo 2020 C,.C.) . Según el artículo
64 del Reglamento General de los Registros Públicos “Las Anotaciones
Preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen como
finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual
causa de modificación del acto o derecho inscrito” .
Dan lugar a una anotación preventiva:
Las anotaciones de demanda, embargos y medidas cautelares.
• Resoluciones judiciales que aun no son susceptibles de
inscripción definitiva, básicamente por no constituir sentencias
con calidad de cosa juzgada.
• Títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito
el derecho de donde emana, es decir títulos cuya inscripción no
puede efectuarse por faltar el tracto sucesivo, y que por este
medio consiguen gozar de una publicidad registral temporal.
• Títulos cuya inscripción no puede hacerse por adolecer de
defecto subsanable. En este caso el perfeccionamiento del
acto se encuentra en curso.
• Los títulos que deban anotarse conforme a leyes especiales.
Es el caso del Bloqueo, las anotaciones surgidas de los
procedimientos notariales surgidos en el Régimen de la Ley
27157, la pre-declaratoria de fábrica y de reglamento interno,
etc.
•
3.- ¿Qué se inscribe?
Hasta aquí nos hemos venido refiriendo insistentemente a los “actos
inscribibles” con esa denominación, es decir como “actos”. Sin embargo
en doctrina se discute si se inscriben actos, títulos o derechos. Se dice
que es importante determinar qué se inscribe para sabe igualmente qué se
publicita9.
Primera Tesis: Se inscriben Títulos. Tesis postulada por el autor
Nuñez Lagos, según la cual toda vez que no hay simultaneidad entre
9
Para el desarrollo de este punto, nos hemos basado en el artículo denominado “Objeto
de Inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble” – Castillo Núñez, Mariela, artículo
publicado en “Derecho Registral – Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso
Registral, Gaceta Jurídica, Lima - 1998
el consentimiento de las partes y la inscripción, lo que el Registrador
recepciona y califica son Títulos.
Segunda Tesis: Se inscriben Derechos. Tesis postulada por Pau Pedrón
y Lacruz Berdejo, quienes aceptan que si bien el Registro recepciona
títulos, publicita derechos, o más precisamente, titularidades. En un
avance posterior de la misma tesis, se argumentará que lo que es objeto de
inscripción y publicidad son las “posiciones contractuales”.
Tercera Tesis: Se inscriben Relaciones Jurídicas Registrales. Es la
tesis de Amorós Guardiola según quien tiene que haber una necesaria
coincidencia entre lo que el Registro recepciona y lo que el registro
publicita. El derecho inscribible es objeto de inscripción y de publicidad.
Pero como no sólo se inscriben “derechos”, sino también resoluciones
administrativas, judiciales, etc., es más propia la denominación de Relaciones
Jurídicas Registrales..
Cuarta Tesis: Se inscriben Estados Registrales. Tesis postulada
por Manzano Solano. Según él los derechos perfeccionados
extraregistralmente, se encontrarían en “estado civil”, y luego del
procesamiento registral, estarían estos derechos premunidos del “estado
registral” .
A modo de conclusión, podría establecerse que siendo el Registro una
institución jurídica viva y vigente, los actos inscribibles crecen no sólo en
número, sino que se modifican y recrean, en atención a las necesidades
del propio tráfico jurídico, por lo que no es descabellado que el Derecho
Registral genere a su vez nuevas categorías conceptuales que reflejen más
exactamente la naturaleza de la acogida registral.