Capítulo II El derecho de uso y el derecho de habitación
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02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 884 Legislación Civil Catalana Capítulo II El derecho de uso y el derecho de habitación Sección primera Disposiciones comunes Artículo 562-1. Régimen jurídico Los derechos de uso y de habitación se regulan por lo que establecen su título de constitución, el presente capítulo y, subsidiariamente, la regulación del usufructo. Artículo 562-2. Carácter presumiblemente vitalicio El derecho de uso o de habitación constituido a favor de una persona física se presume vitalicio. Artículo 562-3. Diversidad de titulares 1. Los derechos de uso y habitación pueden constituirse a favor de diversas personas, simultánea o sucesivamente, pero, en este último caso, solo si se trata de personas vivas en el momento en que se constituyen. 2. El derecho, en los dos casos a que se refiere el apartado 1, se extingue a la muerte del último titular. Artículo 562-4. Indisponibilidad del derecho 1. Los usuarios y los que tienen derecho de habitación solo pueden gravar o enajenar su derecho si lo consienten los propietarios. 2. La ejecución de una hipoteca sobre el bien comporta la extinción de los derechos de uso y habitación si sus titulares consintieron su constitución, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 83 del Código de familia en materia de uso de vivienda familiar. Artículo 562-5. Extinción Los derechos de uso y habitación se extinguen por resolución judicial en caso de ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 561-8.1. 884 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 885 A. Hernández-Moreno • L. Arnau Sección segunda Derecho de uso Artículo 562-6. Contenido Los usuarios pueden poseer y utilizar un bien ajeno en la forma establecida por el título de constitución o, en su defecto, de modo suficiente para atender sus necesidades y las de quienes convivan con ellos. Artículo 562-7. Uso de vivienda El uso de una vivienda se extiende a la totalidad de esta y comprende el de las dependencias y los derechos anexos. Artículo 562-8. Usos especiales 1. El derecho de uso constituido sobre una finca que produce frutos da derecho a percibir los que sean necesarios para atender las necesidades de los titulares del derecho y de las personas que conviven con ellos. 2. El derecho de uso constituido sobre ganado da derecho a percibir, para atender las necesidades a que se refiere el apartado 1, las crías y los demás productos. 3. El derecho de uso constituido sobre un bosque o sobre plantas da derecho a talar los árboles y a cortar las matas que sea preciso para atender las necesidades a que se refiere el apartado 1, e incluso a vender el producto, de acuerdo con lo establecido por la sección tercera del capítulo I. Sección tercera Derecho de habilitación Artículo 562-9. Contenido El derecho de habitación comporta el derecho a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que se indican en el título de constitución o, en defecto de esta indicación, los que sean precisos para atender las necesidades de vivienda de los titulares y de las personas que conviven con ellos, aunque el número de estas aumente después de la constitución. Artículo 562-10. Titular El derecho de habitación solo puede constituirse a favor de personas físicas. legislación 885 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 886 Legislación Civil Catalana Artículo 562-11. Gastos Corren a cargo del que tienen derecho de habitación los gastos de la vivienda que sean individualizables y que deriven de la utilización que hace de la misma, así como los gastos correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado. Capítulo III Los derechos de aprovechamiento parcial Artículo 563-1. Concepto y régimen jurídico Los derechos de aprovechamiento parcial establecidos con carácter real a favor de una persona sobre una finca ajena con independencia de toda relación entre fincas, que incluyen el de gestionar y obtener sus aprovechamientos forestales a cambio de rehacer y conservar los recursos naturales y paisajísticos o de conservar su fauna y su ecosistema, el de apacentar ganado y rebaños, el de podar árboles y cortar matas, el de instalar carteles publicitarios, el de palco, el de balcón y otros similares, se rigen por las normas del presente capítulo y, en lo que no se opongan, por su título de constitución, por la costumbre y por las normas que regulan el derecho de usufructo, en aquello que sea compatible. Artículo 563-2. Constitución 1. Pueden constituir un derecho de aprovechamiento parcial los propietarios de la finca gravada y los titulares de derechos reales posesorios constituidos sobre esta. En este último caso, el derecho de aprovechamiento parcial tiene el alcance y duración de dichos derechos reales posesorios. 2. La constitución mediante negocio jurídico de los derechos de aprovechamiento parcial debe constar necesariamente por escrito y solo puede oponerse ante terceras personas si consta en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. 3. Se entiende que la duración del derecho de aprovechamiento parcial es de treinta años, salvo que las partes fijen un plazo diferente. 4. La duración de los derechos de aprovechamiento parcial no puede superar en ningún caso los noventa y nueve años. Artículo 563-3. Redención 1. Los derechos de aprovechamiento parcial pueden redimirse por voluntad exclusiva de los propietarios de la finca gravada una vez pasados veinte años desde la constitución del derecho. 886 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 887 A. Hernández-Moreno • L. Arnau 2. Puede pactarse, no obstante lo establecido por el apartado 1, la no redimibilidad por un plazo máximo de sesenta años o durante la vida de la persona titular del derecho de aprovechamiento parcial y una generación más. 3. El precio de la redención, salvo pacto en contrario, es el que resulta de la capitalización del valor anual del aprovechamiento, determinado por peritos, tomando como base el interés legal del dinero en el momento de la redención. Artículo 563-4. Derecho de adquisición preferente Los propietarios y los titulares de un derecho real posesorio sobre una finca gravada tienen derecho de adquisición preferente del derecho de aprovechamiento parcial en los mismos términos que lo tienen los nudos propietarios en caso de transmisión del usufructo. Capítulo IV El derecho de superficie4 Artículo 564-1. Concepto La superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace. 0 4 . Véase Disposición Derogatoria de la Ley 5/2006. Se reproduce el texto de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente (DOGC, núm. 3556, de 18 de enero de 2002, págs. 1070 a 1074; BOE núm. 29, de 2 de febrero de 2002, págs. 4329 a 4336). El Presidente de la Generalidad de Cataluña Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley Preámbulo La presente Ley tiene por objeto la regulación de los derechos de superficie, servidumbre y adquisición voluntaria o preferente. Esta regulación, junto con la que contiene la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulación de los derechos de usufructo, uso y habitación, y con la revisión de la Ley 6/1990, de los censos, y de la Ley 22/1991, de garantías posesorias sobre cosa mueble, puede constituir la parte correspondiente a los "derechos reales limitados" del futuro Código civil de Cataluña, aunque los derechos de adquisición puedan constituirse, también, con carácter personal. La Ley se distribuye, pues, en tres capítulos dedicados, respectivamente, a cada uno de los derechos que en la misma se regulan. El capítulo primero cumple la previsión de una regulación civil del derecho de superficie, ya que, hasta el momento, la única regulación de este derecho es la dada, para el ámbito de la actuación urbanística, por el Decreto legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprobó la refundición de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística. La Ley pretende dar la máxima extensión al derecho de superficie, como derecho real limitado sobre finca ajena, caracterizado por convertir partes integrantes de la misma en objetos de derecho independientes. Deja, pues, de ser sólo un medio de fomento de la construcción para convertirse en un factor importante en la formación del mercado legislación 887 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 888 Legislación Civil Catalana inmobiliario y en la multiplicación de los aprovechamientos agrarios y forestales. Este último aspecto permite dar una solución a la configuración de algunas figuras jurídicas controvertidas, como la rabassa morta y otros derechos reales de carácter análogo. La regulación que se basa en el derecho real constituido, independientemente de cual sea el título de su constitución, permite, también, la regularización de las rabasses constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley, siguiendo los mismos criterios establecidos en la Ley 6/1990 para los censos. El impulso al derecho de superficie exige procurarle un particularizado régimen jurídico real, legal y voluntario. En este último, el punto principal es si la fijación del título constitutivo es definitiva o modificable por los titulares ulteriores del derecho de superficie y de la propiedad de la finca base. En esta regulación la Ley opta por la modificabilidad, en atención a un motivo de viabilidad económica, derivado de la larga duración del derecho, y a otro, jurídico, que es la igualdad de la legitimación de los constituyentes y la de los titulares sobrevenidos. La preocupación fundamental de la presente Ley es la protección de los titulares de la propiedad de la finca y de los derechos limitados sobre el de superficie, que se resuelve con la técnica de la inoponibilidad. El capítulo segundo regula el derecho real de servidumbre, con la finalidad de renovar esta parte de la Ley 13/1990, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad. Este capítulo se estructura en cuatro secciones. La sección primera está dedicada a las disposiciones generales, aplicables a cualquier servidumbre. La servidumbre es un derecho real limitado que grava parcialmente una finca en beneficio de otra. Se excluyen los derechos de aprovechamiento establecidos a favor de una persona física, sobre una finca ajena, con independencia, por lo tanto, de toda relación entre fincas. Las servidumbres sólo pueden constituirse por título, otorgado voluntaria o forzosamente. En este último caso, el propietario de la finca dominante puede exigir al propietario de la finca sirviente la constitución de la servidumbre, cuando concurran las circunstancias exigidas por la Ley. La Ley deja clara la posibilidad que, además de las personas titulares del derecho de propiedad de las fincas dominante o sirviente, también puedan constituir servidumbres las personas titulares de derechos reales posesorios sobre las mismas. Cuando se trata de una servidumbre voluntaria constituida por las personas titulares de derechos reales posesorios, la servidumbre tiene el alcance y la duración de sus derechos. Como novedad, ninguna servidumbre podrá adquirirse por usucapión. Queda eliminada, pues, la usucapión como mecanismo de adquisición de las servidumbres. La Ley admite claramente la servidumbre sobre finca propia, figura que tan sólo era apuntada en la Ley 13/1990. Por lo tanto, la Ley admite la posibilidad de que el propietario de dos o más fincas establezca servidumbres entre ellas, en cualquier momento. La servidumbre sobre una finca propia consiste en una relación de servicio entre fincas, cuyo ejercicio queda incluido en el ejercicio del derecho de propiedad realizado por el propietario único. Puede decirse, por lo tanto, que la servidumbre está latente, que existe, pero, como tal, no se ejerce. La Ley establece el contenido general de la servidumbre, primero, con carácter general, y en segundo lugar, con referencia a las servidumbres de luces y vistas. En este último caso es necesario, además, tener en cuenta las normas sobre relaciones de vecindad, que determinan las posibilidades edificatorias de la finca gravada con una de estas servidumbres. El contenido accesorio de la servidumbre se relaciona con las obras y actividades necesarias para establecer y conservar la servidumbre para su contribución. La sección segunda agrupa las servidumbres forzosas, es decir, aquellas en las que la persona titular del derecho de propiedad de la finca dominante puede exigir a la de la sirviente la constitución de la servidumbre. Además de regular las tradicionales servidumbres de paso y acueducto, la Ley renueva la regulación de la servidumbre de acceso a una red general, que introdujo la Ley 13/1990. La sección tercera regula la extinción de las servidumbres. Además de las causas de extinción, detalla las consecuencias de la pérdida de la utilidad del ejercicio de la servidumbre, y de su imposibilidad. Asimismo, detalla los efectos sobre la servidumbre de las modificaciones de las fincas dominante y sirviente, en los supuestos de división, segregación, agrupación y agregación. La sección cuarta está dedicada a la protección del derecho de servidumbre y regula la acción confesoria. Con la nueva regulación, la protección de la servidumbre no se limita tan sólo a las perturbaciones ya realizadas, sino que se amplía a las perturbaciones previsibles. El capítulo tercero regula el derecho de opción, de constitución real o personal, y el derecho de tanteo, también, como derecho real o personal de constitución voluntaria. La Ley prescinde, pues, de la regulación de los 888 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 889 A. Hernández-Moreno • L. Arnau derechos de adquisición preferente o de prelación de carácter legal y los llamados "retractos legales". En consecuencia, la Ley establece la regulación de dos derechos de adquisición distintos opción y tanteo, mientras que el llamado derecho de retracto se configura como una manifestación del derecho de tanteo de naturaleza real, después de que, precisamente por no haberse podido ejercer en el momento de la transmisión proyectada, por causas imputables al otorgante o por falta de notificación a su titular, haya tenido lugar el negocio transmisivo oneroso, consumado, con un tercero. La Ley define los derechos de adquisición desde el punto de vista de la posición jurídica del titular del derecho de adquisición, es decir, como "facultad de adquisición", en ambos casos como facultad de ejercicio unilateral, pero en el segundo supeditada a una transmisión proyectada. De este modo, se prescinde de su definición desde el punto de vista estático del otorgante del derecho, es decir, como "obligación de no disponer" o como "limitación del poder de disposición". La Ley quiere admitir, también, la posibilidad de constitución con carácter real, de acuerdo con los requisitos de constitución establecidos, y de enfrentarse al problema de la posible doble naturaleza real o personal de los derechos de adquisición, especialmente del derecho de opción. De este modo, cualquier modalidad de derecho de adquisición puede tener dos naturalezas: la real, que depende de la voluntad negocial de los sujetos, y la personal, que, a su vez, puede ser inscrita de acuerdo con el artículo 14 del Reglamento hipotecario vigente y, por lo tanto, oponible a tercero o no inscrita. La naturaleza real o personal, a diferencia del ejercicio de la facultad de adquisición unilateral, según se halle o no supeditada a una transmisión proyectada por el propietario del objeto, no es un criterio tipificador. La naturaleza del derecho determina su eficacia adquisitiva. Los derechos de adquisición pueden recaer sobre bienes inmuebles o bienes muebles susceptibles de identificación existentes. La Ley admite también que puedan recaer sobre bienes futuros, aunque, en este caso, deben ser de naturaleza personal, por el hecho de que los derechos reales sólo pueden tener por objeto bienes existentes, salvo que el derecho de adquisición se configure como condicionado a la existencia efectiva del bien. Mediante la expresión "negocio jurídico", la Ley describe la posibilidad de constitución de los derechos de adquisición con un acto, entre vivos o por causa de muerte, o un contrato. Además del hecho de reconocer la amplitud de la autonomía de la voluntad, afronta la constitución de los derechos de adquisición con carácter real. Efectivamente, toma en consideración la voluntad del constituyente (por si es mortis causa) o de los constituyentes, como señal inicial de fijación de la naturaleza real, pero insuficiente, y además, la determinación del derecho y temporalidad de su ejercicio. Por otro lado, diferencia el precio o prima para otorgar el derecho de adquisición y el precio de la adquisición del objeto cuando se trata de constitución o adquisición onerosas, respectivamente. Con esta distinción, la Ley prevé la posibilidad de que la adquisición del objeto realizada por el titular del derecho de adquisición, aunque normalmente es onerosa, sea de carácter gratuito. En cuanto a la duración, la Ley determina el plazo de duración de los derechos de adquisición y lo diferencia del plazo de ejercicio de estos mismos derechos. Permite la constitución de un derecho de opción real de larga duración y ello implica que puedan existir tres modalidades de derecho de opción: el de carácter real, el de carácter personal oponible a terceros y, finalmente, el meramente personal. En segundo lugar, en relación con el derecho de opción personal, determina que debe ser temporal, prorrogable, con la previsión de que pueda durar el mismo tiempo que el contrato base. En relación con el derecho de tanteo de naturaleza real, admite que el derecho puede ser de constitución indefinida, pero sólo respecto a la primera transmisión; de lo contrario, la determinabilidad del derecho exige su temporalidad, que la Ley fija en diez años prorrogables. Con respecto al derecho de tanteo de naturaleza personal, permite sólo una constitución por un tiempo limitado, pero suficientemente largo. En el ejercicio del derecho de opción, la Ley regula, con la finalidad de resolver problemas prácticos, el abono del precio, especialmente la acreditación estricta de su entrega efectiva. Finalmente, además de las causas de extinción específicas, en lo que se refiere a la renunciabilidad, la Ley excluye que se realice a cambio de un precio y con anterioridad a la proyectada transmisión. CAPITULO I. Del derecho de superficie Artículo 1. Concepto El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad de las construcciones o plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie se mantiene la separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y la del suelo en el que se efectúa la construcción o plantación. legislación 889 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 890 Legislación Civil Catalana Artículo 2. Clases El derecho de superficie puede recaer sobre unas construcciones o plantaciones anteriores o posteriores a la constitución del derecho. En el segundo caso, el derecho atribuye la legitimación para su realización a quien sea su titular. Artículo 3. Constitución y régimen legal de los derechos 1. Todo derecho de superficie debe formalizarse por escrito. El derecho que atribuye la legitimación para la realización de construcciones o plantaciones futuras debe realizarse en escritura pública. 2. El título constitutivo debe determinar la duración del derecho a construir o plantar, que no puede exceder de noventa y nueve años, como requisito de validez, con las garantías que, en su caso, se hayan pactado. 3. La extinción del derecho de superficie no perjudica los derechos que sobre el mismo se hayan constituido, salvo que la causa extintiva sea el cumplimiento del plazo de su duración o, en el caso de construcciones o plantaciones preexistentes, su pérdida total. 4. Si la construcción o plantación se pierde y la hubiera realizado el titular del derecho de superficie, no se extingue su derecho y su titular puede reconstruirla o rehacerla. Artículo 4 Régimen voluntario del derecho 1. El superficiario y el propietario de la finca pueden establecer, en cualquier momento, el régimen de sus respectivos derechos. 2. Respecto al derecho de superficie, se admiten, en general, entre otros, los siguientes pactos: a) La limitación de la disponibilidad del superficiario sobre su derecho, en concreto, sometiéndola al consentimiento del propietario de la finca. b) El establecimiento de una pensión periódica a favor del propietario, pero sin poder garantizarla con el mismo derecho de superficie, en el caso de nueva construcción. c) El régimen liquidatorio de la posesión. 3. Respecto al derecho de superficie sobre una nueva construcción o plantación, pueden pactarse, entre otros: a) La determinación del plazo de realización de la construcción o plantación, atribuyendo eficacia extintiva y, si procede, resolutoria al incumplimiento de dicho plazo. En todo caso, lo que se haya construido o plantado revierte en el propietario de la finca, salvo pacto en contra. b) En caso de nueva construcción, la atribución al propietario de la finca de un derecho de uso, por cualquier concepto, sobre viviendas o locales. 4. Respecto al derecho de superficie sobre una construcción o plantación preexistentes, puede pactarse su extinción o, si procede, la resolución en caso de impago de la pensión, de un mal uso o de un destino distinto al pactado que ponga en peligro la propia existencia de la construcción o plantación. 5. Respecto a los derechos de superficie y propiedad de la finca, pueden pactarse, entre otros: a) El modo de uso de los respectivos inmuebles. b) Los derechos de adquisición recíprocos. Artículo 5 Oponibilidad ante terceros La regulación voluntaria del derecho de superficie y del derecho de propiedad de la finca en relación con aquel derecho es oponible ante terceros desde el momento en que se realiza su inscripción registral. CAPITULO II. El derecho de servidumbre SECCION I. Disposiciones generales Artículo 6. Concepto 1. La servidumbre es el derecho real limitado que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a la finca dominante de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades de la persona titular de la finca sirviente. 2. La persona titular de derechos posesorios sobre la finca dominante puede beneficiarse de la finca sirviente en la medida en que lo determine el título constitutivo o la presente Ley. Artículo 7 Constitución 1. Las servidumbres sólo se constituyen por título, otorgado voluntaria o forzosamente por disposición de la ley. La constitución por título forzoso tiene lugar cuando la persona titular de la finca dominante puede exigirla, en los supuestos y las condiciones establecidas en la presente Ley. 2. Pueden constituir una servidumbre las personas titulares del derecho de propiedad o de los derechos reales posesorios sobre las fincas dominante o sirviente. Cuando se trata de una servidumbre voluntaria constituida por las personas titulares de derechos reales posesorios, la servidumbre tiene el alcance y duración de sus derechos. 890 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 891 A. Hernández-Moreno • L. Arnau 3. Se consideran constituidas bajo condición las servidumbres referidas a inmuebles de construcción o derribo futuros, y aquellas cuyo contenido consista en una utilidad futura. 4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión. Artículo 8 Servidumbre sobre finca propia 1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de varias fincas puede constituir entre ellas las servidumbres que tenga por conveniente. 2. En caso de enajenación de cualquiera de las fincas, dominante o sirviente, la servidumbre sobre finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente, sólo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación. 3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que se llegue a reunir en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas la puede extinguir y obtener su cancelación registral, sin perjuicio de terceros. Artículo 9 Contenido general del derecho de servidumbre 1. La servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la que es inseparable. Igualmente, pueden constituirse servidumbres recíprocas entre fincas dominantes y sirvientes. 2. La servidumbre se ejerce del modo más adecuado para obtener la utilidad de la finca dominante y, a su vez, del modo menos incómodo y lesivo para la finca sirviente. 3. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente tiene derecho a la indemnización de los perjuicios causados por el establecimiento de la servidumbre. 4. Si el ejercicio de la servidumbre resulta excesivamente gravoso e incómodo para la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente, ésta puede exigir, a su cargo, las modificaciones que crea convenientes en la forma y lugar de prestación de la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad. Artículo 10 Contenido de la servidumbre de luces y vistas De acuerdo con los criterios establecidos en su título constitutivo, la servidumbre de luces permite recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante. Si el título constitutivo no lo dispone de otro modo, la servidumbre de vistas comprende la de luces y permite abrir ventanas. Artículo 11 Contenido accesorio de la servidumbre 1. Las obras y actividades necesarias para el establecimiento y conservación de la servidumbre van a cargo de las personas que pueden beneficiarse de las mismas, de acuerdo con el artículo 6.2, salvo pacto en sentido contrario. 2. La persona titular de la propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente debe tolerar su ocupación parcial cuando sea necesario para llevar a cabo las obras citadas en el apartado 1. 3. Si la servidumbre reporta también una utilidad a la persona titular de la propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente, ésta debe contribuir proporcionalmente a los gastos de establecimiento y conservación, salvo pacto en sentido contrario. 4. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente no puede realizar obra alguna que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre. SECCION II. Servidumbres forzosas Artículo 12 Servidumbre de paso 1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de una finca sin salida, o con salida insuficiente a una vía pública, puede exigir a sus vecinos el acceso a la misma, estableciendo una servidumbre de paso de anchura y características suficientes para la utilización normal de la finca dominante. 2. El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante. 3. La servidumbre de paso sólo puede establecerse previo pago de una indemnización consistente en el valor de la parte afectada de la finca sirviente y la reparación de los perjuicios que el paso pueda ocasionar. 4. Si la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente también utiliza el paso, o bien obtiene algún beneficio del mismo, la indemnización se reducirá proporcionalmente. 5. Si una finca queda sin salida a una vía pública como consecuencia de un acto de disposición sobre una o más partes de la finca originaria, o de división de la cosa común, el paso debe obtenerse a través de la finca originaria o la parte de la finca colindante procedente de la originaria y no debe pagarse indemnización. legislación 891 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 892 Legislación Civil Catalana Artículo 13 Servidumbre de acceso a una red general 1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías u otros servicios, puede exigir a sus vecinos el acceso a la misma, estableciendo una servidumbre de características suficientes para la obtención del servicio, con las conexiones aéreas, superficiales o subterráneas que correspondan. La servidumbre sólo puede exigirse cuando la conexión a la red general no pueda realizarse por otro sitio sin gastos desproporcionados y los perjuicios ocasionados no sean sustanciales. 2. La servidumbre de acceso a una red general sólo puede establecerse previa indemnización de los perjuicios que la existencia de la servidumbre causa en la finca sirviente. Asimismo, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca dominante deberá indemnizar por los perjuicios que la servidumbre cause en el futuro. 3. Si la red general discurre por la finca vecina, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sin acceso a aquella puede exigir la servidumbre, con el pago previo de la parte proporcional del valor de la conexión que en su día realizó la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente, además de la indemnización a que se refiere el apartado 2. 4. El acceso a la red general debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante. 5. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir que el acceso a la red general se realice de modo que ella también pueda servirse del mismo, siempre que contribuya proporcionalmente a los gastos producidos por la conexión. En tal caso, las personas titulares del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de las fincas dominante y sirviente deben contribuir al mantenimiento de la instalación proporcionalmente al uso que hagan de la misma. 6. Si una finca queda sin acceso a una red general como consecuencia de un acto de disposición sobre una parte o más de la finca originaria, o de división de la cosa común, el acceso debe obtenerse a través de la finca originaria o de la parte de la finca colindante procedente de la originaria y no debe pagarse indemnización. Artículo 14 Servidumbre de acueducto 1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de una finca que, además, sea titular de un recurso hidráulico de fuera de la misma, puede exigir a sus vecinos el acceso al agua, estableciendo una servidumbre de acueducto de anchura y características suficientes para la explotación normal de la finca dominante. 2. La servidumbre de acueducto permite a quien sea su titular realizar cuantas obras sean necesarias para llevar aguas, tales como acequias, minas, presas y otras similares, y debe mantenerlas en buen estado de conservación, a su cargo. 3. La servidumbre de acueducto sólo puede establecerse con el pago previo de una indemnización consistente en el valor de la parte afectada de la finca sirviente y la reparación de los perjuicios que la servidumbre pueda ocasionarle. 4. Si la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente también utiliza el agua o obtiene algún beneficio de la servidumbre, la indemnización debe reducirse proporcionalmente. 5. El paso del agua debe darse por el punto técnicamente más adecuado y a su vez, si es compatible, menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas. 6. Si una finca queda sin acceso al agua como consecuencia de un acto de disposición sobre una parte o más de la finca originaria, o de división de la cosa común, el acceso debe obtenerse a través de la finca originaria o de la parte de la finca colindante procedente de la originaria y no debe pagarse indemnización. SECCION III Extinción de las servidumbres Artículo 15 Extinción de la servidumbre La servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y por: a) El no uso durante treinta años, excepto en el caso de la servidumbre sobre finca propia. El no uso empieza a contar desde que conste el desuso o acto obstativo. b) El cumplimiento del plazo, en las temporales, o el cumplimiento de la condición, en las condicionales. c) La extinción del derecho del concedente o del derecho real del titular de la servidumbre. d) La renuncia a la servidumbre, realizada por el titular de la finca dominante. e) La redención convenida entre la persona titular de la finca dominante y el titular de la finca sirviente. 892 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 893 A. Hernández-Moreno • L. Arnau f) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante. g) En ocasión del supuesto definido en el artículo 8.2, cuando no se ha realizado la declaración expresa de la existencia de servidumbre. h) La pérdida de la utilidad del uso de la servidumbre o si este uso resulta imposible. La servidumbre no se restablece si posteriormente su ejercicio vuelve a ser útil o posible. Artículo 16 La extinción y el restablecimiento de las servidumbres forzosas 1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca gravada con una servidumbre forzosa puede exigir su extinción si la servidumbre es inutilizada por un acto propio del titular de la finca dominante. Si se solicita una nueva constitución de la servidumbre, su titular debe volver a pagar la correspondiente indemnización. 2. Si vuelve a constituirse una servidumbre forzosa, previamente extinguida por pérdida de la utilidad de su uso o porque este uso había resultado imposible, el titular de la finca dominante debe pagar indemnización, siempre que no hayan pasado más de treinta años desde su extinción. Artículo 17 Modificaciones de las fincas y extinción de la servidumbre 1. La modificación de la finca dominante, tales como su división, segregación, agrupación o agregación, no extingue la servidumbre, pero tampoco puede hacer más gravoso su ejercicio. No obstante, la extinción puede tener lugar: a) En los supuestos de división y segregación, si la servidumbre sólo es útil para alguna de las fincas resultantes, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir la extinción de la servidumbre respecto a las demás fincas. b) En los supuestos de agregación y agrupación, si la estructura de la nueva finca resultante conlleva que la servidumbre no le reporte utilidad, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir la extinción de las servidumbres. 2. Si la finca sirviente se divide o se segrega parte de la misma, los titulares de las fincas resultantes que no reporten utilidad alguna a la dominante pueden exigir la extinción de la servidumbre respecto a estas fincas. SECCION IV. Protección del derecho de servidumbre Artículo 18 Acción confesoria 1. La persona titular de la finca dominante tiene acción real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, lo perturbe o amenace con hacerlo. 2. Quien ejerce la acción debe probar la existencia de la servidumbre y la lesión causada o la amenaza de causarla en su derecho. 3. La acción confesoria prescribe a los treinta años, a contar desde el acto obstativo. CAPITULO III. De los derechos de adquisición Artículo 19. Tipificación Los derechos de adquisición voluntaria de bienes pueden ser: a) El derecho de opción, que otorga al titular la facultad de adquisición dentro del plazo establecido. b) El derecho de tanteo, que otorga al titular la facultad de adquisición preferente, en las enajenaciones onerosas en las que el titular del derecho pueda realizar o dar la contraprestación a que se haya comprometido el adquirente. El derecho de tanteo supone el derecho de retracto cuando ya ha tenido lugar la transmisión. Artículo 20. Naturaleza Los derechos de adquisición pueden tener naturaleza real o personal. Son reales sólo cuando se les constituye como tales en escritura pública y se inscriben en el correspondiente registro, de conformidad con la legislación que les sea de aplicación. La oponibilidad a terceros de los derechos de adquisición tiene lugar mediante la inscripción registral. Artículo 21. Objeto 1. Los derechos de adquisición pueden recaer sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles susceptibles de identificación. 2. Los derechos de adquisición sobre bienes pueden recaer sobre bienes futuros. Los derechos sobre bienes futuros son personales, salvo que se condicionen a la existencia efectiva de los bienes. Artículo 22. Cotitularidad El derecho de adquisición que pertenece a varios titulares en proindiviso no puede ejercerse si no lo hacen todos conjuntamente o uno o varios de ellos por cesión del resto. legislación 893 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 894 Legislación Civil Catalana Artículo 23. Constitución Los derechos de adquisición pueden constituirse por actos entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte, mediante cesión, reserva o división. La constitución puede ser mediante un negocio jurídico dirigido a la atribución del derecho, o mediante pacto o estipulación, expresos e independientes, que se integran en otro negocio. Artículo 24. Requisitos del título de constitución El título de constitución, además de las estipulaciones y del domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas y demás pactos que el constituyente o constituyentes tengan por conveniente, debe contener, como mínimo, los siguientes requisitos: a) El plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio. b) En su caso, la voluntad del constituyente o constituyentes de configurar el derecho con carácter real. c) Cuando se trate de un derecho de opción a una adquisición onerosa, la contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación. En el caso de que se prevean cláusulas de estabilización, debe tratarse de criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética. d) Cuando el derecho se haya constituido a título oneroso, la prima pactada, si procede, para su constitución. Artículo 25. Duración del derecho de opción 1. El derecho de opción de naturaleza real puede constituirse por un tiempo máximo de diez años, si recae sobre bienes inmuebles, o de cinco años, en el caso de los bienes muebles. 2. El derecho de opción de naturaleza personal puede constituirse por un tiempo determinado, que no puede ser de más de cuatro años. 3. El derecho de opción puede ser objeto, por acuerdo, de sucesivas prórrogas, pero cada una de éstas no puede exceder los tiempos máximos establecidos en los apartados 1 y 2. 4. Cuando el derecho de opción se constituya como pacto o estipulación integrado en otro negocio jurídico, su duración puede ser la misma de este negocio jurídico, con las correspondientes prórrogas. Artículo 26. Duración del derecho de tanteo 3. El derecho de tanteo de naturaleza real puede constituirse por tiempo indefinido cuando se haya pactado su ejercicio para la primera transmisión, y puede constituirse por un tiempo que no puede ser de más de diez años cuando se haya pactado su ejercicio para segundas y ulteriores transmisiones. 2. El derecho de tanteo de naturaleza personal puede constituirse por un tiempo determinado que no puede ser de más de diez años. 3. El derecho de tanteo puede ser objeto, por acuerdo, de sucesivas prórrogas, pero cada una de éstas no puede exceder el tiempo máximo establecido en los apartados 1 y 2. Artículo 27. Oponibilidad ante terceros La prórroga convencional del plazo de duración de los derechos de adquisición es oponible a terceros a partir del momento en que haya constancia registral, de acuerdo con la legislación que le sea de aplicación. Artículo 28. Transmisibilidad 1. Los derechos de adquisición son embargables y, en el caso de que se constituyan como derecho real, son también gravables. 2. Para la transmisión voluntaria, entre vivos o por causa de muerte, se requiere que el titular esté expresamente facultado para ello. Artículo 29. Eficacia real 1. El ejercicio de un derecho de adquisición de naturaleza real supone la adquisición de la cosa en las mismas condiciones en que se hallaba en el momento de la constitución del derecho y la extinción de los derechos incompatibles que se hayan constituido con posterioridad sobre la cosa, sin perjuicio de lo establecido en la legislación hipotecaria. 2. El precio queda íntegramente a disposición del titular del derecho de propiedad sobre la cosa o, si procede, de los titulares de derechos constituidos con posterioridad al derecho de adquisición. 3. El titular del derecho de adquisición puede requerir judicialmente al propietario actual de la cosa, en caso de negarse a formalizar la transmisión, siendo la demanda anotable en el correspondiente registro. Artículo 30. Eficacia personal 1. El ejercicio del derecho de adquisición de naturaleza personal supone la exigibilidad del cumplimiento de la obligación de entrega del objeto y, si procede, del pago de la contraprestación. 894 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 895 A. Hernández-Moreno • L. Arnau 2. El ejercicio del derecho de tanteo de naturaleza personal supone la exigibilidad de realizar la transmisión. 3. Si el objeto está legalmente en poder de terceras personas, es procedente la indemnización de daños y perjuicios. Artículo 31. Ejercicio de todo derecho de adquisición El ejercicio de cualquier derecho de adquisición que realice su titular exige, previa o simultáneamente, el cumplimiento de los requisitos estipulados y la notificación fehaciente del ejercicio efectivo del derecho al titular del derecho de propiedad actual de la cosa, si el derecho es real, y si el derecho es personal, a la persona que sea titular de este derecho. Las notificaciones deben hacerse constar en los registros donde estén inscritos los derechos. Artículo 32. Ejercicio del derecho de opción 1. El ejercicio del derecho de opción a la adquisición onerosa requiere el pago previo o simultáneo del precio fijado, determinado según los criterios establecidos, o el que resulta de la aplicación de las cláusulas de estabilización, si se habían previsto. 2. La formalización unilateral de la transmisión requiere pacto expreso. En tal caso, el pago del precio debe acreditarse o depositarse notarialmente en el momento de la formalización. Artículo 33. Ejercicio del derecho de tanteo 1. El derecho de tanteo sólo puede ejercitarse, respecto a la primera transmisión, salvo pacto o estipulación en contrario. También puede ejercerse aunque la transmisión proyectada se realice en subasta judicial o extrajudicial y, en caso de impugnación, el plazo de ejercicio se suspende hasta que se resuelva la impugnación. 2. Si no existe fijación de plazo para el ejercicio del derecho, se entiende que éste caduca cuando han transcurrido treinta días, a contar del día siguiente del día en que la notificación del acuerdo transmisivo entre el propietario de la cosa y un tercero pudo llegar a conocimiento del titular del derecho. Si la transmisión está sometida a plazo o condición suspensivos, el plazo de ejercicio debe contarse desde el vencimiento del plazo o del conocimiento del cumplimiento de la condición. Artículo 34. Conversión del tanteo en retracto 1. El derecho de tanteo implica el de retracto si falta la notificación fehaciente del acuerdo transmisivo o si la transmisión se ha realizado en condiciones distintas a las que constaban en la notificación. 2. El retracto debe ejercerse dentro de un plazo igual al pactado para el ejercicio del tanteo o, si no se ha pactado ninguno, dentro de un plazo de sesenta días, en todos los casos a contar desde la fecha de la inscripción registral o del conocimiento de la enajenación. Artículo 35. Extinción Los derechos de adquisición se extinguen una vez ejercidos, o por haberse cumplido el plazo de su duración y, en el caso del derecho de tanteo, el plazo de su ejercicio, o por la renuncia del titular, que puede tener lugar en relación con un determinado acuerdo transmisivo y mediante precio. DISPOSICION ADICIONAL Los derechos de aprovechamiento sobre una finca ajena Los derechos reales de aprovechamiento establecidos en favor de una persona sobre una finca ajena, con independencia de toda relación entre fincas, se rigen, en aquello que no determine su título constitutivo, por la costumbre y por la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulación de los derechos de usufructo, uso y habitación, en lo que sea compatible. DISPOSICIONES TRANSITORIAS Primera El régimen jurídico de los derechos de superficie La presente Ley no es de aplicación a los derechos de superficie constituidos, sobre finca situada en territorio de Cataluña, antes de su entrada en vigor, que siguen rigiéndose por la legislación que les era de aplicación. Segunda La acreditación de la rabassa morta 1. Todas las personas titulares de una rabassa morta inscrita en el Registro de la propiedad deben acreditar su vigencia antes de cinco años a contar de la entrada en vigor de la presente Ley, lo cual deberá constar en una nota marginal. 2. La acreditación de la rabassa morta debe realizarse mediante instancia firmada por la persona titular, dirigida al Registro de la propiedad en el que conste inscrita, en la cual se identifique la rabassa morta y la finca sobre la que recae y se solicite la correspondiente nota marginal. legislación 895 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 896 Legislación Civil Catalana 3. Cuando haya transcurrido el plazo de cinco años sin que se haya hecho constar la vigencia de la rabassa morta en los términos establecidos en los apartados 1 y 2, queda extinguida y puede ser cancelada por caducidad, a instancia del cedente, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación hipotecaria. Tercera El régimen jurídico de la rabassa morta Las rabasses mortes que sigan vigentes, entendidas como los contratos en virtud de los cuales el propietario del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivan las primeras cepas plantadas, a cambio de una renta o pensión anual a cargo del cesionario, en frutos o dinero, siguen rigiéndose por las siguientes normas: a) Se tiene por extinguida la rabassa morta a los cincuenta años de la concesión, siempre que no se haya fijado otro plazo. b) Se extingue por la muerte de las primeras cepas, o porque no den frutos las dos terceras partes de las cepas plantadas. c) El cesionario puede realizar renuevos y mugrones durante el tiempo que dure el contrato. d) El contrato no pierde su carácter por la facultad de realizar otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea el principal objeto la plantación de cepas. e) El cesionario puede trasmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero no puede dividirse el uso de la finca sin que lo haya consentido su propietario. f) En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tienen recíprocamente los derechos de tanteo y retracto, de acuerdo con lo establecido por la enfiteusis y con la obligación de darse el aviso previo establecido en el artículo 33.2 para el tanteo. g) El cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, y debe abonar los deterioros que haya causado en la misma. h) El cesionario no tiene derecho a las mejoras que existan en la finca en el momento de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hayan sido realizadas en cumplimiento de lo que se pactó. i)En lo referente a las mejoras útiles y voluntarias, tampoco tiene derecho al abono si las ha realizado sin el consentimiento por escrito del propietario del terreno, en el que se obligaba a su abono. En este último caso, las mejoras deben ser abonadas por el valor que tengan en el momento de la devolución de la finca. j) El cedente puede hacer uso de la acción de desahucio por el cumplimiento del plazo del contrato. k) Cuando haya finalizado el plazo de cincuenta años o el que hayan fijado las partes, si el cesionario sigue teniendo el uso y aprovechamiento de la finca con el consentimiento tácito del cedente, el cesionario no puede ser desahuciado sin el previo aviso que el cedente debe darle con un año de antelación para la conclusión del contrato. DISPOSICIONES FINALES Primera Modificación del artículo 342 de la Compilación del derecho civil de Cataluña Se modifica el artículo 342 de la Compilación del derecho civil de Cataluña, que queda redactado del siguiente modo: "La usucapión del dominio y demás derechos reales sobre cosas inmuebles, salvo las servidumbres, que nunca pueden usucapirse, tiene lugar por la posesión en concepto de dueño por el tiempo de treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe. Lo mismo es de aplicación al dominio y a todos los demás derechos reales sobre cosas muebles, pero el tiempo es de seis años." Segunda Derogación de normas Quedan derogados el artículo 320 de la Compilación del derecho civil de Cataluña y los artículos 4 a 25 de la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, inmisiones, servidumbres y relaciones de vecindad. Tercera Entrada en vigor La presente Ley entra en vigor a los tres meses de su publicación en el DOGC. Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir. Palacio de la Generalidad, 31 de diciembre de 2001 Jordi Pujol, Presidente de la Generalidad de Cataluña Josep-D. Guàrdia i Canela, Consejero de Justicia 896 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 897 A. Hernández-Moreno • L. Arnau Artículo 564-2. Clases 1. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones anteriores a la constitución del derecho. Las construcciones pueden estar sobre o bajo el nivel del suelo. 2. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones posteriores a la constitución del derecho, en cuyo caso este derecho atribuye a su titular la legitimación activa para hacer la construcción o plantación. Artículo 564-3. Constitución 1. Pueden constituir el derecho de superficie los propietarios y demás titulares de derechos reales posesorios que tengan libre disposición de la finca afectada. 2. La constitución del derecho de superficie debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias: a) La duración del derecho a construir o plantar, que no puede superar en ningún caso los noventa y nueve años. b) Las características esenciales de la construcción o plantación existente o futura y, en este último caso, el plazo para hacerla. c) Si las construcciones o plantaciones que son objeto del derecho de superficie no comprenden toda la finca gravada, la delimitación concreta y las medidas y situación del suelo afectado por el derecho, que deben describirse de acuerdo con la legislación hipotecaria y sin perjuicio de las limitaciones urbanísticas aplicables. d) El precio o entrada y el canon que, si procede, deben satisfacer los superficiarios a los propietarios. 3. La constitución y modificaciones del derecho de superficie pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislación hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas. Artículo 564-4. Régimen jurídico voluntario 1. Los superficiarios y los propietarios de la finca pueden establecer, en todo momento, el régimen de sus derechos respectivos, incluso en lo que concierne al uso del suelo y de la edificación o plantación. legislación 897 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 898 Legislación Civil Catalana 2. Se admiten, respecto a los derechos de superficie, los siguientes pactos, entre otros: a) La limitación de la disponibilidad de los superficiarios sobre su derecho, en concreto, sometiéndola al consentimiento de los propietarios de la finca. b) El establecimiento de una pensión periódica a favor de los propietarios que no puede garantizarse con el mismo derecho de superficie si los superficiarios hacen una nueva construcción. c) El régimen de liquidación de la posesión una vez se extinga el derecho. 3. Se admiten, respecto al derecho de superficie sobre una construcción nueva o una plantación, los siguientes pactos, entre otros: a) La fijación del plazo para hacer la construcción o plantación, atribuyendo eficacia extintiva y, si procede, resolutoria al incumplimiento del mismo. Lo que se haya construido o plantado revierte en el propietario o propietaria de la finca, salvo pacto en contrario. b) La atribución al propietario o propietaria de la finca, en caso de nueva construcción, de un derecho de uso, por cualquier concepto, sobre viviendas o locales integrados en la nueva construcción. c) La atribución a los superficiarios de la facultad de establecer el régimen de propiedad horizontal, en caso de nueva construcción de un edificio al que pueda aplicarse este régimen. Esta facultad se entiende, salvo pacto en contrario, por el tiempo de duración del derecho y con los límites establecidos por el título de constitución del derecho de superficie. 4. Puede pactarse, respecto al derecho de superficie sobre una construcción o una plantación preexistentes, la extinción o, si procede, la resolución en caso de impago de la pensión, de un mal uso o de un destino diferente del pactado que ponga en peligro la existencia misma de la construcción o plantación. 5. Los propietarios y los superficiarios pueden establecer, en el título de constitución o en otro posterior, derechos de adquisición preferente, recíprocos o no, a los que se aplica supletoriamente el régimen que el presente código establece para la fadiga con relación a la transmisión del derecho de censo o de la finca gravada con un censo enfitéutico. 898 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 899 A. Hernández-Moreno • L. Arnau Artículo 564-5. Régimen legal El pacto que establezca el decomiso por impago de la pensión convenida, si se trata de un derecho establecido sobre una construcción o plantación hecha por los superficiarios después de haberse constituido el derecho, es nulo y se tiene por no hecho. Artículo 564-6. Extinción 1. El derecho de superficie se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales. 2. La extinción del derecho de superficie comporta, salvo pacto en contrario, la reversión de la construcción o plantación a las personas que en el momento de la extinción sean titulares de la propiedad de la finca gravada, sin que estas deban satisfacer ninguna indemnización a los superficiarios. 3. La extinción del derecho de superficie no perjudica los derechos que se hayan constituido sobre este, salvo que la causa de la extinción sea el vencimiento del plazo de la duración del derecho o, en el caso de construcciones o plantaciones preexistentes, su pérdida total. 4. El derecho no se extingue si la construcción o plantación la han hecho los titulares del derecho de superficie y se pierde. En este caso, los titulares la pueden reconstruir o rehacer. Capítulo V Los derechos de censo5 Sección primera Disposiciones generales Artículo 565-1. El censo 1. El censo es una prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente. 0 4 . Véase Disposición Derogatoria de la Ley 5/2006. Se reproduce el texto de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de censos (DOGC núm. 1273, de 28 de marzo de 1990, págs. 1204 A 1208; BOE núm. 85, de 9 de abril de 1990, págs. 9818 a 9821). El Presidente de la Generalidad de Cataluña Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el articulo 33.2 del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos. legislación 899 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 900 Legislación Civil Catalana La modernización de la regulación jurídica catalana respecto a los derechos reales, para conseguir un derecho inmobiliario de Cataluña completo y moderno, se manifiesta especialmente necesaria en materia de censos. La regulación actualmente vigente en materia de censos es efectuada, por un lado, en la Compilación del Derecho civil de Cataluña, aprobada por el Decreto legislativo 1/1984, de 19 de julio. De otro lado, también regulan esta materia la Ley del 31 de diciembre de 1945, del Estado, sobre inscripción, división y redención de censos en Cataluña (“Boletin Oficial del Estado” de 4 de enero de 1946), con sus correspondientes modificaciones, y la ley orgánica del Poder Judicial (ley 6/1985, del Estado, de 1 de julio). La necesidad de actualización y de reforma de dicha regulación deriva de cuatro factores distintos: Primero, la conveniencia de refundir en un solo texto legal todo el conjunto de disposiciones relativas a los censos. Segundo, la necesidad de adaptar la legislación especial sobre censos a los principios constitucionales. Tercero, la posibilidad de atribuir una configuración jurídica clara a los censos, mediante una nueva regulación, y eliminar su compleja división de dominio y su confundible clasificación. En cuarto lugar, la oportunidad de facilitar la liberación de cargas de las fincas que actualmente aún están gravadas con censos y que, como tales, figuran inscritas en los libros de Registro de la Propiedad. No es preciso recordar la importancia que ha tenido la enfiteusis en el derecho civil de Cataluña, pero no debe olvidarse que la ley 31/1945, sobre inscripción, división y redención de censos en Cataluña, inició un proceso de cambio de dicha institución y estableció el principio de redimibilidad, el de divisibilidad y el de prescribilidad de los censos por el mero transcurso del tiempo, con lo cual daba una nueva regulación menos gravosa para el censatario. La finalidad de la nueva ley se orienta a culminar el proceso normativo iniciado con la ley de censos de 1945 y a establecer una regulación clara del censo como institución jurídica de carácter real, en virtud del cual el censatario se convierte en titular del derecho de propiedad sobre una finca que queda sujeta al pago de una pensión periódica. Dicho censo puede ser perpetuo, con la denominación de censo enfitéutico, o temporal, con la denominación de vitalicio. El censo perpetuo, llamado enfitéutico, puede tener dos modalidades de constitución, en función de su contenido: por un lado, la que solo otorga al censalista el derecho a cobrar la pensión y, por otro lado, la que, en virtud de pacto expreso, otorga al censalista, además del derecho a cobrar la pensión, el derecho de laudemio y el derecho de “fadiga”. En definitiva, el objeto de la presente ley consiste en regular el censo de carácter real con dos clases distintas: una perpetua con dos modalidades de contenido, pero susceptible de redención a voluntad del censatario, denominada censo enfitéutico, y una temporal, no susceptible de redención, salvo mutuo acuerdo, denominada vitalicio. Se prescinde, pues, de la regulación de las formas de pensión periódica de naturaleza meramente personal, como es el caso del censal y su forma de constitución temporal, conocida como violario. Por otro lado, es también objeto de la presente ley favorecer la liberación de cargas de las fincas y, subsiguientemente, facilitar la cancelación de inscripciones registrales. Con dicha finalidad se establece un sistema adecuado de disposiciones transitorias que persiguen hacer compatible la liberación de cargas de las fincas con el respeto a los derechos de los titulares. CAPITULO I. Disposiciones generales Articulo 1. El censo. El censo es una prestación periódica dineraria anual de carácter perpetuo o temporal que se vincula a la propiedad de una finca, la cual responde directa e inmediatamente de su pago. Recibirá el nombre de censatario aquél que este obligado a pagar la pensión y el de censalista aquél que tenga derecho a recibirla. Artículo 2. Las clases de censo. El censo podrá constituirse con carácter perpetuo y redimible a voluntad del censatario, según los requisitos previstos en los artículos 11 y 12, en cuyo caso recibirá la denominación de censo enfitéutico, o con carácter temporal e irredimible a voluntad del censatario, sin perjuicio que explícitamente se pueda estipular su redimibilidad, en cuyo caso recibirá la denominación de censo vitalicio. Artículo 3. La constitución del censo. Los títulos de constitución del censo podrán ser: A) el contrato. La constitución contractual de un censo podrá realizarse: Primero. Por la transmisión de la titularidad del derecho de propiedad al censatario, a cambio del pago de la prestación periódica anual al censalista. En este caso de constitución del censo, se podrá determinar el pago a favor del censalista y por una sola vez, al contado o a plazos, de una cantidad denominada “entrada”. Segundo. Por “revessejats”, en virtud de la constitución del censo por el propietario de la finca y la cesión a tercero del derecho a recibir la prestación periódica anual. 900 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 901 A. Hernández-Moreno • L. Arnau B) la usucapión. La casi posesión del censo por espacio de treinta años equivale a título, si se han percibido las pensiones durante dicho tiempo. C) la disposición por causa de muerte. Artículo 4. La forma de constitución del censo. La constitución negocial de un censo deberá realizarse necesariamente en escritura pública, en que se expresará la pensión y se hará constar la valoración de la finca a los efectos de redención. Artículo 5. La transmisibilidad de la finca y el censo. 1. El censatario podrá enajenar la finca gravada con el censo; el censalista también podrá hacerlo respecto a su derecho de censo. 2. El derecho de “fadiga” se reconocerá sólo al censatario. En razón del derecho de “fadiga”, el censatario podrá ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el derecho de retracto para adquirir el derecho de censo que haya sido enajenado a título oneroso, por el mismo precio y en las mismas condiciones convenidas entre el censalista y el adquirente. 3. El ejercicio de dicho derecho de “fadiga” se hará de acuerdo con lo establecido en la sección tercera del capítulo segundo. Artículo 6. La división del censo. 1. Los censos serán esencialmente divisibles. La división de una finca gravada con un censo supondrá la división del gravamen, de modo que haya tantos censos como fincas gravadas. 2. La división del censo corresponderá al censatario, quien distribuirá la pensión equitativamente en función de la superficie y según las características de la finca gravada. Cuando alguna de las fincas resultantes de la división del censo este constituida en régimen de propiedad horizontal, la pensión que se le asigne de acuerdo con el párrafo anterior se distribuirá entre los elementos que conforman dicha propiedad en proporción a la cuota correspondiente a cada uno de dichos elementos. 3. El censatario deberá notificar fehacientemente la división al censalista en su domicilio en el plazo de tres meses. En el caso de que el domicilio no sea conocido, dicha circunstancia se hará constar en la escritura pública de división del censo y el registrador de la propiedad, una vez inscrita, publicará durante tres meses edictos que anuncien dicha división en el ayuntamiento del término municipal donde radique la finca dividida. 4. El censalista tendrá un plazo de caducidad de un año para impugnar judicialmente la división. Artículo 7. La inscripción del censo. 1. Las inscripciones de censos en el Registro de la Propiedad deberán expresar la clase del censo, la pensión que supone, la valoración de la finca a los efectos de redención, el laudemio y la “fadiga”, si se han estipulado, y el título de constitución, junto con las demás circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria. 2. No podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las agrupaciones de fincas sujetas a censo sin la correspondiente descripción de todas las fincas o parcelas gravadas y los censos que las afectan, mientras no sean redimidos. Artículo 8. La pensión. 1. La pensión o prestación periódica constituye el contenido esencial del derecho de censo. 2. La pensión sólo podrá consistir en dinero. En el título de constitución del censo, o también, posteriormente, por acuerdo entre el censalista y el censatario, se podrá determinar una cláusula de estabilización del valor de la pensión. 3. La pensión será siempre anual, sin perjuicio de que por estipulación o por cláusula expresa se pueda determinar una forma de pago fraccionada. 4. El censalista tendrá derecho a recibir la pensión por anualidades vencidas o, en el caso del censo vitalicio, por anualidades adelantadas, si no se determina lo contrario. El lugar de pago, salvo previsión expresa, será el domicilio del censatario. La finca responderá del pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, también responderá del pago de los laudemios. Respecto a un tercero, será preciso atenerse a lo establecido en las disposiciones de la legislación hipotecaria. 5. El censalista, en el momento de entregar el recibo de cualquier pensión, tendrá derecho a recibir del censatario un resguardo en el que conste que se ha realizado el pago. 6. La finca responderá del pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, también responderá del pago de los laudemios. Respecto a un tercero, será preciso atenerse a lo establecido en las disposiciones de la legislación hipotecaria. 7. La falta de pago de las pensiones no hará caer la finca en comiso. El comiso no podrá pactarse en el título de constitución del censo. Artículo 9. Inexigibilidad de la pensión. 1. La reclamación de pensiones debidas no podrá exceder de las veintinueve últimas. legislación 901 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 902 Legislación Civil Catalana 2. El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censalista eximirá de pagar las anteriores. Artículo 10. La extinción del censo. El censo se extinguirá: A) por pérdida de la finca: 1. En el caso de expropiación forzosa deberá efectuarse necesariamente la redención del censo. 2. La pérdida parcial de la finca no eximirá de pagar la pensión, salvo si la pérdida afectara a la mayor parte de la finca, ya que, entonces, se reducirá proporcionalmente la pensión. B) por expiración del plazo o del cumplimiento de la condición. C) por consolidación. D) por prescripción extintiva, que correrá a partir del día en que el censatario deje de pagar la pensión. E) por redención. F) por renuncia del censalista. Artículo 11. La redimibilidad del censo. 1. Los censos de carácter perpetuo y los de carácter temporal en que se haya estipulado expresamente serán redimibles a voluntad del censatario. 2. En los censos de carácter perpetuo y en los de carácter temporal constituidos como redimibles en que no se determine nada distinto en el título de constitución, el censatario no podrá imponer la redención hasta transcurridos veinte años desde la constitución del censo. 3. No obstante, en los censos de carácter perpetuo se podrá pactar la no redención del censo por un plazo máximo de sesenta años, o durante la vida del censalista y una generación más. La generación se considerará extinguida al morir el último de los descendientes en primer grado del censalista. Artículo 12. La redención del censo. 1. La redención no podrá ser parcial, de modo que deberá comprender necesaria e íntegramente la pensión y, si procede, los demás derechos inherentes al censo. 2. El censatario no podrá imponer la redención si no está al corriente en el pago de todo lo que deba al censalista por causa del censo. 3. La redención se formalizará en escritura pública y se efectuará, salvo acuerdo en contra, con la entrega de la cantidad equivalente al valor de la finca que conste en el título de constitución. En el caso de que se haya estipulado el laudemio, el precio de redención incluirá también el importe de un laudemio. En el supuesto de que el censo se haya adquirido por usucapión, el valor de la finca será el que tenía en el momento de iniciarse dicha usucapión. 4. Del precio de redención se deducirá la entrada, si se ha estipulado su pago en el título de constitución. 5. El precio de redención, si no se pacta el contrario, se satisfará en dinero y al contado. CAPITULO II. Del censo enfitéutico SECCION I. Disposición general Artículo 13. El censo enfitéutico. 1. El censo enfitéutico, además del derecho a la prestación periódica anual, podrá otorgar al censalista el derecho de laudemio y el derecho de “fadiga”, o uno solo de dichos derechos, si se ha estipulado en el título de constitución. 2. La estipulación deberá ser expresa y el contenido de los derechos establecidos deberá ajustarse necesariamente a las disposiciones del presente capítulo. SECCION II. Del laudemio Artículo 14. El devengo del laudemio. 1. Cuando se haya pactado, el censalista tendrá derecho a percibir el laudemio por cada transmisión de la finca, excepto en los casos previstos en el artículo 15. 2. En caso de usufructo, el derecho a percibir el laudemio corresponderá al usufructuario. Artículo 15. Las excepciones al devengo del laudemio. En ningún caso se deberá laudemio: 1. En enajenaciones hechas por expropiación forzosa o por aportación de la finca a Juntas de Compensación o adjudicaciones de las mismas a sus miembros. 2. En enajenaciones hechas a título gratuito, quien quiera que sea el adquirente, y en las transmisiones por causa de muerte. 3. En las adjudicaciones de la finca por disolución de comunidades matrimoniales de bienes o por cesión sustitutiva de pensión, en supuestos de divorcio o separación y en el de nulidad del matrimonio. 902 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 903 A. Hernández-Moreno • L. Arnau 4. En la agnición de buena fe, es decir, la declaración que, dentro del año de la firma del contrato, hace el comprador de haber hecho la adquisición en interés y con dinero de la persona que designa. 5. En las transmisiones de fincas situadas en el Valle de Ribes y en la villa de Moià. Artículo 16. La cuota del laudemio. La cuota del laudemio será la pactada y, salvo pacto, será el 2 por 100 del precio de la finca transmitida, en el momento de la transmisión. Artículo 17. El devengo del laudemio en casos especiales. 1. En ventas en carta de gracia se devengará la mitad del laudemio en la venta y la otra mitad en la retroventa o cuando quede extinguido el derecho de redimir. 2. En las permutas y aportaciones a sociedad o adjudicaciones a los socios, en el caso de reducción de capital o de disolución, el laudemio se calculará sobre el valor de la finca en el momento de la transmisión. Artículo 18. La restitución del laudemio. Si la transmisión de la finca resultara ineficaz a consecuencia de demanda judicial interpuesta dentro de los cuatro años siguientes, el laudemio cobrado será restituido en el plazo máximo de seis meses, a contar desde la fecha de la sentencia. Artículo 19. La prescripción del laudemio. El derecho a reclamar el laudemio prescribirá a los treinta años a contar desde el día en que se ha devengado. Artículo 20. La garantía del laudemio. La finca responderá directa e inmediatamente del pago de los laudemios devengados y no satisfechos, quien quiera que sea el titular. Respecto a un tercero, será preciso atenerse a las disposiciones de la legislación hipotecaria. Artículo 21. El pago del laudemio. 1. Salvo pacto en contra, el pago del laudemio corresponderá al adquirente y se realizará en el domicilio del deudor. 2. El laudemio no se presumirá satisfecho o renunciado por el mero hecho de que el censalista cobre al nuevo censatario las pensiones del censo. SECCION III. De la “fadiga” Artículo 22. El derecho de “fadiga”. 1. El derecho de prelación denominado “fadiga”, reconocido por ley sólo al censatario, podrá ser otorgado al censalista si se ha determinado de forma expresa en el título de constitución. 2. Por razón del derecho de “fadiga”, el censatario y, si procede, el censalista podrán ejercer el derecho de tanteo o el derecho de retracto, para adquirir, respectivamente, el derecho de censo o la finca gravada que hayan sido enajenados a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas con el adquirente. Artículo 23. El ejercicio del derecho de “fadiga”. 1. Por razón del derecho de “fadiga”, el propietario de la finca gravada o el titular del derecho de censo que pretendan enajenarlos a título oneroso deberán notificar notarialmente al censalista o al censatario, fehacientemente, la propuesta de transmisión un mínimo de quince días antes de la enajenación y, dentro de dicho plazo, el censalista o, si procede, el censatario, deberá notificar fehacientemente al propietario o al censalista que ejerce su derecho y requerirle para el otorgamiento de la escritura y el pago del precio, que podrá consignar judicialmente o depositar notarialmente, si éste se negara a recibir el precio. 2. Si no hubiera notificación, el censalista y el censatario tendrán, recíprocamente, el derecho de retracto, que podrá ser ejercido dentro del año siguiente a la fecha de la inscripción de la enajenación en el Registro de la Propiedad. Artículo 24. Intransmisibilidad del derecho de “fadiga” y de la finca. 1. Los derechos de “fadiga” nunca podrán ser transmitidos separadamente de la finca o del censo. 2. El censalista que haya adquirido la propiedad de la finca gravada haciendo uso del derecho de “fadiga” no podrá transmitirla a título oneroso antes de seis años a partir de la adquisición. Artículo 25. Excepciones al derecho de “fadiga”. El derecho de “fadiga” no corresponderá: 1. En las permutas. 2. En las retroventas. 3. En las transacciones. 4. En las demás enajenaciones en que el titular del derecho no pueda hacer ni dar aquello a que se ha obligado el adquirente. legislación 903 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 904 Legislación Civil Catalana Artículo 26. Pérdida del derecho de “fadiga”. El derecho de “fadiga”, en cualquiera de sus manifestaciones de tanteo o de retracto, se perderá: 1. Si se ha cobrado el laudemio correspondiente. 2. Si se ejerce el derecho de redención, siempre que sea antes de dictarse sentencia que de lugar a “fadiga”. Artículo 27. La cotitularidad del derecho de censo. 1. Si el censo que grava la finca enajenada pertenece a distintas personas en pro indiviso, no se podrá ejercer el derecho de “fadiga” si no lo hacen todas conjuntamente, una o varias de ellas por cesión de las restantes. 2. En el supuesto de que el derecho de censo esté gravado con un usufructo, el derecho de “fadiga” corresponderá siempre al nudo propietario. Si está gravado con un fideicomiso, corresponderá al fiduciario, que podrá pagar el precio de adquisición a cargo del fideicomiso, o a su cargo, si bien en este último caso podrá reclamar del fideicomisario, en su momento, el importe satisfecho. CAPITULO III. Del censo vitalicio Artículo 28. El censo vitalicio. El censo vitalicio otorgará al censalista el derecho a recibir una prestación periódica anual durante la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución del censo. Artículo 29. Las características del vitalicio. El vitalicio será irredimible, salvo acuerdo mutuo o disposición en contra. Artículo 30. La titularidad del derecho de censo. 1. El censo podrá constituirse en favor de cualquier persona o personas, aunque no sean las que transmiten la finca que queda gravada. 2. No obstante, el censo constituido quedará sin efecto si la persona o personas sobre cuya vida se ha constituido mueren, a consecuencia de una enfermedad existente en el momento de la constitución, dentro de los dos meses siguientes a ella. Quedará exceptuado el caso de que la enfermedad fuera conocida por el censalista. 3. En el supuesto de cotitularidad del derecho de censo, cuando la designación de los beneficiarios haya sido conjunta, si uno de ellos no acepta o, habiendo aceptado, muere, su cuota en el derecho de censo aumentará la de los demás beneficiarios. Artículo 31. La pensión. 1. El pago de las pensiones, con independencia de la forma de pago fraccionado convenida, si se trata de anualidades vencidas, se hará de modo que la correspondiente al año que muera la última de las personas a cuyo favor se ha constituido el censo se pagará a sus herederos proporcionalmente a los días que haya vivido. Pero si se tratara de anualidades adelantadas, la correspondiente al período de defunción se abonará íntegra sin que el censatario tenga derecho a devolución. 2. No se podrá exigir el pago de la pensión sin acreditar que la persona para cuya vida se ha establecido está viva. Artículo 32. El disfrute de la finca gravada. Podrá pactarse válidamente que la persona que transmite la finca a cambio de la pensión retenga, con carácter vitalicio o temporal, un derecho de usufructo o de habitación sobre la misma finca, que se consolidará necesariamente con la propiedad cuando se extinga el censo. Artículo 33. Disposiciones finales: Primera. Quedan derogados por la presente ley los artículos 296 al 319 y 336 de la Compilación del Derecho civil de Cataluña y la Ley de 31 de diciembre de 1945, del Estado, sobre inscripción, división y redención de censos en Cataluña, con las modificaciones sucesivas hasta la Ley de 26 de diciembre de 1957. Segunda. 1. Quedan modificados los artículos 76 y 192, segundo, de la Compilación del Derecho civil de Cataluña, que se leerán como sigue: “Artículo 76. En la facultad de enajenar que corresponde al heredante, no se entenderán comprendidos, salvo pacto expreso en contrario, los contratos de vitalicio, censal o censo. No obstante, si, rigiendo el principio de unidad familiar, el heredero o los suyos hubiesen dejado de trabajar en favor de la casa, podrá el heredante celebrar los contratos expresados en la cantidad que, dada su situación personal y patrimonial, se estime necesaria para asegurarle a él, a su esposa y a sus hijos menores de edad o incapacitados para el trabajo una renta o canon suficiente para vivir decorosamente, según el rango social de la casa. A falta de consentimiento del heredero, será necesaria la autorización judicial, previa citación del heredero y de todos los demás interesados en el heredamiento, al efecto.” “Artículo 192. Segundo. Retrovender bienes comprados a carta de gracia o con pacto de retro; otorgar las enajenaciones a que se hubiere obligado el fideicomitente y las procedentes de un derecho de opción; redimir censos y 904 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 905 A. Hernández-Moreno • L. Arnau consentir la cancelación de inscripciones de hipoteca constituidas en garantía de créditos hereditarios ya extinguidos o que se satisfagan, siempre que los interesados exijan los expresados actos.” 2. También se modifica la rúbrica del título 4 del libro 3 de dicha Compilación, que será “de la rabassa morta”, y la rúbrica del capítulo I, título I, del libro IV, que pasará a ser “dels censals i els violaris”. Tercera. Respecto a la redención de los censos del Estado, será preciso atenerse a las disposiciones vigentes sobre el régimen patrimonial del Estado. Artículo 34. Disposiciones transitorias: PRIMERA 1. Transcurridos tres años a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, todos los censos, sean de la clase que sean, que afectando a diversas fincas no hayan sido objeto de división entre ellas quedarán extinguidos y podrán ser cancelados a petición del censatario, según las disposiciones de la legislación hipotecaria. 2. La división de estos censos podrá efectuarse: A) por acuerdo del censalista y de todos los censatarios. B) por otorgamiento unilateral del censalista si el censo está inscrito en el Registro de la Propiedad, distribuyendo la pensión de acuerdo con las siguientes reglas: Primera. En caso de que se conozca la extensión de todas las fincas o parcelas gravadas, la pensión se dividirá entre estas en proporción a la superficie respectiva, sin tener en cuenta diferencias de valor o calidad. Cuando alguna de las fincas resultantes de la división del censo esté constituida en régimen de propiedad horizontal, la pensión que se le asigne de acuerdo con el párrafo anterior se deberá distribuir entre los elementos que conforman dicha propiedad en proporción a la cuota correspondiente a cada uno de dichos elementos. Segunda. Si se ignora la extensión de las fincas o parcelas gravadas, se presumirá, sólo a dicho efecto, que todas tienen la misma superficie. Tercera. En el caso de que existan fincas o parcelas gravadas de superficie conocida y otras de extensión ignorada, se presumirá que cada una de estas últimas tiene la superficie resultante de dividir la suma correspondiente a la de extensión conocida por el número de ellas. Cuarta. Si la pensión consistiera en cosas evaluables no divisibles entre todas las fincas gravadas, se estimará de acuerdo con el valor de mercado, que podrá justificarse por acto de notoriedad, y la pensión resultante en efectivo será dividida según las normas precedentes. Quinta. Cuando la pensión tenga carácter simbólico y no sea, por tanto, evaluable, se estimará en una peseta por partición y será dividida según las normas precedentes. 3. Los censatarios afectados por la división efectuada unilateralmente por el censalista podrán aceptarla en escritura posterior, la cual tendrá que hacerse constar en el Registro de la Propiedad en una nota marginal. Aquellos que no la hayan aceptado podrán impugnarla judicialmente en el plazo de un año a partir de la inscripción de la escritura de división en el Registro de la Propiedad y podrán obtener anotación preventiva de su demanda, de conformidad con la legislación hipotecaria. SEGUNDA Todos los censos, sean de la clase que sean, cuyas inscripciones en el Registro de la Propiedad no hayan experimentado variación alguna durante los últimos treinta años podrán cancelarse de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria, siempre que lo solicite el censatario mediante instancia dirigida al Registro de la Propiedad, acompañada de un certificado del Registro civil de la defunción del censalista que acredite la fecha de su muerte, al menos, con diez años de anterioridad, o su ausencia en paradero desconocido durante el mismo tiempo acreditada por acto de notoriedad. TERCERA 1. Todos los titulares de censos inscritos en el Registro de la Propiedad, sean de la clase que sean, deberán acreditar su vigencia durante un plazo de cinco años a partir de la entrada en vigor de la presente ley, lo cual tendrá que hacerse constar en una nota al margen. 2. La acreditación de los censos se hará mediante instancia firmada por su titular, dirigida al Registro de la Propiedad en que consten inscritos, en que se identifiquen los censos y fincas sobre que recaen y se solicite la correspondiente nota al margen. 3. Transcurrido el plazo de cinco años sin que se haya hecho constar la vigencia del censo en los términos expresados en la presente disposición transitoria, éste quedará extinguido y podrá cancelarse a instancias del censatario, según las disposiciones de la legislación hipotecaria. 4 La presente disposición no afectará a los censos que se han dividido de acuerdo con la disposición transitoria primera. legislación 905 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 906 Legislación Civil Catalana CUARTA 1. Todos los censos, sean de la clase que sean, constituidos al amparo de la legislación anterior y cualesquiera que sean las condiciones pactadas en su título de constitución, podrán ser redimidos a petición del censatario en el plazo pactado y, en todo caso, siempre que hayan transcurrido más de veinte años desde su constitución. 2. Los censos citados en el párrafo anterior también deberán ser redimidos por el censatario a petición del censalista, una vez éste haya acreditado la vigencia de su derecho, de acuerdo con las disposiciones transitorias precedentes. 3. El censatario no podrá exigir la redención si no está al corriente en el pago de todo lo que debe al censalista por pensiones, laudemios o cualquier otro concepto derivado del censo. 4. En uno y otro caso, las normas de redención de los censos serán las siguientes: Primera. La redención comprenderá necesariamente la pensión y demás derechos inherentes al censo, incluso los denominados derechos dominicales. No podrá efectuarse la redención de parte de la cesión. Segunda. El censatario podrá exigir, conjunta o separadamente y en el orden que estime oportuno, la redención de los censos que existan sobre la finca, cualquiera que sea su naturaleza o subordinación. La parte de laudemio relativa a un censo redimido no acrecentará los que sigan subsistiendo. Se considerará también extinguida a beneficio del censatario la parte de laudemio de algunos de los censos anteriormente existentes que haya quedado sin efecto por redención, prescripción o cualquier otra causa. Tercera. La redención deberá formalizarse en escritura pública y se efectuará por la cantidad convenida al constituirse el censo o en un pacto posterior. El precio de la redención, salvo pacto en contra, se satisfará en dinero y al contado. Los gastos de la redención y de las operaciones de Registro irán a cargo del censatario. Cuarta. En los censos con dominio, a falta de convenio entre los interesados, el censalista percibirá: A) en concepto de redención de la pensión, la cantidad que resulte de capitalizarla al tipo estipulado y, en su defecto, al 3 por 100. Cuando la pensión se pague en frutos, estos se estimarán al precio medio que en el último quinquenio hayan obtenido en el término municipal donde radiquen las fincas. En el caso de que la pensión consista en una parte alícuota de frutos, se tomará también como base para capitalizarla la cantidad media que haya percibido o debido percibir el censalista en el último quinquenio. Si el censo afectara a diversas fincas, la parte de pensión correspondiente a la que se trata de liberar se determinará de acuerdo con las reglas establecidas en la disposición transitoria primera. Si el censo hiciera o prestara corresponsión, es decir, si el subenfiteuta pagara el total de la pensión convenida al dueño mediano, la corresponsión se deducirá de la pensión a los efectos de capitalizarla. El rendimiento quedará subrogado en la obligación de pagar las corresponsiones deducidas. B) para la extinción de los derechos de laudemio, “fadiga” y demás inherentes al dominio, el censalista deberá percibir el importe de un laudemio al tipo pactado en el título de constitución o, si no existe pacto, al 2 por 100, o bien al 10 por 100, si se trata del antiguo territorio enfitéutico de Barcelona, calculado sobre el valor total del inmueble, comprendiendo las edificaciones hechas, las accesiones y las mejoras. Deberá percibir, además, una cuarentava parte de otro laudemio por cada anualidad completa transcurrida desde la última transmisión de la finca que lo haya devengado, hasta recibir, como máximo, el importe de dos laudemios. C) si no hubiera acuerdo, el precio de la finca a los efectos de la redención será el que se determine judicialmente. D) para determinar el laudemio y demás derechos dominicales del valor atribuido a la finca tendrán que deducirse el precio de redención del censo, calculado según las reglas precedentes, y la entrada, si se pagó al constituirse el censo. E) en la aplicación de las reglas anteriores no tendrá eficacia ninguna de las alegaciones formuladas por los censalistas sobre la falta de pago de alguno de los laudemios devengados, ni que los hayan percibido personas distintas del entonces titular del censo, ni que haya sido de menor importe en relación con el mayor que le corresponda por efecto de las mejoras posteriores en la última transmisión. Quinta. En los censos a nuda percepción y de cualquiera otra especie, enfitéuticos o no, y también cuando el censo proceda de la desamortización y haya sido transmitido por el Estado, el censalista deberá percibir únicamente la suma a que se refiere el numero 4, a), de la presente disposición transitoria. Sexta. Las cantidades a percibir por la extinción del laudemio y de otros derechos denominados dominicales se distribuirán de la siguiente manera: A) si el dominio directo es único, le corresponderá el total del precio. B) si existe un dominio directo y un dominio medio, percibirán una cuarta parte y tres cuartas partes, respectivamente. C) en el caso de concurrir un dominio directo y dos de medios, el segundo medio deberá cobrar dos cuartas partes, y el otro medio y el directo, una cuarta parte cada uno de ellos. 906 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 907 A. Hernández-Moreno • L. Arnau 2. Recibe el nombre de censatario la persona que está obligada a pagar la pensión del censo, que es el propietario o propietaria de la finca, y el de censualista, la persona que tiene derecho a recibirla, que es el titular o la titular del derecho de censo. Artículo 565-2. Clases de censo 1. El censo es enfitéutico si se constituye con carácter perpetuo y redimible a voluntad del censatario, de acuerdo con los requisitos establecidos por los artículos 565-11 y 565-12. 2. El censo es vitalicio si se constituye con carácter temporal e irredimible a voluntad del censatario, sin perjuicio de que pueda pactarse la redimibilidad de forma expresa. Artículo 565-3. Constitución del censo Los títulos de constitución del censo pueden ser: a) El contrato de establecimiento. La constitución contractual de un censo puede hacerse: D) en el caso de concurrir un dominio directo y tres medios, corresponderá una cuarta parte a cada uno de ellos. Al efecto de la anterior distribución, será preciso tener en cuenta el no acrecentamiento del laudemio previsto en el punto 4 de la presente disposición transitoria. Séptima. En los censos transmitidos una o mas veces a título oneroso desde el día 1 de enero de 1900 hasta el 31 de diciembre de 1945, la cantidad total a percibir por el censalista no podrá exceder del cuadruplo del precio entregado en la última de las transmisiones mencionadas, como tampoco podrá exceder de la cantidad que en concepto de redención le correspondería en virtud de las reglas de la presente disposición transitoria. Octava. En el caso de pedir la redención al censatario, no será obstáculo alguno que el censo esté adscrito a condiciones, retractos, sustituciones, reservas, gravámenes de cualquiera especie y limitaciones en la facultad de disponer, aunque tengan interés en ellos personas inciertas o no nacidas. En virtud de ello, los censos podrán ser redimidos a solicitud del titular de la finca gravada, y las personas que los tengan inscritos a su favor, ya sea con carácter de albacea, heredero fiduciario y, en general, tantas personas como ejerzan la representación de la titularidad de dichos censos deberán acceder a su redención. En este caso, el precio de la redención se depositará en la Caja General de Depósitos, a disposición de quienes puedan ser sus beneficiarios definitivos. En la redención de censos afectos a legítimas, será preciso atenerse a lo dispuesto por la Ley hipotecaria, del Estado. Novena. En las redenciones realizadas a instancia del censalista, si el censatario no pudiera hacer frente al pago de las cantidades que le corresponde abonar por la redención del censo, podrá capitalizar dicho importe imponiendo el capital a interés con primera y suficiente hipoteca, la cual deberá amortizarse en el plazo máximo de diez años. El juez deberá decidir sobre la procedencia de dicha capitalización si el censalista no acepta la decisión del censatario en este sentido. QUINTA Las normas sobre redención, reguladas por las presentes disposiciones transitorias, no serán de aplicación a los vitalicios constituidos según la legislación anterior, salvo que se haya pactado expresamente su redención. Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir. Palacio de la Generalidad, 16 de marzo de 1990. Agusti M. Bassols i Pares, Consejero de Justicia Jordi Pujol, Presidente de la Generalidad de Cataluña legislación 907 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 908 Legislación Civil Catalana Primero. Por la transmisión de la titularidad del derecho de propiedad de la finca al censatario, a cambio de la constitución del derecho a percibir la prestación periódica anual a favor del censualista. En este caso, puede determinarse el pago a favor del censualista, por una sola vez, al contado o a plazos, de una cantidad que se llama entrada. Segundo. Por revessejat, en virtud de la constitución del censo por el propietario o propietaria de la finca y la cesión a una tercera persona del derecho a recibir la prestación periódica anual. b) La disposición por causa de muerte. c) La usucapión. Artículo 565-4. Forma de constitución del censo La constitución o establecimiento de un censo debe constar necesariamente en escritura pública, en la que deben hacerse constar la pensión y la cantidad convenida al efecto de la redención. Artículo 565-5. La transmisibilidad de la finca y del censo 1. El censatario puede enajenar la finca gravada con el censo. El censualista también puede hacerlo respecto a su derecho de censo. 2. El derecho de fadiga se reconoce solo al censatario. Por razón del derecho de fadiga, el censatario puede ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el derecho de retracto para adquirir el derecho de censo enajenado a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas entre el censualista y el adquirente. 3. El derecho de fadiga a que se refiere el apartado 2 debe ejercerse de acuerdo con lo establecido por la subsección tercera de la sección segunda. Artículo 565-6. La división del censo 1. Los censos son esencialmente divisibles. La división de una finca gravada con un censo, que le corresponde realizar al censatario, comporta la división del gravamen, de modo que existan tantos censos como fincas gravadas. 2. El censatario, al dividir la finca, debe distribuir la pensión entre las fincas resultantes en proporción a la superficie, sin tener en cuenta diferencias de valor o calidad. En el 908 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 909 A. Hernández-Moreno • L. Arnau supuesto de que se constituya el régimen de propiedad horizontal sobre la finca gravada, la pensión se distribuye entre los elementos privativos que configuran dicha comunidad en proporción a la cuota de participación que corresponde a cada uno de estos elementos. 3. El censatario debe notificar notarialmente la división al censualista en su domicilio en el plazo de tres meses. Si el domicilio no es conocido, debe hacerse constar esta circunstancia en la escritura pública de división de la finca, que comporta la división del censo, y el registrador o registradora de la propiedad, una vez inscrita, debe publicar un edicto que anuncie durante tres meses dicha división en el tablón de anuncios del ayuntamiento del término municipal donde radique la finca dividida. 4. El censualista dispone de un plazo de caducidad de un año a contar desde la notificación o, en su caso, desde la inscripción para impugnar judicialmente la división. Artículo 565-7. La inscripción del censo 1. Las inscripciones de censos en el Registro de la Propiedad deben señalar las siguientes circunstancias: a) La clase del censo y el título de constitución. b) La pensión que implica. c) La cantidad convenida al efecto de la redención. d) El procedimiento de ejecución, el laudemio y la fadiga, si se han acordado. e) Las demás que establece la legislación hipotecaria. 2. No pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad las agrupaciones de fincas sujetas a censo sin la descripción correspondiente de todas las fincas o parcelas gravadas y de los censos que las afectan mientras no sean redimidos. Artículo 565-8. La pensión 1. La pensión o prestación periódica constituye el contenido esencial del derecho de censo. 2. La pensión solo puede consistir en dinero. El título de constitución del censo o un acuerdo posterior entre el censualista y el censatario puede incluir una cláusula de estabilización del valor de la pensión. legislación 909 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 910 Legislación Civil Catalana 3. La pensión debe ser siempre anual, sin perjuicio de que por estipulación o por cláusula expresa pueda determinarse una forma fraccionada de pago. 4. El censualista tiene derecho a recibir la pensión por anualidades vencidas o, en el caso del censo vitalicio, por anualidades avanzadas, si no se determina lo contrario. El lugar de pago, en defecto de determinación expresa, es el domicilio del censatario. 5. El censualista, en el momento de entregar el recibo de la pensión, tiene derecho a recibir del censatario un resguardo donde conste que se ha hecho el pago. 6. La finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, el pago de los laudemios. Respecto a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria. 7. El impago de las pensiones no hace caer la finca en decomiso. El decomiso no puede pactarse en el título de constitución del censo ni en ninguno posterior que haga referencia al mismo. Artículo 565-9. Procedimiento judicial sumario 1. Se aplica, para la reclamación del pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, de los laudemios, el procedimiento para exigir el pago de deudas de vencimientos fraccionados garantizados con hipoteca, si así se ha pactado de forma expresa en la escritura de constitución del censo y si, además, se ha fijado un domicilio del censatario a los efectos de los requerimientos, se ha determinado la cuantía del laudemio, si procede, y se ha tasado la finca a los efectos de subasta. 2. La persona que adquiere la finca en una subasta la adquiere gravada con el censo y asume la obligación de pagar la pensión hasta que este se extinga. 3. Es preciso atenerse, respecto a una tercera persona, a lo establecido por la legislación hipotecaria. La finca solo garantiza el último laudemio, la pensión del año corriente y las dos anteriores. En caso de pacto, puede garantizar en perjuicio de tercera persona el pago de las cinco últimas pensiones. Artículo 565-10. Inexigibilidad de la pensión 1. La reclamación de pensiones debidas no puede exceder de las diez últimas. 2. El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censualista exime de pagar las anteriores. 910 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 911 A. Hernández-Moreno • L. Arnau Artículo 565-11. La extinción del censo 1. El censo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por redención. 2. La pérdida o expropiación parcial de la finca no exime de pagar la pensión, salvo que la pérdida afecte a la mayor parte de la finca, en cuyo caso se reduce proporcionalmente la pensión. 3. El censo debe redimirse necesariamente en caso de expropiación forzosa total. 4. Se aplica, para cancelar en el Registro de la Propiedad los censos constituidos por un plazo determinado, lo establecido por la legislación hipotecaria con relación a la cancelación de las hipotecas constituidas en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Artículo 565-12. La redimibilidad del censo 1. Los censos de carácter perpetuo y los de carácter temporal constituidos expresamente como redimibles pueden redimirse por voluntad unilateral del censatario. 2. El censatario, en los censos de carácter perpetuo y en los de carácter temporal constituidos como redimibles, no puede imponer la redención hasta que han transcurrido veinte años desde la constitución del censo si no se ha pactado de otro modo. 3. Puede pactarse, en los censos de carácter perpetuo, la no redimibilidad del censo por un plazo máximo de sesenta años o durante la vida del censualista y una generación más. La generación se considera extinguida al morir el último de los descendientes en primer grado del censualista. Artículo 565-13. La redención del censo 1. La redención no puede ser parcial, de modo que debe comprender necesaria e íntegramente la pensión y, si procede, los demás derechos inherentes al censo. 2. El censatario no puede imponer la redención si no está al corriente en el pago de todo lo que deba al censualista por razón del censo. 3. La redención se formaliza en escritura pública y se efectúa, salvo acuerdo en contrario, con la entrega de la cantidad convenida en el título de constitución. En caso de que se haya estipulado el laudemio, el precio de redención debe incluir, además, el legislación 911 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 912 Legislación Civil Catalana importe de un laudemio. En caso de que el censo se haya adquirido por usucapión, la cantidad a satisfacer a efectos de redención es, salvo que se haya pactado de otro modo, el equivalente de capitalizar la pensión anual al 3% y sumarle, si procede, un laudemio contado sobre el valor que tenía la finca en el momento de iniciarse dicha usucapión. 4. Del precio de redención, se deduce la entrada, si se ha estipulado su pago en el título de constitución. 5. El precio de redención, si no se pacta lo contrario, debe satisfacerse en dinero y al contado. Sección segunda Censo enfitéutico Subsección primera Disposiciones generales Artículo 565-14. El censo enfitéutico 1. El censo enfitéutico, además del derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno solo de estos derechos, si se ha estipulado en el título de constitución. 2. La estipulación a que se refiere el apartado 1 debe ser expresa y el contenido de los derechos establecidos debe ajustarse necesariamente a las disposiciones de la presente sección. Subsección segunda Laudemio Artículo 565-15. El devengo del laudemio 1. El censualista, si se ha pactado, tiene derecho a percibir el laudemio por cada transmisión de la finca, excepto en los casos que regula el artículo 565-16. 2. El derecho a percibir el laudemio, en caso de usufructo, corresponde a los usufructuarios. Artículo 565-16. Las excepciones al devengo del laudemio El laudemio no se devenga nunca en los siguientes casos: a) En enajenaciones hechas por expropiación forzosa, por aportación de la finca a juntas de compensación o por adjudicaciones de la finca hechas por las juntas de compensación a sus miembros. 912 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 913 A. Hernández-Moreno • L. Arnau b) En enajenaciones a título gratuito, entre vivos o por causa de muerte, a favor de cualquier persona. c) En las adjudicaciones de la finca por disolución de comunidades matrimoniales de bienes, de comunidades ordinarias indivisas entre esposos o convivientes estables o por cesión sustitutiva de pensión, en casos de divorcio, separación o nulidad del matrimonio y de extinción de la unión estable de pareja. d) En la agnición de buena fe, entendida como la declaración que, dentro del año de la firma del contrato, hacen los compradores de haber efectuado la adquisición en interés y con dinero de las personas que designan. e) En las transmisiones de fincas situadas en el valle de Ribes y en Moià. Artículo 565-17. La cuota del laudemio 1. La cuota del laudemio es la pactada y nunca puede ser superior al 10% del precio o del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisión. 2. La cuota del laudemio, si no se ha pactado, es el 2% en toda Cataluña. Artículo 565-18. El devengo del laudemio en casos especiales 1 En las ventas a carta de gracia, se devenga la mitad del laudemio en la venta y la otra mitad en la retroventa o cuando se extingue el derecho a redimir. 2. El laudemio, en las permutas y en las aportaciones a sociedad o las adjudicaciones a los socios, en caso de reducción de capital o de disolución, debe calcularse sobre el valor de la finca en el momento de la transmisión. Artículo 565-19. La restitución del laudemio El laudemio cobrado, si la transmisión de la finca deviene ineficaz a consecuencia de demanda judicial presentada dentro de los cuatro años siguientes, debe restituirse en el plazo de seis meses contados desde la fecha de la sentencia. Artículo 565-20. La prescripción del laudemio El derecho a reclamar el laudemio prescribe a los diez años del día en que se ha devengado. legislación 913 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 914 Legislación Civil Catalana Artículo 565-21. La garantía del laudemio La finca garantiza directa e inmediatamente el pago de los laudemios devengados y no satisfechos, sea quien sea su titular. Con relación a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria. Artículo 565-22. El pago del laudemio 1. El pago del laudemio, salvo pacto en contrario, corresponde a los adquirentes y se efectúa en el domicilio de los deudores. 2. El laudemio se presume satisfecho o renunciado si el censualista cobra al nuevo censatario tres pensiones del censo consecutivas sin hacer una reserva expresa. Subsección tercera Fadiga Artículo 565-23. El derecho de fadiga 1. El derecho de prelación llamado fadiga, el cual se reconoce por ley solo al censatario, puede otorgarse al censualista si lo determina expresamente el título de constitución. 2. El censatario y, si procede, el censualista, por razón del derecho de fadiga, pueden ejercer el derecho de tanteo o el derecho de retracto, para adquirir, respectivamente, el derecho de censo o la finca gravada que hayan sido enajenados a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas con el adquirente. Artículo 565-24. El ejercicio del derecho de fadiga 1. El tanteo puede ejercerse, por razón del derecho de fadiga, en el plazo de un mes contado desde la notificación fehaciente de la decisión de enajenar, de la identidad del adquirente, del precio y de las demás circunstancias de la transmisión que debe hacer el censualista al censatario o viceversa. 2. El tanteo, si no existe notificación o la transmisión se hace por un precio o unas circunstancias diferentes de las que constan en la misma, comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde la fecha en que el censatario o el censualista tiene conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias o, si procede, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad. 914 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 915 A. Hernández-Moreno • L. Arnau Artículo 565-25. Intransmisibilidad del derecho de fadiga y de la finca 1. Los derechos de fadiga no pueden transmitirse nunca separadamente de la finca o del censo. 2. El censualista que haya adquirido la propiedad de la finca gravada haciendo uso del derecho de fadiga no puede transmitirla a título oneroso antes de seis años contados desde su adquisición, salvo que el adquirente sea un organismo público. Artículo 565-26. Excepciones al derecho de fadiga El derecho de fadiga no puede ejercerse en los siguientes casos: a) En las permutas. b) En las retroventas. c) En las transacciones. d) En las demás enajenaciones en las que los titulares del derecho no pueden hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes. Artículo 565-27. Pérdida del derecho de fadiga El derecho de fadiga, en cualquiera de sus manifestaciones de tanteo o de retracto, se pierde en los siguientes casos: a) Si se ha cobrado el laudemio correspondiente. b) Si se ejerce el derecho de redención, siempre que sea antes de dictarse la sentencia que da lugar a la fadiga. Artículo 565-28. La cotitularidad del derecho de censo 1. El derecho de fadiga no puede ejercerse si el censo que grava la finca enajenada pertenece a varias personas en comunidad ordinaria o indivisa y no lo ejercen todas conjuntamente o bien una o unas cuantas por cesión de las demás. 2. El derecho de fadiga, si el derecho de censo está gravado con un usufructo, corresponde siempre a los nudos propietarios. legislación 915 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 916 Legislación Civil Catalana 3. El derecho de fadiga, si el censo está gravado con un fideicomiso, corresponde a los fiduciarios, que pueden pagar el precio de adquisición a cargo del fideicomiso o a su cargo, si bien en este último caso pueden reclamar a los fideicomisarios el importe satisfecho y los intereses cuando se extinga el fideicomiso. Sección tercera Censo vitalicio Artículo 565-29. El censo vitalicio El censo vitalicio otorga al censualista el derecho a recibir una prestación periódica anual durante la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución del censo. Artículo 565-30. Irredimibilidad El censo vitalicio es irredimible, salvo mutuo acuerdo o disposición en contrario. Artículo 565-31. La titularidad del derecho de censo 1. El censo puede constituirse a favor de cualquier persona o personas, aunque no sean las que transmiten la finca que queda gravada. 2. El censo constituido queda sin efecto si la persona o personas sobre cuya vida se ha constituido mueren dentro de los dos meses siguientes a la constitución como consecuencia de una enfermedad que ya existía en el momento de dicha constitución. 3. En caso de cotitularidad del derecho de censo, si la designación de los beneficiarios ha sido conjunta y uno de ellos no la acepta o, habiéndola aceptado, muere, su cuota en el derecho de censo incrementa la de los demás beneficiarios. Artículo 565-32. Pago de la pensión 1. El pago de las pensiones, con independencia de la forma de pago fraccionado convenida, si se paga por anualidades vencidas, debe efectuarse de modo que la correspondiente al año en que muere la última de las personas a cuyo favor se ha constituido el censo debe pagarse a sus herederos en la parte proporcional al número de días que ha vivido aquel año. En cambio, si se paga por anualidades avanzadas, la que corresponde al año de la defunción debe pagarse íntegra, sin que el censatario tenga derecho a devolución. 916 02Librolegcatalana 12/6/06 13:59 Página 917 A. Hernández-Moreno • L. Arnau 2. No puede exigirse el pago de la pensión sin acreditar que la persona para cuya vida se ha establecido está viva. Artículo 565-33. El disfrute de la finca gravada Puede pactarse válidamente que la persona que transmite la finca a cambio de la pensión retenga, con carácter vitalicio o temporal, un derecho de usufructo o de habitación sobre la misma finca, los cuales se consolidan necesariamente con la propiedad cuando se extingue el censo. Capítulo VI Las servidumbres Sección primera Disposiciones generales Artículo 566-1. Concepto 1. La servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente. 2. Los titulares del derecho de servidumbre pueden beneficiarse de la finca sirviente en la medida en que lo determinan el título de constitución o el presente código. Artículo 566-2. Constitución 1. Las servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o forzosa. 2. Pueden constituir una servidumbre los propietarios de la finca dominante o la finca sirviente y los titulares de derechos reales posesorios sobre estas. En este último caso, la servidumbre, si es voluntaria, tiene el alcance y la duración de sus derechos. Las referencias que la presente sección hace a los propietarios de una finca deben entenderse hechas también a los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca. 3. Las servidumbres cuyo contenido consiste en una utilidad futura, entre las que se incluyen las referidas a la construcción o derribo de inmuebles, se consideran constituidas bajo condición. 4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión. legislación 917