¿Quién responde por las fallas en las edificaciones?

¿Quién responde por las fallas en las edificaciones?
Una de las preguntas más frecuentes en el Derecho de Arquitectura y Urbanismo es "¿Quién
responde ante las habituales fallas que se presentan en las edificaciones?". Si bien la respuesta no
es simple, existe un sistema de responsabilidades que se define en nuestro Código Civil y está
fundado básicamente en la existencia de la culpa. Trataremos de ubicar al lector en el tema con
simples TIPs, que puedan orientarlo, sin que ello evite una consulta al profesional preparado para
estas contingencias.
En nuestro Código Civil –artículo 512– se hace referencia a la culpa como la "(…) omisión de
aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las
circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar". En lenguaje coloquial, esto nos muestra
que nadie es responsable por lo que es, sino por lo que hizo o dejo de hacer.
La noción arquitectónica se aborda con el proyecto o diseño y existirá responsabilidad por vicios en
este cuando la obra o el edificio proyectado por su elevación, volumen, superficies, ubicación o
emplazamiento espacial, proporción o distribución, no se adecue al débito profesional, al destino o
naturaleza de la obra, a las leyes y disposiciones generales, a las políticas urbanísticas o a la
norma de diseño y calidad que sean aplicables al caso en particular.
Por otro lado, la Ley Civil habla de obra refiriéndose tanto a la obra material o construcción
propiamente dicha, así como también a la obra intelectual que comienza desde el proyecto. Esta
última, se produce por secuencias que van garantizando la concepción decisiva, y cuyo arqueo
origina diversas clases de compromisos de acuerdo a cada etapa, croquis, anteproyecto, proyecto
básico, proyecto de ejecución y planos detallados. Una vez finalizada esta etapa, y luego de haber
sido aprobada por la autoridad de aplicación, sucede la época de la Dirección de Obra, que se
puntualiza legalmente como la revisión de la fiel exégesis de los planos y de la documentación
técnica que forma parte del proyecto y la consideración y extensión de los certificados
correspondientes al pago de la obra en ejecución según se nos muestra en el articulo 47 del
Decreto-Ley 7887 de 1955.
En la cadena de responsabilidades, el director de obra responde también por su obligación de
establecer y gobernar los trabajos de realización material de la tarea y por la de explorar los
materiales y composiciones de uso, cuidando que reúnan las proporciones y limites de calidad
previstas en el proyecto original y aprobado o en los registros complementarios, asegurando la
idoneidad de los mismos para hacer valer a su destino en la construcción, teniendo en todos los
casos la facultad y el deber de demandar las pruebas, sondeos y exploración que estime necesarios
para comprobar la aptitud de los materiales antes de consentir su utilización en forma definitiva la
obra.
Al constructor se le imputa la responsabilidad por ruina total o parcial de la obra, si esta resulta de
vicio de construcción, vicio de suelo o pobre calidad de los materiales como consta en el artículo
1646 del Código Civil, no aceptando la dispensa contractual de responsabilidad y ampliándola al
proyectista y director según los eventos de culpabilidad que se puedan exponer.
Los empresarios constructores son también responsables de acuerdo al artículo 1647 del Código
Civil, por la inobservancia de las disposiciones municipales o provinciales de todo daño que causen
a los vecinos. Asimismo responden por los vicios ocultos o aquellas diferencias que no pudieron ser
advertidas en el momento de la entrega de acuerdo a lo que dispone el artículo 1647 bis del Código
citado, introducido por la reforma de la ley 17.711.
Pero cuál es la realidad de la cosa: las más de las veces los consorcios son los reclamados y los
copropietarios terminan asumiendo con su patrimonio el gasto en obras que, por la inexperiencia o
ineptitud de sus administradores, debieron haber sido cubiertos por empresas constructoras,
directores de obra o diseñadores. La consulta a profesionales idóneos hace la diferencia. En la
Diplomatura en Administración de Consorcios que se dicta en la Universidad Abierta Interamericana
se hace especial hincapié en las cuestiones relativas a la responsabilidad civil en todos sus tipos.
Dr. Carlos Martínez de Luco – Abogado y Psicólogo. Docente en la Diplomatura en Administración
de Consorcios - UAI