Complejos inmobiliarios

COMPLEJOS INMOBILIARIOS.
Evolución de la divisiones horizontales desde
el derecho civil a la normativa urbanística.
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y
Renovación urbanas (Ley 3 Rs) ha desarrollado el concepto de
Complejo Inmobiliario:
•
Permitiendo optimizar los recursos en suelo urbano de una manera
más eficaz, facilitando así actuaciones urbanísticas en la ciudad
consolidada.
La herramienta del complejo inmobiliario, ya se ha utilizado desde
hace más 10 años para promover aparcamientos en propiedad, bajo
suelo
l público,
úbli
b á d
basándose
en la
l jurisprudencia
j i
d
i y la
l doctrina
d ti
existente. Fusión LPH y urbanismo. RDGRN 5 abril 2002
Posteriormente
P
t i
t
i l
incluso
para
d
desafectar
f t
aparcamientos
i t
concesionales existentes y vender las plazas de aparcamiento.
Sin embargo
Si
b
no es hasta
h t 2007 con la
l Ley
L
d suelo,
de
l actual
t l TR
2/2008 cuando se contempla la solución en la legislación vigente.
Complejo aparcamiento subterráneo
Aparcamiento privado bajo suelo público
l úbli
Volúmenes m3
Artículo 17,4 Ley de Suelo 2/2008
17,4 “Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen
p
superpuestas,
p p
, en la rasante y el subsuelo o el vuelo,, a la
superficies
edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un
complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter
de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación
y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la
protección del dominio público. Tales fincas podrán estar
constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos
p q
que su configuración
g
física se ajuste
j
al
no edificados,, siempre
sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.”
Nueva redacción dada p
por la Ley
y 3R,, abre la p
posibilidad de
incorporar actuaciones mucho más ambiciosas.
Cuando los instrumentos de ordenación urbanística
destinen superficies superpuestas…
• PGOU
• Modificaciones de PGOU
• Plan Parciales (desarrollo pormenorizado de PGOU)
• Planes especiales (pueden surgir ex novo ante la falta de previsión)
• Modificaciones no sustánciales PGOU (inferiores 10.000 m2)
(Exclusivo de la Legislación Madrileña)
Complejo
p j inmobiliario
Elementos en común y Estatutos
•
“Superficies
p
superpuestas
p p
en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la
edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo
inmobiliario”
Ley de Suelo 2/2008
2/2008, Artículo 16 (redacción de la Le
Ley 3 Rs)
“b) El deber de entregar a la Administración competente el suelo
para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su
proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de
materializarlo
t i li l en ell ámbito
á bit correspondiente,
di t
por la
l entrega
t
d
de
superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo
inmobiliario, situado dentro del mismo, tal y como prevé el artículo
17.4, o por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y
condiciones en que así lo prevea la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.”
Alternativa a pagar en caso de que no se pueda ejecutar la
dotación.
El Ayuntamiento tiene su dotación y el promotor no la monetariza.
Ley
ey de Sue
Suelo
o 2/2008,
/ 008, Artículo
t cu o 17,4
,
redacción
edacc ó de la
a Ley
ey 8/
8/2013,
0 3, de 26
6
de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
“Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya
realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su
configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el
instrumento de ordenación”.
Esto nos permite inscribir el Complejo Inmobiliario,
Inmobiliario previamente a la
ejecución de las obras, anticipando la división horizontal,
asemejándola a una segregación de parcelas, con la diferencia de
que en este caso se trata de volúmenes.
volúmenes
No es por tanto una Declaración de Obra y División Horizontal en
construcción,
t
ió sino
i una delimitación
d li it ió incluso
i l
previa.
i
Complejo
p j inmobiliario urbanístico
Fincas aportadas vs Fincas resultantes
Distribución en volúmenes
optimización
ti i
ió d
de suelo
l
Ventajas fincas volumétricas
Realizar
R
li
l
las
d t i
dotaciones
públicas
úbli
necesarias
i
en ámbitos
á bit
d espacio
de
i
reducido. En lugar de monetarizarlas.
Optimización del suelo y las fincas resultantes. Especialmente en
zonas consolidadas de la ciudad. Más alternativas
Se puede conseguir más fácilmente los m2 de techo previstos en
planeamiento y las dotaciones de aparcamiento necesarias.
Sinergias (accesos y elementos comunes)
Incide directamente en la viabilidad y sostenibilidad de la actuación
urbanística.
Ventajas de la solución en aparcamientos
A
Aparcamientos
i t bajo
b j suelo
l público
úbli en propiedad
i d d vs concesión.
ió
Residente paga: obra,
obra canon concesional,
concesional licencia,
licencia etc.
etc ( todos los
gastos) consigue 40 años de concesión.
Residente paga: obra, canon por el suelo similar al de la concesión,
licencia, etc. (todos los gastos) consigue la Propiedad.
Mejor financiación del promotor y comprador.
Se abre la posibilidad de vender la propiedad de los aparcamientos ya
existentes
[email protected]