COMPLEJOS INMOBILIARIOS. Evolución de la divisiones horizontales desde el derecho civil a la normativa urbanística. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas (Ley 3 Rs) ha desarrollado el concepto de Complejo Inmobiliario: • Permitiendo optimizar los recursos en suelo urbano de una manera más eficaz, facilitando así actuaciones urbanísticas en la ciudad consolidada. La herramienta del complejo inmobiliario, ya se ha utilizado desde hace más 10 años para promover aparcamientos en propiedad, bajo suelo l público, úbli b á d basándose en la l jurisprudencia j i d i y la l doctrina d ti existente. Fusión LPH y urbanismo. RDGRN 5 abril 2002 Posteriormente P t i t i l incluso para d desafectar f t aparcamientos i t concesionales existentes y vender las plazas de aparcamiento. Sin embargo Si b no es hasta h t 2007 con la l Ley L d suelo, de l actual t l TR 2/2008 cuando se contempla la solución en la legislación vigente. Complejo aparcamiento subterráneo Aparcamiento privado bajo suelo público l úbli Volúmenes m3 Artículo 17,4 Ley de Suelo 2/2008 17,4 “Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen p superpuestas, p p , en la rasante y el subsuelo o el vuelo,, a la superficies edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos p q que su configuración g física se ajuste j al no edificados,, siempre sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.” Nueva redacción dada p por la Ley y 3R,, abre la p posibilidad de incorporar actuaciones mucho más ambiciosas. Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas… • PGOU • Modificaciones de PGOU • Plan Parciales (desarrollo pormenorizado de PGOU) • Planes especiales (pueden surgir ex novo ante la falta de previsión) • Modificaciones no sustánciales PGOU (inferiores 10.000 m2) (Exclusivo de la Legislación Madrileña) Complejo p j inmobiliario Elementos en común y Estatutos • “Superficies p superpuestas p p en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario” Ley de Suelo 2/2008 2/2008, Artículo 16 (redacción de la Le Ley 3 Rs) “b) El deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo t i li l en ell ámbito á bit correspondiente, di t por la l entrega t d de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro del mismo, tal y como prevé el artículo 17.4, o por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.” Alternativa a pagar en caso de que no se pueda ejecutar la dotación. El Ayuntamiento tiene su dotación y el promotor no la monetariza. Ley ey de Sue Suelo o 2/2008, / 008, Artículo t cu o 17,4 , redacción edacc ó de la a Ley ey 8/ 8/2013, 0 3, de 26 6 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas “Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación”. Esto nos permite inscribir el Complejo Inmobiliario, Inmobiliario previamente a la ejecución de las obras, anticipando la división horizontal, asemejándola a una segregación de parcelas, con la diferencia de que en este caso se trata de volúmenes. volúmenes No es por tanto una Declaración de Obra y División Horizontal en construcción, t ió sino i una delimitación d li it ió incluso i l previa. i Complejo p j inmobiliario urbanístico Fincas aportadas vs Fincas resultantes Distribución en volúmenes optimización ti i ió d de suelo l Ventajas fincas volumétricas Realizar R li l las d t i dotaciones públicas úbli necesarias i en ámbitos á bit d espacio de i reducido. En lugar de monetarizarlas. Optimización del suelo y las fincas resultantes. Especialmente en zonas consolidadas de la ciudad. Más alternativas Se puede conseguir más fácilmente los m2 de techo previstos en planeamiento y las dotaciones de aparcamiento necesarias. Sinergias (accesos y elementos comunes) Incide directamente en la viabilidad y sostenibilidad de la actuación urbanística. Ventajas de la solución en aparcamientos A Aparcamientos i t bajo b j suelo l público úbli en propiedad i d d vs concesión. ió Residente paga: obra, obra canon concesional, concesional licencia, licencia etc. etc ( todos los gastos) consigue 40 años de concesión. Residente paga: obra, canon por el suelo similar al de la concesión, licencia, etc. (todos los gastos) consigue la Propiedad. Mejor financiación del promotor y comprador. Se abre la posibilidad de vender la propiedad de los aparcamientos ya existentes [email protected]