Préstamos con garantía hipotecaria en el nuevo Código Civil y
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Préstamos con garantía hipotecaria en el nuevo Código Civil y Comercial Comisión Jurídica - Neuquén, noviembre de 2015 En el Código de Vélez… Plazo de la inscripción hipotecaria: 20 años (art. 3151 C.C.) Monto del gravamen: flexible. Extensivo a daños, intereses, costos y costas (art. 3111 C.C.) Líneas de préstamo ofrecidas en el mercado: entre 15 y 20 años de plazo de amortización Deudor: incertidumbre respecto de la extensión del gravamen. Dificultades para constituir más de una hipoteca sobre un mismo bien Principales cambios en el nuevo Código Civil y Comercial Plazo Monto máximo del gravamen Hipotecas máximo” abiertas o “de Plazo ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia. Plazo ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva. Plazo Art. 2189: duración del derecho real de garantía (10 años, salvo créditos nacidos e incumplidos durante su vigencia) Art. 2210: plazo de caducidad del asiento registral (20 años) ¿El 2189 se refiere solo a las hipotecas “abiertas”? NO. El artículo, luego de referirse a los créditos determinados e indeterminados, no hace distingo alguno en cuanto al plazo Plazo - inconvenientes La renovación de la hipoteca a los 10 años genera costo adicional para el tomador; ¿Cuándo se cobraría dicho costo en líneas de préstamo que superen los 120 meses? ¿Su falta de pago generaría la caducidad de plazos y exigibilidad del saldo deudor? Monto máximo del gravamen ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia. Monto máximo del gravamen Permite hipotecar el mismo bien varias veces hasta el monto máximo de su tasación Más beneficioso para el deudor? certeza en cuanto a la extensión de la garantía real Más pernicioso para el deudor? Si se aumenta el monto del gravamen se encarece el costo de la hipoteca (honorarios, aportes, impuestos) Útil para garantizar créditos inicialmente indeterminados (Ej. Cuenta corriente comercial) Monto máximo del gravamen Para el acreedor? Si no aumenta el gravamen puede verse desprotegido Efecto en el mercado inmobiliario? ¿Pautas objetivas para determinar el monto del gravamen? No hay! (tasa de interés probable, tiempo estimado de recupero, presupuesto de costas, etc.) Monto máximo del gravamen Cláusula tipo en los contratos de nuestras Cajas: se gravaba el inmueble por la suma prestada “con más los intereses y accesorios legales y convencionales, de conformidad con lo dispuesto en el art. 3111 C.C. Ahora: si se grava por la suma otorgada en préstamo puede ocurrir que no quede protegida con garantía real la totalidad de la deuda Monto máximo del gravamen Fuente: art. 2093 del Proyecto de 1998: “Especialidad en cuanto al crédito. En la constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa. El monto del capital de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el del crédito si éste no es dinerario. Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia”. Monto máximo del gravamen - ejemplo EJEMPLO1: Monto: $500.000 Gravamen: $500.000 Deuda de capital: $500.000 Intereses y costas: quirografario EJEMPLO 2: Monto: $500.000 Gravamen: $500.000 Deuda de capital: $300.000 Intereses y costas: con garantía real hasta $200.000. El resto es quirografario Monto máximo del gravamen ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención. Relación con el art. 2189? Hasta el monto máximo del gravamen Monto máximo del gravamen ARTICULO 2583.- Extensión del privilegio. Los privilegios especiales se extienden exclusivamente al capital del crédito, excepto en los siguientes casos: a) los intereses por dos años contados a partir de la mora, de los créditos laborales mencionados en el inciso b) del artículo 2582; b) los intereses correspondientes a los dos años anteriores a la ejecución y los que corran durante el juicio, correspondientes a los créditos mencionados en el inciso e) del artículo 2582 (hipoteca); c) las costas correspondientes a los créditos enumerados en los incisos b) y e) del artículo 2582 (hipoteca); d) los créditos mencionados en el inciso f) del artículo 2582, cuya extensión se rige por los respectivos ordenamientos. HASTA EL MONTO MÁXIMO DEL GRAVAMEN!!! ¿QUÉ HAN HECHO LOS BANCOS OFICIALES Y ALGUNAS CAJAS PARA PROFESIONALES? Bancos: no han suspendido las operatorias No han variado el monto del gravamen Fundamento: vago. Anclado en los artículos 2189, 2193, 2582 y 2583 Cajas: No han suspendido temporalmente las operatorias Analizan líneas de préstamo más cortas Analizan aumentar el monto del gravamen a través de algunos parámetros relativos Han seguido el mismo criterio que los bancos oficiales Incremento leve de la tasa de interés para afrontar el eventual riesgo PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA Antes: bien de familia (ley 14.394 derogada) Ahora: protección de la vivienda (art. 244 y concordantes C.C. y C.) Para gravarlo con hipoteca: la conformidad de cónyuge/conviviente Otras protecciones: Ej. Ley 14.432 de la pcia. De Bs.As. CONCLUSIONES Y SUGERENCIAS Cartera con baja morosidad Riesgo adicional creado por el nuevo código Postura de los bancos puede contribuir a una eventual reforma o criterio jurisprudencial que restrinja el riesgo Costo político para las Cajas si eliminan/restringen las operatorias CONCLUSIONES Y SUGERENCIAS PLAZO: Si se mantienen los actuales: a) incorporar cláusula de caducidad ante falta de pago de costo de reinscripción de la hipoteca; b) retener el título GRAVAMEN: a) si se mantiene el criterio actual, analizar fondo de reaseguro a partir de leve suba de tasas; b) si se aumenta, establecer parámetros para definir el monto, revisable periódicamente (variación de tasas, índice de morosidad, etc.) Muchas gracias!!! Abog. P. Sebastián Villa [email protected] [email protected]
