PROYECCIÓN DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA EN ESPAÑA

P ROYECCIONES SOBRE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA EN ESPAÑA
P ROFESOR J.L.S UÁREZ
IESE, 2016
PROYECCIÓN DE LAS
NECESIDADES DE VIVIENDA
EN ESPAÑA
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Profesor del IESE, José Luis Suarez. Mayo, 2016
ANTECEDENTES
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y los importantes cambios sociológicos y
demográficos producidos desde 2007 en el mercado de la vivienda en España, los agentes del
sector (públicos y privados) han perdido una referencia fiable que les pueda orientar sobre el
número de viviendas que puede absorber y necesitar el mercado en España.
Por esa razón, el IESE pone a disposición de los interesados en el sector inmobiliario
una estimación de la demanda de obra nueva en España y su precio, en la actual fase de
recuperación del mercado inmobiliario.
La estimación parte de cinco factores determinantes (demografía, sociología,
economía, mercados financieros y sector inmobiliario) con variables estadísticas que se
refieren a la población, el número de personas por hogar, datos macroeconómicos (PIB, renta
bruta disponible, población ocupada o inflación) y mercados financieros (tipos de interés y
número de hipotecas), además de los precios históricos de la vivienda.
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METODOLOGÍA
El modelo de “Previsión de necesidades de vivienda nueva” se basa en un modelo heurístico
combina diversas fuentes:
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1. Demanda de viviendas por formación de hogares (número de hogares que se crean
menos el número de hogares que se destruyen). Esta es la principal fuente de
demanda de vivienda.
2. Viviendas obsoletas. La segunda fuente del modelo construido tiene en cuenta la
obsolescencia del mercado inmobiliario actual. Dentro del parque de viviendas hay
viviendas que quedan en estado ruinoso o no habitable.
3. Demanda de mejora. La tercera fuente de demanda que consideramos es la demanda
por mejora –personas que pueden y quieren acceder a una vivienda mejor (sobre todo
en la franja de los 40-55 años). Este colectivo no genera demanda agregada puesto
que libera una vivienda y ocupa otra.
4. Y por último demanda, por otras causas, como la demanda de vivienda vacacional.
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Esas fuentes determinan la demanda agregada de vivienda (tanto nueva como de segunda
mano). Dentro de esta demanda, hay quien puede acceder a vivienda de obra nueva o usada y
también algunas personas que sólo buscarán vivienda nueva.
La demanda agregada se enfrenta al stock de viviendas, y de la comparación de ambos surge la Page | 3
demanda de vivienda nueva. El stock de viviendas está influenciado entre otros por las
viviendas que se liberan por la destrucción de hogares y por la reposición, como así también
por el sobre-stock que pudiera existir. El stock debe conservar un mínimo para que el mercado
de la vivienda funcione con normalidad.
Así, cuando el stock es mayor a la demanda, se absorberá parte de este stock (lo que ocurre en
general en el quinquenio 2016-2020). Por el contrario, cuando el stock sea insuficiente para
satisfacer la demanda, aparecerá la necesidad de vivienda nueva.
Así se conoce que la demanda de viviendas en España, en una situación de normalidad, la que
podemos referir a la primera mitad de la década siguiente es de unas 140.000 viviendas
nuevas al año, ligeramente más de tres viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes.
Siguiendo el modelo podemos concluir que la necesidad agregada de vivienda nueva en
España podría ascender a unas 100.000 viviendas al año para el siguiente quinquenio (20162020).
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Los resultados son coherentes con el comportamiento del mercado inmobiliario en otras
economías semejantes a la española.
La demanda se estabiliza a niveles sensiblemente inferiores a los del boom inmobiliario y
supone una reducción de la demanda de vivienda en comunidades como Galicia, Asturias,
Castilla La Mancha y Castilla León.
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NIVEL DE PRECIOS
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Se han presentado los precios medios a nivel nacional, tanto en términos constantes como
corrientes. El precio de la vivienda, que era de 1.454 euros por metro cuadrado en 2015,
llegará a 2.212 euros en 2027 en términos corrientes – el precio del pico que fue de 2.062
euros en 2007 se volverá a alcanzar en 2025 (18 años después). En todo el período estudiado,
(hasta 2027) no se volverá a alcanzar el precio de 2007 en términos constantes, descontada la
inflación.
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ANÁLISIS POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS
MADRID
Por comunidades, Madrid llega a las 25.000-26.000 viviendas al año casi a niveles anteriores a
la crisis donde las transacciones de vivienda nueva según el Ministerio de Fomento eran de
33.000 al año.
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ANDALUCÍA
Andalucía es la segunda CCAA (detrás de Madrid) con más necesidad de vivienda nueva en el
quinquenio 2016-2020 llegando a las 14.400 viviendas al año. En el período 2021-2025 esta
comunidad autónoma pasa a necesitar más de 39.000 viviendas por año, el nivel más alto
entre las comunidades autónomas con mucha diferencia. Esto es debido a la demanda de
segunda vivienda en las provincias costeras como Málaga o Cádiz.
BALEARES Y CANARIAS
Cabe destacar comunidades como Baleares y Canarias donde casi igualan las previsiones a las
transacciones previas a la crisis, debido sobre todo al turismo y a la demanda interna de
segunda vivienda.
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CATALUÑA
Cataluña es la tercera CCAA con más demanda de vivienda con 14.000 en media al año en
2016-2020 y algo más 20.000 en media en el siguiente quinquenio.
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