locaciones urbanas: contratos en dolares

LOCACIONES URBANAS: CONTRATOS EN DOLARES.
En el contexto actual, con normativas legales permanentemente modificadas, es
sumamente difícil mantener el equilibrio necesario para el adecuado asesoramiento
jurídico en las cuestiones planteadas respecto al tema que nos convoca.
Recientemente ha sido sancionado el decreto de “reordenamiento del sistema
financiero” N- 214/02, sobre el cual ya adelanté un comentario respecto a la previsible
declaración de inconstitucionalidad de alguno de sus artículos. En dicho decreto,
además de los puntos tratados en anterior publicación, se pretende innovar
retroactivamente sobre las cláusulas contractuales en virtud de las cuales las partes
asumieron el pago del cánon locativo en Dólares Estadounidenses.Según lo previsto por el art. 1 del decreto 214/02, “...A partir de la fecha del presente
decreto quedan transformadas a Pesos todas las obligaciones de dar sumas de dinero, de
cualquier causa y origen expresada en Dólares Estadounidenses , u otras monedas
extranjeras, existentes a la sanción de la ley 25.561 y que no se encontrasen ya
convertidas a Pesos....”. Por tal motivo en todos los contratos que tengan pactadas
cláusulas en Dólares, o su equivalente, el locatario cumpliría su obligación pagando su
equivalente en Pesos, al cambio de uno a uno por la moneda de curso legal. No
obstante ello, el art.- 8 del referido decreto, en su parte pertinente, reza “...Si por
aplicación de esta disposición, el valor resultante de la cosa, bien o prestación fuere
superior o inferior al del momento de pago, cualquiera de las partes podrá solicitar
reajuste equitativo del precio. En caso de obligaciones de tracto sucesivo o de
cumplimiento diferido ese reajuste podrá ser solicitado anualmente, ...”.
De los antecedentes hasta aquí expuestos surge con claridad que, de acuerdo a la
normativa vigente, todos los contratos de locaciones urbanas pactados en Dólares, o su
equivalente, quedan pesificados uno a uno; sin perjuicio de la facultad que tiene el
locador de solicitar el “reajuste equitativo” del valor del canon locativo.1)
Enfoque jurídico sobre la validez de las cláusulas contractuales pactadas:
En primer término, como cuestión central a dilucidar, debemos analizar si la reciente
normativa disponiendo la pesificación “uno a uno” de las obligaciones pactadas en
Dólares Estadounidenses, extendida a los contratos de locación en curso de ejecución,
es válida y, en consecuencia, exigible judicialmente.Así como sostuvimos desde el comienzo que era jurídicamente insostenible el decreto
de emergencia económica 1507/01, que disponía la reprogramación de la devolución
de los depósitos de los ahorristas, postura ratificada recientemente por la C.S.J.N. al
declarar su inconstitucionalidad; hoy formulamos los mismos argumentos contra el
mentado decreto 214/02 que pretende modificar “retroactivamente” las cláusulas
contractuales celebradas al amparo de la legislación vigente en su momento –ley de
convertibilidad-:
En primer término: no existe ningún dispositivo legal que prohiba a los particulares
comprar y vender Dolares Estadounidenses. Por lógica conclusión quién se obligó a
pagar en Dolares Estadounideses pude hacerlo adquiriendo los billetes en cualquier casa
de cambio, o particular que desee venderlos.En segundo término: el estado expresamente permitió, a los particulares operar en
moneda Estadounidense o de curso legal en la República Argentina, a opción de los
contratantes, comprometiéndose incluso a mantener la paridad de ambas moneda, uno a
uno-.(Ley de convertibilidad). Los contratos de locación, hoy pesificados por vía del
decreto 214/02, fueron celebrados al amparo de la normativa vigente en su momento .En tercer término: acaba de ratificar la C.S.J.N. en el fallo que decreto la
inconstitucionalidad del decreto ley 1507/01 –, ley 25.561, y el decreto 71/02, que
instauro el denominado corralito, sosteniendo en su parte pertiente: “...12) Que, en tal
sentido, cabe recordar que esta Corte ha establecido que la facultad del Estado de imponer
límites al nacimiento o extinción de los derechos, no lo autoriza a prescindir por completo de las
relaciones jurídicas concertadas bajo el amparo de la legislación anterior, especialmente,
cuando las nuevas normas causan perjuicios patrimoniales que no encuentran un justo
paliativo (Fallos: 316: 1551; 318:1531 y sus citas y 1749, entre otros). De igual modo, el
Tribunal subrayó que cuando bajo la vigencia de una norma el particular ha cumplido todos los
actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en ella para ser titular de un
determinado derecho, debe considerarse que hay derecho adquirido, porque la situación
jurídica general creada por esa normativa se transforma en una situación jurídica concreta e
individual en cabeza del sujeto que, como tal, se hace inalterable y no puede ser suprimida por
ley posterior sin agravio del derecho de propiedad consagrado por el art. 17 de la Constitución
Nacional (confr., entre muchísimos otros, Fallos: 314:1477; 316:2090 y 317:14...”.
En cuarto lugar: La casi totalidad de contratos de locación vigentes, o en curso de
ejecución, tienen pactadas cláusulas de ajuste en Dolares Estadounidenses, o en moneda
de curso legal que permita la adquisición de una determinada cantidad de esos billetes
en el mercado paralelo. Es decir que no pudiendo el “locatario” satisfacer la prestación
en la moneda americana, puede hacerlo en moneda de curso legal, pero en cantidad
suficiente como para adquirir la cantidad de Dólares pactados.
Por estos y otros fundamentos que se podrían exponer, en principio, serían válidas las
cláusulas contractuales referidas, y, en consecuencia, nulas la disposiciones del decreto
214/02, que modifican los términos contractuales pactados. Ello, sin perjuicio del
reajuste equitativo que las partes pudieran solicitar cuando las contraprestaciones se
tornen excesivamente onerosas, y desfasadas de la realidad .2) Reajuste de Cláusulas contractuales. Responsabilidad del Estado:
Ninguna duda cabe que, el locatario, obligado a pagar en Dólares, o pesos en cantidad
suficiente para adquirir esos billetes al cambio paralelo, se verá sensiblemente
perjudicado, y su contraprestación, de confirmarse la tendencia del mercado, se tornaría
excesivamente onerosa, máxime para un mercado inmobiliario sensiblemente
deprimido. Por ello las partes deberán recurrir a la renegociación del canon locativo,
ajustado el mismo, no solamente por la alteración del precio de la moneda
Estadounidense, sino también por las condiciones del mercado actual.
En caso de no llegar a un entendimiento, debería recurrirse a la asistencia de mediadores
para intentar una solución rápida, y económica a la problemática planteada. En última
instancia quedará expedita la vía judicial para resolver las diferencias suscitadas.
Realmente estoy convencido que estos son los pasos que deberían seguir las partes, y no
el previsto por el decreto 214/02, que directamente deriva al poder judicial la
resolución del conflicto.
De todas formas ya se habrían planteado acciones judiciales demandando la
inconstitucionalidad del decreto 214/02, lo cual, de acontecer, volvería todo a fs. cero,
manteniendo las cláusulas en Dólares su plena vigencia para la partes.Lamentablemente mientras el gobierno insista en manejar el País por decretos, o con
leyes debatidas en pocas horas, sin el asesoramiento adecuado, caeremos en más de lo
mismo. Decretos, y leyes, que nacen inconstitucionales por chocar con los dispositivos
previstos en la carta magna, y el ordenamiento legal en su conjunto.
Especial para
DIARIO NORTE
Dr. Ricardo A. Gonzalez Zund.-