La Compravenda entre particulars (compra d

Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009
La
Compravenda
entre
(compra d’habitatge usat).
particulars
La compra d'un habitatge és per a la majoria de les persones la transacció econòmica més
important i complexa de la seua vida.
Des de l'Oficina de Habitatge volem que hom ho puga fer amb totes les garanties, coneixent
els riscos i essent sabedor dels teus drets i ajudant-te a exercir-los.
El personal de l'Oficina d’Habitatge estem per a ajudar-te.
No oblides consultar a l'Oficina d’Habitatge les ajudes públiques disponibles per a la compra
d’habitatge.
Tots els tràmits pas a pas.
PRIMER- COMPROVACIONS INICIALS.
Una vegada presa la decisió respecte a l’habitatge que es desitja adquirir, el primer pas
abans d'entregar un senyal, o de firmar un contracte, és la verificació de la situació jurídica i de l'estat
material de l’habitatge triat.
Situació jurídica. Registre de la Propietat.
Per a verificar la situació jurídica cal dirigir-se al registre de la Propietat i sol·licitar una nota
simple registral (fotocòpia del full del registre on figura la finca) en la que comprovar si realment el
venedor és el propietari de l’habitatge i si aquest es troba lliure de càrregues, tal com embargaments
o hipoteques.
La nota simple registral comporta un cost mínim (al voltant dels 3 euros+IVA.) si bé presenta
un inconvenient: al ser una fotocòpia del full del registre, no inclou les actualitzacions de la situació
de la finca i per tant poden existir apunts recents, pendents de la seua inscripció, que encara no
figuren. A fi d'assegurar-se de la situació real de la finca, es pot sol·licitar al registre un Certificat de
Domini i Càrregues, en el qual el registrador certifica la situació actualitzada de la finca, incloent els
possibles assentaments pendents d'inscripció. Aquest certificat comporta un major cost (entorn dels
33 euros+IVA).
Les càrregues que figuren en el Registre de la Propietat poden ser exclusivament registra'ls,
és a dir, que estant cancel·lades econòmicament, no s'haja registrat aquest fet. (p.e.: hipoteca
totalment pagada o lletres de canvi ja satisfetes). En aquest cas és el venedor el que té l'obligació de
tramitar les citades cancel·lacions, amb anterioritat a la venda.
Situació Urbanística. Llicència de Primera Ocupació.
Per a verificar la legalitat urbanística de l’habitatge cal sol·licitar la còpia de la Llicència de
Primera Ocupació bé al venedor, bé a l'Ajuntament on estiga ubicada l’habitatge. En moltes ocasions
no es té el document, però el fet de tindre donats d'alta tots els subministraments, impostos, etc, fa
que no siga imprescindible.
Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament
de Dénia.
Página
Amb l'objecte de verificar que l’habitatge està al corrent de les obligacions econòmiques
escaients és imprescindible sol·licitar al venedor l'últim rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) i
l'últim rebut de pagament de la quota de la comunitat de propietaris.
Aquesta verificació és de gran importància, ja que, una vegada realitzada l'operació de
compravenda, els deutes que pogueren existir tant per impagaments de l'IBI com de la comunitat de
propietaris, recauran sobre el nou propietari. Si els deutes són significatius es pot acordar amb el
venedor que aquests es descompten del preu de la compravenda.
1
Situació econòmica. Impost de Béns Immobles i quotes de comunitat de propietaris.
Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009
L'article 9 de la vigent Llei de Propietat Horitzontal (LLEI 8/1999) estableix que qui adquireix
un pis o local respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la comunitat de
propietaris pels anteriors titulars per al sosteniment de les despeses generals. No obstant es fixa el
seu límit màxim en la quantitat que es dega l'any de la compra i l’ immediatament anterior.
Així mateix, la normativa que regula l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) estableix que en els casos de
canvi de propietari, l'immoble queda afectat al pagament de l'impost.
SEGON.- INFORMACIÓ QUE HA DE FACILITAR EL VENEDOR.
El venedor d'un habitatge ha d'entregar al futur comprador, amb l'objecte que aquest puga
realitzar les comprovacions abans descrites, els següents documents:
 Fotocòpia de la seua escriptura de compravenda, o, si no n'hi ha, dades registra'ls de
l’habitatge. En el cas que el venedor no facilite aquestes dades, simplement amb l'adreça de
l’habitatge es pot acudir al registre de la Propietat.
 Fotocòpia del rebut de pagament de l'última anualitat de l'Impost sobre Béns Immobles
(IBI), on figurarà el valor cadastral de l'immoble, dada fonamental a efectes de nombrosos
impostos i que es necessita per a diversos tràmits.
 Certificat expedit per la comunitat de propietaris de trobar-se al corrent de pagament.
 El plànol general de l’habitatge, que es necessitarà posteriorment per a lliurar al banc o caixa
on, si és procedent, es sol·licitarà el préstec hipotecari. En moltes ocasions ser amb el
croquis descriptiu de la distribució.
 Els estatuts de la comunitat de propietaris.
TERCER. - EL CONTRACTE.
TIPUS DE CONTRACTES
Una vegada realitzades les comprovacions necessàries i amb l'objecte d'assegurar l'operació en
tant es tramita el crèdit corresponent, és habitual firmar amb el venedor un dels següents contractes:
 Contracte de senyal : Habitualment, el senyal és un pagament a compte que es resta
posteriorment del preu total de la compra i que el comprador entrega per a assegurar-se la
reserva
de
l’habitatge
durant
un
termini
determinat.
Convé establir en aqueix contracte quines seran les conseqüències en el cas que es produirà
incompliment, bé per part del venedor o bé per renúncia del comprador.
 Contracte d'opció de compra : En aquest cas el futur comprador paga un preu en concepte
d'opció de compra, és a dir pel dret que adquireix de comprar l’habitatge en un moment
determinat. Per tant, la quantitat satisfeta no té necessàriament que ser part del preu final de
compra en el cas que l'operació es porte a terme.
Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament
de Dénia.
Página
2
 Contracte privat de compravenda: En aquest cas el que es pacta és la venda en ferm de
l’habitatge. Aquest contracte és perfectament vàlid i eficaç per a transmetre la propietat d'un
habitatge si va acompanyat de l'entrega d'aquest, per la qual cosa obliga als contractants i
als seus hereus en els termes acordats, de manera que ambdós parts hauran de complir el
que han firmat. El contracte privat no és vàlid enfront de tercers, per la qual cosa és
aconsellable elevar-ho a escriptura pública davant de notari (així ho pot exigir qualsevol de
les parts) i inscriure el canvi de titularitat al Registre de la Propietat, per a evitar possibles
fraus per segones vendes.
Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009
REDACCIÓ DEL CONTRACTE
La redacció del contracte s'ha d'acordar amb el venedor, però són fonamentals en qualsevol cas
les següents clàusules:
 Identificació del venedor i del comprador, el reconeixement de la seua capacitat legal per a
contractar i el caràcter amb què actuen.
 Identificació de l'immoble, les dades registra'ls, la seua descripció i emplaçament i les
càrregues que el graven.
 Estat de les obligacions econòmiques de l’habitatge (Impost sobre Béns Immobles i Quotes
de Comunitat de Propietaris).
 Objecte del contracte (senyal, opció de compra, compravenda).
 Preu de la compravenda i forma de pagament, així com les garanties per la part del preu de
pagament ajornat.
 Si hi ha préstec hipotecari, les seues condicions en el cas de subrogació per part del
comprador. I si l’habitatge s'adquireix lliure de càrregues, així es farà constar en el contracte.
 Repartiment de les despeses associades a l'operació de compravenda. Si no es diu res, serà
d'aplicació allò que s'ha establit per llei. El més habitual és que el comprador assumisca totes
les despeses, excepte l'Impost sobre Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa
Urbana - conegut com a Plusvàlua -, que és a càrrec del venedor.
 Moment de l'entrega de les claus (habitualment es pacta en el moment de l'atorgament de
l'escriptura pública).
 Termini per a atorgar escriptura pública. (És aconsellable que no siga molt curt, amb l'objecte
que done temps a sol·licitar el préstec i resoldre altres qüestions).
 Efectes de la rescissió del contracte, o de l’ incompliment de les obligacions de les parts.
 Data i firma dels contractants.
Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament
de Dénia.
Página
Si bé el nostre ordenament jurídic no exigeix l'atorgament d'escriptura pública per a la
validesa, eficàcia i legalitat dels contractes, sí que és necessària si es vol inscriure l'adquisició de
l’habitatge en el Registre de la Propietat, acte imprescindible perquè el títol de propietat siga vàlid
enfront de tercers.
L'Escriptura Pública o l'elevació a tal del contracte privat de compravenda es redacta pel
notari, que serà elegit pel comprador quan siga aquest el que vaja a satisfer els seus honoraris. En
l'escriptura constaran els següents aspectes, molts dels quals ja venien arreplegats i pactats en el
contracte entre les parts:
1. Identificació i capacitat dels contractants.
2. Descripció física de la finca, títol d'adquisició i inscripció en el Registre de la Propietat del títol
a nom del venedor.
3. Càrregues que pesen sobre l’habitatge. El notari té obligació de realitzar una última
comprovació via fax de la situació registral de la finca, llevat que el comprador renuncie a
això (la qual cosa no resulta convenient), declarant-se satisfet per la informació rebuda del
venedor i al·legant raons d'urgència.
4. Situació arrendatícia.
5. Situació dels pagaments dels despeses de comunitat. S'inclourà en l'escriptura una fotocòpia
del certificat emès per la comunitat.
6. Justificant del pagament de l'Impost Sobre Béns Immobles (IBI). El notari inclourà com a part
de l'escriptura de compravenda una fotocòpia de l'últim rebut de l'IBI satisfet pel venedor.
3
QUART.- L'ESCRIPTURA PÚBLICA.
Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009
7. Preu de la compravenda i forma de pagament.
8. Subjecció a les disposicions legals i a les obligacions fiscals que es deriven de la
compravenda.
9. Distribució dels despeses de l'operació entre el comprador i el venedor.
10. Liquidació de les despeses notarials, amb menció expressa de la base d'aplicació dels
aranzels, número d'aranzel aplicat i els honoraris que corresponguen.
El notari està obligat a llegir íntegrament, o donar a llegir als participants, l'escriptura en el
moment de la firma. En ocasions els notaris es limiten a repassar succintament el contingut de
l'escriptura, per la qual cosa és molt convenient sol·licitar que la llitja completa (o llegir-la un mateix) a
fi d'assegurar-se del seu contingut, demanant tots els aclariments, precisions i explicacions
necessàries al notari. El notari no sols redacta i autoritza el contracte, sinó que també assessora
tècnica i imparcialment a ambdós parts, advertint-los de les disposicions legals aplicables, aquestos
serveis ja estan inclosos en els seus honoraris.
La falsedat de les circumstàncies contingudes en l'escriptura constitueix delicte penal, la qual
cosa suposa una garantia important per a tots.
CINQUÈ.- LIQUIDACIÓ DE L'IMPOST DE TRANSMISSIONS PATRIMONIALS.
Una vegada firmada l'escriptura pública i abans de la seua inscripció en el Registre de la
Propietat és necessari liquidar en l'Administració corresponent els impostos que graven l'operació,
que en el cas de la transmissió d’un habitatge de segona mà és l'Impost de Transmissions
Patrimonials, el detall del qual s'arreplega al final d'aquesta Guia.
SISÈ- LA INSCRIPCIÓ REGISTRAL.
Una vegada firmada l'escriptura Pública procedeix la seua inscripció en el Registre de la
Propietat, si bé és requisit previ el pagament dels impostos respectius, en particular els impostos que
graven la pròpia transmissió.
Encara que la inscripció en el Registre de la Propietat és un tràmit voluntari, és molt convenient
fer-ho, no sols perquè és indispensable per a qualsevol nova transmissió de l'immoble, sinó també
per a salvaguardar el comprador de possibles fraus de segones vendes per part de l'anterior
propietari.
Per a la inscripció és necessària la presentació en el Registre de la Propietat de la primera còpia
de l'escriptura pública de compravenda perquè siga convenientment registrada.
La inscripció es portarà a terme per un gestor administratiu en el cas que es tramite
conjuntament un préstec hipotecari, amb l'objecte que el préstec siga abonat en el mateix moment de
la seua formalització.
SÈPTIM.- MODIFICACIÓ DE LA TITULARITAT DE L’HABITATGE EN EL
REGISTRE DEL CADASTRE.
Una vegada realitzats totes els tràmits anteriors cal actualitzar en el Centre de Gestió Cadastral
la titularitat de la finca complimentant l’imprès corresponent.
Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament
de Dénia.
Página
L'operació de compravenda d'un habitatge porta aparellats una sèrie d'impostos i de
despeses de tramitació (escriptura, inscripció registral) que incrementen significativament el preu de
l’habitatge.
És important assenyalar que les despeses de la compravenda són independents de les
despeses del préstec hipotecari que habitualment se sol·licita per a l'adquisició de l’habitatge, si bé
en liquidar-se tots ells conjuntament hi ha certa confusió sobre els imports i els percentatges que
suposen. Són dos operacions diferents, que es poden portar a terme de manera independent.
A continuació es detallen les despeses que corresponen a la compravenda, així com la part
contractant obligada al seu pagament segons la legislació vigent. En aquest aspecte és important
4
LES DESPESES ASSOCIADES A L'OPERACIÓ DE COMPRAVENDA. IMPOSTOS I
DESPESES NOTARIALS I REGISTRALS.
Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009
assenyalar que és vàlid tot acord per a la distribució de les despeses entre les parts que contracten,
si bé en el cas que no existisca acord exprés, s'aplicarà el que estableix la Llei.
DESPESES A CÀRREC DEL COMPRADOR
Despeses de notaria
Corresponents a l'atorgament de l'escriptura de compravenda i a les seues còpies. El Codi
Civil establix que les despeses de notaria es distribueixen entre els contractants de forma que el
venedor ha de fer-se càrrec del cost de la matriu de l'escriptura (original) i el comprador està obligat
al pagament del cost de la primera i successives còpies. En la pràctica habitual totes les despeses
de notaria s’assumeixen per la part compradora.
Les despeses de notaria associades a la compravenda es calculen sobre el valor
escripturat de l’habitatge, sobre el qual s'aplica un aranzel.
Despeses de registre
Corresponents a la inscripció en el Registre de la Propietat de l'escriptura de compravenda,
que també es calculen aplicant un aranzel sobre el valor escripturat de l’habitatge.
Tant els notaris com els registradors estan obligats a facilitar una informació exhaustiva sobre
les liquidacions que realitzen, les quals han d'estar detallades en l'escriptura pública.
En aquest sentit, la Resolució de la Direcció General de Registres i Notariat de 14 de Juliol
de 1998 establix que els notaris i registradors tenen les següents obligacions:
 Incorporar al document públic la liquidació de l'aranzel, amb menció del nombre aplicat i dels
honoraris aplicables a cada acte.
 Lliurar als interessats la corresponent minuta d'honoraris, degudament firmada i amb menció
expressa del recurs que contra ella cap i el termini per a la seua impugnació. ·
 Tindre a disposició del públic un exemplar complet de l'aranzel, amb les seues normes
d'aplicació, i una taula en què figuren els drets corresponents a bases que siguen múltiples
de 100.000 pessetes/600,00 euros.
Impost sobre Transmissions Patrimonials.
Es tracta d'un impost estatal, la gestió del qual, rendiment i regulació del tipus de gravamen
està transferida a les Comunitats Autònomes i que grava, entre altres actes, les segones i posteriors
transmissions de bens immobles.
El tipus de gravamen és diferent depenent de les Comunitats Autònomes, calculant-se sobre
el preu de compravenda que apareix escripturat:
 L'obligat al pagament és el comprador.
 És un impost auto liquidable, és a dir el comprador està obligat a complimentar l’imprès de
liquidació (Model 600), a calcular l'import que corresponga i a satisfer aqueix import.
 El termini de pagament és de 30 dies hàbils des de la firma de l'escriptura. La presentació de
l’imprès i el pagament s'ha de realitzar en l'Administració d'Hisenda de la Comunitat
Autònoma.
ESQUEMA RESUM
7%
Tipus Reduïts ITP
4%
Habitag. Hab de
protecció Oficial.
Habitag. hab. Fam.
Nom.
Habitag. hab. de
discapacitats
Tipus
General AJD
1%
Tipus Reduït AJD
0,1%
Préstec hipotecari per a
adquis. Habitag. hab. Fam.
Nom.
Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament
de Dénia.
5
Comunitat
Valenciana
Tipus
General ITP
Página
Actualitzat
a gener 2008
Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009
Despeses de gestió.
És el cost que es deriva de la intervenció en el procés de compravenda d'un gestor
administratiu que s'encarrega de realitzar tots els tràmits d'inscripció de l'escriptura i liquidació dels
despeses de notaria, registre i impostos.
La contractació d'aquest gestor és optativa per al comprador si únicament tramita una
operació de compravenda, ja que es pot elegir entre realitzar les gestions personalment o a través
del gestor.
És obligatòria quan la compra es tramita conjuntament amb un préstec hipotecari, pel fet que
les entitats financeres únicament desembossen l'import del préstec a la firma de l'escriptures de
compravenda i hipoteca si tenen la garantia de la seua inscripció en el registre. Per aquesta raó el
banc o caixa imposa la participació d'un gestor com a condició per al pagament immediat dels
préstecs hipotecaris. Aquest gestor ha de ser elegit de comú acord.
El cost de gestió se situa al voltant dels 300 euros per operació (recorda que compravenda i
hipoteca són dos operacions diferents).
DESPESES A CÀRREC DEL VENEDOR
Despeses de notaria
Corresponents a la matriu (original) de l'escriptura de compravenda. Habitualment, i encara que
el Codi Civil estableix que aquesta despesa és a càrrec del venedor, es pacta el seu pagament pel
comprador. El cost es calcula aplicant un aranzel sobre el preu escripturat de l’habitatge.
Impost sobre Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana. (antiga
plusvàlua).
És un impost el pagament del qual correspon al venedor excepte acord en contrari de les
parts.
L'increment del valor es calcula tenint en compte el valor cadastral i el nombre d'anys
transcorregut des de l'anterior transmissió. Sobre aquest increment s'aplica el tipus de gravamen, que
és un percentatge establit per cada Ajuntament d'acord a uns màxims i mínims fixats per Llei.
És important assenyalar que en cas d'impagagament l'Administració Municipal només pot
exercir accions contra el venedor, encara que s'haja pactat el pagament pel comprador, tot això
sense perjuí que posteriorment el venedor puga demanar el rescabalament de les quantitats
satisfetes al comprador.
És un impost auto liquidable. L'autoliquidació cal presentar-la en l'Ajuntament en un termini
de 30 dies des de la firma de l'escriptura de compravenda.
Despeses de cancel·lació de càrregues anteriors.
Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament
de Dénia.
Página
6
Correspon al venedor satisfer tots els pagaments derivats de les càrregues que tinguera
l’habitatge amb anterioritat a la compravenda, tant econòmiques com registra'ls, excepte si es pacta
entre venedor i comprador que determinades càrregues les assumisca el comprador, com succeeix
en el cas que el comprador se subrogue en un préstec hipotecari que grave la finca.