11. Proceso de Remates Judiciales y Bancarios

PROCESO JUDICIAL PARA ADQUIRIR UNA PROPIEDAD EN REMATE JUDICIAL Y REMATE
BANCARIO
Los remates son ventas en las que el precio de una propiedad se ve reducida en su valor comercial
para facilitar la venta.
Existen diversas formas de llevar acabo un remate , como bien puede ser: Remate Particular
Abierto, Remate Particular Cerrado, Remates Judiciales y Remates Bancarios. Este artículo se
refiere a los últimos dos, dado que ambos provienen de un litigio o proceso judicial.
PROCESO JUDICIAL
El proceso judicial está determinado en las leyes, y es una secuencia de etapas que debe seguir toda
autoridad pública para resolver un litigio entre una parte demandante y una demandada. Éste consta
de 5 etapas básicas, mismas que describiremos, así como también estableceremos los tiempos
estimados para cada una de ellas.
1. Demanda. Con motivo del incumplimiento de obligaciones económicas contraídas por un
deudor, existe un demandante (parte afectada) que solicita una instancia legal para hacer
valer sus derechos con relación al demandado (parte infractora). El Tribunal designa un
juzgado para el desarrollo del proceso.
Tiempo estimado: 2 semanas.
2. Notificación y contestación de demanda. En razón de la interposición de la demanda, la
autoridad notifica personalmente al demandado que existe un proceso en su contra,
obligándolo a comparecer a juicio y en caso de no hacerlo se le tendrá por rebelde en el
proceso.
Tiempo estimado: 1 a 3 meses.
3. Ofrecimiento y desahogo de pruebas. En esta etapa, ambas partes presentan pruebas que
acrediten sus argumentos o descalifiquen los de la parte contraria.
Tiempo estimado: 2 a 3 meses.
4. Sentencia. A través de una sentencia, y toda vez terminado el periodo para el desahogo de
pruebas, el juez resuelve aprobar o reprobar lo dicho por ambas partes y el modo de
solucionar la disputa.
Esta resolución puede impugnarse y llevarse a una segunda instancia mediante el recurso de
apelación, factible si parece necesario para determinar el total apego a las leyes de la propia
sentencia o la posibilidad de alguna modificación.
Determinada la segunda resolución, la parte perjudicada puede llegar a una última instancia llamada
recurso de amparo.
En algunos casos, no existe impugnación a la sentencia por parte del condenado, lo que da celeridad
a la ejecución de sentencia.
Tiempo estimado sin recursos: 2 meses.
Tiempo estimado con apelación: 3 a 5 meses.
Tiempo estimado con apelación y amparo: 5 meses a 1 año.
5. Ejecución de sentencia. En la materia que nos concierne, la ejecución de sentencia se
traduce en la venta del inmueble ofrecido como garantía para el pago de la deuda.
Tiempo estimado para la preparación del remate: 2 a 5 meses.
Ahora bien, los procesos judiciales son muy variables en su duración. Pueden ser resueltos en un
año, en dos, en cinco, etc. Ello depende en gran medida de la disposición de las partes por dar
resolución a la querella legal o prolongar la última.
Propiamente dichos, los remates judiciales se encuentran en la última de las etapas arriba
dichas. En el caso de los remates bancarios, pueden ser ofertados en cualquier etapa.
REMATES JUDICALES
Los remates judiciales son ventas forzosas de propiedades, reguladas por las autoridades, derivadas
del incumplimiento de una obligación. Las obligaciones aludidas pueden existir por el cobro de un
pagaré, hipoteca, ejecución de un convenio o laudo, inconformidad por la repartición de bienes, etc.
Estos se celebran en los Tribunales y Juzgados tanto estatales como federales del país, organismos
encargados de la ejecución de la normatividad correspondiente.
La ley señala claramente que los jueces deben cerciorarse que la propiedad esté registrada ante el
Registro Público de la Propiedad a nombre del demandado, además de requerir a las partes en el
juicio para que entreguen un avalúo de la propiedad. En la gran mayoría de los casos, el demandante
es el único que lo presenta. Al momento de lanzar el remate, el precio en avalúo se reduce en un
20% y hasta 30%.
Posteriormente, se convocan postores para que asistan en una fecha determinada a la subasta del
inmueble (a ésta se le denomina almoneda). En caso de no venderse en la primera almoneda se
señala una segunda, tercera, y así hasta que se logre vender la propiedad. En cualquier caso, el
demandante puede adjudicarse la propiedad si cuenta con el dinero líquido que cubra la postura
mínima.
Como antes se ha dicho, un requerimiento para participar en una subasta de remate es poseer un
billete de depósito (BIDE) de BANSEFI. Después, el ganador del remate debe pagar el resto en el
lapso que ordene el juez por medio de una resolución donde aprueba el remate, tiempo que va de 3 a
5 días o de 10 a 15 días. Luego, se efectúa la escrituración del inmueble. Finalmente, y con este
trámite realizado, el juez ordena la entrega de posesión del inmueble.
Las ofertas en remates son sumamente convenientes. Las posturas iniciales, a veces las únicas a
efectuarse, comienzan con 2/3 o 3/5 partes del precio arrojado en un avalúo. Pongamos un
ejemplo; una propiedad que en el mercado cuesta $1,300,000 es valuada en $1,000,000 y la postura
inicial puede ser de $670,000. ¡El margen de ahorro o ganancia es de $630,000!
Tiempo estimado de entrega de un Remate sin recursos: 2 a 4 meses.
Tiempo estimado de entrega de un Remate con apelación: 4 a 6 meses.
Tiempo estimado de entrega de un Remate con amparo: 6 a 8 meses.
REMATES BANCARIOS
Los remates bancarios son ventas de créditos con garantía inmobiliaria o de inmuebles ya
escriturados que realizan las instituciones bancarias.
Los bancos venden los créditos en cualquier etapa del proceso judicial. Es decir, lo que se compra es
la deuda que está garantizada con un inmueble, y la inversión de tiempo que se requiere para obtener
réditos, en estos casos, depende mucho de cuál es el momento legal en que se adquiere.
Supongamos un caso. La adquisición de los derechos del crédito bancario de una casa con un valor
en el mercado de $3,500,000 puede ser adquirida en la etapa de desahogo de pruebas con un precio
de $1,200,000. Sin embargo, la posesión del inmueble podría ser entregada en un plazo mayor a 2
años.
Si se trata de inmuebles escriturados, dado que el banco realiza los gastos para la escrituración y
toma de posesión, son puestos en venta para el público al precio real comercial.
Si la intención es ocupar lo más pronto posible un inmueble (por ende, ya escriturado), estamos
hablando de la compra directa al banco, cuyo costo incrementa al menos un 85%.
Tiempo estimado de entrega en la etapa de demanda: 1 año y medio a 2 años y medio.
Tiempo estimado de entrega en la etapa de contestación de demanda: 1 año y medio a 2 años.
Tiempo estimado de entrega en la etapa desahogo de pruebas: 1 año a 1 año 2 meses.
Tiempo estimado de entrega en la etapa de sentencia (con o sin recursos): 10 meses a 1 año.
Tiempo estimado de entrega antes del remate: 8 meses a 1 año.
Tiempo estimado de entrega después del remate: 3 meses a 6 meses.
Tiempo estimado de entrega con escrituras: 2 meses.
CONCLUSIÓN
Ya sea que usted busque adquirir una casa habitación o invertir para obtener rendimientos, los
remates son excelentes opciones. La decisión es suya, y debe considerar el tiempo que quiere
invertir para incrementar sus ganancias o para tomar posesión el inmueble.
Es muy importante destacar la seguridad de la operación. La inversión nunca se pierde, tan sólo
hay que considerar que la entrega de posesión puede retrasarse respecto al tiempo estimado.
Si usted invertirá en remates, sean bancarios o judiciales, debe contar con el soporte y la asesoría de
un abogado experto, a fin de obtener los mejores beneficios y no arriesgar las operaciones (lo que
podría ocurrir cuando no se cubren ciertos análisis o el abogado no domina la materia que nos
ocupa).