Intereses sobre hipotecas para vivienda

Sugerenciassobreimpuestos:
Interesessobrehipotecasparavivienda
Puedesdeducirintereseshipotecariosquereúnenlosrequisitosdetuviviendaprincipaly
deunasegundaviviendasidetallasdeduccionesenelAnexoA.Debesserresponsablelegal
delpagodelpréstamoparadeducirlosinteresesdelpréstamo.
Puedesaumentarlacantidaddetudeducciónsihacespagosdehipotecaadicionales
duranteelaño.Porejemplo:Sihacestupagodehipotecadeeneroendiciembre,tendrásun
mesmásdeinteresesparadeducir.Estopodríafavorecertesiestásagrupandootras
deducciones,comodonacionesalacaridad.
Intereseshipotecariosquereúnenlosrequisitos
Puedesdeducirporcompletolamayoríadelosinteresespagadosporhipotecaspara
vivienda.Sinembargo,existenalgunasexcepciones.Primerodebessepararlosintereses
hipotecariosquereúnenlosrequisitosdelosinteresessobredeudaspersonales.
Losintereseshipotecarioshabitualmentesondeducibles.Losinteresessobredeudas
personalesnosondeducibles.
Losinteresesporhipotecasparaviviendasoninteresessobreunadeudaqueestá
garantizadaporunaviviendaprincipalounasegundavivienda.Seconsideranintereses
sobredeudasdeadquisiciónointeresessobredeudasgarantizadasporelvalorlíquidode
lavivienda.
Lasdeudasdeadquisiciónsondeudasenlasqueincurresparacomprar,construiro
mejorarunavivienda.Ladeudagarantizadaporelvalorlíquidodelaviviendaesunadeuda
incurridaconcualquierfinquenoseacomprar,construiromejorarlavivienda.
Sinembargo,unadeudagarantizadaporelvalorlíquidodelaviviendanoeslomismoque
unpréstamoolíneadecréditogarantizadosporelvalorlíquidodelavivienda.Garantizas
unpréstamogarantizadoporelvalorlíquidodelaviviendacontuvivienda,peropartedel
dineropodríaser:
 Deudadeadquisiciónsilousasparaconstruirunaadiciónatuvivienda
 Deudagarantizadaporelvalorlíquidodelaviviendasilousasparapagarla
universidadocomprarunaembarcación
Puedesdeducirporcompletolosinteresesquepagassobreunadeudadeadquisiciónsila
deudanoesmayorde$1,000,000($500,000paraCasadosquepresentanunadeclaración
porseparado)encualquiermomentoduranteelañofiscal.Tambiénpuedesdeducirla
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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cantidadcompletadelosinteresesquepagassobreunadeudagarantizadaporelvalor
líquidodelaviviendasiladeudanoexcedeloqueseamenorde:
 $100,000($50,000paraCasadosquepresentanunadeclaraciónporseparado)en
cualquiermomentoduranteelañofiscal.
 Ladiferenciaentreelvalornormalenelmercadodetuviviendayelrestodela
deudadeadquisición.
Porejemplo:En2006,Cristóbalcomprósuviviendaprincipalpor$500,000.Cuatroaños
después,cuandoadeudaba$400,000delahipotecaoriginal,sacóunpréstamode$60,000
garantizadoporelvalorlíquidodelaviviendayusóeldineroparaconstruirunsolarioe
instalarunapiscinacubierta.Puestoqueahorasuviviendavale$700,000,decidetomar
otropréstamode$130,000sobreelvalorlíquidodelaviviendaycomprarunbarcode
vela.
Ensudeclaraciónde2010,puedededucirlosinteresesquepagapor:
 Los$400,000quelequedanporpagardesuhipotecaoriginal(deudade
adquisición).
 Los$60,000delpréstamoconelqueconstruyóelsoláriumylapiscina(deudade
adquisición).
 $100,000deladeudaporelbarcodevela(deudagarantizadaporelvalorlíquidode
lavivienda).Nopuedededucirlosinteresespagadossobrelos$30,000restantesdel
barcodevelaporqueesmásdellímitede$100,000pordeudagarantizadaporel
valorlíquidodelavivienda.
ParaefectosdelImpuestomínimoalternativo(AMT),nopuedesdeducirinteresespagados
sobreelproductodelpréstamoquenousasteparacomprar,construiromejorartu
vivienda.(Porejemplo:ladeudaporelbarcodevelamencionadaantes).
Deacuerdoconlasreglasdeintereseshipotecarios,puedestratartodaslasdeudas
incurridasantesdel14deoctubrede1987ygarantizadasporunaviviendaprincipalo
secundariacomodeudadeadquisición.Aestadeudaseleconocecomodeudaamparadaen
lacláusuladeanterioridad.Noestásujetaallímitede$1,000,000.Sinembargo,reducelos
límitesde$1,000,000y$100,000siincurresenmásdeudasobrelaviviendadespuésdel
13deoctubrede1987.
Porejemplo:LaviviendaprincipaldeAnastasiavale$3.2millonesytieneunadeudade$2
millonessinpagarsobrelaresidencia.Incurrióenladeudaantesdel14deoctubrede
1987.Ellapuedededucirtodoslosinteresesquepagasobreladeudade$2millonesensu
declaraciónde2012.Sinembargo,sipidemásdineroprestado,aunqueseaparamejorarla
vivienda,nopuedededucirlosintereses.Yahabríaexcedidoellímitede$1millóndedeuda
deadquisiciónyellímitede$100,000dedeudagarantizadaporelvalorlíquidodela
vivienda.
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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Podríanofrecerteunpréstamoolíneadecréditogarantizadosporelvalorlíquidodela
viviendaqueseamayorqueelvalornormalenelmercadodetuvivienda.Deserasí,es
posiblequenopuedasdeducirtodoslosinteresessobreesasdeudasgarantizadasporel
valorlíquidodelavivienda.Puedesercomplicadocalculartuslímitesdeintereses
hipotecariosenestasituación.
Porejemplo:Elenacomprósuviviendaen2007por$155,000ysacóunahipotecade
$147,250(deudadeadquisición).Enenerode2012,sacóunpréstamogarantizadoporel
valorlíquidodelaviviendaparaconsolidarsusotrasdeudasaunatasadeinterésmásbaja
(deudagarantizadaporelvalorlíquidodelavivienda).
Cuandosacóelpréstamo,elcapitaldelahipotecarestanteerade$138,600yelvalor
normalenelmercadodesuviviendaerade$165,000.Elprestamistalepermitiópediren
préstamohastael110%delvalornormalenelmercadodesuvivienda,asíquetomóun
préstamode$42,900,elmontomáximopermitido.
Elprestamistacalculóelmontomáximoqueellapodríatomarenpréstamo:
1. $165,000(valornormalenelmercado)x110%=$181,500(límite)
2. $181,500(límite)–$138,600(hipotecaexistente)=$42,900
En2012,nopuedededucircompletamentelosinteresespagadossobresupréstamo
garantizadoporelvalorlíquidodelaviviendaporqueexcediósulímitededeuda
garantizadaporelvalorlíquidodelavivienda.Elmontomáximoquepuedededucirsonlos
interesessobreloqueseamenorde:
 $26,400,queesladiferenciaentreelvalornormalenelmercadodesuvivienda
($165,000)menosladeudadeadquisiciónrestante($138,600):
$165,000(valornormalenelmercado)–$138,600(deudadeadquisición)=
$26,400
 $100,000
Puestoque$26,400esmenosque$100,000,elmontomáximoqueellapuedededucirson
losinteresessobre$26,400.Puestoquetomóunpréstamode$42,900,losinteresessobre
$16,500desudeudagarantizadaporelvalorlíquidodelaviviendanosondeducibles:
$42,900(montodelpréstamo)–$26,400(cantidadmáximaquepuedededucir)=
$16,500
Deduccióndepuntos
Lospuntostambiénsonconocidoscomo:
 Comisionesdeaperturadelpréstamo.
 Cargosmáximosdelpréstamo
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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
Descuentosdelpréstamo
Sonequivalentesaintereseshipotecariospagadosporanticipadocuandorecibestu
hipoteca.Unpuntoequivaleal1%delmontodelpréstamohipotecario.
Paradeducirpuntoscomointereseshipotecarios,debespagarpuntossolamenteporeluso
dedinero.Nopuedesdeducirloscargospagadosparacubrirservicioscomo:
 Cargodetasacióndelprestamista
 Honorariosdenotario
 Preparacióndelpagaréhipotecario
Puestoquelospuntosrepresentaninteresespagadosporanticipado,porlogeneraldebes
deducirlosdurantelavigenciadelpréstamo.Sinembargo,quizápodríasdeducirtodoslos
puntosincurridosparafinanciarlacompraomejoradetuviviendaprincipalenelañoque
pagastelospuntos.
Deduccióndepuntoselañoenquesepagaron
Puedesdeducircompletamentelospuntosenelañoenquelospagastesisecumplentodas
lassiguientescondiciones:
 Estásusandounmétodoabasedeefectivo.Garantizasteelpréstamohipotecario
contuviviendaprincipal.
 Elcobrodepuntosesunaprácticacomercialestablecidaenelárea.
 Lacantidaddepuntospagadosnofuesuperioralacantidaddepuntosquese
cobranhabitualmenteenelárea.
 Lospuntosnofueronpagadosenlugardemontosquecomúnmentesedeclaranpor
separadoenladeclaracióndepago,como:
o Gastosdetasación
o Cargosdeinspección
o Cargosdetítulo
o Honorariosdeabogados
o Impuestossobrelapropiedad
 Nopedisteprestadoslosfondosqueusasteparapagarlospuntos.Nopuedes
reclamarestadeducciónsielprestamistaretuvolacantidaddepuntosdelproducto
delpréstamo.
 Usastelahipotecaparacompraroconstruirtuviviendaprincipal.
 Ladeclaracióndepago(porlogeneralunHUD‐1)manifiestaclaramentelacantidad
depuntospagadosenrelaciónconelcierre.
 Lospuntossoncomounporcentajedelmontodelcapitaldelahipoteca.
Sinocumplesningunadeestascondiciones,debesdeducirlospuntosdurantelavigencia
delpréstamo.Paraversipuedesdeducircompletamentelospuntosenelañoenquelos
pagaste,consultaeldiagramadeflujoenelcapítuloGastosdeinteresesdelaPublicación
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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17delIRS:YourFederalIncomeImpuesto(Impuestofederalsobrelosingresospara
individuos).
Aúnpodrásdeducirpuntosdurantelavigenciadelpréstamoaunqueseapliquenlasdos
condicionessiguientes:
 Calificasparadeducirtodoslospuntosenelañoenquelospagaste.
 Notebeneficiasaldetallardeduccionesparaelprimerañodelahipoteca.
Porejemplo:Alfredocomprasuprimeraviviendaennoviembrede2012ypresentasu
declaracióncomoJefedefamilia.Pagó3puntos($3,000)paraobtenerunahipotecade
$100,000a30añosehizosuprimerpagohipotecarioel1deenerode2013.Para2012
detallósusdeducciones,incluidoslospuntospagados,poruntotaldesólo$3,700,quees
menosquesudeducciónestándar.Puestoquesudeducciónestándaresmayorquesus
deduccionesdetalladas,debededucirsuspuntosdurantelavigenciadelpréstamo
hipotecario.
Deduccióndepuntosdurantelavigenciadelpréstamo
Debesdeducirpuntosdurantelavigenciadeunpréstamosisecumplecualquieradelas
siguientescondiciones:
 Pagastepuntospararefinanciarunahipotecadevivienda,loquetambiénseconoce
comouna“refi”.
 Lospuntossonparalasegundaviviendaquecompraste.
Puedesdeducircompletamentelapartedelospuntosparalamejoraenelañoenquelos
pagastecontuspropiosfondossisecumplenestasdoscondiciones:
 Usaspartedelproductodelrefinanciamientodehipotecaparamejorartuvivienda
principal.
 Debescumplirlosprimeros6puntosmencionadosantesen“Deduccióndepuntosel
añoenquesepagaron”.
Puedesdeducirelrestodelospuntosdurantelavigenciadelpréstamo.
Porlogeneraldebesamortizarlospuntosdeducidosdurantelavigenciadelpréstamo
usandolasreglasdedescuentodeemisiónoriginal(OriginalIssueDiscount,OID).Puesto
quelasreglasdedescuentodeemisiónoriginalsoncomplejas,puedesusarunmétodo
simplificado.Puedesdeducirlospuntosequitativamentedurantelavigenciadelpréstamo
sicumplesestascondiciones:
 Puedesusarelmétodocontableabasedeefectivo.Lamayoríadelaspersonasusan
estemétodo.
 Garantizasteelpréstamocontuvivienda.
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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

Laduracióndelpréstamonoessuperiora30años.(Parapréstamosmayoresde10
años,lostérminosdelpréstamodebenserlosmismosquelosdeotrospréstamos
ofrecidosentuáreaaunplazoigualomayor).
Obien:
o Elmontodepréstamoseade$250,000omenos,o
o Pagastenomásde4puntosporunpréstamode15añosomenos.Obien
pagastenomásde6puntosporunpréstamoconunaduraciónsuperiora15
años.
Porejemplo:Diegocomprósuprimeraviviendaennoviembrede2012ypagó3puntos
($3,000)porunahipotecade$100,000a30años(360meses).Hizoelprimerpagodesu
hipotecaendiciembrede2012.Paradeducirpuntosequitativamentedurantelavigencia
delpréstamo,localcularíaasí:
$3,000(puntospagados)/360(pagosmensuales)=$8.33(montodeducidopor
mes)
Para2012,sólopuedededucir1mesdepuntos,osea$8.33.Cadaañode2013a2042
puedededucir$100desuspuntos:
$3,000(puntospagados)/360(pagosmensuales)x12(pagosporaño)=$100
(montodeducidopormes)
En2042,sólopuedededucir11mesesdepuntos,osea$92.
Elpréstamoterminaantes
Siestásdeduciendopuntosdurantelavigenciadelpréstamoypagaslahipotecaantesde
suvencimiento,puedesdeducirlospuntosrestanteselañoenqueterminesdepagarla
hipoteca.
Sinembargo,quizánopodríashacerestosirefinanciastuhipoteca.Sirefinanciasconun
nuevoprestamista,puedesdeducirlospuntosrestantessobreelpréstamooriginalcuando
terminesdepagarelpréstamo.Sinembargo,sirefinanciaslahipotecaconelmismo
prestamista,debesdeducirlospuntosrestantesdurantelavigenciadelnuevopréstamo.
Porejemplo:Bernardorefinanciósuhipotecadeviviendaoriginalen2012.Elpréstamo
originala30años,quetomóenjuliode2001,fuepor$125,000.Pagó21/2puntos
($3,125)porelpréstamo:
$125,000(montodelahipoteca)x0.025(puntospagados)=$3,125.Hizosuprimer
pagoel1deseptiembrede2002yhaestadodeduciendopuntosdurantelavigenciadel
préstamo.Deseptiembrede2002adiciembrede2009(64meses)dedujo$556:
1. $3,125(puntospagados)/360(pagosmensuales)=$8.68(montodeducidopor
mes)
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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2. $8.68x64meses=$556
Hizosuúltimopagodelpréstamooriginalel1defebrerode2012.El20defebrerode2012
sacóunpréstamoderefinanciamientoa15años(180meses)por$110,000conunnuevo
prestamistaypagó2puntos($2,200):
$110,000(montodelpréstamo)x0.02(puntospagados)=$2,200
Hizoelprimerpagodesunuevopréstamoel1deabrilde2012.Debededucirlospuntos
sobreelpréstamoderefinanciamientodurantelavigenciadelpréstamo.Entonces,puede
deducir$110para2012:
1. 2,200(puntospagados)/180(pagosmensuales)=$12.22(montoquepuede
deducirpormes)
2. $12.22(montoquepuedededucir)x9meses=$110(deducciónen2012porel
nuevopréstamo)
Tambiénpuedededucirtodoslospuntosrestantesdesuantiguopréstamoensu
declaraciónde2012.Entonces,puedededucir$2,569para2012:
$3,125(puntossobreelpréstamooriginal)–$556(puntosdeducidosantesde
2012)=$2,569(deducciónen2012porelantiguopréstamo)
Entonces,ensudeclaraciónde2012,sudeduccióntotalporpuntospagadosseráde
$2,679:
$110(nuevopréstamo)+$2,569(antiguopréstamo)=$2,679(deduccióntotal)
Porejemplo:SiBernardosacóunnuevopréstamoconelmismoprestamista,tendríaque
deducirlospuntosrestantesdesupréstamooriginaldurantelavigenciadelnuevo
préstamo:
1. ($3,125$566)+($8.68dededucciónmensualx2)=2,576(puntosrestantes)
2. $2,576(puntosrestantes)/180(pagosmensuales)=$14.31(montodeducidopor
mes)
Entonces,sudeducciónen2012porpuntospagadossobresuantiguopréstamoseríade
$146:
($8.68X2)+($13.02X9)=$146
Ysudeduccióntotalen2012porpuntospagadosdelpréstamoantiguoyelnuevoseríade
$256:
$146(antiguopréstamo)+$110(nuevopréstamo)=$256.
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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Sireclamasunadeducciónporpuntospagados,esadicionalaladeducciónporlospagosde
interesesmensualesnormalesquehicisteporambospréstamos.
Puntospagadosporelvendedor
Lospuntosquepagaelvendedorporelpréstamodelcompradorhabitualmentese
considerancomopagadosporelcomprador.Porlotanto,elcompradorpuedededucirlos.
Cuandodeducespuntospagadosporelvendedor,debesrestarlacantidaddepuntosque
pagóelvendedordelabasedetuvivienda.
CómodeclararlosintereseshipotecariosenelAnexoA
Sipagaste$600omásdeintereseshipotecarios,tuprestamistadebeenviarlesatiyalIRS
unFormulario1098.Sinembargo,situsintereseshipotecariossumanmenosde$600,tu
prestamistanoestáobligadoaenviarteesteformulario.
EnelFormulario1098:
 Lacasilla1muestralosinteresesquepagaste,sinincluirpuntos.
 Lacasilla2muestralospuntosquepodríasdeducir.Porlogeneralsolamenteves
unacantidadenestacasillasiéstaeslahipotecaquetomastecuandocomprastela
vivienda.
 Lacasilla3muestraunreembolsodeinteresesrealizadosipagastemásdela
cantidadqueadeudabas.
 Lacasilla4puedecontenerdiversainformación,como:
o Direccióndelaviviendahipotecada.
o Cantidadespagadasdelacuentadeplicaparaimpuestossobrebienesraíces
yprimasdesegurodepropietariodevivienda.
Ingresasinteresesdeducibles(casilla1)ypuntos(casilla2)declaradosenelFormulario
1098,enlalínea10delAnexoA.TalvezpodríasdeducirlascantidadesenelFormulario
1098sicumplenconlaspautasqueanalizamosantes.IngresaestascantidadesenelAnexo
A:
 Enlalínea11,intereseshipotecariosdeduciblesquepagasteyquenosedeclararon
enelFormulario1098.
 Enlalínea12,puntosquenoteinformaronenelFormulario1098.
Silapersonaquerecibiólosinteresesesunapersonafísica,ingresalasiguiente
informacióndelreceptorenlaslíneasdepuntosbajolalínea11:
 Nombre
 Dirección
 Númerodeidentificación,normalmenteelnúmerodeSeguroSocial(SSN)
Bienesdealquiler
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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Deducelosintereseshipotecariosdebienesdealquilercomoungastodealquilerdelbien.
EstosintereseshipotecariossedeclaranenelAnexoE,noenelAnexoA.Además,sipagaste
puntoscuandotomastelahipotecasobreelbiendealquilernopuedesdeducirlospuntos
enelañoquepagaste.Debesamortizarlospuntosdurantelavigenciadelpréstamo.
Usopersonalydealquilerdelmismobien
Debesprorratearlosgastosdelbiensiseaplicanlassiguientescondiciones:
 Usaspersonalmentepartedelbien.
 Alquilasotrapartedelbienquenousaspersonalmente.
Prorratealosgastosqueseaplicanalbienensutotalidadsobrelabasedelporcentajede
espacioalquilado.Estosgastosprorrateadosincluyenintereseshipotecariosyimpuestos
sobrebienesraíces.
Solamentepuedesdeducirlosgastosquecorrespondenalapartedealquilerdelos
ingresosdealquiler.Sidetallas,puedesusarelAnexoAparadeducirlapartepersonalde:
 Impuestossobrebienesraíces.
 Intereseshipotecarios.
 Pérdidasfortuitas.
Nopuedesdeducirlapartepersonaldeotrosgastos,comolosserviciospúblicos.
ConsultalasugerenciasobreimpuestosAlquileresyregalíasparaobtenermás
información.
Casasdevacaciones
Sinoalquilastetucasadevacaciones,puedesdeducirporcompletolosintereses
hipotecariossobrelacasadevacaciones.UsaelAnexoAparadeducirlosintereses.Si
hicisteusopersonaldelacasadevacacionesylaalquilastepormenosde15días:
 Noesnecesarioquedeclareslosingresosdealquiler.
 Puedesdeducirlosintereseshipotecariosquepagaste.
Sialquilastelacasa15díasomás:
 Debesdeclararlosingresosdealquiler.
 Puedesdeducirgastosrelacionadosconelalquilerdelacasa.
DeclaralosintereseshipotecariosporeltiempoquealquilastelacasaenelAnexoE.
DeduceelrestodelosintereseshipotecariosquepagastecomounadeducciónenelAnexo
A.Ladivisiónsebasaenunaproporciónentreelnúmerodedíasquesealquilóy
cualquieradelossiguientes:
 Cantidaddedíasquefuistepropietariodelacasaduranteelaño.
 Cantidaddedíasqueusastelacasaparapropósitospersonales.
Sugerenciassobreimpuestos:Interesessobrehipotecasparavivienda
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Paravermásinformación,consultaUsopersonaldecasasdevacacionesenlasugerencia
sobreimpuestosAlquileresyregalías.
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