Materia: Profesor: Año: CODIGO DE COMERCIO DR. JAIME HURTADO DEL CASTILLO 2008 CONTENIDO DEL CURSO UNIDAD 5 ARRENDAMIENTO MERCANTIL ARRENDAMIENTO MERCANTIL El Código Civil ecuatoriano en su Art. 1856, sostiene que el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. El precio puede consistir en dinero y en frutos naturales de la cosa arrendada, En este último caso, se debe determinar la cantidad que produce, en cada cosecha. El pago se llama renta cuando los cánones son cubiertos por el arrendatario en forma periódica.El Decreto No. 3121 expedido por el Consejo Supremo de Gobierno publicado en el R.O. 745 del día 5 de enero de 1979, con respecto al arrendamiento mercantil expresa: El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, tendrá carácter mercantil cuando se sujete a los siguientes requisitos: a) Que el contrato se celebre por escrito y se inscriba en el Libro de Arrendamientos Mercantiles que, al efecto, llevará el Registrador Mercantil del respectivo cantón; b) Que el contrato contenga un plazo inicial, forzoso para ambas partes: c) Que la renta a pagarse durante el plazo forzoso, más el precio señalado a la opción de comprar de que se trata más adelante, excedan del precio en que el arrendador adquirió el bien, el monto de dicha renta no estará sometido a los límites establecidos para el inquilino, cuando se trata de inmuebles. d) Que el arrendador sea propietario del bien arrendado: y e) Que al finalizar el plazo inicial forzoso el arrendatario tenga los siguientes derechos alternativos: 1.- Comprar el bien por el precio acordado para la opción de compra o valor residual previsto en el contrato, el que no será, inferior al 20 por ciento del total de rentas devengadas. 2.- Prorrogar el contrato por un plazo adicional. Durante la prórroga la renta deberá ser inferior a la pactada originalmente, a menos que el contrato incluya mantenimiento, suministro de partes, asistencia u otros servicios. 3.- Recibir una parte inferior al valor residual del precio en que el bien sea vendido a un tercero; y 4.- Recibir en arrendamiento mercantil un bien sustitutivo, al cual se apliquen las condiciones previstas en este artículo. QUIENES INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS Intervienen en este contrato dos partes: el arrendador que es quien arrienda el Materia: Profesor: Año: CODIGO DE COMERCIO DR. JAIME HURTADO DEL CASTILLO 2008 bien y el arrendatario a quien le toca pagar el precio. El arrendador está obligado: 1.- A entregar al arrendatario el bien arrendado; 2.- A mantenerlo en estado de servicio para el fin por el que ha sido arrendado; y 3.- A librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. DAÑOS Y PERJUICIOS Si el arrendador cae en mora para entregar el bien arrendado, el arrendatario puede reclamar indemnización de daños y perjuicios. Los casos más frecuentes para esta indemnización son los siguientes: a) Cuando se ha producido retardo en la entrega del bien que lo ha deteriorado de modo que no se lo pueda emplear con el fin deseado por el arrendatario; b) Que el bien haya sido destruido sin que aparezcan las causales de fuerza mayor o caso; fortuito; y c) Si el vicio del bien era conocido por el arrendador antes de la aceptación del contrato. El arrendatario también exige reparación de daños del bien arrendado, si es turbado en su goce por vías de hecho por terceros que no tienen derecho alguno sobre el bien materia de estas obligaciones. Mayor es la responsabilidad del arrendador si la interferencia de los terceros es conocida por éste antes de realizarse el contrato de arrendamiento. El arrendador está obligado a pagar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables que el arrendatario hiciere, en el bien arrendado. Más, no está obligado a pagar por las mejoras útiles que este no haya consentido, en consecuencia, el arrendatario tiene la opción a llevarse los materiales, que ha invertido en la: reparación. EFECTOS DEL CONTRATO Los temimos y espíritu del contrato obligan a las partes. En cuanto al arrendatario, este se obliga a no destinarlos a otros objetivos que no sean los que se han convenido en el documento. Si en el contrato se determina que el arrendatario no tiene facultad para ceder a terceros el arriendo o subarrendar, esta disposición deberá cumplirse estrictamente.TERMINACIÓN DEL CONTRATO El arrendatario está obligado a restituir el bien al finalizar el contrato de arrendamiento. Esta restitución en caso de ciertos bienes como casas y máquinas, deberá efectuarse desocupándolas totalmente y poniéndolas a disposición del arrendador con la entrega de llaves. En caso de que esto no suceda el arrendatario caerá en mora y será condenado como injusto detentador. Materia: Profesor: Año: CODIGO DE COMERCIO DR. JAIME HURTADO DEL CASTILLO 2008 El arrendatario tendrá derecho a la terminación del contrato de arrendamiento por el estado que ofrece el bien arrendado, o por la mala calidad del mismo de modo que impida hacer uso del mismo en las condiciones señaladas en el contrato. En general la Ley civil ecuatoriana, dispone las siguientes causales: 1.- Por la destrucción total de la cosa arrendada; 2.- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; 3.- Por la atención del derecho del arrendador; y 4.- Por decisión judicial, en los casos que la Ley ha previsto.El plazo forzoso en los contratos de arrendamiento mercantil de bienes inmuebles, no podrá ser inferior a cinco años. En los demás bienes se entenderá que ha de coincidir con su lapso de vida útil. (D.S.3121.- R. 0.745 de 5 ENE. 1979) LA ACCIÓN JUDICIAL El que se considera afectado por un contrato mercantil puede iniciar la acción legal correspondiente ante uno de los jueces civiles de su respectiva jurisdicción territorial. No es precisamente lo señalado para el caso de arrendamiento de viviendas que se requiere seguirse el procedimiento ante el Juez de Inquilinato por expresas disposiciones contenidas en la Ley de Inquilinato. La acción civil tomará en cuenta la cuantía establecida en el mismo contrato. Si se trata de pedir una indemnización de daños y perjuicios igualmente se requiere iniciar la causa ente uno de los jueces de lo civil. LA PRESCRIPCIÓN El arrendamiento mercantil prescribe a los diez años, tomado como referencia el tiempo desde el instante mismo en que se ocupó el bien o se aceptó el contrato. Esto es, se aplica la prescripción ordinaria que extingue los derechos de aquellos que reclaman utilizando la administración de justicia.