atmira

atmira
“Proceso extrajudicial de
ejecución hipotecaria”
By atmira research consulting group
Introducción
El fuerte aumento de las ejecuciones hipotecarias en los últimos años (un
27,4% en 2010 y un 101,6% en 2009 respecto a los años anteriores) ha
saturado a los juzgados. La media actual de los tiempos vinculados a una
ejecución hipotecaria, va desde los 9-12 meses a los 2 años y medio desde
la interposición de la demanda hasta la subasta del bien. A pesar de las
medidas tomadas por parte del gobierno, promulgando la modificación
legislativa del proceso hipotecario (Real Decreto - Ley 8/2011) en un intento
de apoyar a los deudores y fomentar la simplificación administrativa, es
necesario buscar alternativas que desbloqueen y flexibilicen la vía judicial
con el fin de aminorar los tiempos procesales con los que se enfrentan las
entidades, para de este modo hacer frente a los calendarios de dotaciones,
cada vez más ajustados, así como rentabilizar gestiones y reducir costes.
atmira research consulting group, ha analizado el impacto que supone esta
situación coyuntural sobre las áreas de recuperación de la deuda de las
entidades financieras, identificando la necesidad de aplicar nuevas estrategias
departamentales, como la recuperación mediante la vía extrajudicial
(ejecución notarial o venta extrajudicial), la redefinición en la clasificación de
la tipología de la deuda a gestionar y la ampliación de los recursos destinados para
ello, teniendo en cuenta la posibilidad de participación de nuevos actores
que refuercen los procesos establecidos en el ciclo de recuperaciones,
con el objetivo de obtener mayor eficiencia y productividad.
2
Página
Procedimiento extrajudicial de ejecución
hipotecaria
Una buena alternativa para las entidades financieras respecto a la ejecución
judicial de los préstamos hipotecarios, es el procedimiento extrajudicial.
Consiste en una ejecución por parte de un notario del inmueble entregado
como garantía de un préstamo. Para ello, debe figurar esta posibilidad en
la escritura pública de dicho préstamo, donde además se fija el valor de
tasación de la finca a efectos de subasta, el domicilio del deudor para
notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar
la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante.
El notario competente (el del lugar donde radique el bien inmueble que
sirve de garantía) es el encargado de solicitar al registro de la propiedad
la certificación de la inscripción de la hipoteca y de requerir de pago a los
deudores.
Si dicho requerimiento no es atendido, procederá a la subasta,
comunicándole la fecha al deudor y publicándola en el BOE.
Se celebrarán tres subastas. Subastado el bien, si el importe cubre la deuda
se hará entrega del mismo a la entidad financiera. Si el importe obtenido de
la subasta no hace frente al total de la deuda, la entidad financiera podrá
reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos.
Finalizado el procedimiento, otorga escritura pública acreditativa de la
nueva titularidad del inmueble. En caso de que el inmueble se halle ocupado,
su nuevo titular sólo podrá solicitar que se le otorgue su posesión al Juez de
Primera Instancia del lugar donde radique el bien.
3
Página
Beneficios
La incorporación del procedimiento extrajudicial para la gestión de la
recuperación de deudas hipotecarias, va a reportar a las entidades
financieras un aumento de la eficiencia y de la productividad de las áreas
de recuperaciones, a través de la mejora de la rentabilidad de la gestión y
de la diversificación y especialización de los gestores destinados.
Los beneficios más tangibles se identifican en la reducción de los tiempos y
los costes vinculados a la ejecución del bien, respecto a la vía judicial. El período
medio de duración de la vía extrajudicial se sitúa en unos 4 a 6 meses, frente
a la media de 1 a 2 años para los procedimientos de ejecución hipotecaria
judicial. Por otro lado, respecto a los costes repercutidos a la entidad, éstos
pueden disminuir en un 60% aproximadamente. Otra de las consecuencias
asociadas al procedimiento de la ejecución del bien por la vía extrajudicial,
es el impacto sobre los intereses de demora vinculados a la deuda, que se
ven rebajados entre un 22% y un 28% como consecuencia de la reducción
de los tiempos transcurridos hasta la adjudicación.
Por otro lado, dada la baja complejidad de estos procesos, es posible la cesión
a un tercero de los trámites de preparación, ejecución y liquidación, lo que
permite a la entidad ajustar los recursos propios empleados, incentivando
la externalización especializada de la gestión, lo que a la vez diversifica la
estrategia departamental. La participación de nuevos actores en el ciclo de
recuperaciones (notario) disminuye la saturación de los recursos utilizados
tradicionalmente (letrados) para estos casos.
Además, este planteamiento, permite que la unidad de recuperaciones
pueda centrarse en la resolución de aquellos casos que aunque suponen
un pequeño porcentaje del volumen total implican gran parte de la deuda
gestionada (mayores importes).
Tras el endurecimiento normativo del impacto contable del default y el
deterioro de los activos adjudicados, que el propio supervisor ha estimado
en una reducción de aproximadamente el 10% sobre la cuenta de resultados, la
vía extrajudicial debe considerarse como una opción a tener en cuenta para
la resolución de la garantía hipotecaria. Si bien es cierto que esta opción
encajará principalmente en aquellos bienes de la cartera de la entidad con
mejor colocación en el mercado y con baja conflictividad, la reducción de
tiempos que se obtiene puede representar una minoración apreciable de
las necesidades de cobertura.
En conjunto, los beneficios obtenidos por las entidades, se encaminan
a conseguir aumentar las posibilidades de éxito de los departamentos
de recuperaciones, que a pesar de que su función se haya altamente
consolida, deben emplear todos los recursos posibles para innovar y
perfeccionar los diferentes mecanismos asociados a su tarea para obtener la
máxima eficiencia.
4
Página
Como puede ayudarle atmira
atmira research consulting group colabora con las entidades financieras
acompañándolas en la identificación de cualquier área de mejora
relacionada con la concesión, prevención y el seguimiento del riesgo y la
recuperación de la deuda.
Gracias a nuestra dilata experiencia, somos capaces no solo de asesorar
a las entidades a nivel de negocio sino que también les ofrecemos la
posibilidad de colaborar en la implementación de todas estas mejoras en
las herramientas o sistemas de recuperaciones propias la entidad.
En este caso en concreto, ayudamos a las entidades a definir las necesidades
de adaptación, derivadas de la incorporación de este procedimiento,
diseñando un nuevo conjunto de normas que se incluirán en la segmentación
de las carteras, así como mejorando los procesos de gestión de deuda
vinculados a la fase contenciosa.
Respecto a la clasificación de la deuda, en base a la tipología del producto
y de determinadas características concretas del mismo, ayudaremos a las
entidades en el diseño de modelos para la segmentación de carteras, que les
permitirán mejorar en la especialización de las estrategias para cada uno
de los conjuntos obtenidos, aplicando sobre cada uno de ellos aquellos
procedimientos de gestión que mejores resultados van a proporcionar.
También colaboraremos en la redefinición de los procesos para la gestión
de la fase contenciosa, diseñando y desarrollando las modificaciones y
adaptaciones necesarias para la incorporación de las tareas específicas
del nuevo proceso de gestión extrajudicial. Estas modificaciones tendrán
en cuenta: la tipología de la operación a recuperar ya que condicionará
el inicio de los procesos definidos, la asignación correcta al gestor
determinado y todos aquellos requerimientos a establecer para el control
y la correcta tramitación por parte de los externos (notarios) de los
expedientes cedidos para su gestión.
5
Página
Conclusiones
Si bien es obvio, que para la recuperación de la deuda en la fase
contenciosa deben seguirse unas pautas acordes a lo establecido en la
ley de enjuiciamiento civil, es posible, siempre que la tipología de la deuda
y los acuerdos establecidos en la formalización de determinadas operaciones
lo permitan, aplicar otras alternativas que aporten los mismos resultados,
como puede ser el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.
En la actualidad, este procedimiento es una vía poco utilizada por las entidades
españolas que deben considerar como encaja la Ley Concursal con dicho
procedimiento a la vez que tener en cuenta el cumplimiento de ciertos
requerimientos como el filtro previo para la identificación de los deudores
idóneos, así como el volumen de documentación y gestiones que se precisan.
Para solventar esta situación, existen sucesivas demandas por parte de los
colegios notariales, que solicitan un cambio en la legislación que actualice el
procedimiento para convertirlo en un proceso mucho más ágil en trámites
y tiempos y más transparente (requerimiento de pago, subasta). Promoviendo la
incorporación de nuevas tecnologías para el control y la gestión del mismo.
Desde atmira research consulting group consideramos que el procedimiento
extrajudicial de ejecución hipotecaria es una opción recomendable para
la mejora de los resultados de las áreas de recuperaciones de las entidades
financieras ya que los beneficios que reporta redundan en el ahorro de
tiempos y sobre costes de recuperación.
6
Página
atmira Madrid
Santiago de Compostela 94. 8ª pl.
28035 MADRID
T: +34 91 447 18 47
atmira Barcelona
Beethoven 15. 6ª pl.
08021 BARCELONA
T: +34 93 409 19 14
atmira Vilafranca del Penedès
Ronda de Mar 27-29
08720 VILAFRANCA DEL PENEDÈS
T: +34 93 169 43 10
www.atmira.com
Sobre atmira:
atmira es una consultora IT orientada a ofrecer servicios de valor añadido al
sector financiero. Mediante una metodología propia de trabajo y un dilatado
conocimiento del negocio financiero de las cajas y los bancos, proporcionamos
a las entidades soluciones especializadas y altamente competitivas de
“core-banking” (servidor financiero), así como plataformas específicas en el
entorno de seguimiento del riesgo crediticio y en el de recuperación de la deuda.
Además, somos capaces de incrementar de forma exponencial la rentabilidad de
las entidades mediante un modelo propietario y diferencial de “Lending Management
Services” diseñado a medida del mercado y del cliente, que abarca modelos de
sourcing de deslocalización de servicios profesionales, outsourcing de aplicaciones
y centros de excelencia.
Fue fundada en 2005, a día de hoy cuenta con delegaciones en Madrid, Barcelona
y Vilafranca del Penedès. Las soluciones y los servicios de atmira están definidos
y desarrollados en base a los más de 20 años de experiencia con los que cuenta
su equipo directivo en el sector financiero. En la actualidad cuenta con más de
30 clientes y tiene más de 370 empleados, logrando una cifra de negocio de 17
millones de euros en 2010.
Copyright 2011, atmira
Todos los derechos reservados.
7
Página