ANALISIS DE LA RECUPERACIÓN DE LAS PLUSVALÍAS EN
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ANALISIS DE LA RECUPERACIÓN DE LAS PLUSVALÍAS EN CATALUÑA UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE CATALUÑA MASTER EN GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA SANDRA CARRERAS RUIZ DIRECTOR TESIS JOSEP ROCA CLAREDA DICIEMBRE 2010 INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA DEFINICIÓN PLUSVALÍA (DRAE): ACRECENTAMIENTO DEL VALOR DE UNA COSA POR CAUSAS EXTRINSECAS A ELLA. ANALIZAREMOS LOS FACTORES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO DE RECUPERACIÓN DE LAS PLUSVALÍAS LEY DEL SUELO Y LEY URBANÍSTICA PRENSA PLUSVALÍA POLÍTICOS SOCIEDAD INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 2.- ANALISIS DE CASOS REALES EN QUE SE HAYAN APLICADO LAS DISTINTAS LEYES ANALIZADAS 3.- ANALISIS DE LOS DEFECTOS EN LA APLICACIÓN DE LAS LEYES. RELACIÓN REALIDAD Y PRENSA. 4.- COMPARATIVA DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS EN LOS CASOS ANALIZADOS INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.1- LEY DE 12 DE MAYO DE 1956 SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.2- REAL DECRETO 1346/1976 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.3- DECRETO LEGISLATIVO 1/1990 REFUNDIDO DE LOS TEXTOS LEGALES VIGENTES EN MATERIA URBANÍSTICA EN CATALUÑA 1.4- REAL DECRETO 1/1992 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.5- LEY 6/1998 SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.6- LEY 2/2002 DE URBANÍSMO EN CATALUÑA. MODIFICADA POR LA LEY 10/2004. DECRETO LEGISLATIVO 1/2005 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO EN CATALUÑA. 1.7- LEY 8/2007 DE SUELO. REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO 1.8- DECRETO LEY 1/2007 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA URBANÍSTICA EN CATALUÑA 1.9- LEY 26/2009 DE MEDIDAS FISCALES, FINANCIERAS Y ADMINISTRATIVAS EN CATALUÑA. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.1- LEY DE 12 DE MAYO DE 1956 SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.2- REAL DECRETO 1346/1976 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.3- DECRETO LEGISLATIVO 1/1990 REFUNDIDO DE LOS TEXTOS LEGALES VIGENTES EN MATERIA URBANÍSTICA EN CATALUÑA 1.4- REAL DECRETO 1/1992 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.5- LEY 6/1998 SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA 1.6- LEY 2/2002 DE URBANÍSMO EN CATALUÑA. MODIFICADA POR LA LEY 10/2004. DECRETO LEGISLATIVO 1/2005 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO EN CATALUÑA. 1.7- LEY 8/2007 DE SUELO. REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO 1.8- DECRETO LEY 1/2007 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA URBANÍSTICA EN CATALUÑA 1.9- LEY 26/2009 DE MEDIDAS FISCALES, FINANCIERAS Y ADMINISTRATIVAS EN CATALUÑA. 1.10- DECRETO LEGISLATIVO 1/2010. TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO EN CATALUÑA INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.1- LEY DE 12 DE MAYO DE 1956 SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA PROPONE AFECTAR EL AUMENTO DE VALOR DEL SUELO ORIGINADO POR EL PLANEAMIENTO, AL PAGO DE LOS COSTES DE URBANIZACIÓN. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.2- REAL DECRETO 1346/1976 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA IMPONE AL PROPIETARIO MÁS OBLIGACIONES QUE LAS ESTABLECIDAS EN LA LEY DEL 56, INCREMENTANDO LA PARTICIPACIÓN DE LA COMUNIDAD EN LAS PLUSVALÍAS GENERADAS: -PAGO DE LOS COSTES DE URBANIZACIÓN. - RESERVAS MÍNIMAS DE PARQUES Y JARDINES, EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS Y APARCAMIENTOS. - CESIÓN GRATUITA A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN DEL 10% DE APROVECHAMIENTO MEDIO EN SUELO URBANIZABLE. - EN SUELO URBANO NO SE OBLIGA A CEDER EL 10% DE APROVECHAMIENTO MEDIO, PERO A TRAVÉS DE UNIDADES DISCONTINUAS LA ADMINISTRACIÓN PUEDE OBTENER SUELOS PARA EQUIPAMIENTOS. TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.3- DECRETO LEGISLATIVO 1/1990 REFUNDIDO DE LOS TEXTOS LEGALES VIGENTES EN MATERIA URBANÍSTICA EN CATALUÑA SE AJUSTA A LAS DETERMINACIONES DE LA LEY DE SUELO 1346/1976. - ESPECIFICA QUE LA ADMINISTRACIÓN HA DE COSTEAR LA OBRA URBANIZADORA EN UN PORCENTAJE IGUAL AL 10%. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.4- REAL DECRETO 1/1992 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA AUMENTA EL PORCENTAGE DE CESIÓN AL 15% DE A.M. EN SUELO URBANO DONDE NO SE APLIQUEN LAS DISPOSICIONES SOBRE ÁREAS DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO, SE APLICARÁ UNA CESIÓN DEL 15% DE A.M. DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN. EL 20 DE MARZO DE 1997 EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL EMITE SENTENCIA DEROGANDO CASI EN SU TOTALIDAD ESTA LEY. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.5- LEY 6/1998 SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA ESTA LEY PROPONE BAJAR LA CESIÓN OBLIGATORIA Y GRAUITA A UN MÁXIMO DEL 10% DEL APROVECHAMENTO MEDIO DEL ÁMBITO, TANTO EN SUELO URBANO COMO EN EL URBANIZABLE, Y DA LA POSIBILIDAD A LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA DE REDUCIR ESTE PORCENTAJE. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.6- LEY 2/2002 DE URBANÍSMO EN CATALUÑA. MODIFICADA POR LA LEY 10/2004. DECRETO LEGISLATIVO 1/2005 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO EN CATALUÑA. ESTABLECE LA OBLIGACIÓN A LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANIZABLE Y URBANO NO CONSOLIDADO DE CEDER GRATUITAMENTE A LA ADMINISTRACIÓN EL 10% DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO, PARTICIPANDO EN LAS CARGAS URBANÍSTICAS. DETERMINA EL USO FINAL DE LA CESIÓN DEL 10% DE A.M., SI PROVIENE DE UN SECTOR DE USO RESIDENCIAL SE DESTINARÁ A LA CREACIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA, SI PROVIENE DE UN SECTOR CON UN USO DISTINTO SU DESTINO ES MÁS AMPLIO, PUDIENDOSE DESTINAR A OBRAS DE INFRASTRUCTURA, CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS, SIEMPRE VINCULADOS A LOS SERVICIOS NECESARIOS PARA EL DESARROLLO DEL MUNICIPIO. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.7- LEY 8/2007 DE SUELO. REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO OBLIGA A LAS COMUNIDADES AUTONÓMICAS QUE TIENEN LA COMPETENCIA DE LEGISLAR EN MATERIA URBANÍSTICA, A RESERVAR EL 30% DEL TECHO RESIDENCIAL PREVISTO POR LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA, A VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA. LA CESIÓN OBLIGATORIA DE A.M. LA FIJA ENTRE EL 5 Y EL 15% DEJANDO QUE LAS C.C.A.A. LO CONCRETEN EN SU LEGISLACIÓN. EN CASOS EXCEPCIONALES PODRÍA LLEGAR AL 20%. LA CESIÓN OBLIGATORIA DE A.M. ESTÁ LIBRE DE LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.8- DECRETO LEY 1/2007 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA URBANÍSTICA EN CATALUÑA ESTABLECE LA CESIÓN DEL A.M. EN SUELO URBANIZABLE Y URBANO NO CONSOLIDADO EN EL 10% Y LIBRE DE CARGAS DE URBANIZACIÓN. PROPONE LA CREACIÓN DE ÁREAS RESIDENCIALES ESTRATÉGICAS, CON EL OBJETIVO DE CREAR SUELO RESIDENCIAL, PARA PODER DAR CUMPLIMIENTO AL DERECHO DE LA CIUDADANÍA DE DISFRUTAR DE UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA, ESTABLECIENDO UNA CESIÓN DEL 15% DE A.M. EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Y EN EL URBANIZABLE DE USO RESIDENCIAL, ESTABLECE LA OBLIGACIÓN DE RESERVAR UN MÍNIMO DEL 30% DEL TECHO A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL, DEL CUAL EL 20% SERÁ DE PROTECCIÓN GENERAL Y RÉGIMEN ESPECIAL Y EL 10% DE PRECIO CONCERTADO. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.9- LEY 26/2009 DE MEDIDAS FISCALES, FINANCIERAS Y ADMINISTRATIVAS EN CATALUÑA. INCREMENTA LAS CESIONES QUE HAN DE HACER LOS PROPIETARIOS EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO AL 15%, PUDIENDO LLEGAR A SER EL 20%, EN CASO DE ACTUACIONES DOTACIONALES, APLICANDOLO SOBRE EL INCREMENTO DE APROVECHAMIENTO RESPECTO EL MATERIALIZADO. ESTABLECE EL MISMO CRITERIO EN LOS CASOS DE MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL, EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Y URBANIZABLE, CUANDO SE INCREMENTE LA EDIFICABILIDAD, DENSIDAD DE USO RESIDENCIAL, LA INTENSIDAD DEL USO INDUSTRIAL O SE TRANSFORMEN LOS USOS. OBLIGACIÓN DE JUSTIFICAR EN EL DOCUMENTO DE EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA UNA SEPARATA QUE JUSTIFIQUE LA RENTABILIDAD DE LA OPERACIÓN EXPONIENDO LA SITUACIÓN ECONÓMICA ANTERIOR A LA MODIFICACIÓN Y LA POSTERIOR. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 1.- ANALISIS DE LAS SUCESIVAS LEYES ESTATALES EN MATERIA DE SUELO Y LAS LEYES EN MATERIA URBANÍSTICA DE CATALUÑA 1.10- DECRETO LEGISLATIVO 1/2010. TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO EN CATALUÑA INCORPORA AL DECRETO LEGISLATIVO 1/2.005 LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR EL DECRETO LEY 1/2007 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA URBANÍSTICA Y POR LA LEY 26/2.009 DE MEDIDAS FISCALES, FINANCIERAS Y ADMINISTRATIVAS DE CATALUÑA. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 2.- ANALISIS DE CASOS REALES EN QUE SE HAYAN APLICADO LAS DISTINTAS LEYES ANALIZADAS INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 2.- ANALISIS DE CASOS REALES EN QUE SE HAYAN APLICADO LAS DISTINTAS LEYES ANALIZADAS SE HAN ANALIZADO DIVERSOS CASOS REALES DESDE 1956, APLICANDOSE EN CADA CASO LA LEY DE SUELO VIGENTE. SE COMPRUEBA QUE EN EL TRANSCURSO DE LOS AÑOS LA LEY DE SUELO ESTABLECE MÁS CARGAS A LOS PROPIETARIOS, EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE, PARA RECUPERAR PARTE DE LAS PLUSVALÍAS GENERADAS. TAMBIEN SE COMPRUEBA QUE NO SIEMPRE SE APLICA CORRECTAMENTE LAS LEYES. EN LA ACTUALIDAD SE DESARROLLAN LOS PLANES Y PROYECTOS MÁS ACORDES A LEY, SIENDO MÁS RIGUROSOS. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 3.- ANALISIS DE LOS DEFECTOS EN LA APLICACIÓN DE LAS LEYES. RELACIÓN REALIDAD Y PRENSA. UNO DE LOS EJEMPLOS ANALIZADOS, ES EL SECTOR DE “CAN RIVIERE” EN EL MUNICIPIO DE SANT ANDREU DE LLAVANERES, EN EL QUE SE APLICABA LA LEY DE SUELO 6/1998 Y LA LEY DE URBANISMO 2/2.002 (10/2004). UNA VEZ ANALIZADA TODA LA DOCUMENTACIÓN, ES CUESTIONABLE LOS PACTOS QUE SE ESTABLECEN EN EL CONVENIO Y LAS VALORACIONES QUE SE APLICAN EN EL DOCUMENTO DEL PLAN PARCIAL Y EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN. TAMBIEN SE ANALIZA LAS DILIGENCIAS PREVIAS EFECTUADAS POR LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA PARA EL CASO PRETORIA. SE COMPARA LA RELACIÓN DE LOS HECHOS REALES CON LOS ARTÍCULOS DE PRENSA PÚBLICADOS, EN ESTE CASO CONCRETO CON EL CASO PRETORIA. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 3.- ANALISIS DE LOS DEFECTOS EN LA APLICACIÓN DE LAS LEYES. RELACIÓN REALIDAD Y PRENSA. CRONOGRAMA DE LOS HECHOS 23-12-2003 NIESMA COMPRA LOS TERRENOS DEL ÁMBITO A LOS PROPIETARIOS POR 5.562.663,96 EUROS 28-09-2004 APROBACIÓN INICIAL DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS N.N.S.S. 07-03-2005 FIRMA DEL CONVENIO ENTRE EL AYUNTAMIENTO Y NIESMA 15-06-2005 CTUB APRUEBA DEFINITIVAMENTE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS N.N.S.S. 04-10-2005 NIESMA VENDE LOS SOLARES CON LA NUEVA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA A VALIANT POR 9.736.402 EUROS 03-07-2006 APROBACIÓN DEFINITIVA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN 23-10-2006 APROBACIÓN DEFINITIVA DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN 12-03-2007 FIRMA CONVENIO ENTRE AYUNTAMIENTO Y VALIANT. 30-10-2009 DILIGENCIAS PREVIAS DEL CASO PRETORIA INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 3.- ANALISIS DE LOS DEFECTOS EN LA APLICACIÓN DE LAS LEYES. RELACIÓN REALIDAD Y PRENSA. CUADRO COMPARATIVO DEL SECTOR CALIFICACIÓN N.N.S.S. VIGENTE m2 suelo % MODIF. VIV. N.N.S.S. Nº EQUIPAMIENTOS 877,24 PUBLIC ZONAS VERDES 0 VIALES 333,12 TOTAL SISTEMAS 1.210,36 10,90% Zona 4 9.895,81 Zona 12 0 TOTAL ZONAS 9.895,81 89,10% TOTAL SUPERFICIE 11.106,17 USOS m2 techo VIV. UNIFAMILIAR (800m2) 3.958,32 12 VIV. PLURIFAMILIAR LIBRE 0,00 TOTAL DIFERENCIA HPO (20% sobre el incremento) 0,00 EDIFICABILIDAD TOTAL 3.958,32 12 % m2 suelo VIV. DIFERENCIA Nº 2.423,25 2.188,68 991,02 5.602,95 50,45% 0 5.503,22 5.503,22 49,55% 11.106,17 m2 suelo 1.546,01 2.188,68 657,90 4.392,59 -9.895,81 5.503,22 -4.392,59 m2 techo m2 techo 0,00 6.750,00 72 -3.958,32 6.750,00 750,00 7.500,00 11 83 750,00 3.541,68 INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 3.- ANALISIS DE LOS DEFECTOS EN LA APLICACIÓN DE LAS LEYES. RELACIÓN REALIDAD Y PRENSA. EL CONVENIO CÁLCULA LA CESIÓN DEL 10% A.M. SOBRE EL INCREMENTO DE APROVECHAMIENTO. EL CONVENIO FIJA UN LÍMITE ECONÓMICO MÁXIMO EN LOS CARGAS DE URBANIZACIÓN, ESTABLECE UNAS CARGAS DE OBLIGADA EJECUCIÓN SEGÚN LA LEY Y OTRAS SON ADICIONALES. EL SEGUNDO CONVENIO ÚNICAMENTE SE PACTA EXONERAR A LA PROMOTORA DE LA OBLIGACIÓN DE AVANZAR EL COSTE Y EJECUTAR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN Y CUBRIMIENTO DE PARTE DE LA RIERA. EN EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN NO SE JUSTIFICA NINGUNA VALORACIÓN, Y LOS RESULTADOS COINCIDEN CON EL CONVENIO, CUANDO ES CONSTATABLE QUE SI SE PONDERAN LOS DISTINTOS USOS, LA CESIÓN DE A.M. SERÍA SUPERIOR A LA DETERMINADA EN EL DOCUMENTO. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 3.- ANALISIS DE LOS DEFECTOS EN LA APLICACIÓN DE LAS LEYES. RELACIÓN REALIDAD Y PRENSA. LA PRENSA EN SU AFÁN DE BUSCAR EL TITULAR MÁS SENSACIONALISTA, REDACTA ARTÍCULOS POCO AJUSTADOS A LA REALIDAD URBANÍSTICA, MEZCLANDO TEMAS DE DELITOS PENALES DE PREVARICACIÓN, BLANQUEO DE DINERO, ETC. CON TEMAS URBANÍSTICOS, REFERENTES A LAS PROPUESTAS DE ORDENACIÓN. DESACREDITANDO LA CLASE POLÍTICA. LA SOCIEDAD MOVIDA POR LOS TITULARES DE PRENSA, SALEN A LA CALLE MANIFESTANDOSE CONTRA LA CLASE POLÍTICA. LA PRENSA CUESTIONA EL MÁRGEN DE BENEFICIO QUE HAY EN LAS OPERACIONES URBANÍSTICAS, COMO SI FUEREA UN DELITO, EN ÉPOCA DE AUGE INMOBILIARIO, CUMPLIENDO CON LAS LEYES, HEMOS COMPROBADO QUE LOS MÁRGENES DE BENEFICIO PUEDEN SER MUY ELEVADOS. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 4.- COMPARATIVA DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS EN LOS CASOS ANALIZADOS SE HAN ANALIZADO DIVERSOS SECTORES URBANOS DESARROLLADOS DESDE 1956 HASTA LA ACTUALIDAD Y SE HA COMPARADO LAS PLUSVALÍAS OBTENIDAS SEGÚN LA APLICACIÓN DE LA LEY EN EL AÑO QUE SE REDACTABA EL DOCUMENTO Y LA ACTUAL 2/2008. COMPROBANDO QUE ACTUALMENTE LA ADMINISTRACIÓN RECIBIRIA MAYOR PORCIÓN DE PLUSVALÍA QUE EN LOS AÑOS PREDECESORES. OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES COMPROBAMOS QUE LA CESIÓN DEL 10% DE A.M. TENDRÍA QUE HABER SIDO SUPERIOR, PERO SU VALOR NO SE ACERCA AL BENEFIICO OBTENIDO POR LA VENTA DEL SOLAR DE LA 1ª PROMOTORA, APROXIMADAMENTE DE 4.200.000 EUROS. INTRODUCCIÓN BIBLIOGRAFÍA 4.- COMPARATIVA DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS EN LOS CASOS ANALIZADOS CONTINUANDO CON EL MISMO EJEMPLO DE CAN RIVIERE, OBTENEMOS: INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 4.- COMPARATIVA DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS EN LOS CASOS ANALIZADOS OTRO CASO ANALIZADO ES EL SECTOR DEL MIRADOR, DE APLICACIÓN LA LEY 6/1998,. CON LA ACTUAL SITUACIÓN ECONÓMICA E INMOBILIARIA, HA PROVOCADO QUE LA CESIÓN DEL 10% QUE HA DE HACER FRENTE A LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN, DISMINUYERA SU VALOR, DEBIDO A QUE EL VALOR DE LAS FINCAS RESULTANTES HA DISMINUIDO Y LAS CARGAS URBANÍSTICAS HA IDO AUMENTANDO. INICIALMENTE SE OBTENIA UN VALOR EN CONCEPTO DEL 10% AM DE 4.238.730 EUROS ACTUALMENTE ESTA VALORADO EL 10% AM EN 672.166,23 EUROS. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA ACTULMENTE UTOPÍA A ALCANZAR CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA ART. 47 CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA TRANSCURSO DE LOS AÑOS MAYORES CESIONES PARA PARTICIPAR EN LAS PLUSVALÍAS GENERADAS POR LA ACCIÓN URBANÍSTICA DE LOS ENTES PÚBLICOS 1ª LEY DE SUELO 1956 LEY ACTUAL DE SUELO 2/2008 INTERPRETACIÓN LAXA DE LAS LEYES, MENOR PLUSVALÍA CEDIDA A LA ADMINISTRACIÓN LAS LEYES DE SUELO Y MATERIA URBANÍSTICA SON MUY RÍGIDAS , POR LO QUE NO SE ADAPTAN A LOS CAMBIOS SOCIO-ECONÓMICOS. LA CLASE POLÍTICA ESTÁ CONDICIONADA A LAS PROTESTAS SOCIALES. LA SOCIEDAD ES VULNERABLE A LOS TITULARES DE PRENSA INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA ESTUDIO DE CARÁCTER CUALITATIVO SE HA ANALIZADO LA LEGISLACIÓN QUE HA REGULADO LA FORMA Y EL PORCENTAJE A RECUPERAR DE LAS PLUSVALÍAS GENERADAS POR LA ACCIÓN URBANÍSTICA DE LOS ENTES PÚBLICOS SE HA ANALIZADO Y COMPARADO CASOS REALES QUE HAN APLICADO ESTAS LEYES SE HA ANALIZADO LA INFLUENCIA DE LA PRENSA SOBRE LA SOCIEDAD Y ESTA SOBRE LA CLASE GOBERNANTE QUE LEGISLA SOBRE LA MATERIA DE SUELO Y MATERIA URBANÍSTICA INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA LAS LEYES ACTUALES SON MÁS BENEFICIOSAS PARA LA ADMINISTRACIÓN, RECUPERANDO MAYOR PORCENTAJE DE LAS PLUSVALÍAS GENERADAS POR LA ACCIÓN URBANÍSTICA DE LOS ENTES PÚBLICOS. CONSECUENTEMENTE LOS PROPIETARIOS OBTIENEN UN MENOR MARGEN DE BENEFICIO EN EL DESARROLLO DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Y URBANIZABLE. NO SE PUEDE AFIRMAR QUE CON LA LEGISLACIÓN ACTUAL SE RECUPERAN LAS PLUSVALÍAS NECESARIAS PARA CUMPLIR CON EL PRECEPTO DEL ARTÍCULO 47 DE LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA. YA QUE ANALIZANDO LAS LEYES PREDECESORAS, SIEMPRE LA LEY DEROGADA ERA MENOS ESTRICTA EN EL PORCENTAJE DE PLUSVALÍA A RECUPERAR. PUEDE DARSE EL CASO QUE UNA PROPUESTA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA CORRECTA, QUE SE ADAPTE A LAS NECESIDADES SOCIO-ECONÓMICAS Y AMBIENTALES, QUE PUEDA JUSTIFICAR SU BONDAD ECONÓMICO-FINANCIERA, NO SE CORRESPONDA EL VALOR DE LA CESIÓN DE LAS PLUSVALÍAS GENERADAS CON EL QUE MORALMENTE SE TENDRÍA QUE DAR. EN ALGUNOS CASOS LA LEY DA JUEGO A INTERPRETACIONES SUBJETIVAS, PROVOCANDO SERIOS PERJUICIOS A LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. LA PREGUNTA A REALIZAR SERÍA ¿REALMENTE SE RECUPERA CORRECTAMENTE Y EN PROPORCIÓN SUFICIENTE, LAS PLUSVALÍAS GENERADAS POR LA ACCIÓN URBANÍSTICA DE LOS ENTES PÚBLICOS? UNA VEZ ANALIZADOS ALGUNOS CASOS, PODRIAMOS AFIRMAR QUE NO SE RECUPERA EN TODOS LOS CASOS., DEJANDO UN MARGEN, MUY ELEVADO, DEL BENEFICIO EN MANOS DEL PROPIETARIO-PROMOTOR. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA Ley 1956 sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana. Real Decreto 1346/1976 texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana. Real Decreto 1/1992 texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana. Ley 6/1998 sobre Régimen de Suelo y Valoraciones. Real Decreto Legislativo 2/2008 texto refundido de la Ley de Suelo. Constitución Española. Decreto Legislativo 1/1990 textos refundidos legales vigentes en Cataluña en materia Urbanística. Decreto Legislativo 1/2005 texto refundido de la Ley de Urbanismo. Decreto Ley 1/2007 de medidas urgentes en materia urbanística. Ley 26/2009 de medidas fiscales, financieras y administrativas. SOLANS, Juan Antonio. La Reparcelación Universal. Ciudad y Territorio nº3, 1974. GARCIA BELLIDO, Javier. Estrategias de planeamiento y gestión para la cesión gratuita de los sistemas generales. Ciudad y Territorio, nº56, 1983. GARCIA BELLIDO, Javier. La especulación del suelo, la propiedad privada y la gestión urbanística. Ciudad y Territorio, nº53, 1982. GARCIA BELLIDO, Javier. Transferencia del aprovechamiento urbanístico. Una nueva técnica de gestión para la obtención gratuita de los equipamientos en suelo urbano. Ciudad y Territorio nº 3, 1979. GARCIA BELLIDO, Javier. Hacia una renovación de la racionalidad urbanística. Ciudad y Territorio nº3-4. 1989. GARCIA BELLIDO, Javier y García de Diego. Propuesta para la configuración de una teoría general de la gestión urbanística. Scripta Nova, revista electrónica de geografía y ciencias sociales, Vol. IX, nº 196, 2005. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS HIPOTESIS METODOLOGÍA CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA GARCIA BELLIDO, Javier. Ildefonso Cerdà y el nacimiento de la urbanística: la primera propuesta disciplinar de su estructura profunda. Scripta Nova, revista electrónica de geografía y ciencias sociales, Vol. IV, nº 61, 2000. GARCIA BELLIDO, Javier. Por una liberalización del paradigma urbanístico español (I). Ciudad y Territorio XXXVI: 140, 2004. GARCIA BELLIDO, Javier. Por una liberalización del paradigma urbanístico español (II): la jurisprudencia de obras públicas en el límite del paroxismo. Ciudad y Territorio XXXVII: 143, 2005. GARCIA BELLIDO, Javier. Por una liberalización del paradigma urbanístico español (III): el tsunami urbanístico que arrasará el territorio. Ciudad y Territorio XXXVII: 144, 2005. DEMETRIO MUÑOZ, Gielen. ¿Quién paga los objetivos públicos en el urbanismo en Inglaterra, Los Países Bajos y la Comunidad Autónoma Valenciana?. ACE: Vol. IV, nº11, 2009. ROCA CLADERA, Josep. García-Bellido y la renovación del paradigma urbano. Post-escriptum a la Propiedad Desagregada. 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