Concepto del Derecho Inmobiliario. Principios Hipotecarios. El

Concepto del Derecho Inmobiliario. Principios Hipotecarios. El Regreso de la
Propiedad. Concepto y Objeto
1. Concepto del Derecho Inmobiliario
Podemos definirlo como aquel que es una parte del Derecho Civil con contenido
especial pero de ámbito general, que regula íntegramente el derecho de hipoteca, la
constatación en el Registro de los derechos reales sobre fincas, determinando el valor
jurídico de la inscripción, estableciendo y organizando el Registro de la Propiedad y que
no está contenido únicamente en la Legislación Hipotecaria. Este Derecho ha recibido
diversas denominaciones doctrinales:
a) Derecho Inmobiliario. Así denominado por Bienvenido Oliver por surgir tal
Derecho de la distinción germánica entre bienes muebles e inmuebles.
b) Derecho Hipotecario. Concepto tradicional de Jerónimo González.
c) Derecho del Registro de la Propiedad. Concepto de Casso quien entiende que este
nuevo Derecho es el relativo al "sistema" o "régimen registral" sobre derechos de cosas
pudiendo denominarse Derecho del Registro de la Propiedad o Régimen Jurídico Real.
d) Derecho Registral. Concepción de Pascual Marin que tiene una finalidad de
comprensión total de la materia contenida.
e) Derecho Inmobiliario Registral. Para La Cruz Berdejo se trata del derecho que
regula la adquisición y eficacia de las posiciones registrales. En este grupo también
habría que incluir a Amorós Guardiola que lo define como aquél que regula de modo
inmediato y primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones
jurídicas registrales y, de un modo general, la organización y el funcionamiento del
Registro de la Propiedad.
Roca Sastre, que sigue en parte esta concepción, lo define como el conjunto de normas
legales que regulan la organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad
inmueble, la práctica, valor y efectos de los asientos de inmatriculación de fincas y de
sus modificaciones, así como la inscripción de actos, resoluciones judiciales y
administrativas registrables y las anotaciones preventivas inadmitidas.
Siguiendo a Chico y Bonilla podemos señalar los siguientes Caracteres de este
Derecho:
1. Ser una parte del Derecho Civil, con las siguientes particularidades:
a) Ser un Derecho que consagra definitivamente un régimen jurídico propio de los
bienes
inmuebles y los derechos reales sobre los mismos.
b) Se un Derecho necesario, ya que los supuestos, requisitos y extinción de los asientos
son de
orden público (Jerónimo González).
c) Ser un Derecho parcialmente instrumental, dado que la forma tien un valor
complementario,
pese a que Sanz y González Palomino lo consideran esencialmente formalista.
2. Que establece y organiza el registro de la propiedad, como instrumento técnico de
la publicidad del tráfico jurídico inmobiliaria.
3. Que regula la constatación en el registro de los derechos reales sobre fincas, sin
perjucio de que permita, excepcionalmente, la inscripción de ciertos derechos
personales, resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas e incluso de
ciertos derechos reales sobre bienes muebles.
4. Que determina el valor jurídico de la inscripción, en el sentido de que asegura el
tráfico jurídico y atribuye una eficacia "erga omnes" a los derechos reales sobre fincas.
5. Que regula íntegramente el derecho de hipoteca. 6. Que no esta regulado
únicamente en la legislación hipotecaria sino también en el Código Civil, Legislación
Notarial, Ley de Enjuiciamiento Civil, etc.
7. Que tiene un contenido especial pero de ámbito general en cuanto que se aplica en
todo el territorio nacional, incluidos los territorios de Derecho Floral.
Podemos concluir este epígrafe señalando las relaciones que guarda este Derecho con
otras ramas, así por ejemplo con:
1. El Derecho Administrativo en todo lo relativo a la organización y modo de llevar el
Registro y a la influencia ejercida por la legislación en materia de expropiaciones,
concesiones administrativas, etc.
2. El Derecho Procesal, caso de la acción registral del artículo 41 de la Ley
Hipotecaria; Artº 129 y ss. L.H. relativos a los procedimientos hipotecarios si bien la
nueva L.E.C. ha absorbido para sí la mayoría del contenido procesal de la L.H.
3. El Derecho Mercantil, por ejemplo en lo relativo al tema de aportaciones sociales
inmobiliarias, hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito...
4. El Derecho Internacional Privado, en cuanto a los títulos y sentencias registrales
dictadas en el extranjero, por ejemplo.
5. El Derecho Fiscal caso de cierre registral si no se acredita previamente el pago de los
impuestos que graven el acto.
2. Principios Hipotecarios
Con carácter genérico se puede decir que estos principios vienen a ser una serie de
criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema
inmobiliario registral español. Así Sanz entiende que dichos principios son las reglas
fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado y que
pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su
Derecho positivo.
Respecto a su utilidad práctica Jerónimo González señala que orientan al juzgado,
economizan preceptos, facilitan el estudio de la materia y elevan las investigaciones a la
categoría de científica.
Entrando en su enumeración, la parte expositiva de la Ley de reforma hipotecaria de 30
de diciembre de 1944 enumera los siguientes:
* Inscripción.
* Publicidad (que comprende legitimación y fé pública).
* Buena fé.
* Consentimiento.
* Tracto Sucesivo.
* Especialidad.
* Legalidad.
* Prioridad.
* Rogación.
A continuación vamos a examinar, siquiera brevemente algunos de estos principios.
2.1.- Inscripción. En el concepto de este principio la palabra inscripción está
tomada en un sentido genérico de asiento registral.
Para apreciar el valor jurídico de la inscripción, en orden a la producción de las
mutaciones jurídico reales inmobiliarias, es fundamental la distracción entre
inscripciones declarativas y constitutivas.
La inscripción es declarativa cuando la mutación jurídico-real inmobiliaria se opera
independientemente del Registro, y es constitutiva cuando además el Registro
interviene como elemento, unido a otros, para que tal mutación se produzca.
La primera tiene función rectificadora del contenido inexacto del Registro, porque como
la modificación jurídico-real ha surgido con anterioridad, su inscripción pone en
armonía el Registro con la realidad jurídica extrarregistral; en cambio la segunda, como
la modificación jurídica real surge con la inscripción, ésta no rectifica inexactitud
registral alguna y, por tanto, tiene virtud transformadora de la realidad jurídica en
general, como señala Roca Sastre.
En nuestro sistema inmobiliario registral la inscripción declarativa es la regla, siendo la
excepción la constitutiva. Como casos de inscripción constitutiva que han existido en
nuestro Derecho, siguiendo a Chico Ortiz, podemos señalar:
- La inscripción de hipoteca (Artº 1875 C.C., 145 y 159 L.H.)
- La inscripción del derecho de Superficie (Artº 16 R.H.)
- Las inscripciones hechas por extranjeros de fincas rústicas de 4 Has. de regadío y 20
Has. de secano que contemplaba la Ley de 22 de marzo de 1962.
- La adscripción de bienes inmuebles y patrimonios familiares de la Ley de 15 de julio
de 1952.
- Las inscripciones de fincas procedentes de concentración parcelaria en fincas de
reemplazo.
2.2.- Publicidad. Para una mejor compresión de este principio hay que señalar, con
carácter previo, que en nuestro Derecho por aplicación del Artº 609-2 C.C., las
modificaciones reales se producen en virtud de la teoría del título y del modo, lo que
origina un doble vida, la registral y la extrarregistral, es decir, la de la propiedad inscrita
y no inscrita. Si el acto jurídico que ha nacido en la realidad extrarregistral acude al
Registro, el ciclo queda completo, mientras que si no accede al mismo el Registro
deviene inexacto.
Hecha esta pequeña introducción se puede señalar, con Chico Ortiz, que el principio de
publicidad inviste de certeza a las declaraciones registrales, que por su virtud se
presumen exactas, aún en el supuesto de que dicho contenido no refleje plenamente la
realidad jurídica. Es decir, que este principio da preferencia al contenido registral,
siendo sus manifestaciones superiores a las de la realidad jurídica.
Este principio tiene dos grandes manifestaciones:
1. Material.
2. Formal.
1. La publicidad Material tiene dos manifestaciones:
a) Negativa, lo no inscrito en el Registro es como si no existiese, recogida en el Artº. 32
L.H. "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la Propiedad no perjudican a
terceros".
b) Positiva, que se manifiesta a través de una doble presunción:
- Se presume que lo que el Registro publica debe ser mantenido "iuris tantum"
(principio de legitimación).
- Se presume que el Registro es exacto e íntegro "iuris et de iure" cuando se trate de
proteger a un tercero que adquiere con las condiciones y requisitos establecidos por la
Ley, confiado en la apariencia registral (principio de fé pública registral).
2. La publicidad Formal aparece contemplada en el Artº 221 L.H. que establece que los
Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de
los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Esta publicidad se hace efectiva de las
dos formas siguientes:
- Manifestación del Registro, mediante exhibición de los Libros o por nota simple
informativa.
- Certificación Registral. Esta cuestión de la publicidad formal es tratada con más
extensión en tema aparte por lo que ahora simplemente queda enunciada.
2.3.- Prioridad.
Según Roca Sastre en virtud de este principio el acto registral que primeramente
ingresa en el Registro se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a
cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiese
ingresado aún en el Registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto
fuese de fecha anterior. Se manifiesta con el axioma "Prior tempore potior iure".
Este principio se regula en el Artº. 17 L.H. que establece: "Inscrito o anotado
preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio o de
los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se
transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se huiese
extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún
otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde
el siguiente a la fecha del mismo asiento. También recogen este principio los Artº 24 y
25 L.H. que determinan la preferencia de las inscripciones entre sí por el orden, día y
hora de presentación en el Libro Diario y lo complementan los Artº 32, 69 y 248 del
mismo Texto Legal. Cabría traer a colocación la Resolución de la Dirección General de
los Registros y del Notariado (en lo sucesivo R.D.G.R.N.) de 2 de marzo del 1966. En
este sentido el Artº. 248 L.H. establece que los Registradores llevarán además un Libro
llamado Diario, donde en el momento de presentarse cada título extenderán un breve
asiento de su contenido. Este asiento llamado de presentación expresa la hora, día, mes
y año así como el número de entrada que corresponde al documento en el mismo y va a
determinar cronológicamente la eficacia de la protección que brinda el Registro a quien
desea la inscripción, vinculando al Registrador en el despacho de los documentos por el
orden de su presentación.
2.4.- Tracto sucesivo.
Roca Sastre señala que este principio exige que el historial jurídico de cada finca figure
en el Registro "sin solución de continuidad" o como gráficamente dice Chico Ortiz que
el transmitente de hoy sea el adquirente de ayer y el adquiriente de hoy seal el
transmitente del mañana. Aparece contenido en el Artº 20 L.H.: "Para inscribir o anotar
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos.
En el caso de resultar inscrito aquél derechos a favor de persona distinta de la que
otrogue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se
acredite fuera inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación
preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el
artículo 96 de esta Ley. (60 días) No será necesaria la previa inscripción o anotación a
favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que
con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses
ajenos en la forma permitida por las Leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción
previa para inscribir los documentos otorgados por lo herederos: 1º. Cuando ratifiquen
contratos privados otorgados por su causante, siempre que consten por escrito y
firmados por éste.
2º. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicada proindiviso a los
vendedores o cedentes, pero en el inscripción que se haga habrá de expresarse dicha
previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que sí consta.
3º. Cuando se trate de testimonios, de autos de adjudicación o escritura de venta
verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia,
con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en
una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredado, se
adjudiquen a los que fueran de éste los bienes que aquél correspondían, deberá
practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella
las transmisiones realizadas. Este artículo aparece completado por los Artº. 105 y 205
R.H. En relación con este principio hay una muy abundante jurisprudencia, a título
ejemplificativo podríamos citar:
- R.D.G.R.N. de 19-V-1863
- R.D.G.R.N. de 23-V-1890
- R.D.G.R.N. de 19-II-1896
- R.D.G.R.N. de 17-XI-1962
3. El Registro de la Propiedad, Concepto y Objeto
De conformidad con el Artº. 1 de la L.H. se pueden destacar tres aspectos del Registro
de la Propiedad, cuya divulgación obedece a Roca Sastre:
1. Como Institución, entendiendo Chico Ortiz que en el Registro se dan los caracteres
que Hauriou asigna a toda institución, por cuando que la Legislación Hipotecaria
constituye un conjunto de normas de tipo orgánico que conllevan una organización,
siendo de carácter inderogable y teniendo las partes solamente la posibilidad de
adherirse a esa normativa. Para este autor tal conceptuación sólo puede mantenerse con
un criterio finalista, como hace Diaz Picazo al conceptuarlo como institución jurídica
que, mediante determinadas Oficinas Públicas que funcionan a cargo de funcionarios
calificado y calificantes, publica con carácter oficial y efectos transcendentes, la
situación jurídica de las fincas y derechos reales sobre las mismas.
2. Como Oficina Pública, organizada con arreglo al sistema de oficina múltiple y así el
Artº 1 citado señala que: "Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en los
Registros en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles".
3. Como Conjunto de Libros, señalando el mismo precepto, ya citado, que "Los
asientos del Registro practicados en los Libros que se determinan en los artículos 238 y
siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguarda de
los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos en esta Ley". En este sentido se puede traer a colación la
R.D.G.R.N de 22-IV-1987 que señala como principio básico de nuestro Ordenamiento
Jurídico el que los asientos del Registro gozan de la protección jurisdiccional de modo
que no cabe desconocer sus efectos mientras no medie su rectificación.
Junto a estos tres aspectos Zanobini estableció un cuarto, que es el del Registro de la
Propiedad como Servicio Publico; siguiendo esta línea López Medel lo define como
una actividad pública desarrollada por el Estado y bajo su control para garantizar, por
medio de la publicidad de los derechos reales inscribibles, el tráfico jurídico
inmobiliario. Chico Ortiz, por su parte, rechaza esta construcción por cuanto que opina
que al campo puramente registral no son aplicables los principios del procedimiento
administrativo, ni su teoría del silencio, ni tampoco su artificiosa construcción de la
patología del negocio jurídico.
Respecto al Objeto el apartado 1º del Artº 1 L.H. dispone que: "El Registro de la
Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles".
Siguiendo a Roca Sastre podemos hacer los siguientes comentarios a este precepto:
- Habla de Inscripción o Anotación, siendo criticado por Roca Sastre por entender que
mejor habría sido hablar de "Registración" como comprensivo de toda clase de asientos
registrales o de "Inscripción" en sentido amplio. Sanz Fernández opina que sería
preferible utilizar el término "Toma de razón" y Chico Ortiz señala que la Ley podría
haberse referido genéricamente a la "Práctica de asientos en los Libros Registrales".
- Se refiere a los Actos y Contratos como objeto de la inscripción. En relación con ello
Núñez Lagos, en el año 1949, partiendo de la consideración del sistema español como
registro de títulos, sostiene que lo que se inscribe es el título, ya que la teoría del título y
el modo hace que en España los derechos reales no sean sólidos sino que adopten la
forma del envase o título que los contiene. Postura que es compartida por Sanz y
González Palomino.
En contra de esta postura se alzó Hermida Linares, para el que nos encontramos ante
un Registro de derechos reales en el que lo fundamental, aparte de las circunstancias de
los Artº 9 L.H. y 51 de su Reglamento, son el derecho y su titular, además el Artº 33 de
la Ley no convalida los títulos que son nulos sino que lo que convalidaría el Registro
sería la transmisión; en este sentido el Artº 97 L.H. presupone en toda cancelación la
extinción del derecho y no del título; por último en las anotaciones de embargo,
secuestro, demanda y prohibición de disponer el objeto lo constituyen el derecho real
inscrito y no el título.
finalmente La Cruz Berdejo, La Rica y Sancho Rebullida adoptan una postura
ecléctica distinguiendo entre lo que tiene acceso al Registro (los actos o títulos) y lo que
el Registro publica (los derechos).
- El precepto Separa el Dominio y Los Demás Derechos Reales lo que es contrario a
la concepción unitaria del derecho real de Savigny.
Por otra parte también se ha señalado que el precepto es Incompleto, al no referirse a
una serie de actos inscribibles, como por ejemplo, el contrato de opción; las
resoluciones judiciales declarando la incapacidad, ausencia o fallecimiento. En este
mismo sentido se manifiesta que omite la finalidad básica de la institución, es decir, la
publicidad; que no se destaque el concepto de finca en vez de hablar de inmuebles y
derechos. Pese a estas críticas Chico Ortiz señala el aspecto positivo del precepto, que
es la claridad con que expresa genéricamente la función principal del Registro a través
de su objeto, que luego viene desarrollado por el Artº 605 del C.C. y 1º L.H. es la de dar
publicidad de las situaciones jurídicas inmobiliarias con el consiguiente robustecimiento
de la seguridad del tráfico jurídico. Por su parte la R.D.G.R.N. de 5-V-1987 establece
que en el Registro de la Propiedad, en base a los Artº 1, 38 y 97 L.H., se presume
propietario del inmueble a quien aparezca con este carácter en los Libros Registrales; y
a quien quiera negarle esta cualidad le corresponde la carga de la prueba.
Para concluir este apartado podemos definir, con Roca Sastre, el Registro de la
Propiedad, en atención a su objeto, como la institución que, destinada a robustecer la
seguridad jurídica inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la construcción,
trasmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmueble así como las
resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de
arrendamiento y de opción.