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a ella, será preciso acudir al proceso y la sentencia no constituye la resolución
sino que declara la ya operada con efecto retroactivo.
En síntesis, el art. 1504 CC y la Jurisprudencia que lo desarrolla serán aplicables cuando concurran los siguientes elementos:
1.– Existencia de un contrato de compraventa de bien inmueble con precio
aplazado, no pudiendo considerarse como tal la promesa de venta ni la opción
de compra.
2.– Cumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones.
3.– Incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago en el
plazo pactado.
4.– Imputabilidad del referido incumplimiento al comprador, quedando excluidos los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.
Cuando concurran los anteriores elementos, el referido precepto legal será
plenamente aplicable y, consecuentemente, será necesaria la concurrencia de un
quinto requisito (requerimiento judicial o notarial resolutorio) para que la resolución contractual opere de pleno derecho, que será objeto de específico estudio
en la parte especial de este trabajo.
II. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION
1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento
defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedorpromotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre
plano
1.1. Controversias en torno al incumplimiento total de la obligación de entrega por el
vendedor-promotor
Pasamos ya a examinar las controversias más habituales entre compradores y
promotores en torno al incumplimiento de la obligación de entrega comenzando por el más grave de ellos: el incumplimiento total por parte del vendedorpromotor.
La hipótesis que se plantea consiste en el mayor incumplimiento contractual
posible en que puede incurrir el vendedor-promotor: llegado el momento pactado de la entrega de la vivienda al comprador no procede a cumplir tal obligación asumida en el contrato privado. Es decir, no se trataría de que el vendedor-
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promotor cumpla tarde o defectuosamente la entrega de la vivienda sino que
estaríamos en el supuesto de absoluta falta de realización de la obligación de entrega. En esta tesitura, fácil es deducir que nos hallamos ante un incumplimiento
grave y esencial de una prestación principal.
Sobre estas premisas, en la práctica se constata que el origen del incumplimiento total del vendedor-promotor de la obligación de entrega de la vivienda
puede venir producido por dos motivos fundamentales:
a) Porque, a pesar de existencia de un previo contrato privado de compraventa, el promotor lo venda y entregue a un segundo comprador que, por la
aplicación del art. 1473 CC, se convierta en propietario. Es decir, que exista un
supuesto de doble venta.
b) Porque el edificio no pueda ser construido por la existencia de obstáculos
administrativos de carácter urbanístico, en concreto, por la falta de la preceptiva
Licencia de construcción o edificación.
1.1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda
A)
Calificación jurídica como incumplimiento contractual
En ocasiones, el vendedor-promotor no cumple su obligación de entrega de
la vivienda porque, a pesar de la perfección y suscripción de un previo contrato
de compraventa, con posterioridad ha vendido y entregado la vivienda a un segundo comprador que, por la aplicación del art. 1473 CC tras la consumación
de este segundo contrato, se convierte en propietario. Esta situación es lo que se
denomina doble venta.
Este supuesto surge con relativa frecuencia en la práctica cuando el vendedor, ante lo que considera un incumplimiento del comprador por no pagar el
precio, resuelve unilateralmente el contrato privado de compraventa (a través
de un requerimiento resolutorio del art. 1504 CC o incluso sin él o con simple
notificación ofreciendo la devolución de la señal o parte del precio recibido)
procediendo seguidamente a suscribir nuevo contrato con un tercero e incluso,
consumándolo, haciendo entrega efectiva del inmueble mediante formalización
de escritura pública notarial.
Ocurre sin embargo, que en muchas ocasiones la resolución pretendida por el
vendedor es declarada improcedente por los Tribunales bien porque hay previo
incumplimiento en sus obligaciones esenciales bien porque el incumplimiento
del comprador no es tan grave que permita la consecuencia de la resolución en
relación con la parte de precio pendiente de pago. En efecto, al hilo de la cuestión deben tenerse en cuenta dos premisas fundamentales:
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a) Como sabemos, es Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo que la
facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento
no sólo en la vía judicial sino también mediante declaración extrajudicial no
sujeta a forma dirigida a la otra parte. Ahora bien esta última queda siempre a
reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia
cuando es impugnada –negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato– determinando. En definitiva examinado judicialmente si la resolución extrajudicial ha sido bien efectuada o si ha de tenerse por
indebidamente utilizada (STS 1ª de 28 de enero de 1999).
b) Como también conocemos, el Código Civil distingue entre perfección
del contrato de compraventa (acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa
objeto del contrato y el precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado) y su consumación (entrega de la cosa por traditio real o instrumental
y el pago del precio), de manera que la perfección del contrato de compraventa
no es suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa, requiriéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la propiedad
(STS 1ª de 25 de octubre de 1996).
El supuesto de hecho de la doble venta lo constituyen dos o más contratos de
compraventa perfeccionados por un mismo vendedor con diferentes compradores cuando es dueño de la cosa y constituyendo requisito fundamental que cuando se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada todavía,
pues si la primera se ha consumado (por entrega o traditio real o instrumental)
no se da el supuesto de doble venta sino una venta de cosa ajena con unas consecuencias jurídicas propias y diferentes (SSTS 1ª de 25 de marzo de 1994, de 25 de
noviembre de 1996, entre otras). En efecto, en el caso de la doble venta el vendedor
tiene aun poder de disposición del inmueble mientras que en el segundo supuesto (venta de cosa ajena) la compraventa formalizada en el documento privado,
sin perjuicio de su validez en el ámbito estrictamente obligacional, carece de
eficacia como título traslativo del dominio por falta del poder de disposición en
la vendedora sobre el objeto del contrato.
Pues bien, sobre estas premisas, y ateniéndonos a la legalidad vigente, señala
el art. 1473 CC que: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la
propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena
fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la
haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien
de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más
antigua, siempre que haya buena fe”.
El precepto dicta reglas para determinar quién es el propietario de la cosa
doblemente vendida.Y así, a la luz del mismo, si la cosa es inmueble:
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a) El primer criterio de preferencia de adquisición es a favor de quien antes la
haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción registral presupone
ineludiblemente que antes hubo traditio instrumental por escritura pública, es
decir, consumación o entrega (ex art. 1462 CC), lo que solo ha podido ocurrir
–como se ha explicado antes– en la segunda compraventa. No obstante, debe
tenerse en cuenta que esta protección al propietario que inscribe ha de interpretarse bajo el prisma del art. 34 de la Ley Hipotecaria que otorga el beneficio de
la fe pública registral “al tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”, si bien a tenor
del art. 38 L.H “la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro” (SSTS 1ª de 8 de marzo de 1993 y de 25 de marzo
de 1994, entre otras).
b) Como criterio subsidiario al de la inscripción registral aparecen la posesión (que también presupone la entrega real por mor del art. 1462 CC) y la
antigüedad del título, en todo caso bajo el presupuesto de la buena fe.
Por lo explicado, cualquiera que fuera el criterio aplicable a cada caso, es requisito fundamental en la determinación de la propiedad de la cosa la buena fe
del tercero adquirente. Según Jurisprudencia constante y reiterada, el concepto
de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa
había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las
obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación
y titularidad registral es o no exacta. A modo de ejemplo en la STS 1ª de 22 de
diciembre de 2000 se señala que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de
quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien
adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante,
por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación
extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente.
(Desde antiguo en las SSTS 1ª de 19 de julio de 1989, de 27 de septiembre de 1996,
entre otras muchas...).
B) Trascendencia jurídica del incumplimiento
Bajo estas premisas, la elección de la acción más apropiada a favor del primer
comprador constituye una cuestión variable, dado que en estos supuestos confluyen múltiples circunstancias y que condicionan la oportunidad del ejercicio de
determinada acción. No obstante, pueden seguirse las siguientes líneas generales:
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