6. Intervención en Patología de la Edificación

INTERVENCIÓN EN PATOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. ACTUACIONES EN
DIAGNOSTICO DESDE LA PERSPECTIVA DEL PROYECTO. INFORMES.
INTRODUCCIÓN.El final de la patología edificatoria debiera ser siempre la reparación de los
edificios y hacia ese fin se conducen los procesos de identificación de estas, el de
diagnostico de orígenes, el de propuestas de técnicas de reparación y por último el
correspondiente a la aplicación de estas técnicas.
Estos procesos suelen tener como vehículos en unos casos la redacción de
informes previos a la redacción de proyectos de reparación de las patologías y en
otros la redacción directa de los proyectos de reparación.
El sentido del vehículo previo del informe de patología puede ser doble, de un
lado recoger la opinión de un experto respecto de la patología objeto del informe
respecto del origen de la misma así como su técnica de reparación, como mínimo. El
segundo estaría en identificar las responsabilidades que del origen de la patología
pudieran derivarse para los agentes de la edificación al objeto de individualizarlas de
acuerdo con el marco legal y determinar su cuantía económica, en su caso.
PROCESO DE DE REDACCIÓN DEL INFORME PATOLÓGICO.La aparición de patología en la edificación no vinculada a un incorrecto uso o
mantenimiento produce, en general que por parte del usuario o propietario de la
edificación se genera una manifestación de daños, bien verbal o bien escrita, en este
caso en forma de DECLARACIÓN DE DAÑOS. Dicha circunstancia, hace que bien a
instancia propia, bien a instancia de equipos jurídicos se gestione la acción de un
PERITO EXPERTO, a fin de redactar citado INFORME PATOLÓGICO.
Debemos resaltar que los trabajos de redacción de informes, que tienen que
ver con los procesos patológicos deben ser encargados a los que denominamos
PERITOS EXPERTOS, por cuanto para la redacción de este tipo de trabajos, aunque
según la Ley de Enjuiciamiento Civil, tan solo se requiere la titulación adecuada para el
objeto de la pericia, la realidad es que resultan de complejidad que se requiere
conocimientos técnicos, experiencia profesional y conocimientos relativos a
responsabilidades profesionales. A este respecto es de resaltar que la regulación
interna que tiene el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España acoge
para este tipo de trabajos debiera tenerse una experiencia profesional no inferior a 5
años.
Una vez que la iniciativa la toma el de PERITO EXPERTO, el proceso habitual es
que tras un breve análisis de la documentación de que se disponga llevar a cabo el
siguiente desarrollo:
-
VISITA AL EDIFICIO
ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
ELABORACIÓN DE PRUEBAS COMPLEMENTARIAS
REDACCIÓN DEL INFORME
Este proceso se debe llevar a cabo pensando que el informe se deben sustancias
los siguientes conceptos:
a) Identificación de los daños patológicos.
b) Identificación del origen de los daños patológicos.
c) Relación entre el origen de los daños y las obligaciones de los agentes de la
edificación.
d) Propuesta de reparación.
e) Valoración de las reparaciones.
LA VISITA AL EDIFICIO.Dado que la visita a un edificio que, en muchos casos es complejo y durante la
cual se pueden producir muchas circunstancias inesperadas que impiden que la
recogida de datos sea absolutamente ordenada debe establecerse una metodología
rigurosa.
En este sentido resulta procedente, tras proveerse del material adecuado,
llevar a cabo la siguiente:
a) Acto de personación.
Previa consignación en la ficha de visita, se debe llamar para iniciar la visita. Si los
poseedores del edificio parte de él franqueasen la entrada, antes de hacerlo se
deberá hacer una fotografía a la puerta en la que se recoge la letra del piso
correspondiente o el dato de gobierno que proceda. Si no fuese el caso se hará
constar que a la hora consignada no se franquea la entrada por los poseedores
circunstancia que pudiera tener efectos civiles posteriores. Se debe realizar una
fotografía de la puerta, tal y como decíamos antes para, provocar un archivo digital
en la cámara con una hora de creación que sea sensiblemente coincidente con la
del comienzo de la visita lo que ayudará a clasificar las fotografías una vez que se
descarguen en el ordenador.
b) Consignación de los acompañantes a la visita.
Antes de comentar la visita se debe consignar en la ficha de visita las personas
que acompañan al perito en esta siendo de especial relevancia hacer constar si a la
misma asisten propietarios, poseedores, administradores de comunidad, fedatarios
públicos u otros peritos y dicha circunstancia con descripción de los datos personales
correspondientes.
c) Consignación de las circunstancias que acompañan a la visita.
Se debe establecer las circunstancias de entorno que acompañan a la visita,
fundamentalmente referencias climatológicas, del día y de los precedentes.
Referencias de uso del edificio que se infieran de la vista y que pudieran tener relación
con las posibles patologías (viviendas en uso o no, sobrecargas aplicadas, uso de
cargas puntuales que provoquen punzonamientos, maquinarias instaladas). En la
medida de lo posible uso que se le da a la vivienda en referencia a horarios, etc.
d) Recogida de la declaración de daños.
Normalmente el proceso patológico se inicia por la manifestación de daños de
los poseedores del edificio, en este sentido en el momento de la visita se procederá a
la recogida de los daños manifestados por el poseedor, o, en su caso al
establecimiento de la correspondiente relación de daños que debe firmarse por el
declarante.
e) Identificación de las patologías.
La identificación de las patologías deberá abarcar a los daños recogidos en la
declaración de daños y a los que el perito pueda identificar y que no hayan sido
identificados por el poseedor, toda vez que este, no siempre es capaz de identificar los
daños existentes.
Esta identificación de datos se llevará a cabo mediante una doble toma de datos:
-
Una toma de datos objetivos, en los que se recogen los correspondientes al
aspecto de la patología objeto de análisis.
Una toma de datos de diagnostico, en la que se recogen los resultados de las
pruebas de diagnostico que se hagan en la visita.
f)
Material para la inspección.
Para la visita al edificio, el perito debe ir provisto de material que sirva para una
toma de datos que permita realizar un diagnostico. Este material que puede abarcar
la cuantía que se quiera, por cuanto las pruebas pudieran ser de lo más variopintas
debe ceñirse a aquel que el perito puede aplicar por si mismo, dejando cualquier otro
tipo de prueba para realizarlas de forma complementaria, bien ayudado de personal
de laboratorio, bien ayudado de operarios de la construcción de descubran las zonas
que son objeto de análisis y vuelvan a construirlas.
De acuerdo con lo anterior, consideramos como material básico, el siguiente:
-
Máquina de fotografía digital (en general, graduada a baja resolución).
Metro.
Medidor láser de precisión.
Calibre digital.
Brújula.
Nivel pequeño y nivel largo para comprobar plomos.
Linterna.
Lupa.
Encendedor.
Destornillador.
Plantilla para medir fisuras.
Tacos de plástico autoadhesivos o clavos de encofrador.
Folios blancos en carpeta.
Ficha de trabajo de campo.
Planos del edificio en tamaño reducido.
g) El análisis de daños. La ficha de trabajo de campo.
Los daños observados en el edificio objeto de la pericia deben recogerse en
documentación gráfica y escrita y a este respecto en la preparación del material
previo a la visita, tal y como decíamos antes, debe considerarse que se debe de
disponer de una ficha de trabajo y, en la medida en que se pueda disponer de planos
reducidos del edificio. A partir de ahí se procederá de acuerdo con el siguiente
criterio.
-
Localización del daño. En la ficha se describirá el daño a que se refiere y su
situación exacta. Para los daños en los que tenga interés la localización gráfica
también se consignará en los planos.
Identificación exacta del daño. En la ficha se describirá con precisión respecto del
daño en que consiste.
-
Avance de diagnostico. Tras realizar las pruebas de campo con el instrumental de
que se disponga se hará un avance de diagnostico recogido el resultado de las
pruebas realizadas.
Se hará un avance de la medición de las unidades de obra precisas para su
reparación. Habrá veces que la medición sea completa y otras que tan solo se
lleve a efecto de los daños que se observan de forma inmediata.
ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN
Una vez realizada la visita al edificio se procederá al análisis de
documentación, bien en el despachos, bien en los archivos de los que se recabe
información.
La documentación a analizar es la siguiente:
-
Proyectos básicos. Estos para los casos en los que se existan ventas a partir del
proyecto básico.
Proyectos de ejecución. Es importante consignar las fechas de visado.
Reformados al proyecto de ejecución. Es importante consignar las fechas de
visado.
Proyectos de instalaciones. Es importante consignar las fechas de visado.
Proyectos de Estructuras. Es importante consignar las fechas de visado.
Solicitud de licencia municipal de obras. En este documento la fecha de solicitud
establece la referencia para comprobar cuales son las normas de aplicación al
edificio.
Libro de ordenes.
Marcados CE y documentos de idoneidad técnica.
Material resultante del control de calidad, así como documentación que acredite
las intervenciones derivadas del control de calidad en obra.
Contratos de compraventa (es importante consignar las fechas de firma y
relacionarlas con las fechas de visados de los diversos proyectos).
Memoria de calidades que acompaña al contrato de compraventa.
Certificado final de obras (documento indispensable para, en el caso de
recepciones tácitas, comprobar las prescripciones de Ley y Contractuales así
como si el certificado se emitió con reservas).
Acta de recepción de obras (documento indispensable para, en el caso de
recepciones expresas, comprobar las prescripciones de la Ley y Contractuales, así
como si la recepción se llevó a cabo con reservas).
La documentación debe ser analizada pensando especialmente en los
objetivos del análisis, es decir nos encontramos, con un análisis intencional. A este
respecto el objeto concreto y final del informe de patología es:
a) Descripción del origen último y concluyente de las patologías, o, en su caso, la
descripción de concurrencias de orígenes. Debemos tener claro que la
indeterminación en este aspecto hace ineficaz al informe, y que la
concurrencia de orígenes no es lo mismo que la indeterminación.
b) Identificación del cumplimiento de las obligaciones de los agentes que
intervienen en el proceso constructivo en relación con la patología. Es de
resaltar que se deben describir, en su caso, exclusivamente, las circunstancias
del cumplimiento de las obligaciones, no así lo que hace referencia a la
imputación de responsabilidades derivadas de posibles incumplimiento por
cuanto, ese paso es meramente jurídico y ajeno al objetivo del informe.
c) Identificación del cumplimiento del proyecto en relación con la patología
producida.
d) Identificación del cumplimiento de las normativas de aplicación en relación
con la patología producida.
e) Relación de un incumplimiento de lo que se denomina normas de buena
construcción (“lex artis”) respecto del origen de la patología producida.
El grueso del contenido del análisis de documentación para estos casos está en
el que resulta aplicable al proyecto y a este respecto es digno de consideración y
reflexión el hecho de que los proyectos son documentos que en España se redactan,
en gran medida, de manera artesana, dicha circunstancia implica que habitualmente
se produzcan contradicciones entre las partes integrantes del proyecto (cuatro partes
históricamente y cinco según el CTE). En este sentido y previo a cualquier análisis
procede consultar la jerarquía con que se deben interpretar las partes que integran el
proyecto lo cual suele venir recogido en el pliego de condiciones, a excepción de
que, en cumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación, la jerarquía se
ponga de manifiesto por decisiones expresas del Director de las Obras.
La generalidad de las determinaciones de los pliegos de condiciones, así como
la indeterminación en este sentido suele hacer que la jerarquía sea la siguiente:
a)
b)
c)
d)
Respecto de la determinación formal del edificio, así como
dimensional, lo recogido en los planos.
Respecto de las determinaciones estrictamente materiales, así
como de los modos de ejecución lo recogido en las Mediciones y
Presupuestos, y esto toda vez que estos suelen incorporarse como
parte del contrato de obra.
Respecto de los cumplimientos normativos es referencia, para los
proyectos a los que es aplicable el CTE, el Anexo de
Cumplimiento de los diversos DBs.
Respecto de la idoneidad de los cálculos es procedente el
análisis de los Anexos de Cálculo.
PRUEBAS COMPLEMENTARIAS
Realizar pruebas complementarias en un proceso de redacción de informe
sobre patología por técnico individual es una práctica individual por cuanto, en
condiciones normales es al propio perito al que se le exige los conocimientos
suficientes para pronunciarse sobre el origen de la patología.
En todo caso, cuando estas pruebas complementarias resultan imprescindibles
por cuanto existe imposibilidad de pronunciarse sobre el origen de la patología, estas
suelen ser de dos tipos:
-
Catas.
Ensayos “in situ”, o de laboratorio con toma de muestras “in situ”.
La ejecución de catas, en los procesos de redacción de informes periciales es
realmente complejo en la mayoría de los casos por cuanto se requiere, la anuencia de
los poseedores del edificio, se requiere de operarios para hacerla y reconstruir así
como del material preciso. A este respecto lo habitual es que ni existan la anuencia
del poseedor, ni el material preciso para la reconstrucción pues suele ocurrir se
corresponde con modelos dejados de fabricas. En todo caso el resultado de la cata
para los casos en que se lleva a cabo deben ser observados, “in situ” por el perito
experto a los efectos de interpretar el resultado.
Respecto de los ensayos, el procedimiento es el mismo con el matiz de que los
resultados del ensayo se le facilitan al perito experto para que, a su vez los interprete.
En este sentido, el perito experto para realizar su informe debe analizar los ensayos
efectuados y sus resultados, no teniendo trascendencia especial las conclusiones del
informe del laboratorio por cuanto no siempre está elaborada por profesionales de la
patología siendo más frecuentes los profesionales del control de calidad.
Cáceres a 17 de octubre de 2010
José Luis Pedrera Zamorano. Arquitecto. Perito Experto.
Profesor del Departamento de Construcción de la Universidad de Extremadura.
Coordinación de titulación de Ingeniería de la Edificación.