tema 13.- propiedad horizontal.

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TEMA 13.PROPIEDAD HORIZONTAL.
1. INTRODUCCIÓN Y RÉGIMEN LEGAL.
La propiedad de pisos, apartamentos, locales es un fenómeno de trascendencia económica y social, y es que para que la persona pueda disfrutar de los
derechos sobre los mismos, es necesario tener unas pautas de convivencia,
unas reglas que todos los vecinos que integran la comunidad deben cumplir.
El art. 396 del C.c. recoge la copropiedad de todos los propietarios de los
diferentes pisos o locales de un edificio, en los denominados elementos
comunes. Dicho artículo también refiere que esta forma de propiedad se
rige por las disposiciones legales especiales, y si estas lo permiten por la
voluntad de los interesados.
Es la propiedad horizontal una de esas materias que posee una ley especial además del Código civil, en concreto la Ley 49/1960 de 21 de Julio,
sobre Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/1999 (B.O.E. 8-41999). (en adelante L.P.H.)
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2. CONSTITUCIÓN.
2.1. Título Constitutivo:
a) Concepto: Negocio dispositivo por el que se somete un edificio al
régimen de propiedad horizontal con la división por pisos y locales y
fijación de los elementos comunes.
b) Contenido:
– Descripción del inmueble, según legislación hipotecaria.
– Descripción de cada piso o local: Extensión, linderos, planta en la
que se halle y anejos (garaje, buhardilla o sótano).
– Cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
– El Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden
al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones, formando un estatuto privado que
no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
Asimismo puede existir un reglamento de régimen interior para
regular los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, horario y demás reglas para la utilización de la piscina).
2.2 Formas de constitución
Normalmente se hace por disposición unilateral del constructor o propietario del inmueble (de esta manera aparece la Escritura de Obra Nueva y
Propiedad Horizontal).
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Si la construcción de un inmueble se efectúa por una comunidad, será
dicha comunidad de propietarios, quien deberá proceder a su constitución.
Y en tercer lugar puede resultar de una comunidad ordinaria en una propiedad horizontal.
3. DETERMINACIÓN DE CONCEPTOS
El principal derecho de cada propietario es precisamente disfrutar de su
propiedad, pero es que vive dentro de una comunidad, se encuentra de
una manera muy próxima y cercana con otros individuos, lo que modula
no sólo sus propios derechos sino también las obligaciones para con el
resto de sus vecinos. Es por ello que previo a su estudio, se hace imprescindible la delimitación de los siguientes conceptos:
3.1 Elemento privativo.
Existe la propiedad horizontal porque hay varias propiedades exclusivas
sobre pisos o locales ubicados en un edificio, o en último término espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente (piénsese por ejemplo en una urbanización de viviendas unifamiliares), así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado
(garaje, buhardilla, sótano). (Art. 396 del C.c. y art. 3 a) de la L.P.H.). Y
todo ello es lo que conforma el elemento privativo.
3.2 Elementos comunes.
El piso, local o vivienda, el elemento privativo lleva consigo la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio o de la comunidad, necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. Además también son elementos comunes:
– Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y
muros de carga.
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– Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
– El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos,
patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo.
– Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para
el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las
de aprovechamiento de energía solar.
– Instalaciones, conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria,
calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;
las de detención y prevención de incendios
– Instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
– Instalaciones de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada
al espacio privativo.
– Las servidumbres y cualquiera otros elementos materiales o jurídicos
que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Y esta es la lista de los elementos comunes que viene recogida en el art.
396 del C.c., y que a pesar de su extensión, hemos preferido recoger,
por cuanto que quizás con la lectura de la misma detallada, sea suficiente para determinar el carácter común de un elemento, y ello sin perjuicio de que la misma no deja de ser sino ejemplificativa, ya que cualquier elemento, bien por su naturaleza, o bien por el destino que se le
vaya a dar, y a pesar de no estar expresamente citado, pueda considerarse elemento común. De esta manera, piénsese el caso de un local,
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que podría ser objeto de propiedad privativa, pero que se ha dejado
para el disfrute común de todos los vecinos, de manera que en el mismo
se pueden organizar fiestas, se pueden celebrar reuniones etc., por
todos ellos. De esta manera decimos que por destino, se ha convertido
en un elemento común.
Pero además hemos de tener en cuenta que un elemento común, puede
reservarse su uso privativo a un vecino, si así se ha expresado en el título
constitutivo. El ejemplo más común son las terrazas que sirven de cubierta al edificio.
3.3 Cuota
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al
total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. (art. 3
L.P.H.).
a) Para que sirve:
La cuota es la medida en que el propietario ha de contribuir al pago de los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades no susceptibles de individualización (art. 9.1.e) L.P.H.).
Pero es que además, también sirve de referencia, como veremos después
para la adopción de acuerdos.
b) Determinación de la cuota:
En el título constitutivo de la propiedad horizontal se ha de fijar la cuota
de participación que corresponde a cada piso o local, y para ello se atenderá a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que
se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes (art. 5, párrafo 2º de la L.P.H.).
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4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
4.1 Derechos
Cada propietario tiene un derecho singular y exclusivo sobre su piso o
local, además tiene el uso y goce de los elementos comunes. Ahora bien
dadas esa relaciones de vecindad en las que necesariamente se encuentra
inmiscuidos, hacen que dichos derechos se encuentren matizados por una
serie de obligaciones específicas.
De esta manera, cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran, y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de
propiedad. (art. 3 in fine de la L.P.H.).
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración
o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario,
debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la
comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar evidentemente
alteración alguna.
Al propietario y al ocupante del piso o local no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas. Teniendo en cuenta que si persiste en la conducta puede incluso
verse privado del uso de la vivienda durante como máximo tres años por
medio de sentencia judicial.
4.2 Obligaciones generales
Junto a las obligaciones peculiares sobre cada piso o local, se encuentran
aquéllas que especifica el art. 9 de la L.P.H. y que resumimos en:
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a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los
propietarios.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios. Para ello permitirá las reparaciones que exija el servicio del inmueble, creación de servidumbres y entrada a la vivienda o local. En cualquier caso debe utilizar el inmueble con la diligencia debida.
c) Contribuir, con arreglo a la respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios
para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva de la comunidad, estará dotado con una cantidad
que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con el fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
d) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
el domicilio en España a efectos de citaciones y comunicaciones relacionadas con la comunidad.
e) También se debe comunicar al secretario, el cambio de titularidad de la
vivienda o local.
Quien incumpliera está obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma
solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir
sobre éste. Sin embargo esto no ocurrirá así, si cualquiera de los órganos
de gobierno ha tenido conocimiento del cambio de titularidad por otro
medio, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
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4.3 Especial referencia a la contribución de los gastos generales.
Además de todas las obligaciones antes referidas, dice el art. 9.1 e) que el
propietario está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde
con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.
Por ello en el documento público mediante el que se transmita, el transmitente deberá acompañar certificación sobre el estado de cuentas con la
comunidad, salvo que sea expresamente exonerado por el adquirente.
Además los créditos a favor de la comunidad derivados de dichos gastos
generales a los que cada propietario debe contribuir (referidos a la parte
vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior), gozan de cierta preferencia para su cobro, si concurren con otros
créditos del copropietario.
5. ORGANIZACIÓN
5.1 Órganos
a) Presidente.
Es nombrado de entre los propietarios. Representa a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
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b) Secretario y administrador
Podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. Pueden ser ejercidos por algún propietario o por persona
con cualificación profesional.
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan que deben recaer en persona distinta.
Sus obligaciones y facultades viene recogidas en el art. 20 de la LPH
c) Junta de propietarios.
Es la asamblea de propietarios y donde se toman las decisiones que afectan a la vida de la comunidad.
5.2. Acuerdos.
a) Unanimidad: Se requiere para la aprobación o modificación del Título
Constitutivo o de los estatutos.
Aunque en determinados asuntos, y aun suponiendo la modificación del
Título Constitutivo, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios, que su vez representen, las tres quintas partes de las
cuotas de participación. Se refieren a materias como porterías, ascensores etc.
Incluso cuando se trata de obras o servicios para la supresión de barreras
arquitectónicas y así facilitar la movilidad de personas con minusvalía, en
este caso se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Teniendo en cuanta que según refiere el art. 17 de la LPH, se computarán
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, no manifiesten su discrepancia en el plazo de treinta días naturales.
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b) La instalación de servicios de telecomunicaciones o suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada por un tercio de los integrantes de
la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
c) Resto de acuerdos: Mayoría de votos que represente al mayoría de cuotas de participación.
6. PRÁCTICA.
1) Convocatoria a Junta General.
Comunidad de Propietarios de C/ …………… nº ……
CONVOCATORIA
Para asistir a la Junta General Extraordinaria que tendrá lugar el día 27 de
Noviembre, a las 21 horas en primera convocatoria y a las 21,30 en
segunda convocatoria, en el portal de la entrada del edificio, y a la que
quedan convocados los propietarios de la misma para tratar los asuntos
siguientes:
ORDEN DEL DÍA
1ª) Lectura del acta anterior.
2º) Informe sobre la situación económica de la Comunidad e incremento de cuotas ordinarias.
3º) Pago de cuota adicional mes de Junio, Noviembre y Diciembre.
4º) Liquidación de la deuda del piso tercero y reclamación judicial.
5º) Ruegos y preguntas.
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La presente convocatoria sirve de notificación a los efectos prevenidos en el artí66
culo 9.1 apartado h) de la Ley de Propiedad Horizontal , dado que ha sido imposible efectuarla al copropietario ……………, en domicilio alguno.
Asimismo se hace constar tal y como requiere el art.16.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal, que los propietarios que en el momento de iniciarse la
Junta no se encuentran al corriente en el pago de las deudas vencidas de la
comunidad, y no hubieses impugnado judicialmente las mismas o procedido a
la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, pueden participar en
las deliberaciones de la Junta, si bien no tendrán derecho a voto. Los referidos
propietarios son: ……………
En ……………. a …… de …………… de ………
Fdo ……………
67
Presidente de la Comunidad de Propietarios .
66. Las citaciones y notificaciones de los asuntos relacionados con la Comunidad se harán
en el domicilio designado por el copropietario al efecto, en su defecto se tendrá por
domicilio para dichas citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, y si aún
así no se pudiese realizar, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de
uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificación. En cualquier caso es recomendable además
de efectuar las notificaciones personales, hacerlo de esta última forma para darle mayor
difusión a la convocatoria.
67. Dice el art. 16.2 de la LPH que la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en
su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar , el lugar,
día y hora en que se celebrará, en primera o, en su caso en segunda convocatoria.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que
especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los
incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
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2) Modelo de acta de Junta General
En …………… siendo las 21 horas del día 22 de Enero de 2006, se reúnen en segunda convocatoria, los copropietarios debidamente convocados, que a continuación se
69
relacionan, a fin de celebrar la Junta General Ordinaria
de la Comunidad de
Propietarios de la C/ …………… de esta ciudad, reunión que se celebra en la sala de
juntas del administrador Don …………… sita en ……………, y conforme al siguiente:
ORDEN DEL DÍA
1) Ingresos y gastos hasta el 31/12/2005.
2) Recibos de copropietarios pendientes de pago. Acuerdos al respecto.
3) Nombramiento de Presidente y Secretario-Administrador.
4) Presentación del presupuesto de gastos ordinarios para el ejercicio de
Enero/2006 a Diciembre /2006.
5) Ruegos y preguntas.
Asistentes:
Don. …………… cuota copropiedad ……%.
Don. …………… cuota copropiedad ……%
Dª. …………… cuota copropiedad ……%
68. Dice el art. 19 de la L.P.H. que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en
un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad, a continuación se
determinan las circunstancias que como mínimo deben contener las actas.
69. La junta puede ser ordinaria anual, o bien extraordinaria. El art. 16 L.P.H. dicen que
la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente
o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al
menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
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Don.......................que representa al propietario Don …………… cuota copro70
piedad ……………
Abierta la sesión por el Sr. Presidente, se pasa a los diferentes puntos del día:
1) Ingresos y gastos hasta el 31-12-2005.
El Sr. Secretario-Administrador presenta los gastos e ingresos hasta el 31 de
Diciembre de 2005 en base a la documentación que se remitió a todos los propietarios con la convocatoria. Tras algunas aclaraciones los asistentes lo aprueban por unanimidad.
2) Recibos de la comunidad pendientes de pago. Acuerdos al respecto.
En este punto del orden del día se propone la liquidación de la deuda de la
vivienda del piso 2º propiedad de D. …………… por importe de ……… euros
que corresponde a los siguientes conceptos:
Año 2004: mensualidades desde Enero a Diciembre (……€/mes): …… euros
Año 2005: mensualidades desde Enero a Diciembre (……€/mes): ……euros
Tras varias intervenciones, la comunidad acuerda por unanimidad de los presentes
y representados, presentar la demanda que proceda contra el copropietario que
adeuda la cantidad antes relacionada, otorgando amplias facultades al Presidente
para que otorgue poderes procesales a favor de abogado y procurador.
Del correspondiente acuerdo se emitirá la certificación pertinente por el secretario-administrador para dar cumplimiento a los trámites legales de interposición
de demanda en reclamación de la cantidad dicha, y previamente se dará traslado de forma fehaciente al copropietario moroso por si en el plazo de diez días se
aviene a liquidar la deuda.
70. La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, y si es así bastará con un escrito firmado por el propietario (art. 15 de la L.P.H.).
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3) Nombramiento del Presidente y Secretario-Administrador.
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Se propone a Don …………… para ocupar el cargo de Presidente . Los asistentes los aprueban por unanimidad.
Se propone a Don ……………, administrador de fincas colegiado, para ocupar
72
el cargo de Secretario-Administrador .
4) Presentación del presupuesto de gastos ordinarios para el ejercicio de
Enero/2006 a Diciembre /2006.
El administrador presenta un presupuesto de gastos para el ejercicio de Enero
2006 a Diciembre 2006 por importe de …… euros. Los asistentes lo aprueban
por unanimidad.
Del reparto de la cuota resultan las siguientes cuotas mensuales:
–
Locales……€
–
viviendas……€
5) Ruegos y preguntas.
No hay ni ruegos ni preguntas.
Y sin más asuntos que tratar, se da por terminada la Junta a las 22 horas del día
…… de …………… de 200... y en lugar al principio indicado.
71. Hay que tener en cuenta que el presidente será nombrado de entre los propietarios, por
elección, o subsidiariamente mediante turno rotativo o sorteo (art.13.2 L.P.H.)
72. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la
comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisión de dichos cargos por separadamente de la presidencia. El cargo
de administrador, o en su caso de secretario-administrador (ya que se pueden acumular
en una misma persona), podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconcomio para ello.
(art.13.5 y 13.6 L.P.H.)
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Bibliografía.– Fuentes Lojo, J.V., Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, Bosch,
Barcelona 2002.
– Rosat Aced, José Ignacio, Rosad Aced, Carlos, Ballester Pascual,
Arturo, Moreno Martí, Francisco Javier, Jaime López, Inmaculada,
Comentarios a la nueva Ley de Propiedad Horizontal. Doctrina, jurisprudencia y formularios, Tirant Lo Blanch, Valencia 1999.
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