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Alcance del privilegio de los créditos de las comunidades de propietarios
16 de abril de 2015
[Miguel Ángel Pérez exponiendo sus argumentos durante la sesión de los desayunos de trabajo del
bufete]
La Ley de Propiedad Horizontal establece de forma patente que los créditos a favor de la
comunidad de propietarios, derivados de las obligaciones de contribuir al sostenimiento de los
gastos comunes, tienen el carácter de preferente respecto de otros créditos, concretamente
respecto a: (i) créditos hipotecarios o refaccionarios expresamente anotados o inscritos en el
Registro de la Propiedad; (ii) Créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, y
(iii) Créditos refaccionarios no anotados ni inscritos.
La controversia que trataremos de analizar es determinar si la preferencia o privilegio antes
referido se agota con la interposición de una demanda en la que ya se ha reconocido el mismo, o
por lo caso contrario si cabe la posibilidad de posteriores demandas. Es una cuestión en la que no
existe un consenso jurisprudencial.
El hecho de que la LPH no establezca expresamente una regulación al respecto ha dado lugar a
resoluciones discrepantes. Las argumentaciones principales son:
1. Si cabe la admisión de una doble preferencia, al no existir impedimento legal alguno para que
la Comunidad de Propietarios pueda formular nueva demanda referida a gastos que no se habían
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devengado y que resultaron impagadas con posterioridad al inicio del anterior procedimiento.
(Sentencia Audiencia Provincial de Valencia).
2. No cabe dado que la preferencia que reconoce la Ley es referida a un momento e incluye la
anualidad en curso y los tres años anteriores. (Sentencia Audiencia Provincial de Salamanca).
Esta disparidad ha sido analizada por la Audiencia Provincial de las Illes Balears, decantándose por
la primera de las opciones, al considerar que el criterio que debe primar es el de que no existe
impedimento legal para aceptar una doble preferencia.
En definitiva, deberemos esperar que el Tribunal Supremo se manifieste al respecto, si bien hay que
tener en cuenta que son temas que difícilmente llegan al Alto Tribunal, o que entre las Audiencias
Provinciales existe una mayor uniformidad para poder dar un criterio unitario.
Por Miguel Ángel Pérez Laens, abogado de Bufete Buades.
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