Documento auténtico. La Fe pública registral. Legitimación.

I Foro Internacional de Derecho Registral
Documento auténtico. La Fe pública registral. Legitimación.
Autora: Norma Padovani
Escribana – Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Rep. Argentina
Naturaleza Jurídica del Documento Notarial como Documento Autentico.
Según analisis del Dr. Felipe Villaro en su libro “Principio de derecho registral inmobiliario, el art. 3
de la Ley 17801 incorporó una categoría documental que no tuvo recepción en el Código Civil, la
de los documentos auténticos”. Por consiguiente podemos decir que frente al documento anónimo, el nominal contiene la indicación de su autor. Si el autor indicado en el documento y su autor
real son la misma persona, el documento es autentico. Si son personas distintas el documento es
apócrifo, o sea falso.
Documento autentico es aquel que realmente procede de la persona que en el documento
mismo, esta indicado como su autor. Aquel cuya indicación de autoría es verdadera. Difícilmente
puede calificarse de autentico un documento cuando su autenticidad deberá establecerse con elementos y pruebas ajenas al mismo, por lo que su autenticidad en este caso será extradocumental,
y el documento en cuanto a esa autenticidad se puede considerar neutro. Se agrega al concepto
simple o material de la autenticidad de la autoría, un elemento propiamente jurídico, de eficacia
o de prueba, ésta debe ser en todo caso la máxima que el documento pueda producir respecto
a cualquier hecho documentado en el mismo. Por lo que debe rechazarse una teoría cualitativa y
cuantitativa relativa, únicamente cabe sostener una concepción cuantitativa y absoluta:“solo pueden
ser calificados de documentos auténticos aquellos que puedan producir respecto a su autoría, la
máxima eficacia que un documento puede generar en cuanto a cualquier hecho en él documentado.
Esta eficacia máxima no supone en ningún caso la total inimpugnabilidad del hecho documentado,
que siempre podrá redargüirse penal o civilmente de falso, pero esto solo podrá hacerse en la
esfera judicial y en juicio declarativo, mediante querella de falsedad penal o civil, en las esferas del
tráfico y administrativa; en la esfera judicial fuera de los juicios declarativos y también en juicio
declarativo. Mientras la querella de falsedad no se interponga, alegando y probando la parte, y declarando el juez la falsedad del documento, la expresión documental producirá todos sus efectos,
tanto entre partes como respecto de terceros; es la llamada fe pública en la esfera de los hechos.
Es indispensable también para completar el concepto jurídico de autenticidad, la idea de autonomía,
por lo que el documento para ser autentico debe haberse desligado, en cuanto al establecimiento
de su autoría, de cualquier genero de procedimientos extraños al mismo o sea otros procedimientos extra documentales, “otros” documentos para imponer a todos eficazmente su autoría, frente
a lo cual, el documento auténtico tiene que lograrlo por si solo. Según Rodriguez Adrados: Podrá
definirse en sentido subjetivo el documento autentico como: “aquel que por si solo – autonomía”
- hace fe (eficacia máxima) de su real procedencia del autor, que indica frente a todos, mientras que
por sentencia firme, en proceso penal o civil declarativo, no sea judicialmente declarada la falsedad
de la autoría indicada. Los documentos notariales son todos documentos auténticos desde el punto
de vista de su autoría. La doctrina denomina también a la autenticidad corporal autentica del documento como cosa, “autenticidad extrema o de forma”, o fuerza probante formal del documento,
calificando a la autenticidad ideológica de interna, de fondo o fuerza probante material o sustantiva. Se puede considerar corporalmente autentico el documento que por sus signos sensibles, de
acuerdo con la legislación formal que regula la clase de documento público de que se trata, aparece
como tal documento público y ha de considerarse así, con plena eficacia, mientras no se lo prive
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de su fe pública, en proceso penal, o en proceso declarativo civil. Podría suponerse que el concepto
primario de autenticidad así encarado sería el corporal y no su autoría, pero no es así, ya que lo primero que precisa la autoridad corporal, es que el autor del documento, en él documentado, sea un
funcionario público, con datos sensibles que lo identifiquen, como firmas, sello y demás elementos
que a su especial naturaleza correspondan, por lo que solo los comprendidos entre los documentos
notariales, son los documentos públicos, y solo ellos son los que gozan de autenticidad corporal, la
que tiene tres aspectos esenciales: 1) La correspondencia exacta con la matriz cuando de copias de
trata; 2) Los signos formales que lo acreditan como documento público de la especie a que pertenezca y los que determinan que su autor es un funcionario público en ejercicio de su función; y 3)
La conservación de la integridad documental con posterioridad a su autorización.
Nuestros Registros de la propiedad de inmueble solo aceptan documentos con fe pública Judicial,
Notarial o Administrativa, que tengan las formalidades establecidas por las leyes. Deben revestir el
carácter de auténticos y hacer fe por si mismos, o con otros complementarios, y para los casos de
excepción que establezcan las leyes podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados,
siempre que las firmas de sus otorgantes estén certificadas por Escribano Público, Juez de Paz o
Funcionario Competente. (art. 3 Ley 17801). Por su propia definición es “auténtico” el documento
que hace fe por si mismo, si requiere factores complementarios, ya no será auténtico, sino autenticado.
PRINCIPIO REGISTRALES – TRACTO SUCESIVO ABREVIADO
El principio de legitimación es una presunción iuris tantum a favor de quien detenta un derecho
inscripto. Se considera que hay una conjetura de veracidad a favor del titular registral, este es el
sistema imperante en el derecho alemán, suizo y español, actúa respecto de terceros y también a
favor de quien obtiene la inscripción de titularidad de su derecho mientras quien la impugne no
consiga desvirtuarla. Villaro dice: la legitimación y la fe pública registral son distintas caras de una
misma moneda. La buena fe registral se funda en el principio de la exactitud, o sea que el registro
se presume exacto a favor de los requirentes de buena fe, para quienes lo que enuncia es correcto, aunque en realidad sea inexacto. El IX Congreso de Derecho Registral (Santa Fe 1995) se ha
expedido en esa línea sobre el tema, con un despacho de mayoría que concluyó: a) El principio de
legitimación, entendido como presunción iuris tantum de titularidad de derecho por parte de quien
figura en tal carácter en el asiento registral, no ha sido receptado en el derecho inmobiliario argentino. El recaudo exigido por los artículos 15, 22, 23 y concordantes de la Ley 17801 en lo referente
a la certificación de titularidad registral no importa la recepción del principio antedicho.- b) Legitimación no como principio en el sentido indicado, sino considerada como aptitud o idoneidad de
la persona en la esfera registral, si constituye un recaudo exigible para la rogación, tracto y acceso
a la información.
Fe Pública: El principio de fe publica registral, entendido como presunción “iure et de iure”, de veracidad de las constancias registrales y de sus exteriorizaciones, no ha sido receptado en el derecho
argentino. La protección que brinda a los terceros subadquirentes el artículo 1051 del Código Civil
difiere esencialmente de la que confieren a los mismos, otros sistemas, como el español o el alemán.
El derecho argentino siempre exige una fe diligente y activa que presume la indagación exhaustiva
y crítica de los antecedentes pertinentes del derecho, no limitándose al solo desconocimiento de
la inexactitud registral. La sostenida no recepción del principio de la fe pública registral, no significa
el desconocimiento de la plena fe que, como instrumentos públicos confieren las disposiciones del
Código Civil, a los asientos y certificaciones registrales. La doctrina judicial ha sostenido que: “el
principio de fe publica registral fundado en la presunción de exactitud del registro a favor de los
requirentes de buena fe, no ha sido incorporado técnicamente a nuestro derecho y agrega que las
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normas constituidas en el art. 2, 20 y 22 de la Ley 17801, se desprende la imposibilidad a terceros
de los derechos no inscriptos, la protección que se acuerda a los terceros es de carácter negativo
y traduce la vigencia del principio de completividad e integridad. De acuerdo a lo expresado, estos
principios no se encuentran en nuestra legislación registral. El Art. 23 de la Ley 17801 indica otros
requisitos para autorizar el documento, al prescribir que “ningún escribano o funcionario publico podrá autorizar documentos de trasmisión, constitución o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el titulo inscripto en el registro, así como la certificación expedida,
o sea no basta solo con la constancia registral, sino que es necesario, el título registrado que acredita titularidad y es necesario recordar que de acuerdo al Art. 4 de la Ley 17801 la inscripción en
nuestros registros no es convalidante. La Corte Suprema de Justicia y de la Nación dictó un fallo:
“corresponde efectuar un estudio de títulos como exige el Art. 23 de la ley 17801, para que se
configure en el adquirente del derecho real la buena fe, presupuesto indispensable para obtener la
protección legal.-
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA:
Mazzei, Juana Beatriz. Principio Registrales
Rodriguez Adrados, Antonio. Naturaleza jurídica del documento notarial como documento autentico.Villaro, Felipe Pedro. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario.
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