3.1.11. escritura publica. venta de cosa ajena. autorización. nulidad

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CONSULTA
3. 1.11. ESCRITURA PUBLICA. VENTA DE COSA AJENA. AUTORIZACIÓN. NULIDAD. ESCRI­
BANOS.
Se otorgó escritura de compraventa que no fue autorizada por el Escribano, si
bien se expidió copia y se inscribió. La siguiente enajenación se soluciona en base a
los principios que rigen la venta de cosa ajena ya que no es nula.
CONSULTA
1) Según escritura "extendida" el 3 de se­
tiembre de 1974 por el Escribano C.N.P., hoy
fallecido, "L.I.F.P. S.A." (en liquidación) en
cumplimiento de una promesa de compraventa
otorgada el 31 de diciembre de 1963 a favor del
señor A.F.D'A., respecto de un solar de terreno
baldío sito en P., padrón N2 ..., vendió a los
herederos del promitente comprador, fallecido,
el referido solar. Digo "extendida" en lugar de
"autorizada" porque el Escribano actuante
omitió suscribir la escritura matriz, lo cual he
comprobado al recurrir a ver su protocolo de
1974 a la Inspección General de Registros No­
tariales, para completar el estudio del título del
padrón, ya que se carece de los antecedentes
correspondientes, o sea, primera copia inscrita
de la escritura matriz sin firma, aunque al
margen del protocolo consta una nota de expe­
dición de copia para los compradores con media
firma del Escribano P.
2) El 31 de mayo de 19781a Escribana J.B.
de B. autorizó una compraventa del referido
padrón, actuando como parte vendedora los
herederos del fallecido promitente comprador, o
sea los señores M.R.F. y A.A. D'A. y, como parte
compradora, los señores A. y F.R.F.
3) Hoy los señores A. y F.R.F. desean vender
dicho padrón a mi cliente, lo cual genera esta
consulta.
De acuerdo al art. 32 del decreto-ley 1.421 la
firma del Escribano es un requisito de validez de
la escritura pública, por lo cual una escritura
pública sin firma del Escribano no es una es­
critura pública.
Como decía el Escribano Larraud, en su
Curso de Derecho Notarial: "escritura autori­
zada es la que suscribe el Escribano como ex­
presión de que asume la responsabilidad de su
autoría, en ejercicio de la fe pública ..."; "... la
escritura pública puede ser una forma libre­
mente elegida por las partes o venir determi­
nada en la ley"
El Código Civil uruguayo en el art. 1664
rige el sistema respecto de la compraventa que
tenga por objeto bienes inmuebles, exigiendo
escritura pública como requisito o formalidad
esencial para su validez; entonces en este
caso la forma está determinada en la ley. O
sea que en nuestro país la enajenación de un
inmueble debe ser instrumentada en escritura
pública, requisito esencial para la validez de la
misma.
El Doctor Jorge Gamarra en su Tratado de
Derecho Civil Uruguayo, en el Tomo dedicado a
la compraventa expresa que la misma cuando
tiene por objeto bienes inmuebles es solemne,
porque se requiere la observancia de ciertas
formalidades sin las cuales el contrato no se
considera perfecto (arts. 1264 y 1664 del Código
Civil). En este caso el consentimiento debe ma­
nifestarse a través de la forma prescrita, o sea la
escritura pública, "y si así no sucede, el contrato
no surge". La escritura pública es en este caso
"requisito de validez" para usar la terminología
del Código Civil uruguayo. La ausencia de es­
critura pública en este caso, y siguiendo al
Doctor Gamarra, determina la nulidad absoluta
del contrato (art. 1560 del Código Civil). La
forma se eleva al rango de elemento constitutivo,
a la par de causa, objeto, etcétera.
El art. 1560 del Código Civil uruguayo dice
que la nulidad producida por la omisión de algún
requisito que la ley prescribe para el valor de
cierto acto es nulidad absoluta y el art. 1561
dice que esa nulidad debe ser declarada por el
Juez y que no puede subsanarse por la ratifica­
ción de las partes ni por un lapso de tiempo que
no pase de los treinta años.
Se consulta:
1) Cómo se puede sanear el título del padrón
633 de P. sin esperar el lapso de 30 años, ya que
estamos en un caso de nulidad absoluta y tam­
poco se puede recurrir a la ratificación. Los
otorgantes de la escritura de 1974 y 1978 se
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REVISTA DE LA A.E.U. - T. 79 (1-6), 1993
encuentran vivos a la fecha de hoy, por lo cual
pienso que una solución sería otorgar nueva­
mente la compraventa de 1974 y la de 1978, ya
que el art. 1578 del Código Civil uruguayo dice
que la falta de instrumento público, cuando la
ley requiere esa formalidad, se mirará como
contrato no celebrado y que no vale ni como
instrumento privado aunque estuviere firmado
por las partes.
2) ¿Será necesaria la declaración judicial de
nulidad de las compraventas de 1974 y 1978 y
que el Juez ordene la anulación de las inscripcio­
nes que consten en el Registro de Traslaciones
de M., respecto de las mismas?
En suma, ¿cómo aconseja la Asociación de
Escribanos del Uruguay resolver el caso plan­
teado?
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Montevideo, 22 de diciembre de 1992. La
Comisión de Derecho Civil integrada por los
Eses. Roque Molla, Enrique Arezo, Raúl Anido,
Graciela González, Jacqueline Parnás, Adriana
Goldberg y Jorge Machado, con respecto a la
consulta precedente dictamina:
a) El otorgamiento de la compraventa y
tradición con la solemnidad requerida por la ley
entre L.I.F.P. S.A. y los sucesores del promitente
comprador saneará totalmente la situación; ello
por cuanto en virtud de lo dispuesto por el inciso
2r del art. 1681, el dominio del bien queda ra­
dicado en el patrimonio de quien figura como
comprador en el año 1978. Por supuesto que la
eficacia de la tradición operará a partir de la
adquisición del dominio por quienes enajenaron
en el año 1978.
b) No es necesaria declaración judicial algu­
na, ya que la inscripción de la escritura a otor­
garse resolverá los conflictos de publicidad re­
gistrai.
c) Asimismo corresponde establecer que la
escritura de 1978 no adolece de nulidad por el
hecho de haber sido otorgada por quienes no
eran titulares del inmueble.
d) Por último, la sola manifestación de vo­
luntad de L.I.F.P. S.A. es suficiente porque re­
giría lo dispuesto por el art. 1681 inciso 1- del
Código Civil (venta de cosa ajena ratificada por
el dueño).
Esc. Roque Molla
Redactor
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. N2 26.122 de 31 de mayo de 1993.
3.1.12. DEONTOLOGIA NOTARIAL. TESTAMENTO. CAPACIDAD PARA CONTRATAR.
El Escribano debe procurar que los negocios otorgados ante sí (incluidos
testamentos) reúnan los requisitos necesarios de validez y eficacia y que el consen­
timiento sea emitido por persona capaz y que no resulta viciado por error, dolo o
violencia. No es razonable que el autorizante exija un examen psiquiátrico toda vez
que certifique una firma o autorice una escritura. La finalidad de la certificación de
firmas en un vale es la de facilitar la acción judicial en caso de ejecución del
documento.
CONSULTA
En autos caratulados "G.S., D.A. c/G.A., I.
Nulidad de testamento, ficha .../92" en cumpli­
miento a lo dispuesto por autos N9 47 de fecha 2
de febrero de 1993 libra a ustedes el presente, a
fin de que se sirva disponer informe a esta sede
acerca de los siguientes puntos:
a) ¿Cómo debe proceder un Escribano Pú­
blico cuando una persona de 89 años con ante­
cedentes cardiovasculares, de hipertensión y de
cerebroesclerosis le manifiesta su deseo dehacer
un testamento?
b) ¿Cuál es la finalidad para que un Escri­
bano Público certifique la firma de un vale (título
valor) firmado por una persona de 89 años de
edad? Se agrega como antecedente lo siguiente:
la señora había otorgado testamento en el año
1988 en época anterior al que se impugna (1990)
ante el mismo Escribano. Un otorgamiento