STS 6337/2007 - ECLI

Roj: STS 6337/2007 - ECLI:ES:TS:2007:6337
Id Cendoj: 28079130062007100359
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Contencioso
Sede: Madrid
Sección: 6
Nº de Recurso: 6095/2003
Nº de Resolución:
Procedimiento: RECURSO CASACIÓN
Ponente: MARGARITA ROBLES FERNANDEZ
Tipo de Resolución: Sentencia
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a once de Octubre de dos mil siete.
Visto por la Sala Tercera, Sección Sexta del Tribunal Supremo constituida por los señores al margen
anotados el presente recurso de casación con el número 6095/03 que ante la misma pende de resolución
interpuesto por la representación procesal de D. Roberto contra sentencia de fecha 21 de Mayo de 2.003
dictada en el recurso 260/99 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de
Cataluña. Siendo parte recurrida la representación procesal del Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramanet.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "FALLAMOS.Desestimamos el presente recurso contencioso-administrativo promovido por la parte recurrente contra la
resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Barcelona a la que se contrae la presente litis,
por hallarse ajustada a derecho; sin hacer especial condena en costas".
SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia la representación procesal del Sr. Roberto , presentó
escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña preparando el recurso de casación contra la misma.
Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes
para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.
TERCERO.- Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la parte recurrente, se personó ante esta
Sala e interpuso el anunciado recurso de casación articulado en los siguientes motivos:
Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por infracción de las
normas del ordenamiento jurídico, en concreto por inaplicación del art. 28.4 de la Ley 6/98 y del art. 29 de la
misma, así como de la jurisprudencia aplicable.
Segundo.- Bajo el mismo amparo procesal que el anterior, por infracción de los arts. 58 y 36.1 LEF y
de la jurisprudencia que lo interpreta.
Tercero.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, por infracción de los arts. 1249 y 1253
C.Civil, y art. 1214 del mismo texto legal, así como de la jurisprudencia aplicable.
Cuarto.- Bajo el mismo amparo procesal, por considerar que la sentencia recurrida ha vulnerado los
arts. 632 LEC; arts. 28.4, 29 y 30 de la Ley 6/98; arts. 58 y 36.1 LEF y jurisprudencia aplicable.
Solicitando finalmente sentencia estimatoria, que case la recurrida resolviendo en los términos
interesados en el recurso.
CUARTO.- Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la
parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.
QUINTO.- Por Providencia de , se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y
fallo la audiencia el día de 2.005, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales
referentes al procedimiento.
Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernández, Magistrada de la Sala
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FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por la representación de D. Roberto se interpone recurso de casación contra Sentencia
dictada el 21 de Mayo de 2.003 por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Cataluña en la que se desestima el recurso contencioso administrativo interpuesto por
el mismo contra Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Barcelona de 5 de Octubre de 1.998 en el
que se fija el justiprecio relativo a la indemnización por la retasación, solicitada el 24 de febrero de 1.993, de
la finca nº NUM000 - NUM001 de la AVENIDA000 de Gramanet, en su día expropiada para la instalación
de un centro escolar.
El Jurado en su Acuerdo fija un justiprecio de 78,944.880 ptas, incluido el 5% de afección asumiendo
en su integridad, según explicita, el informe del Vocal técnico, del siguiente tenor:
"La entrada en vigor de la Ley 6/1998, de 13 de marzo, hace inexcusable su aplicación en los
procedimientos expropiatorios. Las valoraciones que presentan las partes no atienden a los criterios
establecidos en la citada Ley. De acuerdo con el art. 29, en el supuesto de un terreno al que no se le atribuya
aprovechamiento lucrativo alguno y no esté incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento
a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los
aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en que, a efectos catastrales, esté incluido.
En el presente caso se entiende que el aprovechamiento a valorar es el de 1 m2/m2 de acuerdo con el art.
322.3 de las NN.UU del PGM. El valor de repercusión será el que figura en las ponencia técnicas de valoración
catastral si están éstas vigentes y en caso contrario el obtenido por el método residual. En el presente caso el
valor de repercusión del suelo se obtiene por el método residual a partir de un valor en venta de VPO de 1993
de 104.531 pts/m2 util al que corresponde un valor de repercusión de 0,15x104.531 = 15.680 ptas/m2. Valor
del suelo: superficie: 4.795 m2. Vs = 4.795 m2 x 1 m2/m2 x 15.680 ptas/m2 = 75.185.600 ptas 5% premio de
afección = 3.759.280 ptas. Justiprecio de retasación = 78.944.880 ptas"
En su demanda el recurrente solicitó un justiprecio de 125.868.750 ptas incluido el premio de afección,
argumentando en ella que no hay discrepancia en cuanto al aprovechamiento de 1 m2/ m2 tenido en cuenta por
el Jurado, impugnando exclusivamente el que para hallar el valor de repercusión en suelo urbano consolidado
por el método residual, se haya partido del precio en venta del metro cuadrado construido señalado para
las VPO, así como que se haya aplicado automáticamente al suelo la repercusión del 15% como máximo
sobre ese precio, por cuanto esa utilización de los precios de viviendas de protección oficial para determinar
el valor del suelo urbano consolidado llevaría a la fijación de unos valores que no responderían a los reales de
mercado, incumpliendo de ese modo las exigencias de la Ley 6/98 aplicable a la retasación que nos ocupa.
La Sala de instancia desestima el recurso y confirma el Acuerdo del Jurado con la siguiente
argumentación:
"QUINTO: La aplicación de la anterior doctrina al caso enjuiciado conduce a la desestimación del
presente recurso contencioso-administrativo, por cuanto no pueden estimarse más seguras y ciertas las
conclusiones que contiene la prueba pericial practicada en los presentes autos, pues apreciado el dictamen
procesal pericial conforme ordena el ya citado y aplicable al caso artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil de 1881 (Disposición transitoria segunda de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuyo
artículo 348 es por lo demás de idéntico tenor al precedente artículo 632), no cabe entender el mismo como
suficiente para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución del órgano oficial tasador, que en
el caso resulta mejor fundada.
En efecto, la resolución impugnada parte de aplicar el valor de repercusión del suelo obtenido por el
método residual a partir de un valor en venta de VPO. de 1993 de 104.531 ptas./m2 útil al que corresponde
un valor de repercusión de 0,15 x 104.531 = 15.680 ptas./m2.
Para desvirtuar tal valoración hubiera sido necesario acreditar que en el polígono fiscal en cuestión (cfr
el art. 29 de la Ley 6/1998, de 13 de marzo) el uso predominante no era el de vivienda social en la fecha de
que se trata, 1993, o que los valores tenidos en cuenta por el Jurado no se corresponden con los aplicados.
Ninguna de ambas cosas se ha llevado a cabo por la parte recurrente en el presente caso.
En cualquier supuesto, la Sala ha de apartarse del resultado del dictamen pericial en virtud de las
siguientes razones: a) Para aplicar el usual método residual en base a precios de mercado, nunca cabe acudir,
como se hace en la prueba pericial, a instancias de la parte actora, a precios medios de la totalidad del
municipio, sino a los precios en venta del polígono fiscal en cuestión, que según los datos procesales, por la
degradación del mismo serían los mínimos de 117.924 ptas./m2 útil citados por el perito y no el medio aplicado
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de 178.185 ptas./m2 útil; b) Tampoco queda suficiente justificada en el dictamen pericial la aplicación de un
factor de repercusión o permuta del 25% en lugar del 15% fijado en las normas de Viviendas de Protección
Oficial; c) Por otra parte, aplicado aquel precio medio, no resulta tampoco justificado aplicar un valor de
construcción correspondiente a vivienda de calidad sencilla, rompiendo así la homogeneidad y coherencia de
la valoración; y d) Por fin, si bien está justificado no deducir los gastos de
urbanización cuando se parte de precios de VPO, por haberse ya tenido en cuenta para calcular su
valor, cuando se parte de precios en venta de viviendas libres, habrán de deducirse tales gastos o justificarse
cumplidamente la razón de no hacerlo.
Todo ello conduce a la Sala, como ha quedado apuntado, a estimar insuficiente el dictamen pericial
practicado para apartarnos del criterio de órgano oficial tasador."
SEGUNDO.- Por la representación del actor se formulan cuatro motivos de recurso. El primero al amparo
del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por supuesta inaplicación del art. 28.4 de la Ley 6/98 e interpretación
errónea del art. 29 de la misma relativos a la valoración de suelo urbanos, así como del art. 5 de la misma Ley
que recoge el principio de equidistribución de beneficios y cargas.
El recurrente parte de considerar que el suelo expropiado es suelo urbano consolidado que no tiene
atribuido el correspondiente valor en la Ponencia de Valores Catastrales, por lo que resultaría aplicable el art.
28.4 de la Ley 6/98 y por tanto habría de acudirse al valor de repercusión obtenido por el método residual, sin
que sea procedente para calcular este acudir como hace el Jurado y confirma la sentencia a los precios de
las viviendas de protección oficial, sino que ha de partirse del valor en venta en el mercado, que no se logra
en absoluto aplicando el porcentaje del 15% del precio de las viviendas de protección oficial.
Añade que la sentencia incurre en una interpretación errónea del art. 29 de la Ley 6/98 al decir que en
virtud del mismo procede valorar el suelo por un porcentaje del precio de las viviendas protegidas por ser ese
el uso predominante del polígono fiscal en que se ubica la finca, pues dicho precepto no sienta ningún criterio
valorativo sino que se refiere exclusivamente al cálculo del aprovechamiento como bien entendió el Jurado
pero no el Tribunal "a quo" que se remite a dicho art. 29 para determinar los parámetros a tener en cuanta
para el cálculo del valor de repercusión por el método residual.
Considera también que al seguir los criterios de valoración que sigue la Sala de instancia está
vulnerando el principio de equidistribución de beneficios y cargas del planeamiento y la jurisprudencia de esta
Sala que declara, según el actor, que en suelo urbano consolidado no es admisible la valoración por aplicación
de las normas relativas a las VPO.
En el segundo motivo de recurso se alega vulneración de los arts. 58 y 36.1 de la Ley de Expropiación
Forzosa y jurisprudencia que los desarrolla. Se fija el actor en que la sentencia estima que procede acudir al
precio de venta de las viviendas de protección oficial porque esa era el uso predominante del entorno de la
finca en 1.993 año en que se solicitó la retasación. Alega que a la vista de lo que establecen los arts. 58 y 36 de
la LEF y atendida la razón de ser de la retasación si según la sentencia el valor del suelo viene condicionado
por los usos del entorno, lo significativo ha de ser el entorno existente al inicio del expediente de expropiación
en 1.985 y el entorno de 1.993 fecha de solicitud de la retasación, sólo podría ser tenido en cuenta si hubiera
supuesto una mejora respecto del anterior. El entorno en 1.993 sería pues una cuestión irrelevante para fijar
el justiprecio y nada en los autos permite afirmar o presumir que en 1.985 las viviendas sociales constituían
el entorno de la finca expropiada.
En el tercer motivo de recurso se alega infracción de los arts. 1249 y 1253 C.Civil relativos a la prueba
de presunciones y 1214 del mismo texto relativo a la carga de la prueba. Argumenta el actor siguiendo con
cuanto expone en el anterior motivo de recurso que "siendo el entorno al inicio de la expropiación lo que ha de
tomarse en cuenta, es clara la improcedencia de fundar la desestimación del recurso como hace la sentencia
de instancia en que el hoy recurrente debió probar que el uso predominante en el polígono fiscal donde se
enclavaba la finca no era el de vivienda social en 1.993 al pedir la retasación". Añade que la sentencia ha
infringido las normas que rigen la prueba, al haber considerado como probado un hecho que en absoluto
lo está, como s que el uso predominante del entorno era de vivienda protegida en 1.993, pues el hecho de
que el Ayuntamiento tuviese en 1.997-.998 un programa dirigido a destinar los solares vacantes a viviendas
protegidas que se construyan no permite racionalmente inferir que tales viviendas eran el uso predominante
de la zona en 1.993.
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Argumenta también que se habría vulnerado el art. 1214 C.Civil regulador de la carga de la prueba
por cuanto hubiera correspondido al Ayuntamiento probar su afirmación de que en 1.993 el entorno estaba
constituido por viviendas de protección oficial.
En el cuarto motivo de recurso se alega vulneración del art. 632 LECivil al entender que no se ha
realizado una valoración de la prueba pericial con arreglo a las reglas de la sana crítica, así como de los arts.
28.4, 29 y 30 de la Ley 6/98 y 58 y 36.1 de la LEF y jurisprudencia relativa a los supuestos de prevalencia
de la prueba pericial. Considera el recurrente que el dictamen pericial debe prevalecer sobre la resolución del
Jurado, pues "frente a la improcedente utilización por el Jurado de la normativa de las Viviendas de Protección
Oficial para hallar el valor del suelo, el perito lo ha determinado aplicando el criterio legalmente establecido
de fijar el valor de repercusión por el método residual partiendo de precios de mercado con el exigible rigor
técnico". Por ello concluye que la sentencia ha infringido la jurisprudencia sobre la prevalencia de la prueba
pericial en relación al Acuerdo del Jurado.
TERCERO.- Así planteados los motivos de recurso y antes de entrar en el estudio de los mismos
conviene hacer unas consideraciones genéricas previas.
Por lo que se refiere a la doctrina general en relación a la retasación, no está de más recordar lo dicho
en reiteradas sentencias de esta Sala, por todas la de 7 de Junio de 2.006 (Rec.1409/2003) en que se señala:
"CUARTO.- Antes de entrar al concreto examen de las infracciones que se denuncian en este motivo
de casación, conviene señalar que el art. 58 de la Ley de Expropiación Forzosa contempla el derecho del
expropiado a una nueva evaluación de las cosas o derechos objeto de expropiación (retasación), por el mero
transcurso de dos años sin que el pago de la cantidad fijada como justiprecio se haga efectivo o se consigne,
plazo de caducidad y cuyo cómputo se inicia con la fecha del acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa
fijando el justiprecio, como señala el art. 35.3 de la dicha LEF y declara abundante jurisprudencia (Ss. 8-10-89,
4-5-2004, 18-5-2005).
Por otra parte, la retasación se configura como una garantía para el expropiado, ante la demora en la
efectividad o pago del justiprecio, con la finalidad de que el mismo sea adecuado a la realidad patrimonial
que se entiende afectada por el transcurso de dicho plazo y que exige una nueva valoración de los bienes
y derechos expropiados. Como señala la sentencia de 17 de mayo de 1994, "la retasación -Sentencia de 8
marzo 1991 - es una figura jurídica de marcado corte garantista en beneficio del expropiado, no tratándose de
un mecanismo sancionador a la Administración en razón de su inactividad sino que incorpora una garantía en
favor del expropiado, siendo claro que lo tutelado es la lesión del expropiado consistente en no haber recibido
el justiprecio señalado en dicho plazo, con independencia de la causa de la demora, tanto si ésta es debida
a la mera inactividad administrativa como a la equivocación o error al pagar a otra persona,...". En el mismo
sentido, la sentencia de 18 de mayo de 2005 señala que "esta Sala viene declarando últimamente, entre otras,
en sentencias de dieciocho de abril y treinta y uno de diciembre de dos mil -recursos de casación 29/1996
y 8177/1998 -, que la figura de la retasación instituida en el artículo 58 en relación con el 35.3 de la Ley de
Expropiación Forzosa, como supuesto de caducidad del justiprecio por haber transcurrido más de dos años
desde que fue fijado administrativamente sin haber sido satisfecho, responde a la necesidad de evitar que el
paso del tiempo y la erosión inflacionaria alteren la relación patrimonial existente entre los bienes expropiados
y la indemnización establecida como compensación por su pérdida".
En la Sentencia de 30 de Enero de 2.003 (Rec.84551/1998) entre otras muy reiteradas, hemos dicho
que en supuestos de retasación ha de estarse al valor del bien en el momento de solicitar dicha retasación,
sin que en ningún caso pueda ser inferior al inicialmente determinado, porque ello alteraría la naturaleza de la
retasación, pero permitiendo que el justiprecio en la retasación pueda coincidir con el inicial en el caso de que
el valor de los bienes expropiados haya permanecido inalterable o haya disminuido, pues otra cosa supondría
un enriquecimiento del expropiado carente de fundamento.
También con carácter previo hemos de tener en cuenta que el justiprecio de la finca litigiosa expropiada
fue fijado por la Sentencia de esta Sala del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 1.992 que estimando un
recurso de apelación interpuesto por el hoy recurrente señaló como tal la cantidad de 40.280.352 ptas incluido
el premio de afección, asumiéndose el informe pericial practicado en aquellos autos que partía de un valor
de repercusión del suelo de 8.000 ptas/m2.
CUARTO.- Entrando ya en el estudio del primero de los motivos de recurso, ha de procederse a su
estimación. En efecto, el Acuerdo del Jurado que antes hemos transcrito se remite a lo dispuesto en el art.
29 de la Ley 6/98 fijando un aprovechamiento de 1m2/m2, cuestión que no ha sido debatida por las partes
que han aceptado tal aprovechamiento.
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La cuestión se plantea respecto al cálculo del valor básico de repercusión del suelo. El art. 28.4 de la
Ley 6/98 establece expresamente que para la valoración de suelo urbano, como el que nos ocupa, en los
supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los
valores de repercusión obtenidos por el método residual. La Sentencia de instancia confirma el Acuerdo del
Jurado que tiene en cuenta la inexistencia de valores catastrales y por ello argumenta que ha de calcularse el
valor básico de repercusión del suelo por el método residual. Sin embargo y tal y como se desprende del tenor
del Acuerdo del Jurado que hemos transcrito, lo cierto es que en el mismo no se emplea el método residual
según la fórmula contemplada en el Real Decreto 1020/93 en su norma 16, siendo tal fórmula:
Vv = 1,4 x (Vr + VC) x FI en la que:
Vv = valor en venta del producto inmobiliario en ptas/m2 construido.
Vr = valor de repercusión del suelo en pats/m2 construido.
Vc = valor de construcción en ptas/m2 construido.
FI = factor de localización que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por
su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten
a la producción inmobiliaria.
1,40 = coeficiente que contempla los beneficios de la promoción.
Por el contrario, el Jurado en su Acuerdo dice que calcula el valor de repercusión del suelo a partir de un
valor en venta de VPO de 1.993 de 104.531 ptas/m2 al que aplica un valor de repercusión de 0,15, remitiéndose
para ello a cuanto establece el art. 2.d) del Real Decreto 3148/1978 de lo que obtiene un valor de repercusión
del suelo de 15.680 ptas, valor este que multiplica por la superficie expropiada y por el aprovechamiento de 1
m2/m2 lo que le lleva a fijar el justiprecio de 75.185.600 ptas más el 5% de afección.
Tiene, pues, razón el actor cuando en su motivo de recurso considera que la Sentencia ha vulnerado el
art. 28.4 de la Ley 6/98, pues ha aceptado una valoración que no se ha obtenido por el método residual como
exige ese precepto en supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de valores catastrales, al no haber
procedido con arreglo a la fórmula que se ha consignado para la obtención del valor de repercusión por el
método residual, sino que como bien dice el actor la Sentencia asume el Acuerdo del Jurado que equipara
indebidamente el valor que había de obtenerse por dicho método residual, con el valor resultante de aplicar
un 15% del precio tasado de las viviendas de protección oficial, aplicando improcedentemente para hacer la
valoración que nos ocupa el Real Decreto 3148/78.
QUINTO.- Además, avanzando en la argumentación del motivo de recurso, que ha de ser estimado
como hemos dicho, no podemos olvidar lo que es la reiteradísima jurisprudencia de esta Sala en relación al
cálculo del valor de suelo urbano consolidado por la urbanización como el litigioso por el método residual, por
todas citaremos la Sentencia de 25 de Octubre de 2.006 en la que decimos:
"SEGUNDO.- Por la representación de los actores se formula un único motivo de recurso al amparo del
art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por supuesta vulneración del art. 36 de la LEF y de los artículos 23, 28 y
29 de la Ley 6/98. Alegan los actores que al apartarse la sentencia de los criterios que imponen los preceptos
de la Ley 6/98 se está infringiendo también el art. 36 de la LEF que establece que la tasación se lleve a cabo
con arreglo al valor de los bienes expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio sin tomar
en consideración las plusvalías o minusvalías que se deriven del instrumento urbanístico o proyecto de obras
que justifiquen la expropiación.
Los recurrentes coinciden con la Sentencia de instancia en la aplicación de los criterios establecidos en
la Ley 6/98 y en concreto y al amparo de su arts. 28.4, en la aplicación del método residual, según la fórmula
del RD 1020/93 para la determinación del valor de repercusión, pero entienden que la vulneración de esos
criterios se produce en su puesta en práctica.
Consideran así, que el defecto fundamental en que incurre la sentencia recurrida es partir de los valores
en venta propios de las viviendas sociales como base para el cálculo del valor de repercusión del suelo,
tomando de esa forma como referencia para valorar los terrenos expropiados su propia calificación urbanística
que sería la circunstancia determinante de la expropiación, e ignorando de ese modo el mandato contenido
en la Ley 6/98 en cuanto a la asignación a los terrenos expropiados de su valor real de mercado, conforme
a la interpretación auténtica de los criterios valorativos establecidos en dicha ley, que considera el valor de
mercado como eje central de todo el sistema valorativo.
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Para los recurrentes el valor que debe tomarse como referencia para el cálculo del valor de repercusión,
no debería ser el referido a viviendas sociales (o lo que es igual al valor de venta de las viviendas protegidas de
184.072 ptas/m2) sino el de mercado de vivienda libre y si no se parte de este último no se estaría atendiendo
al valor real de mercado. Añade que al acudirse al valor en venta de viviendas sociales aun cuando esta sea
la calificación urbanística que el planeamiento reserva para los terrenos sujetos a expropiación se estaría
imponiendo a los administrados una carga que no tienen la obligación de soportar y mucho mas cuando en el
ámbito del PERI en que se encuentra la finca expropiada, se ha previsto el emplazamiento no solo de viviendas
de protección oficial, sino también comunes, por lo que de seguirse el criterio seguido por la Sala de instancia
se rompería con el principio de equidistribución de beneficios y cargas perjudicando a los propietarios del suelo
en que se instalarán viviendas protegidas frente a aquellos a los que el planeamiento reconoce la posibilidad
de que en su suelo se construyan viviendas comunes.
Concluyen pues, diciendo que de conformidad con el art. 28.4 de la Ley 6/98 y habiendo perdido
su vigencia la Ponencia de valores catastrales, ha de estarse al método residual para calcular el valor de
repercusión del suelo, de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1020/1993, pero debiendo partir para
dicho cálculo del valor de mercado de la vivienda libre en la zona, deduciendo de él, los costes de urbanización.
TERCERO.- Para la adecuada resolución del motivo de recurso formulado han de realizarse unas
consideraciones previas. Nos hallamos en presencia de una parcela de suelo urbano consolidado, cuestión
esta pacífica entre las partes, por ello, tanto el Acuerdo del Jurado como la Sala de instancia consideran
aplicable a efectos de la valoración del suelo expropiado la Ley 6/98, en concreto su artículo 28 en sus
apartados dos y cuatro, aplicación en la que estan conformes los recurrentes, que aceptan que habiendo
perdido vigencia la Ponencia de valores catastrales se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el
método residual.
Se muestran por ello de acuerdo en acudir a las normas técnicas de valoración aprobadas por el Real
Decreto 1020/93 y por tanto que el valor de repercusión se determine por la fórmula: Vr = (Vv/1,4) - Vc, siendo
Vv el valor en venta del producto inmobiliario terminado en ptas/m2 construido, Vc el valor de construcción en
ptas/m2 construido, y Vr el valor de repercusión del suelo en ptas/m2 construido.
La cuestión debatida se circunscribe a determinar, si como considera la sentencia para calcular el valor
de repercusión por el método residual en el caso de autos ha de partirse del valor en venta de las viviendas de
protección oficial, para lo que el Tribunal "a quo" razona que ello es lo procedente, toda vez que la actuación
expropiatoria esta destinada a la construcción de viviendas sociales, o si por el contrario, tesis sostenida por
los recurrentes, habría de partirse de los precios de venta en el mercado de viviendas libres, citando en apoyo
de su pretensión el Dictamen pericial practicado en autos, así como los principios inspiradores de la Ley 6/98,
la cual ciertamente y como se transcribe en el escrito de recurso, ha señalado en su Exposición de Motivos
que la ley opta por un sistema de valoraciones que consiga reflejar con la mayor exactitud posible el valor real
que el mercado asigna a cada tipo de suelo. Igualmente los recurrentes invocan en apoyo de su pretensión
el art. 36 de la LEF que consideran vulnerado y que establece que las tasaciones se efectuarán con arreglo
al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin
tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obra que dan lugar a
su expropiación y las previsibles para el futuro.
CUARTO.- Toda vez que los recurrentes estiman vulnerado el art. 36 LEF a cuyo tenor antes nos hemos
referido, ha de tenerse en cuenta lo prescrito en el art. 24 de la Ley 6/98, que establece que las valoraciones
se entenderán referidas "cuando se aplique la expropiación forzosa al momento de iniciación del expediente
de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el
procedimiento de tasación conjunta" y lo dicho en reiteradas sentencias de esta Sala (por todas la de 7 de
Junio de 2.006 -Rec.2583/00 -) señalando que cuando resulta de aplicación la norma específica contenida
en el art. 24 de la Ley 6/98 (norma esta aplicable al caso de autos), no es aplicable el art. 36 de la LEF, que
sí lo es en cuanto a que no son valorables las plusvalías, a que dicho precepto se refiere. Es igualmente
conocida la reiteradísima jurisprudencia de esta Sala (por todas citaremos las sentencias de 29 de Octubre
2.004 -Rec.5641/2000- y de 20 de Junio 2006 -Rec 6037/2001) según la cual cuando se trata de suelo urbano
consolidado "resulta más adecuado a efectos de calcular por el método residual el valor urbanístico del suelo,
acudir a precios de mercado debidamente contrastados que al de venta de viviendas de protección oficial", pero
como dice la última de las sentencias citadas es imprescindible que los precios de mercado sean obtenidos
de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, pues de no ser así "es preferible, como
dice la sentencia de 23 de mayo de 2.000, aplicar un porcentaje sobre el valor de la edificación con arreglo al
precio de venta de las viviendas de protección oficial, pues el primer método se aproxima con más rigor a las
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circunstancias reales del suelo, ya que en el suelo urbano el valor por metro cuadrado edificable puede ser
perfectamente conocido y no ser fruto de meras especulaciones, mientras que el segundo apela al carácter
objetivo del valor fijado administrativamente para las viviendas de protección oficial.".
En definitiva pues, la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en
la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala
sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial
que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados,
de ahí que se ponga en relación con los supuestos en que la consolidación urbana y el consiguiente desarrollo
del mercado permitan una apreciación cierta y segura de los valores por los que aquel discurre."
SEXTO.- De todo cuanto hasta aquí se ha expuesto debe concluirse estimando el primer motivo de
recurso por cuanto el valor del suelo urbano consolidado respecto al que se pide la retasación en 1.993, no
se realiza tal y como se ha expuesto por el método residual que no puede identificarse como hace el Jurado
con la mera aplicación de un porcentaje de repercusión a los precios fijados legalmente para viviendas de
protección oficial.
La estimación del primer motivo de recurso obliga a resolver el fondo de la cuestión debatida en los
términos en que queda planteado del debate que no es otro que la determinación del justiprecio de la finca
(suelo urbano consolidado) con referencia al año 1.993 que es cuando se solicita la retasación, eximiéndonos
del estudio de los otros tres motivos de recurso, por cuanto al pronunciarnos sobre dicho justiprecio daremos
respuesta a las cuestiones en ellos planteadas.
Nada hay que decir en cuanto al aprovechamiento de 1m2/m2 tenido en cuenta por el Jurado y que no
es debatido por las partes. Ha de precisarse pues cual es el valor básico de repercusión del suelo, a cuyo fin y
por las razones señaladas hemos de acudir en aplicación del art. 28.4 de la Ley 6/98 al método residual según
la fórmula ya expuesta Vr = (Vv(1,4) - Vc, teniendo además en cuenta la reiterada jurisprudencia de esta Sala
según la cual resulta más adecuado para el cálculo del valor urbanístico del suelo urbano consolidado acudir
a precios de mercado siempre que estén obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente
contrastadas.
Así las cosas es evidente que no cabe asumir las conclusiones contenidas en el informe pericial que
da un valor del suelo de 260.157.520 ptas., muy superior a las 125.868.750 ptas reclamadas por el actor, que
por ello renuncia a la diferencia entre lo que él reclama y la valoración contenida en el dictamen del perito.
En primer lugar hemos de señalar que la finca expropiada estaba en una zona que en 1.993, año al que
ha de referirse la valoración, presentaba uno de los problemas más graves de marginalidad social en Santa
Coloma, lo que hizo que años más tarde fuese incluida en el programa operativo de la iniciativa de la Unión
Europea URBAN II con importantes inversiones comunitarias tendentes a superar aquellos problemas.
Pues bien, el Perito en su informe a los efectos que aquí interesan señala:
"Primer extremo de la Actora.
Primero: con referencia a 1.993, dictamine el Perito, motivándolo debidamente sobre cuál era el precio
medio en venta, en el mercado libre del m2 construido residencia en el municipio de Santa Coloma de
Gramanet.
Respuesta del Perito al primer extremo de la Actora.
Del estudio de mercado efectuado en el año 1993 por el Centre de Política del Sol i valoraciones (CPSV)
de la UPC, sobre una muestra de 15 viviendas de nueva construcción en la población de Santa Coloma de
Gramanet, se obtiene un valor medio de venta al público de 178.185 ptas/m2 util, con un máximo de 253.841
ptas/m2 util, y un mínimo de 117.924 ptas/m2 util.
Por tanto si:
Vv = 178.185 ptas/m2 util.
Obtendremos un valor para el m2 construido de:
Vv = 178.185 ptas/m2 util x 0,85 m2 util/m2 const =
Vv = 151.457 ptas/m2 const. "
Al contestar a las aclaraciones que le formulan las partes, el perito entre otras hace las siguientes
consideraciones:
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¿No es cierto que la finca se ubica en una de las zonas más degradadas del municipio, dentro del
polígono fiscal número 4 que es el que tiene el valor de repercusión más bajo de la ponencia de valores
vigente?
Respuesta del perito a la aclaración 1 solicitada por la parte codemandada.
Este perito desea hacer constar que no tiene información respecto la degradación del polígono fiscal
nº 4, pero si le constan valores de venta del producto inmobiliario en la zona colindante a la finca a estudio,
ubicado en el término municipal de Badalona, siendo la media de estos coincidentes con los valores que aplica
el perito en su informe."
De cuanto se recoge en el dictamen pericial resulta evidente que el perito no acude para realizar su
valoración a unos precios de mercado debidamente contrastados. La única fuente a la que se remite es a un
supuesto estudio de mercado efectuado en 1.993 por el Centre de Política del Sol i Valoraciones de la UPC
sobre una muestra de 15 viviendas de nueva construcción en Santa Coloma de Gramanet, del que no da más
dato que su mera enunciación sin aportar ninguna constancia documental del mismo y del que deduce un
valor medio de venta, reconociendo que no tiene información sobre la degradación de la concreta zona en que
se encuentra la finca ubicada, remitiéndose como se ha transcrito, a valores de venta de producto inmobiliario
sito en otro término municipal distinto a aquel en que se ubica la finca de la actora, cual es el de Badalona.
SEPTIMO.- El Informe Pericial practicado en autos, en cuanto no da el menor detalle sobre las fuentes
a las que acude, más allá de esa remisión en abstracto a un estudio de mercado de un Centro de Valoraciones
de la UPC, no sirve para, con base en él, poder tener en cuenta el precio en venta en el mercado libre, y mucho
más cuando el propio perito reconoce que ignora y por tanto no ha tenido en cuenta el estado y circunstancias
de la zona marginal en que se hallaba la finca, olvidando que el valor de mercado debía referirse a la concreta
zona en que aquella se encontraba y no en abstracto a toda la población de Santa Coloma de Gramanet.
Por consiguiente no pudiendo aceptarse las valoraciones contenidas en el dictamen pericial, partiendo
de una superficie no cuestionada de 4.795 m2 y de un aprovechamiento de 1m2/m2 tampoco cuestionado,
será necesario que el justiprecio se fije en ejecución de sentencia con referencia al año 1.993, calculando el
valor básico de repercusión del suelo, por el método residual según la fórmula Vr = (Vv/1,4) - Vc, siendo el
Vv el valor en venta del producto inmobiliario terminado en ptas/m2 construido; Vc el valor de construcción en
ptas/m2 construido y Vr el valor de repercusión del suelo en ptas/m2 construido, debiendo acudirse a precios
de mercado obtenidos de fuentes ciertas y seguras que deberán precisarse y que resulten debidamente
contrastados. A ello deberá añadirse el 5% de afección, más intereses que en su caso sean procedentes y
sin que el justiprecio que así resulte sea inferior al señalado en favor del actor en la sentencia recurrida.
OCTAVO.- La estimación del recurso de casación interpuesto determina que en aplicación del art. 139
de la Ley Jurisdiccional, no proceda un especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en la
instancia ni en la tramitación del recurso de casación.
FALLAMOS
Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de D.Josep Gineta Amargos contra
Sentencia dictada el 21 de Mayo de 2.003 por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo
del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que casamos y anulamos.
En su lugar debemos estimar parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por D.
Roberto , contra Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Barcelona de 5 de Octubre de 1.998 que
anulamos por no ser conforme a derecho, señalando como justiprecio de la finca objeto de retasación aquel
que se fije en ejecución de sentencia con arreglo a lo establecido en su fundamento jurídico séptimo de esta
Sentencia. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento ni en cuanto a las costas causadas en la instancia,
ni en la tramitación del recurso de casación.
Así por esta nuestra sentencia, , lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACION.- Leída y
publicada ha sido la anterior Sentencia en el día de la fecha por la Excma.Sra.Ponente Dña.Margarita Robles
Fernández, estando la Sala reunida en audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.
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