Conclusiones sobre el deber de conservación y rehabilitación

CONCLUSIONES DEL TALLER DE URBANISMO DE LA MANCOMUNITAT
DE LA RIBERA ALTA DEL DIA 16 DE ABRIL DE 2015:
EL DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN
1. ¿Debe intervenir el Ayuntamiento en todos los casos en que se produzca un
incumplimiento del deber de conservación de un edificio?
La duda se plantea por las distintas causas por las cuales llevan a considerar que se
produce un incumplimiento del artículo 180 lotup que motiva una orden de ejecución
municipal, a las que justifican la consideración de la existencia de un supuesto de ruina
del artículo 188. En concreto, puede existir causa técnica de ruina (afectación de
estabilidad, seguridad, estanqueidad o consolidación estructural del edificio o
construcción) pero el importe de la reparación no supere el 50% del límite del deber
normal de conservación. En ese caso, si no concurre ninguno de los supuestos del
artículo 180 (condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro), ¿cuál es la
función del ayuntamiento? El debate surgió ante un supuesto en que existían
importantes humedades en la cubierta de un edificio en la que un vecino había instado
sin éxito a la comunidad de propietarios para que procediera a su reparación.
Opciones que se plantean ante denuncia privada:
-Archivar sin más, remitiendo al interesado a que inste la vía privada por no ser
competencia municipal. (Se justificaba en que el Ayuntamiento no está para resolver
problemas privados, al tratarse de un problema de estanqueidad de poca entidad
económica)
-Solicitar más información o informe técnico al denunciante para acreditar
patología y su importancia.(se justificaba en que el Ayuntamiento ha de hacer una
mínima intervención siempre que hay petición)
-Emitir informe técnico municipal y actuar en consecuencia (se justificaba en
que el Ayuntamiento ha de intervenir siempre, sin perjuicio de que después archive. En
contra se opinaba que muchas veces con ello se buscaba por los particulares el pago de
unos honorarios técnicos que les corresponden y además se contaba con una
intervención imparcial).
La conclusión es que la actuación municipal dependerá de la motivación de la
denuncia, y si finalmente se considera necesario emitir informe técnico municipal éste
deberá analizar ante qué supuesto nos encontramos, analizando si la patología afecta a
las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad, consolidación estructural,
salubridad, ornato público y decoro, y si ello impide obtener licencia administrativa de
ocupación o un uso efectivo del inmueble por su deterioro.
Una vez que se cuenta con el informe técnico, será el informe jurídico el que
determine el tipo de actuación a realizar:
-Una simple orden de ejecución de los artículos 182.3 y 183,
-Una orden de ejecución con apercibimiento de las consecuencias del
artículo 185.5, que puede llegar a lo previsto en el artículo 184 si se produce una
reiteración en el incumplimiento.
-La declaración de ruina inminente
-La adopción de medidas cautelares urgentes.
-La declaración de ruina.
2. ¿De qué forma un expediente de ruina puede producir los mismos efectos que el
incumplimiento de una orden de ejecución?
Cuando por parte del propietario se incumple con las obligaciones de demoler o
rehabilitar, tanto porque no solicita licencia para ello, o, porque, presentándola, no
ejecuta los trabajos que permitan acreditar que están evitando la ruina con adecuado
mantenimiento y uso cuidadoso del inmueble, reparando los desperfectos con diligencia
o procediendo a su demolición.
Si se acreditan estos incumplimientos, se incoaría el procedimiento del artículo
184, de declaración de incumplimiento, sometimiento del inmueble al régimen de
rehabilitación forzosa e inscripción en el Registro Municipal de Solares. y Edificios a
Rehabilitar. (RMSER)
3. ¿Puede incoarse un procedimiento para que, de forma simultánea, pueda
resolverse sobre la declaración de incumplimiento del deber de edificar o
rehabilitar, aplicación del régimen de edificación o rehabilitación forzosa y de
inscripción en el Registro de Solares y Edificios a Rehabilitar?
La conclusión fue afirmativa, basándose en la propia redacción del artículo184 y
en la del artículo 174, dado que en el caso del RMSER la inclusión en el mismo sólo
depende de la existencia de las otras dos declaraciones, de forma automática y sin
ninguna otra condición.
4. ¿Qué ocurre cuando en un edificio en propiedad horizontal nos encontramos con
una parte del mismo afectado por patologías que técnicamente podrían ser
consideradas como ruina, pero que en el conjunto del edificio su reparación no
excede del límite del deber de conservación? Las patologías afectaban tanto a
elementos comunes como a privados.
La conclusión es que no procedía una declaración de ruina parcial, y que debía
actuarse mediante dos órdenes de ejecución dirigidas por un lado al propietario con
vivienda dañada y por otro a la comunidad de propietarios por los elementos comunes.
Ahora bien, con el fin de evitar que se alegase indefensión, y ante la eventualidad de
que finalmente el expediente terminase con alguna de las consecuencias del artículo 184
LOTUP, se concluyó que debería entenderse el procedimiento de orden de ejecución
con el presidente de la Comunidad de Propietarios pero también con cada uno de los
miembros de dicha Comunidad que podrían verse afectados por un procedimiento de
ejecución sustitutoria.
5. ¿El procedimiento del artículo 185, declaración del incumplimiento del deber de
edificar o rehabilitar por iniciativa privada, es totalmente distinto del previsto en
el artículo 184? ¿Son dos maneras distintas de llegar a la declaración de
incumplimiento, aplicación del régimen de edificación o rehabilitación forzosa e
inscripción en el RMSER, o debe entenderse que la iniciativa privada exige una
previa actuación administrativa que acredite la existencia de un incumplimiento?
¿Puede iniciarse el procedimiento por el particular según el artículo 185 y
posteriormente terminarse por los trámite del artículo 184?
La duda se plantea porque estas tres declaraciones previstas en el artículo 184
exigen, en el caso del deber de rehabilitación, conservación o intervención en un
edificio, que los incumplimientos sean reiterados. En cambio, en la regulación del
artículo 185, especialmente en su apartado a) sólo se exige que el particular acredite “la
fundamentación del incumplimiento del deber del propietario sobre la base de la
documentación recabada de los registros públicos administrativos”.
Quedaron sin consenso dos criterios:
a)
La reiteración es necesaria y de ahí la necesidad de que la
fundamentación que permite la iniciativa privada del art. 185 se haga
sobre la base de una actuación administrativa previa de órdenes de
ejecución, aunque no de declaración de incumplimiento, aplicación
del régimen de rehabilitación forzosa e inscripción en el RMSER.
Además, y en todo caso, estas declaraciones deben hacerse por los
trámites del artículo 185, pero teniendo en cuenta lo que se dispone en
el 184 en aquello que aquel no prevé, como por ejemplo en lo previsto
para la enajenación forzosa del artículo 184.5
b)
Son dos procedimientos distintos, y ambos garantizan suficientemente
el derecho del particular a ser informado, a intervenir en el proceso
por pacto con un promotor o directamente y a cumplir con el deber de
conservación, rehabilitación y edificación.
6. ¿Se puede exigir una orden de ejecución por no contar con el IEE?
La conclusión a la que se llegó es afirmativa, dado que este informe tiene por
objeto cuidar por el deber de conservación y del resultado del mismo puede derivar la
emisión subsidiaria del informe por parte del Ayuntamiento y la exigencia de órdenes
de ejecución concretas para corregir las patologías que se deriven del citado IEE.
7. A la vista de lo que dispone el artículo 184.5 LOTUP : ¿cuánto tiempo ha de
esperar un ayuntamiento para estar legitimado para incoar la subasta en el
supuesto de que no se haya presentado programa o alternativas técnicas viables?
La conclusión a la que se llegó es que estará en función de la gravedad de las
patologías que han dado lugar a la orden de ejecución. Puede ser inmediata, es decir, no
precisaría de espera, si la necesidad de rehabilitación es urgente por afectar a terceros.
9 ¿Qué medio es más conveniente o práctico para exigir el cumplimiento forzoso, a
tenor del artículo 182.5?
Si existe riesgo de daños a terceros se consideró que era conveniente comenzar
con la ejecución subsidiaria, siempre que el ayuntamiento cuente con medios
económicos (existencia de crédito suficiente) para anticipar el coste de la reparación.
De no ser así, se concluyó que la multa coercitiva es prioritaria ya que su
imposición implica una reiteración de la orden de ejecución y por lo tanto presupuesto
necesario para poder acudir a la medida de ejecución sustitutoria, tal y como se exige en
el artículo 184.7 lotup.
10. ¿Puede un propietario incumplidor evitar la declaración de incumplimiento del
deber de conservación o edificación aún cuando el edificio o construcción del que
es titular no cuente con las condiciones legalmente exigibles para ello?
Sí, habida cuenta de que durante el periodo de información pública o audiencia
previstos, tanto en el artículo 184 como en el 185, puede llegar a acuerdos con la
Administración o con algún promotor, para formalizar un convenio de rehabilitación
con los pactos previstos en el artículo 187 u otros que establezcan libremente, y evitar
también con ello la pérdida de hasta el 50% del valor previsto en el artículo 103 lotup.
Alzira, 16 de abril de 2015
Vicente Duart Císcar
Coordinador del taller.