contratos - Revista Inmobiliarios

Toma Nota - JURÍDICO
CONTRATOS
MODÉLICOS
Asegúrese de que los modelos que los contratos que
usa le protegen a usted y a todos sus colaboradores.
C
Carlos Mateu
Barroso
Abogado
Socio de AMICE, empresa
especializada en el asesoramiento
omo expertos en mediación y derecho inmobiliario, siempre al servicio
y en defensa de la agencia
inmobiliaria, abogamos por la utilización de contratos y documentos claros
y ajustados a derecho. A priori debemos señalar que los documentos de
mediación inmobiliaria utilizados por
los agentes inmobiliarios en su tráfico
mercantil han de estar libres de cláusulas abusivas y leoninas, mantener el
justo equilibrio de obligaciones y derechos de las partes, mantener el principio
de buena fe, y respetar la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
Es un hecho notorio que la utilización
por parte de las inmobiliarias de documentos ajustados a derecho y libres de
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cláusulas abusivas y leoninas, redunda
en una mejor imagen y calidad de servicio en su actuación profesional.
Es frecuente que tanto los agentes que
forman parte de una red o franquicia
inmobiliaria, como los que trabajan de
forma independiente, utilicen modelos o contratos tipo para los casos más
habituales, sirviéndose de “manuales”
que incluyen diversos modelos de encargos de venta, (en exclusiva, agente
único, sin exclusiva, reconocimiento de
honorarios) partes de visita, recibo de
depósito para señal y arras, contratos de
arras, contratos de compraventa, etc. La
utilización de contratos sin revisar por
letrados expertos en la materia, obsoletos, o que han sufrido modificaciones
incorrectas, expone a los profesionales
a riesgos de indefensión, e incluso a situaciones de ilegalidad.
A la hora de trabajar las inmobiliarias en
redes de colaboración, MLS, o bolsas de
inmuebles, la documentación empleada
es la que va a garantizar la seguridad y
buen fin de su trabajo a todos los participantes. En estos casos es especialmente importante contar con documentos
consensuados y de eficacia probada.
Todas estas razones refuerzan la necesidad
de contar con modelos, y asegurarse de
que estén al día y cumplan la legislación
vigente y la jurisprudencia reciente.
EL ENCARGO DE GESTIóN
DE VENTA
Respecto a los encargos de venta,
conviene señalar que aparte de ser
documentos consensuados y negociados, deben caracterizarse siempre
por cumplir fielmente los designios
del Decreto de 1969, identificando al
oferente, el inmueble, su situación registral, las cargas y gravámenes, la duración del contrato, el precio de venta,
los honorarios de mediación, etc.
Asimismo los encargos de venta no
deben contener ningún tipo de cláusula penal o indemnizatoria para el
usuario, salvo el de que “puentee” al
agente inmobiliario, aprovechándose
de las gestiones efectuadas por éste.
Conforme a nuestra amplia regulación jurisprudencial, los encargos
de venta deben configurarse cómo
contratos consensuados, negociados,
y libres de cláusulas abusivas. Para
poder ser considerados como tales,
los modelos de contrato que se presentan al cliente, deben contar con
suficientes espacios en blanco para
ser rellenados de mutuo acuerdo, logrando de tal modo que el contrato
de mediación no se configure cómo
de adhesión.
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Además de estos criterios generales,
existen otros pormenores técnicos a
tener en cuenta si no queremos ver
cómo un Juez, tacha nuestras cláusulas como abusivas, nulas, y por tanto
como no puestas.
ALGUNOS ERRORES FRECUENTES
El desconocimiento de estos principios lleva con frecuencia a errores en
los documentos que muchos agentes
utilizan diariamente. Reseñamos a
continuación algunos defectos frecuentes a los que nos hemos tenido
que enfrentar:
El encargo de venta en
exclusiva
Los documentos de encargo de venta
en exclusiva suelen contener defectos
que los podrían invalidar ante un juez,
tales como:
a. No anudar correctamente la cláusula
de vulneración de exclusiva. Para ser
un encargo en exclusiva, la propiedad ha de asumir la obligación de
abonar honorarios en el supuesto
de que transmita la propiedad del
inmueble directamente o a través
de otra agencia inmobiliaria. A día
de hoy muchas agencias inmobiliarias no anudan correctamente en
ninguna cláusula del documento el
efecto jurídico de la vulneración de
la exclusiva. No basta con señalar
que “la propiedad declara no tener
encomendada la venta a ninguna persona sea física o jurídica” o que “el
propietario encarga en exclusiva…”
Es imprescindible que el propietario
conozca el efecto jurídico de vulneración de exclusiva, suscribiéndolo de tal modo con la inmobiliaria,
para así conocer que sucede si vende
el inmueble a un tercero durante el
periodo de exclusiva.
Los contratos de
mediación deben ser
consensuados y libres
por ambas partes. Los
modelos deben dejar
espacio para reflejar lo
que es negociable
b. Hablar de “mandato de venta”, en vez
de hablar de “encargo de venta”.
c. Pactar que la duración de la exclusiva es indefinida. La jurisprudencia
más consolidada tacha esta cláusula
de nula, y la tiene por no puesta.
d. Establecer cláusulas penales, indemnizatorias, o de honorarios, en los
supuestos de revocación, resolución anticipada, de no aceptar la
oferta de compra, etc.
e. Obligarse a prestar al propietario que
suscribe el encargo de venta una serie
de servicios de difícil prueba, como
por ejemplo, mantener informado
al cliente de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta
de su inmueble, o la elaboración
de un plan detallado de marketing,
o sus resultados. El inconveniente
Hay que dejar constancia
del cumplimiento de
la Ley de Protección
de Datos siempre que
se manejen datos de
carácter personal
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de incluir estos compromisos en la
nota de encargo, aunque comercialmente interese ofrecerlos al cliente,
es que frente a una posible reclamación judicial de honorarios, su
cumplimiento es de difícil prueba.
Conforme al 1124 del Código Civil, referente a las obligaciones recíprocas, para poder reclamar al cliente-propietario el cumplimiento de
la obligación de pago de honorarios,
la inmobiliaria deberá demostrar
que ha cumplido los compromisos
y obligaciones adquiridas por nota
de encargo. El propietario, en el supuesto de tener que ser demandado
por impago de honorarios, podría
negar que le hayamos mantenido
informado de todas las incidencias
relacionadas con la gestión de venta
de su inmueble, o que le hayamos
entregado los informes prometidos.
Sería entonces la agencia inmobiliaria la que tendría que demostrar
el cumplimiento de las obligaciones
y compromisos adquiridos, para lo
que debería contar con la firma del
propietario de “algún documento”
que certifique que se le han prestado en tiempo y forma tales servicios. El mero hecho de solicitar un
recibí puede crear una situación de
desconfianza que anule los beneficios comerciales que se pretenden
obtener, pero al no hacerlo la inmobiliaria se vería impedida de poder
reclamar sus honorarios de mediación, en el supuesto de no poder
hacer prueba de ello.
f. No incluir la leyenda de protección
de datos con el cumplimiento de
las normas correspondientes y la
autorización expresa para facilitar
a terceras personas los datos que se
precisen para el desarrollo de los
trabajos encomendados.
g. El que la propiedad autorice a la inmobiliaria a suscribir en su nombre contrato de arras o señal.
h. En los casos en los que el agente tiene
establecida una colaboración con otros
agentes, el contrato debe autorizar a estos
agentes colaboradores a realizar las gestiones correspondientes, incluyendo la
posibilidad de anunciar por su cuenta.
También debe reflejar la autorización
para cederles la información precisa,
así como para que éstos la transmitan
a sus clientes.
i. Incluir una cláusula de sumisión expresa a los juzgados y tribunales de nuestra localidad. Conforme al artículo 54
apartado segundo de la Ley 1/2000,
de 7 de enero de Enjuiciamiento
Civil: “No será válida la sumisión
expresa contenida en los contratos
de adhesión, o que contengan condiciones generales impuestas por una
de las partes, o que se hayan celebrado
con consumidores y usuarios”; Por
ello cabe determinar la nulidad de
aquellas cláusulas que figuren en las
notas de encargo y demás documentos propios de la práctica diaria de las
agencias inmobiliarias que contengan
la sumisión expresa a unos Tribunales
determinados.
La Hoja de control de visitas
Algunos errores frecuentes es este tipo
de documento son:
a. Incluir en la hoja de visita más de
un inmueble visitado, y una sola
firma. Es imprescindible que por
cada inmueble visitado por el posible comprador, figure una hoja
de control de visitas, o una firma
junto a cada inmueble visitado,
ya que en caso contrario podría
éste, en sede judicial, negar 8
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que el inmueble objeto de litigio
haya sido visitado, alegando de tal
modo (como así sucede en ocasiones en la práctica judicial) que
la Inmobiliaria lo ha incluido dolosa y unilateralmente en la lista.
b. No hacer firmar al propietario y
al visitante/comprador el parte de
visita: Se aconseja que firmen dicho documento, tanto el propietario, como el posible comprador,
para de este modo acreditar que el
encargo estaba vigente en el momento de la visita y que la propiedad conoció personalmente al
comprador en ese momento.
c. No incluir la leyenda de protección
de datos que habilite al agente inmobiliario para facilitar al vendedor los datos personales del comprador potencial.
d. No suscribir partes de control de
visita, por tener la inmobiliaria
suscrito con la propiedad un encargo de venta en exclusiva.
La agresividad comercial
no excusa la reducción
de los márgenes
adecuados de seguridad
jurídica para nosotros y
para la gente con la que
colaboramos
Los contratos de arras y
contratos de compraventa
privada:
Algunos errores frecuentes, y que podrían causar serios perjuicios al agente
y a su cliente son:
a. No establecer la fecha máxima en
la que se otorgará escritura pública
de compraventa.
b. Omitir el derecho del comprador a
la elección del Notario.
c. Omitir la obligación del comprador de
comunicar al vendedor “x” días antes
de la fecha máxima para otorgar escritura pública, día, hora y Notario.
DOCUMENTOS ADECUADOS
PARA ESTAR SEGUROS
En la práctica inmobiliaria, son numerosos los errores que se cometen en
el clausulado de los documentos de
mediación inmobiliaria, y sobre todo
de sistema de trabajo, que impiden al
agente inmobiliario poder hacer efectivo su derecho al cobro de honorarios
en el supuesto de encontrarnos con
un “puenteo” o un impago de honorarios. No debemos configurar los
contratos de mediación como un lastre
innecesario para la actividad comercial,
pero la “agresividad comercial” tampoco debe servir de excusa para reducir
los márgenes adecuados de seguridad
jurídica, para nosotros y para nuestros
colaboradores.
Nuestro entorno está cambiando
constantemente. Cambian los mercados, y cambian los clientes y las expectativas que éstos tienen de nuestro
trabajo. Aparecen nuevos medios y
tecnologías que afectan a la forma en
la que los clientes compran, y los profesionales se ajustan a ellos con nuevos modelos de negocio. Todo ello
supone un cambio constante que nos
hemos acostumbrado a manejar casi
sin darnos cuenta, y en el que algunas
cosas pueden quedar obsoletas inadvertidamente.
En el caso de la documentación jurídica, es un grave error esperar a modificar nuestros contratos hasta que un
juez nos diga que nuestro modelo de
contrato “de siempre” ya no vale para
lo que estamos haciendo “hoy”.
En www.revistainmobiliarios.com los
usuarios registrados pueden acceder a los
modelos que propone PROMEIN
para evitar los errores mencionados
en el presente artículo.
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