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El registro de la propiedad y el catastro por fin se dan el sí quiero
2 de febrero de 2016
Como por todos es sabido, desde antaño, el registro de la propiedad y el catastro han sido dos
instituciones de difícil coordinación. Siendo el Registro de la Propiedad un instrumento de
publicidad de los derechos inscritos, que otorga seguridad jurídica en el tráfico de los mismos, y a la
vez un órgano a caballo entre lo jurídico y lo administrativo, dependiente del Ministerio de Justicia
y formado por funcionarios altamente cualificados, el catastro es un órgano administrativo
dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda, que tiene fundamentalmente una función de
medición de las fincas con el propósito de obtener su cabida y proceder a utilizar esta medida
como medio de determinación para el pago de los impuestos correspondientes.
Nuestro sistema, ha sido objeto de duras críticas por esta falta de coordinación, y por la
problemática que eso ocasionaba en los particulares, ¿Cuántas veces habremos oído la pregunta
siguiente? “¿Dónde voy al registro o al catastro?, es que no coinciden y me dicen que no puedo
inscribir…” hasta que al fin, parece que nos vamos de boda, porque con esta Ley 13/2015, de 24 de
junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro se persigue conseguir una coordinación total.
Vamos a analizar, a nuestro parecer, cuáles son los puntos más interesantes de esta citada
reforma.
a) En primer lugar, como venía diciendo, se persigue la concordancia entre el registro de la
propiedad y el catastro.
Su primera expresión, la encontramos en la Ley 13/96, con la constancia de la referencia catastral
en la inscripción de la finca registral; y su segunda expresión la encontramos en la Ley del Catastro
de 2004, en cuya virtud, en toda inmatriculación de finca registral, debía aportarse certificación
catastral descriptiva y gráfica, plenamente coincidente con el título cuya inmatriculación se
pretendía. De lo contrario, no podía llevarse a cabo la inmatriculación.
La finalidad principal de esta reforma, es pues, lograr esta concordancia entre dichas instituciones,
ambas muy distintas por su objeto y finalidad, pero coincidentes en su ámbito objetivo: la
propiedad inmobiliaria. Mientras el registro de la propiedad, es un instrumento de publicidad, y con
ello de seguridad jurídica, necesaria para el desarrollo del tráfico jurídico, el catastro, es un
inventario de la riqueza territorial de una nación, con una finalidad recaudatoria y de control.
No obstante, estas claras diferencias, la necesidad de coordinación entre ambas oficinas, se ha
dejado sentir desde siempre, y ha sido una de las objeciones con que, como decía, se ha criticado
nuestro sistema de publicidad inmobiliaria. La Ley 13/2015, viene a solucionar este déficit.
b) Un segundo aspecto a destacar de esta reforma, consiste en que se desjudicializan los
procedimientos registrales de concordancia entre el registro y la realidad jurídica extra registral.
El ya antiguo artículo 198 de la Ley hipotecaria, decía que la concordancia entre el registro de la
propiedad y la realidad jurídica extra registral, se conseguiría, a través de la:
1. primera inscripción de dominio de fincas no inscritas,
2. reanudación del tracto sucesivo interrumpido,
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3. y del expediente de liberación de cargas y gravámenes.
En su actual redacción, en vigor desde el primero de noviembre, dice que la concordancia del
registro con la realidad física y jurídica extra registral se conseguirá a través de una serie de
procedimientos registrales, que son los siguientes:
1.
2.
3.
4.
5.
Incorporación de la Base Gráfica coordinada con catastro;
Deslinde registral;
Rectificación de la descripción;
Inmatriculación;
Operaciones registrales de bienes de las administraciones públicas en virtud de certificación
administrativa;
6. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido;
7. Doble inmatriculación;
8. Expediente de liberación de cargas y gravámenes.
Como vemos, la concordancia no se refiere ahora sólo a la realidad jurídica extra registral, sino
también, y sobre todo, a la realidad física. Sobre esta concordancia física, pivota toda la reforma de
la Ley Hipotecaria y del Catastro, sobre esta base y sobre la purificación de los procedimiento
registrales de jurisdicción voluntaria; de modo que desaparecen los expedientes judiciales, como
eran el expediente de dominio para inmatricular, para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, y
para hacer constar los excesos de cabida, así como la aprobación judicial de las actas de notoriedad
para reanudar el tracto o hacer constar excesos de cabida. Los expedientes registrales de la
reforma, se tramitarán siempre ante el registrador, o ante notario hábil y serán remitidos al
registrador, sin la intervención de autoridad judicial alguna.
Obligación ineludible es referirnos a las novedades introducidas por la
citada ley en los artículos 9 y 10.
Del artículo 9 resaltamos lo siguiente:
1. En la inscripción de la finca, deberá constar el Código Registral Único de la finca registral, el
denominado IDUFIR, del que podemos decir que es “una especie de DNI” de la finca registral,
distinto de su identificación registral, es decir, de su registro, sección y número de finca
registral. Este código registral único, también deberá constar en la certificación catastral de las
fincas coordinadas.
2. Tratándose de edificios, deberá constar la expresión del archivo registral del libro del edificio.
Las referencias catastrales de los distintos departamentos que lo integren, y la expresión de
estar la finca coordinada gráficamente con el catastro.
3. En caso de inmatriculación, reparcelación, parcelación, agrupación, agregación, segregación,
división, concentración parcelaria, deslinde registral, o expropiación; es decir en actos y
contratos que supongan reordenación de la propiedad inmobiliaria, se inscribirá en la finca la
Representación Gráfica Georeferenciada, expresándose además, si constaren, las coordenadas
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georeferenciadas de sus vértices. Asimismo, dicha representación gráfica, podrá incorporarse
con motivo del otorgamiento de cualquier título inscribible, o como operación específica, instada
a este solo efecto.
¿Cómo llegará esta representación gráfica georeferenciada al registro de la propiedad? La
representación gráfica, debe tomarse normalmente de la cartografía catastral, a través de una
certificación catastral descriptiva y gráfica, y excepcionalmente a través de otra representación
gráfica complementaria o auxiliar, (plano de un topógrafo o arquitecto, o planos urbanísticos de un
ayuntamiento) en los términos que veremos a continuación. Inscrita la representación o base
gráfica, la finca registral queda con la descripción, superficie y linderos de la base gráfica, siempre
que la nueva superficie no exceda del 10% de la cabida la finca registral, y siempre que haya una
perfecta identificación entre la finca, su certificación catastral y las colindantes.
Novedad importante de la reforma: inscripción de excesos de cabida hasta un 10%, con la
inscripción de la base gráfica.
Se prevé también en la Ley 13/2015, que los registradores de la propiedad, cuenten con una
aplicación informática, homologada y actualizada por la DGRyN, como elemento auxiliar de
calificación de las representaciones gráficas, y a su vez, vehículo de comunicación con el catastro.
Esta herramienta, se utilizará para relacionar las descripciones literarias de los libros del registro
de la propiedad con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, a efectos de poder
concluir su incorporación o no como representación gráfica georeferenciada de la finca registral.
Una vez inscrita, esta representación gráfica georeferenciada, se podrá dar publicidad registral de
la misma, por nota simple o certificación. Excepcionalmente, podrá darse publicidad de otra
representación gráfica, tomada no de la cartografía catastral, sino de una base auxiliar (geobase) o
de otras bases de datos de las administraciones públicas, (planos de urbanismo de los
ayuntamientos), pero en ese caso, el registrador ha de notificar al catastro, para que se incoe el
procedimiento de coordinación. La reforma persigue, que en última instancia la base gráfica
georeferenciada inscrita, sea siempre la derivada de la cartografía catastral.
4. La última novedad que introduce el artículo, es la posible constancia por nota marginal, de un
domicilio electrónico para recibir notificaciones.
Del artículo 10 destacamos:
1. Regula la representación gráfica de las fincas, normalmente a través de la cartografía catastral,
aportando una certificación catastral descriptiva y gráfica. Si el registrador califica positivamente
la correspondencia entre la descripción literaria y la de la certificación catastral, inscribirá la
base gráfica de la certificación, expresará en la inscripción que la finca queda coordinada con el
catastro y le trasladará el código IDUFIR. Si su juicio de correspondencia es negativo, así lo
comunicará al catastro, para que este incoe el procedimiento catastral oportuno.
2. Como decía antes, sólo excepcionalmente podrá utilizarse una base gráfica alternativa a la
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catastral, y es en los supuestos de los nuevos procedimientos registrales que se regulan, en el
artículos 198 y siguientes de la Ley hipotecaria, en que así se permita expresamente, y en los
casos de operaciones de reordenación de terrenos, como son reparcelación, parcelación,
segregación, división, agrupación, agregación, o deslinde registral. Una vez inscrita esta base
gráfica alternativa, el registrador debe comunicarla al catastro, y en casos de informe positivo,
éste emitirá la referencia catastral, declarará la coordinación e incorporará esa base gráfica
alternativa, convirtiéndola en base gráfica georeferenciada catastral.
Por Maria Coll, abogada de Bufete Buades.
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