Respuesta razonada al caso planteado

Newsletter “Actualidad Contable. Novedades y práctica sobre el PGC 2007 y las NIIF”
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62.- Caso venta de activos arrendados con opción de recompra
Autores: Rafael Bautista Mesa, Marta de Vicente Lama y Horacio Molina Sánchez
Profesores de ETEA. Universidad de Córdoba
La Sociedad A es propietaria de un edificio cuyo valor en libros es de 20 millones de euros
correspondiendo 5 millones de euros al valor del suelo sobre el que se asienta.
Adicionalmente, la Sociedad tiene contraído un préstamo por 65 millones de euros. La
Sociedad A tiene previsto acometer una remodelación del edificio para convertirlo en hotel
con un presupuesto cerrado de 35 millones de euros y un plazo para la ejecución de las obras
de 2 años.
La Sociedad A firma con la Sociedad B un contrato de arrendamiento del edificio por un
periodo de 30 años a contar desde el momento inicial, esto es, antes de la remodelación. La
cuota de alquiler del edificio es de 6 millones de euros anuales. El tipo de interés de
financiación adicional es del 4,75%. La cuota por el alquiler del suelo es de 1,896 millones de
euros anuales.
Por otra parte, inmediatamente después de la firma del contrato de arrendamiento, la
Sociedad A vende a la Sociedad C el edificio por 125 millones de euros, cobrando a la firma de
la operación de compraventa 65 millones de euros y aplazando el cobro del importe restante
durante el periodo de remodelación que se estima en 2 años. La Sociedad A se reserva la
opción de recomprar el edificio a los 15 años por importe de 90 millones de euros y cede a la
Sociedad C el derecho de cobro de las cuotas por el alquiler del hotel.
Se pide: Registro contable de la operación en la Sociedad A. Se omiten las consideraciones
fiscales
Respuesta razonada al caso planteado
I. NATURALEZA ECONÓMICA DE LA OPERACIÓN
La Sociedad A dispone de un activo que va a generar rentas durante 30 años; sin embargo
necesita financiación y lo transfiere a un tercero, a la Sociedad C, por un importe de 125
millones de euros lo que le permite cancelar la financiación del activo (65 millones), atender el
coste de la remodelación del edificio (35 millones) y obtener un remanente de tesorería.
La cesión del crédito es sin recurso por parte del adquirente por lo que quien asume el riesgo
de que la Sociedad B deje de pagar, el riesgo de crédito, es la Sociedad C y no la Sociedad A.
Además la Sociedad A retiene la posibilidad de recomprar el activo pasado el 50% del plazo del
alquiler por 90 millones de euros. Claramente, la operación es ventajosa para la Sociedad A.
A colación de lo anterior, se podría cuestionar si realmente la Sociedad A ha cedido a la
Sociedad C el riesgo de crédito ya que tiene la posibilidad de readquirirlo con el ejercicio de la
opción. No obstante, hemos de señalar que el riesgo que retiene la Sociedad A no es el de
crédito y, por tanto, no puede mantenerse la cuenta a cobrar; por otra parte, por muy
probable que sea, la Sociedad A no tiene una obligación con B, precisamente porque puede
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eludir la recompra. Esta circunstancia es determinante para rechazar la posibilidad de que
haya surgido un pasivo (que surgiría en caso de no producirse la transferencia del activo). En
consecuencia, existe una cesión de crédito.
Asimismo, por la parte de la inversión inmobiliaria, se podría cuestionar si nos encontramos
ante una venta con pacto de recompra. Sin embargo, aunque fuese probable el ejercicio de la
opción de compra, no sería éste el caso pues la Sociedad A puede eludir la obligación que
surge cuando el compromiso es firme (que es el caso de la venta con pacto de recompra).
Por último, indicar que la Sociedad C obtendrá unas rentas cuyo valor actual es igual al valor de
la inversión, que se supone es el valor razonable del activo en el momento de la venta. Así, la
Sociedad C recuperará a través de las rentas cedidas el valor razonable del bien. En
consecuencia, el arrendamiento de A con B es un arrendamiento financiero, por la parte del
vuelo y un arrendamiento operativo por la parte del suelo. Por lo tanto, la Sociedad A lo que
transfiere a la Sociedad C es un derecho de cobro y una inversión inmobiliaria por la parte del
suelo. La Sociedad C, por su parte, obtendrá con la operación realizada una rentabilidad del
4,75% así como, la renta del suelo y las plusvalías que pudieran surgir de su venta.
II. PROPUESTA DE CONTABILIZACIÓN
Considerando la naturaleza económica de la operación comentada anteriormente. El registro
contable sería el siguiente
a) En el momento de la firma del contrato de arrendamiento con la Sociedad B, la
Sociedad A debe registrar la baja del activo por la parte del vuelo (15 millones de
euros) y reclasificar como inversión inmobiliaria la parte del suelo (5 millones de
euros).
El registro inicial de la cuenta a cobrar por las rentas que va a generar el edificio se
obtendría a partir de la Tabla 1 en Anexo.
Concepto
(253) Créditos por enajenación inmovilizado a l/p
(543) Créditos por enajenación inmovilizado a c/p
(220) Inversiones inmobiliarias. Terrenos.
(211) Construcciones
(210) Terrenos
(771) Beneficios enajenación inmovilizado material
Debe
93,51
1,49
5,00
Haber
15,00
5,00
80,00
b) En el momento de la firma de la compraventa con la Sociedad C, la Sociedad A debe
registrar la cesión del crédito, que al ser sin recurso, implica la baja del activo.
Igualmente, la Sociedad A registrará la baja de la inversión inmobiliaria (por la parte
del suelo). Por otra parte, la Sociedad A registrará el cobro del importe abonado al
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contado en el momento de la compraventa (65 millones de euros) y un derecho de
cobro por el importe aplazado (60 millones1).
Concepto
(253) Créditos por enajenación inmovilizado a l/p
(572) Bancos e instituciones de crédito c/c
(771) Beneficios por enajenación del inmovilizado
(253) Créditos por enajenación inmovilizado a l/p
(543) Créditos por enajenación inmovilizado a c/p
(220) Inversiones inmobiliarias. Terrenos
Debe
60,00
65,00
Haber
25,00
93,51
1,49
5,00
En la operación surge una ganancia que toma su razón de ser en la renta del suelo y en
la enajenación de la nuda propiedad del suelo, la cual al término de la duración del
contrato de arrendamiento se consolidará con el uso. La Sociedad C espera que el
valor del suelo en ese momento sea en el mercado al menos equivalente al pago neto
realizado. Al cabo de 30 años los cobros superan a los pagos, siendo el valor futuro de
los cobros netos de:
VF = ?(Cobros –Pagos) x (1 + i)n = 15,84 millones, para una i=4,75%
Actualizando, por el alquiler del suelo, además de la rentabilidad financiera, se
obtendrá, en valores actuales, 3,94 millones más el valor razonable de dicho terreno.
VA= 15,84/(1 + 4,75%)30= 3,94 millones
1
No se actualiza la cuenta a cobrar por simplificación.
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ANEXO
Tabla 1: Arrendamiento financiero: Detalle de cuotas.
Periodo
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Pago
Interés
Principal
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
4,51
4,44
4,37
4,29
4,21
4,12
4,03
3,94
3,84
3,74
3,63
3,52
3,40
3,28
3,15
3,01
2,87
2,72
2,56
2,40
2,23
2,05
1,86
1,67
1,46
1,24
1,02
0,78
0,53
0,27
1,49
1,56
1,64
1,72
1,80
1,88
1,97
2,07
2,16
2,27
2,37
2,49
2,60
2,73
2,86
2,99
3,14
3,28
3,44
3,60
3,78
3,95
4,14
4,34
4,55
4,76
4,99
5,22
5,47
5,73
Pendiente
95,00
93,51
91,94
90,31
88,59
86,79
84,91
82,94
80,88
78,71
76,45
74,07
71,59
68,98
66,25
63,40
60,40
57,27
53,98
50,54
46,94
43,16
39,21
35,06
30,72
26,18
21,42
16,43
11,21
5,73
0,00
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