¿CARGA O GRAVAMEN? HE AHÍ UN DILEMA

Pontificia Universidad Catolica del Peru
From the SelectedWorks of Gilberto Mendoza del Maestro
Summer February 18, 2016
¿CARGA O GRAVAMEN? HE AHÍ UN
DILEMA
Gilberto Mendoza del Maestro, Pontificia Universidad Catolica del Peru
Available at: http://works.bepress.com/gilberto-mendozadelmaestro/4/
¿CARGA O GRAVAMEN? He ahí un dilema1
Probablemente al momento de adquirir un inmueble usted verifique en la partida
de su inmueble que el rubro D corresponde al de “cargas y gravámenes:”2 ¿Se
ha preguntado si significan lo mismo o si existe diferencia entre dichos términos?
Sabe usted que el texto original del Art. 739 numeral 23 establecía que luego de
un proceso de ejecución se levantasen los gravámenes mas no la cargas. ¿Cuál
era la razón para ello?
En el presente post vamos a introducirnos en dicha distinción a fin de verificar su
utilidad y sus alcances.
TERMINOLOGÍA CONFUSA
Debemos señalar inicialmente que no nos vamos centrar en defender que un
término define una institución por naturaleza, sino que existen 2 figuras que se
refieren a fenómenos distintos, las cuales en esta ocasión llamaremos carga y
gravamen en sede de los derechos reales.
Esto lo indicamos dado que en nuestro ordenamiento el término carga es
polisémico: carga de la prueba4 en sede procesal, carga obligacional como
“necesidad de un determinado comportamiento para realizar un interés propio.”5
Esto es distinto a lo que llamaremos carga real.
De igual forma el término gravamen es muy difuso en su tratamiento legislativo
en los Arts. 104, 181, 247, 728, 733, 1002 entre otros. En el mismo sentido se
habla de gravamen en sede doctrinal identificando a la servidumbre como
gravamen tendencialmente perpetuo sobre la propiedad.6
1
Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho de la PUCP.
Dicho tratamiento se da también en el Código Civil en diversos artículos: Artículo 981: Todos
los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de
conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al bien común. Artículo
1035.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro
que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio
sirviente o para impedir al dueño de éste ejercicio de alguno de sus derechos. Artículo 181.- El
deudor pierde el derecho a utilizar el plazo:
1.- Cuando resulta insolvente después de contraída la obligación, salvo que garantice la deuda.
Se presume la insolvencia del deudor si dentro de los quince días de su emplazamiento judicial
no garantiza la deuda o no señala bienes libres de gravamen por valor suficiente para el
cumplimiento de su prestación.
[…]
Artículo 247.- El menor que se casa sin el asentimiento a que se refieren los artículos 244 y 245,
no goza de la posesión, administración, usufructo ni de la facultad de gravamen o disposición
de sus bienes, hasta que alcance la mayoría.
3 “2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar
de anotación de demanda;”
4 TARUFFO, Michele. La prueba. Marcial Pons, Madrid, 2008, p. 146
5 NICOLÓ, Rosario. Las situaciones jurídico subjetivas. Advocatus. No. 12. Lima, 2005. p. 103116.
6 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo II. Madrid: Civitas.
1987, p. 39.
2
DERECHO COMPARADO
Si tomamos en cuenta que etimológicamente el vocablo carga lleva consigo el
significado de tributo, afectación, imposición que afecta –en este caso- un bien,
podemos verificar que existen heterogéneas acepciones.7
Se aproximan en el derecho alemán a dicha figura como afectación con un
derecho real limitado “begrenzten dinglichen Recht”,8 aprovechamiento
mediato,9 prestaciones que deben ser extraídas de las propias fincas 10 o como
obligaciones sobre los titulares de la misma.11 En el Derecho Italiano Betti la
vincula con una obligación con garantía real.12
Legislativamente en el derecho alemán el parágrafo §§110513 recoge el término
de Reallasten, y en los parágrafos §§1110 y §§111114 del BGB se refiere a carga
real subjetivamente real y carga real subjetivamente personal.
SI bien existen diversas acepciones, podemos identificar en doctrina rasgos
comunes:
7
TRIFONE. Voz: Oneri reali. Em: Novísimo Digesto Italiano, Tomo XI, Apéndice N-ORA, 1957,
pp. 926-928.
8 También ha señalado: “Reallast ist die Belastung eines Grundstücks mit dem Recht auf
Entrichtung wiederkenhrener Leistugen aus dem Grunsdtücke”. GIERKE, Otto Friedrich,
Deutsches Privatrecht, Tomo II: Sachenrecht, Leipzig, 1905, p710 a 712.
9 WESTERMANN, Harry: Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C.F. Muller Karlsruhe, 2° edición,
1951, p. 602.
10 HEDEMANN, JW: Tratado de Derecho Civil, Tomo II: Derechos Reales, Traducción y
anotaciones de Jose Luis Díez Pastor y Manuel González Enríquez, Madrid, 1955, pp. 379 y 380.
11 Heck, Philipp: Grundriss des Sachenrechts, Berlín, 1960, p. 436.
12 BETTI, Emilio: Teoria generale delle obbligazioni, Tomo I: Prolegomini: Funzione económicosociale dei rapporti d´ obbligazione; y Tomo II: Struttura dei rapporti d´ obbligazione, Milán, 1953.,
pp 23 y 24. En el mismo sentido vinculado a la hipoteca: BARASSI, Ludovico: I diritti reali nel
nuovo Codice civile, Milán, 1947, pp 80 y 81.
13 § 1105 Gesetzlicher Inhalt der Reallast.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten
die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind
(Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden
Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der
Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks
bestimmt werden können.
(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks
bestellt werden.
14 § 1110 Subjektiv-dingliche Reallast.
Eine zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehende Reallast kann nicht
von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden.
§ 1111 Subjektiv-persönliche Reallast
(1) Eine zugunsten einer bestimmten Person bestehende Reallast kann nicht mit dem Eigentum
an einem Grundstück verbunden werden.
(2) Ist der Anspruch auf die einzelne Leistung nicht übertragbar, so kann das Recht nicht
veräußert oder belastet werden.
a) Prestación del titular a favor de otro15 a propósito de la propiedad o
posesión.16(Algunos señalan que la prestación sólo positiva17, sin
embargo considero que actualmente se verifican cargas que implican un
no hacer o tolerancia)
b) Prestación continua.18
c) La afectación es sobre el predio mismo “Nutzungsrecht” (Posición
realista); o que el carga recaiga sobre un titular de un derecho de goce
(Posición obligacionista).1920
d) Que exista inherencia21, por lo que puede circular el bien –con la
carga.22
¿CARGA Y GRAVAMEN? IDENTIDAD O FIGURAS DISTINTAS
En la Resolución Nº 137-2007-SUNARP-TR-T del 19 de Julio del 2007 el
apelante señaló que el usufructo era una carga por lo cual debía levantarse. Esto
no es aceptado por el Tribunal, sin embargo lo que llamó más la atención fue la
identificación conceptual entre carga y gravamen partiendo por indicar que no
existe una definición legal de dichas categorías.
Añade la resolución que la doctrina identifica gravamen real con carga real, ya
que lo sustancial en ambos casos es la situación de sujeción del titular de un
derecho real frente al titular de otro derecho que recae sobre el mismo bien.
Concluye que es irrelevante para estos efectos, el hecho de que en un caso esa
sujeción sólo importe un deber negativo (omisiones, abstenciones o tolerancias)
o que haga exigibles deberes positivos (prestaciones obligacionales), pues lo
que interesa finalmente es la actual situación de sujeción.
Ledesma en sede nacional sostiene lo contrario:
15
Conforme al BGB alemán, GIERKE, Op. Cit. 716 y 717. Existe la discusión si en estricto
podemos hablar de obligación en sentido técnico en las cargas, sin embargo no vamos a
profundizar por ahora ello tomando el criterio práctico de que la distinción para estos efectos no
es útil NATUCCI, Alessandro: La tipicitá dei diritti reali, Padua, 1988, p. 305.
16 Posición obligacionista de los derechos reales. ROTONDI, Mario: Instituciones de Derecho
Privado, Prólogo, traducción y concordancias al Derecho español por F.F. Villavicencio,
Barcelona, 1953, p.193.
17 NATUCCI, Alessandro, Op. Cit., p. 301; BALBI, G: Le obbligazioni propter rem, In Memorie
dell’Instituto giuridico dell’Universitá di Torino. Torino, 1950, p.42, para quien la carga real
“comprende più rapporti obbligatori, a scadenza periodica, le cui pretazioni, a contenuto uguale,
consistono nell´esecuzione di servizi o di opere oppure nella consegna di prodotti fondiari o di
Somme di denaro”.
18 BARASSI, Ludovico, I diritti reali nel nuovo Codice civile, Milán, 1947, p.77
19 GANDOLFI, Giuseppe. Voz: Onere reale, en Enciclopedia del Diritto, Tomo XXX, 1980, p.144,
define la carga real “come: a) Obbligo; b) di effettuare prestazioni positive periódicamente
ricorrenti; c) che gravi sul propietario sul titolare di un diritto reale di godimento di un immobile”.
BALBI, Op. cit., p 42.
20 Téngase en cuenta las diferentes teorías sobre las cargas: 1) Perspectiva obligacionista (“Die
obligationenrechtlichen Theorien”); 2) las tesis que la concibe como un derecho de naturaleza
mixta(“Die Mischtheorien”); y 3) las tesis que considera el gravamen real como un auténtico
derecho real (“Die sachenrechtlichen Theorien”).GIERKE, Op. Cit., pp. 706 a 710.
21 GANDOLFI, Op. Cit., p. 130, la carga real no es “parificabile ad un´obligatio per l´inerenza alla
cosa”.
22 Afirma BALBI, Op. Cit., p. 42 GANDOLFI, Op. Cit., p. 128.
“La diferencia entre ellas radica en que los gravámenes dependen de una
obligación accesoria, la que de incumplirse pueda conllevar a la venta del
bien afectado, como sería el caso de la hipoteca; en cambio, con las
cargas, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la
venta del bien, como sería el caso de las servidumbres, que se constituyen
como limitación a la propiedad predial”.
En el mismo sentido Avendaño Arana:
“la diferencia entre gravámenes y cargas consiste en que los gravámenes
dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede
conllevar a la venta del bien afectado. […] En las cargas, en cambio, no
hay obligación garantizada”. Es por eso que finalmente afirma que “en
realidad, las servidumbres son cargas –y no gravámenes- que se imponen
al dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio
dominante”23.
NUESTRA POSICIÓN
Nosotros consideramos que nos encontramos ante 2 figuras distintas. No es lo
mismo una carga técnica (certificados de parámetros urbanísticos) que el
gravamen de hipoteca por ejemplo. El primero es referido al vínculo entre bienes,
y el segundo es a la actuación de la autonomía privada.
Normalmente se ha estudiado el término de “gravamen” o “carga” tomando en
consideración la hipoteca, pero existen otras afectaciones aparte de esta.
Si estamos en un proceso de ejecución forzada, evidentemente si en la partida
constan otros gravámenes se tendrán que levantar. Sin embargo esto no
sucederá por ejemplo con las cargas técnicas, dado que teniendo también la
característica de la inherencia, esta no se ha creado por un acto de autonomía
privada.
Los pronunciamientos técnicos en nuestro medio no han buscado precisar el
tema. Quizá esto es porque en el ámbito de las cargas estas son muy diversas
y su clasificación puede ser trabajoso.
Verifíquese como en el Pleno XLII del Tribunal Registral sustentado en la
Resolución N° 1150-2010-SUNARP-TR-L del 11 de agosto de 2010 establece
sobre la cancelación de gravámenes lo siguiente:
“Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la
adjudicación por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los
gravámenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos
registrados con posterioridad a la expedición de la antedicha resolución,
23
AVENDAÑO ARANA, Francisco. Artículo 1035. En: Código Civil Comentado. Tomo V. Lima:
Gaceta Jurídica. 2003. p. 723.
estando exceptuados únicamente aquellos que expresamente excluye el
artículo 739 del Código Procesal Civil”. (El subrayado es nuestro).
¿Se aplica esto también a las cargas?
Sin embargo, el artículo 50 de la adecuación del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios a la Ley N° 29090, señala:
“Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas
individuales, se trasladarán las cargas técnicas que afecten a la totalidad
de la edificación. Cuando se acredite que la carga afecta sólo algunas de
las unidades que se independizan, ésta se trasladará a la partida
independizada que corresponda (...)”. (El subrayado es nuestro).
¿Carga técnica es igual a gravamen? Evidentemente no.
En este sentido, considero que debe estudiarse a profundidad los diferentes tipos
de afectaciones patrimoniales, toda vez que si bien gozan de inherencia sobre la
cosa, sin embargo tienen fuentes distintas. En este caso, he tomado como punto
de partida que los gravámenes tienen como origen actos de autonomía privada
y en cambio las cargas tienen fuente legal.