Consecuencias al contrato de locación

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INFORMACION - FUERZA MAYOR SOBRE LOCACION
CONTRATOS DE ALQUILERES DE INMUEBLES PARA VIVIENDA.ALGUNAS CONSECUENCIAS DAÑOSAS A LOS MISMOS PROODUCIDAS
POR LA RECIENTE INUNDACION.
Si sos inquilino (locatario) de un inmueble destinado a vivienda, YA SEA ALQUILADO
MEDIANTE INMOBILIARIA O EN FORMA DIRECTA AL PROPIETARIO, y sufriste la inundación
de los otros días, que generó daños totales o parciales, tanto al inmueble como a las cosas
(muebles, electrodomésticos, ropa, etc.) podés tener –además- consecuencias referidas al
contrato de locación.
* Tenés algunos derechos fundamentales, que conviene conozcas para hacerte respetar:
Como regla general, la inundación al provocar daños, está calificada como “fuerza mayor”:
en principio, no hay “culpa” de las partes. Cada una, sufre las consecuencias del daño sobre
sus cosas.
1) si el agua dañó total o parcialmente tus cosas propias (muebles, ropa,
electrodomésticos, libros, computadoras, etc.), en principio, debés soportar las
consecuencias, y no reclamarle al locador (propietario o inmobiliaria);
2) si el agua dañó total o parcialmente el inmueble (casa, departamento, etc.) las
consecuencias le corresponden al locador. Vos no tenés ninguna obligación de
pagarle nada de las reparaciones (ni arreglos, ni pintura, ni reposición de artefactos,
etc.) .
3) El locador está obligado a mantener el inmueble en buen estado de conservación,
y a hacer todos los arreglos y reparaciones que fueren necesarios para permitirte el
uso y goce del inmueble (conf. art. 1515 Cód. Civil).
4) Esa obligación del locador, se extiende a la reparación de todos los deterioros
causados por “fuerza mayor” (conf. art. 1516 C.C.).
5) Según las circunstancias, podés: a) no pagarle los alquileres, hasta que el locador
(propietario o la inmobiliaria) no hagan los arreglos; o b) pedir la disminución del
precio del alquiler por los desperfectos; c) pedir la resolución del contrato.
DERECHOS DEL INQUILINO (locatario):
Según el C.C.: (Art. 1.522) “Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar
de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no
afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.”
a)
podés pedir la RESCISION del contrato (sin culpa tuya) y la inmobiliaria o
propietarios (locador) tienen que aceptarla; no debés pagar más el alquiler. Podés
irte en estos días, tienen que devolverte el depósito que hiciste de garantía, y
cancelar las otras garantías (los garantes que firmaron el contrato). Hay que hacer
un “convenio de rescisión”, y devolver las llaves.
Gentileza del profesor Abog. Carlos E. Garobbio
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b) podés quedarte con el contrato (seguís con el alquiler), pero exigir las reparaciones
urgente; mientras tanto, podés irte unos días de la casa o depto, y suspender el
pago del alquiler hasta tanto terminen las reparaciones.
c)
Podés también, como alternativa, retener la parte del alquiler y presionarlo para
que haga los arreglos
ANEXO NORMAS DEL CODIGO CIVIL:
Art. 1.515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener
al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a
su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.
Art. 1.516. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere
el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la
cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce
estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Art. 1.518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe
hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o
trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.
Art. 1.519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el
uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las
circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las
reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el
locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.
Art. 1.522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o
ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del
pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa
misma, sus obligaciones continuarán como antes.