Uso Social del Suelo Ejidal y Comunal para el Desarrollo

From the SelectedWorks of Bruno L. Costantini García
Winter November 5, 2010
Uso Social del Suelo Ejidal y Comunal para el
Desarrollo Equilibrado de las Áreas Urbanas del
Estado de Puebla
Bruno L. Costantini García
Available at: http://works.bepress.com/bruno_costantini/7/
Uso Social del Suelo Ejidal y Comunal para el
Desarrollo Equilibrado de las Áreas Urbanas del
Estado de Puebla
Bruno L. Costantini García
Contenido
1
Objetivos de la Investigación
2
Líneas de Acción
3
Antecedentes
4
Problema Regional y Soluciones
1. Objetivos de la Investigación
 Objetivo General
 Difundir los diversos esquemas permitidos por la Ley* para posibilitar la realización
de proyectos con fines inmobiliarios, a efecto de que los núcleos agrarios y sus
integrantes se beneficien equitativamente de la urbanización de sus tierras,
coadyuvando con ello al desarrollo urbano planificado y ordenado de los centros
de población del Estado de Puebla; como consecuencia, impulsar el desarrollo
habitacional equilibrado de éste.
 Objetivos Específicos
Libre asociación de
ejidatarios y comuneros
Asentamiento
humanos
irregulares
asentamiento
irregular
Plusvalía de
tierras con
potencial urbano
necesidad
de tierra
Concertar la regulación entre
ejidatarios – comuneros –
desarrolladores inmobiliarios
* Ley Agraria publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992
solución de
conflictos
2. Líneas de Acción
Concertar
Un desarrollo urbano
ordenado
Planeación equilibrada
Capacitar
A ejidatarios y comuneros,
para incorporar suelo social
al desarrollo urbano
Sociedades inmobiliarias
Identificar
Núcleos agrarios de
población ejidal y comunal
certificados y con suelo apto
para el desarrollo urbano
25 Ejidos en 4 Municipios
Analizar
La situación formal y de facto
de los nucleos ejidales y
comunales
Características
3. Antecedentes - Legislación
 Los
ejidos,
así
como
sus
integrantes, tienen el derecho de
beneficiarse con la urbanización
de las tierras que son dueños.
Beneficio
Prohibición
Cuando un ejido se
localiza dentro del área de
crecimiento de un centro
urbano
No se puede urbanizar todo
el ejido, solo en tierras para
el asentamiento humano y
parceladas
3. Antecedentes – Datos Generales
 Ejido: Es la porción de tierras, bosques o aguas que el gobierno entregó a un
núcleo de población campesina para su explotación. Las tierras ejidales son
inembargables, imprescriptibles e inalienables.
 Estructura
Polígono
2
 Destino de la Tierra
3. Antecedentes – Universo de Estudio
 1039 Ejidos
 120 Comunidades
 1,630,741.40 Has.
superficie
 217 Municipios
 5,383,950
Has.
superficie
de
de
 4 Municipios
 25 Ejidos
 3,428,966
Has.
de
superficie
Superficie Ejidal
48
%
52
%
3. Antecedentes – Universo de Estudio
Municipio
Habitantes
Tasa de
Densidad
Superficie
(1*)
Crecimiento Media Urbana de Áreas
Anual (2*) (Hab/Ha) (2*) Urbanas
(1*) (Ha)
Cuautlancingo
55,456
3.1%
43.5
57.00
Puebla
1,485,941
1.7%
109.3
15,589.00
San Andrés Cholula
80,118
6.5%
39.8
368.00
San Pedro Cholula
113,435
2.3%
43.6
868.00
1,734,950
16,882.00
Estado de Puebla (1*) 5,383,966
 Programa
Subregional
de Desarrollo Urbano de
los
Municipios
de
Cuautlancingo,
Puebla, San Andrés
Cholula y San Pedro
Cholula
* Datos de 2005, (1) INEGI, (2) CONAPO, (3) RAN
Superficie
Total del
Municipio
(1*) (Ha)
3,817.00
54,465.00
5,871.00
7,632.00
71,785
3,428,966
No. de
Ejidos (3)
3
15
5
2
25
3. Antecedentes – Universo de Estudio
Municipio
Habitantes(1*) Superficie
Ejidos
Superficie Superficie
Superficie Ejidatarios o Posesionarios Superficie
Total del
Parcelada Asentamientos Uso Común Comuneros
(3)
Total del
Municipio
(3) (Ha) Humanos (3)
(3) (Ha)
(3)
Ejido (Ha)
(1*) (Ha)
(Ha)
Cuautlancingo
55,456 3,817.00 San Juan Cuautlancingo 290.61
56.78
0
589
0
347.39
San Lorenzo Almecatla 251.33
116.53
0
0
0
367.85
Sanctorum
181.33
0
0
103
219
181.33
Estado de Puebla (1*)
5,383,966 3,428,966
723.27
173.31
0
692
219
896.58
* Datos de 2005, (1) INEGI, (2) CONAPO, (3) RAN
3. Antecedentes – Universo de Estudio
Municipio
Habitantes(1*) Superficie
Ejidos
Superficie
Superficie
Superficie Ejidatarios o Posesionarios Superficie
Total del
Parcelada Asentamientos Uso Común Comuneros
(3)
Total del
Municipio
(3) (Ha) Humanos (3)
(3) (Ha)
(3)
Ejido (Ha)
(1*) (Ha)
(Ha)
Puebla
1,485,941 54,465.00 Colonia Chapultepec
408.43
52.31
0.00
80
12
460.74
El Aguacate
231.53
0.00
981.07
53
58 1,212.59
La Huerta
96.95
0.00
445.31
44
0
542.26
La Ixtla
38.31
0.00
95.07
35
0
133.38
La Paz Tlaxcolpan
367.34
0.00
344.50
37
97
711.84
Santa Maria Xonacatepec 2
194.08
0.00
0.00
0
194.08
Resurgimiento
58.31
3.16
57.42
23
0
118.89
San Andres Azumiatla
1,975.35
91.68
1,493.40
1071
0 3,560.44
San Baltazar Tetela
901.96
9.09
1,235.33
287
0 2,146.38
San Francisco Totimehuacan 1,043.25
0.00
15.61
237
0 1,058.86
San Jose El Rincon
225.26
33.74
208.88
106
0
467.87
San Miguel Canoa
1,457.45
0.00
563.41
1072
933 2,020.86
San Miguel Espejo
279.96
29.85
3.18
38
168
313.00
San Pedro Zacachimalpa
339.95
0.00
58.96
118
33
398.92
Santa Maria Xonacatepec
885.17
0.00
0.00
601
0
885.17
Estado de Puebla (1*)
5,383,966 3,428,966
8,503.28
219.84
5,502.14
3802
1134 14,225.26
* Datos de 2005, (1) INEGI, (2) CONAPO, (3) RAN
3. Antecedentes – Universo de Estudio
Municipio
Habitantes(1*) Superficie
Ejidos
Superficie
Superficie
Superficie Ejidatarios o Posesionarios Superficie
Total del
Parcelada Asentamientos Uso Común Comuneros
(3)
Total del
Municipio
(3) (Ha)
Humanos (3)
(3) (Ha)
(3)
Ejido (Ha)
(1*) (Ha)
(Ha)
San Andrés Cholula
80,118 5,871.00 San Antonio Cacalotepec
247.17
0.00
2.00
179
0
249.17
San Bernardino Tlaxcalancingo
166.69
0.00
13.64
131
19
180.34
San Francisco Acatepec
62.63
0.00
0.00
87
0
62.63
San Rafael Comac
105.05
3.11
0.00
48
87
108.16
Santa Maria Tonantzintla
159.09
0.00
0.00
81
0
159.09
Estado de Puebla (1*)
5,383,966 3,428,966
740.63
3.11
15.64
526
106
759.38
Municipio
San Pedro Cholula
Estado de Puebla (1*)
Habitantes(1*)
Superficie
Ejidos
Superficie
Superficie
Superficie Ejidatarios o Posesionarios Superficie
Total del
Parcelada (3) Asentamientos Uso Común Comuneros
(3)
Total del
Municipio
(Ha)
Humanos (3)
(3) (Ha)
(3)
Ejido (Ha)
(1*) (Ha)
(Ha)
113,435
7,632.00 San Juan Tlautla
171.96
8.62
0.00
148
0
180.58
San Sebastian Tepalcatepec
61.70
0.00
0.00
40
103
61.70
5,383,966
3,428,966
233.67
8.62
0.00
188
103
242.29
* Datos de 2005, (1) INEGI, (2) CONAPO, (3) RAN
4. Problema Regional y Soluciones
Expansión Urbana
Disposición
Asentamiento
Irregular
Desarrollo
Equilibrado
Conflictos
Plusvalía
Expropiación
Sociedad Mercantil
Inmobiliaria
Desincorporación, por mayoría especial en Asamblea,
de las tierras de uso común para su incorporación al
desarrollo urbano
Tierras
Dejan de ser
ejidales
Tierras
Se convierten en
propiedad
privada
Tierras
Forman parte del
capital social
Ejidatarios
Participan como
socios y tienen
ganancias
4. Problema Regional y Soluciones – Aportación
de Tierras Parceladas con Dominio Pleno
Celebración de
Asamblea para
acordar la Adopción
del Dominio Pleno
Solicitud de
inscripción de la
Asamblea ante el
Registro Agrario
Nacional
Solicitud Individual
de adopción de
dominio pleno ante
el Registro Agrario
Nacional
Entrega del título
de propiedad y
enajenación de la
tierra
Inscripción del título
de propiedad en el
registro Público de
la Propiedad y del
Comercio
Expedición de Título
de Propiedad de
origen parcelario
por el Registro
Agrario Nacional
Esquemas Asociativos
•Enajenación
a terceros.
ESQUEMAS
•Creación
ASOCIATIVOS de
Fideicomiso
•Formación de Sociedad
Mercantil Inmobiliaria
4. Problema Regional y Soluciones – Aportación
de Tierras de Uso Común
Celebración de
Asamblea para
acordar integrar la
Sociedad
Elaboración del
Proyecto de
Estatutos
Elaboración del
Proyecto de
Desarrollo y
Viabilidad
Económica
Protocolización en
escritura pública de
la aportación de
tierras a la sociedad
Emisión de la
opinión de la
Procuraduría
Agraria
Solicitud de opinión
de la Procuraduría
Agraria
Inscripción de la
escritura en el
Registro Público de
la Propiedad y del
Comercio
4. Problema Regional y Soluciones
 Procesos
alternativos
a
la
expropiación, que permitan a los
ejidatarios asociarse entre sí, para
satisfacer de manea ordenada y
eficiente la demanda de vivienda,
desincorporando las tierras de uso
común para incorporarlas al
desarrollo urbano, por medio de
una
Sociedad
Mercantil
Inmobiliaria
Ubicación de tierras.
Extensión dispuesta.
Situación jurídica agraria, urbana
y ambiental.
Valor por metro cuadrado.
4. Problema Regional y Soluciones
Aportación de tierras parceladas
con dominio pleno o de tierras de
uso común a:
Sociedades Mercantiles
Inmobiliarias
Oferta
Ejidos
Solución
Demanda
Desarrollo urbano concertado
y regulado