Derechos reales inscribibles en el registro de la propiedad.

CURSO CADRI DERECHO REGISTRAL.
CORPME - AECID
LA ANTIGUA, GUATEMALA, 2 DE OCTUBRE 2014.
TEMA 9. DERECHOS REALES INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD.
Ponente: Beatriz Corredor1.
Objeto de la inscripción. La delimitación de la materia inscribible. Situaciones
jurídico-reales no inscribibles y situaciones jurídicas no reales inscribibles.
1. INTRODUCCION:
1.1. Concepto de derecho real.
El concepto de derecho de propiedad ha ido adaptándose a lo largo de la
historia a la evolución política, social y económica de los Estados, y su
configuración jurídica se ha ido configurando en consecuencia según los
principios y funciones que cada Estado ha querido asignarle. Superados
ampliamente los conceptos tradicionales que consideraban a propiedad como
absoluta, las más moderna doctrina considera que propiedad privada no quiere
decir propiedad ilimitada u omnímoda, sino la atribución a los individuos de un
poder directo, inmediato y exclusivo sobre los recursos, y si hablamos de
propiedad inmobiliaria, ese poder se predica de la tierra, y por extensión a los
bienes llamados raíces. Dicho poder incluye diferentes posibilidades de
aprovechamiento –facultades-, siendo la inmediatividad y la absolutividad del
dominio, como atribución exclusiva al titular de las facultades de exclusión que
integran su contenido, las notas esenciales del derecho de propiedad.
En doctrina clásica española, ha sido tradicionalmente aceptada la
definición de Roca Sastre, según la cual el dominio o propiedad sería el derecho
real que atribuye a su titular el poder o señorío más amplio posible sobre una
cosa corporal, dentro de los límites institucionales, con carácter plenamente
autónomo, en principio perpetuo, elástico y, en parte, de contenido
discriminable.
Según la doctrina moderna, los caracteres del derecho de propiedad son:
•
Generalidad. El poder que confiere la propiedad es susceptible de
abarcar todas las utilidades de la cosa.
1
Registradora de la Propiedad. Ex Ministra de Vivienda del Gobierno de España (2008‐2010) y Secretaria de Estado de Vivienda (2010‐2011). Actualmente ocupa el cargo de Directora de Relaciones Institucionales en la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles España. 1 •
•
•
Independencia. La propiedad existe por sí, sin apoyarse en ningún otro
derecho.
Abstracción. Es un poder autónomo, abstracción hecha de las facultades
que integran la propiedad.
Elasticidad. Puede comprimirse, al separarse alguna de sus facultades,
pero cuando se extinguen los derechos limitativos del dominio, se
reintegran al mismo automáticamente, dada su fuerza de atracción.
Cuando todas las facultades recaen en el mismo individuo se
habla de propiedad privada plena. Esta incluye, por tanto: 2
•
•
•
El derecho del titular a usar él solo el activo, excluyendo a los demás del
uso del mismo –ius utendi-.
El derecho del titular a derivar hacia él mismo el valor del activo,
excluyendo a los demás-ius fruendi-.
El derecho del titular a modificar él solo su forma y sustancia, y a
transferir enteramente el derecho o algunas o cada una de sus facultades
–ius disponendi-.
Es nota común a estas tres facultades que integran el dominio la exclusión
de todos los demás. En eso consiste precisamente la absolutividad del dominio.
Sólo el propietario de un activo goza, en relación al mismo, de las facultades que
integran el poder directo e inmediato sobre la cosa en que la propiedad consiste,
salvo que el propietario, en uso de una de esas facultades –ius disponendi- lo
autorice, dando lugar a que ciertos aprovechamientos parciales del bien deriven
hacia personas distintas a él (iura in re aliena).
Ello es posible porque las diferentes facultades que integran el dominio –
ius utendi, ius fruendi et ius disponendi- son, a su vez, divisibles cada una de
ellas –caben diferentes formas y grados de uso, de disfrute y de disposición- y ,al
propio tiempo, ampliamente combinables entre sí, lo que suministra, como
veremos, una gran variedad de modalidades de aprovechamiento.
En todos estos casos, pues, la exclusión es una nota común. En el caso de la
propiedad privada plena, la exclusión abarca cualquier forma de
aprovechamiento del activo, dentro de las permitidas por el ordenamiento
jurídico, distintas en función de los diferentes tipos y características de los
recursos; en el caso de un derecho real limitado tan solo abarca la forma
concreta de aprovechamiento conferida por la facultad adquirida.
Por tanto, los derechos reales limitados serían aquellos “derechos
subjetivos que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa
ajena, en relación a alguna o varias de las facultades que integran el derecho de
propiedad plena, imponiendo a todos un deber de respeto y abstención.”
2
Seguimos en esta parte la tesis de F.P. Méndez, a modo de recapitulación sobre lo expuesto en las 3 primeras sesiones del seminario. 2 1.2.-Características esenciales de los derechos reales:
De esta última definición extraemos los dos caracteres fundamentales de todo
derecho real, según hemos anticipado, la inmediatividad y la absolutividad:
•
Inmediatividad: Alude al poder directo e inmediato sobre la cosa que
tiene el titular de un derecho real, de suerte que puede ejercerlo sin
necesidad de mediación o intervención de otra persona. Sin embargo,
existen algunos derechos reales como la hipoteca en que esta
inmediatividad se desdibuja (al no implicar posesión) aunque sí existen
manifestaciones de poder sobre la cosa (como la acción de
devastación). Por ello hay autores que prefieren sustituir el término
inmediatividad por el de inherencia.
•
Absolutividad: Se refiere a la eficacia erga omnes del derecho real, ya
que su titular puede exigir a toda la colectividad respetar el mismo, y
abstenerse de actuaciones contrarias o perjudiciales a su titularidad.
Esta absolutividad se traduce en facultades como:
‐ La reipersecutoriedad, o reinvindicabilidad ilimitada: El titular
puede perseguir la cosa cualquiera que sea la persona que la tenga.
Sin embargo, como explica F.P. Méndez, esta facultad típica del
Derecho Común cambia en el ámbito del Derecho de la seguridad
del tráfico jurídico inmobiliario, donde esta norma es derogada
por la acción normativa del Estado que la completa, de cara a la
seguridad del tráfico, con la publificación del sistema de
transmisión inmobiliario a través del registro de derechos y la
introducción del principio de fe pública registral.
‐ Exclusión: el titular puede adoptar medidas tendentes a evitar
intromisiones o perturbaciones de terceros. Por ejemplo, se
reconoce al propietario de un fundo las facultades de deslinde,
amojonamiento y cerramiento.
‐ Preferencia: Por regla general los derechos reales colisionan al
recaer sobre una misma cosa, lo que lleva a establecer reglas de
preferencia de unos sobre otros. En este sentido juega un papel
fundamental la prioridad registral, en sus dos vertientes: prelativa
y excluyente.
1.3. Diferencias con los derechos de obligación:
Antes de pasar a enumerar estas diferencias, debemos apuntar que han existido
algunas voces doctrinales aisladas que rechazan esta distinción, defendiendo una
noción monista de los derechos subjetivos patrimoniales. Así para la tesis
obligacionista de FERRARA todos los derechos patrimoniales lo son de obligación
(los pretendidos derechos reales serían derechos de obligación en que el sujeto pasivo
es la colectividad).
3 Pero la generalidad de los autores considera esta distinción como uno de los pilares
del Derecho Civil y apunta las siguientes diferencias entre ambas figuras, que
enumeramos brevemente, aunque existan ciertos matices, discusiones y figuras
fronterizas en las que no podemos ahora detenernos.
•
•
•
•
•
•
El SUJETO PASIVO del derecho real lo constituye la generalidad de
las personas a las que se impone el deber general de respeto y
abstención; según la tesis de F.P. Méndez, este deber de respecto se
deriva de la decisión del Estado, que atribuye la titularidad real a través
de la inscripción en el registro de la propiedad, en un sistema de
registro de derechos; mientras que en el derecho de obligación lo es la
persona o personas determinadas o determinables que ocupan la
posición deudora, a quien el acreedor puede exigirle la prestación.
En cuanto a su OBJETO, los derechos reales recaen sobre cosas
(corporales o incorporales) mientras que el objeto de los derechos de
crédito es la prestación consistente en dar, hacer o no hacer alguna cosa.
La EFICACIA de los derechos reales es erga omnes, por lo que son
derechos de los llamados absolutos; mientras que es inter partes en los
derechos de obligación, por lo que son derechos relativos.
En orden a su COMPATIBILIDAD CON OTROS, los derechos reales
son por lo general “derechos de exclusión”: fuera de los casos de
cotitularidad los derechos reales o bien no pueden coexistir entre ellos
(p.e, dos propiedades sobre el mismo bien, fuera de los casos de
comunidad) o deben establecerse reglas para determinar su preferencia
o rango (p.e. dos hipotecas sobre el mismo bien). Por contra se habla de
los derechos de obligación como “derechos de unión”: no hay
propiamente preferencias entre los derechos de crédito (aunque sí la
haya en cuanto al orden para satisfacer los mismos a cargo del
patrimonio de un mismo deudor cuando éste se torna insuficiente).
El PRINCIPIO RECTOR básico en materia de derechos de obligación
es el de autonomía de la voluntad; recogido con carácter general en los
códigos civiles; en cambio este principio se restringe tremendamente
en materia de derechos reales, inspirados por el principio de orden
público. Estas restricciones a la autonomía de la voluntad se
manifiestan a la hora de constituir los derechos reales tanto en el fondo
(y de ahí las discrepancias doctrinales en torno a las teorías del
numerus clausus y numerus apertus) como en la forma, pues el
principio de libertad de forma que rige en general para los derechos de
obligación quiebra en materia de derechos reales, ya que con frecuencia
se exigirá para su constitución documento público ad probationem o
incluso ad solemnitatem.
El CONTRATO es por sí solo fuente de los derechos de obligación
conforme; en cambio debe ir seguido de la tradición para constituir
derechos reales, por exigencia del título y el modo.
4 •
•
•
La PRESCRIPCIÓN de los derechos reales puede ser adquisitiva y
extintiva, mientras que para los derechos de crédito sólo cabe esta
última, pues no son susceptibles de usucapión.
En cuanto a su DURACIÓN se dice que los derechos reales tienen
vocación de permanencia (ello no significa que sean perpetuos, pero sí
que satisfacen el interés de su titular mientras los ostenta). En cambio
los derechos reales tienen naturaleza transitoria, pues por regla general
es al extinguirse mediante el debido cumplimiento de la prestación
cuando su titular ve satisfecho su interés.
La INSCRIPCIÓN REGISTRAL está en principio reservada a los
derechos reales, siendo el Registro de la Propiedad ajeno a los derechos
de obligación. No obstante conviene adelantar, como veremos
enseguida, que existen excepciones en ambos sentidos: por un lado,
existen ciertos derechos reales que no son susceptibles de inscripción en
el Registro de la Propiedad, y por otra parte existen derechos personales
que sí tienen acceso al Registro de la Propiedad.
1.4. Derechos reales típicos y atípicos.
1.4.1. Clasificación tradicional de los derechos reales típicos:
1.4.1.1. Derechos reales limitados de goce
•
EL USUFRUCTO, que conforme al da derecho a disfrutar los bienes ajenos con
obligación de conservar su forma y sustancia salvo que la Ley o el título de su
constitución autoricen otra cosa.
•
EL USO, que da derecho a percibir de los bienes ajenos los que basten para
satisfacer las necesidades del usuario y su familia aunque esta aumente.
•
LA HABITACION, que da la facultad a su titular de ocupar en casa ajena las
piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
•
LA SERVIDUMBRE, gravamen impuesto sobre un inmueble a favor de otro
perteneciente a distinto dueño (servidumbre predial) o a favor de una o varias
personas o de una colectividad (servidumbre personal).
•
LOS CENSOS, que producen acción real sobre la finca gravada. La generalidad
de la doctrina considera que mientras los censos reservativo y consignativo son
derechos reales limitados, el enfitéutico es un supuesto de dominio dividido
(las facultades del derecho pleno de propiedad se distribuye entre dos
personas, sin que ninguna sea considerada dueño en exclusiva. De ahí la
terminología “dueño directo” y “dueño útil”).
•
EL DERECHO DE SUPERFICIE, que permite edificar o plantar en suelo ajeno,
adquiriendo un derecho de propiedad temporalmente limitada sobre lo
edificado o plantado. La regulación urbanística es la que mejor determinan los
contornos jurídicos de esta figura.
5 •
LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN: Permiten a
su titular elevar plantas sobre un edificio o realizar construcciones bajo su
subsuelo, adquiriendo la propiedad de lo sobreelevado o subedificado.
•
EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES
INMUEBLES, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter
exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a
la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado
y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto,
así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios.
1.4.1.2. Derechos reales limitados de garantía:
•
LA PRENDA, que es un derecho real de garantía, que recae sobre bienes
muebles y que implica desplazamiento posesorio.
•
LA HIPOTECA, derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía
de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible
y de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes
inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario.
•
LA ANTICRESIS. En su origen fue un pacto accesorio añadido a la hipoteca,
que no alcanzó autonomía como derecho real autónomo hasta la Codificación,
caracterizado por recaer sobre inmuebles fructíferos, dando derecho a percibir
los frutos para cobrarse con ellos los intereses y el capital de la deuda
garantizada.
•
LA HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. Son
derechos reales de garantía sobre bienes muebles, pero que a diferencia de la
prenda ordinaria no implican desplazamiento posesorio, lo que suplen a través
de su publicidad registral
1.4.1.3. Derechos reales limitados de adquisición:
•
RETRACTO LEGAL: Es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o
dación en pago.
•
TANTEO LEGAL: Es el derecho a adquirir una cosa en las mismas condiciones
en las que su titular pretende enajenarla a un tercero.
•
DERECHO A RETRAER en la venta con pacto de retro (mal llamado por el CC
“retracto convencional”). Es el derecho que se reserva el vendedor a recuperar
la cosa vendida reembolsando el precio y determinados gastos.
1.4.1.4.- Derechos reales sobre cosas incorporales:
Esta posibilidad no ha sido siempre admitida en la doctrina, pero hoy existe cierta
unanimidad en considerar derechos reales los derivados de la PROPIEDAD
INTELECTUAL y la PROPIEDAD INDUSTRIAL.
6 1.4.1.5. Finalmente apuntaremos que hay otras figuras cuya naturaleza real ha sido
discutida, como el derecho de arrendamiento o el de opción, o el leasing inmobiliario,
a los que nos referiremos más adelante. Tales derechos pueden gozar de oponibilidad
frente a terceros (por la legislación especial o por su inscripción registral). También,
Y el derecho de retención que se concede a ciertos sujetos (como al poseedor; al
usufructuario; al que ejecuta una obra en cosa mueble; al mandatario; al depositario;
al acreedor pignoraticio) se considera que más que un derecho autónomo es una
facultad más del derecho del que deriva, y por ende participará de la naturaleza real o
personal de dicho derecho.
1.4.1. La posibilidad de creación de derechos reales atípicos:
Ya ha sido objeto de otra parte de este curso el análisis de las distintas posiciones
enfrentadas en la controversia clásica sobre la admisibilidad de que los particulares
puedan, haciendo uso de la autonomía de la voluntad, crear derechos reales atípicos,
distintos a los recogidos y regulados legalmente, es decir, de la existencia de dos tipos
de sistemas de iura in re aliena, los de numerus apertus (como sería el español) y los
de numerus clausus (como el alemán; en el primero de ellos, sin embargo, la
autonomía de la voluntad se encuentra limitada en la posibilidad de creación de
derechos reales no tipificados en la ley, que se admite sólo excepcionalmente y con la
exigencia, derivada de la doctrina, la jurisprudencia y de resoluciones
administrativas, de los requisitos siguientes:
•
La eficacia erga omnes de la facultad atribuida a su titular.
•
Que exista causa justificada para la creación de un derecho real atípico, lo
que implica que el fin perseguido por el mismo no pueda alcanzarse
adaptándose al molde de un derecho real típico, ni se vea suficientemente
protegido mediante un derecho personal.
•
Inviolabilidad del principio de libre circulación de los bienes, con exclusión
de los gravámenes perpetuos, lo que conlleva necesaria fijación de plazos de
duración y ejercicio.
•
Que se cumplan con las exigencias del principio registral de determinación,
perfilando con claridad todos los aspectos sobre contenido y ejercicio del
derecho.
•
Que no se trate de garantías reales, pues las normas sobre concurrencia y
prelación de créditos y ejecución de garantías reales son imperativas.
•
Que se de cumplimiento de los requisitos de forma impuestos por el
Ordenamiento jurídico.
7 Así, se ha aceptado la inscribibilidad de figuras como la multipropiedad
(regulada actualmente en España en una ley especial de aprovechamiento
por turnos de bienes inmuebles); el tanteo convencional; el leasing
inmobiliario (del que admite su inscribibilidad e hipotecabilidad como un
derecho real autónomo, y no como una mera yuxtaposición de
arrendamiento y opción de compra); o modalidades atípicas de
servidumbre (por ejemplo, instalación de carteles o de antenas en las
terrazas o azoteas ajenas).
1.5.- Las llamadas figuras intermedias.
Para terminar esta introducción una breve referencia a las (mal) llamadas
figuras llamadas “intermedias” entre los derechos puramente reales y los
obligacionales.
a) EL IUS AD REM:
La figura del ius ad rem tiene su origen en el Derecho Canónico. En la Edad
Media, cuando un Obispo enfermaba, se le nombraba un coadjutor que le
auxiliaba en sus funciones y le sucedía a su fallecimiento. Para describir la
situación jurídica de este coadjutor SINIBALDO DEI FIESCHI (el que sería
más adelante el Papa Inocencio IV) acuñó en el s. XIII la expresión ius ad rem:
mientras vivía el Obispo el coadjutor no tenía un derecho real (ius in re) sobre
el obispado y sus beneficios, pero tenía la seguridad de que lo adquiriría al
fallecimiento de aquél, pues no podía ser privado de tal derecho al cargo. Por
tanto su futuro ius in re era cosa segura para él con más fuerza que la de un
simple derecho personal. Esto llevó a considerar esta situación jurídica como
intermedia entre el derecho real y el derecho personal, que se bautizó como ius
ad rem.
En derecho feudal se empleó el ius ad rem para definir el derecho de
aquellos vasallos a quienes se concedía el disfrute de un predio durante el
lapso de tiempo que iba desde la investidura o concesión formal o simbólica de
ese derecho hasta la efectiva puesta en posesión del predio.
Llegado el siglo XIX el concepto de ius ad rem había evolucionado en la
doctrina, que lo utilizaba para definir el derecho de crédito que se tenía contra
el deudor obligado a entregar una cosa. POTHIER llegó a emplear la expresión
como sinónima de derecho personal o de crédito (olvidándose de que existen
derechos de crédito cuya prestación no consiste en dar sino en hacer o no
hacer alguna cosa). Lo cierto es que los Códigos prescindieron de esta figura
por entender que traería más confusión que beneficios.
A lo largo del siglo XX algunos autores como ATARD o DE LA CÁMARA
retomaron la idea del ius ad rem para reforzar la posición de quienes se
encuentran en ciertas situaciones en las que no se puede hablar de auténtico
derecho real, pero que consideran dignas de una protección mayor que la que
brinda un mero derecho personal. Ejemplos de tales situaciones serían:
8 ‐
‐
‐
El cedente de un solar a cambio de obra futura, cuando la cesión
no se constituye con eficacia real.
El comprador de pisos o locales “sobre plano”.
El que no puede obtener por el momento la inscripción registral
de su derecho (por defecto subsanable, por ejemplo) pero puede
obtener una anotación preventiva susceptible de convertirse en
inscripción el día de mañana.
En la jurisprudencia, aunque en ocasiones se ha utilizado en casos como los
descritos la expresión ius ad rem, lo cierto es se trata más de un recurso
literario o un tributo a la tradición jurídica que la consideración de este figura
como una categoría jurídica con sustantividad propia.
b) LOS DERECHOS REALES IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER
REM:
Señalábamos como una característica básica de los derechos reales su
inmediatividad, que implica que el titular de un derecho real lo ejercita sin
necesidad de intervención ajena. Por ello, no hay un sujeto pasivo determinado
sino que lo es la colectividad, que tiene un deber genérico de respeto y
abstención. Pero esta regla general tiene excepciones: hay situaciones en que,
aparte del deber general de respeto, se impone a un sujeto pasivo determinado
la obligación de llevar a cabo una concreta prestación en beneficio o al servicio
del titular del derecho real constituido. Dicha prestación es complementaria y
accesoria, pero es una prestación en sentido técnico y propio. Encontramos los
siguientes ejemplos:
‐
‐
servidumbres positivas que imponen al dueño del predio sirviente la
obligación de hacer alguna cosa (lo que en Roma se conoció como
servidumbres oneris ferendi).
en el derecho real de censo la obligación del censatario de pagar un
canon o pensión al titular del derecho de censo o censualista (su
origen, en este caso es germánico y se encuentra en las llamadas
reallasten, cargas reales aparejadas al disfrute de un fundo).
La doctrina se divide sobre la conveniencia de crear una categoría jurídica
específica para integrar estos derechos reales:
‐
‐
algunos autores así lo consideran, bautizando estos supuestos como
derechos reales in faciendo.
otros entienden que en estos supuestos existe un derecho real como
cualquier otro, pero al que se yuxtapone una obligación propter rem.
Estas obligaciones propter rem, ob rem, reales o ambulatorias son auténticas
obligaciones en sentido técnico jurídico. Su particularidad estriba en que su
sujeto pasivo no está individualizado o designado nominativamente, sino que
lo será quien en cada momento sea titular de una cosa (pudiendo liberarse en
consecuencia de la obligación transmitiendo o abandonando la cosa).
9 Ejemplos de este tipo de obligaciones serían las de contribuir a los gastos de
conservación de la cosa común en la copropiedad, de la pared medianera, del
predio dominante por el dueño del sirviente que se obligó a ello en las
servidumbres voluntarias, de los elementos comunes en el régimen de
propiedad horizontal, etc.
2.- OBJETO DE LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Antes de determinar por tanto qué sea el objeto del registro, es decir, qué tiene
acceso a él y qué no, y porqué, debemos insistir, siguiendo una vez más al
profesor F.P. Méndez, en la diferenciación fundamental que existe entre el
contenido de un registro de derechos y el de un registro de
documentos: los asientos de un registro de derechos no reflejan o publican
procesos transmisivos consumados extra-registralmente, sino que forman parte
del proceso adquisitivo, pues incorporan una resolución del Estado asignando
ex ante -es decir, sin necesidad de contención ni de usucapión- la titularidad de
los iura in rem inmobiliarios, así como estableciendo la delimitación de los
mismos, conforme a las reglas establecidas por el propio Estado.
Por el contrario, en el registro de documentos, el sistema de publicidad registral
de los documentos que contienen actos o contratos de finalidad traslativa
presupone el mantenimiento de la regla de reivindicabilidad ilimitada,
complementado por una constancia tabular que tiende a paliar los efectos
negativos para la seguridad jurídica derivados del mantenimiento de tal regla en
un entorno de contratación impersonal, mediante la exigencia de publicidad de
tales documentos para poder ser oponibles a terceros que disputen el derecho registros de documentos-, incentivando, de este modo, comportamientos que
tiendan a disminuir las asimetrías informativas características de un entorno de
contratación impersonal. Se limitan a archivar por orden cronológico los
documentos presentados, sus asientos no forman parte del proceso transmisivo
sino que se limitan a reflejar procesos transmisivos –o presuntamente
transmisivos- consumados extra-registralmente y no contienen declaración
alguna del Estado acerca de la titularidad y extensión de los iura in rem
inmobiliarios.
Partiendo de esta idea esencial, pues, delimitar el objeto del registro es una
tarea que sólo puede acometerse desde la casuística que se deriva del análisis de
las disposiciones normativas que, en cada ordenamiento jurídico, establezca la
correspondiente legislación hipotecaria y registral las normas sectoriales
aplicables.
10 2.1. Regulación positiva.
2.1.1. Posiciones doctrinales sobre cuál es el objeto del Registro...
La legislación hipotecaria en general, y la española en particular, no ha perfilado
con rigor cuál es el objeto directo de las inscripciones o anotaciones que se
practican en el registro ni, por tanto, cual es el objeto inmediato de la publicidad
registral. Esta es una materia que debe extraerse de la normativa hipotecaria y
registral, y de las leyes especiales que regulan aspectos de la propiedad
inmobiliaria en relación con su acceso al registro por ejemplo, la legislación
urbanística, la agraria, la de minas, costas o montes, la de expropiación forzosa,
las leyes procesales, etc.) En el examen de esta cuestión se plantea por tanto una
primera pregunta: si son los derechos, o sólo los derechos, el verdadero
contenido del registro, lo que efectivamente se inscribe, ya que en los diversos
preceptos de las normas aplicables se consideran como posibles objetos de la
inscripción muy diferentes realidades jurídicas.
Intentando entresacar categorías generales de esta regulación fragmentaria, nos
encontramos con preceptos que consideran como posibles objetos de la
inscripción muy diferentes realidades jurídicas. Así:
a) LAS FINCAS. En algunos preceptos aparecen las fincas como objeto de la
inscripción, pues es la esencia del registro de la propiedad en los sistemas
que siguen el folio real, en el que se contiene el historial jurídico de cada
una de ellas, iniciándose siempre con la inscripción de dominio. Así, en
nuestras leyes hipotecarias se utilizan expresiones como “la primera
inscripción de cada finca”, “cada finca tendrá, desde que se inscriba por
1ª vez, un número diferente y correlativo”, etc.
La doctrina mayoritaria, sin embargo, señala que, en sentido estricto, el
registro de la propiedad no es un registro de fincas, sino un registro que
se lleva por fincas; fincas que no pueden ser consideradas como objeto de
la inscripción sino como el presupuesto básico para la ordenación
cronológica del historial jurídico de los derechos y limitaciones que les
afecten.
b) LOS ACTOS Y CONTRATOS. En otros preceptos hipotecarios, el objeto
de la inscripción son los actos y contratos3. La doctrina en general
tampoco acepta esta expresión legal, señalando que los conceptos de acto
y contrato no pueden, en rigor, contraponerse; el Registro no sólo publica
actos jurídicos, sino también resoluciones judiciales o administrativas o
incluso simples hechos; por tanto, el concepto de “actos y contratos”
queda en todo caso mejor expresado por la idea de título inscribible.
3
El artículo primero de la Ley Hipotecaria Española determina que El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 11 c) LOS TÍTULOS4: Es la expresión más utilizada por el legislador, cuando
determina que el Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción
de títulos, entendidos en el sentido material como aquellos actos o
negocios jurídicos por cuya virtud una persona deviene titular de un
derecho real5. Así, en el Registro se inscriben títulos traslativos o
declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos y títulos en que se constituyan, reconozcan,
transmitan, modifiquen o extingan derechos reales. Esta idea es aceptada
por gran parte de la doctrina, dentro dela cual, no obstante, se pueden
distinguir diferentes aproximaciones:
•
Tesis pura (Núñez Lagos): la vigencia del sistema de título y modo
determina que las relaciones jurídico reales se perfeccionen extraregistralmente, y que el derecho real adopte de manera necesaria la
forma del título que lo contiene, título que constituye el verdadero objeto
de la inscripción. En el derecho alemán los contratos reales producen y
crean el derecho real, previamente acuñado por el legislador en su
"numerus clausus". La teoría del título y el modo, así como la aceptación
del criterio del "numerus apertus", hace que en España los derechos
reales, no sean típicos sino que adopten la forma que se les da en el título
que les contiene, ya que el título causal es toda la embriología del derecho
real. Ya hemos visto antes cómo esta postura no puede predicarse
respecto de un registro de derechos con efectos de la fe pública.
•
Tesis mixta: Estos autores creen necesario distinguir entre el objeto de la
inscripción y el objeto de la publicación. Defienden esta tesis:
‐ La Rica, que mantuvo inicialmente la teoría de que el Registro de la
Propiedad español, era un registro de derechos reales "que se forma a
base de actos jurídicos causales formalizados en documentos
auténticos". Posteriormente comentando a Núñez Lagos, nos dice
que puede admitirse la tesis de que nuestro Registro de la Propiedad
lo es de títulos, pero no de títulos y modos. Lo que llega al Registro,
es el documento, y lo que refleja la inscripción una vez practicada, no
es el título ni la finca, sino un derecho real. La inscripción la produce
el título (en su acepción de documento y acto causal) y por ello cabe
hablar de registro de títulos; pero el asiento de inscripción, produce
el derecho real, pleno y eficaz "erga omnes", respecto de las fincas
inscritas y en este sentido, también es correcto hablar de "derechos
reales inscritos".
4
Como se estudia en el tema 8 de este seminario, la expresión "título" tiene en materia registral un doble sentido. En su aspecto material, el título es un hecho, acto o negocio jurídico por virtud del cual una persona deviene sujeto o titular de un derecho. En el aspecto formal, en cambio, título es el documento o documentos en que queda plasmado el título material. En este sentido el artículo 33 del R.H. dice que "se entenderá por título para los efectos de la inscripción el documento o documentos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla". 5
Ver al efecto el tema 8 de este seminario. 12 ‐
‐
El profesor Lacruz dice que:
‚
Lo que se presenta en el Registro es un documento que reúne los
requisitos legales, es decir, el título formal, con el que se inicia el
procedimiento registral.
‚
Lo que se inscribe es el acto o contrato que causa el cambio real (la
adquisición, modificación o extinción del derecho), es decir, el
título material o sustantivo. En este sentido nuestro Registro es un
Registro de títulos.
‚
Lo que el Registro publica (como regla general) no es el acto o
contrato, acontecimiento pretérito, sino el derecho nacido de él, o
más correctamente expresado, la titularidad o relación de
pertenencia de un derecho -con una determinada configuración- a
un sujeto. En este sentido nuestro Registro es un Registro de
derechos6.
En la misma línea, Díez Picazo, citando a Lacruz dice que en el
Registro de la Propiedad español se inmatriculan fincas, se inscriben
títulos y se publican derechos.
‚
Se inmatriculan fincas. La finca es la unidad básica del sistema, el
personaje cuya historia publica el Registro y la cosa cuyas
vicisitudes son a través del Registro conocidas. Cuando una finca,
que antes no figuraba en el Registro, tiene acceso a él por vez
primera, se dice que se inmatricula. La inmatriculación es la
operación mediante la cual una finca ingresa en el Registro de la
Propiedad.
‚
Se inscriben títulos. En el Registro de la Propiedad se toma razón
de los actos o negocios jurídicos (títulos en sentido material), a
través de los cuales se ha producido o se debe producir un efecto
jurídico-real. Esta toma de razón se lleva a cabo a través de una
fuente inmediata de conocimiento, que queda también expresada:
el título en sentido formal o documento en que el título en sentido
material plasma y está contenido.
‚
6
Celebrado un contrato de compraventa, documentado en escritura pública notarial, por el que "A" vende a "B" un inmueble, lo que se presenta en el Registro es la escritura de compraventa, lo que se inscribe es la compraventa que causa la transmisión del dominio en favor de "B" y lo que publica el Registro no es el contrato de compraventa, acontecimiento pretérito, sino el derecho nacido de él, o, más correctamente expresado, la titularidad del comprador. 13 La inscripción considerada en sentido amplio, es la operación por
virtud de la cual se hace constar en el Registro que ha acaecido en
el mundo de la realidad extrarregistral una mutación jurídica
inmobiliaria, producida por un título material del que se toma
razón a través del título formal que allí ha sido presentado.
Abreviadamente podría decirse, que en nuestro Registro de la
Propiedad se presentan los títulos formales para que se inscriban
los títulos materiales.
‚
‐
Se publican derechos. El Registro proporciona al conjunto de
posibles interesados y, en definitiva, a la sociedad entera,
información acerca de los derechos de dominio y de los demás
derechos de naturaleza real derivados de los títulos que han sido
objeto de inscripción respecto de las fincas previamente
inmatriculadas.
PAU PEDRÓN hace una aproximación crítica a esta tesis, al considerar
que (1) no puede ser distinto lo que se inscribe de lo que se publica
pues el Registrador al inscribir está publicando (2) si en el Registro se
inscribieran y publicaran títulos materiales todo quedaría en la esfera
de lo obligacional. Así en el RP se presentan títulos formales que
contienen títulos materiales, y se inscriben y publican situaciones
jurídicas.
d) LOS DERECHOS SUBJETIVOS. Lo que se inscribe en el Registro son los
derechos reales. Así lo recogen numerosos preceptos de la legislación
hipotecaria.
En este sentido, Hermida Linares señala que lo que se inscribe en el
registro es todo lo que determina la Ley Hipotecaria, pero lo
verdaderamente importante es el derecho real y su titular y la publicidad
que de ellos se da, que es a su juicio el fin para el que se creó el Registro.
Por eso se llama de la propiedad, se lleva por fincas y la primera
inscripción es de dominio. Sigue diciendo el mismo autor que un Registro
de títulos sería un instrumento inútil, ya la inscripción no convalida los
actos o contratos que sean nulos, pero sí protege derechos, amparando
las “transmisiones cualificadas”. Como argumentos adicionales, señala
que el principio de tracto sucesivo, no se concibe, sino en un Registro de
derechos, ya que los títulos nunca se transmiten y en ellos no hay tracto y
que en las cancelaciones no se cancela un título anterior, ni puede
concebirse una cancelación parcial de un título.
14 La crítica doctrinal a esta tesis se fundamenta en que el Registro no sólo
publica derechos subjetivos, sino también determinadas situaciones
inmobiliarias con "trascendencia real"; de modo que el objeto de la
inscripción lo constituyen tanto los DR propiamente dichos como las
"situaciones de trascendencia real" dotadas de oponibilidad erga omnes.
Y, a su lado, determinados supuestos de derechos personales que
también tienen acceso al Registro de la Propiedad, como veremos.
2.1.2. Enumeración.Como hemos visto, por tanto, resulta muy difícil definir desde posiciones
dogmáticas cuál sea el objeto de la inscripción, por lo que la aproximación más
útil es la que atiende a criterios puramente sino meramente casuísticos. Así:
‚
‚
Objeto típico de la inscripción lo constituyen los DR inmobiliarios
susceptibles de tráfico jurídico.
Otras situaciones que también tienen acceso al RP son:
1) Las declaraciones que incidan en la titularidad o disponibilidad
de los derechos inscritos, como las resoluciones judiciales sobre la
capacidad de las personas.
2) Ciertos supuestos de derechos personales señalados por la ley.
3) Algunos derechos eventuales o imprecisos, como las legítimas.
4) Determinadas expectativas con trascendencia real.
5) Las reservas, sustituciones fideicomisarias y otras situaciones
jurídicas protegidas.
6) Las prohibiciones de disponer.
7) Ciertos derechos y obligaciones propter rem.
8) Ciertos negocios fiduciarios, como las adjudicaciones para pago
de deudas.
9) Las relaciones basadas en un ius ad rem, o aquellos derechos
sobre el patrimonio de un titular registral cuyo aseguramiento
permite la ley a través de la correspondiente AP.
10) Los hechos jurídicos modificativos de otros hechos inscritos,
que el Registro pública a través de una nota marginal, etc.
•
Finalmente, el registro también se ocupa de:
‐
‐
Ciertas situaciones de Derecho urbanístico: propiedad
horizontal, sistemas de actuación, reparcelaciones…
Ciertas situaciones de Derecho agrario: explotaciones
agrarias familiares y prioritarias, concentración parcelaria.
15 ‐
‐
Los llamados “Derechos reales administrativos, concepto que
alude a las concesiones administrativas y los derechos
constituidos sobre ellas, siempre que alcancen trascendencia
real inmobiliaria.
Circunstancias físicas o descriptivas cuya constancia ampara o
exige la ley, como la referencia catastral o la calificación
energética de los edificios.
2.2. La delimitación de la materia inscribible.Si bien el objetivo de la legislación hipotecaria ha sido, y es, ir recogiendo, caso
por caso, los diversos supuestos en que puede tener acceso al Registro un acto,
contrato o resolución judicial o administrativa, y las condiciones necesarias para
que esto sea posible, lo cierto es que la descripción legal de éstos no suele
sistemática, sino casuística, -en ocasiones más genérica y en ocasiones más
individualizada,- lo cual exige una interpretación adecuada por vía
jurisprudencial y doctrinal. Además, una enumeración legal de actos, expresada
con mayor o menor amplitud en cada caso, va frecuentemente unida a los
derechos y situaciones que derivan de esos actos (por ejemplo, titularidades
fiduciarias, prohibiciones de disponer), con lo cual ambas cuestiones se
entrecruzan, y esta conjunción se observa también en algunos tratamientos
doctrinales. No obstante, la aproximación a esta materia puede hacerse en base
a las siguientes ideas:
2.2.1. Enumeración legal de determinados actos como inscribibles:
Siguiendo en general la enumeración contenida en la ley hipotecaria española,
podemos afirmar que, en general, en los registros se inscribirán:
1. Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los DR
impuestos sobre los mismos (que son los que anteriormente citamos al hablar
de las diferentes categorías de derechos reales).
2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes
inmuebles o DR, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de
invertir su importe en objeto determinado.
4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
los bienes.
5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.
16 6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y DR que pertenezcan al
Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido
en las leyes o reglamentos.
2.2.2. Reglas generales:
a) La inscripción debe practicarse a favor de sujetos con personalidad jurídica,
(de ahí que en el ámbito de las personas jurídicas sea problemática la
inscripción a favor de las comunidades de bienes, por ejemplo. Debe entenderse
la inscripción en sentido amplio, como sinónimo de asiento.
b) Son inscribibles: por tanto, en primer lugar, los títulos traslativos del
dominio de los inmuebles o de los DR constituidos sobre ellos. Comprende los
actos de transmisión y adquisición del dominio, y también los de constitución,
modificación, transmisión y extinción de DR en cosa ajena.
c) Los títulos declarativos, que son aquellos que no se dirigen a la producción
inmediata de la mutación jurídico real, sino que se limitan a declarar la
situación actual de la finca. Con ellos, el propietario experimenta un
ensanchamiento en el ámbito material de su derecho. Así:
•
•
•
Si el derecho no está inscrito: pueda tener acceso al Registro a
través de ese título declarativo.
Si el derecho está inscrito: el título declarativo inscrito será el que
determine la fuente del derecho, su calificación, alcance y
contenido. Entre ellos, destacan: ‐ Las declaraciones de obra nueva y de excesos de cabida (arts.
200 y 208 RH).
‐ La transacción (art. 144 LH).
‐ Los deslindes (art. 12 RH)
‐ Los negocios de fijación o reproducción jurídica.
d) Los títulos fiduciarios, es decir, los actos y contratos en cuya virtud se
adjudiquen a algunos bienes inmuebles o DR, aunque sea con la obligación de
transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
La doctrina actual entiende que este apartado alude a los negocios fiduciarios,
despejando las dudas posibles sobre su inscribilidad. Más especialmente se halla
comprendido en su sentido literal un tipo de negocio fiduciario muy frecuente
en la práctica: la adjudicación de bienes de una herencia a uno de los herederos,
a fin de que con el importe de su venta atienda al pago de las deudas
hereditarias. Ninguna duda ofrece la inscribibilidad de las adjudicaciones
mortis causa y las inter vivos de carácter gratuito en las que se impone un modo
o carga al adquirente; en particular de las adjudicaciones hereditarias para pago
de deudas. Sin embargo, en los negocios inter vivos de carácter oneroso, la
obligación de transmisión a un tercero es un aspecto obligacional carente de
trascendencia real.
17 e) Situaciones inmobiliarias con trascendencia real.
Los títulos mencionados, ya sean declarativos, traslativos o fiduciarios, sólo
podrán inscribirse en la medida en que contengan situaciones jurídicas
inmobiliarias de trascendencia real. Desde este punto de vista, por tanto, habría
que incluir otros tipos o clases de actos inscribibles, fundamentalmente dos:
‐
‐
los actos que dan lugar a la inmatriculación registral de fincas y los que
implican modificaciones inmatriculadoras (agrupación, segregación y
división de fincas inmatriculadas, rectificación de cabida, obra nueva), y
los actos susceptibles de ser inscritos (aunque sea en un asiento de
inscripción compartido con otro principal), que implican carga,
gravamen, afección de carácter real u otra limitación similar sin atribuir
derecho real alguno a la persona favorecida con ellos.
Esto excluye la inscripción por tanto y a priori, de:
‐
‐
Bienes muebles: los títulos relativos a bienes muebles quedan
necesariamente excluidos del RP, sin perjuicio de que sí puedan tener
acceso, si existe, al registro de la propiedad mobiliaria, en los términos
que resultan de su legislación específica.
Derechos personales: en principio, los derechos personales y las
obligaciones no pueden tener acceso a él, sin perjuicio de algunas
situaciones especiales a las que nos referiremos.
Existen, sin embargo, excepciones en ambos sentidos, ya que:
‐
‐
No todas las situaciones de eficacia real acceden al Registro.
El Registro publica determinados derechos personales, según veremos en
el último epígrafe del tema.
2.2.3. Reglas especiales:
2.2.3.1. Resoluciones judiciales sobre capacidad:
a) El Registro de la Propiedad no ampara las circunstancias personales de los
titulares registrales, ni el principio de fe pública registral se extiende a las
mismas. El instrumento de publicidad de las situaciones personales es el
Registro Civil, con el que el Registro de la Propiedad está en relación, exigiendo,
por ejemplo, la previa inscripción en el Registro Civil de las capitulaciones y
otros hechos que afecten al régimen económico matrimonial de titularidades
inscritas en el de la propiedad.
Ahora bien, para reforzar la seguridad jurídica y la protección de los
adquirentes, y evitar el acceso al Registro de actos dispositivos realizados por
personas que no tienen la capacidad de obrar suficiente, al registro de la
propiedad también acceden no sólo las resoluciones judiciales en que se declare
expresamente la incapacidad legal de una persona para administrar sus bienes,
sino también todas aquellas que produzcan legalmente una u otra incapacidad,
aunque no la declaren de un modo terminante.
18 Además, también acceden la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por
las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre
disposición de los bienes.
La doctrina suele criticar este criterio legal, considerando algunos autores que
las resoluciones mencionadas deberían ser objeto de anotación preventiva o de
nota marginal, y no de inscripción, aunque se reconoce su finalidad práctica:
facilita la calificación del registrador y protege al incapaz, al impedir que surja
un tercero protegido por la fe pública.
b) Esta finalidad parece coherente con la conveniencia de que pudieran
reflejarse en el RP no sólo las situaciones de incapacitación a las que hemos
hecho referencia, sino también cualesquiera otras alteraciones en las facultades
dispositivas o de administración, como concursos, resoluciones que afecten a la
administración o disposición de los bienes de los, convenios sobre parejas de
hecho –en caso de aceptarse por la legislación aplicable-, revocaciones de
poderes -para evitar disposiciones fraudulentas por el apoderado con poder
revocado, al que no se le ha podido retirar el poder- y cualesquiera otras
resoluciones o actos que puedan alterar la facultad dispositiva de las personas,
en orden a la calificación registral de los actos o contratos inscribibles
Las inscripciones se realizan en el folio de la finca en el que sea titular el
incapacitado y también, si la legislación así lo prevé, en el denominado “Libro
de Incapacitados”, o en los libros de “alteraciones de las facultades de
administración o disposición”.
c) Además, cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sobre el
mismo se integre en un patrimonio protegido, parece conveniente que se haga
constar esta cualidad en la inscripción que se practique a favor de la persona
con discapacidad en el Registro de la Propiedad correspondiente. La misma
mención se deberá en los restantes bienes que tengan el carácter de registrables
Así se recoge en la legislación especial sobre protección de personas con
discapacidad7, que además prevé que si se trata de participaciones en fondos de
inversión o instituciones de inversión colectiva, acciones o participaciones en
sociedades mercantiles que se integren en un patrimonio protegido, se
notificará por el notario autorizante o por el Juez a la gestora de los mismos o a
la sociedad, su nueva cualidad.
Cuando un bien o derecho deje de formar parte de un patrimonio protegido se
podrá exigir por quien resulte ser su titular o tenga un interés legítimo la
cancelación de las menciones correspondientes.
7
Ley 4/2003, de 18 de noviembre. 19 2.2.3.2. Bienes públicos y eclesiásticos:
En los registros de la propiedad se inscribirán también, si la ley aplicable lo
permite, los bienes inmuebles y los DR de las administraciones, instituciones y
organizaciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas. Esto
incluye, por tanto:
‐
‐
‐
‐
Los bienes inmuebles de dominio público, conforme a su legislación
especial.
Las inscripciones derivadas de procedimientos fiscales de apremio y de
adjudicaciones a la Hacienda Pública y cesiones.
Las concesiones administrativas en cuanto se refieren a inmuebles y
asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, etc.
Los montes, minas, etc.
2.2.3.3. Actos urbanísticos:
Estos actos, si bien no se integran en el objeto directo de la inscripción, sí que
provocan importantes alteraciones en las titularidades reales inmobiliarias que
deben reflejarse en el Registro. Las normas que, al respecto, dictan la
legislación estatal, regional o municipal aplicables, según la distribución
competencial en cada caso decidida por el Estado o la Constitución, serán las
que determinen qué sistemas de actuación pueden ser elegido para efectuar la
reorganización de la propiedad y qué operaciones registrales son necesarias
para culminar dicha reorganización.
2.2.3.4. Derechos de arrendamiento, que veremos en el tema siguiente. Baste
adelantar que se suele admitir el acceso al registro de los contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos. Además, se suele aceptar la constancia, mediante
nota marginal, del derecho de retorno que, en ciertos supuestos, se concede en
favor de inquilinos y arrendatarios en caso de demolición o de rehabilitación
integral del inmueble sobre el que recaía el arrendamiento.
3. SITUACIONES REALES NO INSCRIBIBLES Y SITUACIONES NO REALES
INSCRIBIBLES.
Ya hemos indicado, la regla general es que la publicidad registral únicamente se
extiende a las titularidades jurídico reales. Existen, sin embargo, como hemos
ido viendo, excepciones en ambos sentidos, ya que no todas las situaciones de
eficacia real tienen acceso al Registro, y éste publica, por el contrario,
determinados supuestos de derechos personales.
20 3.1. Situaciones reales no inscribibles.
Una vez más, recordamos que no pueden acceder al registro las titularidades
reales sobre bienes muebles, sin perjuicio de que sí se reflejen en el RP
mobiliaria.8
Existen también determinadas situaciones inmobiliarias de trascendencia real
quedan excluidas del RP, como: la posesión y los meros hechos.
a) La posesión. Como norma general, los títulos referentes al mero o simple
hecho de poseer no serán inscribibles, aunque esta materia dependerá de
la legislación aplicable, de su origen legal y su evolución históricojurídica.
Su naturaleza es quizá la más controvertida de entre los institutos
relativos a los derechos reales, pues durante siglos se ha discutido incluso
si se trata de un mero hecho o de un derecho; la doctrina se ha decantado
por su consideración como derecho, pues contiene un haz de facultades,
como la de tenencia o la de recuperación), y como derecho real, además,
pues goza de inmediatividad (es la tenencia de una cosa o disfrute de un
derecho) y de absolutividad (todo poseedor tiene derecho a ser respetado
en su posesión). Eso sí, es un derecho de protección provisoria, lo que le
diferencia de la propiedad y de los derechos reales limitados, pues el ius
possessionis (derecho de posesión que nace del hecho de la tenencia) se
protege antes de indagar si existe o no ius possidendi (derecho a poseer,
derivado de un título apto para ello).
No obstante, como explica F.P.Méndez, tratándose de inmuebles su
propia naturaleza permite y aún facilita la coexistencia de varios derechos
de aprovechamiento sobre los mismos, no todos los cuales son visibles
por no llevar aparejada posesión, o porque la posesión que conllevan
puede resultar engañosa como signo de propiedad, porque, además, no
siempre lo es a título de dueño. El punto débil de la posesión como signo
de propiedad es que no puede manifestar por sí misma los diversos
derechos que pueden concurrir sobre la cosa, especialmente aquellos que
no conllevan posesión necesariamente, como la propiedad, o no son
susceptibles de ella, como la hipoteca. Considerando tales circunstancias,
no se puede conceder a la posesión, en materia de derechos
inmobiliarios, un papel tan relevante como en materia de derechos sobre
bienes muebles.
8
En España ha sido creado efectivamente el Registro de Bienes Muebles, donde se incluye el de Condiciones Generales de la Contratación, por el Real Decreto 1828/1999, de 3 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación. La Ley 28/1998 de Venta a Plazos y el Real Decreto de 3 de Diciembre de 1999, configuran el Registro de Bienes Muebles, como un verdadero Registro de la Propiedad mobiliaria, donde serán objeto de inscripción no sólo las garantías en favor del vendedor o financiador sino también las titularidades sobre los bienes financiados o dados en arrendamiento, de tal forma que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. 21 b) Los meros hechos, salvo los modificativos de un derecho inscrito, que accede
por nota marginal. Sin embargo, esta regla tiene que ser matizada, ya que
ciertos hechos jurídicos:
‐
‐
Sí acceden al Registro por nota marginal: por ejemplo, cumplimiento de
condiciones.
Son tipificados como inscribibles: como, por ejemplo, declaración de
obra nueva, agrupaciones, divisiones, segregaciones y agregaciones de
fincas, etc.
También se ha venido rechazando el acceso de los meros reconocimientos de
dominio.
3.2. Situaciones eficaces sin inscripción.
Se refiere esta expresión a determinadas relaciones jurídicas que producen
plena eficacia real sin necesidad de inscripción, aunque esto no quiere decir que
se hallen necesariamente excluidas del Registro. Se encuentran entre éstas:
a) Las limitaciones, servidumbres y prohibiciones de carácter legal. No
necesitan de inscripción para ser oponibles a terceros, porque las leyes se
presumen conocidas por todos, y además de esa forma se garantiza la
plena eficacia de tales delimitaciones. Así: ‐ Las prohibiciones de disponer o enajenar establecidas por la ley
que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan
plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada o
especial, y surtirán sus efectos como limitaciones legales del
dominio.
‐ los retractos legales.
‐ las limitaciones legales de la propiedad en la legislación especial,
de aguas, carreteras, costas, montes, minas, navegación aérea…
b) Junto a ellas, las limitaciones derivadas del planeamiento urbanístico por
ostentar carácter normativo, es decir, que perjudican a tercero
hipotecario aunque no se hallen inscritos. 9 Esta cuestión resulta
especialmente sensible por los enérgicos efectos que pueden derivarse de
las resoluciones judiciales que anulen el planeamiento del que deriva una
determinada actuación urbanística, o la licencia administrativa en virtud
de la cual se haya realizado una determinada intervención urbana; de ahí
que la tendencia legislativa sea ampliar el contenido de obligatoria
publicación en el RP, para reforzar la publicidad de los expedientes de
disciplina, sanciones, multas o resoluciones judiciales o administrativas
de todo tipo que pudieran afectar a una finca, y por tanto, debilitar o
incluso eliminar el derecho de su titular.
9
Esto no obstante, existe legislación de rango reglamentario específica sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, con una prolija regulación sobre actos urbanísticos inscribibles. 22 c) Las servidumbres aparentes. No precisan ser inscritas precisamente
porque su carácter ostensible o evidente suple con eficacia el posible
silencio del Registro. No es necesario que estas servidumbres estén
inscritas respecto de la finca gravada para que puedan perjudicar a
terceros adquirentes, pues su notoriedad da a conocer su existencia como
gravamen, haciendo no imprescindible la constancia del mismo en el
Registro. Esta particularidad no obedece a ninguna norma legal, sino a
una jurisprudencia reiterada, y de ahí que la más moderna doctrina
señala la conveniencia de modificar este criterio, que se adapta mal a los
principios hipotecarios y a las circunstancias del tráfico jurídico
inmobiliario en el contexto socio-económico actual. 10
d) Las denominadas hipotecas legales tácitas, o mejor, "créditos
singularmente privilegiados") a favor del Estado, Provincia, Municipio o
Región, y en favor de los aseguradores en ciertas circunstancias.
e) Tampoco se exige la inscripción de los privilegios salariales que reconoce,
en España, el Estatuto de los Trabajadores, ni la afección real de un
edificio en régimen de Propiedad Horizontal por los gastos comunes
generales.
3.3. Situaciones no reales que sí son inscribibles.
a) La regla general, como hemos ido repitiendo, es que los actos y negocios
con efectos meramente obligacionales no son inscribibles. Así, por tanto,
no serían inscribibles, siguiendo la LH española:
‐ la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir
el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la
de celebrar en el futuro contratos, ni en general cualesquiera
otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de
que en cada uno de los casos se inscriba la garantía real
constituida para asegurar su cumplimiento o se tome
anotación preventiva.
‐ los derechos personales no asegurados especialmente, las
menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y
separada y los legados no legitimarios que no hayan sido
anotados preventivamente, no tendrán la consideración de
gravámenes serán cancelados por el Registrador a instancia
de parte interesada
b) Excepcionalmente, sin embargo, tienen acceso al Registro determinas
situaciones jurídicas cuya eficacia real es discutida o directamente
inexistente, como: 10
En cambio, las servidumbres no aparentes únicamente producirán efectos frente a terceros cuando estén inscritas en el folio del predio sirviente; ello no impide, sin embargo, que se hagan también constar en el folio del predio dominante, como una cualidad de la finca. 23 El derecho de opción.
Los derechos arrendaticios.
El derecho de retorno arrendaticio, que accede por nota marginal.
Los créditos asegurados con garantía hipotecaria, que se registran
en la propia inscripción de hipoteca, de modo tal que la protección
registral se extiende tanto al crédito como a la garantía.
‐ Las situaciones jurídicas contenidas en los estatutos de propiedad
horizontal.
‐ Las declaraciones judiciales de incapacidad, o las prohibiciones de
disponer nacidas de un testamento.
‐ Circunstancias relativas a la finca determinadas por la ley, como la
referencia catastral o la calificación energética.
‐
‐
‐
‐
c) Plantean problemas las obligaciones "propter rem", en las que el deudor
de la prestación lo es en tanto que es propietario de determinado
inmueble.
Una aplicación de esta idea el estatuto privado de la propiedad
horizontal, cuyo contenido, en gran parte, está compuesto de reglas de
naturaleza "propter rem". En algunos supuestos de comunidad de
intereses, y señaladamente en el de la propiedad de casas por pisos, se
establece un estatuto de las relaciones entre los diversos partícipes que
afecta a cada uno, no en su subjetividad, sino en cuanto dueño del objeto
autónomo a través (y por causa) del cual participa en el consorcio. El
Registro recoge ese estatuto, que dependiendo de la regulación que se
haga de la propiedad horizontal, puede contener reglas tanto en orden al
uso y destino del edificio como de contribución a los gastos, seguros y
reparaciones, etc.; y que una vez inscrito puede hacerse valer contra los
sucesivos adquirentes de viviendas y locales. Publica entonces el
Registro, para en su momento, meras obligaciones personales de cada
titular, pero que tienen una connotación real al nacer propter rem, como
deudas del dueño que por tiempo fuere de cada piso, pudiendo además
en cierta medida hacerse efectivas sobre el inmueble, todo lo cual
justifica la inscribibilidad de los estatutos de donde proceden (Lacruz).
d) Como principio, y como hemos reiterado, los derechos personales no
tienen acceso al Registro, salvo que expresamente la Ley (o el
Reglamento) prevean su inscripción. Por eso, si en virtud de títulos
antiguos, o formando parte de una descripción "demasiado extensa" de
una determinada situación jurídica, alguno de estos derechos hubiese
tenido acceso al Registro, los derechos personales que no estén
asegurados especialmente con alguna garantía real no tendrán la
consideración de gravámenes y serán cancelados por el Registrador a
instancia de parte interesada.
24 No sólo está legitimado para pedir la cancelación cualquier titular a quien
tales asientos molesten, sino que, incluso, al pedir una certificación de
cargas, la simple solicitud de ésta llevará implícita la de la cancelación,
que se verificará antes de expedirse el documento.
Este criterio legal de cerrar el Registro al derecho personal, es fácil de
establecer teóricamente pero resulta en la práctica bastante complicado,
a veces existen zonas intermedias en que lo personal se filtra sutilmente a
través de lo real. Roca Sastre determinó tres medios de acceso de los
derechos personales al Registro:
ƒ Mediante la inscripción, tratándose del crédito garantizado
con hipoteca.
ƒ Mediante una anotación preventiva, como por ejemplo las
anotaciones de embargo, así como las de demanda, a base
de un "ius ad rem".
ƒ Mediante una condición o causa rescisoria, resolutoria o de
nulidad que conste explícitamente o claramente en el
Registro, que él denomina reserva autenticada.
4. CONCLUSION: LA FUNCIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN
RELACIÓN CON LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS.
Como conclusión de todo lo expuesto, parece hacer una breve recapitulación
acerca de la función del Registro de la propiedad en relación con los derechos
reales inmobiliarios, enlazando con las sesiones impartidas hasta el día de hoy
por el profesor Méndez.
Según la tesis sostenida en este seminario, la función principal del Registro
de la Propiedad, en un sistema de registro de derechos, en el ámbito del
Derecho de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, sería la de (1)
posibilitar la existencia de titularidades reales sobre bienes raíces, en el sentido
expuesto de titularidades protegidas por una regla de propiedad -y, por lo tanto,
con muy escasas probabilidades de verse transformadas en un derecho a
reclamar el equivalente económico, pues las titularidades protegidas por la fe
pública registral son las que corren menor riesgo de verse transformadas en un
derecho de crédito; y (2) posibilitar el conocimiento de tales titularidades –y
demás aspectos que conforman el derecho real inmobiliario- por quien tenga
interés legítimo en ello.
La inscripción registral, por crear titularidades erga omnes y ser pública para
quienes interés legítimo, facilita el comercio inmobiliario, ahorrando costes de
investigación retrospectiva siempre insegura, lo que dota de mayor liquidez a los
iura in rem.
25 A través de estas dos funciones, el Registro de la Propiedad consigue superar el
conflicto entre la fortaleza en la protección de la titularidad de un derecho real
inmobiliario y los costes transaccionales, esto es, las dificultades para
transmitirlos, logrando, de este modo, que los iura in rem inmobiliarios, sean, al
tiempo, más seguros y más fácilmente transmisibles, esto, es más líquidos.
No son estas, sin embargo, las únicas funciones que desempeña el Registro de la
Propiedad en relación con los derechos reales inmobiliarios. Siguiendo lo
explicado por el profesor, decimos que:
•
•
•
el Registro de la Propiedad posibilita la existencia de derechos reales
inmobiliarios en un contexto de contratación impersonal, al eliminar de
forma eficiente las asimetrías informativas entre adquirente y
transmitente del derecho real. Este es el sentido de la afirmación de que
el derecho real inmobiliario no es plenamente derecho real si no se halla
inscrito en el Registro de la Propiedad.
la existencia del Registro de la Propiedad permite, además, que ciertos
derechos subjetivos patrimoniales que no son reales porque su
titularidad carece de protección alguna contra los actos dispositivos del
dueño – v.gr.: arrendamiento- o solo está protegida por una regla de
responsabilidad –v.gr.: opción de compra-, puedan ser derechos reales
porque la inscripción registral permite la protección de tales titularidades
mediante una regla de propiedad y el resto del contenido de tales
derechos es susceptible de protección efectiva también mediante una
regla de propiedad.
en ocasiones excepcionales –v.gr.: hipoteca- la inscripción es necesaria
para la propia existencia del derecho real, pero, salvo en estos casos, la
inscripción no modifica las facultades de goce y disfrute material que
conforman los diferentes derechos reales, las cuales son las mismas con
independencia de que el derecho se halle inscrito o no.
Como hemos visto, un derecho real no es plenamente tal mientras no conste
inscrito en el Registro. Ello significa que la creación de derechos reales
inmobiliarios atípicos –al igual que la de los derechos reales inmobiliarios
típicos- está sujeta, no sólo a los límites derivados del contenido del derecho,
sino también a los mismos límites que para la creación de negocios jurídicos
típicos, y, por tanto, también a los derivados de los requisitos exigidos por la
legislación registral para la inscripción de un derecho real inmobiliario,
especialmente los relativos a la descripción del derecho y a la necesidad de
determinación del mismo.
Además y por último, como tal sistema registral, disminuye drásticamente los
costes de información, y, en consecuencia, permite que el nivel óptimo de
estandarización se consiga con un menor nivel de tipificación, lo que baja los
costes de frustración y, además, todos los demás costes –de medición, por
responsabilidades derivadas de errores de medición
y, por último,
administrativos-.
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