ZONA DE SAN JOSÉ – EL MADRUGADOR (GRADO III)

/REVISION DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACION URBANA.
DOCUMENTO DE APROBACION INICIAL
MEMORIA.TOMO 2.
9. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACION DEL TERRITORIO.
9.1 COMPLETAR LA ESTRUCTURA URBANA DE LA CIUDAD DEFINIDA
POR EL VIGENTE PGMO.
Como ya se ha comentado en esta memoria, buena parte de las unidades de
Suelo Urbanizable previstas en el vigente Plan General, están en desarrollo y
algunas de ellas en vias de agotarse. Sobre esta ciudad producto del
Planeamiento de 1.992 y sobre la construida con anterioridad se trazan los
siguientes criterios y objetivos.
OBJETIVOS GENERALES:
-
-
Mantenimientos de los usos existentes , modernización de sus servicios
dotaciones e infraestructuras , protección del patrimonio y mejora del
medio ambiente.
Optimización funcional y ambiental de estos espacios como soporte de
las actividades centrales , residenciales , terciarias y productivas.
Ordenación de estas zonas orientadas por los siguientes criterios:
a. Ordenación del casco y sus ensanches procurando el mantenimiento
conservación del patrimonio inmobiliario y su puesta en uso sin
merma de su calidad.
b. Fomentar en las Areas Turisticas la protección de los recursos
naturales , la conservación de los elementos de atracción , la
consolidación de la edificación implantada y la adecuación de estas
áreas a las nuevas demandas de los usos turisticos.
c. Ordenación de las Areas Industriales procurando el mantenimiento en
uso del patrimonio inmobiliario industrial y su modernización para
acoger las necesidades de las nuevas empresas.
Estos objetivos de carácter general que responden a las directrices
establecidas en el actual documento del Plan de Ordenación de la Bahia
admiten su pormenorización en el siguiente sentido:
1. Reestudiar , completar y programar los Sistemas Generales previstos
en el vigente Plan General como parte fundamental de la estructura
urbana propuesta por el mismo y adoptar las medidas necesarias al
respecto para la integración de la citada estructura en los nuevos
desarrollos y previsiones de índole territorial provenientes del
planeamiento del territorio. En este marco general se trazan los
siguientes objetivos.
1
2. Completar la estructura urbana de la Ciudad Central mediante la
definición y programación de las operaciones fundamentales para la
zona: La Victoria , Margen Derecha del Rio , Ronda del Ferrocarril.
3. Establecer determinaciones para el Centro Histórico a nivel del
contenido de Plan Especial de Protección con los objetivos
fundamentales que se le adscriben a un documento de este tipo y que
de forma global pueden sintetizarse en la consecuención de una
herramienta básica para la dinámica urbanistica de la zona:
protección del patrimonio arquitectónico , definición y programación
de actuaciones de rehabilitación y de dotación de equipamiento
preservación de la imagen urbana , control de las intervenciones en
los espacios públicos , definición de propuestas para las zonas de
contacto del Casco antiguo con la periferia.
4. Completar la estructura urbana de la Costa Oeste , Valdelagrana y
Zona de N-IV (Zonas de Extensión) en relación al trazado de la
infraestructuras generales y el tratamiento de los bordes del litoral ,
así como ejecución de las zonas de equipamiento derivadas de las
distintas unidades en desarrollo. Plantear operaciones de Mejora y
Reurbanización de las antiguas urbanizaciones (Fuentebravia , El
Manantial , Valdelagrana..) y sus conexiones con los nuevos
desarrollos , con redefinición en su caso de los equipamientos
previstos y el estudio de nuevas ubicaciones para los mismos.
2.2 DEFINIR LOS NUEVOS DESARROLLOS URBANOS A PARTIR DE LA
ACTUAL
ESTRUCTURA
URBANA
Y
LAS
DIRECTRICES
Y
RECOMENDACIONES DEL PLAN DE ORDENACION DEL TERRITORIO DE
LA BAHIA.
El Plan General define el Suelo Urbanizable de acuerdo con las directrices del
Plan de Ordenación de Territorio y la Ley 6/98, determinando el mismo entre los
suelos con la consideración de Zona de Extensión de las Areas Urbanas. Se
procurará el uso racional de estos terrenos de acuerdo con los siguientes
criterios:
1. Adecuar la extensión de las áreas urbanas a las demandas de
población y de las actividades productivas , así como a las
perspectivas ponderadas de su evolución.
2. Relacionar el crecimientos de esta áreas con las infraestructuras de
transportes y en especial con la red de transporte público.
3. Destinar los terrenos con mejores condiciones de accesibilidad a las
actividades productivas y de desarrollo.
4. Proponer una extensión de áreas urbanas que rentabilice las
infraestructuras básicas ejecutadas o de ejecución prioritaria.
5. Garantizar crecimientos equilibrados
protegiendo los recursos culturales.
2
entre
los
distintos
usos
6. Crear una ordenación ajustada al soporte territorial , destacando hitos
y elementos relevantes en su geografia (vaguadas , cauces , riberas ,
atalayas..) y adecuarse a la forma de la topografia y proteger las
preexistencia de caminos que permitan la relación entre área urbana
y espacio rural.
El Plan General incorpora las determinaciones que permitan el desarrollo de las
Zonas de Especial Reserva Para localización de Actividades (ZERPLA)
establecidas por el Plan de Ordenación del Territorio, ajustándose a las
directrices y recomendaciones del mismo. El documento dispone de un esquema
de ordenación integral para cada una de estas zonas que como mínimo
contendrá:
1. Previsones acerca de la conexión viaria.
2. Ubicación de las instalaciones de transportes localizadas al servicio
del ámbito y articulación con los usos y actividades previstas
3. Identificación del viario local principal.
4. Localización de las distintas actividades que integrarán la reserva con
indicación de la intensidad del uso.
5. Trazado de la red de zonas verdes.
6. Conexión de infraestructuras básicas y energéticas para la totalidad
del ámbito.
En las Zonas de Extensión Genéricas, el Plan localiza los ensanches
residenciales , actividades turisticas e industriales que sean necesarias para el
crecimiento de la población. En el interior de estas zonas se establecen areas de
reserva de uso para dotaciones de rango superior al servicio global de la
Aglomeración y la localización de viviendas protegidas de acuerdo con lo
establecido en el Plan de Ordenación del Territorio. La ordenación de estas
áreas responde a las siguientes pautas:
-
Procurar un crecimiento de la urbanización concentrado y la ocupación
de los vacios urbanos generados por los desarrollos anteriores.
Su programación se realizará de acuerdo con la ejecución de las
infraestructuras de transportes y comunicaciones.
Las nuevas extensiones completarán las dotaciones y servicios de la
población asentada y asegurarán la conexión con los nodos del sistema
de transporte previsto.
El Plan General adopta las medidas encaminadas a la ordenación de las Areas
Suburbanizadas (Carretera de Sanlucar ZS-1 , Ferrocarril a Sanlucar ZS-2 y
Sierra San Cristobal. ZS-11) en el planeamiiento urbanistico mediante su
progresiva integración en las redes de infraestructura, comunicaciones y la
localización de los equipamientos y servicios necesarios para la población
residente de acuerdo con las directrices del Plan de Ordenación del Territorio.
3
2.3 ADAPTAR EL PLANEAMIENTO MUNICIPAL A LA NUEVA LEGISLACION
DEL SUELO.
En otros apartados de esta memoria se da cuenta de la significación de la Ley
6/98 sobre Regimen de Suelo y Valoraciones, y del vigente régimen urbanistico
de la Comunidad Autónoma establecido en al Ley 1/97.
La Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía que está aún en elaboración,
constituye el otro punto de referencia legal del Plan de cuyo Anteproyecto se ha
dado amplia cuenta en esta Memoria.
2.4 DETERMINACION DE LOS TERRENOS A CONSIDERAR COMO SUELO
NO URBANIZABLE EN BASE A QUE CONCURRAN LAS CIRCUNSTANCIAS
ESTABLECIDAS EN EL ART. 9 DE LA LEY 6/98.
La nueva Ley 6/98 establece (art. 9º) que tendrán la Categoria de Suelo No
Urbanizable los terrenos que “deban incluirse en esta clase en razón de algún
régimen especial de protección incompatible con la transformación de acuerdo
con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial , en razón de sus
valores paisajisticos , históricos , arqueológicos , ciéntificos , ambientales o
culturales , de riesgos naturales acreditativos en el planemiento sectorial , o en
función de su sujección a limitaciones o servidumbres para la protección del
dominio público” o bien “que el planeamiento general considere necesario
preservar por los valores a los que se hecho referencia , por su valor agrícola ,
forestal ganadero o por sus riquezas naturales”..
Esta nueva definición varia sustancialmente la establecida en el art.12 del R.D.
1/92 : “constituirán Suelo No Urbanizable , los terrenos que el Plan General no
incluya en ninguna de las clases de suelo anteriores (urbano y urbanizable) y en
particular los espacios que dicho planeamiento determine para otorgarle una
especial protección , en razón de su excepcional valor agricola , forestal o
ganadero , de las posibilidades de explotación de sus recursos naturales , de sus
valores paisajisticos , históricos o culturales o para la defensa de la fauna , la
flora o el equilibrio ecológico”.
En definitiva el SNU pasa de tener un caracter residual a justificar su
clasificación en razón de algunas de las circunstancias antes referidas que le
haga merecedor de la protección de los desarrollos considerados como urbanos.
Esta clasificación en parte ya viene impuesta por el planeamiento
supramunicipal: Plan de Ordenación del Territorio (art.9º.1 Ley 6/98) y debe ser
completada por el mismo Plan General (art.9º.2).
En razón de lo anterior , deben ser objetivos de la revisión del Plan General los
siguientes.
OBJETIVOS DE CARÁCTER GENERAL.
1. Proteger la diversidad ambiental y paisajistica del Territorio mediante
la conservación y protección del espacio litoral , y la consolidación del
espacio rural y su preservación de usos y actuaciones que hagan
perder su funcionalidad.
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2. Conservar y recuperar , mediante la adecuación de las nuevas
actuaciones , el tratamiento de los espacios naturales o
transformados, deteriorados o territorialmente significativos.
3. Prevenir los riesgos naturales identificados: erosión litoral y
continental alteración y agotamiento de los acuiferos y la inundación.
4. Protección de los espacios incluidos en la Ley 2/89 por la que se
aprobó el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía.
Son asimismo Objetivos de carácter general para la regulación de las distintas
unidades ambientales y del paisaje (Frente Litoral , Marismas , Primera Orla
Litoral y Campiña) , los siguientes:
1. Conservar los recursos naturales y el paisaje y en especial las
marismas y zonas inundadas por el mar , las playas y el borde litoral ,
los complejos endorreicos y las lagunas , y las masas forestales.
2. Proteger la estructura rural presente en el territorio representada por
los caminos , vias pecuarias , infraestructuras agrícolas y
asentamientos urbanos.
3. Potenciar los usos primarios de cada unidad.
4. Asegurar la transición ordenada y respetuosa entre el medio urbano y
el rural , en especial en su contacto con el Parque Natural.
Algunas cuestiones concretas sobre las distintas unidades son las siguientes:
Frente Litoral: potenciar y conservar sus valores ambientales y
paisajísticos. Su ocupación y utilización en cuanto a compatibilidad de
usos y actividades estará a lo disipuesto en la Ley 2/88 de Costas y, en
parte de su territorio, por la ordenación del Parque Natural Bahía de
Cádiz
Marisma: Potenciar y conservar sus valores ambientales y paisajísticos
relacionados en cualquier caso con la presencia, continuada o alternantes
en tiempo y espacio, de la lámina de agua. Las condiciones básicas para
la ocupación y utilización de esta unidad vendrán definidas por la Ley
2/88 de costas, y por la regulación del Parque Natural de la Bahía de
Cádiz, a través del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales y Plan
Rector de Uso y Gestión del mismo. Se regularán
como usos
característicos principales los acuícolas y relacionados con actividades
salineras, seguidos en otro orden de los de divulgación e investigación,
ocio y recreo y siendo admisibles en la zona usos recreativos ligados al
conocimiento del medio natural.
Primera Orla Litoral: Para la parte de esta unidad que ha quedado al
margen de lo que se denomina como Zona de Extensión de Usos
Urbanos, es decir, como la destinada a acoger los nuevos crecimientos
urbanos y las actividades asociadas , el Plan General establecerá
medidas que garanticen la convivencia de los usos agrícolas y forestales
que construyen un paisaje característico y equilibrado , determinándose
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como usos característicos principales los agrarios, protegiéndose estas
actividades por su capacidad de mantener y preservar la calidad
ambiental y la estructura rural del territorio, seguidos de los naturalísticos
y recreativos.
Campiña: Establecer determinaciones que tengan como objetivo su
preservación de los usos urbanos y la regulación de las edificaciones o
instalaciones autorizables en base a su vinculación a las actividades
agrícolas.
El Plan General incluye entre sus determinaciones la pormenorización de estas
protecciones de acuerdo con lo que establecido el Plan de Ordenación de
Territorio, y estableciendo en su caso subunidades debidamente justificadas.
Asimismo completa esta Clasifición del Suelo No Urbanizable de acuerdo con lo
dispuesto en le Ley 6/98 y como resultado de un estudio detallado de la situación
del Medio Físico. Se considera de especial importancia en este sentido el
establecimiento de categorias de este tipo de suelo que impidan el crecimiento
urbano en razón de la preservación de valores naturales paisajisticos u de otro
tipo.
10. DESCRIPCION DE LA ORDENACION PROPUESTA.
10.1 LA REVISION DEL PLAN GENERAL.SITUACION DE PARTIDA.
El proceso de la REVISIÓN DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACIÓN se
inicia a finales de 1.999, cuando el Pleno de la Corporación el 17 de Diciembre
de ese año decide encargar el documento a un Equipo compuesto por
funcionarios municipales. En Mayo del año 2.000 se entregó como primera fase
de este trabajo un documento de INFORMACION-DIAGNOSTICO de la situación
actual y la fase de AVANCE DE PLANEAMIENTO pasa su periodo reglamentario
de Información Pública en los meses de Abril y Mayo de 2.001. En octubre de
este mismo año el Pleno de la Corporación aprobó el documento de
CONTESTACION A LAS SUGERENCIAS SOBRE EL AVANCE. Actualmente se está
en la fase final de elaboración del documento de Aprobación Inicial.
El Puerto de Santa María sobre el que se realiza el Plan General vigente cuya
que data de 1.992, era, una ciudad maltratada por un proceso de planeamiento
que se alargó durante mas de un década, sin dar como fruto el documento
deseado que encauzara las nuevas iniciativas producto de los cambios
económicos y sociales habidos. El Plan de 1.975, integrado en el denominado
Esquema Comarcal de la Bahía, se perpetuaria hasta 1.992. Documento
producto de la falta de sensibilidad hacia la ciudad y el medio natural, que
entonces caracterizaba buena parte del planeamiento que se realizaba en
España, planteaba la urbanización total y continua del arco de la Bahía con
previsión de una potente infraestructura viaria que afectaba a la misma costa y
que no respetaba a su paso ni la traza de los Centros Históricos.
Aunque frecuentemente se cierra el tema diciendo que “no sirvió para nada”, el
resumen no puede ser mas inexacto. Este Plan fue el soporte legal de bastantes
desmanes urbanisticos en El Puerto al igual que en el resto de los municipios
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que ordenaba. Entre ellos cabe citar las actuaciones de gran altura en el Centro
Histórico, la Zonas de Extensión del mismo de excesiva edificabilidad y faltas de
estructuración y equipamiento, o los desarrollos de la Costa Oeste y
Valdelagrana que interesaron abiertamente la Costa.
Despues de diez años de vigencia del actual Plan del 92, la situación ha
cambiado radicalmente y la ciudad ha ganado en coherencia y estructuración. La
construcción de casi 1000 viviendas por año y la realización de nuevas
carreteras, ha marcado sensiblemente la nueva imagen de El Puerto. Junto a
estas cuestiones, indicar el sostenido desarrollo industrial y terciario que se
formaliza en los nuevos poligonos gestionados desde el propio Ayuntamiento
(San José, Salinas de Levante, La Isleta).
Junto a esta parte buena de la historia no queda por menos que recordar que
restan importantes cuestiones por abordar, la mayor parte de ellas con
propuestas del vigente Plan que no se han llevado a efecto. Citar en este sentido
la ordenación de importantes espacios de la ciudad como entorno de Renfe y
Monasterio de la Victoria y la margen derecha del Rio, e importantes temas de
infraestructura como la complementación de la red viaria y la finalización de los
planes de saneamiento.
En el mismo sentido debe indicarse la falta de una dinámica positiva en el Centro
Histórico. La protección establecida sobre los edificios de interés ha puesto freno
en buena parte a una dinámica destructiva, pero quedan pendiente los temas de
rehabilitación, recuperación del tejido residencial, tráfico/aparcamientos y
tratamiento de espacios públicos. Solo la intervención pública como elemento
detonador puede venir a cambiar de forma importante esta dinámica, con
independencia de la colaboración de particulares a través de la misma. La
iniciativa privada ha preferido aquí, como en la mayoria de los sitios, la
intervención de nueva planta en las nuevas zonas residenciales, olvidando casi
por completo las actuaciones de rehabilitación, gravadas con problemas de
disponibilidad del edificio, condicionantes de respeto al patrimonio histórico,
accesibilidad de la obra y temas de medianeria.
En el capitulo negativo no debe quedar por citar la proliferación de la parcelación
y edificación ilegal. El esfuerzo municipal por canalizar este proceso a partir de
las generosas propuestas del vigente Plan, asumiendo redacción de
planeamiento especial y proyectos de urbanización y reparcelación, ha tenido
solo un éxito muy parcial. Aunque resulte duro decirlo, el Ayuntamiento tiene por
delante otra vez el reto de establecer un punto cero en este tema al que se suma
finalizar la gestion de los actuales desarrollos. La parcelación y edificación ilegal
es un proceso que perjudica social y economicamente al municipio y tiene un
alto coste ambiental. Supone la alteración del planeamiento legal en cuanto al
crecimiento de la ciudad y la necesidad de infraestructuras de la misma, altera
gravemente los valores naturales del territorio y crea una “segunda ciudad” sin
las mínimas garantias de calidad de vida. Se recuerda a este respecto lo
expresado en el AVANCE DE PLANEAMIENTO DE LA REVISION DEL PGMO
acerca de las causas de este fenómeno.
La oportunidad de la Revisión del Plan General en estos momentos deriva, al
margen del importante grado de cumplimiento de las previsiones de crecimiento
del vigente, de una serie de factores:
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1. Determinadas Iniciativas recientes producto de los nuevos factores
económicos y sociales no tienen respuesta adecuada desde el
vigente Plan y de hecho, importantes modificaciones del mismo se
han fundamentado en esta cuestión: Campo de Golf de Sanlucar,
Poligono Industrial Salinas de Levante, Zonas Bodegueras... En todo
caso respondiendo a la habilitación de suelos para su integración en
el tejido urbano o a cambios de usos en el existente. Es preciso
integrar estas nuevas iniciativas en un marco general que además
ofrezca alternativas de continuación.
2. El nuevo marco legal que supone la Ley Estatal 6/98 con importantes
cambios en los temas de clasificación de suelo, y el que pueda
derivarse de la futura Ley de la Comunidad Autónoma en fase de
aprobación y antes comentada
3. La necesidad de ajustar y coordinar los desarrollos del El Puerto a la
ordenación de la Bahía que se perfila en el Plan Director del Territorio
tambien en redacción y asimismo con las previsiones de otras
administraciones: Autoridad Portuaria, Ministerio de Fomento..
4. El objetivo de completar y ajustar en su caso las previsones del
vigente Plan que no se han llevado a cabo y se siguen considerando
con validez.
El nuevo Plan General de El Puerto se ha planteado como el documento que
debe dar respuesta a las cuestiones que derivan de los puntos antes citados y
en concreto que ofrezca las posibilidades de planeamiento para:
1. Un nuevo crecimiento de la ciudad respetuoso con los valores de la
actual y con los valores naturales e históricos del territorio.
2. La dinamización del Centro Histórico: Rehabilitación. Tratamiento de
espacios públicos (peatonalización)...
3. La resolución de la ciudad en ambas márgenes del rio y la conexión
entre las mismas.
4. La realización de las operaciones pendientes: La Victoria. Ronda del
Ferrocarril, Paseo Marítimo de la Costa Oeste, ect..
5. La complementación de los equipamientos: Centros Deportivos
Integrados, Ampliación Recinto Ferial , Parque Deportivo en Ronda
de las Dunas, El Madrugador , Nuevo Cementerio..
6. La finalización de la Red Viaria y la dotación de recorridos para
bicicleta y peatonales que permitan vivir y conocer el territorio y la
ciudad al margen del coche.
7. La integración adecuada de los desarrollos ilegales, en condiciones
no gravosas para el conjunto de la ciudad.
8. La protección de los valores naturales, paisajístcos e históricos del
Término Municipal.
10.2 LOS CONDICIONANTES DEL MODELO TERRITORIAL.
Sobre estos puntos de partida el MODELO TERRITORIAL planteado en la
REVISION DEL PGMO se ha ido estructurando de la manera que a continuación
se indica.
Como cuestión previa deben reseñarse o mas bien recordarse los elementos
que acotan y condicionan la definición progresiva de este modelo territorial:
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1. Las determinaciones de la ley 6/98 (Modificación Decreto 23.06.00) y
Ley de Ordenación de la C.A en tramitación. Al margen logicamente
de la vigente Ley 1/97 que asumía el R.D. 1/92.
2. El contenido del Plan de Ordenación del Territorio de la Bahia, que
recientemente ha cubierto su información pública.
3. El resto del marco legal de carácter sectorial de obligado
cumplimiento: Costas, Carreteras, Protección Medioambiental,
Puerto Comercial, Patrimonio Histórico, ect..
4. El desarrollo del vigente PGMO. No debe olvidarse que se trata de
una Revisión del planeamiento con lo que implica esta cuestión en
relación a garantizar la continuidad del mismo en los temas que se
estiman váidos y a insistir en determinadas operaciones del mismo
que no han prosperado y que se consideran igualmente acertadas.
5. Los factores que han justificado la oportunidad de la Revisión que
sustentaron el acuerdo de Pleno que inició el proceso.
6. Los objetivos y criterios planteados que se han expuesto en los
sucesivos documentos del trabajo.
7. La importancia del marco natural y los Estudios sobre el Medio Físico.
Brevemente se comentan estos elementos/condicionantes del Modelo Territorial
planteado en los trabajos de la Revisión.
10.2.1 EL MARCO LEGAL.
El marco general que define los tipos de suelo y su régimen al que se ajusta la
Revisión del PGMO es el establecido desde la LEY 6/98 DE 13 DE ABRIL y su
MODIFICACION MEDIANTE DECRETO DE 23 DE JUNIO DE 2.000, que se resume a
continuación
Las Clases de Suelo que establece la ley son las siguientes: urbano, urbanizable y no
urbanizable.
Los terrenos con la consideración de Suelo Urbano deben enmarcarse en uno de los
dos casos siguientes:
a. El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por
estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que
establezcan la legislación urbanística.
b. Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo
con el mismo.
Tendrán la condición de Suelo No Urbanizable, los terrenos en que concurran alguna
de las circunstancias siguientes:
1. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de
protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de
ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos,
históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales
acreditativos en el planeamiento sectorial, o en función de su sujección a limitaciones
o servidumbres para la protección del dominio público.
2. Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se
ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o
por sus riquezas naturales.
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Por último tendrán la consideración de Suelo Urbanizable, los terrenos que no tengan
la condición de urbano o de no urbanizable.
Sobre el Régimen de Suelo se comentan los temas relativos a derechos y deberes de
los propietarios.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los
terrenos para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las codiciones
que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento.
Son deberes de los propietarios de suelo urbano, los siguientes:
1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización
deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos
alcancen – si aún no la tuvieran – la condición de solar, y edificarlos en plazo si se
encontraran en ámbitos para los que así se hayan establecido por el planeamiento y
de conformidad con el mismo.
2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización
consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
a. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario
para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter
local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten
incluidos.
b. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los
sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el
ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo
correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito;
este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la
legislación urbanística. Asimismo, esta legislaciónpodrá reducir la participación
de la Adminsitración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a
dicho suelo.
d. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del
planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
e. Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
En cuanto a los derechos de los propietarios de suelo urbanizable, los concreta la ley
de la siguiente manera:
1. Los propietarios del suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar,
disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica
de los mismos. Además, tendrán derecho a promover su transformación instando de
la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de
conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.
2. La transformación del suelo urbanizable podrá ser también promovida por las
Administraciones Públicas sean o no competentes para la aprobación del
correspondiente planeamiento de desarrollo.
Asimismo se establecen desde la ley las Reglas básica para el ejercicio de este
derecho, que son las siguientes
1. El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante la
presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente planeamiento de desarrollo
para su tramitación y aprobación, se podrá ejercer desde el momento en que el
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planeamiento general delimite sus ámbitos o se hayan establecido las condiciones
para su desarrollo o se proceda a su delimitación o a la definición de las condiciones
para su desarrollo en virtud de un proyecto de delimitación o de planeamiento
formulado por la iniciativa privada.
2. En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de la legislación urbanística,
regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la documentación necesaria
para proceder a esa transformación. Asimismo, esta legislación regulará los efectos
derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los
criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos
sectoriales, y de las obras que habrán de realizar a su costa para asegurar la
conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación de conformidad con lo
dispuesto en el punto 3 del artículo 18 de esa Ley. Dicha legislación fijará,
igualmente, los plazos de contestación a la referida consulta.
3. En todo caso, los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo que sean
elaborados por las Administraciones Públicas a las que no competa su aprobación, o
por los particulares, quedarán aprobados definitivamente por el transcurso del plazo
de seis meses, o del que, en su caso, se establezca como máximo por la legislación
autonómica para su aprobación, siempre que se hubiera efectuado el trámite de
información pública, que podrá efectuarse por iniciativa de quien promueva el
planeamiento.
La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los
propietarios del mismo los siguientes deberes:
1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administación todo el suelo necesario para los
viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al
servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los
sistemas generales que el planeamiento general, en su caso incluya o adscriba al
ámbito correspondiente.
3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas
generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la
ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de
la misma y las entidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos
y condiciones que establezca el planeamiento general.
4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo
correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito
correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido
por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la
participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que
correspondan a dicho suelo.
Por último la ley 6/98 indica como Derechos de los propietarios de Suelo no
Urbanizable, los siguientes:
1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar,
disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los
terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u
otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los
límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística,
podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público, previa justificación de
que no concurren las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la
presente Ley.
2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin
que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o
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fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria,
forestal o de similar naturaleza.
Este es el Marco estatal en el que obligatoriamente debe moverse la Revisión
del Plan General, y en el que se desarrolla el Proyecto de Ley de Ordenación
Urbanistica de la Comunidad Autónoma actualmente en trámite parlamentario y
sobre el que se efectua a continuación un breve comentario de los temas
fundamentales.
INSTRUMENTOS DE LA ORDENACION URBANISTICA
Dentro de OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO GENERAL, la ley incorpora
el Plan de Ordenación Intermunicipal con la finalidad de ordenar , a nivel de Plan
General de Ordenación, terrenos colindantes concretos situados en dos o más términos
municipales.
La otra novedad se corresponde con los tipos delimitados de Suelo Urbanizable. Se trata
del Plan de Sectorización que tiene como finalidad la transformación del Suelo
Urbanizable no Sectorizado a Sectorizado.
Otros temas sobre los instrumentos de planeamiento.
-
-
-
Las DETERMINACIONES COMPLEMENTARIAS SOBRE ORDENACIÓN,
PROGRAMACIÓN Y GESTIÓN son normas de aplicación directa desde
la propia ley sobre densidad de vivienda y reserva para dotaciones.
Las
NORMATIVAS
DIRECTORAS
PARA
LA
ORDENACIÓN
URBANÍSTICA cuya formulación y aprobación depende de la Consejeria
tienen como finalidad, establecer un marco general graduado en
recomendaciones, directrices y normas en el que debe integrarse el
planeamiento urbanistico.
Las ORDENANZAS MUNICIPALES DE EDIFICACIÓN Y URBANIZACIÓN,
las plantea la ley dentro de los RESTANTES INSTRUMENTOS DE LA
ORDENACION URBANISTICA, como documentos complementarios de los
planes y que no tienen que formar parte necesariamente de los mismos. Su
tramitación y aprobación pertenece en exclusiva a los Ayuntamientos. En
realidad esta potestad municipal existe obviamente amparada en la
legislación de régimen local y de hecho la mayoria de los municipios
cuentan con alguna ordenanza relacionada con la Edificación y la
Urbanización, la novedad es que ahora se incorpora oficialmente al marco
de los instrumentos de planeamiento.
CONVENIOS URBANISTICOS
Es este un tema de absoluta relevancia hace ya tiempo dada la práctica llevada a cabo
por muchos municipios de conveniar las condiciones urbanisticas de terrenos.
Basicamente se trata de acuerdos para modificar el PGMO vigente o bien para
incardinarlos en el futuro planeamiento en preparación o en revisión. El proyecto de ley
acota en este sentido algunos temas que, aunque claros aparentemente, es importante
que queden explicitados en la norma.
Así el CONVENIO URBANISTICO reduce sus efectos a vincular a las partes para la
iniciativa y tramitación del pertinente procedimiento sobre la base del acuerdo
respecto de la oportunidad, conveniencia y posibilidad de concretas soluciones de
ordenación. Asimismo obliga a la publicación del texto y su inclusión en un registro
público de carácter administrativo.
12
ACTUACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE
La regulación de las ACTUACIONES DE INTERES PUBLICO EN SUELO NO
URBANIZABLE es una novedad importante de la ley que viene a paliar la corta
regulación que este tema tiene en estos momentos: art 20 de la ley 6/98 y art.16 del R.D
1/92 (Ley 1/97 Comunidad Autónoma). El Anteproyecto de ley establece los usos que
son susceptibles de considerar de INTERES PUBLICO y por otra parte regula la
tramitación, que obliga a la redacción de un PROYECTO DE ACTUACION (o Plan
Especial) que el Ayuntamiento tiene primero que admitir a trámite (justificación del
interés social y la idoneidad urbanistica) y aprobar o denegar en Pleno de la
Corporación previo informe de la Consejeria.
El PROYECTO DE ACTUACION se revela como documento de estudio y justificación de
la implantación. Actualmente estas tramitaciones se hacen directamente con el proyecto
de instalación o edificación. Preocupante es la amplitud que la ley establece para este
tipo de instalaciones o edificaciones: infraestructuras, servicios, dotaciones o
equipamientos, así como usos industriales, terciarios, turísticos no residenciales u
otros análogos. Ademas de ser una redacción abierta que excluye unicamente los usos
residenciales, no parece muy coherente la implantación de usos industriales, terciarios o
turisticos por este método.
CLASIFICACION DE SUELO.
De acuerdo con lo establecido en el la ley 6/98, en el proyecto de la Ley de Ordenación
Urbanistica de Andalucía los tipos de suelo son: urbano, urbanizable y no urbanizable.
Dentro de estas categorias establece el proyecto las siguientes distinciones:
SUELO URBANO.
1. SUELO URBANO CONSOLIDADO. Cuenta con todos los servicios y estos
son suficientes para la edificación.
2. SUELO URBANO NO CONSOLIDADO. Que no cuenta con la totalidad de
los servicios urbanisticos o sobre el que es necesario prever operaciones de
reequipamiento o refuerzo de las infraestructuras existentes. Su régimen
depende de que los terrenos estén incluidos en Unidades de Actuación,
donde se equiparan al Suelo Urbanizable Ordenado o no estén incluidos,
caso en el que su régimen se iguala al del Suelo Urbano Consolidado con la
salvedad de que los derechos de los propietarios se limitan al 90% del A.
Medio del area de reparto.
SUELO URBANIZABLE.
1. SUELO URBANIZABLE ORDENADO: Para los que el PGMO establece su
ordenación detallada. Su régimen (art.54): obligación de cesión de los suelos
destinados a
Sistema Generales y locales, del suelo urbanizado
correspondiente al 10% del A.M y del suelo correspondiente a los excesos
de aprovechamiento.
2. SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO: Terrenos previstos para absorber
los crecimientos de acuerdo con los criterios del PGMO. Su regimen, como
el del No Sectorizado, en tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo,
es el de Suelo No Urbanizable de Especial Protección.
3. SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO: restantes terrenos adscritos a
este tipo de suelo (el resto de los que no han sido considerados SNU).
SUELO NO URBANIZABLE. Se establecen cuatro tipos que se ajustan a los
previstos en al art. 9 de la ley 6/98 si bien con la novedad del SNU de Habitat
Rural Diseminado que pretende regular asentamientos de indole rural que
precisan dotaciones, pero que no forman parte de los desarrollos urbanos
13
previstos por el PGMO. En el régimen establecido (art.52) se regula la posibilidad
de autorizar segregaciones, edificaciones o instalaciónes permitidas por el
PGMO en razón de: 1. El normal funcionamiento y desarrollo de las
explotaciones agrícolas, 2. La conservación, rehabilitación o reforma de
edificaciones, construcciones o instalaciones existentes, 3. Las características
propias de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado, 4. La ejecución, el
mantenimiento y el servicio de las infraestructuras y los servicios, dotaciones y
equipamientos públicos y 5. La necesidad justificada de vivienda unifamiliar
aislada.
EL APROVECHAMIENTO URBANISTICO.
En este tema del APROVECHAMIENTO URBANISTICO, hay que destacar del proyecto
de Ley de Ordenación de Andalucia, las siguientes cuestiones:
1. El Suelo Urbano consolidado queda excluido de la obligación del ceder el
10% del Aprovechamiento tipo.
2. Puede transmitirse directamente a la administración mediante el pago en
metálico, el exceso de aprovechamiento en el momento de la solicitud de la
licencia.
3. Debe aprobarse un Cuadro Indicativo de Valores de repercusión de suelo
expresivo de los precios máximos que el Municipio prevé pagar por la
adquisición o expropiación del suelo para el PMS. Dichos valores se
calcularán de conformidad con la normativa técnica de valoración catastral,
previo informe de la Administración tributaria.
4. En el regimen de suelo urbanizable ordenado se explicita la posibilidad
(antes no contemplada en ley aunque sistematicamente aplicada por los
Ayuntamientos) de monetarizar los excesos de aprovechamientos.
PATRIMONIO MUNICIPAL DE SUELO.
Se amplian en relación al art. 280 del R.D 1/92, los posibles destinos de los bienes
integrantes del PMS añadiendo en concreto (art.75.1.c): Cualesquiera de los usos,
incluso lucrativos, admitidos por el planeamiento, cuando así sea conveniente
para la ejecución de este, tal destino redunde en una mejor gestión del
correspondiente patrimonio público y así se declare motivadamente por la
Administración titular en razón de su interés público y social.
Los artículos 278 y 279 del R.D. 1/92 tienen sus paralelos en el Anteproyecto de la Ley
en los arts. 73 (Reserva de Terrenos) y 74 (Incorporación al proceso urbanizador de los
mismos). Se habilita la posibilidad de reserva de terrenos para la ampliación del PMS
sea cual sea su clasificación urbanistica.
DEBER DE CONSERVACION.
Como principales cuestiones que plantea el Anteproyecto de Ley en relación a la
legislación vigente están las siguientes:
1. Se define el límite del deber de conservación de los propietarios en el
50% del valor de la construcción. Se eleva a ley un tema que está
contemplado en muchas sentencias y publicaciones sobre el tema.
2. Se obliga a la INSPECCION PERIODICA DE LAS CONSTRUCCIONES
(art.156) si bien el tema no opera automaticamente. El Ayuntamiento tiene
que delimitar las areas afectadas y establecer la periodicidad de las
inspecciones. En definitiva la Administración Municipal debe aprobar una
ordenanza para regular esta cuestión. Asimismo, una vez en marcha el
procedimiento, el Ayuntamiento tiene que efectuar las inspecciones de forma
14
subsidiaria en los casos en los que la propiedad no cumpla con su
obligación.
3. En cuanto a los supuestos de ruina del art.247 del R.D 1/92 se considera
solo el 2.a (necesidad de obras con valor por encima del límite del deber
normal de conservación) y desaparecen el 2.b (agotamiento generalizado de
los elementos estructurales) y 2.c (imposibilidad de realizar las obras
necesarias al tratarse de un edificio fuera de ordenación).Se considera un
nuevo caso de ruina: el edificio puede declararse en ruina cuando las
obras derivadas de las dos últimas inspecciones mas las que sean
necesarias en el momento del expediente, sobrepasen en valor el límite
del deber normal de conservación. Este caso obliga a que esté
funcionando la Inspección periódica de las construcciones
4. El art.159 define lo que denomina Ruina Física Inminente y basicamente se
equipara al 247.4 del R.D. 1/92, si bien como novedad admite que,
excepcionalmente, se pueden efectuar demoliciones (ya está contemplado
en el art. 26 del Reglamento de Disciplina Urbanistica) y, sobre todo,
establece que la adopción de las medidas pertinentes no implica la
declaración de ruina. Parece que en definitiva, la ruina inminente, en realidad
nunca regulada como tal procedimiento extraordinario (el R. de Diciplina no
es nada claro en este sentido), no toma cuerpo legal. Hay que adoptar las
medidas que garanticen la seguridad del edificio y personas y, en su caso,
tramitar el procedimiento normalmente.
En conjunto la novedad mas positiva es la regulación del límite del deber normal de
conservación, por otra parte mas que consagrado en múltiples sentencias. En general la
norma no aporta la claridad y contundencia que debe tener un tema de esta importancia
y no parece acertado prescindir los supuestos b y c del apartado 2 del art. 247 del R.D.
1/92.
10.2.2 EL PLAN DE ORDENACION DEL TERRITORIO DE LA BAHIA DE
CADIZ.
El documento en su redacción actual, que practicamente está al nivel de
propuesta definitiva, ha pasado su información pública en los meses de mayo y
junio de este año. Brevemente se comenta su significado resumiendo lo ya
especificado en los anteriores documentos de la Revisión del PGMO.
El artículo 23.1 de la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía establece
que los Planes de Ordenación del Territorio serán vinculantes para los
Planes con Incidencia en la Ordenación Territorial y para el Planeamiento
Urbanístico General. Asimismo, el artículo 11.1.d de la citada Ley obliga a que
uno de los contenidos de los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito
subregional sea la indicación de las determinaciones de los Planes con
Incidencia en la Ordenación del Territorio y de los Planes Urbanísticos
vigentes en su ámbito que deban ser objeto de adaptación justificando las
alteraciones propuestas para los mismos.
Por otra parte, el artículo 23.4 de la misma Ley indica que las determinaciones
de los Planes de Ordenación de Territorio de ámbito subregional, que sean de
aplicación directa, prevalecerán desde su entrada en vigor sobre las
determinaciones de los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio y
de los Planes Urbanísticos vigentes en el ámbito.
15
Asimismo en el Capitulo Primero del Título Preliminar de la propuesta de
Normativa el POT se establecen las siguientes cuestiones:
-
-
El Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía de Cádiz es un
iinstrumento de planificación territorial redactado de conformidad a lo
establecido en la Ley 1/94, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de
la Comunidad Autónoma de Andalucía, para los Planes de Ordenación del
Territorio de ámbito subregional, creados en el artículo 5, apartado b) de
dicha Ley. Su elaboración se ha realizado conforme al Decreto del Consejo
de Gobierno de 10 de Mayo de 1994, publicado en el BOJA de 28 de Junio
de 1.994, por el que se acuerda su formulación.
El Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía de Cádiz tiene por finalidad
establecer los elementos básicos para la organización y estructura del
territorio en su ámbito y ser el marco de referencia territorial para el
desarrollo y coordinación de las políticas, planes, programas y
proyectos de las Administraciones y Entidades Públicas y para las
actividades de los particulares.
Los efectos de este documento una vez que entre en vigor se concretan de la
siguiente forma.
1. De acuerdo con el art. 21 de la Ley 1/94, las determinaciones de este
Plan podrán tener el carácter de Normas, Directrices y
Recomendaciones.
2. Las determinaciones que tengan carácter de Normas y regulen las
construcciones, instalaciones, usos y actividades en suelos
clasificados como urbanizables y no urbanizables serán de aplicación
directa sin necesidad de desarrollo posterior, y vinculantes para las
Administraciones y Entidades Públicas y para los particulares. Dichas
Normas prevalecerán desde la entrada en vigor del Plan sobre los
Planes con Incidencia de la Ordenación del Territorio y sobre el
planeamiento urbanístico
3. Las Directrices son determinaciones vinculantes en cuanto a sus
fines. Los órganos de las Administraciones a los que corresponda su
desarrollo para su aplicación establecerán las medidas para la
consecución de dichos fines.
4. Las Recomendaciones son determinaciones de carácter indicativo
dirigidas a las Administraciones Públicas que, en caso de apartarse
de las mismas, deberán justificar de forma expresa la decisión
adoptada y su compatibilidad con los objetivos del Plan.
5. Los planes urbanísticos y las actividades de planificación e
intervención singular de las Administraciones Públicas deberán
adaptarse a las determinaciones de este Plan de Ordenación del
Territorio.
El Desarrollo, seguimiento y ejecución del Plan de Ordenación del Territorio de la
Bahía de Cádiz corresponde a la Consejería de Obras Públicas y Transportes y
básicamente se concreta en las siguientes actividades:
1. Los informes sobre las actividades de planificación e intervención
singular previstos en los artículos 18, 19, 29 y 30 de la Ley 1/1994 de
Ordenación del Territorio de Andalucía.
2. Los informes de Seguimiento del Plan que tendrán un carácter trienal
con la finalidad de analizar del grado de cumplimiento de sus
16
determinaciones y proponer las medidas que se consideren
necesarias en el corto plazo para incentivar el cumplimiento de sus
objetivos. Con cada Informe de Seguimiento se elaborará un
documento de Actualización del Plan.
A partir de lo expresado es patente la importancia que este documento como
marco general para los trabajos de la Revisión del Plan General Municipal de
Ordenación de El Puerto de Santa María. Se resumen ahora las propuestas del
POT que se refieren expresamente al TM de El Puerto.
AREAS DE INTERES METROPOLITANO
El Puerto de Santa María asume en el documento un papel de sede de
actividades productivas y servicios turísticos, acogiendo dos áreas de interés
para la Bahía denominadas:
1. ZERPLA-1 ZONA SAN JOSÉ-EL MADRUGADOR: Prevista para usos de
extensión residencial y equipamientos supramunicipales junto a la CN-IV y El
Madrugador, y para usos industriales y comerciales junto al actual Polígono
de Las Salinas de San José.
2. ZERPLA-2 ZONA CANTARRANAS: Destinada en la propuesta a usos
mayoritariamente turísticos, con implantación de áreas residenciales de baja
densidad.
FORMA DE LA CIUDAD
La futura forma de la ciudad vendrá dada por el establecimiento de unos
límites de crecimiento coincidentes con las redes viarias fundamentales o
barreras naturales infranqueables. De este modo, el crecimiento de la ciudad
quedará incluido dentro de los siguientes límites.
-
-
Límite Este: la variante de la CN-IV, coincidente con el límite del ZERPLA-1.
Límite Sur: el mar, el río Guadalete y el Parque Natural de la Bahía de Cádiz.
Límite Norte: La Sierra de San Cristóbal y las lagunas bajo las cuales
discurre la 2ª conexión Costa Oeste-Carretera del Portal (arco paralelo a la
variante de Rota).
Límite Oeste: el segundo acceso a la Costa Oeste y La Base de Rota.
RED VIARIA
Las principales operaciones viarias propuestas por el Plan son las que se
describen a continuación:
1. AARV-3: ACCESO NORTE A LA BAHÍA. Tiene como función conectar la
parte Norte de la Bahía con la autopista A-4 y la carretera A-381.
2. ARV-10: ACCESO A LA COSTA EN EL PUERTO DE SANTA MARÍA. La
función de la vía será conectar la red regional con el sector costero de El
Puerto de Santa María sin interferir a los movimientos interiores del
municipio.Estas dos vías cierran el arco Norte-Oeste que definirá el
crecimiento de El Puerto de Santa María los próximos años.
3. ARV-9: ACCESO N-IV AL PUERTO COMERCIAL.Prevista para conectar la
circunvalación de la N-IV en El Puerto de Santa María con el puerto
comercial y canalizar movimientos de la Costa Noroeste hacia el centro de la
Aglomeración y dar cobertura al tráfico generado en las periferias oeste y sur
de El Puerto de Santa María.
17
4. ARV-11: CONEXIÓN VALDELAGRANA-CARRETERA DE ROTA. La
función de esta vía será conectar las áreas urbanas de El Puerto de Santa
María localizadas en ambas márgenes del Guadalete. En especial servirá
para conectar las áreas turísticas con el casco. Se situa en la prolongación
de la Calle Valdés.
SISTEMA FERROVIARIO
En cuanto al sistema ferroviario se destacan en el documento dos actuaciones
prioritarias:
1. ARF-2: DESDOBLAMIENTO DE LA VÍA FERREA. Corresponde a la
modernización de la línea Sevilla-Cádiz en el tramo comprendido entre el
aeropuerto de Jerez y Cádiz. La función de la duplicación será permitir el
aumento de viajes y habilitar la utilización de la infraestructura como
transporte de cercanías.
2. ARF-7: ACTUACIÓN EN EL ÁREA URBANA DE EL PUERTO DE SANTA
MARÍA. Con el objetivo de garantizar el servicio ferroviario sin interferencias
con la funcionalidad del medio urbano y la calidad ambiental de las áreas
urbanas. La actuación consistirá en el ajuste de la traza ferroviaria y la
reforma interior de los terrenos ferroviarios y suelos limítrofes del Parque de
la Victoria.
ESPACIOS LIBRES
Del mismo modo que se definen dos zonas de crecimiento de interés para la
Bahía, se fijan dos áreas de reserva de espacios libres de interés metropolitano:
1. REL-1: AREA SIERRA DE SAN CRISTÓBAL: que comprende a su vez
diversas subzonas , sobre las que se reseñan brevemente sus
determinaciones: Pinar de Coig (Parque Metropolitano) , Cuesta del Toro
(Subárea de Servicios y Dotaciones) , Doña Blanca-Las Cumbres
(Protección y divulgación de Recursos Culturales. Parque Arqueológico) y
Crestas.
2. REL-2: AREA TORUÑOS-RIO SAN PEDRO: También en este caso se
distinguen varias subáreas: Pinar Coto de la Isleta (Parque Metropolitano) y
Venta el Macka (Area de Servicios y Dotaciones)
PARCELACIONES ILEGALES
En el documento se delimitan tres grandes zonas de parcelaciones urbanísticas
ilegales:
1. ZS-1 Carretera de Sanlucar: El sector queda delimitado por viario principal
de la aglomeración: carretera de Sanlúcar y acceso al frente litoral
Vistahermosa-Fuentebravía. El documento determina que la vertebración
interior de las parcelaciones existentes se realizará a partir de los caminos
agrícolas y cañadas existentes en la zona y las conexiones viarias a través
de la carretera de Sanlúcar y el camino de los Valencianos.
2. ZS-2 Ferrocarril de Sanlúcar: El sector se encuentra próximo a las
urbanizaciones turísticas del litoral y rodeado por carreteras y caminos que lo
conectan con el centro de la población. Se establece para esta zona su
incorporación al crecimiento urbano debiendo incluirse los equipamientos y
servicios correspondientes.
3. ZS-11 Enclave territorial Sierra de San Cristóbal: Considera importante el
control de la incidencia de las parcelaciones sobre la reserva de espacios
18
libres. La parcelación localizada en la parte sur se articulará mediante la
carretera de acceso a Doña Blanca.
RECURSOS CULTURALES
Como recursos culturales del territorio el Plan de Ordenación destaca los
siguientes ámbitos espaciales:
1. LC-1: Sierra de San Cristóbal: Los bienes incluidos en el área deberán ser
puestos en valor como elementos básicos para el reconocimiento del
territorio, sirviendo en lo posible de soporte a las actividades lúdicas y
recreativas en la zona, mediante actuaciones de conservación (yacimientos
arqueológicos) , restauración (Acueducto de la Piedad) y Rehabilitación
(Cortijo de las Beatillas , Canteras de San Cristobal y Torre de Doña Blanca).
2. LC-7: Sistema defensivo del Saco de la Bahía: Castillo de Santa Catalina.
3. LC-8: Explotación Marismas: El Molino del Caño que se propone como
Centro de Educación Ambiental.
SUELO NO URBANIZABLE
Fuera ya de las zonas urbanas o urbanizables se definen determinadas
unidades rurales y litorales que en El Puerto de Santa María que se relacionan a
continuación con un resumen del contenido del POT sobre cada una.
1. UNIDAD CAMPIÑA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA.
La Campiña de El Puerto de Santa María constituye el cierre norte de la Bahía, está
dedicada a usos agrícolas de elevada productividad y se ve afectada por
significativos procesos de parcelación urbanística al margen del planeamiento. El
modelo de ordenación, tanto municipal como de la aglomeración, debe definir los
límites de la ciudad y del crecimiento desordenado y disperso que se está
produciendo. En relación a ello se prohiben los usos urbanos fuera de la Zona de
Extensión delimitada por el Plan. En el resto de la unidad las edificaciones o
instalaciones autorizables debe justificarse por su vinculación a las actividades
agrícolas. El planeamiento urbanístico debe acotar y tratar adecuadamente los usos
residenciales en el suelo no urbanizable más consolidados para minimizar los
impactos y favorecer la integración de estos espacios en las nuevas previsiones de
usos y estructura de ordenación. Para preservar la estructura del medio rural se
salvaguarda la titularidad pública de la red de caminos rurales, así como su
funcionalidad, con la que el resto del viario previsto y existente deberá garantizar la
permeabilidad y las conexiones necesarias.
2. PRIMERA ORLA LITORAL.
La primera Orla litoral como unidad física constituida por la franja, de topografía
suave, que pone en relación el litoral con el interior rural, ha acogido en los últimos
años procesos urbanos espontáneos con grandes repercusiones ambientales y
territoriales. La práctica totalidad del espacio afectado por estos procesos queda
regulada como Zona de Extensión de usos urbanos, es decir, como la destinada a
acoger los nuevos crecimientos urbanos y las actividades asociadas. La unidad una
vez segregada el sector citado, se configura como un espacio en el que la
convivencia de los usos agrícolas y forestales construyen un paisaje característico y
equilibrado. Para ella se proponen como usos característicos principales los agrarios,
protegiéndose estas actividades por su capacidad de mantener y preservar la calidad
ambiental y la estructura rural del territorio, seguidos de los naturalísticos y
recreativos. En relación a ello, se limitan los usos residenciales, y las parcelaciones a
19
las que estos espacios son especialmente susceptibles, y se potencia la titularidad
pública, funcionalidad estructurante y significación paisajística de la interesante red
de caminos rurales y de las masas forestales existentes. La red viaria principal, así
como el resto del viario previsto deberá garantizar una adecuada conexión con la red
rural existente.
3. MARISMA.
Las marismas constituyen la interfase tierra/mar más significativa de la Bahía, donde,
dentro de una aparente homogeneidad morfológica y paisajística, se aprecia una
gran diversidad de espacios diferenciados por el grado y tipo de transformación
experimentado y por el nivel de actividad actual o reciente.Las condiciones básicas
para la ocupación y utilización de esta unidad vienen definidas por la Ley 2/88 de
costas, y por la regulación del Parque Natural de la Bahía de Cádiz, a través del Plan
de Ordenación de los Recursos Naturales y Plan Rector de Uso y Gestión del
mismo. En coherencia con ello se propone su consideración como suelo
especialmente protegido, con el fin de potenciar y conservar sus valores ambientales
y paisajísticos relacionados en cualquier caso con la presencia, continuada o
alternantes en tiempo y espacio, de la lámina de agua.
Las actividades salineras y acuícolas presentan gran importancia tanto por su
significación económica como por su capacidad de adecuarse al medio natural y
asegurar su conservación. Por ello, el Plan propone como usos característicos
principales los acuícolas y salineros, seguidos en otro orden de los de divulgación e
investigación, ocio y recreo.
Ambos usos principales lo son para el conjunto de la unidad, siempre que no afecten
a espacios singulares según criterios ecológicos, culturales y paisajísticos. Son
admisibles en la zona usos recreativos ligados al conocimiento del medio natural en
los lugares indicados en el Plan.
4. FRENTE LITORAL.
La costa o frente litoral es el espacio más emblemático de la Bahía y el motor y foco
de atracción de las principales actividades productivas de la aglomeración: turismo y
actividad portuaria. Su ocupación y utilización (en cuanto a compatibilidad de usos y
actividades) está condicionada por la Ley 2/88 de Costas y, en parte de su territorio,
por la ordenación del Parque Natural Bahía de Cádiz. En coherencia con ello, se
propone su consideración como suelo especialmente protegido.
El objetivo genérico de hacer compatible el aprovechamiento económico con la
protección cobra una especial significación en esta unidad. Con este fin se potencia
la puesta en valor como lugar de ocio y recreo de la población pero cuya
perdurabilidad pasa por la consideración de la fragilidad dinámica de la costa, el
respeto al carácter público de la ribera del mar y la garantía de su libre accesibilidad.
5. COMPLEJO ENDORREICO Y AREAS DE RIESGO
Se destaca en el capítulo de protección de los recursos naturales el Complejo
Endorreico de El Puerto, haciéndose hincapié en la definición de áreas sensibles que
han de ser sometidas a regulación específica para eludir riesgos naturales como los
acuíferos, zonas erosionables o áreas inundables.
INFRAESTRUCTURAS URBANAS
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Con respecto a las infraestructuras urbanas se plantean las siguientes
operaciones relevantes:
1. Depósito municipal de regulación en Sierra de San Cristóbal.
2. Incorporación de Parcelaciones Urbanísticas al sistema de abastecimiento y
saneamiento.
3. Localización de grandes pasillos de infraestructuras aéreas.
4. Optimizacion de la Depuradora existente y supresión de las demás.
ANALISIS GENERAL Y CONCLUSIONES.
Como ya se comentaba en el anterior los documentos de INFORMACIONDIAGNOSTICO y AVANCE DE PLANEAMIENTO, hay que valorar positivamente la
próxima existencia de un planeamiento del marco territorial en el que se inserten
los distintos planes municipales, considerandose en general un documento
válido para cumplir sus objetivos. Se recuerdan a continuación algunas de las
cuestiones del documento que han sido materia de las alegaciones municipales
durante la información pública que fueron aprobadas en Pleno de la
Corporación:
1. El Plan define como actuación del primer nivel de la aglomeración en cuanto
a itinerarios subregionales la denominada “Variante Sur de Jerez”. Su
trazado conecta la CN-IV, la autopista A-4 y la futura Autovía Jerez-Los
Barrios A-381, quedando truncado su desarrollo en dirección a la Costa
Noreste (hacia el oeste) y discurriendo al Norte de la Sierra de San Cristóbal,
limitándose la conectividad de El Puerto de Santa María con esta
importantísima vía a la muy secundaria Carretera del Portal, o a la propia
CN-IV, en puntos alejados de las áreas residenciales y productivas y con
conexiones limitadas (no hay conexión entre Carretera. del Portal y Variante
de la CN-IV). En la práctica esta vía con su trazado propuesto aleja a esta
ciudad de los itinerarios básicos subregionales, dificultando las conexiones
de la Costa Noroeste de la provincia en dirección a la Bahía de Algeciras o la
Autopista, e incluso la propia posibilidad de accesos directos y rápidos a las
diferentes ZERPLA y Espacios Libres Metropolitanos propuestos por el Plan
de la Bahía. En este sentido se proponía la reconsideración de este trazado
y en concreto su reubicación al Sur de la Sierra de San Cristóbal, conectada
con las vías que llevan a Sanlucar, Rota y Chipiona. Esta vía sería el
verdadero cierre de crecimiento de El Puerto de Santa María y la Bahía en
dirección Norte, separando las áreas residenciales y productivas de los
espacios libres y reservas naturales de la Sierra y Complejo Endorreico. Este
vial daría acceso directo a las ZERPLA-1 y ZERPLA-2, y ofrecería un amplio
abanico de posibilidades de conexiones a los viarios de 2º y 3º nivel.
2. La ZERPLA-2 viene definida como área de especial reserva para actividades
productivas destinada mayoritariamente a usos turísticos. A su vez, este
área actúa como cierre de crecimiento hacia el oeste, haciéndose coincidir
este límite con el acceso a la Costa desde el arco paralelo a la actual
Variante de Rota. A este respecto se hacia constar lo siguiente:
a. En primer lugar, la asignación mayoritaria a usos turísticos choca con
la intención municipal de contar con estos suelos para desarrollos
preferentemente residenciales, aún cuando fuera compatible la
ubicación de usos hoteleros o comerciales. Esta intención municipal
es coherente con el espíritu de la modificación puntual del Plan
General en el ámbito de la subzona hotelera y que levantaba la
obligatoriedad del uso hotelero exclusivo en los suelos aún no
destinados a tal actividad, incluyendolo por otra parte en algunas
21
otras subzonas y áreas no urbanizables donde antes se prohibía.Se
proponía en este sentido invertir la propuesta actual priorizando el
uso residencial sobre el terciario y hotelero que en todo caso sería
compatible.
b. En segundo lugar, la ZERPLA-2 como ya se ha dicho, sirve de cierre
Oeste a los crecimientos de la ciudad. Su extensión queda afectada
ya en estos momentos tanto por actuaciones en marcha (Campo de
Golf junto a la Feria , La Florida) como por las Areas Suburbanizadas
por lo que se proponía su reestudio.
3. La normativa del Plan de Ordenación establece en cuanto a determinadas
infraestructuras viarias o de servicios básicos, unos corredores de reserva
con unas distancias cautelares a ambos lados que en determinados casos
alcanza dimensiones importantes. Estas servidumbres desaparecen con la
definición de la infraestructura por la administración o empresa interesada o,
en algunos casos, por la concreción del Planeamiento General. Se estimaba
conveniente estudiar la posibilidad de que el Planeamiento pudiese redefinir
y limitar estas amplias zonas de reserva cautelar dado que caso contrario
aparecerían unas discontinuidades poco deseables en la ordenación que
pudiera proponerse.
4. Por último se consideraba que el El Plan Comarcal
planteaba
determinaciones contradictorias en relación a los terrenos portuarios que
eran preciso aclarar, especialmente en lo que respecta a la ubicación de
usos urbanos en los mismos.
10.2.3 LA LEGISLACION SECTORIAL.
La legislación sectorial condiciona de forma importante la ordenación del
Término Municipal de El Puerto. Se citan a este respecto especialmente la
siguiente normativa
COSTAS
-
LEY 22/1.988 de 28 de julio de COSTAS.
REGLAMENTO DE LA LEY DE COSTAS (R.D. 1471/1989, de 1 de diciembre,
modificado por el R.D. 1112/1992, de 18 de septiembre).
CARRETERAS.
-
LEY 25/1.988 de 29 de julio de CARRETERAS.
REGLAMENTO DE LA LEY DE CARRETERAS (2 de septiembre de 1994,
modificado por R.D. 1911/97 de 19 de Diciembre y R.D. 597/99 de 16 de Abril).
LEY 8/2.001 de 12 de julio, de CERRETERAS DE ANDALUCIA.
FERROCARRILES.
-
LEY DE CONSERVACION Y POLICIA DE LOS CAMINOS DE HIERRO de 23 de
Noviembre de 1.977.
PUERTOS.
-
LEY DE PUERTOS DEL ESTADO Y DE LA MARINA MERCANTE (Ley 27/92,
de 24 de noviembre).
LEY DE PUERTOS DEPORTIVOS DE ANDALUCIA (2 de noviembre de 1988).
MINAS.
22
-
LEY 22/73 de 21 de julio de MINAS.
LEY 54/80 de 5 de Noviembre de MODIFICACION DE LA LEY 22/73.
TRANSPORTES.
-
LEY 16/1.997 DE ORDENACION DE LOS TRANSPORTES TERRESTRES.
REGLAMENTO DE LA LEY DE ORDENACION DE LOS TRANSPORTES
TERRESTRES (Real Decreto 1211/1990, de 28 de septiembre).
DEFENSA NACIONAL.
-
LEY 8/1.975 de 12 de marzo DE ZONAS E INSTALACIONES DE INTERES
PARA LA DEFENSA NACIONAL (Reglamento de ejecución Real Decreto
689/1978, de 10 de febrero).
PATRIMONIO HISTORICO ARTISTICO.
-
LEY 16/1.985 de 25 de junio de PATRIMONIO HISTORICO ESPAÑOL.
LEY 1/1.991 de 3 julio de PATRIMONIO HISTORICO DE ANDALUCIA.
DECRETO 4/1.993 de 26 de Enero. REGLAMENTO DE ORGANIZACIÓN
ADMINISTRATIVA DEL PATRIMONIO DE ANDALUCIA.
DECRETO 19/95 de PROTECCION Y FOMENTO DEL PATRIMONIO
HISTORICO EN ANDALUCIA.
10.2.4 EL PGMO VIGENTE.
Como se ha comentado en distintas ocasiones al tratarse de una REVISION DEL
PGMO VIGENTE, se parte de una serie de condicionantes que devienen del
desarrollo que el mismo ha tenido en sus diez años de recorrido. En este sentido
se apuntan algunas cuestiones:
-
-
-
-
La Revisión acepta plenamente la necesaria continuidad de la
unidades del vigente PGMO que están en desarrollo o con
planeamientos derivados en avanzado estado de tramitación.
Igualmente como criterio general se mantienen la totalidad de los
Sistemas Generales de Equipamiento y Zonas Libres del
planeamiento vigente que no se han desarrollado.
De la misma manera, la Revisión es respetuosa con las condiciones
de ordenación de los suelos urbanos del Plan vigente. Las
modificaciones de ordenanza que se introducen se refieren a
cuestiones de menor entidad cuya aplicación ha proporcionado
ciertos problemas de interpretación o aplicación en el otorgamiento de
las licencias de obras.
Excepción a lo anteriormente dicho es la Zona de Centro Histórico en
la que la Revisión cumple su compromiso de determinar a nivel de
Plan Especial por lo que la ordenación actual es ampliamente
revisada y modificada en su caso.
10.2.5 LOS FACTORES QUE JUSTIFICAN LA REVISIÓN.
Dejando al margen los factores de indole legal (Ley 6/98 y Ley Andaluza) y de
planeamiento supraminicipal (Plan de Ordenación del Territorio), ya de por sí
23
con entidad para justificar la Revisión, se comentan el resto de cuestiones
citadas al comienzo de esta memoria.
Determinadas iniciativas recientes producto de los nuevos factores económicos y
sociales no han tenido respuesta adecuada desde el vigente Plan y de hecho
han propiciado la modificación del mismo: Campo de Golf de Sanlucar, Poligono
Industrial Salinas de Levante, Zonas Bodegueras... En todo caso respondiendo a
la habilitación de suelos para su integración en el tejido urbano o a cambios de
usos en el existente. Este recurso de las modificaciónes tiene sus obvias
limitaciones y en todo caso está indicando la necesidad de una revisión global
del planeamiento. Es preciso integrar estas nuevas iniciativas en un marco
general que además ofrezca alternativas de continuación.
En segundo lugar la necesidad de completar y ajustar en su caso las previsones
del vigente Plan que no se han llevado a cabo y se siguen considerando con
validez. Operaciones como las de la Ronda del Ferrocarril, La Victoria-Renfe, o
la Margen Derecha del Rio se mantienen en su objetivos generales pero
adaptándose a los nuevos condicionantes del desarrollo de la ciudad y de
acuerdo con los resultados de las negociaciones y acuerdos con otros
organismos implicados.
Otros factores no explicitados como tales pero son implicítos a los criterios y
objetivos manejados en la Revisión desde sus comienzos son los siguientes:
1. La valoración de los aspectos medioambientales. La Ley 7/94 de la
Camunidad Autónoma es posterior a la Aprobación Definitiva del Plan
vigente por lo que no fue de aplicación al mismo. Esta Revisión será
objeto de trámite de Impacto Ambiental.
2. La necesidad de concretar nuevas politicas urbanisticas para el
Centro Histórico, que completen las del plan vigente mas centradas
en la protección a la espera del Plan Especial.
3. La importancia de concretar los nuevos desarrollos sobre pautas que
garanticen la protección del entorno natural y paisajistico del territorio.
10.2.6 CRITERIOS Y OBJETIVOS DEL DOCUMENTO.
El AVANCE DE PLANEAMIENTO se planteaba unos CRITERIOS Y OBJETIVOS
que se ratificaban y matizaban en el DOCUMENTO DE CONTESTACION A LAS
SUGERENCIAS. Eran los siguientes
COMPLETAR LA ESTRUCTURA
VIGENTE PGMO.
URBANA DE LA CIUDAD DEFINIDA POR EL
1
Reestudiar , completar y programar los Sistemas Generales previstos en el
vigente Plan General como parte fundamental de la estructura urbana
propuesta por el mismo y adoptar las medidas necesarias al respecto para la
integración de la citada estructura en los nuevos desarrollos y previsiones de
índole territorial provenientes del planeamiento del territorio. En este marco
general se trazan los siguientes objetivos.
2
Completar la estructura urbana de la Ciudad Central mediante la definición y
programación de las operaciones fundamentales para la zona: La Victoria,
Margen Derecha del Rio , Ronda del Ferrocarril.
24
3
Establecer determinaciones para el Centro Histórico a nivel del contenido de
Plan Especial de Protección con los objetivos fundamentales que se le
adscriben a un documento de este tipo y que de forma global pueden
sintetizarse en la consecuención de una herramienta básica para la dinámica
urbanistica de la zona: protección del patrimonio arquitectónico, definición y
programación de actuaciones
de rehabilitación y de dotación de
equipamiento
preservación de la imagen urbana , control de
las
intervenciones en los espacios públicos , definición de propuestas para las
zonas de contacto del Casco antiguo con la periferia.
4
Completar la estructura urbana de la Costa Oeste , Valdelagrana y Zona de
N-IV (Zonas de Extensión) en relación al trazado de la infraestructuras
generales y el tratamiento de los bordes del litoral , así como ejecución de
las zonas de equipamiento derivadas de las distintas unidades en desarrollo.
Plantear operaciones de Mejora y Reurbanización de las antiguas
urbanizaciones (Fuentebravia, El Manantial, Valdelagrana..) y sus
conexiones con los nuevos desarrollos, con redefinición en su caso de los
equipamientos previstos y el estudio de nuevas ubicaciones para los
mismos.
DEFINIR LOS NUEVOS DESARROLLOS URBANOS A PARTIR DE LA ACTUAL
ESTRUCTURA URBANA Y LAS DIRECTRICES Y RECOMENDACIONES DEL PLAN
DE ORDENACION DEL TERRITORIO DE LA BAHIA.
1. Adecuar la extensión de las áreas urbanas a las demandas de población y
de las actividades productivas , así como a las perspectivas ponderadas de
su evolución.
2. Relacionar el crecimientos de esta áreas con las infraestructuras de
transportes y en especial con la red de transporte público.
3. Destinar los terrenos con mejores condiciones de accesibilidad a las
actividades productivas y de desarrollo.
4. Proponer una extensión de áreas urbanas que rentabilice las infraestructuras
básicas ejecutadas o de ejecución prioritaria.
DETERMINACION DE LOS TERRENOS A CONSIDERAR COMO SUELO NO
URBANIZABLE EN BASE A QUE CONCURRAN LAS CIRCUNSTANCIAS
ESTABLECIDAS EN EL ART. 9 DE LA LEY 6/98.
Con la reciente legislación de Suelo (Ley 6/98) el SNU pasa de tener un caracter residual
a justificar su clasificación en razón de algunas de las circunstancias que le haga
merecedor de la protección de los desarrollos considerados como urbanos. Esta
clasificación en parte ya viene impuesta por el planeamiento supramunicipal: Plan de
Ordenación del Territorio (art.9º.1 Ley 6/98) y debe ser completada por el mismo Plan
General (art.9º.2).
En razón de lo anterior,
siguientes:
son objetivos generales
de la Revisión del PGMO, los
1. Proteger la diversidad ambiental y paisajistica del Territorio mediante la
conservación y protección del espacio litoral , y la consolidación del espacio
rural y su preservación de usos y actuaciones que hagan perder su
funcionalidad.
2. Conservar y recuperar , mediante la adecuación de las nuevas actuaciones,
el tratamiento de los espacios naturales o transformados, deteriorados o
territorialmente significativos.
3. Prevenir los riesgos naturales identificados: erosión litoral y continental
alteración y agotamiento de los acuiferos y la inundación.
25
1. Protección de los espacios incluidos en la Ley 2/89 por la que se aprobó el
Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía.
2. Conservar los recursos naturales y el paisaje y en especial las marismas y
zonas inundadas por el mar , las playas y el borde litoral , los complejos
endorreicos y las lagunas , y las masas forestales.
3. Proteger la estructura rural presente en el territorio representada por los
caminos , vias pecuarias , infraestructuras agrícolas y asentamientos
urbanos.
4. Potenciar los usos primarios de cada unidad.
5. Asegurar la transición ordenada y respetuosa entre el medio urbano y el
rural, en especial en su contacto con el Parque Natural.
10.3 EL MODELO TERRITORIAL DEL DOCUMENTO DE APROBACION
INICIAL
10.3.1 LA CLASIFICACION DEL SUELO.
EL MARCO NATURAL Y LOS ESTUDIOS DEL MEDIO FISICO.DEFINICION
DEL SUELO NO URBANIZABLE.
Toda la información inventariada, junto con la foto-interpretación y las visitas de
campo, han servido de base para establecer unidades territoriales homogéneas
que faciliten la valoración o definición de la calidad ambiental del municipio de
estudio en unidades abarcables. Estas unidades ambientales se analizan y
diagnostican como sectores territoriales básicos y homogéneos, poseedores de
aptitudes y deficiencias comunes, y que requieren por tanto una ordenación
conjunta.
Las unidades ambientales se han definido por la relevancia de algún factor
ambiental (medio físico, biótico, paisaje, etc.), por criterios de homogeneidad
relativa en el ámbito de los rasgos integradores más significativos (usos del
suelo, infraestructura, riesgos o impactos, etc.) y por presentar un
comportamiento también homogéneo frente a una acción determinada.
Los elementos territoriales considerados a la hora de definir las diferentes
unidades ambientales pueden agruparse en los siguientes tipos:





Usos del suelo.
División territorial según la legislación vigente.
Cobertura vegetal.
Paisaje.
Tipos de suelos y riesgos.
A continuación se señalan las 6 unidades y 20 subunidades ambientales (dentro
de una de las cuales se incluye un sector ambiental) definidas en el análisis
desarrollado en el término municipal. En cada unidad natural determinada se
caracteriza de forma descriptiva los elementos objetivos más significativos del
medio.
UNIDAD 1 – CULTIVOS


Subunidad 1.1. Cultivos herbáceos en secano y en regadío.
Subunidad 1.2 . Viñedos.
26
UNIDAD 2 – MARISMAS


Subunidad 2.1. Parque Natural de la Bahía de Cádiz. (Sector
2.1.1. Salina de la Tapa y Marivélez)
Subunidad 2.2 . Salinas y Cultivos acuícolas.
UNIDAD 3 – FORESTAL




Subunidad 3.1. Sierra de San Cristóbal.
Subunidad 3.2 . Parque Periurbano Dunas de San Antón.
Subunidad 3.3. Parque Periurbano Coto de la Isleta.
Subunidad 3.4. Pinares entre las urbanizaciones.
UNIDAD 4 – HUMEDALES




Subunidad 4.1. Reserva Natural Complejo Endorreico de El
Puerto de Santa María.
Subunidad 4.2. Laguna de San Bartolomé.
Subunidad 4.3. Laguna de El Gallo.
Subunidad 4.4. Laguna de Marisma de Pozo Lozano.
UNIDAD 5 – LITORAL


Subunidad 5.1. Playa.
Subunidad 5.2. Acantilado litoral.
UNIDAD 6 – ZONAS ANTROPIZADAS





Subunidad 6.1. Áreas urbanizadas en proceso de legalización
(se analizarán junto a las edificaciones construidas sobre
suelo urbano).
Subunidad 6.2.Construcciones consolidadas sin trámite de
legalización.
Subunidad 6.3. Espacio mixto. Franja heterogénea formada
por edificaciones dispersas sumidas en una matriz de cultivos,
principalmente de secano.
Subunidad 6.4. Extracciones mineras.
Subunidad 6.5. Campos de golf.
Para la determinación de estas unidades y subunidades ambientales se ha
partido en primer lugar del criterio de usos del suelo, que nos diferencia las 6
grandes unidades ambientales del territorio: los cultivos, las marismas, la zona
forestal, los humedales, el litoral y las zonas antropizadas. Por otra parte se ha
tenido en cuenta que El Puerto de Santa María cuenta con un Monte Público
Dunas de San Antón (CA-10.004-JA), coincidente con el límite definido para
este espacio en el PEPMF de la provincia de Cádiz y dos espacios protegidos
Parque Natural Bahía de Cádiz y Reserva Natural Complejo endorreico del
Puerto de Santa María.
Sobre la zonificación inicial se ha superpuesto el criterio de división territorial
según la legislación vigente, mediante el cual se delimitan las subunidades 2.1
Parque Natural de la Bahía de Cádiz, 4.1 Reserva Natural Complejo Endorreico
27
del Puerto de Santa María y 3.2 Parque Periurbano Dunas de San Antón. El
municipio ha definido un Parque Periurbano no incluido en la RENPA, pero que
por su importancia y superficie se constituye como la subunidad 3.3 Parque
Periurbano Coto de la Isleta. Así también, como criterio legal se ha superpuesto,
la legislación municipal atendiendo al criterio de aquellas urbanizaciones ilegales
que serán legalizadas y las que no lo serán, resultando dos subunidades en la
unidad de zonas antropizadas: 6.1 Áreas urbanizadas en proceso de legalización
y 6.2 Construcciones consolidadas sin trámite de legalización.
Aplicando el criterio de tipos de suelos
las subunidades correspondientes a:
Viñedos y se separa la unidad
correspondientes: 4.2 Laguna de San
Laguna de Marisma de Pozo Lozano.
y los riesgos que comportan, se delimitan
1.1 Cultivos en secano y regadío, 1.2
de humedales en las subunidades
Bartolomé, 4.3 Laguna de el Gallo y 4.4
Al aplicar a continuación los criterios de cobertura vegetal y paisaje, se definen
las subunidades 2.2 Salinas y cultivos acuícolas, 3.1 Sierra de San Cristóbal, 3.4
Pinares entre las urbanizaciones, 5.1 Playa, 5.2 Acantilado litoral, 6.3 Espacio
mixto. Franja heterogénea formada por edificaciones dispersas sumidas en una
matriz de cultivos, principalmente de secano, 6.4 Extracciones mineras y 6.5
Campos de golf.
Partiendo de este análisis del Medio Físico la Revisión del PGMO ha delimitado
el Suelo No Urbanizable teniendo en cuenta la definición legal que afecta al
mismo. En definitiva son terrenos que participan de uno o varios de los
siguientes factores:
a. Tener la condición de bienes de dominio público natural o artificial o estar
sujetos a limitaciones o servidumbres por razón de éstos, cuyo régimen
jurídico demande, para su integridad y efectividad, la preservación de sus
características.
b. Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente
legislación administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así
como las declaraciones formales o medidas administrativas que, de
conformidad con dicha legislación, estén dirigidas a la preservación de la
naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histórico o cultural o del
medio ambiente en general.
c. Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del
mantenimiento de sus características, otorgado por el propio Plan
General de Ordenación Urbanística, por razón de los valores e intereses
en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental,
paisajístico o histórico.
d. Entenderse necesario para la protección del litoral.
e. Ser objeto por el Plan de Ordenación del Territorio de previsiones y
determinaciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador o
establezcan criterios de ordenación de usos, de protección o mejora del
paisaje y del patrimonio histórico y cultural, y de utilización racional de los
recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificación
distinta a la de suelo no urbanizable.
f. Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural, atendidas
las características del Municipio, por razón de su valor, actual o potencial,
agrícola, ganadero, forestal, cinegético o análogo.
28
g. Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados,
vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas características, atendidas a
las del Municipio, proceda preservar.
h. Ser necesario el mantenimiento de las características para la protección
de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones
o equipamientos públicos o de interés público.
i. Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos,
inundaciones u otros riesgos naturales.
j. Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia
de actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores o
que medioambientalmente sean incompatibles con los usos a los que
otorga soporte la urbanización.
k. Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de
sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del Municipio.
A efectos de aplicación de la normativa y partiendo de las Unidades Ambientales
antes definidas se establecen las siguientes categorías o zonas en Suelo No
Urbanizable, en función de las características específicas del territorio:
-
Suelo No Urbanizable de Especial Protección Agricola.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección de Zonas Húmedas.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección Forestal.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección de interés Natural y
Paisajistico.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección en razón de sus valores
históricos, arqueológicos o culturales.
En el SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN AGRÍCOLA se
consideran dos subunidades:
CULTIVOS HERBÁCEOS EN SECANO Y REGADIO
VIÑEDOS
El SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN DE ZONAS HÚMEDAS
comprende la Zona de Marismas, los Humedales y el Litoral con las siguientes
Subunidades:
MARISMAS
-
Subunidad Parque Natural de la Bahía de Cádiz.
Sector Salina de la Tapa y Marivélez.
Subunidad Salinas y Cultivos acuícolas.
HUMEDALES
-
Subunidad Reserva Natural Complejo Endorreico de El Puerto de
Santa María.
Subunidad Laguna de El Gallo.
Subunidad Laguna de Marisma de Pozo Lozano.
LITORAL
-
Subunidad Playa.
29
-
Subunidad Acantilado litoral.
El SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN FORESTAL comprende
los terrenos del Término Municipal merecedores de este tipo de protección
considerándose las siguientes subunidades:
SIERRA DE SAN CRISTÓBAL.
PINARES DIVERSOS
El SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN EN RAZÓN DE SU
INTERÉS NATURAL Y PAISAJISTICO incluye sectores degradados de la Sierra de
San Cristóbal con la finalidad de restablecer los valores paisajísticos y naturales
del área para el esparcimiento y el ocio.
El SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN EN RAZÓN DE SUS
VALORES HISTÓRICO, ARQUEOLÓGICOS O CULTURALES se compone de suelos
que cuentan con reconocidos valores de este tipo y en concreto los afectados
por la Declaración de Bien de Interés Cultural Doña Blanca y delimitaciones
establecidas por la Carta Arqueológica
Los límites naturales del crecimiento de la ciudad aparecen definidos en buena
parte por la particularidad del Medio Físico con excepción de la parte Noroeste.
En el Norte encontramos la Sierra San Cristobal ya protegida en parte desde el
vigente PGMO por su interés paisajistico y arqueológico y que ahora se ha
perfilado mas si cabe con las determinaciones previstas en el Plan de
Ordenación del Territorio y la incoación del límite del Bien de Interés Cultural de
Doña Blanca. Este límite Norte se continua con la zona húmeda de las lagunas y
su entorno, incluida en el Inventario de Espacios Naturales de la Comunidad
Autónoma. En el Este encontramos el Parque Natural Bahia de Cádiz y al Sur la
desembocadura del rio y las playas.
Estos límites naturales son obligados puntos de partida para los planteamientos
previstos de extensión de la estructura urbana que se relacionan y coordinan en
su caso con los límites viarios de la ciudad.
EL SUELO URBANO.
En lo que respecta al suelo urbano se distinguen varias situaciones que pasan a
describirse.
SUELO URBANO CONSOLIDADO
-
-
En el mismo se inscriben tanto las Unidades de Suelo Urbanizable
como de Suelo Urbano del Plan vigente que se han desarrollado
conforme a sus planeamientos derivados y tienen las caracteristicas
que le confieren esta categoria. En este sentido y con la intención de
convertir la Revisión en un documento integrado, tanto la
documentación gráfica como ordenanzas de estas unidades forman
parte de la misma en anexos específicos.
El resto del Suelo Urbano Consolidado lo constituyen los terrenos que
ya tienen esta condición en el Plan Vigente. En este caso se
30
mantienen sus caracteristicas de ordenanación y normativa de
edificación.
SUELO URBANO NO CONSOLIDADO.
-
-
En esta categoria de no consolidado se incluyen nuevas Unidades de
Actuación, sometidas a su correspondiente instrumento de
planeamiento (Plan de Reforma Interior, Estudio de Detalle). En
general son terrenos que cuentan con algún grado de urbanización
y/o edificación e insertos en la trama urbana de la ciudad, de una
superficie no importante que lleva a plantearse su tratamiento como
esta clase de suelo.
En esta misma categoria se incluyen los DESARROLLOS SIN
PLANEAMIENTO, ya que en todos los casos se trata de terrenos muy
consolidados por la edificación pero carentes de los elementos de
urbanización y equipamiento necesarios para incluirlos en la categoria
de consolidado.
EL SUELO URBANIZABLE
Las zonas de extensión consideradas en el AVANCE DE PLANEAMIENTO
respondian a los siguientes criterios que se reproducen textualmente y que
basicamente avalan el documento APROBACION INICIAL con las salvedades que
se indican mas adelante.
1. Se excluyen de este tipo de suelo los terrenos que son merecedores de la
consideración de SUELO NO URBANIZABLE conforme a lo dispuesto en el
art.9 de la Ley 6/98.
2. Las determinaciones del PLAN DE ORDENACION DEL TERRITORIO DE LA
BAHIA DE CADIZ actualmente en su fase final de redacción.
3. Se mantienen con la consideración de Suelo Urbanizable los terrenos así
clasificados en el vigente PGMO que no han adquirido la condición de
Urbano al no haberse puesto en marcha el proceso de urbanización de los
mismos.
4. Se consideran como Suelo Urbanizable, con excepciones que se justifican,
los sectores de SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO que contempla
el vigente PGMO.
5. La consideración de las actuaciones que actualmente están en marcha bien
promovidas por la Administración Municipal en solitario o en colaboración
con otras administraciones.
Con estos criterios la DEFINICION Y JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA,
que se efectuaba en el Avance era la siguiente:
1. Los suelos urbanizables se situan basicamente colmatando los suelos
vacantes existentes en dos grandes zonas: La delimitada entre la Carretera
de Rota y la Variante de la misma y la comprendida entre la Carretera
Nacional IV, su Variante y los límites del Parque Natural. Asimismo se
consideran en tal categoria los terrenos aún libres situados entre la citada
Variante de la Carretera de Rota y la ciudad ya consolidada, si bien en parte
manteniendo operaciones ya previstas en el vigente PGMO que no se han
desarrollado.
2. En segundo lugar se consideran espacios con fuertes condicionantes: la
infraestructura viaria prevista, las nuevas actuaciones (Campo de Golf) y
31
desarrollos al margen del planeamiento, que los integran en la estructura
urbana de una forma obligada. En todo caso son terrenos insertos en el
entramado que constituye la Carretera que cierra al norte la ciudad
(Carretera el Portal en conexión con la Variante Sur de Jerez), la conexión
de la misma con la Variante de la Carretera de Rota , esta misma Variante y
la Carretera de Sanlucar.
3. Si bien la extensión de la futura ciudad queda bien definida entre las citadas
vias y los límites naturales (Parque Natural, Sierra San Cristobal), no todos
los terrenos que restan en el interior de estos límites merecen en este
Avance de Planeamiento la consideración de Suelo Urbanizable. Esta opción
se basa fundamentalmente en la valoración de los siguientes factores:
a. Su adscripción a la categoria de Suelo No Urbanizable por participar
de uno o mas de los supuestos establecidos en el art. 9 de la ley
6/98.
b. Su consideración como Suelo Urbano o Zona en Estudio en razón de
los criterios ya expuesto en el apartado dedicado a la definición de
este tipo de suelo.
4. Por último hacer constar que la vinculación a la categoria de Suelo
Urbanizable (o Suelo Urbano en su caso) no supone la ignorancia de suelos
que cuentan con valores naturales dignos de preservar especialmente en lo
que respecta a las zonas forestales. Estos terrenos quedan igualmente
protegidos dentros de sus respectivas categorias de suelo y en el
correspondiente planeamiento derivado deberán formar parte obligariamente
de los espacios libres de las respectivas unidades.
Sobre estos suelos, la propuesta de la Aprobación Inicial, contiene algunas
novedadades, todas ellas, que se continuan amparando basicamente en los
criterios antes enunciados, amplian y/o modifican los suelos urbanizables
previstos en el Avance. Basicamente los cambios se sustentan en los siguientes
argumentos:
1. La Contestación a las Sugerencias presentadas al Avance de
Planeamiento que fue aprobada en Pleno de la Corporación de 26 de
Octubre de 2.001 y cuyas conclusiones son de obligado respeto para
la culminación de los trabajos.
2. La necesidadad de ordenar al máximo los suelos que queden
definidos por las infraestructuras urbanas especialmente la viaria que
tanto marca la ordenación del territorio. En este sentido se incorporan,
con respecto al Avance, algunos suelos entre los sistemas generales
viarios previstos y los desarrollos existentes.
3. Los resultados del DIAGNOSTICO SOBRE EL MEDIO FISICO trabajo ya
finalizado por la empresa ANALITER encargada del tema y que antes
se han comentado.
Estas Zonas de Extensión de la ciudad o Suelo Urbanizable, que obstenta una
condición de residual entre el urbano y el no urbanizable, se cualifica en
Sectorizado y No Sectorizado, conceptos que antes se han definido con arreglo
a la nueva legislación. En el primero de los casos se incluyen los terrenos
siguientes:
-
Poligonos que devienen del vigente PGMO y sus modificaciones y
están aún sin desarrollar: Golf Carretera de Sanlucar, La Florida,
Ampliación Golf Vistahermosa, Bahia Blanca, Unidades de la zona
NO y Unidades de la la Zona CN.
32
-
Terrenos que la Revisión entiende deben tener un desarrollo mas
inmediato en el tiempo y que basicamente se extienden entre la
Carretera de Rota y su variante. La delimitación de sectores maneja
tanto criterios de superficie, como límites geográficos y de propiedad
en razón de facilitar la gestión futura.
En resumen los nuevos desarrollos previstos colmatan los terrenos definidos
entre los límites antes citados y se enmarcan sensiblemente en las previsones
de extensión del documento comarcal (POT). En definitiva se situan entre la
Variante de la CN-IV, Carretera del Portal, N-IV a su paso por la ciudad y Parque
Natural en lo que respecta al Este y Variante de la Carretera de Rota y nueva
Circunvalación en cuanto a la Zona Oeste.
10.3.2 LOS SISTEMAS GENERALES.
Constituyen los sistemas generales en la ciudad los elementos fundamentales de la
Estructura General y Orgánica de la ordenación del territorio que establece el Plan
General, conforme al modelo de desarrollo que adopta para el municipio. Los
sistemas generales definidos por el Plan General se delimitan, sin perjuicio de la
clasificación del suelo, en el plano de Clasificación del suelo y Determinaciones del
suelo no urbanizable y también en el plano de Estructura General y Orgánica del
Territorio y en el de Régimen del Suelo y Gestión. Los elementos de los sistemas
generales, se dividen en los siguientes:
1. SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES.
-
RedViaria.
Red Ferroviaria.
Estaciones de Autobuses.
2. SISTEMA GENERAL PORTUARIO.
3. SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES.
-
Zonas Verdes y Jardines (V1).
Parques Urbanos (V2)
Parques Periurbanos (V3).
Playas y Zonas de Dominio Público Maritimo-Terrestre (V4)
4. SISTEMA GENERAL DE EQUIPAMIENTO.
-
Equipamiento Deportivo.
Servicios de Interés Público y Social.
Equipamiento Educativo.
5. SISTEMA GENERAL DE SERVICIOS PÚBLICOS:
-
Cementerios (C).
Cárcel (P).
Parque de Bomberos (B).
Cuerpos de Seguridad (CS).
33
6. SISTEMA GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS URBANAS BÁSICAS.
7. SISTEMA GENERAL ADSCRITO A LA DEFENSA NACIONAL.
EL SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES
La RED VIARIA definida desde el documento de Aprobación Inicial y que responde
sustancialmente al esquema del Avance de Planeamiento, intenta responder a las
siguientes cuestiones:
1. Mantener y completar algunos temas pendientes del vigente PGMO que se
asumen con algunas matizaciones: Conexión Variante de Rota-Variante CN-IV,
Acceso Variante CN-IV al Puerto Comercial, reconversión de la actual travesia
de la N-IV en avenida urbana, finalización de la Ronda del Ferrocarril, mejora
de la Ronda de las Dunas, ect..
2. Habilitar una nueva red viaria que estructure los nuevos desarrollos y sea
respetuosa con los valores naturales del Medio Físico En este sentido, en el
Norte se plantea la carretera que continua la del Portal hacia el Oeste y
quiebra hacia el sur en la Carretera de Sanlucar para conectar con Variante
de la Carretera de Rota y via del mismo nombre. Constituye esta un segundo
arco de crecimiento hacia el Oeste, como en su dia lo fue la Variante de la
Carretera de Rota y que en parte pone en evidencia el trazado
excesivamente duro de esa via que, en no muy largo plazo, pasará de límite
de la ciudad a quedar integrada en la misma. En el Este la Variante de la
Carretera Nacional IV una vez atravesado el Parque Natural, se constituye
en un límite de la ciudad ya anunciado con las modificaciones habidas del
vigente PGMO que han habilitado la realización del Poligono Salinas de
Levante que linda en uno de sus lados con este Sistema General Viario.
3. Respetar las actuaciones previstas en el Plan de Ordenación del Territorio
con algunas matizaciones que devienen de un ajuste a las afecciones con
que ya cuenta el territorio y que se han puesto en conocimiento de la
Delegación de Obras Públicas.
De forma mas pormenorizada las propuestas se concretan de la siguiente forma:
CARRETERA DEL PORTAL-CONEXIÓN CON CARRETERA DE SANLUCAR
Constituye la via que cierra la extensión de la ciudad al Norte y viene
definida por la actual Carretera del Portal que en su prolongación hacia el
Este conectará con la A4 y que hacia el Oeste se continua respetando la
Zona de Interés Natural de las Lagunas hasta conectar con la Carretera
de Sanlucar a la altura del Poligono Bahia de Cádiz.
Se corresponde con el llamado en el P.O.T Acceso Norte a la Bahia
(Conexión Carretera El Portal-A4) y con el primer tramo del Acceso a la
Costa del mismo documento.
CONEXIÓN CARRETERA DE SANLUCAR-VARIANTE DE LA CARRETERA
DE ROTA-CARRETERA DE ROTA
34
Coincide basicamente con el denominado Acceso a la Costa del P.O.T.
en su segundo tramo. Parte de la via anteriormente descrita y conecta
con la Carretera de Sanlucar inmediantamente despues de Montes de
Oca y continua hacia la costa lindando con la actuación del Campo de
Golf, conecta con la Variante de la Carretera de Rota antes de la Unidad
de Cantarranas y con la actual carretera de Rota en la Rotonda de La
Inmaculada.
El trazado propuesto en el Plan de Ordenación de la Bahía se modifica
sensiblemente al considerarse la actuación del Golf en la Carretera de
Sanlucar y estudiarse especialmente el aprovechamiento de terrenos
menos afectados por actuaciones
Esta via junto con la anteriormente descrita y la Variante de la CN-IV
constituyen los grandes límites viarios de la extensión de la ciudad en
cuyo interior se habilitan los nuevos desarrollos.
ACCESO AL PUERTO COMERCIAL.
Esta via parte de la Variante de la CN-IV, para continuar bordeando los
poligonos de la Salinas de Levante y San José, cuzar el rio y conectar
con la Zona Portuaria a la altura de su actual acceso a la Nacional IV. Es
la propuesta del Ministerio de Fomento.
OTRAS ACTUACIONES PREVISTAS EN LA RED VIARIA.
CONEXION ACCESO PUERTO COMERCIAL-VARIANTE CARRETERA DE
ROTA.
Completa el arco de la Variante de Rota que ahora se interrumpe en la
CN-IV pasando la linea férrea y atravesando el Poligono Salinas de San
José.
DESDOBLAMIENTO DE LA CARRETERA DE SANLUCAR.
Se plantea desde su salida de la ciudad hasta la operación del Campo de
Golf aunque la importancia de esta via hace que no se descarte para una
segunda fase el desdoblamiento del resto de la misma.
CONEXIONES ENTRE LAS MARGENES DEL RIO.
1. Se descarta una conexión viaria de alto tráfico entre Valdelagrana y el
Casco. Esta via, cuya funcionalidad es poco discutible desde el punto
de vista de tráfico viario, seria la propuesta en el vigente PGMO y
supondría la conexión de la Ronda de las Dunas con el eje central de
Valdelagrana, para conectar con la Nacional IV a la altura del
Camping. En la Costa Oeste conectaria con al Camino del Aguila y, a
traves de la Avenida de los Cisnes, con la Variante de la Carretera de
Rota. En contra de esta opción está la servidumbre que crea en la
Zona Portuaria precisamente en los terrenos adscritos mas
especialmente a la actividad portuaria (Plan de Usos). En coherencia
con esta cuestión la Autoridad Portuaria practicamente descarta esta
posibilidad. Asimismo debe valorarse la cautela de no optar en este
35
tema por la opción mas dura en el sentido de que su mayor
justificación está en el tráfico viario, existiendo otros objetivos mas
prioritarios en la conexión entre ambas márgenes.
2. En coherencia con lo anterior se opta por plantear una conexión viaria
a la altura del Edificio de la Pescaderia que obviamente también
tendria el carácter de peatonal. Se habilitaria la conexión a la altura
de la Plaza del Carmen (recuperada con la operación prevista en el
Centro Histórico), accediendo muy directamente a la via que dará
acceso desde la Variante de la N-IV al Puerto Comercial. Se trata de
plantear conexiones viarias a nivel de “calle” normal de la ciudad que
enlaza el Centro Histórico con los nuevos usos urbanos planteados
en la margen izquierda.
3. La conexión con la Calle Valdés. Esta segunda conexión se sustenta
en varias cuestiones: conecta la margen derecha con el importante
eje de Valdés que une con la Carretera de Rota y se relaciona
directamente con los planteamientos de la actuación del Cuvillo.
4. Al margen se plantea la conexión peatonal sobre el antiguo puente
con la alternativa de efectuarla a la altura de la Calle Luja.
TRATAMIENTO DE LA NACIONAL IV A SU PASO POR LA CIUDAD.
Se plantea un nuevo tratamiento de esta via a su paso por la ciudad con
el objetivo principal de que pierda definitivamente su condición de via
rápida y se integre en la operación prevista para en entorno del
Monasterio de la Victoria y Parque del mismo nombre, que se define con
detalle en los apartados correspondientes al Centro Histórico.
En lo que respecta al SISTEMA GENERAL FERROVIARIO la propuesta de la
Aprobación Inicialcoincide basicamente con los planteamientos que efectua el
Plan de Ordenación de la Bahía. En este sentido, se consideran como
invariantes de la ordenación los siguientes:
1. Duplicación de la via férrea de acuerdo con las previsiones del P.O.T
Plan Intermodal del transporte de la Bahía y Plan de Cercanias de
Renfe 1.996-2.001 de la Bahía, con la previsión de intercambiadores
ferrocarril-viario en El Madrugador, La Victoria y Las Viñas.
2. Remodelación del entorno de la actual estación viabilizando la
implantación de un intercambiador modal que integre el transporte
público y la instalación de aparcamientos.
SISTEMA GENERAL PORTUARIO.
El tratamiento del Sistema General Portuario en la Revisión del PGMO tiene como
referencia obligada tres documentos: EL PLAN DE UTILIZACION DE LOS ESPACIOS
PORTUARIOS, EL CONVENIO AYUNTAMIENTO AUTORIDAD PORTUARIA y la
propuesta de PLAN ESPECIAL DEL PUERTO ya remitida por la Autoridad
Portuaria al Ayuntamiento el verano pasado. Brevemente se recuerdan estos
documentos que han sido objeto de informes por parte del Equipo Redactor a lo
largo del desarrollo de los trabajos del Plan.
A. EL PLAN DE UTILIZACION DE LOS ESPACIOS PORTUARIOS
36
La necesidad de redactar el Plan de Utilización de Espacios Portuarias se
justifica por el obligado cumplimiento de la Ley 62/1997 de 26 de Diciembre de
Puertos del Estado y de la Marina Mercante que, al igual que su predecesora la
Ley 27/1992 de 24 de Noviembre, establece que la delimitación de la zona de
servicios del puerto se hará a propuesta de la Autoridad Portuaria a través de un
P.U.E.P. en el que se incluirán los usos previstos y la justificación de su
necesidad y conveniencia
CONTENIDO DEL DOCUMENTO:
El art. 15.2 de la Ley de Puertos establece la necesidad de que las Autoridades
Portuarias procedan a delimitar su zona de servicio a través de un instrumento,
denominado Plan de Utilización de los Espacios Portuarios. Este instrumento de
planificación portuaria tiene dos objetivos precisos:


La delimitación de la zona de servicio.
La asignación de los usos previstos para cada una de las diferentes zonas
del puerto.
Las determinaciones básicas del documento se atienen a sus cometidos legalmente
establecidos antes referidos y , en lo que respecta a los Espacios Portuarios de El Puerto
de Santa Maria , las propuestas efectuadas se resumen a continuación.
Los CRITERIOS DE DELIMITACION DE LA ZONA DE SERVICIO los enuncia el
documento de la siguiente forma:
En relación a las incorporaciones de suelo las que se plantean son mínimas y
obedecen a los siguientes casos


Regularizaciones de límites con fincas colindantes
Obras de Infraestructuras portuaria, tendentes a mejorar la utilización de las
instalaciones de las distintas dársenas.
Por otra parte , el criterio seguido de cara a desafecciones de espacio portuario se
atiene a los siguientes supuestos:



Infraestructuras portuarias que encajen en los supuestos de gestión
autonómica previstos en la Ley 62/1997 de 26 de Diciembre de Puertos del
Estado y de la Marina Mercante.
Infraestructuras portuarias manifiestamente innecesarias para atender a la
demanda actual o futura de servicios portuarios.
Suelos que, desde la perspectiva urbanística y teniendo en cuenta su
posición, vocación y características, deben perder su función portuaria e
incorporarse a la ciudad que acoge la infraestructura portuaria, resolviendo
problemas de borde o permitiendo la apropiación urbana del frente litoral, y
que desde la perspectiva portuaria tienen una utilización marginal, resultan
prescindibles o su función puede ser asumida por otros suelos.
Pasando propiamente a la DESCRIPCION Y JUSTIFICACION DE LA ASIGNACION DE
USOS EN El PUERTO DE SANTA MARIA. en relación a los Espacios Portuarios el
documento establece lo siguiente;
DESCRIPCION DE LA PROPUESTA DE UTILIZACION
La propuesta contempla la progresiva disminución de la actividad portuaria en
la margen derecha del Guadalete, en la que se propone uso complementario de
37
actividades económicas y el mantenimiento del tráfico de pasajeros y de las
concesiones existentes hasta su amortización.
En la margen derecha la propuesta asigna los siguientes usos básicos:
actividades económicas y el mantenimiento del tráfico de pasajeros y de las
concesiones existentes hasta su amortización.
En la margen izquierda la propuesta asigna los siguientes usos básicos:



Uso portuario–comercial, entre el muelle exterior- que se amplia hasta
enlazar con el muelle pesquero- la escollera de Levante y el límite con
Valdelagrana.
Uso portuario–pesquero, en el espacio comprendido entre el muelle
pesquero y el viario proyectado junto al límite oriental del puerto.
Uso complementario de actividades económicas en el espacio actualmente
ocupado por las instalaciones pesqueras y el puente de San Alejandro.
Los usos pormenorizados propuestos con carácter indicativo para el ámbito
considerado portuario-comercial son:


Graneles, en la parte del muelle exterior actualmente destinada a ese uso.
Ro-Ro, al cual se adscriben dos áreas:
Las manzanas colindantes con el muelle exterior, actualmente dotadas de
una rampa Ro-Ro.
Un suelo de nueva incorporación proyectado entre el muelle
exterior
y la escollera de Levante.

Polivalente, para el resto del suelo adscrito a uso portuario- comercial.
La zona destinada a uso portuario-pesquero se adscribe de forma orientativa a
los siguientes usos pormenorizados:


Comercialización, uso al que se destinan las manzanas del ámbito pesquero
propuesto más accesibles desde el acceso existente, en la que se contempla
la construcción de una nueva lonja y de otras instalaciones para la venta de
pesca fresca, así como de locales de exportadores con instalación para su
manipulación y refrigeración en fresco.
Polivalente, uso al que se adscriben las manzanas intermedias entre los
ámbitos y pesquero y comercial del puerto.
El ámbito adscrito a uso complementario de actividades económicas se destina
en su totalidad a uso pormenorizado de actividades terciarias y de ocio.
.
JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA
En la margen derecha del Guadalete la propuesta supone:


Reconocer la inutilidad como espacios portuarios de suelos como la playa de
la Puntilla o los ocupados por instalaciones deportivas municipales y otras
dotaciones o por uso de vivienda. El Plan de Utilización propone la
desafección de dichos suelos.
Considerar que la incorporación del borde del río al resto del tejido urbano
supone completar la ciudad, mejorar su estructura urbana y los sistemas de
espacios libres y dotaciones, lo que conlleva una mejor calidad de vida de la
población que prima sobre la posible utilización portuaria de ese espacio, por
lo que no se proponen usos portuarios sobre el mismo, aunque se respetan
las concesiones existentes hasta su extinción.
38

Respetar el carácter de puerto fluvial de la dársena, en la que el Guadalete
es pieza fundamental y razón de ser del puerto, por lo que las
infraestructuras que forman y protegen ambas márgenes deben ser
mantenidas en condiciones de garantizar el correcto funcionamiento del
conjunto del puerto. Dicho de otra forma, la Autoridad Portuaria debe
garantizar que el puerto puede prestar debidamente los servicios portuarios,
lo que implica mantener el conjunto de las infraestructuras que definen el
mismo. Por esta razón no se plantea la completa desafección de la margen
derecha, sino que se mantiene el muelle integrado en la zona de servicios
portuaria, sin perjuicio de que los usos que acoja sean exclusivamente
urbanos y de que el acceso al muelle se produzca sin otras limitaciones que
las derivadas de la seguridad de personas y bienes.
En la margen izquierda del Guadalete la propuesta:





Contempla el espacio necesario para el mantenimiento de los tráficos
actuales de graneles y mercancía general, lo que justifica el espacio
destinado a ambos usos pormenorizados.
Mantiene las instalaciones existentes para tráfico Ro-Ro y las amplia,
proyectando una nueva instalación adecuada a barcos de pequeño calado
con atraque por popa, ya que el ancho del río limita las dimensiones de los
barcos que pueden bornear o maniobrar en la dársena exterior. Dicha
instalación permitiría desviar hacia el Puerto de Santa María, que cuenta con
una buena conexión con la A-4 y autopista de peaje, una parte del tráfico RoRo de Cádiz, permitiendo que dicho puerto se reserve para buques de mayor
calado y tamaño, lo que parece conveniente sobre todo en tanto se deriva
esta clasificación por tamaños debe entenderse como una voluntad de
gestión de la Autoridad Portuaria, y no como algo comercialmente evidente,
ya que generalmente las líneas de navegación suelen reclamar espacios
únicos para sus operaciones.
Adscribe a uso polivalente el grueso del espacio destinado a uso portuariocomercial, por entender que dicho uso es el más adecuado a las limitaciones
de calado y a las derivadas de la proximidad a usos urbanos y turísticos que
tiene el puerto.
Potencia el papel del Puerto de Santa María como dársena pesquera,
dotándola de las instalaciones adecuadas y completando la oferta del Puerto
de la Bahía de Cádiz relativa a pesca congelada. Permite además la
implantación de industrias vinculadas al sector pesquero y complementa las
instalaciones de Cádiz, cuya dársena pesquera se acerca a la saturación.
Aprovecha el potencial turístico del Puerto de Santa María y el atractivo del
muelle pesquero al completar las instalaciones de este con una oferta de
usos comerciales y terciarios enfocada al ocio.
PUERTO-SHERRY
La propuesta recoge los usos actuales. Puerto Sherry es una instalación en
concesión a operadores privados, adecuada tanto en la infraestructura como en los
mecanismos de gestión a un determinado diseño de puerto deportivo.
La PROPUESTA DE DELIMITACION DE ZONA DE SERVICIO que efectua el
documento supone las siguientes INCORPORACIONES Y DESAFECCIONES
DESAFECCIONES.

Terrenos de la margen derecha del río Guadalete comprendidos entre los
límites de la zona de servicios terrestres vigente con anterioridad y la zona
de servicios terrestres propuesta, la oeste de la avenida de Bajamar y
actualmente ocupados por dicha avenida, la playa de la Puntilla y accesos a
39



la Misma, instalaciones deportivas, parcelas de uso dotacional y parcelas de
uso residencial, que se trasmitirían al Ayuntamiento de El Puerto de Santa
María para destinarse a los usos que establezca el planeamiento urbanístico,
en las condiciones de transmisión que establezca el correspondiente
Convenio entre la Administración Local y la Autoridad Portuaria o que, en el
caso de la playa de la Puntilla, quedarían incluidos en el dominio público
marítimo terrestre.
Terrenos de la margen izquierda del río Guadalete, comprendidos entre los
límites de la zona de servicios terrestres vigente con anterioridad propuesta
colindantes con el viario de borde del puerto y situados entre dicho viario y el
campo de fútbol, que se incorporarían a la unidad de ejecución prevista por
el planeamiento municipal.
Terrenos de la margen izquierda del río Guadalete, comprendidos ente los
límites de la zona de servicios terrestres vigente con anterioridad y
propuesta, entre la actual valla del puerto y el campo de fútbol, en los que se
regularizarían los límites entre las propiedades colindantes.
Terrenos de la margen izquierda del río Guadalete, comprendidos entre los
límites de las zonas de servicios terrestres vigente con anterioridad y
propuesta en la playa de Valdelagrana, que se incorporaría al dominio
público marítimo terrestre.
INCORPORACIONES.

Terrenos situados entre la valla actual del puerto y la zona de servicios
terrestres vigente con anterioridad a poniente de la CN-IV, propiedad del
Ayuntamiento y que forman parte de una permuta de suelos y regularización
de límites entre las propiedades colindantes.
No se consideran como incorporaciones los suelos considerados “reserva
portuaria” resultantes de la ganancia de suelos al mar, dado que se trata de
áreas actualmente pertenecientes a aguas de la zona
B. EL CONVENIO AYUNTAMIENTO- AUTORIDAD PORTUARIA DE LA BAHIA
DE CADIZ.
Con fecha 26 de Octubre de 2.001 se firmó el CONVENIO ENTRE EL EXCMO.
AYUNTAMIENTO DE EL PUERTO DE SANTA MARIA Y LA AUTORIDAD
PORTUARIA DE LA BAHIA DE CADIZ PARA LA ORDENACION URBANISTICA DEL
AMBITO PORTUARIO Y SU RELACION CON LOS DIFERENTES PLANES DE
ORDENACION (PLAN ESPECIAL, PLAN DE UTILIZACION Y PLAN GENERAL DE
ORDENACION URBANA) que previamente habia sido aceptado por unanimidad
por el Pleno de la Corporación celebrado el mismo dia.
La finalidad del documento era concretar los aspectos urbanísticos de las
actuaciones portuarias en el municipio estableciendo el marco de la ordenación
del Plan Especial del Puerto de la Bahía de Cádiz en el mismo. El marco
urbanístico convenido se incorporararía a la Revisión del Plan General de
Ordenación Urbana del municipio con el grado de vinculación y la concreción
adecuados al rango del planeamiento. Las estipulaciones del acuerdo eran las
siguientes:
PRIMERA: El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), distinguirá dos ámbitos en
la zona de servicio terrestre definida en el Plan de Utilización de los Espacios Portuarios,
40
que está actualmente en tramitación, cuyo ámbito se incorpora como anexo a este
Convenio:


Terrenos portuarios situados en la margen derecha del Río Guadalete, cuya
clasificación, en función del destino del suelo, se pormenoriza posteriormente.
Terrenos portuarios de la margen izquierda del Río Guadalete, con clasificación
genérica de Sistema General Portuario.
SEGUNDA: Terrenos portuarios situados en la margen derecha del Río Guadalete:
Se distinguen tres situaciones:
a)
Suelos adscritos por el PUEP al uso portuario de Infraestructuras y Obras de
Abrigo. Estos suelos, necesarios para el depósito de maquinaría y materiales
destinados al mantenimiento de la escollera del Dique de Poniente se
clasificarán como Sistema General Portuario. (Indicado como 1 en anexo)
b) Suelos adscritos por el PUEP a uso Complementario de Actividades
Económicas. (Indicado como 2 en anexo). El uso de estos terrenos estará en
consonancia con el uso público de esta zona, limitándose básicamente a usos de
equipamientos, aparcamiento, espacios libres y actividades económicas
complementarias. El Plan Especial del Puerto ordenará estos suelos atendiendo
a los criterios que establezca la Revisión del Plan General de Ordenación
Urbana, incorporando a sus determinaciones de gestión y programación los
compromisos adquiridos en el Convenio Ayuntamiento– Autoridad Portuaria de
10 de abril de 1996 que se mantiene en vigor. Para la construcción de las obras
nuevas necesarias o la adaptación de las existentes a los nuevos usos, el
Ayuntamiento y la Autoridad Portuaria colaborarán para conseguir fondos
públicos que posibiliten su financiación.
c) Suelos adscritos por el PUEP a usos Náutico – Deportivos y de Construcción y
Reparación Naval, que mantendrán su ordenación actual. No obstante se
estudiarán mediante acuerdo de ambas administraciones soluciones que
permitan la permeabilización de la instalación del Club Naútico de cara dar
continuidad al futuro paseo fluvial y de igual manera y con la misma finalidad la
viabilidad del traslado del varadero existente a la otra margen del rio.
TERCERA: Terrenos portuarios de la margen izquierda del Río Guadalete, que quedarán
clasificados como Sistema General Portuario, sujetos al régimen previsto en la Ley de
Puertos, para los cuales la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana contemplará
las siguientes determinaciones:
a) Sistema de accesos:
-
El acceso principal a la Zona Portuaria será el proyectado por el Ministerio de
Fomento (Indicado como 3 en anexo)
En la unidad de ejecución prevista en el planeamiento municipal, actualmente
en revisión, en la zona del campo de fútbol del Cuvillo, y bordeando el nuevo
límite de la zona portuaria previsto en el PUEP, se estudiará una carretera de
circunvalación que propicie la conexión con las glorietas de entrada al Puerto
(Puente de la Pescaderia). A este acceso de circunvalación podrá accederse
desde los terrenos portuarios colindantes en función del desarrollo de la zona.
En la zona sur de esta carretera, se diseñará un acceso que la una con la
actual N-IV. El plano anexo detalla los trazados referidos. (Indicado como 4
en anexo)
b) Conexiones viarias entre márgenes del río:
En la Revisión del PGOU se contemplará como conexión entre ambas márgenes
del río un puente fijo cuyo trazado, reflejado en el plano anexo, conectará la
41
glorieta principal de acceso al puerto en la margen izquierda y los terrenos de la
margen derecha situados al norte de la antigua lonja. El Plan Especial del Puerto
contemplará aparcamientos en superficie o subterráneos en ambos extremos del
puente.
Durante la vigencia del Plan General que actualmente está en Revisión, podrá
contemplarse otra conexión viaria en los alrededores de la Calle Valdés, siempre
que hubiese acuerdo entre ambas administraciones. (Indicado como 5 en
anexo).
c) Conexiones marítimas:
La Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz facilitará los trámites para la
implantación de terminales de transporte marítimo en la margen derecha del río
Guadalete, compatibles con las conexiones viarias descritas.
CUARTA: El Plan Especial del Puerto ordenará los terrenos de la margen izquierda del
Río Guadalete con arreglo a los siguientes criterios:
a) Los suelos destinados en el Plan de Utilización de los Espacios Portuarios a
uso preferente de ocio y esparcimiento y los suelos destinados al uso
Complementario de Actividades Económicas que formen el borde entre el
Sistema General Portuario y el suelo urbano, se ordenarán atendiendo a los
criterios que la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana marque
para los suelos urbanos. (Indicado como 6 en anexo).
b) El Plan Especial contemplará en el límite de la zona de servicio del Puerto y
Valdelagrana un espacio libre arbolado, que sirva como protección de vistas
y amortigüe la contaminación acústica que pueda producir la actividad
portuaria. (Indicado como 7 en anexo).
c) La ordenación de los suelos que forman la fachada de la zona de servicio del
Puerto a la margen izquierda del Río Guadalete se hará de forma que se
impida la formación de pantallas edificadas.
QUINTA: La Autoridad Portuaria adoptará las medidas necesarias para minimizar los
impactos ambientales y los niveles de contaminación que puedan generar las actividades
portuarias, comprometiéndose a la mejora continua de su gestión medioambiental.
SEXTA: Terrenos desafectados propiedad de la Autoridad Portuaria:
El Plan de Utilización de los Espacios Portuarios en tramitación excluye de la Zona
Terrestre de Servicio suelos que pasan a ser propiedad de la Autoridad Portuaria, y cuyo
régimen urbanístico se fijará por la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana con
arreglo a los siguientes criterios:
a) Terrenos situados en la margen derecha del Río Guadalete, al oeste de la
avenida de Bajamar y actualmente ocupados por dicha avenida, la playa de La
Puntilla y accesos a la misma, instalaciones deportivas, parcelas de uso
dotacional y parcelas de uso residencial. La playa de la Puntilla quedará
adscrita al dominio público marítimo terrestre. El Plan General establecerá para
los restantes suelos el régimen de usos y, en su caso, las condiciones de
edificabilidad y gestión urbanística, que quedarán substanciadas en un
Convenio Urbanistico específico antes de la Aprobación Inicial de la Revisión.
Los resultados economicos de esta operación se destinarán a la financiación de
las inversiones en la zona portuaria de El Puerto de Santa María.
b) Terrenos de la margen izquierda del Río Guadalete, colindantes con el viario de
borde del puerto y el campo de fútbol del Cuvillo, que se incorporarán a la
42
unidad de ejecución prevista por el planeamiento municipal en revisión o a la
unidad de ejecución o área de reparto que establezca el nuevo Plan General.
c) Terrenos de la margen izquierda del Río Guadalete, comprendidos entre los
límites de las zonas de servicio terrestre hoy vigente y las propuestas en el
P.U.E.P. en las proximidades de la playa de Valdelagrana, que se incorporarán
al dominio público marítimo terrestre.
SEPTIMA: Terrenos a incorporar a la zona de servicio:
El Plan de Utilización de Espacios Portuarios, en tramitación, incorpora a la Zona
de Servicio Terrestre terrenos situados a poniente de la CN-IV, propiedad del
Ayuntamiento, que se incluirán en una actuación de permuta de suelos y
regularización de límites. El PGOU contemplará la clasificación pertinente para
los suelos resultantes de la permuta y regularización de lindes.
C. EL PLAN ESPECIAL DEL PUERTO DE EL PUERTO DE SANTA MARIA.
Con fecha 10 de junio de 2.002 tiene entrada en el Registro General de este
Ayuntamiento escrito de la Autoridad Portuaria remitiendo el documento del
PLAN ESPECIAL DEL PUERTO DE EL PUERTO DE SANTA MARIA para que sufra
la tramitación correspondiente.
En marzo de 1999 la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz acordó iniciar el
proceso de redacción del Plan de Utilización de Espacios Portuarios y del Plan
Especial del Puerto de la Bahía de Cádiz, instrumentos de planificación de los
que carecía. Hay que recordar que es la segunda ocasión en que la Autoridad
Portuaria de la Bahía de Cádiz acomete la elaboración de planeamiento sectorial
y urbanístico, ya que ambos instrumentos de planeamiento comenzaron su
elaboración en 1993 (apenas entró en vigor la Ley 27/1992 de 24 de noviembre
de Puertos del Estado y de la Marina Mercante) y fueron aprobados inicialmente
en 1994. Sin embargo, tanto la planificación sectorial como la urbanística
sufrieron un dilatado procedimiento de tramitación, que han tenido como
consecuencia el hecho de que finalmente la Autoridad Portuaria decidiese
retomar desde su inicio el proceso de redacción del Plan de Utilización de
Espacios Portuarios y del Plan Especial del Puerto de la Bahía de Cádiz.
Razones de oportunidad han aconsejado a este organismo anticipar la redacción
y tramitación del PLAN DE UTILIZACIÓN DE LOS ESPACIOS PORTUARIOS antes
comentado en esta memoria, a la del Plan Especial de Ordenación del Puerto de
la Bahía de Cádiz. Con fecha 28 de junio de 2000, el Consejo de Administración
de la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz dio su visto bueno al Plan de
Utilización de Espacios Portuarios, iniciándose con ello su tramitación, que entra
en su fase final con la aprobación del documento por el Consejo de la Autoridad
Portuaria de 29 de mayo de 2001, y posterior remisión al ministerio de Fomento.
La conveniencia de redactar el Plan Especial de Ordenación se justifica por el
obligado cumplimiento de la Ley 62/1997 de 26 de Diciembre de Puertos del
Estado y de la Marina Mercante que, al igual que su predecesora la Ley 27/1992
de 24 de Noviembre, establece que los instrumentos generales de ordenación
urbanística han de calificar la zona de servicio de los puertos estatales como
sistema general portuario, a desarrollar mediante un plan especial formulado por
la Autoridad Portuaria y tramitado por la Administración competente en materia
de urbanismo.
43
Es novedad en el plantemiento que ahora se efectua el hecho de que la
ordenación urbanística del espacio del Puerto de la Bahía de Cádiz se desarrolle
para cada municipio mediante planes especiales independientes.
Los criterios y objetivos que se plantea el documento presentado son los
siguientes (se reproducen textualmente):
-
-
-
Ordenar los suelos cuya exclusión del espacio portuario propone el Plan de
Utilización, de forma que no carezcan de regulación urbanística durante el
período transitorio hasta la entrada en vigor de la Revisión del Plan General
de Ordenación Urbana actualmente en redacción.
Dar respuesta urbanística a aquellos objetivos del Plan de Utilización de
Espacios Portuarios que puedan tener una traducción sobre el territorio, y en
concreto a los siguientes:
Procurar la mayor eficiencia de las instalaciones portuarias.
Conseguir la mejor adecuación entre las características de posición,
espaciales y de equipamiento de los distintos espacios portuarios y los usos y
actividades que se propone realizar sobre ellos.
Dichos objetivos generales se concretan o acompañan de los siguientes
objetivos específicos:




Dotar de acceso viario a los suelos de la margen izquierda, a fin de que dicha
infraestructura pueda alcanzar niveles adecuados de eficacia y competitividad.
Mejorar las instalaciones e infraestructuras existentes, de forma que se palien las
carencias existentes y pueda darse servicio a los tráficos esperados. A este fin
se encaminan, por ejemplo, el espacio adscrito a contenedores o graneles, si
bien el Plan contempla mecanismos de ajuste de las superficies previstas en
función de la evolución real de los tráficos.
Permitir la implantación de actividades que mejoren la competitividad del puerto
en los “nichos” de demanda insatisfecha o con expectativas de generación de
mayores tráficos. La propuesta de implantación de actividades complementarias.
Mejorar la integración puerto – ciudad, dentro del margen de actuación acotado
por las necesidades actuales y futuras del Puerto y por la legislación portuaria y
fiscal. A este objetivo se encamina la totalidad de la propuesta para la margen
derecha, las propuestas sobre conexión entre márgenes del Guadalete y de
minoración de impactos en los bordes de Valdelagrana.
El Plan Especial tiene un ámbito que se concreta de la siguiente manera:


Coincidente en Puerto Sherry con el marcado por el Plan General de Ordenación
Urbana y con la zona de servicio anterior a la redacción del Plan de Utilización
de Espacios Portuarios de 2001.
En el Puerto del Guadalete coincidente con el ámbito de mayor cabida de los
definidos por las zonas de servicios vigente con anterioridad y definida por el
Plan de Utilización de Espacios Portuarios de 2001.
El Plan Especial, en dicho ámbito establece las siguientes determinaciones:
-
-
Adscribe el ámbito de la Zona de Servicio propuesta en el P.U.E.P de 2001 a
la clase de Sistema General Portuario, como queda recogido en el plano de
Ordenación y Régimen del Suelo.
Adscribe al suelo urbano los suelos excluidos de la Zona de Servicio por el
Plan de Utilización de Espacios Portuarios de 2001 y que el Avance de la
Revisión del Plan General considera como tales, calificándolos en los usos
44
-
-
-
globales y pormenorizados que se recogen en el plano de Ordenación y
Régimen del Suelo y delimitando unidades de ejecución cuando es necesario
para el desarrollo de sus determinaciones.
En el interior del suelo portuario define la implantación en el espacio de los
usos, adoptando las medidas necesarias para garantizar la eficiente
explotación y desarrollo del espacio portuario, atendiendo especialmente a su
conexión con las redes generales de transporte terrestre y a la integración e
interrelaciones puerto-ciudad.
En los suelos portuarios de la margen derecha establece recomendaciones
para las acciones de urbanización que permiten la ejecución de la propuesta
del Plan Especial.
Coordina su propuesta con el contenido del Avance de Planeamiento de la
Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de El Puerto de Santa
María.
Los elementos de la propuesta con mayor incidencia en la estructura urbana
son:

La nueva conexión fija sobre el Guadalete a la altura de la Pescaderia.

El acceso norte al puerto, si bien el Plan Especial se limita a conectar con
el trazado previsto por la Dirección General de Carreteras del Estado, sin
entrar en consideraciones sobre el efecto del mismo.
Entrando propiamente en la ORDENACIÓN DEL ESPACIO PORTUARIO, se
comentan las cuestiones mas relevantes:
PUERTO SHERRY.
El Plan Especial confirma el destino náutico-deportivo de esta infraestructura, así como
la ordenación consolidada. La propuesta se concreta en

Adscribir al uso de infraestructuras y obras de abrigo el espigón que protege el
acceso al puerto, las defensas y varadero de la playa asfáltica.

Calificar como uso de actividades económicas: terciario los suelos ocupados o
destinados al proyectarse la infraestructura a usos hoteleros, comerciales o de
restauración.

Calificar como uso náutico-deportivo los muelles, espacios para la guarda de
embarcaciones y otras áreas el resto destinadas a tal fin.
MARGEN DERECHA.
El Plan Especial recoge la propuesta del paseo fluvial, traduciéndola en la calificación
como espacio o área libre de la práctica totalidad del suelo. El documento aclara
convenientemente que La diferencia entre ambos conceptos radica en el régimen del
suelo, ya que mientras los suelos calificados como espacios libres tiene un régimen de
utilización similar al de las zonas verdes urbanas, aunque el suelo sea propiedad de la
Autoridad Portuaria, las áreas libres son espacios utilizados como libres pero situados en
suelos de otra calificación que constituye su destino principal. Un ejemplo del concepto
de área libre es el tramo de muelle situado entre el Real Club Náutico y la playa de la
Puntilla que tanto el PUEP como este Plan Especial consideran suelo de infraestructuras
y obras de abrigo por ser un elemento fundamental en el sistema de defensas del puerto,
pero que es utilizado como paseo y tiene un tratamiento de urbanización adecuado a ese
uso.
45
Para facilitar la gestión y ejecución de la propuesta se plantea un ámbito de actuación
(identificado con el código AA-2) que incluye el Club Náutico y las instalaciones
colindantes, en el que el régimen de compatibilidad de usos y de edificación matiza el
general del uso de espacios libres, buscando facilitar el diseño y ejecución del paseo.
El apartado de la normativa destinado al tratamiento de las infraestructuras detalla con
nivel de recomendación las características propuestas para la actuación en el paseo.
El Plan de Utilización de Espacios Portuarios excluye de la zona de servicio terrestre los
suelos del paseo marítimo de la Puntilla, la parcela ocupada por el polideportivo
municipal y los suelos portuarios de la manzana delimitada por la Paseo Jose Luis
Tejada, Rotonda de la Puntilla, Paseo Marítimo y Avenida de Menesteo.
El Plan Especial califica el Paseo Marítimo de la Puntilla como espacio libre público, en
la categoría V2 de las contempladas por el Plan General vigente. Asimismo califica la
parcela ocupada por el polideportivo municipal como equipamiento deportivo.
En los suelos restantes se delimita una unidad de ejecución (identificada con el código
UE-1), para la que se definen las condiciones de gestión, régimen del suelo y edificación.
La iniciativa de la unidad es pública, conjunta entre el Ayuntamiento y la Autoridad
Portuaria y los beneficios económicos se destinarán a sufragar la urbanización de la
margen derecha o a actuaciones de conexión entre márgenes.
MARGEN IZQUIERDA.
La ordenación propuesta por el documento presentado supone:








Concentrar los usos portuarios básico en el espacio de la Zona de Servicio Terrestre
más cercana a los muelles, reservando el ámbito más distante y de menor
accesibilidad desde el cantil para los usos y actividades complementarias.
Localizar los distintos usos portuarios básicos de forma adecuada a las necesidades
específicas de los tráficos a que sirven, teniendo muy en cuenta las condiciones de
calado del río.
Destinar los suelos más cercanos a Valdelagrana a usos complementarios, cuyo
impacto ambiental es potencialmente menor.
Potenciar el funcionamiento de la actividad pesquera, previendo un amplio espacio
para comercialización de pesca, así como para la implantación de congeladores y
otras instalaciones para la distribución y comercialización. La localización de la zona
pesquera enfrenta con el Centro Histórico las actividades portuarias más pintorescas
y atractivas visualmente, lo que permite reducir el impacto de la infraestructura
portuaria sobre la ciudad.
Adscribir suelo suficiente para el mantenimiento de los tráficos actuales de graneles
y contenedores.
Consolidar una terminal para tráficos Ro-Ro, que permitirá desviar a El Puerto parte
de los tráficos que ahora gravitan exclusivamente sobre el puerto de Cádiz. La
entrada en funcionamiento de esta terminal requiere la construcción previa del
acceso norte al puerto desde la variante de la N-IV, ya que no se considera
conveniente la utilización del acceso actual ya que elevaría el tráfico de pesados en
la antigua N-IV, vía de marcado carácter urbano.
Adscribe el grueso del suelo puramente portuario a uso comercial-polivalente, lo que
permite abordar la evolución futura de los tráficos con un margen suficiente de
seguridad.
Incrementar el potencial turístico de El Puerto de Santa María desdoblando en la
margen izquierda la Ribera del Marisco, para lo cual se contempla destinar los
suelos situados entre la zona pesquera y el puente de San Alejandro a actividades
complementarias de ocio y esparcimiento.
46



Regular la porción de la playa de Valdelagrana excluida del espacio portuario por el
Plan de Utilización de Espacios Portuarios al igual que el resto del sistema de playas
del municipio.
Ordenar los restantes suelos excluidos de la zona de servicio terrestre de forma
integrada con las actuaciones previstas en el suelo urbano colindante.
Abordar la conexión entre márgenes del río con arreglo al contenido del Avance de la
Revisión del PGOU y del Convenio Ayuntamiento - Autoridad Portuaria.
La ordenación propuesta para el viario interior del puerto incorpora el contenido
del Convenio entre el Ayuntamiento y la Autoridad Portuaria y propone la
reordenación del viario portuario que se estructuraría en tres niveles:



Un eje principal, que se inicia en el acceso norte continuando hasta engarzar con el
viario longitudinal existente y que conectaría con el acceso actual desde la rotonda
de la antigua N-IV.
Un anillo de vías de primer nivel, que sigue un trazado perimetral al ámbito que se
adecua a la forma del mismo, dando servicio a los muelles y conectándolos entre sí y
con el interior del puerto. La intersección de este tipo de vías con el eje principal se
resuelve mediante rotondas cuando es necesario.
Un conjunto de vías de segundo nivel, que delimitan “manzanas” portuarias, y cuya
función principal es completar la ordenación del espacio portuario y servir de acceso
a las parcelas de concesión. Estas vías solo se definen desde el Plan Especial
cuando las expectativas de utilización del suelo a corto plazo estén definidas, y es
posible estimar a priori las necesidades de suelo y ordenarlo en consecuencia. La
entrada en servicio de nuevos suelos puede requerir la ulterior definición de viario de
este nivel.
La propuesta del Plan Especial para los suelos colindantes con el Cuvillo cuya
desafección propone el Plan de Utilización de Espacios Portuarios es su
inclusión en la misma unidad de ejecución que la Revisión del Plan General
defina para la ordenación de dicho suelo vacante, en la que la Autoridad
Portuaria entraría en igualdad de derechos y obligaciones que el resto de los
propietarios de suelo. Dicha unidad se identifica con el código UE-2, aunque su
denominación definitiva será la que establezca la revisión del Plan General de
Ordenación Urbana a cuya regulación se remite. En cumplimiento del Convenio
suscrito entre el Ayuntamiento y la Autoridad Portuaria se incorpora el trazado en
suelo urbano de una vía paralela al viario del puerto y colindante con el espacio
portuario, que uniría el viario del norte de Valdelagrana y la antigua N-IV a la
altura de la gasolinera del Cuvillo, reforzando el funcionamiento de la carretera
en ese tramo.
Los suelos situados entre el tramo este del anillo de distribución interior y el
límite de Valdelagrana se califican como espacio libre, cara a formar una pantalla
arbolada de profundidad variable entre 35 y 60 metros que amortigüe el impacto
visual y sonoro de la actividad portuaria, y forme un límite grato en términos de
paisaje a las vistas desde el viario de Valdelagrana
La propuesta del Plan Especial para la playa de Valdelagrana, cuya desafección
se dispone en el PUEP, se limita a confirmar el destino del suelo, que queda
sujeto a la regulación general que para dicho uso contemple el planeamiento
municipal.
AMBITOS DE ACTUACIÓN Y UNIDADES DE ACTUACIÓN.
47
Para el Ambito AA-1 se establecen la normativa de la propuesta presentada las
siguientes condiciones
Condiciones Urbanisticas
- Edificabilidad máxima edificable sobre unidad de zona:
- Ocupación máxima: 70%
- Tipología edificatoria: Edificación aislada
1 m2/m2
Condiciones de gestión para el ámbito de actuación




El desarrollo de la actuación se difiere a la entrada en vigor de la
Revisión del Plan General de Ordenación, que establecerá las
condiciones para el suelo vacante de El Cuvillo.
Es obligatoria la redacción de un Estudio Previo, cuya componente
urbanística se tramitará como Estudio de Detalle, que ordene el volumen
de la edificación, determine su posición dentro de la unidad de zona y
analice y resuelva el impacto visual en el entorno, así como de su efecto
en la percepción paisajística desde la margen derecha.
El Estudio previo incorporará asimismo una justificación de la
localización y número de las conexiones peatonales precisas para
enlazar la actuación y la margen derecha, las cuales se sufragarán con
cargo a la actuación salvo que el pertinente estudio de viabilidad
determine la imposibilidad de imputar a la actuación la totalidad de los
costes de dichas conexiones.
El Estudio Previo incluirá la justificación de los usos y actividades que
integran el centro de ocio, de su inserción en el tejido económico local y
de su compatibilidad con otras actuaciones semejantes de su entorno.
El Estudio Previo incluirá en su ámbito –en superficie, sobre o bajo rasante- las plazas
de aparcamiento que se estime necesarias para atender en la margen izquierda la
porción correspondiente de la demanda de aparcamiento generada por el nuevo puente
sobre el Guadalete.
Para la Unidad UE-1 establece las siguientes condiciones
Condiciones de uso:
-
Uso característico:Residencial, vivienda colectiva en tipología de
edificación aislada.
Usos compatibles:Terciario hotelero y comercial. Dotacional y servicios
públicos. Espacios libres.
Condiciones de edificación: Edificabilidad Máxima 1M2/M2.
Condiciones de gestión:


Será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle, que ordene el
volumen de la edificación, determine su posición y contemple en su caso
viario privado.
Iniciativa pública conjunta Ayuntamiento – Autoridad Portuaria.
Para la Unidad UE-2 (Estadio del Cuvillo) el documento se remite a la Revisión del
Plan General.
48
COMENTARIOS.
Como bien se ocupa de aclarar el propio documento el PLAN ESPECIAL DEL
PUERTO, tiene contenido y objetivos diferentes al conocido y en tramitación del
PLAN DE UTILIZACION DE LOS ESPACIOS PORTUARIOS cuyos antecedentes se
han referido en esta memoria. Basicamente la diferencia es que mientras el Plan
de Utilización tiene encomendado el establecimiento de los aspectos vinculados
con la organización funcional y explotación de la zona portuaria, el Plan Especial
se ocupa de los aspectos urbanisticos y debe ajustarse a la legislación de esta
categoria.
En relación a los intentos anteriormente habidos de culminación de este
planeamiento especial, es novedad ahora que la Autoridad Portuaria esté
confeccionando y tramitando documentos independientes por cada uno de los
municipios afectados y que pueden seguir su tramitación con carácter autónomo
aunque es voluntad del organismo portuario, logicamente, que sea un proceso
uniforme.
El ambito del Plan Especial, de forma obligada, se conforma con la totalidad de
los terrenos de titularidad de la Autoridad Portuaria, no obstante no interviene
directamente en los suelos para los que que Plan de Utilización propone su
desafección como Zona de Servicio Terrestre: Suelos de La Puntilla
(Polideportivo y parcela entre el mismo y Paseo Jose Luis Tejada), Playa de
Valdelagrana y suelos en la Unidad del Cuvillo, que se remiten en el documento
a lo que disponga la Revisión del PGMO.
En relación con las infraestructuras con mayor incidencia en la Estructura
Urbana, es decir con la red viaria, el documento presentado acepta la conexión
que diseñada por el Ministerio de Fomento para el enlace Variante CN-IV con el
Puerto Comercial. En cuanto a los cruces del rio, el Plan Especial contempla la
conexión enfrente de la Pescaderia y no dibuja la de Calle Valdés. Estrictamente
el Convenio firmado y antes reseñado habla de que En la Revisión del PGOU se
contemplará como conexión entre ambas márgenes del río un puente fijo cuyo
trazado, reflejado en el plano anexo, conectará la glorieta principal de acceso al
puerto en la margen izquierda y los terrenos de la margen derecha situados al
norte de la antigua lonja. El Plan Especial del Puerto contemplará aparcamientos
en superficie o subterráneos en ambos extremos del puente. Durante la vigencia
del Plan General que actualmente está en Revisión, podrá contemplarse otra
conexión viaria en los alrededores de la Calle Valdés, siempre que hubiese
acuerdo entre ambas administraciones, por lo que no obliga a incluir
expresamente esta infraestructura.
En este tema hay que referirse obligatoriamente al Plan de Ordenación del
Territorio, en el que la conexión en Valdés es una de las infraestructuras
propuesta con el nombre de CONEXIÓN VALDELAGRANA-CARRETERA DE ROTA
y a la que se le atribuye la función de conectar las áreas urbanas de El Puerto de
Santa María localizadas en ambas márgenes del Guadalete. Esta determinación, si
se mantiene en el POT, es de obligado cumplimiento para la Revisióndel PGMO
en curso.
Entrando en otras cuestiones de las que plantea el documento, se comenta lo
siguiente:
49
MARGEN DERECHA.
El Plan Especial viabiliza la realización del Paseo Fluvial que ya contempla el
Plan vigente, diseñando un Ambito de Actuación para el Club Naútico que
permita estudiar la continuidad del mismo en estos suelos en concesión.
Para los terrenos que quedan enfrente del Polideportivo La Puntilla determina la
Unidad UE-1, cuyas condiciones de uso y edificabilidad se han reseñado antes,
si bien la ordenación detallada se remite a la Revisión del PGMO apuntando
además que será preceptiva la tramitación de un Estudio de Detalle.
MARGEN IZQUIERDA.
El Plan Especial, desde el Puente de la Pescaderia al Puente San Alejandro,
determina la ubicación de usos de ocio y esparcimiento cuya ordenación
pormenorizada corresponderá al Plan General. Preve asimismo la realización de
un Estudio Previo de la ordenación que se formalizará en Estudio de Detalle.
Sobre la Unidad del Cuvillo el documento, se limita a diferirla a los criterios de la
Revisión del PGMO.
La propuesta de la Revisión del PGMO es respetuosa con los compromisos
adquiridos en el convenio suscrito por el Ayuntamiento y la ordenación planteada
por la Autoridad Portuaria en su planeamiento especial, si bien con la salvedad
de la conexión sobre el rio a la altura de la calle Valdés, cuya posibilidad de
estudio abre el referido convenio, pero que constituye una determinación del
POT en redacción y ha sido aceptada en el Documento de Contestación a las
Sugerencias al Avance de Planeamiento.
Se considera especialmente positiva la habilitación de unidades de actuación
para usos urbanos no portuarios en los terrenos frente al polideportivo de la
Puntilla y bolsa de suelo entre el Puente San Alejandro y futuro Puente de la
Pescaderia.
SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES.
Se integran en esta categoria basicamente los espacios que tienen esta
consideración en el vigente PGMO. Se trata de zonas libres integradas en el
desarrollo urbano, que se consideran se ajustan a lo dispuesto en el art 72 del
R.D. 1/92 (Texto Refundido de la Ley del Suelo). Son los siguientes:
Como se ha comentado se mantienen los Sistemas Generales previstos en el
Plan Vigente y se efectuan las siguientes propuestas:
-
Se adscriben a esta categoria zonas de interés forestal que se
emplazan entre la Carretera de Rota y su Variante.
Se delimita un SGEL a todo lo largo del borde de contacto entre el
Suelo Urbanizable al sur del Poligono de las Salinas y el Parque
Natural.
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SISTEMA GENERAL DE EQUIPAMIENTO.
Con arreglo a lo establecido en el arts 72 del R.D. 1/92 y 25 del Reglamento de
Planeamiento se determinan los terrenos destinados a Sistema General de
Equipamiento. Se integran en algunos de estos usos: Administrativo, Comercial,
Cultural , Educativo , Sanitario , Asistencial , Religioso. Son los siguientes:
1. S.G.E. DEPORTIVO: Instalaciones de la Puntilla y en Ronda del
Ferrocarril.
2. S.G.E. SERVICIOS DE INTERES PUBLICO Y SOCIAL: Recinto Ferial
con su ampliación en el Poligono del Campo de Golf y las
Instalaciones del Madrugador.
SISTEMA GENERAL DE SERVICIOS PÚBLICOS:
Se incluyen en este tipo de Sistema General las Instituciones Penintenciarias, El
Parque de Bomberos y las instalaciones de los Cuerpos de Seguridad.
SISTEMA GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS URBANAS BÁSICAS.
Las previsones de terrenos para la ubicación de instalaciones con la
consideración de SISTEMA GENERAL DE INFRAESTRUCTURA se definen en la
documentación gráfica de la Revisión.
SISTEMA GENERAL ADSCRITO A LA DEFENSA NACIONAL.
Se limita esta categoria de Sistema General a los terrenos de la BASE NAVAL DE
ROTA, ya que los terrenos de la Sierra San Cristobal están en fase de
desafectación.
10.3.3 LAS OPERACIONES URBANAS
Dentro de este apartado se engloban actuaciones que se caracterizan por la
importancia de su nivel estructurante en la ciudad existente. Se han
considerados unidades que participan de algunos de los siguientes casos:
1. Terrenos cuya ordenación es de suma importancia para completar la
ordenación de la ciudad central al constituir vacios en la actual trama
urbana: Cementerio, Estadio Cuvillo..
2. Operaciones de Ordenación de Sistemas Generales de la ciudad con
cierta entidad territorial: Recinto Ferial, Parque en Ronda del
Ferrocarril..
3. Ordenación de zonas libres en la ciudad consolidada: Espacios libres
en Fuentebravia, El Manantial, Las Redes..
4. Operaciones de reurbanización y mejora en la trama urbana: Entorno
del Supermercado Cobreros y Plaza San Francisco de Sales.
En los casos en los que sea necesario tienen el carácter de UNIDAD DE
ACTUACION. Cuando no sea necesaria la gestión se limitaria simplemente a la
redacción del Proyecto de Urbanización correspondiente:
51
SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTO RONDA DEL
FERROCARRIL.
LIMITES: Los terrenos definidos entre el trazado previsto de la Ronda del
Ferrocarril, Camino del Juncal, Operación de La Florida y Unidad El Serrano
(en desarrollo).
OBJETIVOS: Ordenación de estos terrenos para su destino a Sistema
General de Espacios Libres y Deportivo.
COMENTARIO: Operación ya prevista en el vigente PGMO pero que no ha
sido gestionada. Si bien la posibilidad de trasladar el recinto ferial a estos
terrenos está descartada por el momento, la actuación tiene validez. Debe
convertirse en zona de transición (Parque y Equipamiento) entre el actual
casco y los nuevos desarrollos que se apoyan en Ronda del Ferrocarril y
Variante de la Carretera de Rota , especialmente de la importante extensión
residencial de La Florida.
CAJA DE AGUAS.
LIMITES: Los terrenos definidos entre el trazado previsto de la Ronda del
Ferrocarril. Avenida de la Diputación y Camino del Juncal.
OBJETIVOS: Ordenación de estos terrenos para su uso residencial y
previsión de equipamiento.
COMENTARIO: Se trata de un vacio importante en una zona de la ciudad en
la que la estructura urbana está bastante desarticulada al ser el producto de
actuaciones residenciales inconexas. Su ordenación es importante de cara a
la revitalición de esta parte de la ciudad.
SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES CRUCE DEL OASIS.
LIMITES: Los terrenos definidos entre el trazado previsto de la circunvalación
del Casco y la actual conexión Cruce del Oasis a Cruce de la Carretera de
Sanlucar.
OBJETIVOS: Ordenación de estos terrenos como Sistema General de
Espacios Libres.
COMENTARIO: Se trata de una zona con importante vegetación que ocupa
un excelente lugar a la entrada de la ciudad y que actualmente no cuenta con
una adecuación idónea para su uso.
SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES: PARQUE DEL CEMENTERIO.
LIMITES: Actual Cementerio.
OBJETIVOS: Ordenación de
estos terrenos como Sistema General de
Espacios Libres.
COMENTARIO: Si bien no es una actuación a corto plazo parece interesante
estudiar una propuesta para los terrenos del actual que ocupa un excelente
lugar en los límites del Centro Histórico , bien comunicado cuando se
complete la red arterial urbana y en una zona de barriadas en las que existe
fuerte demanda de zonas libres y espacios de ocio y deportivos.
52
PROPUESTA TERRENOS JUNTO AL PAGO ALHAJA Y E.D.A.R
LIMITES: Se trata de
unos terrenos situados entre la la Urbanización del
Pago Alhaja y la EDAR con frente a la Avenida de la Libertad.
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona previendo junto al uso residencial la
posibilidad de ubicación de centro municipal de equipamiento en un lugar
bien comunicado y junto al Pinar de San Antón.
COMENTARIO: Aunque están considerados en el vigente PGMO como
Sistema General de Espacios Libres vinculados a las dunas (categoria que
se mantiene) , no forman parte del monte público y carecen de vegetación de
interés. En este sentido se estima que merece la pena estudiar su
consideración para otros usos aprovechando su excelente situación en la
Avenida de la Libertad.
PASEO FLUVIAL MARGEN DERECHA DEL RIO.
LIMITES: Margen derecha del rio desde el puente de San Alejandro hasta la
Playa de la Puntilla.
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona como Paseo Fluvial que remate la
ciudad en su borde con el rio.
COMENTARIO: El Plan vigente ya considera esta actuación que no se ha
llevado a cabo. La propuesta de Plan Especial de la Zona Portuaria habilita
plenamente su realización.
PLAYA DE LA PUNTILLA.
LIMITES: Terrenos comprendidos entre el Paseo Jose Luis Tejada, Paseo
Marítimo de la Puntilla, y Avenida Menesteo.
OBJETIVOS: Completar el importante equipamiento deportivo de la Puntilla
con estos terrenos al otro lado de la Avenida Menesteo y habilitar igualmente
una parcela para uso hotelero. Diseñar adecuadamente el encuentro entre el
Paseo Fluvial y el de la Playa de la Puntilla.
COMENTARIO. Actualmente los terrenos forman parte de la Zona de Servicio
del Puerto pero El Plan de Utilización de los Espacios Portuarios, ya
aprobado por la Autoridad Portuaria, propone su desafectación y la
propuesta de Plan Especial del Puerto los determina como Unidad de
Actuación a definir por la Revisión del PGMO.
ORDENACION DE TERRENOS DE RENFE Y ENTORNO DEL MONASTERIO DE
LA VICTORIA
LIMITES: El ámbito de actuación de esta propuesta abarca diversas areas
degradadas que ocupan una situación privilegiada de centralidad y
conectividad en la ciudad.
- Parque y Paseo de la Victoria con bajo nivel de uso y en franco
abandono. Ocupado en buena parte por el Instituto Pedro Muñoz
Seca, intervención arquitectónica poco afortunada, y cortado por el
actual trazado de la Carretera N-IV.
- Monasterio de la Victoria, ligeramente “protegido” por la última
intervención, pero aún carente de contenido y pendiente de una
rehabilitación integral.
53
-
Estación de Ferrocarril obsoleta e infradimensionada para el tráfico
que soporta, con una accesibilidad muy limitada a los andenes
interiores y carente de pasos sobre o bajo las vias. Igualmente existen
problemas de accesibilidad para el tráfico rodado y problemas de
aparcamiento.
OBJETIVOS: Esta amplia problemática contrasta con su potencial como
posible pieza de remate y desahogo de la ciudad central que contendría
el importante edificio del Monasterio.
COMENTARIO: Con el objeto de solucionar estos problemas y poner en
valor las potencialidades enunciadas, la propuesta plantea las siguientes
cuestiones:
-
-
-
-
-
Se plantea el cambio de trazado de la via de la antigua CN-IV
eliminando la diagonal que cercena el Parque de la Victoria y la
barrera que aisla el Tejar y el propio convento. Se sustituye por una
nueva avenida que, partiendo del nudo hoy en proyecto de Pozos
Dulces, busca el antiguo trazado de la via férrea a Sanlucar
abrazando la ciudad residencial hasta volver a conectar con la CN-IV
en el antiguo paso a nivel y progresando por la Ronda del Ferrocarril.
Se preve una nueva estación conjunta de ferrocarril y autobuses,
próxima a la actual y a pié de la nueva avenida.
Los cambios anteriormente descritos permiten la agrupación del
Paseo de la Victoria, el Parque y el Convento, creando una gran zona
verde (completada con la desaparición del Instituto) que se diseñaria
desde el respeto a la perspectiva del B.I.C desde la Calle Albareda.
Importante dotación de viviendas en una doble posición. Un grupo
tras el Monasterio, dando una nueva fachada al conjunto del Tejar, y
otro en el camino del centro a la estación, con fachada al Parque
incrementando así su seguridad. Estas viviendas generarian unos
activos a las instituciones públicas implicadas que favorecerian las
remodelaciones propuestas reinvirtiendo las plusvalias generadas.
Recualificación del frente del Caño del Molino y el rio rematando el
paseo que prolonga el Parque Calderón a modo de paseo fluvial. Se
acentua la mejora ambiental creando un lago entre estación,
viviendas y Molino.
MIRADOR PARQUE NATURAL. CAÑO DEL MOLINO.
Terrenos comprendidos entre la linea ferroviaria y el Parque
Natural Bahia de Cádiz.
OBJETIVOS: Ordenación de la zona como espacio libre y recreativo de
acuerdo con su situación de privilegio frente al Parque Natural.
COMENTARIO: Se trata de unos terrenos que finalizan la actuación del
Poligono Salinas de San José junto a la delimitación del Parque Natural y
que actualmente presentan un estado de descuido impropio de sus
posibilidades.
LIMITES:
ORDENACION ENTORNO SUPERMERCADO “COBREROS”.
LIMITES: Calles de los Toreros , Manuel Diaz, Niño del Matadero y Revolera.
54
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona resolviendo los problemas de
continuidad de la Calle Gaonera hacia Manuel Diaz y reconsiderando el
tratamiento del Supermercado y Aparcamiento del mismo.
COMENTARIO: Espacio fuertemente marcado por el Supermercado cuyo
edificio queda separado del espacio que le sirve de aparcamiento quedando
la calle entre ambos en una extraña situación (tránsito peatonal, carga y
descarga).
ESPACIO LIBRE SAN FRANCISCO DE SALES-DOCTOR MARAÑON.
LIMITES: Plaza San Francisco de Sales de forma triangular con lado a la
Calle de los Toreros y que se relaciona con otra de forma casi cuadrada con
frente a Calle Doctor Marañón.
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona libre
COMENTARIO: Es una zona libre tipico producto de los espacios que restan
entre promociones de bloques de viviendas poco estudiados en su
ordenación. Se trata de ofrecer un buen ejemplo de la posible recualificación
de estos espacios.
ESPACIO LIBRE GLORIETA MIGUEL POZO MUÑOZ.
LIMITES: Terrenos comprendidos entre la Ronda de las Dunas y Avenida
Micaela Aramburu.
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona con habilitación de espacio público
entre Edificio de la Policia Local y Aulas de Prescolar
COMENTARIO: Importante zona en el borde sur de la ciudad que es preciso
recualificar partiendo de la ordenación de los espacios públicos:
modificaciones en Ronda de las Dunas (unión con Rotonda de la Puntilla) y
realización de plaza en el actual depósito municipal.
CAMPO DEL CUVILLO.
LIMITES: Comprende los terrenos municipales del Estadio del Cuvillo junto a
la Carretera N-IV y lindando con la Zona Portuaria.
OBJETIVOS: Ordenación de
estos terrenos. Replanteamiento de su
dedicación exclusiva a un Centro de Ocio con posibilidad de diversificación a
otros usos terciarios.
COMENTARIO: Esta unidad que el vigente PGMO incluia como Suelo
Urbanizable No Programado, no ha sido objeto de desarrollo y los recientes
intentos municipales de enajenación para la construcción de un Centro de
Ocio no han tenido éxito. La Autoridad Portuaria plantea en el Plan de
Utilización y Plan Especial la regularización del perimetro de la Zona de
Servicio en su límite con estos terrenos municipales de manera que la citada
administración quedará excluida de esta operación. Se considera en la
ordenación la integración de los pinares colindantes y la posibilidad de
arbitrar una conexión Carretera N-IV-Zona Portuaria.
CAMPING DE VALDELAGRANA.
55
LIMITES: Terrenos del Camping de Valdelagrana.
OBJETIVOS: Ordenación de estos terrenos. Habilitación del uso hotelero y
protección de masa forestal
COMENTARIO: Se trata de unos terrenos de importancia estrátégica que
rematan la ciudad en su salida hacia Cádiz y que constituyen una excelente
oportunidad para la implantación de uso hotelero y habilitación de Zona
Verde aprovechando la masa arbórea existente.
ORDENACION BORDE COSTERO DE LAS REDES.
LIMITES: Terrenos comprendidos entre la zona de vivienda unifamiliar del
antiguo desarrollo de Las Redes, la depuradaora de esta urbanización,
extremo de Vistahermosa y la playa. Considerados como zona verde en el
vigente PGMO.
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona libre y dotación de un aparcamiento
en el encuentro entre Vistahermosa y Las Redes. Aprovechamiento de las
excelentes vistas y respeto a la vegetación existente.
COMENTARIO:
Se trata de unos terrenos de pendiente acusada que
condiciona altamente el diseño. Es importante la imagen paisajistica desde la
playa. Se estudia la adecuación del descuidado Pinar de Mochicle incluido en
la ZMT.
ZONA VERDE Y APARCAMIENTOS EN EL MANANTIAL.
LIMITES: Se trata de una Zona Verde y Aparcamiento en El Manantial
prevista en el vigente PGMO y que da frente a la playa precisamente por el
parking.
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona verde y aparcamiento. Aprovechar la
excelente situación y pendiente acusada para posibilitar miradores sobre la
Bahia,
COMENTARIO: Se trata de una de las pocas zonas de expansión que restan
en las antiguas urbanizaciones de la Costa Oeste con buena accesibilidad y
alguna vegetación digna de conservar.
ZONA VERDE EN CALLE MORA (FUENTEBRAVIA).
LIMITES: Se trata de una Zona Verde en Fuentebravia prevista en el vigente
PGMO que está limitada por la Calle Mora y edificaciones que dan frente a la
Calle Membrillo.
OBJETIVOS: Ordenación de esta zona verde. Prever bajadas enfrentadas a
los accesos a la Playa y miradores para aprovechar las excelentes vistas de
la Bahia.
COMENTARIO: La pendiente de los terrenos condiciona fuertemente el diseño
y en consecuencia el uso de los mismos. Los sistemas de contención de
tierras y la implantación de vegetación de poco mantenimiento y reafirmante
del terreno parecen condicionantes inevitables del futuro proyecto de obras.
AMPLIACION Y ORDENACION DEL RECINTO FERIAL.
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LIMITES: Actual Recinto Ferial en la Carretera de Sanlucar y ampliación del
mismo prevista en la Operación del Campo de Golf.
OBJETIVOS: Ordenación del recinto Ferial con posibilidad de su utilización
para otros fines a lo largo del año (conciertos , concentraciones diversas,
deportes,ect..).
COMENTARIO: El Ayuntamiento, en estos años de vigencia del actual
PGMO, ha optado por la consolidación y mejora del actual recinto ferial en
detrimento de la opción que ofrecia este documento (La Florida). Con la
reserva de suelo prevista en la Unidad del Campo de Golf para la ampliación
de este recinto se reafirma esta cuestión y parece necesario prever una
ordenación/base de los terrenos lo suficientemente flexible para asumir las
necesarias demandas puntuales que un acontecimiento como la Feria
genera cada año y, a la vez, que permita la rentabilización de unos terrenos
municipales en excelente situación para otros usos durante el resto del año.
El Puerto de Santa María Noviembre del 2.002
Fernando Jimenez Fornell.
Arq. Director de la Revisión del PGMO.
57