ACTA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE PARCELACION VALLES DEL HUINGANAL AÑO 2011 COPROPIETARIOS DE COMUNIDAD En Limache a 30 días del mes de abril de 2011, habiendo sido citada la asamblea ordinaria, a las 10:30 Horas en primera citación y a las 11:00 Horas en segunda citación y siendo las 11:05, luego de que el Señor presidente constatara la falta de quórum en primera citación, se da inicio, en segunda citación, en dependencias del Club de Golf Huinganal S.A., a la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios de Parcelación Valles del Huinganal. La citación a la asamblea fue enviada por correo certificado a cada uno de los copropietarios a sus domicilios registrados en la administración, sin perjuicio de haber publicado la citación en el diario El Mercurio de Valparaíso. La Asamblea se desarrollo con la presencia y participación de 39 copropietarios, cuya asistencia quedo registrada en libro de firmas que se adjunta como anexo de esta acta. Se agrega a los asistentes aquellos copropietarios que entregaron poderes para su representación en la Asamblea, los cuales suman 61 poderes que se identifican en anexo a esta Acta. En total entre asistentes y poderes la Asamblea estuvo constituida por el 45.66% del total de copropietarios Se da a conocer la tabla para la Asamblea: • • • • • • Aprobación Acta Anterior Informe de gestión del año 2010. Situación agua potable y agua riego. Aprobación Informe Ingresos - Egresos año 2010. Presentación y Aprobación del Presupuesto Gastos Ordinarios 2011. Presentación y Aprobación Presupuesto Gastos Extraordinarios. año Lectura Acta Anterior. El Sr. Presidente del comité de administración Comunidad Parcelación Valles de Huinganal, don Fernando Lathrop, solicita a la asamblea la aprobación del acta anterior, sin leerla, en atención a que está disponible para todos los copropietarios en la oficina de la administración. Los presentes aceptan y se da por aprobada el acta de la Asamblea General de Copropietarios año 2010. INFORME DE GESTION DEL AÑO 2010 El señor Presidente da a conocer apoyado en una serie de fotografías obras realizadas durante el año 2010, las cuales de citan: • Perfilamiento de caminos. Todos los caminos son ensanchados, se recupera su peralte, rehacen las zanjas laterales, se perfilan y se les pone una carpeta de maicillo de unos 5 centímetros como promedio. También se solicitó a los parceleros que habían plantado setos o arbustos fuera de sus deslindes y que afectaban en la anchura de los caminos que despejen el área. • Recuperación y pintado de letreros y señal ética. Se recorre y pinta toda la señal ética existente • Cambio bomba impulsión del pozo parcela Nº 10.Durante el año se quemaron en dos oportunidades los motores extractores de agua del pozo de la parcela N°10. En la primera oportunidad se atribuyó a • • • • • • • • • una falla del partidor. En la segunda a desbalances entre las fases eléctricas y un inadecuado circuito de protección eléctrica. Se realizaron las modificaciones pertinentes. Mantención ambos pozos profundos. Se realizó limpieza y recorrida a todo el fitting del circuito extractor de agua de los pozos de la rotonda y el de la parcela Nº 10. Habilitación de un estanque agua potable de 30 m3. Se instaló un estanque de agua de 30 M³ al lado Sur de la sala de bombas. Habilitación de dos estanques adicionales de 40m3 cada uno. Se instalaron dos estanques de fibra al lado exterior Oriente del sector de estanques. Con ambos estanque se aumentó la capacidad de acumulación de agua potable hasta 250 M³. Búsqueda de pozos mediante radiestesia y estudio geofísico. Se inició un proceso de búsqueda de un lugar para construir un nuevo pozo de agua. Se intentaron distintas modalidades, desde radiestesia hasta estudios geofísicos. Todas las alternativas han recomendado distintos lugares. Se optará por la recomendación del estudio geofísico. Control nocturno del llenado de estanques de agua. Para suplir las altas demandas de agua de los fines de semana, se ha estado cortando el agua durante la noche de los viernes y sábados para lograr entregar en las mañanas los estanques llenos. Aumento de la capacidad de almacenamiento del espejo de agua. Se profundizó la punta Sur del espejo, aumentando su capacidad en unos 500 M³ Guerra desatada con canalistas por agua del Waddington – Control marco repartidor. Se aumentaron las rondas por el sector del marco repartidor, ya que durante los periodos de recepción de agua concurrían parceleros externos a disminuir el ingreso de agua hacia nuestro sector. Extinción de incendios. Durante este periodo fuimos afectados por una serie de incendios. Dichos incendios fueron atribuidos a venganzas de nuestros rivales del agua del Waddington. Se hicieron las denuncias en carabineros. Sin embargo, nunca se encontraron a los responsables ni comprobó dicha teoría. Problemas en la red de agua de riego – Obstrucción de bombas. Las bombas de aspiración de agua de regadío, se obstruyeron en varias oportunidades con peces y ranas. – Mejoras en la boca toma. Se confeccionó un nuevo canastillo e instaló una protección en la bocatoma de agua dentro del espejo. – Mediciones de presión en toda la red. Se realizaron mediciones de presión de agua de riego en toda la red, en busca de anomalías, encontrándose las llaves espejo obstruidas. – Mantención llaves espejo. Pese a la reactivación de dichas llaves y al intento de muchas combinaciones de abertura, no se logró solucionar el problema. – Mantención motobombas. Se recorrieron en servicio técnico autorizado todas las bombas de extracción y presurización de agua de riego. Tampoco se logró mejorar la presión del circuito de agua de riego. Otras acciones en busca de soluciones futuras a la sequía – • • • • Aproximación con parceleros comunidad aguas los Leones (confianzas). Se han realizado reuniones en busca de mejorar las confianzas perdidas hace muchos años. Nos enteramos que el administrador del tranque temía subir el nivel de acumulación de agua del tranque ante un eventual rompimiento del pretil, producto de la incapacidad de evacuar las aguas durante lluvias muy prolongadas. • Compromiso de ampliación del canal de rebalse. La Directiva, se compromete a ampliar el canal de rebalse, para mejorar la capacidad de evacuación de agua y así lograr que se aumentaran los niveles de acumulación de agua. • Desmalezamiento del pretil del tranque. Se desmalezó todo el pretil, para cumplir con las recomendaciones de mantención y seguridad de este. – Oferta al Sr. Girardi por ducto que corre por Transito Guerra. Se le pidió al Sr Girardi que nos entregara todos los antecedentes para comprobar su dominio y estado de conservación de un supuesto ducto que corre por la calle Tránsito Guerra que permitiría traer agua al Condominio desde el río Limache. La idea es adquirir dicho ducto con la deuda que el señor Girardi mantiene hacia el Condominio. – Solicitud factibilidad técnica con Esval (j. Emilio Fontaine). Se solicitó a Esval que nos hiciera un estudio de factibilidad técnica de alimentar con agua potable el Condominio. Riego caminos y árboles una vez a la semana. Se ha contratado el servicio de riego de los caminos y árboles que adornan nuestros espacios comunes. Situación inscripción Reglamento de Copropiedad modificado. El Reglamento de Copropiedad no ha sido inscrito, por cuanto el Conservador de Bienes Raíces de Limache ha argumentado distintas razones para no hacerlo. En la última oportunidad se inhabilitó por ser propietario. Sin embargo, emitió una opinión adversa. Restauración casa administración. Se restauró el ala Norte y Oriente de la casa Administración. Además, se confeccionaron nuevos baños para nuestro personal. Adquisición de máquinas y herramientas. Se compraron una serie de máquinas para mantener la operatividad del Condominio. Entre ellas se puede destacar un grupo generador de 3000 watts, un compresor, máquinas orilladoras y motosierra, etc. Don Jaime Vidal da a conocer las problemáticas del agua potable durante el verano, dando a conocer que se tomó la determinación de hacer dos estanques más de 40.000 litros cada uno, con lo cual se duplicó la capacidad de almacenamiento de agua potable. La nueva tarificación de agua potable implementada por el Comité de Administración se debió a que algunos propietarios no controlaron el consumo de agua potable utilizando este elemento como agua de riego. La nueva tarificación entró en vigencia en febrero de este año, dando tiempo así a que todos los propietarios pudieran reprogramar sus sistemas de regadío e instruir a sus jardineros. Es imposible predecir un nivel de consumo por parcela, pero se llegó a un promedio en relación a consumos anteriores. En diciembre y enero, el personal no tomó vacaciones, porque había que mejorar los turnos de noche para vigilar los niveles de agua de los estanques, y también para cortar el suministro de agua entre las 23:00 y 5:00 horas de la mañana, para poder recuperar los pozos. Los pozos no han perdido su nivel. El 14 de febrero se recibieron los nuevos estanques y con esto la urgencia cesó. Se dispuso terminar los turnos nocturnos y se retomó el ritmo de trabajo normal. Se exhibe foto, destacando y dando a conocer la capacidad del personal. Los radieres y las conexiones de tuberías para los estanques fueron construidos íntegramente por el personal de mantención, lo que da cuenta de su real nivel de capacitación y compromiso por la comunidad. Don Fernando Lathrop, destaca que las lozas de los dos estanques de 40 mil litros cada unos, fue calculada por un ingeniero calculista. Se dan a conocer estadísticas de la sequía. En un año normal el Canal Waddington entrega agua desde el mes Septiembre a Abril. El espejo de de riego se mantenía y se consumían alrededor de 5600 metros cúbicos de agua potable al mes. Las bombas de impulsión y de extracción de agua potable succionaban 10 horas diarias. En cambio, durante la sequía, bajó el suministro de riego, a dos veces cada 15 días y con esto el consumo de agua potable aumentó a 8000 metros cúbicos al mes, las bombas succionaban durante 18 horas. Cada detalle de esta emergencia, se encuentra registrado en un libro, para poder tener información y estar bien preparados para una próxima emergencia, existen datos cronometrados y registrados para evitar improvisaciones. Inconvenientes: Algunos propietarios reclamaron por la escasez del agua de riego, solicitando alguna opción B. Lamentablemente sólo se tiene la opción de los 2 pozos para agua potable y para riego lo que entrega el Canal Waddington. Se expone que la comparación con el Condominio de Trinidad no tiene fundamento, ya que ellos poseen desde sus inicios 5 pozos, de los cuales obtienen tanto agua potable como agua para riego. En el Condominio no existen pozos de agua de riego y nunca se ha evaluado la alternativa de hacer uno. En la actualidad no es momento de hacerlo ya que el costo de perforación ha aumentado mucho. La propietaria de la parcela Nº 42 Sra. María Dolores Inostrosa, expone que no recibe agua de riego y además da a conocer que maquinarias de don Sebastián Girardi que se encontraban haciendo trabajos en calle Transito Guerra, dañaron parte de su muro de adobe. Informa a los presentes que el Sr. Girardi confeccionó un pozo detrás del tranque. Don Jaime Vidal, responde que el pozo está a 10 metros del límite norte de la parcela Nº 156, la propietaria consulta si se está al pendiente de los trabajos del Sr. Girardi, a lo cual el Sr. Presidente responde que están atentos. Don Jaime Vidal comenta para conocimiento de los presentes, que Sebastián Girardi es dueño de una parcela de este condominio, pero la inscribió como parte de la parcelación que construye, y usaba los caminos del Condominio para llegar a su nuevo proyecto con interesados en comprar. El Administrador, oportunamente arbitró las medidas para impedir esta práctica, lo que motivo de parte del Sr. Girardi la presentación de un recurso de protección, el cual fue rechazado por la Corte de Apelaciones. Solicitó al Comité el servicio de electricidad, lo cual se le negó. Al habilitar el camino Transito Guerra para acceder a su parcelación hubo de alterar el curso de rebalse del tranque Los Leones, obra que inicialmente fue observada por el Dpto. de Obras de la Municipalidad, a solicitud de nuestra Comunidad, y debió ser finalmente re-hecha. CONDUCTAS INDESEABLES DE LOS PROPIETARIOS: Se expone los resultados de un programa de vigilancia implementado desde el inicio de la carencia de agua de riego, el cual permitió detectar diferentes situaciones irregulares las cuales se ejemplifican con fotografías. Se encontraron 17 parcelas en malas prácticas, es decir, hurtando agua, algunos con medidores invertidos y bypass, a los cuales se les notificó por escrito y se les otorgó plazo de 1 semana para revertirlo. Se exponen fotos de medidores alterados. Don Fernando Lathrop informa a modo de ejemplo: que “un propietario llenó su piscina, sin embargo, el medidor marcaba 40 metros cúbicos al revés”…. Propietarios culpan al jardinero. Al respecto los asistentes a la asamblea argumentan que el responsable es siempre el propietario y se solicita que se realice una revisión parcela por parcela a través de una autorización. La propietaria Alejandra De la Fuente, parcela Nº 135 propone utilizar un sistema de medidor por sector, que generé un promedio de uso de éste y así revisar periódicamente, por sectores, en vez de revisar 200 casas individualmente. Ofrece cotizaciones para estudios. Se presenta foto de una parcela, en la cual se muestra una mala práctica. La cual no tiene agua potable pero si tiene un filtro de agua. Por esta foto, el administrador fue amenazado con demandas y enviarlo a la justicia por haber ingresado a la propiedad sin autorización. También se encontraron parcelas con doble aducción de agua de riego, con el objetivo de recibir agua de riego por 2 cañerías, obteniendo, mayor beneficio que el resto de los propietarios. Se informa que dentro de los próximos meses, se pondrá en ejecución un programa n de retiro de podas. Esto, con el fin de generar consciencia que la los retiros vegetales deben ser sacados cuando corresponde, no todos los días. La Sra. Adriana Piwonka parcela Nº 90 ubicada en calle Los Quillayes, comenta que desde fines de marzo existe una ruma de hojas en la orilla de la calle. El directorio responde que lamentablemente el hecho es cierto, pero que ello se debe a que el personal ha dedicado gran parte de su jornada a mantener el abastecimiento de agua para los propietarios. Don Eduardo Lillo propietario parcela Nº 123, reclama que su parcela, que se encuentra al exterior, no recibe agua de riego. Comenta además, que hace 9 años cancelaba mucho menos valor por gastos comunes; reitera además que aún tiene su medidor eléctrico en otra parcela; el Sr. Presidente responde que en ese ramal de agua de riego existe un problema que no se ha podido detectar, debido a las diferentes presiones de la red. Le informa que se efectuaron algunas modificaciones para su sector, cuyo resultado no se ha podido verificar por la falta de agua. El Sr. Mauricio Villaseñor, propietario de la parcela Nº 109-118 y 119 expone en relación al tema del agua de riego, su solicitud de tratar de dar el agua de riego no sólo los sábados y días de semana después de las 20:00 hrs, ya que en su caso, no tiene disponibilidad para hacerlo el fin de semana, su jardinero trabaja de lunes a viernes de 8 a 6 de la tarde. Sin embargo, por esta medida, no le es posible cumplir su labor a cabalidad. El Sr. Presidente comenta que ya no será necesario dar el riego por sectores diferidos, es decir, bajo y alto, para obtener mayor presión. Con el último análisis, se detectó que teniendo ambos sistemas presurizados la presión aumenta algunas libras por pulgada cuadrada. Aprobación Informe Ingresos - Egresos año 2010. INGRESOS 2010 PRESUPUESTO EJECUTADO SALDO INICIAL BANCO (CONTABLE) $ 2.969.468 $ 2.969.468 SALDO INICIAL BANCO (CONTABLE) CTA. 2 INVERSIONES $ 3.389.541 $ 3.389.541 SALDO INICIAL DOCUMENTOS POR COBRAR (CH. CARTERA) $ 3.897.003 $ 3.897.003 SALDO INICIAL CUENTAS POR COBRAR $ 6.402.438 $ 6.402.438 TOTAL INGRESOS $ 297.741.550 $ 310.782.001 % 104% GASTOS COMUNES ORDINARIOS DEL PERIODO $ 145.285.882 $ 146.730.596 GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS DEL PERIODO $ 42.940.000 $ 38.405.446 89% AGUA POTABLE DEL PERIODO $ 16.422.446 $ 17.826.420 109% ELECTRICIDAD DEL PERIODO $ 46.300.974 $ 46.296.349 100% OTROS INGRESOS DEL PERIODO (Limp. Parcelas; recolec. de podas) $ 1.000.000 $ 3.020.268 302% $ 3.427.696 INGRESOS NO IDENTIFICADOS DISTRIBUCION INGRESOS NO IDENTIFICADOS GASTOS COMUNES ORDINARIOS AÑOS ANTERIORES GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS AÑOS ANT. $ $ 27.588.444 4.882.292 101% -$ 2.535.010 $ 32.079.742 116% 5.407.354 111% $ ELECTRICIDAD AÑOS ANTERIORES $ 3.225.826 $ 2.117.332 66% AGUA POTABLE AÑOS ANTERIORES $ 2.324.754 $ 1.691.720 73% OTRAS DEUDAS AÑOS ANTERIORES $ 470.932 $ 406.615 86% C.C.A.F. LA ARAUCANA, OTROS REINTEGROS $ 500.000 $ 226.221 45% COSTAS JUDICIALES $ 4.800.000 $ 5.244.503 109% 10.436.749 522% MULTAS E INTERESES (FONDO DE EMERGENCIA) $ 2.000.000 $ El Sr. Presidente comenta que el informe de ingresos y egresos fue enviado a todos los propietarios. Los ingresos fueron mucho mejor de lo esperado. El presupuesto que se hizo, consideró un ingreso de $ 145.000.000 por concepto gastos comunes ordinarios. En la asamblea del año anterior, se aprobó aumentar el gasto común ordinario a $ 75.000. Sin embargo, no ha sido necesario realizar el ajuste, en atención a que se logró financiar el presupuesto con la suma recaudada. Otro punto digno de mencionar es el de las demandas ejecutivas presentadas a los propietarios con deudas mayores a $ 1.000.000. Se logró la recuperación de $ 24.000.000. La demanda ejecutiva tiene la ventaja de ser mucho más rápida, Sin embargo, la desventaja de que sólo es factible recuperar la deuda de los últimos 3 años. La demanda Ordinaria tiene resultados mucho más lentos, pero existe la posibilidad de recuperar la deuda de hasta los últimos 5 años. Hasta el momento todas las demandas han sido falladas a beneficio del condominio y existen propiedades que están prontas a salir a rematadas. Se consulta por la deuda del Club de Golf. A lo cual el Presidente informa que el Club de Golf igual ha sido demandado ejecutivamente. Se consulta porque no se han efectuados corte de electricidad si el administrador tiene la facultad para hacerlo; se responde que los deudores más abultados e históricos no tienen consumos eléctricos. Resumiendo, se informa que se presupuestó recibir $297.000.000.- y se recibieron $310.000.000.El Sr. Lillo parcela Nº 123, consulta el estado de la parcela Nº 124, a lo cual se le responde que está en cobranza judicial. Un propietario manifiesta su alegría por el nivel de recupero, ya que de los años que vive en Huinganal, es la primera vez que se habla de un número mayor al millón de pesos. EGRESOS 2010 PRESUPUESTO 292.932.184,80 EJECUTADO % TOTAL EGRESOS $ $ 277.590.931,48 95% Gastos de administración $ 6.995.034 $ 4.990.206 71% Gastos en personal $ 63.743.635 $ 60.828.907 95% Energía y Combustibles $ 86.969.903 $ 83.152.309 96% Servicios de Comunicación $ 3.860.571 $ 3.384.759 88% Arriendos y pago de derechos $ 11.946.935 $ 12.394.820 104% Materiales y repuestos $ 9.229.120 $ 13.981.668 151% Mantención $ 16.840.317 $ 18.277.250 109% Servicios externos $ 49.146.526 $ 51.128.308 104% Transporte $ 1.260.144 $ 1.425.892 113% Gestión (Inversiones) $ 42.940.000 $ 28.026.812 65% SALDO FINAL DEL AÑO $ 49.849.519,52 SALDO FINAL BANCO (CONTABLE) $ 7.995.448 SALDO FINAL BANCO (CONTABLE) CTA. 2 INVERSIONES $ 34.389.085 SALDO FINAL DOCUMENTOS POR COBRAR (CH. CARTERA) $ 4.721.085 SALDO FINAL CUENTAS POR COBRAR $ 2.743.902 Los egresos del año corresponden a $277.000.000.- que se distribuyen en las iniciativas de inversión con un total de $28.000.000.y $250.000.000.- aproximadamente, en gastos operacionales. El saldo del año es cercano a los $50.000.000.-. De este monto, $29.500.000.- ya se pagaron compromisos adquiridos durante el año 2011. El diferencial, corresponde a inversiones no realizadas pero que estaban programadas. Se solicita dar por aprobado el presupuesto. El Sr. Villaseñor parcela Nº 109-118-119, consulta por los pagos efectuados al contratista, se responde que éstos fueron cancelados conforme a los estados de avances revisados por el ITO. En total, $23.000.000.- al momento de finiquitar, quedando un remanente de $4.000.000,- para el término de la obra, el arreglo del portal es un tema aparte, los materiales fueron recuperados casi en un 100% . Se pregunta al presidente por qué el ITO, permitió que se levantara el portal en esas condiciones. El directorio comenta que lamentablemente a ojos del ITO todo se encontraba en buenas condiciones. Don Luis Zúñiga solicita mirar con un poco de condescendencia la situación dado que todos los directores se encuentran fuera del condominio durante el día y algunos toda la semana; asimismo, durante todo el proceso de construcción el administrador estuvo con licencia. La esposa de don Carlos Stoller, propietario de la parcela Nº 142, manifiesta su malestar debido a que propietarios profesionales, se ofrecieron, sin cobrar ningún tipo de servicio, ayudar y el directorio no acepto la ayuda. Don Fernando Lathrop expone que no hay como defender el tema del portal, pero que la situación pudo ser peor si hubiese habido un accidente con resultado de lesiones personales. La Sra. Isabel Arce propietaria de la parcela Nº 192 expone que ella y su esposo realizaron comentarios en la administración de lo malo de la construcción pero no fue considerado. Ella propone la idea de crear un comité compuesto por los propietarios para supervisar las obras en ausencia del administrador. Los que se ofrecen para asesor en temas técnicos de construcción son: Roland Kelpen parcela Nº45, Isabel Arce y José Antonio Vega parcela Nº192 y Carlos Stoller parcela Nº142. El propietario de la parcela Nº 53 don Edwin Valencia da a conocer a la asamblea que su vecino, don Carlos Cárcamos de la parcela Nº 54 conversó directamente con el presidente del comité de administración. El presidente manifiesta que don Carlos Cárcamo pertenece a la constructora que desestimó hacer los trabajos y los aportes entregados por él, fueron tomados en cuenta. De hecho, las vigas del portal se cambiaron a sugerencia de él. Se aclara a los presentes, que el Administrador ha estado con licencia durante el período de construcción y que fue el Comité de Administración quienes determinaron a quien contratar. Se solicita dar por aprobado el presupuesto de ingresos y egresos, el cual es aprobado por mayoría. PRESUPUESTO 2011 GASTOS ORDINARIOS Y EXTRAORDINARIOS 1:06 PRESUPUESTO EGRESOS 2011 PARTIDAS PPC PPI GASTOS DE ADMINISTRACION $ 5.719.634 GASTO EN PERSONAL $ 75.965.211 ENERGIA Y COMBUSTIBLES $ 84.708.947 SERVICIOS DE COMUNICACIÓN $ 3.178.159 ARRIENDOS Y PAGOS DE DERECHOS $ 8.298.348 MATERIALES Y REPUESTOS $ 16.226.000 MANTENCION $ 24.675.925 SERVICIOS EXTERNOS $ 58.398.446 TRANSPORTE $ 1.433.306 GESTION (INVERSIONES) $ $ 278.603.975 $ 80.000.000 $ 80.000.000 Se informa que se presentarán 2 opciones de presupuestos, ambos con la misma mirada en los egresos. En cuanto a los ingresos se producen las diferencias. Los egresos presupuestados en gastos ordinarios para el año 2011 son 28 millones superiores que los del año 2010. Dicha diferencia se produce principalmente por: Gastos de personal: 1. Se realizará un aumento de sueldo para los empleados. Ya que hace varios años que no se les aumenta el sueldo. 2. Contratación de un técnico para temas propios del condominio y realizar mantenciones. 3. Se desvincularán algunos trabajadores que no cumplen con el perfil requerido y se contratarán otros que lo tengan. 4. Adicionalmente se refundirán los cargos de mantención y operaciones. Gastos de mantención, repuestos y materiales: La idea es que el técnico que se contrate realice aquellas mantenciones pendientes. Servicios externos. Contamos con un abogado, don Francisco Urresti, que es la persona que realizó la recuperación del pago de gastos comunes. Sin embargo, también tenemos otros problemas legales del día a día por lo que se necesita la asesoría de un abogado, con el cual se pueda contar un sábado al mes, y consultas telefónicas. Iniciativas de inversión propuestas para el presente año: TOTAL INICIATIVAS $ 80.000.000 Remodelación de Bodegas ( comprometida 2010) $ 20.000.000 ESTANQUES AGUA POTABLE ( EJECUTADA) $ 12.000.000 Construcción pozo profundo e interconectado $ 30.000.000 $ Segunda fase restauración bodega Poniente Transformador de electricidad para sector $ deficitario 12.000.000 6.000.000 Explicación de inversiones: Remodelación de las bodegas De los $80.000.000.presupuestados, se incluyen los MM$ 20 comprometidos en la reconstrucción de las bodegas de la administración. De los cuales ya se han pagado $16.000.000.al contratista y otro $1.500.000.- en trabajos de los baños del personal, por lo tanto, tan sólo quedan $2.500.000.- para concluir las obras. Instalación de dos estanques de agua potable Esta obra ya fue ejecutada y su costo alcanzó los $12.000.000.- Dicho monto cubrió los costos de los estanques, la construcción de la loza armada y su interconexión con el resto de los estanques acumuladores. Es necesario incluirla, por cuanto se emplearon recursos del presente año. Construcción de un pozo profundo: Actualmente estamos produciendo 260 M³ de agua potable al día. Durante los días hábiles dicha cantidad alcanza a cubrir las necesidades del centenar de parcelas habitadas. Sin embargo, durante los fines de semana el consumo promedio supera los 4 M³ por parcela. Es decir, se requieren 400 M³ diarios. Sólo si logramos rellenar los estanques, podríamos cumplir con dicho requerimiento. Sin embargo, dicha meta no la logramos cumplir todos los fines de semana. Además, tenemos un crecimiento sostenido de nuevos vecinos. Por lo tanto, se necesita contar a la brevedad con un nuevo pozo profundo de agua potable. Además, debemos tener en cuenta que el próximo año continuará la sequía y debemos estar preparados para enfrentarla. Hoy tenemos una cuota de agua regulada mediante multas de sobre consumo. Dicha cuota es de 50M³. Dicho valor se determinó conforme a la capacidad actual de producción de agua. El contar con un nuevo pozo, nos permitiría aumentar dicha cuota. Nos encantaría no tener cuotas y que cada uno se midiera. Sin embargo, hay propietarios que son incapaces de equilibrar sus intereses personales con los colectivos, por lo tanto debemos seguir con cuotas de agua por parcela. Segunda fase restauración bodega poniente: Según presupuesto recibido, con $12.000.000. Podríamos construir un estacionamiento. Estacionamiento que fue aprobado el año pasado. Debemos recordar que es muy necesario, especialmente los fines de semana cuando concurren muchos propietarios a la administración.- Otra alternativa presentada por uno de los Directores consiste en la construcción de un salón, donde los montos son muy superiores, ya que entre otras cosas, requiere de baños. Sin embargo, el monto considerado sólo alcanza para hacer un estacionamiento manteniendo el mismo look que el resto de la construcción. Respecto al portal posterior, la audiencia concuerda que no es necesario y que incluso sin él se aprecian mejor las palmeras y el jardín, el cual podría ser mejorado con la participación de un grupo de mujeres. Transformador de Electricidad para calle los Abedules. Se recuerda que en la gestión anterior se instaló un transformador en Los Alerces con Las Acacias para dar solución al déficit existente en la calle los Abedules. Sin embargo, aquello no fue tal, ya que con dicho transformador se reforzó la alimentación de la calle Los Alerces y se mantuvo el déficit en Los Abedules. Para este año se han presupuestados $6.000.000.- para instalar un Transformador de electricidad para dar solución a los problemas de electricidad de la calle los Abedules, donde se producen grandes variaciones de voltajes. Se solicita dar por aprobado las iniciativas de inversión. Ante la consulta de una propietaria, se aclara a la Asamblea, que para financiar las iniciativas propuestas, no se requiere cambiar el monto de la cuota extraordinaria. Es decir se mantienen los $ 20.000. La Sra. Cecilia Krogmann, parcela Nº 46 consulta por las luminarias en mal estado y el tendido eléctrico que se realizó en la calle Los Acacias. Dando respuesta, el señor presidente informa que hay una partida en el presupuesto de gastos comunes ordinarios destinada a mantención de redes con la cual se puede realizar esa a mantención. Un propietario solicita información referente al agua de riego, debido a que no está contemplada alguna solución en las inversiones. El Sr. Presidente responde que indirectamente estamos dando algo de solución, ya que con la construcción de un nuevo pozo, se aumentará la cuota de agua para cada parcelero, lo que permitiría que puedan destinar algo de esa agua al regadío de algún arbolito o plantas más preciadas. Ahora, si el pozo rindiese más de lo presupuestado, la necesidad estaría mejor satisfecha. Por otra parte, estamos en conversaciones con los parceleros de Los Leones para que aumenten el nivel de acumulación de agua en el tranque. Para tal efecto, el Condominio los ayudará a mejorar el sistema de rebalse y el pretil. Así podrán compartir un poco de agua. Como tercera opción, estamos en conversaciones con Esval para conectarnos a la red pública de agua. Si la respuesta fuese positiva, los citaremos a una Asamblea Ordinaria para transmitirles las buenas nuevas y resolvamos en conjunto el conectarnos con todas las ventajas y desventajas que ello implique. Si esto ocurriese, podríamos destinar los pozos de agua potable a riego. Don Luis Zúñiga expone que hay que tener claro que ningún pozo produce la cantidad de agua que entrega el Canal Waddington cuando llega. La Sra. Alejandra de la Fuente, parcela Nº135, expone por su experiencia que se debería responsabilizar a la administración del Canal Waddington por los derechos de agua de cada propietario. El Sr. Luis Zúñiga responde aclarando que lo que cada propietario tiene es 0.5 acción de agua de un caudal discontinuo del Canal Waddington y a esto hay que agregar que somos los últimos del Canal. Don Eduardo Lillo parcela Nº 123 propone que hay otras opciones para la confección de los pozos como adquirir una máquina que perfore la cual tiene un costo más bajo. Además se ofrece para poder llegar a la Comisión Nacional de Riego, ya que es amigo de la jefa de gabinete. Se solicita dar por aprobado las iniciativas de inversión, a lo cual la asamblea da por aprobada. GASTOS ORDINARIOS: El presupuesto de egresos ordinarios que he presentado para este año alcanza la suma de $ 278.000.000. Ahora buscaremos cómo financiar dicho monto. Antes que nada, debemos recordar que los Gastos Ordinarios de la gestión que termina, se financió principalmente con una Cuota Ordinaria de $70.000, pese a que en la última asamblea se aprobó aumentar la Cuota Ordinaria a $75.000, valor que no se aumentó, en atención a que no fue necesario. El Presidente del Comité de Administración presenta un Presupuesto de Ingresos centrado en el monto requerido para financiar los egresos ordinarios que se prevén para el año 2011. Es decir, MM$278. Para tal efecto redondeará los esfuerzos en MM$ 280. PRESUPUESTO INGRESOS 2011 PARTIDAS PPC GASTOS COMUNES ORDINARIOS DEL PERIODO M$75 (83%) $ 156.686.438 AGUA POTABLE DEL PERIODO (90% a $350 hasta diciembre) ELECTRICIDAD DEL PERIODO (95%) $ $ 30.267.951 43.681.773 OTROS DEL PERIODO (Limp. Parcelas; recolec. de podas) INGRESOS NO IDENTIFICADOS DISTRIBUCION INGRESOS NO IDENTIFICADOS $ 3.000.000 GASTOS COMUNES ORDINARIOS AÑOS ANTERIORES $ 21.012.279 GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS AÑOS ANT. (62%) ELECTRICIDAD AÑOS ANTERIORES (80%) AGUA POTABLE AÑOS ANTERIORES (70%) OTRAS DEUDAS AÑOS ANTERIORES(50%) CAJA DE COMPENSACION COSTAS JUDICIALES $ $ $ $ $ 1.523.598 1.790.744 437.997 500.000 1.000.000 $ $ 5.374.542 15.460.435 GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS DEL PERIODO(90%) MULTAS E INTERESES (FONDO EMERG.) (53% de MM$ 7.1) REGULARIZA CONTABILIZACIÓN ENTRE CUENTAS I y II SALDO INICIAL AL 31-12-2010 TOTAL $ 280.735.758 $ PPI $ 42.876.000 $ 4.889.874 $ 3.804.911 -$ $ 5.374.542 34.389.085 80.585.328 La propuesta presentada por el Presidente don Fernando Lathrop considera como base de ingreso el nivel de respuesta que se logró en las distintas partidas durante el ejercicio del anterior. Por ejemplo: en gastos comunes ordinarios, el ingreso del año 2010 fue del 83% de lo facturado. Por lo tanto, si para este año consideramos una cuota de Gasto Común Ordinario de $ 75.000 por parcela, esperaremos recibir casi MM$ 157. En electricidad y agua potable se recuperó el 95% y 90% respectivamente de lo facturado. Respecto a la deuda que tienen los propietarios por conceptos gastos comunes y otros asciende a MM$78. De ese monto, debemos descontar alrededor de $ 15.000.000 atribuibles a deudas incobrables que tienen más de tres años. De los MM$ 63 recuperables, una parte importante está centrada en 13 propietarios, quienes deben MM$ 48, a quienes se les ha entablado un juicio ejecutivo. Los MM$15 restantes están, distribuidos en 85 propietarios. Si se consideran las respuestas de la cobranza del año anterior, más lo recuperado durante el primer trimestre y se le aplica un factor conservador, lograremos las cifras de recuperación expuestas. Por otra parte, debemos agregar a los ingresos detallados, MM$ 15, que corresponden a saldo del ejercicio 2010. Como se darán cuenta, podemos asegurar la cifra de $ 280.000.000 para solventar los gastos ordinarios del año que han sido previstos en $278.000.000, lo que permitiría comenzar el año próximo con un saldo en cuenta corriente de $2.000.000, sin necesidad de aumentar el costo de los gastos comunes, que debiera ser de $75.0000, monto que se aprobó en la asamblea del año pasado. En resumen el de esta propuesta es que quedará remanente más que $2.000.000.- ó $3.000.000.- para la próxima gestión. Don Horacio Groetaers, parcela Nº 85, consulta si hay alguna reserva para emergencia, el señor presidente responde que existen los gastos comunes extraordinarios, los cuales permiten disponibilidad inmediata en caso de emergencia. Además dentro de los gastos de mantención y de compra de materiales, existen fondos de los cuales se puede disponer en una situación como esta. En resumen, no hay dineros adicionales generados para una emergencia, pero sí existen dineros de los cuales poder disponer en caso de ella. Don Patricio Reynolds, Propietario de la parcela N° 34 da a conocer su malestar por la presentación de 2 propuestas de de ingresos ordinarios. El señor Presidente le explica que no lograron consenso y que ante un empate en las preferencias de los Directores, se resolvió presentar ambas propuestas. Les solicita escuchar la otra propuesta y que sea la asamblea quienes opten por una u otra alternativa. Don Luis Zúñiga, hace mención que los gastos comunes se han mantenido sin variación desde el 2008 y el IPC acumula un promedio de 7,4, hace mención a la ley Nº19537 Copropiedad Inmobiliaria en el cual se señala que todos los propietarios deben contribuir al financiamiento de los gastos comunes, en igualdad y aquí solamente concurren en mayor medida, los que están pagando agua potable, porque están subsidiando el gasto común. Al analizar el presupuesto se observa que fue un buen año, analizando el gasto común ordinario, como esta presentado presenta un déficit que sólo se financiaría con el aporte de la caja, para terminar con $ 2.100.000 al término del año. Lo que produce como consecuencia un aumento del déficit estructural, es decir, los gastos son mayores que los ingresos. Al utilizar la caja, deja vulnerable ante cualquier emergencia. Por lo que la directiva siguiente se encontraría sin fondos de reserva, el cual es obligatorio. Este debería oscilar los $ 10.000.000.- porque la ley dice que este fondo debe estar compuesto por lo recaudado por concepto de multas e intereses. La ley es precisa en manifestar que estos dineros, deben ser mantenidos en una Cta Cte. aparte en algún instrumento de inversión. Sin embargo, lo que hoy se hace como Condominio es gastarnos este dinero para financiar el déficit en cuenta corriente. Esta propuesta tiene como objetivo tener un fondo de reserva para emergencia, terminando con un saldo app.de $14.000.0000.La primera arista plantea preocuparse también de las directivas posteriores, si seguimos con este régimen el fondo de reserva no existirá, por lo que se propone aumentar el gasto común de la siguiente manera: Parcelas Exteriores $ 59.300 Parcelas Club de Golf $ 60.000 Parcelas de la comunidad $ 80.300 Esto, permitirá generar un punto de inflexión en el déficit estructural. No lo elimina, pero deja de crecer en alguna medida, terminando así a fin de año con un saldo en este ítem de $ 14.000.000, compuesto por $ 4.000.000 de saldo de caja y $ 10.000.000 por fondo de reserva. El mismo punto de inflexión, el saldo positivo, etc.… La segunda arista contempla los mismos saldos de $ 14.000.000 de saldo de gasto común corriente, de los cuales $ 10.000.000 son de reserva y $ 4.000.000 de disponibilidad de caja. La diferencia se refleja en la asignación de 40 metro cúbicos de agua como parte del gasto común. Si lo llevamos a la tarifa de hoy, corresponde a $ 14.000, esto cuantifica y distribuye el inherente derecho a las parcelas y elimina la discriminación que el subsidio del gasto común concurren sólo algunas personas. Para lograr esto, se requiere ajustar la tarifa de gasto común a lo siguiente: Parcelas Externas $ 62.500 Parcelas Club de Golf $ 63.000 Parcelas de la comunidad $ 85.000 2:00 Escuchada las dos presentaciones, el señor Presidente aclara que el agua potable no está siendo financiada desigualmente, el costo del agua potable más el procesamiento de las aguas servidas es muy superior a los $350 que se cobran. El costo es cercano a los $700.- es decir, el 50% es financiado con los gastos comunes. Por otra parte, ante una emergencia que requiera financiamiento especial, debemos recordar que contamos con la cuenta de gastos extraordinarios. Frente a la preocupación que puedan suscitar los recursos que quedarán para la próxima directiva, debo recordarles que mensualmente ingresan MM$3,5 por concepto gastos extraordinarios, y durante el primer trimestre del 2012 contaremos alcanzaremos a reunir MM$ 11 más los MM$ 2.1 que quedarán a final de año. Don Mauricio Villaseñor, expone la inconveniencia de que se presenten dos presupuestos. Opina que el directorio electo, debería ser capaz de llegar a acuerdo, en algo tan fundamental como estimar los ingresos del Condominio. Propone aprobar la propuesta del Presidente ya que en caso contrario se debería dudar de toda la presentación realizada por él, o el Directorio retira las propuestas y se pone de acuerdo y presenta solo un presupuesto. Don Luis Zúñiga expone que está de acuerdo con las palabras del Sr. Villaseñor, pero explica que según el reglamento el presidente no tiene potestad para imponer un presupuesto. Don Mauricio Villaseñor reitera su parecer y expone que se debiera presentar la postura de la mayoría y si la mayoría de los directores no están de acuerdo con el presidente, le piden que deje el cargo. La Sra. Isabel Arce, parcela Nº192, da a conocer que según su conocimiento los deudores de gastos comunes normalmente al no pago de 3 meses se cortan los suministros y acá en el Condominio es a los 10 meses, el señor Presidente responde que en general los propietarios que viven en el Condominio mantienen los pagos al día. Las deudas se encuentran principalmente en las parcelas que no están construidas. La Sra. Alejandra de la Fuente P.135, reconoce al Comité de Administración su buena gestión pero considera que a futuro se debería considerar más a los copropietarios que deseen ayudar en ciertos temas como de gestión, ya que si el Comité tuvo la facultad de tarificar con multas el agua potable, no se explica por qué no se multaron a los propietarios que realizaron malas prácticas. El Directorio le comenta que se han cursado multas que ascienden a los $ 300.000. El señor presidente asume su parte por no lograr un acuerdo. Sin embargo, hace presente que la votación fue dos a dos. Habiendo faltado un director la noche en que se discutió el presupuesto, propone que el director ausente en dicha oportunidad presente su votación. Después de un breve intercambio de opiniones, se resuelve votar las ponencias: la votación es 9 votos por la presentación de don Luis Zuñiga y gran mayoría vota por la presentación del Presidente don Fernando Lathrop, la cual implica un gasto común ordinario de $ 75.000 y un gasto extraordinario de $ 20.000. Fuera de pauta, el director Jaime Vidal aprovecha de comentar que el condominio posee una deuda de aseo al municipio desde el 2007 a la fecha. Recuerda que por ley toda persona que sea dueño de un bien raíz debe cancelar los derechos de aseo. Se informa que la administración canceló a la empresa Aseo Pacífico hasta Diciembre del 2008, pero estos dineros no ingresaron a la Municipalidad. Lo que da a entender que la empresa que realizaba esta función, no canceló como corresponde al municipio, por lo que hoy nos registra como morosos. El Jefe del departamento de Aseo y Ornato de la gestión anterior, condonó la deuda del 2007 y 2008, según consta en carta enviada por la Municipalidad al Condominio. Sin embargo, la actual gestión, desconoce dicha carta. Por lo que de ahora en adelante cada propietario es responsable de cancelar como corresponde y mientras más se demoren en pagar más crecerán los intereses. El compromiso del Comité es entregar a la Municipalidad de Limache el listado de propietarios vigentes. La asamblea solicita control y revisión de los medidores de agua. Llegar a algún acuerdo para que la administración revise en el momento que estime conveniente. El Directorio comenta que esto no se puede hacer, ya que sólo el dueño decide a quién deja entrar a su propiedad. El administrador posee la facultad de ingresar a las propiedades sólo en caso de emergencia, los cuales se encuentran definidos en la ley. Don Luis Zúñiga, expone que en todos los casos de mala práctica encontrados, se asumió la buena fe del propietario en términos de que sus jardineros realizaron los trabajos a sus espaldas. Ello a futuro no volverá a ocurrir y se harán las denuncias al Juzgado de Policía Local cuando corresponda. Se solicita al señor Presidente responder dónde se destinan los valores cobrados por multas, a lo cual se responde que estos dineros se van a la cuenta de Inversiones, es decir, para cubrir los gastos extraordinarios. La Sra. Alejandra de la Fuente parcela Nº135, solicita crear un reglamento para la regulación del agua, pero el directorio comenta que para esa gestión, es necesaria una reunión de asamblea extraordinaria, con un quórum de casi el 80%, lo que es casi imposible, pues los propietarios del condominio casi no vienen a las reuniones, lo que imposibilita su solicitud. La propietaria de la parcela Nº 86, propone colocar un sello en los medidores de agua potable, para evitar las alteraciones en ellos, a lo cual se responde, que esto no resolvería el tema ya que dura sólo unos meses. La propietaria de la parcela N 45, Sra. Carmen Gause, pregunta por qué no se instalan contenedores para la basura. El Directorio comenta que fue evaluado en su momento, pero la Empresa que ganó la licitación para el retiro de desechos no posee ese tipo de camiones. Se analizará posibilidad que ingresen los camiones a retirar a las parcelas. Siendo las 13:40 horas se da por finalizada la Asamblea. _______________ _______________ Jaime Vidal V Luís Zúñiga S. _______________ _________________ Alicia Aramburu Juan Fuentealba _________________ Fernando Lathrop D. Presidente la