Nuevo: Valor Inmobiliario de Referencia

Nuevo: Valor Inmobiliario de Referencia-QUE ES??31/03/2011
1)ESTABLECIMIENTO POR PARTE DE LA AGIP-18/02/2010 (RENTAS CABA)
Ya rige la nueva normativa a utilizar para definir el valor del inmueble a efectos de establecer el impuesto de sellos
para una operación de compra-venta desde el 1º de marzo. Detalles de su implementación.
La A.G.I.P. ha dictado la resolución Nº 67/2010 dónde crea el V.I.R. (Valor Inmobiliario de Referencia) y dispone sea
considerado como uno de los determinantes para establecer la base imponible del impuesto de sellos en las
transferencias de inmuebles a título oneroso sobre inmuebles situados en la ciudad de Buenos Aires. El V.I.R. ya existe
para los siguientes barrios: Palermo, Recoleta, Belgrano, Almagro, Retiro, Colegiales, Saavedra, Liniers, Puerto
Madero y Coghlan y en breve se irá ampliando al resto de las áreas de la ciudad. El Valor Inmobiliario de Referencia
debería adecuarse a los valores de mercado pertinentes para cada zona y barrio, es un valor calculado por técnicos del
organismo público.
Es así que desde el 1º de marzo del 2010 el escribano actuante deberá consultar, ingresando a la página de la AGIP, el
V.I.R. del inmueble a transferir. En el caso de que el V.I.R. resultare superior al precio de la operación, el escribano
actuando como agente de retención, calculará el impuesto de sellos sobre dicho valor. Además a partir de abril del
2010 los escribanos deberán consultar el V.I.R. inclusive para las transferencias a título gratuito, sobre inmuebles
situados en la Ciudad de Buenos Aires, ya que sobre este valor se computará el arancel notarial y el aporte notarial.
En dicha resolución también se menciona los factores que tiene en cuenta la AGIP para establecer el valor inmobiliario
de referencia y la posibilidad de realizar reclamo sobre la cuantía, el cual solamente lo puede realizar el titular del
inmueble o contribuyente del impuesto de sellos y no puede demorar más de 7 días en expedirse.
2)BREVE RESUMEN DE LA RG AGIP 67/2010-18/02/2010 (RENTAS CABA)
I-Establecimiento VIR: La Dirección General de Rentas establecerá a partir del 1º de marzo de 2010, de
manera progresiva en los distintos barrios de la Ciudad, el valor inmobiliario de referencia de los inmuebles ubicados
en los mismos, el que resultará actualizado anualmente, salvo que se produzcan cambios en las circunstancias de hecho
vinculadas al inmueble.
II)Como se establece:
*A los fines de establecer el valor inmobiliario de referencia se considera el valor económico por metro cuadrado (m2)
de los bienes inmuebles en el mercado comercial. El cálculo del mismo se basa en la valuación del terreno según su
ubicación geográfica (barrio, subzona barrial) y Distrito de zonificación del Código de Planeamiento Urbano; y del
edificio según el valor comercial del metro cuadrado (m2), del destino constructivo correspondiente, afectado por la
depreciación.
*En los casos de inmuebles afectados al Régimen de Propiedad Horizontal se valúa la totalidad del mismo de acuerdo
a los destinos constructivos que posea, aplicando luego el porcentual fiscal para determinar el valor inmobiliario de
referencia de cada unidad.
*La Dirección General de Rentas tiene en cuenta como variables para la determinación del valor al que se hace
referencia en el artículo anterior, las siguientes características: superficie del terreno, superficie cubierta, estado
general, antigüedad, categoría según la Ley Tarifaria, estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien, aspectos
tales como su ubicación geográfica y entorno, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con
centros comerciales y/o de esparcimiento o con espacios verdes, vías de acceso.
III)Donde se consigna:
*El valor inmobiliario de referencia puede ser consignado en todo documento, informe o formulario que la Dirección
General de Rentas expida, en los cuales se describan datos referidos a inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos
Aires.
IV)Como se consulta?
Asimismo, puede ser consultada por los sujetos interesados, a través de la página web de esta Administración
(www.agip.gob.ar) ingresando el número de partida del inmueble cuyo valor de referencia se consulta.
V)Que pasa si el contribuyente no esta de acuerdo con el VIR?
Cuando el titular o contribuyente del Impuesto de Sellos estime que el valor de referencia establecido no refleja el real
valor económico del bien en el mercado comercial, puede efectuar el reclamo correspondiente de conformidad a lo
establecido en el artículo 7º de la Ley Tarifaria para el año 2009 (Ley Nº2.998).
VI)Para que se usa?
El valor inmobiliario de referencia se aplica, de corresponder, a los actos, contratos y operaciones instrumentados
gravables con el Impuesto de Sellos.
VII)Como se calcula el importe a retener?
El importe a retener o percibir es el que corresponda tributar por el acto, contrato u operación, de conformidad con lo
establecido en el Código Fiscal vigente. En el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a
efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el escribano debe verificar el valor
inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la operación, si lo hubiere, o en caso de reclamo sobre su cuantía,
constancia fehaciente emitida por esta Administración.
VIII)Que pasa ante incumplimientos de esta normativa?
El incumplimiento a deberes establecidos en la presente da lugar a la aplicación de las sanciones previstas en el
Código Fiscal vigente.
3)Analizan Constitucionalidad del Valor Inmobiliario de Referencia para Calcular
el Impuesto de Sellos
Luego de un contribuyente presentara un planteo de inconstitucionalidad del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR),
al considerar que este fija el valor inmobiliario de referencia de los inmuebles que constituye la base imponible del
impuesto de Sellos, sin el dictado de un acto administrativa e intervención previa del contribuyente, el Tribunal
Superior de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires declaró admisible tal pedido. Ante el planteo del contribuyente
Rodolfo Spisso, el Tribunal declaró formalmente admisible la acción de inconstitucionalidad y ordenó correr traslado
de la demanda al jefe de Gobierno, Mauricio Macri, para el plazo de 30 días, para que comparezca y la conteste.
El juez Luis Francisco Lozano sostuvo que “los vicios invocados en la demanda desafían la validez constitucional de
la Resolución 67/10 de AGIP, porque allí no esta previsto que cada VIR sea el resultado de un procedimiento que
prevea la intervención del contribuyente y que culmine con un acto administrativo que lo fija luego de dar a conocer
los antecedentes de hecho y derecho tenidos en cuenta”.
Por su parte, el juez José Osvaldo Casos explicó al considerar razonable el planteo que “la asignación del VIR a cada
inmueble individualizado por el número de partida para el pago de las contribuciones tributarias locales se encontraría
ausente de fundamentación expresa
4-Información sobre el V.I.R (Valor Inmobiliario de Referencia)
-CUCIBA
“Hasta la instauración del VIR, para establecer la base imponible de una operación para tributar, entre otros, el Impuesto de
Sellos, teníamos o el precio de la operación o la valuación fiscal, el que fuera mayor. El VIR es, según el Gobierno de la ciudad,
el resultado de un trabajo técnico, realizado en aras de la “equidad”, que considera el valor de referencia del terreno en cuanto la
valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y
el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie del lote.Según el articulo cuarto de la resolución 67 de la AGIP correspondiente al año en curso, La Dirección General de Rentas tiene
en cuenta como variables para la determinación del valor, las siguientes características: superficie del terreno, superficie
cubierta, estado general, antigüedad, categoría según la Ley Tarifaria, estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien,
aspectos tales como su ubicación geográfica y entorno, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con
centros comerciales y/o de esparcimiento o con espacios verdes, vias de acceso, etc.De esta manera se establece un valor diferente al de la valuación fiscal, pero que según la autoridad de aplicación tiene en
cuenta el valor comercial o de mercado de los bienes inmuebles. Es menester dejar constancia que este valor o VIR, tiene como
no debiendo
tenerse en cuenta ni para el ITI ni para Ganancias, ni para ningún otro Impuesto Nacional.único objeto el ser base imponible para el IMPUESTO DE SELLOS que se abona al Gobierno de la Ciudad,
Este valor de referencia se irá determinando progresivamente de barrio en barrio, calculando el Gobierno de la Ciudad, que a
fines de año estará cubierta la totalidad de las propiedades capitalinas.
Para conocer el VIR correspondiente a una determinada propiedad, se ingresa via Internet a la página de la AGIP y se completa
los datos solicitados que surgen de una boleta de ABL; o se consulta a su escribano de confianza. Puede ser que la propiedad
por la que específicamente nos interesemos, aun no haya sido catalogada, por lo cual el VIR saldrá como NO DISPONIBLE.En este caso, y por el término de 10 días, se toma como base para el Impuesto de Sellos, el precio de venta o la valuación fiscal,
el que sea mayor. Pasados esos diez días, hay que volver a solicitar el VIR para comprobar que siga indisponible o ya le hayan
adjudicado un valor.En el caso que el contribuyente no considere correcto el valor atribuido a su propiedad podrá presentar su reclamo ante la Mesa
de Entradas del Organismo (Sede Central- Suipacha esquina Viamonte, de 9,30 hs a 15,30 hs) acompañando fotocopia de la
constancia del VIR emitida vía web, última boleta ABL paga, dos tasaciones del bien (antigüedad no mayor de 2 meses)
realizadas por sendas inmobiliarias inscriptas en el Registro de Operaciones Inmobiliarias de la AFIP (acorde lo previsto en el
artículo 7º de la ley 2998) y fotocopia del DNI del contribuyente y de la escritura o certificado de dominio.
Si las fotocopias no están autenticadas, pueden pedir también los originales y asimismo pueden llegar a pedir boleto de
compraventa o reserva de compra donde surja el precio de venta del inmueble por el cual se realiza el reclamo.- Sin embargo
considero que para reclamar en cuanto al monto adjudicado al VIR no sería necesario tener una operación cerrada, bastando
nuestra intención de conocer el valor del mismo a los efectos de negociar su venta.-
Estos reclamos, dicen, se tramitarán con carácter prioritario y de urgente despacho, prometiéndose su resolución en siete días
administrativos. Es de esperar que los encargados de determinar los valores de referencia tengan criterios de valuación acordes
a los mercados y no simplemente técnicos, pues de esa manera, no solo corresponderán a la “equidad” pregonada como
fundamento, sino que se evitarán reclamos y trámites que terminarán impulsando nuevas ordenanzas y mayores costos a la
Administración.
Escribano Claudio Scarano para ”CUCICBA” (Fuente CUCICBA)