Plantilla Informe
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INFORME DE TASACION X COMUNA DE X Insertar Logo o nombre mandante en mayúsculas y borrar esto Carlos Antúnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Teléfono: (56-2) 499 9800 / Fax: (56-2) 234 2419, [email protected], www.transsa.com Cod. Informe: xxx 1 Logo y borrar esto Nombre mandante en MAYUSCULAS Arial 16 Negrita y borrar esto : R. M. Propiedad: Región EJ: EDIFICIO MILENIUM PISO 10 xxx Comuna : X I. IDENTIFICACION DEL BIEN Mandante Rut Dirección específica Rol y Avalúo Fiscal : : : : Tipo de Bien : X X X X $ X Tasador Fecha : : TRANSSA Consultores Inmobiliarios Santiago, II. IMAGEN PRINCIPAL Cod. Informe: xxx 2 III. VALORIZACION A. CUADRO DE VALORIZACION Item Sup. m² 1. Terreno X 0,0 0,0 Subtotal Terreno 2. Construcciones Item X $/m² Sup. m² Subtotal Construcciones UF/m² - $/m² 0,0 0,0 - - - Total $ - UF/m² - 3. Obras Complementarias Item Total UF - Total $ - Total UF - - Total UF - Total $ - Subtotal OO. CC. - B. VALORES DE TASACION Item Total $ VALOR TASACION Total UF - - VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% - - VALOR LIQUIDACION 75% - - Valor UF al xxx 21.000,00 Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. TRANSSA Consultores Inmobiliarios Tasador Supervisor Director responsable Cod. Informe: xxx : xxx : Santiago Sánchez Díaz, Arquitecto : Cristián Lecaros Paúl, Arquitecto 3 IV. ANTECEDENTES A. Objetivo x B. Visita e identificación de la propiedad x C. Antecedentes Técnico-legales x La condición municipal de las diferentes edificaciones se detalla en el capítulo de descripción de la propiedad. D. Resumen de antecedentes normativos Usos permitidos Zona xxx x Usos prohibidos x Normas de edificación Zona xxx Superficie predial mínima : % Ocupación de suelo : Índice de Constructibilidad : Altura máxima edificación : Densidad habitacional : Para mayor detalle ver Anexos de este informe (Capítulo VII) V. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización x B. Características x C. Infraestructura y Urbanización x Cod. Informe: xxx 4 VI. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características Generales y Composición x B. Emplazamiento general C. Terreno: Deslindes y Superficies 1. Los deslindes señalados corresponden a los descritos en la Escritura de xxx : Al Norte Al Sur Al Oriente Al Poniente : : : : Superficie : 0,0 m2 x 2. Expropiaciones y Cesiones x D. Edificaciones: Superficies, Características, Programa y Especificaciones Técnicas 1. Cuadro de superficies y situación municipal: Item/Recinto TOTAL SUPERFICIES PORCENTAJE SEGÚN CONDICION Superficie 1,0 - Nº P.E. 1,0 100% Nº R.F. 0% Regularizado o regularizable (SI/NO) 0% 0% Cod. Informe: xxx 5 2. Programa, estado de conservación y EE.TT. de edificaciones/recintos Edificio 1. (nombre) Programa x Estado general de conservación x Resumen de especificaciones técnicas Estructura: Terminaciones: Instalaciones: VII. APRECIACION DE MERCADO A. Condiciones generales del mercado en el área x B. Criterios y Metodología de Valorización (ver detalle de metodologías en Anexo) Los textos “base” pueden ser modificados y los métodos no utilizados deben borrarse El valor de una propiedad puede ser estimado desde diversos enfoques, normalmente concordantes, pero no como condición necesaria. El trabajo de la tasación consiste en abordar estos enfoques de forma objetiva, para luego determinar mediante el juicio experto del tasador cuál de éstos representa de mejor forma el valor asignado al bien. a. Método Comparativo Considera la asignación de un valor a la propiedad en base a la comparación de ésta con otros bienes de similares características u homologables de acuerdo a criterios objetivos (ubicación, emplazamiento, programa, calidad constructiva entre otros). Cuadros y comentarios breves de las referencias Imagen Google Earth con ubicación de las referencias. Borrar este texto. x b. Valor Físico Consiste en asignar a) un valor comercial al terreno (ya sea por referencias directas en el sector si existe o por homologación con sectores similares con oferta de suelo a la fecha) y b) el valor físico de las construcciones, que corresponde al costo de reposición a nuevo Cod. Informe: xxx 6 del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, depreciado según la antigüedad de sus componentes, grado de obsolescencia y estado de mantención. El siguiente cuadro resume los parámetros y resultados para la propiedad en análisis: Pegar cuadro correspondiente o comentarios generales y llevar cuadro a los anexos. x c. Valor por Capitalización de Rentas En propiedades con destino comercial y en oficinas, a menudo el régimen de arriendo que alcanzan constituye un soporte para justificar el valor de una propiedad. Esta aproximación consiste en correlacionar el canon de arriendo con un plazo de contrato, una tasa de rentabilidad (o reflejo de riesgo) y el valor residual del bien o del flujo. Normalmente, este criterio soporta un valor superior al valor físico de los inmuebles, y debe ser considerado para no subvalorar la capacidad de pago de un bien raíz. El siguiente cuadro resume los parámetros y resultados para la propiedad en análisis: Pegar cuadro correspondiente o comentarios generales y llevar cuadro a los anexos. x d. Método de Valor Residual del Terreno Esta metodología permite determinar el valor máximo a pagar por un terreno para aprovechar su mayor y mejor uso. Se define para ello un proyecto inmobiliario potencial basado en desarrollos convencionales en el sector de estudio. Se definen parámetros como superficies edificables, costos de construcción y desarrollo, valores y velocidades de venta de las unidades, entre otros. Necesariamente se establece también la rentabilidad o tasa de descuento que se exigirá al proyecto, en función de las tasas convencionales de este mercado. Una vez fijados todos los factores mencionados se procede a iterar y determinar el valor de terreno que permite obtener la tasa de rentabilidad exigida. Esta metodología aplica principalmente para terrenos de desarrollo en extensión y para comunas muy consolidadas, donde existe un proceso de renovación urbana en densidad. x Resultados: Cod. Informe: xxx 7 1. A partir de los parámetros utilizados los resultados para el proyecto financiado (TIR exigida 12%), arroja un valor de suelo del orden de xxx UF/m². 2. Valor ajustado: Adicionalmente, y a modo de sensibilización, se asigna al proyecto un plazo de xxx años para su incorporación efectiva al mercado, donde el valor anterior es descontado a una tasa de menor riesgo (6%). Así, el valor definitivo bajo esta metodología se sitúa en torno xxx UF/m². 3. En Anexos de este informe se entrega un resumen de los parámetros aplicados al proyecto potencial. C. Comentario Final de Valorización D. Valor de Liquidación y Valor de Seguro Se considera razonable para este caso un valor de venta rápida de un xxx % del valor de tasación. El riesgo se estima xxx … El valor de seguro recomendado que se indica en el cuadro de valorización, corresponde a lo estimado como VALOR DE REPOSICIÓN de las edificaciones. Esto corresponde a asegurar los bienes como si ante un siniestro debieran ser repuestos a nuevo, considerando además de los costos de construcción aquellos gastos indirectos que permiten su ejecución (proyectos, permisos, empalmes, etc). Existen diferentes aproximaciones y visiones respecto de lo que corresponde ser asegurado y los criterios de cálculo. En este sentido, Transsa considera pertinente aplicar el criterio más conservador al respecto, explicitando que éste tenderá a aumentar las primas de los seguros. Cod. Informe: xxx 8 VIII. ANEXOS DE TASACION A. IMAGENES DE EMPLAZAMIENTO GENERAL Y LOCAL B. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO LEGALES C. PLANIMETRIA DE LA PROPIEDAD D. ANTECEDENTES NORMATIVOS (Cuadros y planimetría en detalle) E. DETALLE ANTECEDENTES PARA CRITERIOS DE VALORIZACION 1. METODO COMPARATIVO DE MERCADO 2. PARAMETROS VALOR FISICO 3. PARAMETROS VALOR POR RENTA 4. PARAMETROS VALOR RESIDUAL DE TERRENO F. FOTOGRAFIAS Cod. Informe: xxx 9