la inmobiliaria familiar presidida por Carlos Monteverde de Mesa

Informe Inmobiliario
TENDENCIAS
06
Tendencias 06
Informe Inmobiliario
Oficinas en España / CB Richard Ellis S.A.
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08028 Barcelona
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3º dcha.
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21, 1º centro
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esquina 31 de diciembre
07003 Palma de Mallorca
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Planta 1ª
29600 Marbella
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Fax: + 34 95 276 5830
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CASABLANCA (Marruecos)
190, Boulevard d’Anfa
Étage 2
20000 Casablanca
Marruecos
Tel.: +212 (0) 22 953 250
Fax.: +212 (0) 22 364 238
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Nuevas estrategias
Carolina Muñoz-Torrero,
Directora de Marketing y Comunicación
de CB Richard Ellis España
Tendencias presenta en su sexta edición uno de sus números más interpretativos. Los distintos autores
parecen haberse puesto de acuerdo en que el sector inmobiliario ha entrado en una nueva etapa, más
prometedora y mucho más compleja. Si el mercado ha evolucionado deprisa en los pasados diez años,
en los próximos cinco creen que lo hará todavía mucho más rápido. En los diferentes artículos, los colaboradores avanzan varios argumentos, proyecciones y teorías sobre qué cosas van a cambiar y por qué,
y apuntan hacia dónde podría situarse aproximadamente el sector cuando acabe la presente década.
De entrada, parece que el mercado inmobiliario español va a tener en el futuro una dimensión mucho más
financiera que hasta ahora. Las sociedades de capital riesgo iniciaron hace algún tiempo la puesta en valor
de los activos inmobiliarios que adquieren. Desde entonces, las operaciones de compra y refinanciación se
han extendido entre inmobiliarias, patrimonios privados, fondos de inversión y el conjunto de los agentes.
De hecho, el año pasado la combinación de inmuebles y finanzas revolucionó el conjunto de la economía y
el sector bursátil, y las previsiones para este año y el próximo hablan de una actividad todavía mayor.
El cuidado medioambiental será otra inminente y atractiva novedad inmobiliaria. Por ejemplo, está detrás del auge de las infraestructuras y del desarrollo urbanístico y social de Zaragoza, planificados a
partir de la Exposición Internacional de 2008 y de la reflexión sobre el agua y el desarrollo sostenible.
Además, la eficiencia energética va a ser un valor en alza para el conjunto del sector, al hilo del próximo
Código Técnico de Edificación y de las normas de responsabilidad ambiental promovidas por muchas
empresas. La mayoría de los inmuebles de oficinas ya incorporan estas innovaciones y extreman tanto
los diseños de grandes torres verticales en las zonas prime como de parques empresariales ecológicos
en las nuevas áreas de negocios.
Las inversiones y la salida al exterior también seguirán siendo piedra angular sectorial. Tendencias incluye
esta vez una versión condensada y renovada del Barómetro Inmobiliario, más cualitativo que en anteriores muestras. Los 342 directivos consultados ahora esperan más inversiones, más salidas al exterior y un
crecimiento generalizado de la actividad, sobre todo en oficinas. Creen además que el aumento de las
transacciones acrecentará el protagonismo de los fondos de inversión y el asesoramiento de las consultoras en transacciones, otras dos interesantes novedades.
Todo indica que las salidas inmobiliarias al extranjero continúan concentrándose en torno a un primer
polo de atracción, formado por Marruecos, Francia y Polonia, con una segunda zona complementaria
vinculada a Portugal y el resto de los países europeos occidentales. Gana terreno otro doble triángulo
americano, con destinos prioritarios en México, Brasil y Chile, y oportunidades emergentes en Panamá,
el Caribe e incluso los Estados Unidos.
Se espera también una intensa actividad inversora en centros comerciales, en productos logísticos bien
situados y con instalaciones de calidad y en el segmento de hoteles de lujo. Otros muchos piensan que
las inmobiliarias locales y regionales van a tomar el relevo a las grandes, y protagonizarán sus propios
desarrollos corporativos y operaciones internacionales tan relevantes como las que han tenido lugar hasta ahora. A grandes rasgos, estos son los ingredientes esenciales que el lector se encontrará a continuación. Se trata de un completo ejercicio prospectivo y de análisis, y le animo a leerlo desde la certidumbre
de que todos los artículos le resultarán de utilidad.
4 | Tendencias 06
Sumario
Firmas
06
Departamento de Research. Al alza
Alfonso Galobart. Alto o lejos
Basilio González. Logística, la inversión tranquila
José Manuel Peidró. A través del espejo
Enrique Martínez Laguna. Retail y sostenibilidad
Mark V. Clifford. Hoteles, inversiones de lujo
Eduardo Fernández-Cuesta. Futuro y crecimiento
corporativo
Juan Alberto Belloch. Es la hora de Zaragoza
Monteverde Grupo Inmobiliario. “No todo vale lo
mismo”
Barómetro
Cuarto Barómetro Inmobiliario CB Richard Ellis.
A toda vela
Mercados e ideas
Adolfo Ramírez-Escudero. Cuando las ardillas
alquilan oficinas
Nicolás Llari. La hora de los inversores privados
Edward Farrelly. Retrato robot del inversor
internacional en España
Mercado internacional
Mercado nacional
22
34
Piezas
62
90
Yolanda Lozano. Crecer y diversificarse
Alberto Álvaro. A vueltas con el NAV
Patricia García de Ponga. Mecanismos para
prevenir el blanqueo de capitales
46
Laurent Lehmann. París en perspectiva
Javier Marquina. Latinoamérica, ¿optimismo
o euforia?
Anthony Labadie y Karim Beqqali. El auge
inmobiliario marroquí
Mikolaj Martynuska. Polonia directo
SUMARIO | 5
Firmas
Luego las desinversiones inmobiliarias de
grandes empresas, las estrategias de crecimiento de las inmobiliarias, las salidas a Bolsa y las compras de participaciones en otros
sectores. Más el auge del capital riesgo y la
innovadora combinación entre los ámbitos inmobiliario y financiero, una fórmula decisiva
que ha espoleado en sólo un año al conjunto
de la economía nacional.
El resultado es un sector mucho más interconectado y complejo, donde contar con una visión suficientemente panorámica se ha convertido la mayor parte de las veces en la ventaja
que separa el éxito del fracaso. Lo inmobiliario
se ha vuelto más integral, más internacional y
más financiero que nunca. En cada decisión
intervienen diferentes factores en distintos emplazamientos. Para una empresa, disponer de
toda la información necesaria se ha vuelto materialmente imposible. A la inmensa mayoría le
resulta obligado recurrir al asesoramiento de
aquellos consultores presentes en los principales mercados mundiales y expertos en cada
uno de ellos.
Futuro y crecimiento corporativo
El mercado inmobiliario no deja de
expandirse. Primero fue la entrada de los
agentes internacionales en España. Más
tarde la equivalente salida al exterior de
los agentes nacionales.
Eduardo Fernández-Cuesta,
Presidente de CB Richard Ellis España
6 | Tendencias 06
Es mucho lo que el mercado inmobiliario ha
avanzado en España en los diez últimos años. El
aval del Mercado Común y de la posterior Unión
Europea ha impulsado todo el sector, hasta el
punto de situar a España en la vanguardia continental, en pie de igualdad con los mercados
más avanzados y maduros. Pasó el tiempo en
que los inversores extranjeros elegían España
sobre todo por su mayor rentabilidad inicial. De
hecho, estas rentabilidades figuraron el año pasado en los distintos segmentos terciarios entre
las menores de la Unión Europea, y aun así las
inversiones en 2006 batieron todos los récords,
con un elevado interés internacional por ganar
posiciones en centros comerciales y oficinas.
La actividad no deja de crecer. El año pasado,
los precios de oficinas en alquiler en Madrid experimentaron la segunda mayor alza de entre
las diez principales ciudades de negocios mundiales, sólo por detrás de Hong Kong, y por delante de metrópolis tan representativas como el
West End londinense, Tokio y Nueva York.
El ritmo cross-border
De hecho, la inversión inmobiliaria en terciario
rozó en 2006 los nueve mil millones de euros,
con un incremento anual próximo al 50%. Como
ya he indicado, el auge inversor fue especialmente acusado en retail, donde el año pasado
las inversiones aumentaron en torno al 57%,
hasta representar algo más de 2.600 millones
de euros, desembolsados prácticamente en
su totalidad por inversores internacionales, y
en oficinas, donde las inversiones se aproximaron a cuatro mil millones de euros, con un
alza anual ligeramente superior al 50%. Aunque
los inversores nacionales mantuvieron su tradicional protagonismo en oficinas, los inversores
internacionales también mantuvieron un interés
constante hacia este sector y cerraron operaciones tan significativas como la compra por Morgan Stanley del edificio madrileño de la sede de
IBM, la mayor del pasado ejercicio.
La pujanza inmobiliaria en España explica esa
competencia inversora internacional, aunque el
proceso se ha generalizado en toda Europa, y
muy probablemente va a tener más relevancia
La inversión
inmobiliaria en
terciario rozó en
2006 los nueve mil
millones de euros,
con un incremento
anual próximo al 50%
FIRMAS | 7
Firmas
en los últimos años, inmobiliarias españolas
han invertido unos 12.000 millones de euros en
Francia, y destinos como Portugal, Marruecos
o Latinoamérica concitan también un inusitado
interés en España.
Del crecimiento orgánico al
corporativo
Los inversores utilizan cada vez más la refinanciación
como método para capitalizar el valor de los activos
en adelante. En el primer semestre de 2006, las
inversiones inmobiliarias terciarias en los quince
primeros países miembros de la Unión Europea
ascendieron a 89.700 millones de euros, con un
incremento interanual del 42%. Y de esa cantidad, 42.900 millones de euros, el 49% del importe total, corresponden a inversiones crossborder, o transfronterizas, aquéllas en que el
inversor es de un país distinto a aquél donde
realiza la inversión.
Algo similar ocurre con los países de Europa
central y del Este. Entre enero y junio del año
pasado, Bulgaria, la República Checa, Hungría,
Polonia, Rumanía, Rusia y Eslovaquia concentraron inversiones inmobiliarias terciarias por
3.900 millones de euros, con un incremento
interanual del 29%. Austria, el Reino Unido y
Alemania aportaron el 78% de todo el capital
invertido en esos países, y España asumió un
modesto 2% de las inversiones totales del semestre. Es un indicio de que España empieza
a ser tanto destino como origen de las inversiones inmobiliarias cross-border. Se calcula que,
8 | Tendencias 06
En definitiva, la internacionalización y la globalización inmobiliarias ya son hechos cotidianos
para la mayor parte de agentes sectoriales,
pero las novedades del mercado no se detendrán ahí. Desde el Departamento de Capital
Markets de CB Richard Ellis España se ha elaborado al respecto una teoría que no me resisto
a trasladarles. Señala que entre 1996 y 2005 se
produjo en el mercado inmobiliario español una
etapa de crecimiento orgánico, protagonizada
por el auge de la economía y del segmento residencial, y caracterizada por la recepción de
inversión extranjera. El mismo departamento
añade que hemos entrado en una etapa inmobiliaria diferente, que se extenderá entre 2006
y aproximadamente 2010, y estará definida por
el crecimiento corporativo, la diversificación de
productos y la exportación inmobiliaria de capital y sistemas de gestión.
Son muchos los indicios de esta nueva etapa.
Entre ellos, la proliferación de operaciones de
capital riesgo con contenido inmobiliario, el desenlace en la rotación de participaciones inmobiliarias llevadas a cabo por la banca, el salto a
la Bolsa de distintas compañías inmobiliarias, el
desembarco de muchos accionistas inmobiliarios de referencia hacia empresas y entidades
financieras de mayor calado, o el desarrollo de
los mercados de deuda y de la refinanciación
de propiedades.
Las operaciones de corporate finance serán la
principal novedad de esta nueva época. Su objetivo es emplear adecuadamente los recursos
financieros y apostar por el crecimiento corporativo en el momento adecuado. El año pasado vimos varias de estas operaciones, en las
que se cierran operaciones corporativas para la
posterior venta de activos no estratégicos.
De esta forma, las inmobiliarias tienden a emplear criterios de gestión similares a los de
sociedades de capital riesgo, con modelos dinámicos de rotación y de generación de valor
para el accionista. Muchas de las grandes ya
han emprendido iniciativas de este tipo, y las regionales y medianas podrían seguir sus pasos
en el medio plazo.
Esa misma combinación inmobiliaria y financiera presidió las grandes operaciones públicas de
adquisición de inmobiliarias realizadas en 2006.
Además, todas estas operaciones han situado
al sector inmobiliaraio a la vanguardia bursátil, y
hasta anticipan un movimiento más intenso de
capitales financieros provenientes de constructoras e inmobiliarias hacia grandes empresas y
entidades financieras cotizadas.
Sea como sea, el caso es que los inversores
utilizan cada vez más la refinanciación como
método para capitalizar el valor de los activos,
en un proceso favorecido por la marcha de los
mercados financieros y del propio sector terciario. Aplicar el refuerzo financiero al negocio
inmobiliario y viceversa era cuestión de tiempo. Son procedimientos aplicados con éxito
desde antiguo en el Reino Unido y los Estados
Unidos, donde alcanzan importes muy significativos.
En España, el margen de crecimiento para este
tipo de operaciones es aún más impresionante.
Se calcula que el setenta por ciento del patrimonio inmobiliario nacional no está puesto en
valor, y además el sector inmobiliario es de los
más atomizados de la economía nacional, a
pesar de las recientes integraciones entre compañías. Con ese panorama, todo indica que
futuras operaciones corporativas o de capital
riesgo se seguirán valiendo de la puesta en valor de los inmuebles para ganar competitividad
y eficacia.
la idónea para impulsar estas operaciones. Se
han cerrado muchas importantes de este tipo, y
sin duda en lo sucesivo van a cerrarse muchas
más.
Todas las novedades apuntadas hasta aquí seguirán desarrollándose en 2007 y en los años
siguientes. El Departamento de Capital Markets
de CB Richard Ellis espera un incremento de las
inversiones inmobiliarias terciarias en España
del orden del 20% anual en próximos ejercicios,
y simultáneamente el peso de la cartera exterior
en las diez primeras inmobiliarias nacionales ha
pasado desde el 3% de hace apenas unos años
hasta el 30% al que se acercó en 2006. En suma,
inversiones, internacionalización y refinanciación se han convertido en claves fundamentales del sector inmobiliario en los comienzos del
siglo XXI, y lo seguirán siendo en el futuro.
Estas características acrecientan la importancia del asesoramiento inmobiliario y financiero.
Las consultoras debemos convertirnos en el
gran angular que las empresas y los distintos
agentes inmobiliarios necesitan para reproducir la realidad de los diferentes mercados desde todos los puntos de vista. En CB Richard
Ellis también hemos avanzado en ese objetivo
doble a lo largo de 2006, tanto en lo panorámico, con la adquisición de la competidora en
Estados Unidos Trammell Crow por 1.724 millones de euros, como en el primer plano, por
ejemplo con la apertura en Zaragoza de nuestra octava oficina en España. Con esa perspectiva global de 24.000 profesionales, y con
la experiencia en cada uno de los principales
mercados mundiales y españoles, nuestro trabajo cotidiano seguirá siendo anticipar a nuestros clientes las condiciones, las tendencias
y las oportunidades del mercado inmobiliario
dondequiera que estén. ■
La vía del capital riesgo
Esperamos un incremento de las
inversiones inmobiliarias terciarias en
España del orden del 20% anual en
próximos ejercicios
El modelo viene siendo empleado también por
las sociedades de capital riesgo, que han visto
claro que poner en valor los activos inmobiliarios de las empresas adquiridas era una fórmu-
FIRMAS | 9
Firmas
Es la hora de Zaragoza
Agradezco la oportunidad que me brinda la revista Tendencias, para dar a conocer a sus lectores este gran proyecto común en el que estamos
todos trabajando con toda la ilusión y el máximo
esfuerzo. Porque ha llegado la hora de Zaragoza.
Juan Alberto Belloch Julbe,
Alcalde de Zaragoza
10 | Tendencias 06
Nuestra ciudad tiene grandes esperanzas
en lo que el año 2008 va a significar para su
futuro. Si tuviera que condensar el porqué de
nuestras expectativas, les diría que se ha puesto en marcha la mayor operación de inversión
pública en la historia de la ciudad, concentrada
en tan sólo tres años (más de 1.500 millones
de euros). Y si a ello añadimos las inversiones
de los grandes proyectos públicos y privados
en marcha (Milla Digital, AVE, Puerto Venecia,
Pla-Za, Aragonia, Parque Tecnológico del Reciclado...), la cantidad alcanza la cifra de 9.000
millones de euros. Además, la Expo 2008 recibirá entre seis y siete millones de visitas en sus
tres meses de duración, es decir, tantas como
las que reciben juntos los cuatro grandes parques temáticos en España a lo largo de todo
un año.
Estamos convencidos de que la Expo de 2008
va a ser relevante y singular; un acontecimiento extraordinario para Zaragoza, para Aragón
y para España. En primer lugar, porque va a
ser la única Expo que se celebre en Europa en
más de diez años. Así, pues, en esta primera década del siglo XXI sólo Aichi, Zaragoza y
Shanghai serán ciudades Expo, mientras que
en la década anterior hubo cuatro Expos en
suelo europeo. Por lo tanto, vamos a dirigirnos
a un “mercado” –por decirlo así– muy lejos de
la saturación y con una demanda insatisfecha
importante.
El propósito de Expo Zaragoza 2008 es convertirse en una auténtica factoría de ideas, contenidos y soluciones para la gestión del agua, en
un foco de difusión de los valores asociados a
un uso responsable de los recursos hídricos,
en un foro mundial de diálogo y concertación,
y en un escaparate de buenas prácticas sociales, ambientales y tecnológicas.
Es importante señalar que en estos momentos
Zaragoza es la cuarta ciudad de España por
actividad económica y aspiramos en los próximos años a ser la tercera por detrás de Madrid
y Barcelona.
Igualmente, la economía aragonesa ha iniciado
un proceso de diversificación, con una fuerte
apuesta por actividades emergentes como la
logística y un notable crecimiento de sectores
como el turismo, que sin duda será uno de los
beneficiarios directos y a largo plazo del efec-
to Expo. Ya en 2004, Zaragoza fue la que más
creció en población entre las grandes capitales
españolas.
Iniciativas empresariales
Pero del mismo modo que la designación
como sede de la Expo se consiguió con el esfuerzo de todos, las iniciativas empresariales
para el gran proyecto de ciudad que estamos
construyendo son necesarias, imprescindibles
y decisivas. Zaragoza es ya un proyecto de
éxito, un ámbito de oportunidades, un espacio
para el crecimiento, el desarrollo y la diversificación de las empresas y corporaciones.
Un proyecto cuyo horizonte nos hemos marcado en 2015, con la previsión de que entonces
nuestra ciudad contará con 200.000 habitantes
más, la mitad de ellos en el casco urbano y la
otra mitad en el entorno metropolitano, con la
La economía aragonesa ha iniciado un proceso
de diversificación, con una fuerte apuesta por
actividades emergentes como la logística
FIRMAS | 11
Firmas
perspectiva de tener plenamente desarrolladas
las tres líneas estratégicas en las que estamos
cimentando nuestro futuro: la logística (PlaZa, aeropuerto, Mercazaragoza), la movilidad
urbana (AVE, metro, tranvía y cercanías ferroviarias) y la economía vinculada a las nuevas
tecnologías de la información y de la comunicación (Milla Digital).
Zaragoza es ya un proyecto de éxito, un
espacio para el crecimiento, el desarrollo y la
diversificación de las empresas y corporaciones
Contamos, por lo tanto, con unas tendencias
definidas en materia de crecimiento económico, empleo y demografía que hablan de una
Zaragoza en expansión. Al impacto directo de
la Expo durante los próximos años tenemos que
añadir que contaremos para entonces con un
tren de alta velocidad en pleno funcionamiento
entre Madrid y Barcelona, en cuyas áreas metropolitanas pasaremos a estar integrados en
términos funcionales y empresariales.
La Expo 2008 constituye, pues, la gran oportunidad de Zaragoza. Por decirlo de una forma
más gráfica, nuestra ciudad se va a convertir
en un lugar atractivo para esas nuevas clases
creativas que identifican a las ciudades más
dinámicas y que el sociólogo Richard Florida
considera vinculadas a los valores de las tres
T: talento, tolerancia y tecnología. ■
De izquierda a derecha, José Antonio León, vicepresidente de CB Richard Ellis,
y Carlos Monteverde, presidente de Monteverde Grupo Inmobiliario
Monteverde Grupo Inmobiliario
“No todo vale lo mismo”
Carlos Monteverde de Mesa se planteó hace quince años
crear una empresa de rehabilitación y promoción residencial
y terciaria de inmuebles de lujo. Nació así Monteverde
Grupo Inmobiliario, la apuesta más firme y apasionada del
sector por convertir cada edificio en una obra maestra.
12 | Tendencias 06
FIRMAS | 13
Firmas
La entrevista a Carlos Monteverde surgió como
uno de los asuntos centrales para esta edición
de Tendencias. José Antonio León, vicepresidente de CB Richard Ellis España, se encargó
de ella y compartió diálogo con el presidente de
Monteverde Grupo Inmobiliario. La charla se extracta a continuación, con las intervenciones de
José Antonio León en negrita.
Monteverde Grupo Inmobiliario es una de las
compañías de capital íntegramente privado más
destacadas en el segmento del lujo. Desde su
creación en 1992, está especializada tanto en la
Madrid Cuatro Torres responde a las
últimas tendencias que podemos
admirar en Asia o los Estados Unidos
14 | Tendencias 06
adquisición y posterior rehabilitación de edificios
singulares y emblemáticos como en la promoción de edificios de nueva planta. Desarrolla inmuebles residenciales y terciarios sobre todo en
Madrid y Barcelona, y acaba de realizar sus primeras inversiones en París y Londres. Cuenta con
veintinueve proyectos en marcha, con 142.000
metros cuadrados sobre rasante, y su cartera el
año pasado tenía un valor a producto terminado
superior a mil doscientos millones de euros.
En 2006 adquirió en Madrid por más de 60 millones de euros tres edificios singulares de uso
residencial con locales comerciales en las calles
Velázquez 29, Carmen 9 y Cabeza 16, con una
superficie total de 11.500 metros cuadrados.
Realizó además sus primeras operaciones en
Barcelona. Compró por 110 millones de euros
la antigua sede de Banesto en el número 1 del
Paseo de Gracia, esquina con la Plaza Cataluña, que rehabilitará para sacar al mercado unas
sesenta viviendas y tres mil metros cuadrados
de locales comerciales. Y adquirió por 90 millones de euros la Torre Tarragona, un edificio
de oficinas de 19 plantas, totalmente alquilado,
situado junto a la Estación de Sants y el recinto
ferial de Montjuïc.
Entre otras iniciativas, desarrolla un proyecto de
recuperación integral del madrileño Teatro Albéniz, respetándolo como centro teatral y símbolo
de la cultura madrileña. Ha sido propietario de
edificios tan emblemáticos como los madrileños
de las calles Salustiano Olózaga 11 y Velázquez
123, el palacete novecentista de la calle Fernández de la Hoz 9 y el inmueble semiindustrial
de López de Hoyos 145, con cambio de uso a
terciario. Recientemente, adquirió la Inmobiliaria
Mola S.A. propietaria de mas de 30.000 metros
cuadrados de oficinas, entre otros activos inmobiliarios, con edificios sitos en las calles Estébanez Calderón y Príncipe de Vergara de Madrid,
por unos 134 millones de euros.
La calidad o París
selectivas y desarrollos con un sello distintivo
muy fácil de reconocer. Sobre esa filosofía, el
crecimiento de la empresa ha sido constante y
todo parece indicar que el siguiente paso natural será la salida al exterior. ¿Hay ya alguna
estrategia establecida?
Sobre esta base conceptual, el proceso de
protección del adquirente se fundamenta en la
contratación de una póliza con una compañía
especializada, de forma que, en caso de que el
riesgo se materialice y el daño efectivamente se
produzca, la privación del derecho adquirido o
la pérdida de la preferencia inicialmente prevista
se indemnice de acuerdo con la póliza suscrita.
La contratación del seguro se convierte en una
operación indispensable para el funcionamiento
del mercado.
Queremos constituir un portafolio internacional
importante, centrado al menos en un 70 por
ciento en París y Londres. Este año invertiremos
unos 600 millones de euros en París y hasta
200 millones de euros más en Londres. Hemos
cerrado la compra de dos importantes edificios
parisinos con una inversion realizada de cien
millones de euros, y de otro edificio más londinense en el que hemos invertido otros ciento
cinco millones de euros, siempre atendiendo a
nuestro compromiso de adquirir productos muy
singulares y situados en las mejores zonas. Se
trata de emplazamientos realmente extraordinarios, en las respectivas millas de oro.
El edificio londinense está en plena city, al lado
de la famosa torre ecológica de planta circular
diseñada por Norman Foster. La ubicación es
estratégica y además tiene opciones de ampliación, porque la edificabilidad no está agotada.
Tenemos previsto encargar a un estudio internacional de primer orden el proyecto integral para
rehabilitarlo y ampliarlo. En París, actualmente
estamos estudiando varios proyectos más, para
asi poder hacernos con una cartera de inmuebles representativos en las mejores zonas céntricas de la ciudad.
La trayectoria de Monteverde destaca en primer lugar por la fidelidad y constancia a su proyecto empresarial. Se escogen compras muy
¿Se ha vuelto tan indispensable salir al exterior? ¿Conviene diversificar por pura estrategia
Asignamos la mayor
importancia a la calidad y
la estructura del inmueble
FIRMAS | 15
Firmas
trictos. Al menos desde nuestro punto de vista
los márgenes que arrojan las operaciones en
Madrid y Barcelona se han estrechado sustancialmente. En la mayoria de las principales ciudades de toda España los precios residenciales están al límite de su recorrido inmobiliario.
No todos los edificios valen lo que la gente se
figura. Si los productos son buenos y de primera calidad puede justificarse un alto precio,
pero no todas las buenas ubicaciones justifican los precios de la zona al tener edificios de
poca calidad y con pocas posibilidades de recorrido inmobiliario.
En el mundo inmobiliario no todo vale lo mismo.
No todo el barrio de Salamanca puede valer
igual, ni mucho menos. Por eso resulta obligado evaluar cada uno de los inmuebles en los
que nos planteamos invertir, y garantizar de antemano que tendrán un recorrido inmobiliario.
Asignamos la mayor importancia a la calidad y
a la disposición de los inmuebles junto a su
distribución, porque esas posibilidades serán
las que nos permitirán trabajar mejor o peor en
el desarrollo final.
El alma de los edificios
No todos los edificios valen
lo que la gente se figura
16 | Tendencias 06
empresarial, o quizá también porque cierto tipo de negocio residencial en España está dando síntomas de agotarse?
París encaja a la perfección con nuestro objeto de negocio. Buscamos edificios singulares, muy representativos y en localizaciones exclusivas. Pocas ciudades en el mundo pueden competir
con ésta. Además, estamos persuadidos de que la mayoría de
los inmuebles parisienses aún tienen recorrido, tanto en adquisiciones como en posteriores ventas. En ese sentido, París es una
apuesta decididamente empresarial.
Ahora bien, al seleccionar productos en el mercado nacional, en
adelante y con carácter general también conviene ser más es-
La calidad una vez más. Al leer vuestro folleto corporativo llama la atención que el primer
mensaje de la primera página sea tan directo:
“Sólo edificios excepcionales”. Toda una declaración de intenciones.
Nuestro objeto de negocio es ése: un decidido
compromiso de calidad y la máxima especialización para llevarla a cabo. Nuestro target sólo se
compone de edificios singulares, óptimamente
ocupados y capaces de aportar valor añadido
mediante un proyecto de reforma. Cada edificio
que compramos tiene alma. Lo escogemos por
la oportunidad de desarrollar en él un proyecto
arquitectónico muy singular. Siempre subcontratamos la arquitectura, y siempre entre los
mejores profesionales del sector, y a través de
nuestro equipo técnico nos esforzamos en que
el perfil de calidad de Monteverde presida cada
una de nuestras operaciones inmobiliarias.
Buscamos edificios singulares,
muy representativos y en
localizaciones exclusivas
Hemos hablado hasta ahora de residencial,
un sector que, como dices, debe recorrerse
más edificio a edificio que a través de directrices generales. En cambio, en oficinas sí que
suelen emplearse algunas líneas maestras.
¿Cómo ve Carlos Monteverde el sector español de oficinas en el comienzo de 2007?
Las oficinas son una parte relevante de nuestra estrategia de crecimiento en Madrid y
Barcelona para este año. De entrada, ahora
proporcionan más seguridad que el mercado residencial. Está claro que vamos a seguir
comprando edificios residenciales atractivos
y de singularidad especial, pero no vamos a
hacerlo a cualquier precio, ni en cualquier sitio, ni con cualquier cosa. A veces, determinadas peticiones pueden llevarte a pensar que
se está empezando a perder el respeto por lo
que valen las cosas, y repito que no vale siempre todo lo mismo. La clave determinante es
la calidad del inmueble. Dicho esto, en Monteverde pensamos que las oficinas ahora mismo
cuentan con un importante atractivo. Hay una
intensa demanda, la oferta es interesante y hemos decidido incluirlas en nuestros planes de
crecimiento.
El sueño de Monteverde
Por alguna charla reciente, me consta que te
gustaría hacer algo en Nueva York, el sueño
confesado o no de la mayoría de profesionales inmobiliarios. ¿Sigues soñándolo?
¿Por qué no? El sueño de Monteverde ha sido
desde siempre promover productos de calidad y con una arquitectura muy sofisticada.
Siempre soñé (y algún día espero alcanzar
FIRMAS | 17
Firmas
dicho sueño al que aspiramos todos los inmobiliarios) con promover una Torre o un parque
empresarial importante. Hemos trabajado con
las mejores firmas, contamos para el desarrollo arquitectónico de nuestros proyectos más
singulares con estudios internacionales de primerísimo orden como son Kohn Pedersen Fox,
el propio Norman Foster o arquitectos españoles de renombre internacional como el estudio
Lamela, Allende arquitectos, etcétera. Esa filosofía nos terminará conduciendo a Nueva York.
Por supuesto que es nuestro sueño promover
allá, un sueño estrictamente inmobiliario, dicho
sea de paso, y lo cumpliremos en cuanto surja
la oportunidad.
Mientras tanto, hemos desarrollado proyectos
genuinamente neoyorquinos. En Madrid hemos
adquirido un edificio de 17.000 metros cuadrados sobre el que realizaremos un proyecto muy
ambicioso, especial, como lo será el desarrollo
del Teatro Albéniz, cuyo proyecto ha redactado
Allende Arquitectos y que será recordado por su
calidad.
El lujo es aquello que te hace
vibrar, te emociona y te aporta
una sensibilidad especial
18 | Tendencias 06
Hasta aquí tus sueños inmobiliarios. ¿Y los
bursátiles?
No tenemos prevista ninguna salida a Bolsa.
Crecemos reinvirtiendo beneficios de nuestras
promociones. En Monteverde no nos consideramos financieros. Admiramos desde luego la
capacidad que han demostrado otros profesionales inmobiliarios, que en algún caso han
adquirido compañías mucho más grandes de
lo que eran de por sí las sociedades compradoras. Hablo de fantásticos profesionales que
han centrado sus esfuerzos en la adquisición de
compañías. Nuestro cometido es distinto. Queremos mantenernos centrados en el día a día
de la gestión inmobiliaria y la promoción directa.
Nuestra ocupación prioritaria es trabajar con los
arquitectos, adjudicar las obras, negociar las
contratas. Ya he indicado que subcontratamos
todas las obras, y siempre con empresas tan
relevantes como Eralan, Dragados, etcétera.
No sabemos trabajar de otra forma. Donde nos
situamos queremos hacer negocio inmobiliario,
desarrollar promociones, generar valor. Nuestro
mayor mérito es ése, comprar en precio productos singulares y de calidad.
cuando repasan nuestra cartera se sorprenden
de que hayamos comprado tanta calidad en tan
poco tiempo.
Estás definiendo un tipo de empresa motivada, especializada y comprometida
Sin duda un aspecto fundamental de Monteverde es su equipo profesional. Un equipo compacto, muy joven y con mucha experiencia. El
track record del equipo de dirección impresiona.
Somos treinta y cinco profesionales, formamos
una piña y trabajamos muy a gusto. Con nuestra filosofía estamos obligados a ser dinámicos
y ágiles. Trabajamos muchas horas, como tantísima gente, y además tenemos la ventaja de
creer en lo que hacemos, de disfrutar de nuestro trabajo y de poder crear riqueza empresarial. Tenemos muchos amigos inmobiliarios, y
Ese estilo de dirección tiene que estar relacionado con tu faceta humana. ¿Cómo es el presidente de Monteverde cuando llega a casa?
Carlos Monteverde de Mesa es una persona
a la que le gusta disfrutar de su familia y de
la vida. Tengo cinco hijos maravillosos. Mi mujer y yo tenemos la inmensa suerte de trabajar
juntos, compartiendo nuestro gran proyecto
inmobiliario.y la mayoría de viajes profesionales. Olga López de Vera, mi mujer, es arquitecto de interiores y la responsable de dirigir las
áreas de decoración y marketing de nuestra
compañía con gran éxito y acierto. Así que en
casa, al llegar después del trabajo, seguimos
FIRMAS | 19
Firmas
muchas veces hablando y tratando asuntos
profesionales, la estética, la orientación o el
estilo de cada uno de los proyectos que desarrollamos.
Nos gusta asistir a las grandes ferias profesionales europeas (Milán, París, Londres, etcétera)
para calibrar calidades y nuevas tendencias.
Comparamos novedades de diseño en cocinas,
baños o interiorismo; procuramos estar al tanto
de todas las novedades. Disfrutamos viajando,
con lo que asistir a las ferias se convierte en una
ventaja. En lo personal soy economista y mi formación es eminentemente empresarial, aunque
tengo una afinidad especial por la arquitectura,
la pintura y la escultura. Además, soy un apasionado de la caza y del esquí, y sobre todo de
los museos, de las exposiciones y del descubrimiento de nuevas ciudades.
El lujo es una emoción
Diría que determinadas aficiones personales,
la propia sensibilidad o la manera de entender
las cosas termina trasladándose al ámbito profesional.
En el segmento inmobiliario del lujo la sensibilidad es un valor tan intangible como decisivo. El lujo requiere de una especial discreción.
Conviene huir de las estridencias, respetando
la calidad y la presentación de las cosas. Lo
más caro no tiene por qué ser lo más acertado,
en absoluto. Me refiero más a una cuestión de
estilo, de gusto o de estética. El lujo puede estar por ejemplo en un mirador de montaña, no
tiene que reducirse a algo caro. En realidad el
lujo es aquello que te hace vibrar, te emociona
y te aporta una sensibilidad especial. Ésos son
los valores que queremos alcanzar en nuestros
proyectos.
¿Cómo esperas que evolucione el sector inmobiliario en 2007?
No quiero transmitir ningún mensaje alarmista
sobre el futuro residencial, porque no existen
razones para la alarma, pero sí para la cautela. Insisto en que determinados precios pueden
estar al límite y en que no todos los inmuebles
valen lo mismo. En determinados edificios residenciales de las mejores zonas españolas el
precio está justificado, pero en otras zonas lo
está menos. Recomendaría ser cautelosos en
la selección de productos residenciales. Es probable que el mercado residencial de lujo sea el
más ajeno de todos a la coyuntura económica
o a los vaivenes de los tipos de interés, pero
aun así conviene ser cautos. Estoy convencido
de que no existe riesgo de burbuja inmobiliaria,
ni ahora ni más adelante, pero nos acercamos
al techo del mercado, y una vez alcanzado éste
los precios se racionalizarán y tenderán a estabilizarse.
¿En cuanto a oficinas?
Creo que tienen recorrido. El mercado está sumamente activo y se están haciendo proyectos
muy interesantes. Madrid Cuatro Torres es el
prototipo del proyecto de calidad, la prueba de
que sabemos hacer obras emblemáticas, porque son cuatro rascacielos que responden a las
20 | Tendencias 06
últimas tendencias que podemos admirar en
Asia o los Estados Unidos. Esta etapa va a ser
muy favorable para las oficinas. Y en residencial
las cosas irán bien. Es probable que se reduzcan las ventas, porque resultaba materialmente
imposible mantener el ritmo de años pasados.
Es probable que debamos emplear más tiempo
en cada proyecto y analizarlo en detalle, pero al
final las cosas buenas y bien ubicadas siempre
salen adelante. Seguiremos colocando nuestros productos en el mercado. Seguro. ■
Cada edificio
que compramos
tiene alma
FIRMAS | 21
Cuarto Barómetro Inmobiliario CB Richard Ellis
A toda vela
Los profesionales inmobiliarios rebosan de optimismo para 2007.
La inmensa mayoría cree que las inversiones en oficinas y la
salida a otros países seguirán dinamizando el sector.
Esperan, además, bastantes más transacciones, un creciente protagonismo de los fondos
de inversión y un mayor asesoramiento a cargo
de consultoras.
Un total de 342 altos directivos inmobiliarios
han contestado a la cuarta edición del Barómetro Inmobiliario, elaborado anualmente por
CB Richard Ellis. En esta ocasión han respondido a un cuestionario actualizado, de tan sólo
veinte preguntas, todavía más práctico que en
las anteriores muestras.
En esta última oleada se han obtenido los
resultados más favorables de los cuatro estudios. Entre otras respuestas, los directivos
encuestados presumen que en 2007 la economía española crecerá todavía más rápido
que la media europea, que la evolución de los
distintos agentes inmobiliarios será mejor este
año que el pasado, que las inmobiliarias españolas seguirán reforzando su diversificación y
su presencia en el extranjero, que las rentabilidades iniciales inmobiliarias podrían empezar
a repuntar a lo largo de este año y que los precios residenciales aumentarán cada vez más
despacio.
En 2006, las inversiones inmobiliarias españolas batieron su récord histórico absoluto
en oficinas y centros comerciales. Los profesionales inmobiliarios prevén un panorama
muy similar para este ejercicio y, desde luego,
parecen descartar parones en el sector residencial. El 29,4% de los encuestados estima
que las inversiones en oficinas aumentarán en
2007, frente a un 19,1% que apunta un incremento inversor en el sector residencial y un
18,2% que vaticina más inversiones en centros comerciales.
Nadie parece querer quedarse quieto. El
49,21% de los altos ejecutivos apunta que su
posición inversora en España será compradora neta este año, mientras que otro 42,86 %
prevé una posición vendedora neta.
sultora inmobiliaria para cerrar alguna transacción durante este
año, 31,5 puntos porcentuales más que hace dos años.
El interés inversor está cambiando también las apreciaciones
sobre los agentes inmobiliarios. En este estudio, los fondos de
inversión y las consultoras son los más valorados y de los que se
espera una mejor evolución. En un baremo de entre 1 y 5 puntos,
los fondos de inversión obtuvieron una puntuación media de 3,71
puntos (un 36% más alta que el año pasado) y las consultoras, de
3,56 puntos (con una subida del 28% en un año).
La salida al exterior es la segunda gran línea directriz del estudio.
El 54% de los directivos espera para este año un incremento de la
inversión de sus compañías en otros países, y un 42,9% más considera que esa inversión seguirá estable en los próximos meses.
Apenas un 3,1% de las respuestas hablan de posibles recortes en
la presencia inmobiliaria española en el extranjero.
Más activos en el resto de Europa
De hecho, la salida al exterior se ha convertido en el perfil principal para una inmobiliaria. El 27,14% de los profesionales lo considera esencial, frente a un 22,86% que antepone la estrategia
patrimonialista y otro 21,43% que escoge la estrategia multiproducto. Además, el 48,41% de los encuestados considera que los
países extranjeros más atractivos para invertir son los de Europa
Central y del Este, otro 23% prefiere el resto de Europa Occidental
y un 14,3% se queda con Portugal.
El 48% de los consultados cree que su empresa
solicitará asesoramiento a una consultora inmobiliaria
para cerrar alguna transacción durante este año, 31,5
puntos porcentuales más que hace dos años
Crece la demanda de asesoramiento
Casi todos los directivos aguardan más operaciones de inversión y más transacciones en
2007. De entrada, ese auge parece intensificar
el protagonismo de las consultoras inmobiliarias. El 48% de los consultados cree que su
empresa solicitará asesoramiento a una con22 | Tendencias 06
BARÓMETRO | 23
Cuarto Barómetro
24 | Tendencias 06
10
0
Economía en máximos. La cuarta entrega del Barómetro trae
la mejor valoración de la economía española. El 82,14% de los
encuestados cree que la situación es buena, 7,5 puntos porcentuales más que el año pasado y 16,25 puntos más que el
anterior.
19,5
15
Mucho
más
Algo más
Igual
Algo menos
4,2
1,1
Mala
2,85
Regular
1,41
10
Buena
3,04
Excelente
0,72
0
20
14,29
30
28,9
40
18,31
40
2006
21,15
50
60
20
2007
11,43
60
52,11
2005
65,9
80
74,65
100
2006
82,14
56,43
¿Cree que España se comportará como un mercado inmobiliario
más dinámico que el resto de la Unión Europea?
82,14
2007
82,14
Por sectores inmobiliarios en España, las oficinas volverán a estar en vanguardia. El 70% de
los directivos espera aumentos en los precios
de alquiler de las oficinas céntricas, otro 67,4%
cree que los precios de venta de estas oficinas
subirán, y un 73,2% confía en que la absorción
de superficies de oficinas crezca en 2007.
Los locales y los centros comerciales son los
otros dos sectores más dinámicos. Más de la
mitad de los profesionales aguarda para los locales comerciales aumentos en los precios de
venta (59,35%), de alquiler (52,03%) y en la absorción (57,72%); y algo parecido ocurre en los
centros comerciales (el 55,29% espera en este
segmento incrementos de los precios de alquiler, y el 52,04% en los precios de venta), si bien
quienes piensan que la absorción aumentará en
los centros son menos de la mitad (el 46,34%
del total). En inmuebles industriales, las mejores
expectativas hablan de un repunte de la absorción (lo espera el 51,22% del total), y las previsiones de estabilidad dominan los precios y la
absorción de parques empresariales y hoteles.
En cuanto al sector residencial, se mantiene
una fuerte polarización entre un 36,22% de los
encuestados que presume aumentos de precios de hasta un 5% en el año, y otro 37,01%
que supone alzas de entre el 5,1% y hasta el
10%. La proporción resulta casi idéntica al
39,1% obtenido por cada una de estas opciones el año pasado. Aun así, la principal novedad en esta muestra es que un 13,4% de los
encuestados apunta que los precios apenas
variarán este año 9 puntos porcentuales más
que en 2006.
Se espera también un descenso de la venta de
viviendas. El 56,7% de los encuestados piensa
que la demanda de vivienda nueva descenderá en 2007, si bien hace un año pensaba lo
mismo el 65,2% de los directivos.
¿Cómo calificaría usted la situación de la economía
española en 2007?
5,63
Las oficinas aceleran
Primera parte. Economía general
4,1
El 70% de los directivos espera aumentos en los
precios de alquiler de las oficinas céntricas
60%, casi el doble), y un 16,43% de los profesionales valora comprar algún centro comercial
fuera de nuestro país (el año anterior era sólo el
6,67% del total).
7,14
Sobre segmentos concretos de salida al exterior,
se ha invertido el orden entre oficinas y residencial, con una sorprendente aparición de centros
comerciales entre las preferencias. El 34,86%
de los encuestados señala que sus empresas
tienen previsto salir fuera de España en el sector residencial (en 2006 sólo representaban el
11,67%); el 33,71% confía en incluir oficinas en
su portafolio exterior (hace un año suponían el
Mucho
menos
El mercado inmobiliario crecerá en España más rápido que
en el resto de Europa. El optimismo de los directivos inmobiliarios se acrecienta al comparar el sector inmobiliario español
con el resto de la Unión Europea. El 70,72% de los encuestados
confía en que este año el mercado español crezca algo o mucho más que el europeo, cuando en 2006 quienes pensaban
así sólo representaban el 22,54%.
¿Cómo cree que evolucionarán las siguientes magnitudes
económicas en 2007 respecto a 2006?
Subirá
bastante
Subirá
No variará
ligeramente mucho
Bajará
ligeramente
Bajará
bastante
PIB
10,71
35,71
45,71
7,87
0
IPC
12,86
31,43
39,29
14,29
2,13
Tipos
de interés
20,00
71,43
7,86
0,71
0
3,57
28,57
55,00
11,43
1,43
Empleo
El 71,43% de los directivos
inmobiliarios espera ligeras
2006
subidas de los tipos2007
de interés
durante 2007
Más subidas de los tipos de interés. Sobre magnitudes económicas, el 71,43% de los directivos inmobiliarios espera ligeras subidas de los tipos de interés durante 2007, y otro 20%
incluso que los repuntes sean fuertes. Aguardan también que
el Producto Interior Bruto y el Índice de Precios al Consumo se
mantengan estables o crezcan con suavidad, y el 55% no espera variaciones significativas en los niveles de empleo durante
el ejercicio.
BARÓMETRO | 25
Cuarto Barómetro
Tercera parte. Rentabilidad e inversiones inmobiliarias
82,14
Segunda parte. Sector inmobiliario
3
Fondos de inversión y consultoras. La confianza de los profesionales inmobiliarios se extiende a los distintos agentes. Todos
mejoran su valoración media respecto al año anterior, especialmente los fondos de inversión y las consultoras inmobiliarias, a
la cabeza del escalafón y con subidas anuales de casi un punto
sobre un máximo de cinco.
¿En qué área tiene prevista su empresa algún plan para
salir al extranjero?
Incremento suave
Incremento fuerte
7,15
10
20
30
40
50
Las rentabilidades inmobiliarias repuntan en España. España
cerró 2006 con unas rentabilidades inmobiliarias de entre las más
bajas de toda Europa. En el barómetro, los directivos creen que
han tocado suelo y que podrían empezar a incrementarse con
suavidad. El 43,65% de la muestra cree que seguirán estables, un
30,95% aguarda incrementos suaves y todavía un 18,25% prevé
algún descenso ocasional más.
A su juicio, ¿cómo evolucionarán las rentabilidades prime en el
resto de Europa durante 2007?
Descenso fuerte
0,79
11,11
Estable
52,38
Incremento suave
34,86
33,71
40
30,16
Incremento fuerte
30
5,56
11,66
6,67
6,67
10
4,29
5
5
5,71
16,43
0
6,67
10
España cerró 2006 con unas
rentabilidades inmobiliarias de
entre las más bajas de toda Europa
30,95
60
2006
50
20
Residencial
Oficinas
Locales
coerciales
Inmuebles
industriales
Hoteles
Centros
comerciales
0
26 | Tendencias 06
43,65
Descenso suave
2007
60
Perfiles internacionales. El interés de las inmobiliarias españoles por salir a otros países se reparte entre el sector residencial
(34,86% de las respuestas), las oficinas (33,71%) y, como principal novedad, los centros comerciales (16,43%).
18,25
0
70
La valoración de las consultoras
ha subido un punto sobre cinco
en un año
Consultoras
inmobiliarias
Agentes de la
Propiedad
Inmobiliaria
Fondos de
inversión
inmobiliaria
Promotoras
Estrategia
multiproducto
Estrategia
patrimonialista
La prioridad de salir al extranjero. Los directivos inmobiliarios
tienden a cambiar sus estrategias empresariales. Estar presentes
en el extranjero se ha convertido en su principal prioridad, con un
27,14%, por encima de las tradicionales políticas patrimonialistas
(un 22,86%) y multiproducto (otro 21,42%).
Descenso suave
Estable
2
2,86
Estrategia de
compra de activos
2,78
3,56
3,71
3,27
2,85
2,73
2,35
9,29
Estrategia
de promoción
de proyectos
Estrategia de
reservas de suelo
0
2006
Descenso fuerte 0
2,5
4,1
Presencia en
el extranjero
5
3,39
3
15
10
3,5
Constructoras
20
4
3,07
21,42
22,86
16,43
25
De los siguientes, ¿cuál es el pronóstico para la rentabilidad
prime en España durante 2007?
Valoración media de la evolución en 2007 de los siguientes
agentes inmobiliarios (de 1 a 5)
2007
3,02
30
27,14
Según su opinión, ¿a qué perfil de compañía inmobiliaria
concedería mayor importancia?
10
20
30
40
50
60
Y algo menos en el resto de Europa. La previsión sobre las
rentabilidades inmobiliarias en el resto de Europa es prácticamente igual a la española. El 52,38% espera estabilidad en los
yields europeos (en España es un 43,65%); otro 30,16%, incrementos suaves (en España es un 30,95%); y un 11,11% apunta
todavía algunos descensos ocasionales (un 18,25% en la previsión española).
BARÓMETRO | 27
Cuarto Barómetro
¿Cómo serán sus planes de inversión en España para 2007?
Probablemente
vendedor neto
Oceanía
42,86
Posición neutral
Probablemente
comprador neto
20
30
40
50
1,59
Norteamérica
49,2
10
0
África - Marruecos
7,94
0
¿Qué mercado de los siguientes le resulta más atractivo para
diversificar sus inversiones?
60
Sin parar de moverse. El generalizado interés por las inversiones
hace que muy pocas empresas vayan a quedarse quietas. Un
49,2% mantendrá posiciones compradores netas, otro 42,86% se
quedará en posiciones netas vendedoras y apenas un 7,94% de
los encuestados optará por posiciones neutrales.
0
Asia
3,97
Sudamérica
8,73
Europa central
y del Este
Resto de Europa
Occidental
23,02
Portugal
Durante 2007, ¿cómo evolucionará su inversión en otros países?
La mitad de los directivos
consultados espera incrementar
sus inversiones en otros países
Descenso fuerte
1,59
Descenso suave
1,59
Estable
42,86
Incremento suave
Los países europeos del centro
y del Este atraen al 48,41%
de los encuestados
48,41
14,28
0
10
20
30
40
50
60
Concentrados en Europa. A la hora de salir a otros países, las
inmobiliarias españolas fijan la vista en el resto de Europa. Los
países europeos del centro y del Este atraen al 48,41% de los
encuestados; otros países europeos occidentales, al 23,02%; y
Portugal, un 14,28%. Fuera de Europa, sólo destaca Sudamérica,
con un 8,73% de las preferencias.
30,16
Incremento fuerte
23,8
0
10
20
30
40
50
La mirada fija en el exterior. Mucha más unanimidad hay respecto
al extranjero. De los directivos inmobiliarios consultados, un 23,8%
espera un incremento fuerte de la inversión de sus empresas en
otros países, un 30,16% prevé un incremento suave y otro 42,86%
confía en un ritmo similar al de 2006. En suma, casi 97 de cada cien
creen que este año la inversión inmobiliaria española en el exterior
será igual o mayor que la de 2006.
28 | Tendencias 06
BARÓMETRO | 29
Cuarto Barómetro
Cuarta parte. Mercado residencial
Oficinas exultantes. Sobre inversiones en España, las oficinas vuelven a destacarse. Un 29,37%
de las respuestas prevén un incremento de la
inversión en este segmento, por un 19,05% que
confía en el sector residencial y un 18,25% en los
centros comerciales.
En su opinión, en 2007 la demanda de vivienda nueva en España
Respecto al mercado español, ¿en qué sector prevé un mayor
incremento de sus inversiones en 2007?
1,59
60
56,69
50
10
Hoteles
26,1
20
19,05
7,14
11,81
0
Industrial
8,7
Aumentará
Permanecerá igual
Descenderá
15,08
Centros
comerciales
18,25
A su juicio, el precio medio de las viviendas en España durante 2007
Locales
comerciales
0%
21,43
No, están
infravaloradas
2,38
No, están
sobrevaloradas
76,19
0
10 20 30 40 50 60 70 80
Aumentará
más de un 10%
Aumentará entre
2007
un 5,1% y un 10%
Los precios residenciales parecen subir
cada vez menos. La mayoría de directivos
inmobiliarios espera que los precios residenciales se revaloricen este año hasta un 5%
(36,22%) o entre un 5,1% y hasta un 10% (otro
37,01%). El riesgo de descensos de precios ha
perdido peso: en 2007 sólo lo espera el 7,87%
de los encuestados frente al 24% de 2004 o el
13% de 2006.
Aumentará
2006
hasta un 5%
13
12,5
24
Seguirá igual
7,87
39,2
39,1
10,5
5,51
4,4
10%
Cotizan a un
precio justo
2006
30%
20%
¿Considera que la Bolsa está valorando correctamente las
empresas inmobiliarias cotizadas?
40
40%
12,5
40
4,4
30
13,39
25
23,7
20
2007
17,5
15
36,22
10
37,01
5
17,5
0
50%
2,6
29,37
39,1
9,52
Oficinas
30 | Tendencias 06
La actividad residencial desciende despacio.
La mayoría de los profesionales inmobiliarios
considera que la actividad residencial será un
poco menor este año, aunque, en proporción,
en 2006 pensaban que ese descenso iba a ser
más acusado. En definitiva, parece esperarse
una demanda de vivienda nueva ligeramente
menor, pero a la vez el fantasma de un súbito
pinchazo de la burbuja podría haberse disipado
definitivamente.
31,5
30
Residencial
Sobrevaloración bursátil. Otra de las novedades de este barómetro ha sido una pregunta
sobre la evolución de las inmobiliarias en Bolsa.
Se pedía opinión sobre si cotizan a un precio
justo (21,43% de las respuestas), si cierran el
año sobrevaloradas (así lo cree el 76,19% de
los encuestados) o si están infravaloradas (así
lo piensa un 2,38% de los directivos).
2006
65,2
40
Otro
Tres de cada diez encuestados
creen que las inversiones en
oficinas serán las que más crezcan
2007
70
2005
2004
Descenderá
Parece esperarse una demanda de vivienda
nueva ligeramente menor, pero a la vez el
fantasma de un súbito pinchazo de la burbuja
podría haberse disipado definitivamente
BARÓMETRO | 31
Cuarto Barómetro
Quinta parte. Consultoría y previsiones
¿Cómo cree que evolucionarán en 2007 los precios de alquiler
en los siguientes segmentos inmobiliarios?
Indique en cuál de los siguientes segmentos su empresa solicita asesoramiento a empresas inmobiliarias
50
47,98
40
2007
Seguirán
igual
18,70
51,22
26,83
3,25
0
Parques empresariales
6,50
35,77
49,60
8,13
0
Inmuebles industriales
9,76
34,96
41,46
12,20
1,62
Locales comerciales
17,07
34,96
42,28
4,88
0,81
Centros comerciales
9,76
45,53
34,15
10,56
0
Hoteles
8,94
29,27
43,90
16,26
1,63
32 | Tendencias 06
16,5
6,8
1,63
60
12,12
9,09
0
3,03
Consultoría
estratégica
¿Cómo cree que evolucionarán en 2007 los precios de venta
en los siguientes segmentos inmobiliarios?
Aumentarán
mucho
Aumentarán
con suavidad
Seguirán
igual
17,89
49,49
28,46
4,16
0
Parques empresariales
7,32
34,96
47,97
8,12
1,63
Inmuebles industriales
8,94
35,77
42,28
11,38
1,63
Locales comerciales
19,51
39,84
31,70
8,94
0
Centros comerciales
15,45
36,59
38,20
9,76
0
Hoteles
12,20
27,64
46,34
7,32
6,50
Oficinas céntricas
Bajarán
con suavidad
Bajarán
mucho
2005
20,33
21,22
11,38
10
0
18,18
20
18,18
30
27,64
40
Bajarán
mucho
¿Cómo cree que evolucionará en 2007 la absorción de superficies en los
siguientes segmentos inmobiliarios?
18,7
50
2006
39,39
54,55
2007
24,24
Nueva fórmula magistral de la consultoría. Ilustrativa resulta también la pregunta sobre los servicios
de consultoría inmobiliaria más demandados por
las empresas. Nos aproximamos a una proporción
genérica universal, hasta ahora inédita, formada
por un 27,64% de intermediación en transacciones,
un 21,95% de consultoría estratégica, un 20,33%
de asesoramiento en gestión de suelo y ejecución
de proyectos, un 18,7% de asesoramiento en operaciones corporativas y el 11,38% restante en planes estratégicos y valoraciones de inmobiliarias.
¿Cuál cree que es el servicio de consultoría con más futuro?
21,95
Asesoramiento para transacciones. Las distintas respuestas del barómetro perfilan un mercado con más operaciones de inversión y más
internacionalizado. Condiciones idóneas para
que la labor de las consultoras inmobiliarias se
aprecie cada vez más. El 47,98% de las empresas prevé contratar a alguna consultora este
año para cerrar una compraventa, cuando en
2005 sólo lo esperaba el 16,5% (el año pasado
esta pregunta no se incluyó en el estudio).
Bajarán
con suavidad
4,88
8,7
5,69
9,7
0,81
2,9
3,9
0,81
0,81
2,9
2,44
0
Oficinas y locales en venta, por las nubes. La
situación resulta muy similar para productos terciarios en venta. Las oficinas siguen en vanguardia, con un 67% de los encuestados que piensan
que sus precios de venta aumentarán este año.
De los locales comerciales piensa lo mismo el
59,35% de los directivos, y de los centros comerciales, el 52,04%. La estabilidad vuelve a concentrarse en parques empresariales, donde el
47,97% de los profesionales cree que los precios
seguirán igual, por un 46,34% obtenido por los
hoteles y un 42,28% en inmuebles industriales.
In
v
de est
ig
m
G
er aci
es
c
ad ón
tió
os
n
p
de atr
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via te
bi gia
lid s
ad
N
eg
oc
ia
cio
ne
Tr
an
s
sa
cc
io
ne
s
0
14,63
8,94
10,7
18,5
19,4
11,38
10
Aumentarán
con suavidad
Oficinas céntricas
30
20
Aumentarán
mucho
2005
Los alquileres de oficinas subirán más. Los
directivos presumen para 2007 una buena evolución de los alquileres en los distintos segmentos terciarios. El 69,92% confía en aumentos de
precios en el alquiler de las oficinas. Le siguen
en el escalafón los centros comerciales, con
un 55,29%, y los locales comerciales, con un
52,03%. El 49,59% confía en que los alquileres
de parques empresariales seguirán estables,
el 43,9% piensa lo mismo de los hoteles y el
41,46% de los inmuebles industriales.
Intermediación Asesoramiento
Planes
Asesoramiento
en
en operaciones estratégicos y
en gestión de
transacciones
corporativas
valoraciones
suelo y
de activos inm.
de inmobiliarias ejecución de
peroyectos
Aumentarán
mucho
Aumentarán
con suavidad
Seguirán
igual
Bajarán
con suavidad
Oficinas céntricas
33,33
39,84
24,39
2,44
0
Parques empresariales
13,82
33,33
43,10
8,94
0,81
Inmuebles industriales
14,63
36,59
39,84
8,13
0,81
Locales comerciales
18,70
39,02
39,02
3,26
0
Centros comerciales
11,38
34,96
47,15
5,70
0,81
8,13
22,76
38,22
22,76
8,13
Hoteles
Bajarán
mucho
Crecerá la absorción de oficinas, locales e inmuebles industriales. Sobre absorción de productos terciarios, los directivos aportan algunas novedades. El 73,17% estima que la absorción de oficinas aumentará este año. Le siguen en el escalafón
los locales comerciales, para los que el 57,72% de
los directivos espera una mayor absorción, y los
inmuebles industriales, con un 51,22% de las respuestas. En centros comerciales, el 47,15% de los
encuestados no aguarda variaciones significativas
en la absorción, y en parques empresariales opina
así el 43,10% de la muestra. La horquilla se amplía
sustancialmente en hoteles: un 38,22% no prevé
variaciones, mientras sendos 30,89% vaticinan aumentos y descensos simétricos. ■
BARÓMETRO | 33
Mercados e ideas
En la actualidad, se construyen más viviendas en España que en
el Reino Unido, Francia y Alemania juntos. En los últimos cinco años,
el mercado español ha sido el segundo europeo por volumen de inversiones inmobiliarias realizadas por no residentes europeos.
El país ha construido más de seis millones de viviendas en los
últimos 10 años, lo que representa más del 40% del parque de
vivienda total para visitantes extranjeros. Además, las promotoras
y constructoras españolas están de moda en toda Europa, donde
ganan concursos y compran compañías.
No siempre todos los récords tienen carácter positivo. España
ha alcanzado el mayor parque inmobiliario de la Unión Europea y
uno de los ritmos constructores más altos, pero continúa siendo el
país donde más difícil resulta el acceso a la vivienda.
Los españoles ocupamos en 2005 el séptimo puesto en el escalafón mundial por consumo de cemento. Una parte significativa de
ese consumo se dedica a edificaciones residenciales y, sin embargo, el precio de la vivienda ha alcanzado unos niveles que en la
práctica imposibilitan para muchos jóvenes el derecho de acceso
a una vivienda en propiedad.
Desde otro punto de vista, el cemento es también uno de los materiales que requiere un consumo de energía más intenso. Según
diferentes estudios de la Unión Europea, los inmuebles consumen
el 40% de la energía final distribuida en el continente. De hecho,
el primer kilómetro de la franja costera mediterránea tiene un nivel
promedio de colmatación superior al 50%.
Calidad de la edificación
Cuando las ardillas alquilan oficinas
Sin duda, en los últimos diez años el sector
inmobiliario ha dado un salto de gigante. Entre todos
hemos generado notable riqueza: se ha aportado
más del 10% del Producto Interior Bruto nacional y se
han superado claramente muchas metas.
Adolfo Ramírez-Escudero,
Consejero Director General Capital Markets
de CB Richard Ellis España
34 | Tendencias 06
La trascendencia de estos asuntos y la creciente presión social
asociada a ellos están impulsando respuestas políticas. En enero
de 2006 entró en vigor la directiva de la Unión Europea sobre eficiencia energética de los edificios (EPBD). Y, relacionada con ella,
a finales de marzo de 2007 estará plenamente operativo en España el Código Técnico de la Edificación (CTE), cuyo propósito es
favorecer una mayor calidad en la edificación y reducir el impacto
ambiental de los inmuebles.
La incorporación del Código Técnico de la Edificación ayudará a
mejorar los estándares de sostenibilidad de las edificaciones, un
capítulo en el que, hoy por hoy y salvo honrosas excepciones, los
españoles nos encontramos a la zaga de los países desarrollados.
De ahí que resulte urgente impulsar una reflexión nacional sobre
tendencias e iniciativas en gestión medioambiental inmobiliaria.
En un mundo cada vez más globalizado, las estrategias y tendencias empresariales también deben confluir y armonizarse. Así sucede con la concentración de personas en los núcleos urbanos. El
70% de los europeos vivimos ya en ciudades, y esa afluencia hace
especialmente necesario un uso más eficiente de unos recursos
energéticos cada vez más escasos y costosos. A la par, la creciente conciencia medioambiental ha intensificado el respeto por los
entornos naturales y rurales, así como el interés por mantenerlos
en su estado tradicional.
Se trata de tendencias que han ido abriéndose
paso en toda Europa. Ejercieron de pioneros los
países nórdicos y, desde entonces, la corriente
de responsabilidad ambiental ha ido extendiéndose por los países anglosajones primero y por
los meridionales después.
Líneas motrices de cambio
En el ámbito inmobiliario español, la presión
medioambiental de la opinión pública empieza a
impulsar medidas de planificación urbanística y
de tecnología constructiva más respetuosas con
el medio ambiente, así como un mejor empleo
de los escasos recursos naturales a la hora de
edificar. Son iniciativas que convergen ya en tres
grandes líneas motrices de cambio.
1) Sobre la demanda de los grandes ocupantes
de espacio, las empresas líderes mundiales,
a través de programas de responsabilidad
social corporativa (RSC), tienden a implantar
códigos de seleccion y filtro capaces de resolver sus necesidades de espacio.
En una reciente conferencia multidisciplinar,
un vicepresidente ejecutivo y socio de Hines
subrayaba que “el valor añadido aportado por
las políticas de sostenibilidad se ha vuelto ya
muy real”, como atestigua “el claro aumento
de la presión de inquilinos corporativos que
demandan edificios verdes de oficinas”.
El primer kilómetro de la franja costera
mediterránea tiene un nivel promedio de
colmatación superior al 50%
MERCADOS E IDEAS | 35
Mercados e ideas
Para este directivo, en el futuro los consultores amplificaremos
ese interés medioambiental de los clientes y ayudaremos al desarrollo de edificios sostenibles. Será así por el inherente beneficio
medioambiental de estas iniciativas y, sobre todo, por las ventajas
que las empresas responsables transmiten en términos de imagen y reputación a sus clientes y profesionales.
El ejecutivo de Hines aportaba varios argumentos más: desde un
punto de vista económico supone una manera de disminuir los
costes operativos y de mantenimiento de los edificios, y a la vez
convierte la opción en más competitiva para el cliente”.
Un alto responsable de la empresa de distribución Wall Mart
llevaba la idea todavía más lejos: “La eficiencia energética de
cada uno de nuestros inmuebles es de vital importancia para
El coste de aplicar medidas de
eficiencia energética en los inmuebles
es relativamente modesto
36 | Tendencias 06
Wall Mart, porque somos el primer comprador privado de electricidad en el mundo, y, tras los salarios, la energía es el principal
coste de nuestra cuenta de resultados”.
2) Los aspectos cualitativos de gestión corporativa empiezan a
ser además muy valorados por los mercados de capitales, cada
día más sensibles ante estos asuntos a la hora de determinar
sus criterios de inversión.
Como inversores, muchas compañías del sector financiero han
comenzado a emplear sus derechos de propiedad para delimitar la conducta de las empresas en las que invierten. Muchas
grandes multinacionales han incorporado ya el sistema triple
bottom line basado en el desempeño en los frentes social,
medioambiental y económico-financiero.
Existen, asimismo, índices bursátiles de empresas que lideran estas prácticas, como el Dow Jones Sustainability Index o el FTSE4
Good Index. Las empresas calificadas como inversores socialmente responsables (SRI en inglés) han pasado a invertir de
336.000 millones de euros en 2003 a un billón de euros en 2006.
En definitiva, no debe sorprender a nadie que los gestores de
las compañías se esfuercen en difundir su estrategia medioambiental a sus accionistas (esos mismos gestores de fondos SRI),
porque probablemente éstos van a estudiarla con detenimiento
antes de invertir.
Si trasladamos el razonamiento a la inversión inmobiliaria, todavía
abundan inversores y promotores que se cuestionan si los inquilinos asumirán el sobrecoste de ocupar espacios más ecológicos
y sostenibles. Quizá estamos ante uno de los clásicos espejismos del marketing. Porque más pronto que tarde la presión del
capital y del conjunto de la sociedad, junto a las iniciativas políticas, harán que esas características sean un mínimo comúnmente exigido, con lo que en realidad los edificios que carezcan de
ellas serán penalizados. Conviene no olvidar una vieja ley según
la cual las especificaciones de espacios de los inquilinos suelen
cambiar más deprisa que la vida útil de los inmuebles.
Tampoco conviene olvidar que el coste de aplicar medidas de
eficiencia energética en los inmuebles es relativamente modesto. Los principales estudios en la materia coinciden en que un
edificio energéticamente eficiente puede consumir la mitad que
un edificio estándar. Como además el sobrecoste de construcción eficiente puede ser de sólo un 2%, en la mayoría de los casos los periodos de amortización son inferiores a cinco años.
3) La sensibilización del consumidor final supone la última gran
línea motriz. Cada vez más empresas predican con el ejemplo,
y contribuyen desde su propia filosofía corporativa a la preservación del patrimonio natural. Si trasladamos ese enfoque a las
personas físicas, parece claro que la vivienda es posiblemente la
mayor inversión particular de la inmensa mayoría de familias, tanto por su cuantía como por su dilatada amortización en el tiempo.
Elegir una vivienda medioambiental y sostenible tendrá un impacto favorable durante los 50 años de vida media útil de ese
activo. Y al ritmo al que se incrementa la conciencia ecológica en
la sociedad, todo apunta a que las prácticas sostenibles van a
duplicarse en las viviendas de aquí a cinco años.
El 77% de los gabinetes de arquitectura y diseño estadounidenses han experimentado un significativo incremento de los proyectos arquitectónicos sostenibles, según un estudio realizado entre
relevantes arquitectos estadounidenses por la firma Autodesk.
Los propios clientes particulares encargan la mayor parte de estos proyectos, todavía en mucha mayor medida que administradores o promotores. Los arquitectos esperan que el número de
proyectos sostenibles se duplique en los próximos cinco años,
gracias sobre todo a los programas informáticos englobados
dentro de los Sistemas de Alta Eficacia (HVAC).
En el estudio de Autodesk, el 64% de los encuestados especifica
claramente que usa estos sistemas en más de la mitad de sus
proyectos y el 85% espera usarlo en la mayoría de sus proyectos
para el próximo año.
Criterios de política y gestión
Sabemos, en suma, que estas tres tendencias complementarias
están moldeando un sector inmobiliario mucho más sensible a
los requerimientos bioclimáticos y de desarrollo sostenible. Es un
buen punto de partida que nos conduce de inmediato a plantearnos cuáles deben ser los principales factores políticos y cuáles
las áreas prácticas de gestión medioambiental. A mi juicio, convendría sintetizarlas en cuatro grandes aspectos.
1) Integración en el entorno. Antes de determinar las actuaciones
inmobiliarias, es necesario planificar un urbanismo coherente
con el sistema natural, que establezca a gran escala los beneficios que luego van a aplicarse tanto a las viviendas y edificios
como a su entorno.
Debe tenerse en cuenta también que los futuros usuarios de
un nuevo emplazamiento necesitarán del transporte. Entre otros
muchos aspectos, conviene reducir la movilidad obligada, incorporar las necesidades de tránsito como elemento determinante en la localización de actividades, favorecer el transporte
público y los modos no motorizados de comunicación, impulsar
el transporte de mercancías por ferrocarril, internalizar los costes externos, mejorar la eficiencia energética o eliminar redes de
infraestructuras duplicadas.
Asimismo, los espacios urbanizados, aledaños
a las edificaciones, deben satisfacer distintos
criterios ecológicos, tanto sobre planificación
de la vegetación (optar por las que requieran
poco consumo de agua de riego), como sobre
el empleo de agua de origen reciclado.
En adelante, el planeamiento territorial o urbanístico deberá asumir como estrategia, como
comportamiento y como práctica universales
su propia evaluación ambiental. Además,
convendrá que prevenga la dispersión urbana y la ocupación excesiva del territorio, y que
haga compatible el transporte de personas y
mercancías con la sostenibilidad.
2) Elección de los materiales. De modo general,
lo más recomendable es que los materiales
sean naturales o de bajo impacto ambiental,
de origen local (para limitar el transporte, fuente de emisión de gases de efecto invernadero)
y sin tratamientos artificiales.
En España hay un gran protagonismo de la
edificación en ladrillo y hormigón armado, materiales que incorporan un alto componente de
polución y de consumo energético. Es indicativo el hecho de que para producir 1 kilogramo
de madera cortada y serrada se necesite un
kilojulio de energía, mientras que para 1 kilogramo de acero se necesiten 42 kilojulios.
Es indispensable, por tanto, evaluar las características de los materiales elegidos según la
capacidad de reciclaje, el nivel de toxicidad,
el mantenimiento, la longevidad y la disponibilidad relativa en la zona. En definitiva, según la
sostenibilidad de la oferta.
3) Sostenibilidad energética. El objetivo es
aprovechar la energía que la naturaleza nos
proporciona, en sus diversas formas renovables, para aplicarlas a la construcción de viviendas. El sol, para calentarla en invierno; el
aire y la sombra, para refrescarla en verano;
la luz natural en cualquier tiempo; y el entorno
topográfico, los vegetales circundantes y las
masas de agua como moderadores y reguladores del confort térmico.
MERCADOS E IDEAS | 37
Mercados e ideas
Los arquitectos esperan que el número de
proyectos sostenibles se duplique en los
próximos cinco años
España es un país con una cantidad notable
de energía solar, pero en situación precaria en
cuanto a energías convencionales. Y es que
esas energías renovables que debemos aprovechar además son energías limpias.
Aparte del aprovechamiento directo de las energías renovables, las tecnologías que permiten
mayor eficiencia suelen ser sencillas y de coste
limitado. Uno de los aspectos más innovadores
del CTE es, precisamente, el apartado sobre
Exigencias Básicas de Ahorro Energético. Con
ellas, se pretende “conseguir un uso racional
de la energía necesaria para la utilización de
los edificios, reduciendo a límites sostenibles su
consumo, y conseguir, asimismo, que una parte
38 | Tendencias 06
de este consumo proceda de fuentes de energía renovable, como
consecuencia de las características de su proyecto, construcción,
uso y mantenimiento”.
4) Responsabilidad medioambiental de los proveedores, promotores y constructores del inmueble. El consumidor y la administración pública indagarán, cada vez más, cuál es el grado
de responsabilidad ambiental de las empresas. Es prudente
comprobar si el promotor ha contratado una constructora que
dispone de un sistema de gestión ambiental certificado. Estos
tipos de sistemas son una herramienta de gran utilidad para
que las empresas mejoren sus procesos internos, reduciendo
los impactos generados sobre el medio ambiente.
Los sistemas de gestión ambiental no son exclusivos de cada
obra o edificación, sino que hacen referencia a la gestión general de toda la empresa. Por lo tanto, las mejoras ambientales
suelen ser de tipo indirecto (reducción de costes ambientales
debido al mayor control de consumos, residuos y emisiones;
mejora en el seguimiento de la legislación vigente; aplicación
de sistemas de mejora ambiental; mayor concienciación de empleados y proveedores, etcétera).
Muchas veces pueden reutilizarse los materiales de construcción y de demolición, por ejemplo como material de relleno en
las obras. Otro elemento de gestión ambiental consiste en aplicar planes de gestión de residuos o de reutilización de los mismos. Actualmente, un sistema de gestión ambiental se puede
certificar mediante la norma ISO 14001, o el Reglamento EMAS
de la Unión Europea. Ambos avalan que la gestión de la empresa se desarrolla según estándares internacionales.
Asimismo, en la compra de una vivienda nueva cada vez será
mas habitual que el comprador pregunte por estas certificaciones, e incluso que solicite un documento que resuma la Política
Ambiental de las diferentes empresas implicadas (promotoras,
constructoras, etcétera).
Como cualquier cambio, estos nuevos valores inmobiliarios pueden interpretarse como una amenaza, una moda o una oportunidad. En CB Richard Ellis estamos persuadidos de su trascendencia. Creemos que nuestro cometido es anticipar las situaciones
que van a encontrarse nuestros clientes, y, de ahora en adelante,
pueden tener ustedes la certeza de que quienquiera mantener
una oferta inmobiliaria de vanguardia deberá ofrecer una respuesta bioclimática integral.
Innovar en estos asuntos es un ejemplo más de la madurez y el
dinamismo del sector inmobiliario, no sólo en el ámbito económico, sino además y sobre todo en cuanto a responsabilidad social y
medioambiental, el ya citado triple bottom line, un aspecto que al final siempre redunda en sostenibilidad económica a largo plazo. ■
Patrimonios Privados
en el mercado de inversión
La estrategia de profesionalización de
las principales carteras explica el fuerte
posicionamiento ganado por los capitales
privados en el mercado de inversión inmobiliaria
durante los últimos años.
Nicolás Llari de Sangenis,
Director de Patrimonios Privados de CB Richard Ellis España,
actualmente Director de la Oficina de Zaragoza
Históricamente, ha sido generalizada la inversión en inmuebles
por parte de grupos familiares, tanto en terrenos como en edificios representativos, y con un elevado peso en los portafolios de
los inmuebles residenciales.
El mercado de inversión ha dado entrada a nuevos jugadores,
profesionales, con dos rasgos que les conducen al cierre de numerosas operaciones: agilidad en la toma de decisiones y agresividad en rentabilidades iniciales.
El origen de muchos de estos capitales se encuentra en los siguientes aspectos:
• La agresiva entrada de entidades de capital riesgo en compañías familiares.
• Las plusvalías derivadas de la venta de suelo a promotoras.
Tras dos años estudiando las demandas de estos grupos, conviene destacar que su mayor interés se centra en locales comerciales, con una especial atracción por lo que se conoce como high
street retail. Es ante esta tipología de producto donde el inversor
institucional encuentra altas dificultades para ser competitivo.
En segundo lugar, se demandan plantas de oficinas, en edificios exclusivos y mixtos, y casi siempre en ciudades con una actividad consolidada.
Los inmuebles hoteleros suelen ser también muy
demandados, si bien por volumen no siempre están al alcance de los distintos grupos, y a la zaga
de los edificios más demandados habría que situar los inmuebles industriales y logísticos.
Inmuebles arrendados
Es creciente la demanda de todos estos inmuebles por parte de grupos familiares. Las ajustadas rentabilidades, debido a los elevados niveles
de liquidez en el mercado, están llevando a los
inversores a demandar financiación ajena que
les permita elevar la rentabilidad obtenida sobre
recursos propios. Aun así, sigue siendo relativamente normal que determinados grupos sigan
posicionándose con recursos propios.
Conviene recordar que la profesionalización de
estos grupos no sólo se centra en la adquisición
MERCADOS E IDEAS | 39
Mercados e ideas
de inmuebles, sino que además y paulatinamente
lleva asociada la externalización de una serie de
servicios, entre los que destacan la comercialización en régimen de alquiler, la administración de
inmuebles y la valoración del patrimonio familiar.
Principales tipologías
Sobre esas pautas generales, pueden establecerse tres grandes tipos de Patrimonios Privados, según su tamaño y actividad.
• Los Family Offices, grupos familiares que engloban en un holding diferentes sociedades
que abarcan distintas alternativas de inversión
(mercados financieros, mercado inmobiliario,
arte, inversiones alternativas, etcétera).
• Personas físicas que destinan excedentes de
capital hacia la inversión en inmuebles. Estructuradas a través de una sociedad, estas inversiones pueden ser recurrentes o puntuales en
función de necesidades de la reinversión.
• Pool de inversores. Suelen estructurar la compra de un inmueble a través de una sociedad,
tomando cada inversor participaciones del
cinco por ciento o superiores. A través de esta
modalidad acrecientan la posibilidad de entrar
en grandes edificios, centros comerciales y
complejos terciarios.
Volumen operación media
Family Office
10 - 30 millones de euros
Pool de Inversores
25 - 40 millones de euros
Persona física
3 - 6 millones de euros
Reinversión
A través del pool de inversores
se acrecienta la posibilidad de
entrar en grandes edificios, centros
comerciales y complejos terciarios.
40 | Tendencias 06
Por último, debe destacarse que un número importante de operaciones son consecuencia de
necesidades de reinversión, en lo que juega un
papel relevante el ahorro fiscal frente a la rentabilidad inicial del inmueble adquirido, siendo este
aspecto definitivo a la hora de enfrentarse a los
inversores institucionales en el competitivo mercado de inversión. ■
Retrato robot del inversor
internacional en España
Las inversiones inmobiliarias transfronterizas
se están incrementado progresivamente en
toda Europa. En 2006 alcanzaron la mitad de
la inversión total, cuando dos años antes sólo
representaban el 31%.
Edward Farrelly
Research Capital Markets de CB Richard Ellis España
España reproduce casi al milímetro ese esquema europeo, porque las inversiones extranjeras supusieron el año pasado la mitad de la
cifra global invertida en oficinas, centros comerciales e inmuebles logísticos. Por segmentos, la presencia extranjera varió desde el 26%
de las inversiones en oficinas hasta el 96% en
centros comerciales. Los inversores foráneos
vienen concentrándose en centros comerciales, debido sobre todo (i) al mayor tamaño
de este sector y (ii) por la experiencia en sus
propios y más maduros mercados nacionales.
Además, en esa atracción influye que las inmobiliarias españolas mantienen estrategias
muy agresivas de precios en el segmento de
las oficinas prime, muchas veces para cambiar
el uso a residencial u hotelero.
Durante el año pasado, inversores internacionales cerraron algunas de las principales ope-
raciones inmobiliarias españolas. Deben destacarse en ellas
tanto los muy distintos tipos de productos adquiridos como los
variados orígenes y tipos de inversores. De hecho, los vehículos de inversión colectiva han reemplazado a las inmobiliarias.
En su mayoría se trata de vehículos paneuropeos que han entrado en España para diversificar riesgos, atraídos también por
las expectativas de cerrar más inversiones en el país a medio
plazo.
Quinlan y Resolution
Entre las noticias inmobiliarias destacadas de 2006, hemos leído
que Quinlan compra el centro comercial Diagonal Mar, de Barcelona, por 325 millones de euros, o que Resolution adquiere Megapark, en Baracaldo, por 220 millones de euros.
Operaciones como éstas destacan por diferentes razones, entre
ellas (i) el tamaño, ya que Diagonal Mar representa el importe
más alto pagado por la compra de un único centro comercial en
España, y (ii) que ambas transacciones han sido la primera inversión española de sus respectivos inversores.
MERCADOS E IDEAS | 41
Mercados e ideas
¿De dónde proviene la inversión?
Durante el año pasado, inversores
internacionales cerraron algunas de las
principales operaciones inmobiliarias españolas
Los compradores internacionales buscan habitualmente productos maduros y de calidad, sobre todo en el ámbito de las oficinas. Equivalen a activos bien ubicados, plenamente alquilados
a inquilinos con garantías y en emplazamientos sobresalientes.
Diagonal Mar puede considerarse un centro prime, y además
ofrece al comprador un significativo potencial de crecimiento,
al estar situado en un área dinámica y en expansión. De hecho,
las inversiones en esta zona de la ciudad no se limitan a centros
comerciales. Incluyen también oficinas, hoteles y viviendas. Además, las restricciones administrativas en Cataluña a la apertura
de centros limitan el futuro desarrollo de éstos, lo que ayuda a
mantener la cuota de mercado de los que ya están operativos.
A la anterior lista de operaciones emblemáticas, podemos añadir la
compra de la sede central de IBM en Madrid, adquirida por Morgan
Stanley por más de 200 millones de euros. Aunque no se trata de
un nuevo inversor, Morgan Stanley ha sido uno de los más activos
durante el año pasado. Además de cerrar la principal operación
de oficinas, este fondo inmobiliario se convirtió en accionista del
Grupo Lar y juntos han adquirido varios centros comerciales.
42 | Tendencias 06
El alto volumen de liquidez en el mercado inmobiliario español se apoya en la entrada constante de nuevos inversores, dispuestos a ofrecer
precios cada vez más competitivos para abrirse
paso. Hay una amplia demanda. Los más activos son los inversores de Irlanda, el Reino Unido,
los Estados Unidos y Holanda, seguidos por los
de Australia y Oriente Medio. En muchos casos,
el capital internacional se canaliza a través de
un vehículo de inversión, que en determinadas
ocasiones puede cerrar las compras a través de
una participación minoritaria junto a un inversor
nacional. La mayoría diversifica riesgos, por lo
que busca operaciones en distintos sectores y
productos, y en adelante seguirá cerrando operaciones en muchos de ellos.
Los alemanes, sobre todo los fondos abiertos,
eran no hace demasiado tiempo los principales agentes del mercado, especialmente en el
segmento de oficinas prime. Es probable que
su interés por ese sector no se haya agotado
todavía, y en centros comerciales protagonizaron operaciones muy significadas en 2005. En
cualquier caso, el año pasado sorprendió el volumen de desinversiones de estos inversores y
su absoluta ausencia de compras en España.
El resultado fueron unas ventas de casi 1.100
millones de euros, repartidos a partes iguales
entre oficinas y centros comerciales, y que representan en torno al veinte por ciento de las
ventas totales realizadas en ese ejercicio.
Las desinversiones no parecen deberse a recelos sobre el mercado español. Parecen derivarse más bien de varios problemas del mercado
germano, sobre todo por la constante pérdida de capitales de los fondos abiertos en ese
país. Esa situación incluso podría agravarse
con la llegada de los G-Reits, cuya normativa
se pondrá en marcha a comienzos de 2007 y
que estarán plenamente operativos doce meses más tarde.
Lo cierto es que un elevado volumen de capitales converge sobre el mercado inmobiliario
de toda Europa. Procede tanto de inversores
tradicionales (por ejemplo, los fondos de pensiones), que están
incrementando en sus carteras el peso del sector inmobiliario,
como de nuevos inversores (por ejemplo, los private equity) que
han empezado a lanzar fondos inmobiliarios. Con tanta liquidez,
los gestores de estos capitales se ven obligados a buscar activos
más allá de sus fronteras, tanto para seguir creciendo e incrementar sus retornos como para diversificar sus carteras. Al principio, a estos inversores les atrajo de España la mezcla de un
elevado crecimiento económico, con expectativas de mantenerse
firme muchos años, junto a precios bajos y muchos productos
inmobiliarios disponibles. En la actualidad, el crecimiento sigue,
pero los productos donde invertir escasean, los precios se han
encarecido y la rentabilidad inicial se ha comprimido significativamente en los distintos segmentos. Y, a pesar de todo, los inversores internacionales siguen mostrando un extremado interés por
los inmuebles españoles.
Oficinas
Si nos detenemos en el sector de oficinas, está claro que en la
actualidad sus rentabilidades iniciales se encuentran muy bajas,
lo que puede decirse prácticamente igual para el resto de mercados europeos donde la demanda supera con creces a la oferta.
Esta situación tiene su reflejo en el Índice CB Richard Ellis, que
mide las rentabilidades iniciales de los edificios de oficinas prime
en las principales ciudades de los quince primeros países miembros de la Unión Europea, y que experimentó el año pasado el
descenso más acusado desde 1990.
Además, los Bonos del Estado, considerados como retorno
libre de riesgos por antonomasia, comenzaron a repuntar en
2005 debido al incremento de los tipos de interés. Desde entonces, la prima de riesgo de las oficinas se ha reducido, lo que,
al menos en teoría, reduce el atractivo de la inversión en este
segmento, aunque otros factores mitigan ese fenómeno. Para
los inversores, existen determinados sectores inmobiliarios en
los que prima la seguridad de los ingresos, pero en oficinas el
éxito suele deberse a haber elegido el momento idóneo del ciclo
para invertir. Dicho de otra forma, es difícil que las rentabilidades
puedan seguir bajando de forma significativa, pero los inversores esperan futuros incrementos en las rentas que compensen
esa situación, gracias a la fuerte demanda de los mercados y a
la escasez de superficies prime disponibles.
En una comparativa europea, las rentabilidades iniciales de las
oficinas en España se encuentran entre las más bajas de los quince primeros países miembros de la Unión Europea. Sin embargo,
los niveles de rentas se encuentran en un punto intermedio del
escalafón, con un claro recorrido al alza, y los inversores confían
en ese futuro encarecimiento de los precios.
Este factor, unido a la escasez de productos
disponibles, está provocando que muchas operaciones se cierren “fuera de mercado” y que
aumente el interés por inmuebles situados en la
periferia y en las áreas en desarrollo. Asimismo,
tiende a crecer el atractivo de otros mercados
de oficinas hasta ahora dominados por inversores nacionales. Ahora, unos y otros se muestran
muy interesados por estos mercados alternativos, en los que se espera la incorporación a
medio plazo de nuevos proyectos de oficinas
en alquiler.
Centros comerciales
El sector de centros comerciales tiene una demanda sumamente elevada, que en los nueve
primeros meses de 2006 había superado la inversión de todo 2005, cuando ese año ya había
sido récord absoluto. Como ya se ha indicado,
el mercado de centros está en manos de inversores internacionales, que concentraron más
del 90% del importe total el año pasado.
La liquidez es mucha y a los inversores les
atraen los buenos indicadores del sector comercial español. El crecimiento económico del
país en los últimos años se ha apoyado tanto
en un mercado de trabajo sólido (y todo apunta a que la creación de empleo seguirá fuerte),
como en el auge del consumo privado, que a su
vez ha estado impulsado especialmente por las
ventas minoristas. Es cierto que el crecimiento
Los niveles de rentas de oficinas en España
se encuentran en un punto intermedio del
escalafón, con un claro recorrido al alza
MERCADOS E IDEAS | 43
Mercados e ideas
de estas ventas se ha ralentizado a lo largo de
2006, sobre todo en alimentación, pero las ventas no alimentarias continuaron creciendo por
encima de esa media general, y los mayores
incrementos se produjeron en las superficies
superiores a 2.500 metros cuadrados.
Los propietarios de centros comerciales se
muestran ahora más favorables a realizar plusvalías, lo que incrementa la oferta de productos
de inversión y el cierre de operaciones. Supone,
además, un cambio de actitud respecto a la generalizada cautela anterior, gracias sobre todo
a que la fuerte demanda de los inversores ha
encarecido los precios.
Aun así, se trata de un proceso gradual, porque
los propietarios suelen emplear tiempo hasta
concretar la venta. Muchos de ellos querrían poder cotejar varias ofertas, pero numerosas operaciones se siguen cerrando fuera de mercado.
En cualquier caso, a la hora de determinar el
precio, las condiciones actuales son claramente favorables para los propietarios. Existen también oportunidades de cerrar operaciones vendiendo activos no estratégicos o reorganizando
Los inversores más activos son los de Irlanda,
el Reino Unido, los Estados Unidos y Holanda,
seguidos por los de Australia y Oriente Medio
44 | Tendencias 06
carteras. Incluso buscando capital adicional a
través de socios financieros para ampliar o rehabilitar centros obsoletos. Pero si sumáramos
todos estos supuestos, el producto actualmente disponible seguiría siendo insuficiente para
atender el elevado ritmo de la demanda.
Los grandes centros regionales siguen siendo
los más demandados, así como los centros
provinciales de localidades en torno a cien mil
habitantes. Asimismo, los inversores están interesados en centros pequeños, y en aquellos
otros obsoletos que podrían mejorar sus resultados con una gestión más activa. La inversión
promedio en 2006 está influida por los muchos
y muy distintos tipos de operaciones cerradas.
La mitad de las transacciones realizadas se cerraron por un importe final inferior a cincuenta
millones de euros, lo que ha reducido el importe
promedio respecto al año anterior. A la vez, ese
dato subraya la gran profundidad de la demanda, al certificar que muchos inversores están
dispuestos a evaluar muchos formatos de centros a lo largo del país.
Se esperan mayores oportunidades de inversión
en los próximos años, debido a los intensos niveles de construcción del último quinquenio (un
promedio de 800.000 metros cuadrados nuevos
cada año), que han diversificado el stock de
centros. A medida que la economía española
se ha desarrollado, también han cambiado los
hábitos de consumo. Los gastos de necesidad
tienden a perder cuota respecto a los gastos
por placer, como suele suceder en las economías más desarrolladas. Como los ingresos y
los gastos de los consumidores crecen, el porcentaje del presupuesto destinado a comida,
ropa y calzado sobre el total tiende a reducirse,
ya que aumenta más despacio que el resto de
sectores. A la inversa, se incrementa el peso
específico de las compras de ocio, como si lo
que se necesita empezara a ser sustituido por lo
que se quiere. Los vendedores han respondido
a esta tendencia con nuevos productos, servicios y marcas, mientras los promotores incorporan formatos inéditos capaces de anticiparse
a esos nuevos hábitos.
Como sucede en el sector de oficinas, las rentabilidades iniciales siguen a la baja y la prima de
riesgo y el gap financiero tienden a equipararse.
Aun así, se espera que las alzas en los precios
de alquiler de los principales centros sean suficientes para mantener el interés de los inversores. La alta liquidez resulta suficiente para que
las condiciones de financiación se mantengan, y
sólo cabe esperar que la demanda se dé un respiro a medio plazo. Conviene subrayar que en
muchas inversiones realizadas en 2006 el porcentaje de apalancamiento osciló entre el 40%
y el 50%, mientras que en centros comerciales
suele situarse entre el 70% y el 80%.
Otros sectores
Las oficinas y los centros comerciales son desde siempre los dos grandes sectores de inversión inmobiliaria en España, aunque en los
últimos años los hoteles les han restado parte
de protagonismo. En 2005 se invirtieron 1.400
millones de euros en hoteles, y en los nueve primeros meses de 2006 esa cifra ya ascendía a
1.500 millones de euros. Buena parte de esos
importes totales fueron desembolsados por
inversores internacionales, que además cerraron las cuatro operaciones mayores. De éstas,
la compra por 417 millones de euros del Hotel
Arts en Barcelona, adquirido por un consorcio
liderado por GIC, se ha convertido en la compra
más cara de un único activo inmobiliario en España. Las cadenas internacionales de hoteles
se están expandiendo tanto en grandes zonas
urbanas como turísticas. Para algunas de ellas,
este proceso les permite incrementar su cuota
de mercado, y para otras les ha supuesto su
entrada en el mercado español. En determinados casos, esas cadenas internacionales han
adquirido hoteles urbanos para después cerrar
sobre ellos operaciones de sale & leaseback
con fondos de inversión, una opción cada vez
más frecuente en el sector.
En cuanto al sector industrial, hasta hace pocos años había estado limitado a inversores
nacionales o privados. La presencia internacional comenzó en Madrid y Barcelona, en
Los propietarios de centros comerciales se muestran
ahora más favorables a realizar plusvalías
torno al desarrollo de modernas plataformas
logísticas en lugares consolidados, un producto que cada vez atrae a más inversores. El
parque logístico asegura unos ingresos estables por alquileres, las mayores rentabilidades
iniciales de entre los distintos sectores inmobiliarios, así como atractivas oportunidades
de diversificación, tres factores que explican
la atención creciente de los inversores internacionales por este producto. A pesar de esto, el
volumen de inversión aumenta con dificultad,
por cuanto la fuerte demanda se contrarresta con un muy escaso stock disponible. Esta
situación podría corregirse en los próximos
años, a medida que se incorporen al mercado nuevos proyectos para inversión (Madrid y
Barcelona), para propia ocupación (Valencia)
o en mercados emergentes (Zaragoza). Asistiremos, entonces, al desarrollo definitivo de la
inversión en estas nuevas áreas y al incremento de las transacciones. ■
MERCADOS E IDEAS | 45
Mercado internacional
La situación política y la prosperidad económica son dos de las
razones de fondo para entender el auge de los inversores españoles. Son muchos los posibles argumentos. Por ejemplo, el promedio
de setecientas mil viviendas nuevas anuales en un país de 44 millones de habitantes. Es probable que Francia produzca 440.000 nuevas viviendas en 2006, y será su récord absoluto anual desde 1978.
O el hecho de que España atraiga jubilados de los países del norte
europeo, veraneantes y todo tipo de organizadores de congresos.
En los últimos diez años, este próspero país también ha abierto la
puerta a cuatro millones de inmigrantes. Muchos de ellos se han
convertido en mano de obra necesaria para que la industria de la
construcción siga avanzando. De hecho, el veinte por ciento de la
población del país trabaja en el sector de la construcción. Además,
desde hace bastante tiempo los fondos europeos estructurales de
cohesión han permitido al país dotarse de infraestructuras de alta
calidad, en un proceso del que han salido varias constructoras nacionales de categoría champions.
París en perspectiva
París es uno de los mercados inmobiliarios
preferidos para la inversión internacional. Las
inmobiliarias españolas son de las más activas allí.
En tres años han cerrado operaciones por valor de
unos doce mil millones de euros y se cree que no
han hecho más que empezar.
Laurent Lehmann,
Director General Adjunto
CB Richard Ellis Francia
46 | Tendencias 06
Construcción y dinamismo
La financiación de todo este intenso proceso constructivo se ha
realizado a través de un alto nivel de apalancamiento, o más recientemente y de forma indirecta mediante salidas a Bolsa como
las de Renta Corporación, Parquesol, Astroc y Riofisa, en un proceso en que el sistema bancario no se ha quedado atrás.
El anterior gobierno conservador y el actual socialista han animado
este floreciente sector de la economía, agilizando los permisos y
el desarrollo de los procesos de este tipo. En Francia ha sucedido
justo lo contrario. Los permisos se demoran cada vez más, bastante por encima de dos años en la región de París, por ejemplo, y
existen numerosos resquicios legales que aún pueden dilatar más
esos procesos.
Las estadísticas españolas también resultan trascendentes. El precio de los inmuebles residenciales aumentó un 195% en los últimos diez años, y el país se ha beneficiado de un ritmo constante
de crecimiento del Producto Interior Bruto en torno al 3,5% anual,
frente al 2% de Francia. Son muchos los datos alentadores que
explican ese boom español y, de paso, el interés de sus inversores
por diversificar, sobre todo geográficamente, la riqueza acumulada
en ese tiempo.
En París, la rentabilidad inicial de los mejores inmuebles está un punto porcentual por encima de la de los inmuebles equivalentes de
Madrid, Barcelona o Londres. La ciudad presenta otras dos grandes
ventajas: la liquidez y la elevada capitalización de su mercado.
El mercado de oficinas de la región de París es de los más intensivos de Europa. Cuenta con cincuenta millones de metros cuadrados de superficie de oficinas en un radio de aproximadamente
veinte kilómetros, en comparación con una superficie similar en
Londres, pero en un radio de cuarenta kilómetros. El stock madrileño de oficinas es de unos catorce millones de metros cuadrados, y el de Barcelona alcanza unos diez millones de metros
cuadrados. El volumen de inversión en la región de París rebasará
los 25.000 millones de euros en 2006, lo que sitúa al mercado francés como el tercero más importante de Europa, sólo por detrás
del Reino Unido y de Alemania.
La absorción parisina también ha sido muy superior al resto de
las grandes capitales europeas. En 2006 la absorción de superficies de oficinas en la región de París superará los 2,5 millones de
metros cuadrados, a los que habría que añadir 1,25 millones de
metros cuadrados más en los quince principales núcleos urbanos
del resto de regiones francesas. Asimismo, el mercado inmobiliario
francés es muy transparente, con una buena organización normativa y la máxima garantía de seguridad en sus transacciones.
MERCADO INTERNACIONAL | 47
Mercado internacional
El auge de los Reits
Todos estos factores se han visto multiplicados
por la variante francesa de los estadounidenses
Real Estate Investment Trusts –o Reits–, que se
introdujo en Francia en 2003 bajo el nombre de
Sociétés Françaises d’Investissements Immobiliers Cotées, o SIICs.
Estas sociedades están eximidas del pago de
impuestos si distribuyen entre sus accionistas al
menos el 85% de los ingresos obtenidos y el 50%
de sus plusvalías. A cambio de estas ventajas,
cuando una firma opta por el régimen de las SIICs,
debe pagar primero un impuesto corporativo a un
tipo reducido del 16,5% y, además, mantener en
propiedad un mínimo de cinco años las propiedades adquiridas.
Los impuestos recaen sobre los accionistas, lo
que los convierte en un sistema impositivo transparente, muy claramente inspirado en los Reits
estadounidenses. Desde su aparición, los SIICs
han espoleado el apartado inmobiliario de la
Bolsa francesa: hay contabilizadas alrededor de
cuarenta de estas sociedades y su capitalización
ronda los 33.000 millones de euros.
El régimen impositivo es sencillo y abierto, no se
presentan restricciones nacionales y por eso se
atrae a los inversores internacionales, incluidos
Latinoamérica,
¿optimismo o euforia?
A los que trabajamos
en Latinoamérica, el
optimismo nos aflora con
facilidad. Menos mal.
los españoles. De hecho, las empresas españolas cuentan con la
ventaja impositiva de no pagar impuestos por sus dividendos en
participadas extranjeras, y además pueden deducirse de sus beneficios consolidados los intereses y la deuda contraídos para llevar a
cabo inversiones en el extranjero.
Estas condiciones son netamente favorables para estudiar oportunidades de inversión en Francia. Por eso en CB Richard Ellis
pensamos que los españoles apenas han comenzado a dar sus
primeros pasos en el mercado francés y que sus inversiones inmobiliarias en Francia acaban de empezar. Y conviene recordar que
en los últimos tres años las inmobiliarias españolas ya han invertido
unos doce mil millones de euros en el mercado francés. ■
Principales inversiones inmobiliarias españolas en Francia
Nombre
Castmor
Grupo FCC y Caja Madrid
Metrovacesa
Inmobiliaria Colonial
Sacyr Vallehermoso
Fadesa
Grupo Lar
Restaura
Santander
Renta Corporación
Parquesol
Participadas
En Francia
Inversión indirecta
Vehículo
Inmobiliarias
Edificios
18 Fabourg Saint Honoré
Realia Business SIIC de París
SIIC Gecina
SIIC SFL (1)
Tesfran En desarrollo
BTP
Financière Rive Gauche
Ogic
Participaciones en
SIICs francobelgas
Banif Banca Privada
Inmofrancia 1
(1) En noviembre de 2006 se presentó OPA de Grupo Inmocaral
Fuente: CB Richard Ellis.
48 | Tendencias 06
Directa
T our Adria
14 edificios en París
En desarrollo
41 Rue de la Bienfaisance, París
Importe
en M€
7
586
5.500
1.600
562
ND
ND
Desde
el año
2006
2006
2005
2004
2005
2006
130
150
2004
2005
15
2006
Javier Marquina,
Director de Inversiones para América Latina
y el Caribe de CB Richard Ellis Miami
Ahora bien, debemos tener cuidado de no caer en la euforia,
sobre todo cuando leemos que las predicciones de crecimiento
económico para la región en 2007 son del 4,1 %, comparadas
con predicciones del 2,2 % para la zona euro y del 2,9% para
Estados Unidos, según la Comisión Económica para América Latina (Cepal), la Comisión Europea y el Departamento del
Tesoro estadounidense, respectivamente. Y todo ello a pesar
de, bueno, algunos dirán que “gracias a...”, dirigentes políticos
como Hugo Chávez, Evo Morales y algún otro personaje que,
por decirlo de forma políticamente correcta, como corresponde a esta tribuna, generan algunas incertidumbres entre los
inversores extranjeros.
Si miramos hacia atrás y nos remontamos a 1998, fecha de la
fusión con “CB” y en la que CB Richard Ellis duplicó su presencia en Latinoamérica, el año que acaba de terminar marca máximos históricos de facturación para la compañía en la
región. Para nosotros éste es un barómetro claro del nivel de
actividad. Es cierto que la composición de esa facturación, es
decir, los productos y servicios que vendemos en la región,
son distintos a los que vemos en mercados más desarrolla-
dos. En América Latina, CB Richard Ellis realiza mucha consultoría y valoraciones, lo cual
nos confirma no sólo como conocedores del
mercado, sino además como fieles lazarillos
de nuestros clientes en mercados que son difíciles de navegar. También destaca la línea de
agencia, es decir, buscar localizaciones para
nuestros clientes, y la venta de terrenos para
desarrollo. Pero queremos destacar que en
los últimos dos años, la línea de negocio de
Inversiones o Capital Markets, que es como
lo define la compañía a nivel mundial, viene
incrementando su peso y su volumen.
Esto es interesante porque demuestra el avance hacia la madurez del mercado, y para CB
Richard Ellis es un orgullo porque, sin duda,
con nuestra apuesta por esta línea de negocio, hemos contribuido a dar credibilidad y a
institucionalizar este mercado. No somos los
únicos, cabe destacar también el esfuerzo de
MERCADO INTERNACIONAL | 49
Mercado internacional
los mercados financieros y otros vehículos de
inversión alternativa que prometen precisamente eso, alta rentabilidad, en un ambiente de alto
riesgo, que queda mitigado, en parte, por un
profundo conocimiento del mercado en el que se
opera. Pocas compañías pueden ofrecer todos
los ingredientes de esta poción mágica. La rentabilidad y el riesgo los aportan los países de la región latinoamericana, los cuales cubrimos como
ninguna otra firma. El conocimiento profundo lo
aportamos en CB Richard Ellis, recordando que
nuestra misión es mitigar el riesgo, no eliminarlo.
Por eso creemos que el sector inmobiliario de
esta región tiene ahora un interés especial para
promotores e inversores. Mientras en Europa y
Estados Unidos se habla de altos precios, bajas
rentabilidades, e incluso caídas, en América Latina hablamos de fase de crecimiento, altas rentabilidades y, claro está, riesgo y volatilidad.
México, el más activo
En México se deben
explorar otros
sectores, como el de
centros comerciales
50 | Tendencias 06
compañías como Prudential Real Estate Investors, que desde hace tiempo optaron por ayudar
a institucionalizar el mercado y, por supuesto,
los inversores que han apostado por la región.
El fondo alemán DIFA es el más destacado por
las operaciones de gran perfil que ha cerrado
recientemente, pero no es el único.
Pero evitemos caer en la euforia antes mencionada. América Latina sigue siendo un mercado
emergente, con sus retos y sus riesgos. Pero lo
cierto es que cada vez hay más inversores que
buscan rentabilidades altas y oportunidades únicas, las cuales son sinónimo de riesgo. Fruto de
esta búsqueda han surgido los hedge funds en
Pongamos los pies en el suelo ¿Qué ha pasado
en el sector inmobiliario de América Latina durante este año? Comencemos por el país más activo
que es México. Sigue siendo el principal receptor
de inversión institucional y su mercado de oficinas ha visto como DIFA, en menos de dieciocho
meses, ha adquirido siete edificios. Las rentabilidades de estas adquisiciones han oscilado entre el 9% y el 9,25%. Esto confirma la tendencia
que venimos experimentando en los últimos seis
años, la compresión de las tasas de rentabilidad
a medida que crece la demanda por parte de los
inversores en un país en el que el universo de
edificios aptos para inversores es limitado. Los
precios por metro cuadrado de estas adquisiciones han oscilado entre los tres mil y los cuatro mil
dólares, también marcando máximos históricos.
Las posibilidades de financiación son amplias,
pero las tasas no son precisamente baratas: a
modo indicativo, los bancos hablan de spreads
sobre el LIBOR de entre doscientos y trescientos
puntos, lo que se traduce a día de hoy en tasas
de entre un 7,5% y un 8,5%.
Las empresas españolas siguen interesadas en
el país. El Grupo LAR ha entrado en el sector
residencial de la mano de G Acción, uno de los promotores más
importantes de México, mientras que Anida ha adquirido terrenos destinados a la promoción de vivienda. Pontegadea, brazo
inversor inmobiliario del empresario Amancio Ortega, realizó una
importante adquisición de un edificio en preconstrucción que albergará la nueva sede de Ernst & Young en México DF. Pocos
datos han trascendido sobre esta operación, pero es significativo
que los inversores en busca de producto opten por entrar en preconstrucción. Otra señal de un mercado que alcanza mayor nivel
de complejidad.
¿Dónde están las oportunidades en México? A medida que se reducen las tasas de rentabilidad, parece más difícil argumentar que
se trata de un mercado atractivo. No obstante, México sin duda
lo es. Las expectativas de crecimientos de rentas, a medida que,
por fin, se absorben los excesos del boom de la construcción de
2002 y 2003, son certeras. Además, todavía es posible encontrar
oportunidades a precios por debajo de los tres mil dólares por metro cuadrado en los que cabe esperar revalorización en el tiempo,
si bien estas oportunidades suelen estar limitadas a los edificios
más antiguos.
También se deben explorar otros sectores, como el de centros comerciales. Varios fondos estadounidenses ya lo están haciendo.
Un país con la población de México y en fase de crecimiento es
terreno fértil para el sector de centros comerciales. Las dificultades
aquí están en encontrar producto adecuado. Los grandes almacenes del país, como Palacio de Hierro y Liverpool, son a la vez los
principales promotores de centros comerciales y esto hace difícil
la entrada de inversores patrimonialistas. No obstante, se puede
entrar en el mercado mediante centros menores, de segundo nivel,
para establecer la credibilidad suficiente e ir ganando terreno a estos operadores, e incluso un día convencerles de las ventajas de
deshacerse de sus inmuebles.
hecho lo propio en el sector de centros comerciales
y ya lleva nueve centros inaugurados. Varios inversores canadienses han mostrado su interés por el
sector de centros comerciales. La adquisición de
un 46% del operador local Multiplan por parte de
un grupo inversor canadiense muestra en parte el
camino a seguir para otros interesados.
Las rentabilidades que ofrece Brasil son las más altas de América Latina, con operaciones que se han
cerrado entre un 13% y un 16%, pero con tipos de
interés en la zona del 14% esto no debe sorprendernos. Como hemos dicho en otras ocasiones,
para invertir en Brasil traiga sus propios fondos,
porque pedir prestado aquí no es rentable.
Chile, diferencial significativo
El tercer país respecto a la prioridad que le otorgan los inversores extranjeros interesados en la
región es Chile. Las tasas de rentabilidad son
comparables a las de México. Para edificios de
oficinas de primer nivel estaríamos hablando de
entre un 9% y un 9,5%, pero si tenemos en cuenta
que es posible obtener financiación entre un 4% y
un 5% el diferencial resulta significativo. Los precios de adquisición oscilan entre los 2.200 y los
2.600 dólares por metro cuadrado para edificios
de oficinas de primer nivel.
América Latina sigue siendo un mercado
emergente, con sus retos y sus riesgos
Brasil no cede
Brasil es el otro gigante latinoamericano que no pierde fuerza. Como
hemos comentado en otras ocasiones, las dificultades en Brasil están
en la entrada en el mercado por medio de adquisiciones directas y en
el alto coste de la financiación. Superado esto, se trata de un mercado
atractivo y mucho más institucionalizado que México. Los fondos inmobiliarios locales llevan años operativos y el mercado inmobiliario se
ha desarrollado con ellos en mente. Ahí estriba el problema. No lo ponen fácil al recién llegado. En Brasil apostaríamos claramente por una
estrategia de entrada por medio de inversiones indirectas en compañías del sector, joint ventures, o entrando directamente en promoción.
En el mercado de oficinas tanto Tishman Speyer como Hines han sido
muy exitosos en sus promociones de oficinas, mientras que Sonae ha
MERCADO INTERNACIONAL | 51
Mercado internacional
El número de inversores institucionales interesados en Chile es cada vez mayor. Europeos y norteamericanos observan con interés este reducto
de estabilidad en la vorágine latinoamericana, si
bien se quejan de que se trata de un mercado
pequeño. Ha tenido gran eco la noticia de la entrada en el capital de Parque Arauco, uno de los
centros comerciales más importantes de Santiago, de Equity International, con una inversión
aproximada de cincuenta millones de dólares.
El problema en Chile es la escasez de producto, mucho más marcada que en otros países
dado que el tamaño de su mercado es menor.
No obstante, en el caso de Chile merece la pena
el esfuerzo, pues, en términos legales y fiscales,
realizar adquisiciones directas es relativamente
fácil comparado con otros países de la región.
La legislación es clara y el inversor extranjero
está protegido y es muy respetado. Merecería
la pena, en nuestra opinión, tentar a alguno de
los propietarios locales establecidos con ofertas
agresivas, aunque sólo fuera para tomar posiciones en ese mercado, pues, dada la escasez de
producto, a medida que aumente la demanda se
observarán incrementos de valores importantes.
Alguno de los fondos alemanes está al acecho y
en breve cerrarán sus primeras operaciones.
Panamá es un mercado del que oiremos
hablar mucho en los próximos meses
52 | Tendencias 06
Abanico de oportunidades
Tras el análisis de los tres grandes, hagamos un repaso somero de
los demás. En Argentina se ha experimentado un importante crecimiento en el sector residencial: mucha construcción y una fuerte
demanda. El sector de las oficinas ha vivido crecimientos de rentas
espectaculares, dada la escasez de producto. Lo cierto es que ningún promotor se ha aventurado con proyectos nuevos de oficinas,
quizás conscientes de que quedan problemas de fondo importantes
por resolver, tanto en la economía como en la perversa ley de alquileres que sigue otorgando excesivas prerrogativas a los inquilinos.
Seguimos viendo el mercado como un destino altamente especulativo con altos retornos, sobre todo por la vía de la apreciación de
valores, pero elevado riesgo.
Se habla mucho de Panamá y, en nuestra opinión, es hoy por
hoy uno de los mercados con mayor potencial de la región. A
su atractivo turístico, comparable al de Costa Rica, se añade su
valor como centro de comercio internacional y centro financiero.
La recientemente aprobada ampliación del canal de Panamá va a
suponer una importante inversión y su repercusión se hará notar
a largo plazo.
Nos preocupa el excesivo énfasis en el sector residencial. Hay unas
2.600 unidades en fase de construcción, todas ellas en edificios de
primera línea con vistas a la bahía y con escasa diferenciación entre
ellas. Además hay otras ocho mil unidades en fase de planeamiento, aunque cabe pensar que un alto número de ellas no llegarán a
construirse. Todo ello en un país todavía falto de buena infraestructura. Dicho esto, creemos que el potencial de Panamá es elevado.
La reciente ampliación de su aeropuerto, que actúa como importante hub de Centroamérica, y los nuevos vuelos directos desde
Madrid facilitan su posición como punto de acceso a Latinoamérica
y puede restar algo de protagonismo, salvando las distancias, a
Miami, ya que por la seguridad y los excesivos trámites de inmigración se ha vuelto un lugar muy incómodo a pesar de sus excelentes
conexiones con la región.
El stock de oficinas en Panamá se ha duplicado recientemente con
la entrega de cuatro edificios de primer nivel. La tasa de vacancia
sigue alta, pero las rentas no han caído, si bien es cierto que seguimos hablando de rentas relativamente bajas. A 13,5 dólares por
metro cuadrado y con precios de adquisición de 1.500 dólares, parecería claro que existe recorrido al alza. Las recientes inauguraciones de nuevos centros comerciales demuestran que se consolida
como un destino de compras para todo el área centroamericana y
países andinos.
Como siempre, se nos quedan en el tintero países y sectores,
pero no quisiera dar por terminado este artículo sin hacer una
mención especial al sector hotelero y turístico. La cuenca del
Caribe, con Cancún y la Riviera Maya, y la República Dominicana a la cabeza, siguen siendo
puntos de interés para inversores españoles.
Pero también son interesantes las incursiones
en islas del mercado de habla inglesa. RIU adquirió en 2005 un hotel en la prestigiosa Paradise Island de Bahamas, vecino al conocido
Atlantis Resort, y además opera hoteles en
Jamaica. Precisamente en Jamaica están presentes Iberostar y el Grupo Piñero. También se
han posicionado como gestores o promotores
hoteleros las compañías españolas en destinos
como Santa Lucía y Aruba.
El producto estrella en el Caribe son los desarrollos de uso mixto, hotelero-residencial o condohotel, una fórmula que de momento está teniendo buena acogida en los mercados anglosajones
y que sin duda se popularizará en los hispanos.
La clave para el éxito de este tipo de promociones es la existencia de una cadena hotelera de
renombre que lleve su gestión. Dependiendo
del público objetivo, el europeo o el norteamericano, es preferible buscar una marca de reconocimiento en Europa o en Estados Unidos. Las
que más experiencia tienen en este tipo de productos hasta la fecha son Ritz-Carlton, Viceroy y
Four Seasons. Los destinos más apreciados son
las Bahamas, Turks y Caicos, Barbados y Santa
Lucía, aunque se puede esperar que islas como
la República Dominicana pronto popularicen
esta fórmula. En este sentido, la cadena NH ha
apostado fuerte por el proyecto de Cap Cana en
la República Dominicana, un proyecto bandera
para la isla y para la región del Caribe.
En conclusión y a modo de resumen, México,
Brasil y Chile se confirman como principales destinos de la inversión inmobiliaria, y sus mercados
ofrecen las mejores garantías y posibilidades de
crecimiento a medio plazo. Argentina sigue desbancada de esta selecta lista, y aunque hay oportunidades de inversión y de realizar plusvalías a
medio plazo, los problemas fundamentales del
mercado y de la economía no han sido resueltos,
lo que se traduce en un alto riesgo. Panamá es
un mercado del que oiremos hablar mucho en
los próximos meses. Muchos aspectos fundamentales del país son muy positivos y lo hacen
único. No obstante, hay que tener cuidado con la
oferta, porque podría estar sobredimensionada.
Finalmente, hemos hecho mención especial del
sector turístico, porque es un motor de dinamismo para la región, y en el que hay oportunidades
interesantes y la demanda es sólida.
En CB Richard Ellis confirmamos nuestra apuesta por la región, y predicamos con el ejemplo.
Nuestra cobertura es la más extensa y nuestras
ambiciones de crecer y continuar abriendo nuevas oficinas y nuevos mercados se confirman.
América Latina es una región con retos, pero es
posible transformar estos retos en oportunidades mediante una gestión inteligente del riesgo.
En CB Richard Ellis lo hemos demostrado, con
entusiasmo, con optimismo y, a veces, con euforia... ¿Por qué no? ■
La adquisición
del operador local
Multiplan por un
grupo inversor
canadiense
muestra el camino
a seguir para otros
interesados en Brasil
MERCADO INTERNACIONAL | 53
Mercado internacional
En los últimos meses, se han implementado
las directrices fundamentales de la visión 2010
de Marruecos. Sin ninguna duda, 2006 representa uno de los momentos clave del país en el
ámbito inmobiliario.
Con la fortaleza que proporcionan sus 3.500 kilómetros de playa en las costas atlántica y mediterránea, un clima favorable, su proximidad a
Europa y una política turística agresiva, Marruecos se presenta como una tierra abundante en
oportunidades inmobiliarias.
Apoyándose en la amplia experiencia turística
de su vecino español, Marruecos ha puesto en
marcha un modelo atractivo de desarrollo. La diversidad geográfica que ofrece el país también
es uno de pilares de esta estrategia turística.
Con el objetivo de alcanzar diez millones de
turistas para el año 2010, el Gobierno marroquí
ha establecido estrategias políticas y fiscales
para favorecer la llegada de inversores extranjeros. Nuevas estructuras gubernamentales
como los Centros Regionales de Inversión
(CRI) tienen como objetivo proporcionar a los
potenciales inversores toda la ayuda necesaria
a la hora de establecer una nueva oficina en
Marruecos.
Fadesa. Este proyecto, de unas setecientas
hectáreas, incluye nueve hoteles, un centro comercial, una clínica, un centro de talasoterapia,
una medina, una marina con una capacidad de
ochocientos barcos, tres campos de golf, apartamentos turísticos y villas.
El mercado inmobiliario de Marruecos no sólo presenta oportunidades para inversores en desarrollos turísticos, sino que además y simultáneamente
importantes ciudades como Casablanca, Rabat o
Tánger ofrecen numerosas oportunidades en los
mercados de oficinas, hoteles, industrial y logístico, centros comerciales y residencial de primera
vivienda (alto standing).
Dentro del mercado residencial no podemos
descartar el sector de la vivienda económica,
atractivo y en plena expansión. Muchos inversores europeos y de Oriente Medio han entrado en
este sector, cuyo primer objetivo es erradicar los
townships existentes a las afueras de las mayores ciudades.
Numerosos proyectos como la Marina de Casablanca y el valle del Bouregreg, en Rabat,
dan una oportunidad única a los inversores de
Las inversiones
directas inmobiliarias
en Marruecos han
alcanzado unos
niveles récord
Inversiones directas récord
El auge inmobiliario marroquí
Las inversiones inmobiliarias en Marruecos
desde Europa y Oriente Medio, con
un destacado protagonismo español,
han sido resultado de una atención
internacional creciente hacia una tierra
abundante en oportunidades de inversión.
Anthony Labadie y Karim Beqqali,
Directores de CB Richard Ellis Marruecos
54 | Tendencias 06
Dentro de este nuevo y mucho más flexible marco
legal y financiero, las inversiones directas inmobiliarias en Marruecos han alcanzado unos niveles récord. El mercado se ha beneficiado de una
situación inmobiliaria donde los retornos bajos
de las inversiones realizadas en Europa llevan a
grupos como Fadesa, Dubai Holding y Emaar a
invertir en proyectos con mayores retornos.
Muchos de estos inversores, cansados de competir en pujas para adquirir productos, buscan
oportunidades fuera de sus fronteras. Estas
inversiones en muchos de los casos obligan a
entrar mucho antes en el ciclo de la promoción.
Una de las directrices del Gobierno marroquí es
atraer un turismo de calidad basándose en el
modelo anglosajón del resort turístico internacional, en el cual se complementan el uso hotelero, el puerto deportivo, la zona comercial, el
golf y las residencias.
Uno de los ejemplos más representativos es
el de la ciudad de Saïdia, la cual forma parte
del plan Azur y está desarrollada por el grupo
MERCADO INTERNACIONAL | 55
Mercado internacional
participar en macroproyectos cuyos objetivos
son elevar estas ciudades a una dimensión internacional.
El apoyo gubernamental es inmenso y las facilidades de entrada incrementan el número de
inversores en Marruecos. Como conclusión,
sólo resta decir que el mercado inmobiliario
marroquí es verdaderamente prometedor, y en
los últimos dos años ha conocido una evolución
extraordinaria.
Aunque el sector esté dando sus primeros pasos,
el futuro permite augurar fuertes crecimientos en
casi todos los sectores del mercado, y su modernización apenas acaba de empezar.
Principales actores del mercado
• CDG
• ONA
• Dubai Holding
• EMAAR
• ADDOHA
• Al Qudra
• Fadesa
Principales bancos
• Attijariwafabank
• BMCE
• BMCI
• Société Générale Marocaine Des Banques
• Banque Populaire
• CIH
Fórmulas de entrada
Los fondos de inversión en general buscan
para entrar en el país una joint venture, puesto que la información del mercado es escasa
y en gran parte errónea. Debido a la falta de
experiencia en el sector por parte de los constructores locales, los inversores extranjeros se
tienen que implicar mucho antes en la fase de
construcción, lo que obliga a los fondos a contar con una base fuerte en la promoción. Los
promotores suelen organizar una estructura
directa en el país, y beneficiarse en la mayoría
de los grandes proyectos de unas ventajas fiscales importantes.
56 | Tendencias 06
Oportunidades de inversión en
Casablanca – Rabat
• Oficinas
• Centros comerciales
• Hoteles
• Parques industriales y logísticos
• Residencial (primera vivienda y vivienda económica)
Oportunidades de inversión en Tánger
- Marrakech
• Residencial (segunda vivienda y vivienda turística)
• Hoteles
• Oficinas
• Centros comerciales ■
Polonia directo
Uno de los principales hitos para
la internacionalización inmobiliaria
española ha sido la incorporación de
diez países del Este a la Unión Europea
en mayo de 2004.
Mikolaj Martynuska,
Director de Residencial y Delevopment Consultancy
de CB Richard Ellis Polonia
Desde entonces, la elevada liquidez de los
inversores españoles, unida a la carestía del
mercado residencial interior, ha encaminado
a muchos promotores hacia el Este, seguido
en interés por Marruecos y algún otro destino
mediterráneo. Son muchos los que se plantean
invertir en estos países, pero la creciente competencia puede hacer que sus resultados no
sean los esperados. Sólo un análisis exhaustivo
y coherente de las oportunidades y los distintos
mercados evitará sobresaltos. En este artículo
intentaré repasar las principales claves actuales
del mercado residencial en Polonia, el segmento inmobiliario más atractivo para los inversores
internacionales.
Propiedad
En Polonia existen dos formas principales de
posesión del suelo: la propiedad y el usufructo perpetuo. La primera resulta equivalente al
concepto español, mientras la segunda supone la principal peculiaridad inmobiliaria polaca.
Se trata de una forma sumamente habitual en
la mayoría de las grandes ciudades, que en la
práctica se considera un derecho equivalente a la propiedad de
pleno derecho. De acuerdo con la normativa, los usufructos son
constituidos por el Estado o las autoridades locales sobre suelos
de su propiedad. Cada beneficiario será usuario del suelo durante un periodo comprendido entre 40 y 99 años, prorrogable
por otro periodo igual, durante el que será propietario de pleno
derecho de los edificios y demás estructuras sobre ese suelo.
Si la administración quisiera rescindir el contrato, o se negase a
prorrogarlo, estaría obligada a comprar esos edificios al usuario
a precio de mercado.
Conviene señalar también alguna diferencia respecto al Registro
de la Propiedad. En Polonia éste es un organismo público, con
las suficientes garantías de confianza pública, aunque aquellos
propietarios expropiados después de la Segunda Guerra Mundial
y cuyos datos no están reflejados en él pueden presentar reclamaciones. No es usual que éstas lleguen a cuestionar el título de
propiedad, aunque sí pueden ocasionar considerables retrasos a
determinados proyectos. Si hablamos de adquisición de edificios
para rehabilitación, conviene comprobar posibles reclamaciones
de este tipo, así como la existencia de posibles inquilinos que están protegidos por la ley y a los que el promotor tendría obligación
de realojar en otra vivienda. Son razones suficientes para que la
asesoría legal profesional resulte indispensable en cualquier transacción.
MERCADO INTERNACIONAL | 57
Mercado internacional
Planeamiento urbanístico y desarrollo
del suelo
Los costes
adicionales
relacionados con
las transacciones
inmobiliarias
pueden llegar a ser
importantes
De acuerdo con la normativa polaca, para desarrollar una promoción resulta obligatorio poseer previamente una licencia de construcción,
concedida a partir de un plan general o un plan
parcial. Los ayuntamientos están obligados reglamentariamente a elaborar los planes generales, aun cuando ocasionalmente puede darse la
ausencia de esa figura urbanística, sobre todo
en las grandes ciudades. En estos casos, puede emplearse un instrumento transitorio, la llamada decisión WZ, sobre condiciones urbanísticas, o bien la licencia urbanística. La decisión
WZ la emite el Departamento de Arquitectura
del municipio correspondiente, sobre la documentación aportada por el promotor. Se estudia por ejemplo el entorno del solar en cuestión
(la llamada regla del vecino), de manera que si
no existieran edificios en las inmediaciones del
solar, o no existiesen caminos de acceso al te-
rreno, la licencia urbanística no se concedería,
porque se considería el solar no edificable.
En suma, el proceso urbanístico en Polonia
resulta complejo y conlleva cierto riesgo difícilmente predecible. Hay un margen discrecional y
la duración de cada caso puede sufrir significativas demoras, dos elementos que multiplican la
complejidad de cada promoción inmobiliaria.
Fiscalidad y costes de transacciones
Asimismo, los costes adicionales relacionados
con las transacciones inmobiliarias pueden llegar a ser importantes. En el caso de compra de
un solar para construcción, se aplica un IVA del
22%, salvo que el vendedor no sea una entidad
obligada a pagar dicho impuesto. Si fuera así,
se aplicaría un impuesto sobre transacciones
de sólo el 2%, la misma tasa que se aplica a las
compras de inmuebles de segunda mano
Sobre el Impuesto de Sociedades (denominado
en polaco con las siglas CIT) y al ser miembro de
la Unión Europea, Polonia cuenta con un acuerdo bilateral con España que evita la doble imposición. Las empresas españolas registradas en
Polonia pueden pagar como Impuesto de Sociedades el 19% sobre sus beneficios a la Agencia
Tributaria polaca, ingresando el remanente de
sus beneficios en sus cuentas españolas. Asimismo, en el caso de venta de una propiedad
como activo inmobiliario, se aplicará un Impuesto de Sociedades del 19% sobre el beneficio.
Las tarifas notariales y de registro jurídico varían
en función del valor de la propiedad y se sitúan
en un promedio aproximado del 2%, con la salvedad de que la tasa notarial máxima para una
única transacción no puede exceder los 4.500
euros. Además, es importante recordar que el
notario es responsable de la correcta transmisión del título de propiedad, lo que incluye elaborar un borrador del contrato de compraventa
e inscribir el título en el registro de propiedad.
En materia de fiscalidad, conviene considerar
también que la tasa reducida del IVA sobre la
compra de viviendas de obra nueva, que ahora es del 7%, podría aumentar hasta el 22% a
partir del 1 de enero de 2008. Es un factor muy
relevante, puesto que todavía es aventurado
predecir sus efectos prácticos en el mercado. El
caso es que la incertidumbre persiste, porque el
gobierno polaco aún no se ha pronunciado sobre el alcance definitivo de la normativa y cómo
se aplicaría en la práctica.
Estrategias de expansión
Está claro que el mercado inmobiliario polaco
presenta diferencias notables respecto al español. Se trata de un mercado joven, con un desarrollo relativo de los segmentos comerciales y
de oficinas, capaz de atraer ya a los principales
operadores internacionales. El sector residencial está inmerso en un proceso más acusado
de desarrollo, con una fuerte demanda insatisfecha, interesantes previsiones en el medio plazo
y la presencia de importantes operadores internacionales. Asegurar una estructura local solvente es el factor esencial para posicionarse en
el mercado residencial polaco, donde la mayoría
58 | Tendencias 06
En los próximos años deben construirse entre
dos millones y cuatro millones de viviendas
nuevas para satisfacer la actual demanda
MERCADO INTERNACIONAL | 59
Mercado internacional
de fuentes coincide en que en los próximos años deben construirse entre dos millones y cuatro millones de viviendas nuevas para
satisfacer la actual demanda.
Existen dos grandes fórmulas de entrada al mercado residencial,
bien a través de la asociación estratégica con una empresa nacional, bien de manera directa con la constitución de una sucursal.
Ambas tienen ventajas e inconvenientes. La asociación aporta
de inmediato una cartera de activos, como suelos y proyectos
en marcha, así como un equipo nacional establecido, con buen
conocimiento del mercado y una trayectoria e imagen nacional
de marca reconocidas. Aun así, no siempre es fácil encontrar el
socio idóneo, los resultados no siempre pueden garantizarse a
corto plazo y, además, adquirir una participación puede significar
una inversión considerable.
La opción de la entrada directa resulta corporativamente más
sencilla, ya que la propia empresa puede determinar la composición de su cartera de suelos, su estrategia de marketing y el perfil
de su equipo profesional. Jugará en su contra el hecho de que
establecer una sucursal y crear una cartera de suelo exigirá aún
60 | Tendencias 06
más tiempo que comprar una empresa nacional. De hecho, ya se han mencionado distintos
factores por los cuales construir se está volviendo un proceso cada vez más complicado.
Desde la experiencia acumulada por CB Richard
Ellis en Polonia, entendemos que, para entrar en
el país, la máxima prioridad de los empresarios
españoles debería ser asegurar el análisis ágil
de las oportunidades de inversión en un entorno
no siempre transparente, así como una rápida y
firme capacidad de decisión. Son mecanismos
que requieren estructuras muy horizontales y
una amplia dosis de independencia de la sucursal. Además, resultarán imprescindibles la asesoría profesional en las áreas legal, urbanística e
inmobiliaria, y será recomendable complementar la estrategia de inversiones con una política
adecuada de relaciones públicas y marketing.
Según varios estudios de nuestra compañía, la
marca del promotor tiene cada vez un valor más
determinante en las decisiones de compra de
los clientes polacos. Tampoco conviene perder
de vista los gustos de los compradores polacos.
Por ejemplo: hasta la fecha, casi todos los pisos
se compran sin acabados, y la superficie acostumbra a medirse en metros útiles.
Otro factor relevante es que la gran mayoría de
las empresas internacionales tiende a centrar
sus esfuerzos en Varsovia, aunque en el país
existen siete ciudades cuya área metropolitana
excede de 800.000 habitantes. Si hablamos de
empresarios españoles, al margen de Varsovia,
solamente se han dejado notar en Cracovia,
Wroclaw y Gdansk.
Entre los riesgos internos debería mencionarse el muy rápido incremento de los precios del
suelo. Se debe en parte a la intensa competencia entre promotores, así como a la demanda
creciente entre los inversores internacionales,
que llegan a adquirir viviendas por encima de
los precios asequibles para los compradores
nacionales. De proseguir esa tendencia, se podría llegar al sobrecalentamiento del mercado, y
algunos promotores podrían cerrar transacciones demasiado caras.
Tendencias
En 2006, los niveles de precios permanecieron
estables en los sectores de oficinas, logístico y
de centros comerciales, mientras que el sector
residencial se incrementó de una manera muy
notable, especialmente en Varsovia, Cracovia y
Wroclaw, con subidas superiores al 30% en el
año. Se registraron además transacciones récord en compra de suelos, con repercusiones
que rozaron o bien superaron 1.000 euros por
metro cuadrado en el caso de promociones
grandes, e incluso más de 2.500 euros por metro cuadrado en proyectos pequeños. La mayoría de estas adquisiciones ha sido realizada por
empresas españolas, como Grupo Prasa, Sando Inmobiliaria o Lubasa, así como por compañías irlandesas.
En cualquier caso, estimamos que durante este
año el ritmo de crecimiento de los precios bajará sustancialmente, debido a dos motivos.
Por un lado, empezará a crecer el volumen de
producción en las ciudades grandes, dado el
número creciente de proyectos en venta. Por
otro, la demanda interna, principalmente la de
Varsovia, se desviará hacia las afueras, con lo
que disminuirá la presión sobre la carestía continua de las viviendas céntricas. Como durante
2007 se espera una ligera subida de los tipos de
interés, después de seis años de bajadas constantes, también dejarán de darse las circunstancias de fondo que han permitido una evolución
tan rápida del mercado.
Otra tendencia interesante será el significativo
crecimiento de la demanda en ciudades regionales como Lódz, Poznan o Katowice. Hasta la
fecha, y aun siendo centros urbanos muy importantes, estas ciudades se habían quedado al
margen del desarrollo preferente de las demás
ciudades principales. En adelante, tenderán a
equipararse con ellas. ■
Sólo un análisis
exhaustivo y
coherente de las
oportunidades y los
distintos mercados
evitará sobresaltos
Factores de riesgo
Los principales factores de riesgo para el promotor pueden dividirse en externos e internos. Entre los primeros figuran algunas incertidumbres
polítcas relativas a la tramitación urbanística y
a ocasionales opacidades, así como el posible
aumento del IVA para vivienda nueva. Además,
persiste cierto riesgo en los tipos de cambio,
que podrían cambiar, con un impacto significativo tanto en los presupuestos de los empresarios
como en la valoración de sus activos.
MERCADO INTERNACIONAL | 61
Mercado nacional
La coyuntura económica se mantiene con favorables expectativas. Luego podría preverse un horizonte cercano de crecimiento.
Los últimos ciclos han sido de corta duración y los factores de
amenaza han procedido más de sucesivas recesiones económicas que de problemas internos. Creemos que el crecimiento será
apoyado por la inversión, aunque algo parece estar cambiando
desde la convicción de tener que diversificar los negocios hacia
otras actividades. El menor protagonismo que se predice para
la vivienda podría beneficiar las inversiones hacia los inmuebles
terciarios.
Absorción y precios de inmuebles terciarios
Al alza
Tanto demanda como precios de
alquiler van fluctuando al alza en el
sector terciario después de un año
y medio de revalorizaciones.
Para los sectores terciarios no hay duda de que la exhibición de
los datos estadísticos sobre absorción de espacio y evolución de
precios son los retratos al minuto de los respectivos mercados.
Durante el año 2006 el conjunto de los inmuebles para uso distinto
de residencial obtuvo en España unos registros positivos desde
los prismas de demanda, actividad promotora y precios de alquiler. Puede decirse que los ciclos particulares de cada sector se
encuentran en la fase de crecimiento, amparados por la favorable
coyuntura económica internacional tras el despegue de países tan
influyentes de la Unión Europea como Alemania, el Reino Unido,
Francia o Italia.
Pasando a datos concretos, en el mercado de oficinas de Madrid
la absorción bruta anual en 2006 superó en un 56,2% el promedio
de los cinco años anteriores y un 63,1% el de los últimos diez
años. Por su parte, Barcelona pasó un 26,8% el promedio de cinco
años y un 39,4% el de diez. En cuanto a la cotización de los alquileres, los precios máximos subieron el último año un 26,6% en la
ciudad de Madrid, mientras en Barcelona crecieron un 6,3%.
Ahora nos interesaría acercarnos un poco a las cifras anteriores
para ofrecer explicaciones. Sobre la absorción bruta se nos ocurre
que el aumento ha venido de la mano no sólo del buen comportamiento de la demanda, activa, más potente, con mayor confianza
en la marcha de los negocios, sino también por las intrínsecas
características del mercado. Sus notas presentes serían:
• Volatilidad de los contratos. Los plazos de los
arrendamientos continúan siendo fijos entre
dos y cinco años, con opciones para ampliar
por uno o dos periodos similares. Pocos se
comprometen por más de diez años. Aunque
pueden acordarse libres renovaciones posteriores. Su resultado: rotación de inquilinos y
gran cantidad de absorción bruta.
• El alza de los alquileres se constituye en aliciente
de la contratación, para firmar a los precios actuales antes de las nuevas subidas.
Además de estas condiciones intrínsecas, aparecen las causas de coyuntura. Sin ser exhaustivos,
podemos enumerar:
• Coyuntura de crecimiento económico internacional en los países industrializados y en las
potencias emergentes (China, la India, países
del sureste asiático). Sin olvidar la ampliación
de la Unión Europea como factor de dinamismo de comercio e inversiones comunitarios.
• La competencia de nuevos mercados exige eficientes respuestas por parte de las empresas.
Entre otras cosas significa racionalizar el uso
de los inmuebles, reorganizar líneas de negocio y controlar los gastos por arrendamientos.
• Aumento del tamaño del parque. En los diez últimos años ha crecido el 54% en Madrid y el 26% en Barcelona.
• La nueva oferta atrae a los usuarios. En Madrid van a construirse
más de 800.000 metros cuadrados de oficinas entre 2007 y 2008.
En Barcelona hay planificados cerca de 600.000 metros cuadrados para el mismo bienio. Las operaciones de alquiler o venta
son estimuladas por la mayor oferta.
Departamento de Research
CB Richard Ellis España
62 | Tendencias 06
• La localización de las nuevas áreas de negocio se aleja al extrarradio mientras mejoran las comunicaciones. El movimiento de
las empresas se centrifuga hacia la periferia. Allí hay más sitio y
precios más asequibles que en los distritos clásicos.
MERCADO NACIONAL | 63
Mercado nacional
• Tras las fusiones y compras de empresas, hay
que reorganizar el uso de los inmuebles. Con
diversificación de negocios o no, el espacio redundante no tiene sentido.
Absorción de oficinas
Miles m2
Madrid
Barcelona
1000
• Despegue de actividades después de unos
años de compresión. Por ejemplo, las tecnológicas han recobrado su expansión y demandan espacio significativo.
64 | Tendencias 06
900
800
700
• Demanda de nuevas empresas, de pymes, de
sucursales de corporaciones, de instituciones
públicas y entidades cuyo volumen aumenta
en periodos de bonanza.
600
Demanda pujante
300
¿Cuánto esperamos que continúe la expansión de
la demanda? A ciencia cierta no podemos saberlo.
En los clásicos círculos inmobiliarios se ha vinculado la expansión de la demanda con el crecimiento
del PIB y con la creación de empleo. Ambos datos
macroeconómicos se muestran positivos: el PIB
nacional crece al 3,8% y en 2007 terminará entre el
3,0% y el 3,4%; el empleo generado en 2006 creció
el 4,5% y se espera que la tasa de paro baje del
8% en 2007 para homogeneizarse con el conjunto
de Europa, cuya tasa global de desempleo se espera descienda hasta el 7,4% a finales de 2008.
Pero en la España económica tenemos varios
riesgos latentes: la competitividad, el coste laboral, la seguridad jurídica o la unidad de mercados. La competitividad se ha reducido en los
últimos años por dos motivos principales: primero, la inflación, resultante de los altos costes
de producción nacionales y de la necesidad de
importación de productos, además del petróleo;
segundo, la entrada masiva de mano de obra
inmigrante, lo cual ha reducido también la productividad. El coste laboral combina tanto los
salarios, que van creciendo un 3,2%, cerca de la
inflación, como los costes derivados de seguros
sociales y las indemnizaciones por despido: es
la seguridad jurídica para que los negocios tengan estabilidad y puedan planificarse objetivos.
En los últimos meses se han producido nuevas
regulaciones sobre organismos de control y re-
200
500
400
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Fuente: CB Richard Ellis.
glamentaciones económicas con el resultado de generar incertidumbres. Finalmente, la unidad de mercado en el territorio nacional es imprescindible para asegurar inversiones. La maraña de
legislaciones autonómicas en áreas como el suelo, los horarios
o las licencias comerciales forman una barrera incomprensible
para muchos inversores.
La demanda crece en el sector industrial bajo nuevas especificaciones. Las manufacturas se han desviado hacia países de menores
costes salariales. España ha pasado a tener menor peso productor
aunque intervenga en patentes, diseños, montaje, comercialización
y logística. Bajo las nuevas indicaciones, la demanda está buscando lugar en áreas urbanizadas bien comunicadas. La logística está
siendo la llave de este sector que concentra casi toda la inversión en
renta sobre esas plataformas. Se están construyendo parques logísticos cuya absorción se produce incluso antes de ser completados.
Esta expansión está teniendo lugar en las regiones más productivas, aunque la demanda se concentra sobre el área mediterránea,
desde Gerona a Murcia, el norte con Zaragoza como foco central, el
centro con el eje Madrid-Guadalajara, y el sur, con Sevilla.
En locales y centros comerciales se mantiene la demanda. Las
ventas minoristas han crecido un promedio de 4,9% en los diez últimos años. Este auge ha suscitado interés por la promoción como
respuesta a la demanda creciente de locales y a la expansión de las
cadenas comerciales, franquicias y otros nuevos conceptos de ocio
y servicios, como gimnasios, spas, hostelería. Como consecuencia,
la superficie de centros comerciales en toda España ha tenido un crecimiento acumulado de un 10% anual, hasta llegar en la actualidad a
cerca de 12 millones de metros cuadrados de superficie útil, que corresponde a una tasa de 266 metros cuadrados de espacio por cada
mil residentes. En los últimos años, se están entregando cerca de un
millón de metros cada ejercicio, con una tasa de ocupación superior
al 80%. Aquí no hay volatilidad similar a la de las oficinas, siendo la
duración media de los contratos para pequeñas superficies de entre
cinco y diez años. La tasa media de rotación de locales de galerías
está cerca del 9%. En grandes superficies, la estabilidad es mayor,
con una duración media de los contratos de 15 años.
La clave de la demanda comercial ha estado en la expansión de las
marcas y en la previsión de aumentar las ventas. Las marcas aún
tienen ánimos para crecer en cuota de mercado mientras el futuro
de las ventas es menos nítido. Aun cuando las ventas minoristas
se mantengan estables, la capacidad adquisitiva se va mermando
a consecuencia de las subidas de los tipos de interés y del alto endeudamiento de las familias. Los comerciantes seguirán vendiendo
la gama de productos necesarios y asequibles a los compradores,
pero otra clase de productos tendrá peor salida.
Precios de alquiler de oficinas
Euros /m2 /mes
45
Madrid
40
Barcelona
35
30
25
20
15
10
5
0
2000
2001
Fuente: CB Richard Ellis.
2002
2003
2004
2005
2006
Precios de alquiler
En el examen de los precios de alquiler hemos de
considerar el comportamiento en cada categoría
de inmuebles. Las oficinas están recuperándose
con un 26,6% de incremento en los precios máximos de Madrid en 2006 y un 6,3% en Barcelona.
Esto se ha producido después de un ciclo bajista,
entre 2001 y 2004, durante el cual tuvieron un descenso de hasta el 38,2%. En industrial los valores
máximos han subido el 9,7% en el último año, pero
los intermedios han ganado del 10% al 15%. Históricamente, las oscilaciones de los precios industriales han sido menores debido a la crónica falta de
oferta, aún durante las etapas de recesión. En los
precios de locales comerciales en calles céntricas
durante 2006, se registró un incremento medio de
12,5%. En centros comerciales, la política de mantener una alta ocupación ha prevenido los excesos
y la revalorización media de los precios ha llegado
al 6,1%.
En cuanto al futuro recorrido de los precios, lo
más interesante de todas estas disquisiciones,
pueden darse varias previsiones. A corto plazo,
durante 2007 lo que parece más probable es la
continuidad de la tendencia alcista porque así
se detecta en los indicadores. En 2008 quizás
suceda igual, mientras no varíen las previsiones
macroeconómicas; y el horizonte se nos vuelve
borroso a partir de 2009. Nadie puede predecir el futuro aunque habrá que confiar en estos
mercados bien consolidados.
Los últimos ciclos inmobiliarios han sido cortos
en el mercado de oficinas. Entre 1986 y 1991
los alquileres en Madrid subieron rápido a una
tasa de 18% anual acumulado cuando la inflación, que estaba alta por entonces, sólo subió el
5,9% anual acumulado. Entre 1991 y 1995 cayeron un 54,5% en total y solo se recuperaron en el
siguiente ciclo, entre 1996 y 2001, con una nueva
subida de 17,6% acumulado anualmente. Desde
mediados de 2001 a 2004 la etapa bajista redujo los precios máximos en un 38,2%. A partir de
2005, se ha entrado en nueva fase de recuperación: hasta ahora se ha llegado a los 34,50 euros
por metro cuadrado y mes, cuando, en términos
nominales, en el año 2001 se alcanzó el máximo
MERCADO NACIONAL | 65
Mercado nacional
de 39,67 euros mensuales por metro cuadrado.
En Barcelona han transcurrido ciclos parecidos,
aunque su mercado ha estado expuesto a menores cambios por causa de su tamaño. Sus
precios no bajaron más del 17% en la última recesión y ahora experimenta alzas de 6,3%.
Las fuertes oscilaciones registradas en Madrid
se han debido sobre todo a etapas en las que
el mercado se ha sobrecalentado. Las causas
principales de las alzas han podido ser: primera,
la relación entre una oferta mínima disponible y
una demanda con fuertes exigencias a corto plazo. Segunda, la mejor calidad de los inmuebles y
la consolidación de los mercados, junto a la categoría internacional de los inquilinos. Tercera, el
aumento del coste de la inversión en inmuebles
con la consecuencia de fijar unos alquileres más
altos para obtener una rentabilidad adecuada.
En cuanto a las recesiones, han tenido lugar por
estos motivos: primero, debido a deterioros económicos, bien sea por los precios del petróleo y
por conflictos bélicos, en 1991, o por burbujas
creadas en el seno de sectores sobrevalorados,
como los tecnológicos en el año 2000. Segundo,
por aumento de la disponibilidad con ofertas alternativas a menor precio. Tercero, por restricción
de la demanda que puede optar por no moverse
de su lugar o por comprimirse y liberar espacio.
En el encaje actual, la situación podría ser atípica.
En Madrid la disponibilidad ya es inferior al 7%,
pero la mayoría de la oferta no es de primera calidad. Hay oficinas con un coste inferior al 50% de
los precios máximos, mientras los edificios nuevos
tienden a subir. El mercado está acostumbrándose a ubicaciones descentralizadas. No obstante,
los inmuebles de las áreas principales de negocio
son los más valorados. Tanto Madrid como Barcelona tienen una amplia cartera de proyectos en la
periferia y menos en el centro, lo cual supondría
dos reflexiones en cuanto a precios: una, que la
entrada masiva de producto enfriará el progreso
de los precios aun cuando la demanda continúe
fuerte; dos, que los edificios del centro seguirán
estando más valorados que los de la periferia,
aunque en las nuevas áreas de negocios puedan
acortarse las distancias con los primeros.
66 | Tendencias 06
Alto o lejos
Absorción de oficinas en Madrid
miles m2
ciudad
periferia
1000
900
800
700
Altura o predilección por los ambientes
naturales. Las alternativas que ofrecen las
oficinas modernas comprenden una novedosa
imagen que conjuga calidad con racionalidad
e impresionantes diseños.
600
500
400
300
200
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Alfonso Galobart,
Consejero Director General Agencia, Building Consultancy
y Servicios Corporativos de CB Richard Ellis España
Fuente: CB Richard Ellis.
Entonces, estamos ante un ciclo alcista pero
existen varios factores de incertidumbre sobre
cuánto podrá prolongarse: la oferta disponible
es más grande de lo habitual, el cambio de las
ubicaciones clásicas es evidente y el estado de
la confianza empresarial fluctúa con facilidad.
En el sector industrial, los movimientos son menos acusados. La oferta de calidad es limitada
y eso es lo que únicamente puede hacer variar
los precios. Esperamos un acercamiento mayor
entre los valores intermedios y los altos, a consecuencia de la absorción de los nuevos polígonos
y plataformas que se van construyendo.
En locales y centros comerciales, la política de
precios está contenida y el mayor interés está
en aposentar las firmas comerciales de éxito.
Por eso los alquileres no se exceden más que
en las unidades de máxima categoría. Las rentas variables según facturación son un motivo
más para que los precios mínimos de contrato
no suban en proporciones mayores. ■
La mayor parte de la nueva oferta se presenta en la periferia o en las denominadas nuevas
áreas de negocio, a menudo en lugares considerados como extrarradio hace una década.
Con las nuevas comunicaciones ya no puede argumentarse poca accesibilidad, cuando no son
pocos los usuarios que lo prefieren para disfrutar
de más tranquilidad. En consecuencia, el parque
se expande para dar respuesta a las inquietudes
empresariales en términos de flexibilidad, costes
razonables y capacidad de elección.
Salto generalizado
Disfrutar de un ambiente profesional, relajado,
luminoso, con las últimas tecnologías de comunicaciones, con buenos accesos y servicios complementarios para los momentos de descanso
intermedios durante la jornada laboral, es lo que
desea cualquier directivo de grandes empresas.
Eso es justo lo que debe procurar para sus colaboradores, para conseguir el mejor rendimiento.
Antes, la escala de valores se ordenaba con otros
conceptos, como la localización céntrica, el lujo
de los acabados, la privacidad de las zonas de
trabajo o el aparcamiento.
Los inmuebles destinados a oficinas han sufrido
transformaciones hasta modernizarse y contener
esos aspectos gratificantes para los usuarios. En
todo caso, ello ha sido posible en función de las
oportunidades y de los avatares del mercado. El
sector se caracteriza por un fuerte comportamiento cíclico, en el que se suceden las etapas alcistas con las depresivas. Como al mismo tiempo
las ciudades evolucionan y se expanden hacia la
periferia, las posibilidades de crecer se resumen
en las nuevas áreas de negocio que van formándose con las nuevas construcciones.
Urbanismo centrífugo
Esto resulta evidente en las grandes capitales. En
Madrid y Barcelona, por ejemplo, la escasez y la
carestía del suelo han provocado su expansión
MERCADO NACIONAL | 67
Mercado nacional
El diseño de las
oficinas modernas
ha cambiado
radicalmente
hacia la periferia, o bien la reordenación de antiguas áreas industriales que en una parte se convierten en oficinas. Ejemplos serían el sector de
Julián Camarillo o los polígonos de Las Mercedes,
Manoteras o Fuencarral, en Madrid, y el distrito
22@ de Barcelona.
El urbanismo centrífugo tiene su origen en la congestión del centro de las ciudades y en la imposibilidad de acceso para tantos vehículos en las
horas punta. Los centros tradicionales de negocio
se han ido trasladando paso a paso. En Madrid, el
eje Castellana conserva esa categoría, pero cada
vez se mira más hacia la zona norte y la salida
hacia Burgos como áreas de desarrollo de proyectos. En Barcelona sucede lo mismo con la avenida Diagonal, ya prolongada hacia el este, pero
también se articulan espacios en la nueva Gran
Via de L’Hospitalet. En Valencia el impulso de la
nueva construcción ha alcanzado a la avenida de
Francia y a Las Cortes, mientras en Málaga es el
área de Teatinos la más transformada.
Dos han sido los efectos principales de la renovación de las zonas de negocio: la sustitución del
Proyectos de oficinas
miles m2
800
2007
2008
700
Novedades técnicas en altura
600
500
400
300
200
100
0
Madrid
ciudad
Fuente: CB Richard Ellis.
68 | Tendencias 06
stock obsoleto y el crecimiento del volumen de
operaciones. El sector español de servicios se ha
desarrollado espectacularmente, siendo el grupo
de actividad que más ha crecido y que soporta la
mayoría del producto nacional.
Los mercados de oficinas han duplicado su capacidad en pocos años: en Madrid el stock ha
aumentado en más del 50% entre los años 2000 y
2006, mientras en Barcelona ha subido el 20% en
el mismo periodo. El stock obsoleto ha recibido un
tratamiento diferente según las épocas. Hace dos
décadas, se optaba por rehabilitar los edificios antiguos para conseguir lujosas oficinas en los distritos del centro. Actualmente, como el concepto del
lujo no interesa tanto y sí son importantes los costes y la rentabilidad de los inmuebles, se tiende a
la transformación de esos edificios antiguos a los
usos más rentables, a hoteles o apartamentos. De
este modo, el parque de oficinas centrales ha disminuido ligeramente en Barcelona y en Madrid.
El principal motivo de la salida de los negocios
hacia zonas descongestionadas era la necesidad
de nuevo espacio en cantidades suficientes para
satisfacer la demanda. Al disponerse de más oferta, la contratación de oficinas se ha incrementado
en todos los casos. La lógica de esto no es únicamente poder disfrutar de inmuebles de estreno,
sino a la vez reducir los costes de ocupación e incentivar la contratación de más superficie. Posiblemente, se incluye la previsión de apalabrar futuras
ampliaciones antes de que el sitio se agote.
Madrid
periferia
Barcelona
nuevas áreas
Barcelona
periferia
El urbanismo actual es más flexible y el diseño
de las ciudades modernas trata de coordinar
un desarrollo compensado de los usos con los
servicios. La edificabilidad se reparte de forma
que permita la convivencia ciudadana y no se repitan los problemas de congestión del pasado.
Con estos principios, el diseño de las oficinas
modernas ha cambiado radicalmente. Frente a
la uniformidad de las ocho alturas máximas en
los distritos clásicos con excepciones puntuales,
como en los ejes de Castellana o Diagonal, ya
están dibujándose torres altas en el cielo de las
ciudades. El experimento ha triunfado en la zona
Azca de Madrid y está siendo probado con los
inmuebles del área Diagonal Mar y del Fòrum en
Barcelona. Muy pronto, los proyectos de Cuatro
Torres Castellana y Gran Via de L’Hospitalet serán los más señeros en este aspecto.
Los proyectos en altura incorporan novedades
técnicas para el buen funcionamiento de estos
gigantes de más de cuarenta plantas. El diseño
arquitectónico está firmado por afamados profesionales: Norman Foster, Pei y Kob, César Pelli,
Jean Nouvel. El prestigio de estar en los mejores
inmuebles, dotados a la última y en el centro de
negocios, es lo que mueve a los usuarios hacia
estas oficinas.
Por otra parte, sus dimensiones suficientes por
planta, con cerca de dos mil metros cuadrados
útiles, es lo que permite a las grandes compañías
acceder a ellos. No cabe duda de que en ciudades
como Madrid, con gran cantidad de suelo en sus
alrededores, puede parecer un contrasentido elevar tales construcciones. Sin embargo, dado que
en el pasado se había construido poco en gran
altura, resulta un contraste muy apetecible para el
mercado. En inmuebles de grandes dimensiones
es donde tiende a concentrarse la elite del sec-
tor, y los precios de alquiler –que rondan entre 36
y 40 euros por metro cuadrado y mes– son una
muestra de la categoría máxima que pretenden
transmitir.
Frente a las torres de oficinas, hace casi dos
décadas vienen ensayándose otras fórmulas totalmente opuestas: los parques empresariales.
No deben confundirse con las alternativas corrientes que han consistido en construir oficinas
en zonas alejadas en terreno barato y con terminaciones pobres. Estas construcciones han sido
simplemente naves diáfanas revestidas con moqueta y techos acústicos, pequeños parterres al
exterior y plazas de aparcamiento. Esto ha servido porque el precio de su alquiler no llegaba a
la mitad del de las oficinas céntricas y podía ser
buena opción cuando se buscaban más de tres
mil metros cuadrados.
El concepto de parque empresarial es distinto.
Es necesario un recinto privado, con amplios accesos y entradas vigiladas, con mantenimiento
particular de las zonas comunes, con servicios
incorporados de cafetería, centro de comunicaciones, de reuniones, guardería, hotel y bancos.
En estas condiciones, el complejo empresarial sí
En inmuebles
de grandes
dimensiones tiende
a concentrarse la
elite del sector, y
los precios son
una muestra de la
categoría máxima
que pretenden
transmitir
MERCADO NACIONAL | 69
Mercado nacional
El aumento de la
oferta en áreas
descentralizadas
ha conseguido
cambiar el signo de
la absorción y se
contrata más fuera de
la ciudad que dentro
es atractivo para las grandes empresas, que incluso tienen la posibilidad de contratar a la medida
la superficie que necesiten y aún reservarse sitio
para ampliaciones.
La apuesta por la periferia ha convencido a las
principales empresas: Banco Santander, Telefónica, Vodafone, Price Waterhouse Coopers, Microsoft, Soluziona, Siemens, Initec, Técnicas Reunidas, Oracle, Orange, entre otros. Los movimientos
de concentración de todo el negocio en un lugar
se juzgan positivos no sólo por la reducción de
costes, sino además como un salto cualitativo hacia una imagen de compañía moderna preocupada por el medio ambiente.
Nuevos ejemplos de realizaciones empresariales
son los parques Foresta, Adequa, Las Tablas,
Omega, Alegra, Cristalia, Rivas Futura, Las Rozas, la ampliación de San Fernando Business
Park, WTC Almeda, Mas Blau, Parc Central, Can
Sant Joan, Táctica (Valencia), Málaga Business
Park o Pla-Za.
Actualmente, la mayoría de los proyectos tienen
lugar en la periferia donde hay suelo suficiente
para promover. El aumento de la oferta en áreas
descentralizadas ha conseguido cambiar el signo
de la absorción y se contrata más fuera de la ciudad que dentro. En Madrid, la proporción está en
70% a 30% a favor de las externas. En Barcelona,
el promedio es del 75% a 25%, sobresaliendo las
áreas periféricas y las nuevas zonas de negocio.
Dado que entre las promociones en curso para
entregar en los próximos años, la proporción de
oficinas fuera del centro está en 80% a 20%, la
consecuencia es que la demanda se dirigirá hacia
los nuevos distritos de negocio y la absorción periférica crecerá. Pero como contrapunto, las oficinas
en altura, dentro de las nuevas áreas de negocio
cerca del centro, constituirán una oferta necesaria
y exitosa. La demanda de oficinas céntricas es superior a la oferta generada, que consiste en superficies pequeñas o medias de segunda mano.
Pensando en clave de diversificación y optimización de los recursos, la utilización de los nuevos
espacios terciarios es a lo que deben aspirar
las empresas modernas. La planificación puede
contemplar fases de desarrollo para determinar
cuánta superficie será necesaria en cada momento, pero siempre vendrá bien tener flexibilidad para un encaje perfecto de los recursos.
Esto sólo pueden darlo las oficinas modernas y
la elección del tipo de inmueble, sean torres de
oficinas o parques empresariales, contará con la
garantía de un producto adecuado a lo que necesita la empresa actual. ■
Logística,
la inversión tranquila
Los inmuebles logísticos se van
incorporando poco a poco a las carteras
de los principales inversores inmobiliarios.
Al ofrecer estabilidad y revalorizaciones
suaves pero más sostenidas, la logística
gana posiciones en toda Europa. En España
incluso con mayor intensidad.
Basilio González,
Director Industrial de CB Richard Ellis Madrid
El sector industrial representa todavía un
porcentaje marginal en el volumen global de
inversiones inmobiliarias. En el primer semestre de 2006, la inversión en inmuebles en los
quince primeros países miembros de la Unión
Europea ascendió a 89.700 millones de euros
y, de esa cifra, un total de 5.400 millones de
euros se destinaron a inmuebles industriales,
el 6% del total. En 2005, el porcentaje industrial sobre el importe invertido fue del 5%, de
manera que hay una lenta pero segura progresión en las inversiones industriales.
Varias razones de fondo explican el auge industrial y, sobre todo, logístico en el conjunto
de Europa. En primer lugar, la propia globalización ha alterado los sistemas nacionales de
producción. El fabricante tiende a ceder pro-
70 | Tendencias 06
tagonismo ante las cadenas de suministro,
siempre con el objetivo de optimizar los costes de distribución, y la logística resulta clave
en este proceso. La tendencia no ha hecho
más que empezar, porque entre los próximos
cinco y diez años el propio desarrollo de los
servicios, de la tecnología y de las infraestructuras impulsará todavía más esta área.
Conviene recordar que el sector logístico es
relativamente reciente en casi toda Europa.
Sólo el Reino Unido y Francia cuentan con
una trayectoria mayor. Hace dos años, por
ejemplo, ambos países concentraban el 86%
de las inversiones industriales de los quince
primeros países miembros de la Unión Europea. En un segundo plano de actividad se
sitúan España, Alemania, Suecia y Holanda.
MERCADO NACIONAL | 71
Mercado nacional
Los expertos consideran que el mercado logístico alemán se encuentra un tanto infradesarrollado, mientras que España empieza a
despuntar, gracias al creciente interés de los
inversores internacionales y a la promoción
de nuevos productos de alta calidad repartidos por toda la geografía.
El propio incremento de las inversiones terciarias explica también la mayor atención por la
logística. En la medida en que los sectores de
oficinas y centros comerciales empiezan a verse constreñidos por la escasez de productos de
calidad disponibles, el mayor volumen inversor
debe desplazarse hacia otros segmentos. La
logística proporciona inquilinos e ingresos muy
estables, así como una rentabilidad atractiva,
con lo que la mayoría de inversores institucionales ha empezado a incluirla en sus portafolios.
El propio incremento de las
inversiones terciarias explica también
la mayor atención por la logística
Inversión en Logística. 2006
millones
450
410
400
401
338
350
323
300
250
Buenas expectativas
251
200
150
160
163
2001
2002
100
50
0
2000
Fuente: CB Richard Ellis.
72 | Tendencias 06
En los últimos quince años, el mercado industrial ha experimentado oscilaciones de precios
mucho menores que el resto de sectores.
Es cierto que no suele alcanzar incrementos
anuales de precios superiores al 15% o 20%,
como se han producido varias veces en oficinas, pero resulta igualmente improbable que
se den descensos tan acusados como en ese
otro segmento.
CB Richard Ellis ha realizado un estudio comparativo sobre la evolución de los precios de
alquiler de oficinas e inmuebles logísticos.
Comparaba 37 ciudades europeas, y entre
las conclusiones se destacaba que, mientras
en ese periodo las oficinas oscilaron entre un
alza anual máxima del 25,8% y un descenso
máximo del 15,8% anual, en inmuebles industriales los extremos de la horquilla estuvieron
entre el 12% de revalorización y el 4,9% de
descenso.
La menor volatilidad de los precios industriales
se complementa con una mayor rentabilidad
inicial de este producto, aunque los márgenes de rentabilidades prime entre los diferentes segmentos tienden a comprimirse en
toda Europa. De hecho, en el Reino Unido y
en algunas ciudades europeas continentales,
la rentabilidad inicial de los inmuebles logísticos es muy similar a la de oficinas provinciales
representativas, mientras que en los mejores
emplazamientos logísticos españoles la rentabilidad inicial puede estar en el 6%, frente al
4,5% de las oficinas.
2003
2004
2005
2006
Desde esa panorámica europea, conviene
contemplar con optimismo la situación de la
logística en España para los próximos años.
En 2006, la inversión en este segmento alcanzó 401 millones de euros, sólo por detrás de
los 410 millones de euros alcanzados en 2003,
como puede verse en el gráfico que acompaña
estas líneas.
En cierta forma, 2003 representó el punto de
madurez del sector logístico en España. A partir de entonces puede hablarse de un mercado
En Madrid el ritmo
constructor ronda
el medio millón de
metros cuadrados
anuales
auténticamente nacional, muy concentrado en
torno a los grandes nudos de comunicaciones
por carretera y con una evidente orientación
mediterránea.
Podría hablarse en este sentido de una primera
malla logística nacional, integrada en la zona
noreste entre Barcelona, Zaragoza y Álava.
Madrid y Valencia más al sur, y Sevilla y Málaga
ya en Andalucía completarían esa red esencial.
Casi todas las grandes empresas logísticas
cuentan con almacenes de grandes dimensiones en estas ciudades, complementados con
almacenes de apoyo en otras capitales, hasta
definir las variadas redes secundarias logísticas nacionales. La mejora de las infraestructuras y la madurez del propio sector han convertido en habitual el desembarco español de los
grandes promotores logísticos internacionales.
En cuanto al mercado logístico de inversión,
sigue mayoritariamente en manos de grandes
fondos internacionales.
Las operaciones medias de inversión logística
suelen oscilar entre 15 y 25 millones de euros,
por superficies entre 25.000 y 40.000 metros
cuadrados. Los factores decisivos a la hora de
invertir son buenas ubicaciones (sobre todo
en infraestructuras y comunicaciones), calidad
constructiva, inquilinos de prestigio y contratos
con rentas de mercado y suficientes garantías
de pago.
En las grandes ciudades de la red logística
primaria se han generalizado inversiones para
la compra de suelo y el desarrollo de plataformas modernas, tanto entre promotores nacionales como inversores extranjeros. A la vez,
como la demanda de ocupación ha crecido
significativamente, empieza a darse cierta escasez de oferta, que extiende las operaciones
fuera de mercado y las de sale & leaseback
y, en definitiva, provoca un descenso de las
rentabilidades iniciales, que al cierre de 2006
variaban entre el 6% y el 6,5% en los mejores
emplazamientos.
Además, los grandes operadores internacionales cuentan ya con una presencia asentada en
España, y los siguientes pasos serán las concentraciones de empresas españolas en proceso de crecimiento para alcanzar dimensión
internacional. Con esas bases, en los próximos
años el segmento logístico se enfrenta a la deMERCADO NACIONAL | 73
Mercado nacional
A través del espejo
finitiva cualificación de su oferta. Se ampliará
el valor añadido mediante la incorporación de
automatismos a la gestión, para que el operador no sólo haga almacenaje y distribución,
sino que además ensamble, empaquete, rotule
y gestione inventarios y pedidos. Será el próximo desafío y donde se concentrará el interés
inversor.
La demanda no cede
Se ha convertido en habitual el
desembarco español de los grandes
promotores logísticos internacionales
74 | Tendencias 06
La cualificación logística nacional se ha extendido también a la demanda. Los inquilinos suelen
ser mucho más exigentes en las condiciones
arrendaticias. Tienden a exigir contratos más
flexibles (entre uno y tres años de obligado cumplimiento, con posibilidad de salida anticipada),
así como mejores calidades de construcción
(diez metros de altura mínima en almacenes, o
una ratio de al menos un muelle de carga por
cada 500 metros cuadrados de superficie),
cercanía a una vía principal de comunicación,
playas amplias de maniobra o aparcamientos
de vehículos y camiones. Además, asignan una
especial relevancia a los sistemas antiincendios
y a las medidas de seguridad y prevención de
robos.
En CB Richard Ellis creemos que la buena situación logística va a mantenerse sin apenas
variaciones en 2007. En Madrid el ritmo constructor ronda el medio millón de metros cuadrados anuales (con una disponibilidad que en
la actualidad apenas alcanza cien mil metros
cuadrados, el dos por ciento de la superficie total), y en el conjunto español podría superar los
dos millones de metros cuadrados por año. Se
esperan subidas moderadas de rentas, quizá
con un recorrido alcista cada vez menor. Debe
recordarse que el buen estado de la demanda
logística obedece sobre todo a la fortaleza del
consumo interno y al proceso de externalización
y subcontratación de las distintas fases logísticas, factores ambos suficientemente sólidos
hoy por hoy. Es probable que a lo largo de 2008
pudiera iniciarse la estabilización de las rentas,
sobre todo por la extensa oferta de nuevas superficies que se inaugurarán ese año. ■
El sector residencial se encamina hacia una
nueva etapa. El tiempo de apurar al máximo
las hojas de cálculo y el precio parece
haberse agotado. Llega la hora del sentido
común y de extremar la eficacia en los
análisis de comercialización.
La situación política y la prosperidad económica son dos de las
José Manuel
Peidró,
razones
de fondo para
entender el auge de los inversores españoConsejero
Director
General
Residencial
y promedio
Oficinas
les.
Son muchos
los posibles
argumentos.
Por ejemplo, el
de
setecientas mil
nuevas anuales
en un país de 44 milloRegionales
deviviendas
CB Richard
Ellis España
En los últimos diez años, este próspero país
nes de habitantes. Es probable que Francia produzca 440.000 nuetambién ha abierto la puerta a cuatro millones de
vas viviendas en 2006, y será su récord absoluto anual desde 1978.
de ladel
casa
hemos asistido a una acelerada
evolu-Muchos de ellos se han convertido
inmigrantes.
O
hecho deEllis
queelabora
Españatodos
atraigalos
jubilados
deexlos países
norte
CBel Richard
años un
en mano Tande obra necesaria para que la industria
europeo,
todo tipoinmobiliario
de organizadores
congresos.
haustivo veraneantes
estudio del ymercado
del sector de la promoción inmobiliaria.
que deción
deinversores,
la construcción siga avanzando. De hecho, el
presenta para la feria Barcelona Meeting Point.
to de nuestros clientes, sean éstos
ciento de la población del país trabaja
El último hasta ahora se difundió a finales de
promotores o compradores finales,veinte
como por
de los
en el sector de la construcción. Además, desde
octubre de 2006 y, entre otras cosas, anunciapropios servicios de consultoría y comercializahace bastante tiempo los fondos europeos esba que los precios residenciales habían puesto
ción residencial que hemos venido prestando.
tructurales de cohesión han permitido al país dopunto final a las subidas de dos dígitos.
En ese estudio anunciamos para 2007 un alza de
De la extravagancia al rigor tarse de infraestructuras de alta calidad, en un
precios similar al del Índice de Precios al Consuproceso del que han salido varias constructoras
Comenzamos a prestar servicios residenciales
nacionales
de categoría champions.
mo de ese año y, a partir de 2008, incrementos
en 1995, en plena “crisis” de ventas.
Conviene recordar que en 1994 se produjo el único
próximos al del Producto Interior Bruto nacional.
Fuimos los primeros en anunciar el aterrizaje suaretroceso anual de los precios deConstrucción
la vivienda y dinamismo
en los últimos veinte años. Era tiempo
de perve del sector y en definir un cambio de paradigLa financiación
de todo este intenso proceso
ma en este mercado. Desde entonces se han exseverar, porque lo normal entonces
constructivo
era quese ha realizado a través de un alto
presado muchas opiniones coincidentes con la
la promoción se prolongase meses
nivele de
incluso
apalancamiento, o más recientemente
años después de la entrega, y hasta
y de que
formaal-indirecta mediante salidas a Bolsa
nuestra, y todo parece indicar que comenzamos
como las de
una nueva etapa en el negocio de la vivienda.
gunas viviendas y plazas de aparcamiento
se Renta Corporación, Parquesol, AsNuestra consultora tiene la ventaja de contar con
troc y Riofisa, en un proceso en que el sistema
quedaran sin vender.
una amplia experiencia residencial. Yo mismo
Ha pasado tiempo, sí, pero tampoco
bancariotanto
no se ha quedado atrás.
llevo doce años al frente de esa división de CB
como parecen indicar lo mucho que han camRichard Ellis, y en ese tiempo los profesionales
biado las cosas desde entonces. Hace sólo una
MERCADO NACIONAL | 75
Mercado nacional
Desde entonces hasta ahora, el Departamento Residencial de CB Richard Ellis ha vendido
más de once mil viviendas en España. Hemos
trabajado para un amplio abanico de clientes
promotores y en una muy variada gama de tipologías. Son unas credenciales significativas
y prolongadas en el tiempo, y desde ese aval
quisiera dar un paso adelante más y reflexionar
sobre el modelo de promoción que entre todos
hemos venido aplicando estos últimos años a
los proyectos inmobiliarios residenciales.
Tradición metodológica
Cuestiones como una adecuada distribución de
tipologías, el análisis de los públicos objetivos
o las motivaciones de compra han empezado a
considerarse hace muy pocos años
docena de años, el marketing y la gestión profesional de las promociones se consideraban, en
el mejor de los casos, una extravagancia, por no
decir una pérdida de tiempo y dinero. Eran frecuentes las estrategias retrógradas y un punto
irresponsables, para las que un par de azafatas
con buena presencia, más una buena voz al
otro lado de una línea de teléfono se sobraban
y bastaban para cerrar todas las ventas de una
promoción.
76 | Tendencias 06
Para mí sigue siendo motivo de asombro la
escasa tradición metodológica de este sector.
Cuestiones tan relevantes como una adecuada distribución de tipologías en un proyecto,
como el profundo análisis de los públicos objetivos o las motivaciones de compra o como
la selección de las herramientas idóneas para
atraer a ese público al producto han empezado
a tenerse en cuenta hace muy pocos años.
Lo mismo sucede con las presentaciones planificadas, con las estrategias de diferenciación
respecto a la competencia, con la imagen de la
marca y del punto de venta, con la preparación
y coordinación de los equipos comerciales, con
la gestión administrativa, o con los servicios de
entrega y posventa de las viviendas.
Son estrategias con escasa tradición, pero desde ya y en adelante cada una de ellas resultará
crucial para garantizar el éxito de cada promoción, como esencial será contar con equipos
especializados y experimentados en el análisis
y la proyección de todos estos factores.
El combustible del valor añadido
Está claro que factores como el suelo, la obra
o la financiación permiten armar las piezas necesarias para que el motor de la promoción
residencial se ponga en marcha. Convendría
recordar además que ningún motor, por potente que sea, puede funcionar sin combustible.
Y la única gasolina sectorial posible es el análisis adecuado de productos, las estrategias de
marketing y las comercializaciones con valor
añadido. Son aspectos que los promotores deberán cuidar si quieran inyectar gasolina a sus
promociones y minimizar el riesgo inherente a
cualquier proyecto inmobiliario.
Todavía se debería ir más lejos en la reflexión de
los distintos agentes, y en especial de los promotores, para que entre todos participemos de
una forma más activa y responsable en la evolución del sector inmobiliario residencial.
El nuestro es un mercado libre que se mueve
con los impulsos de la oferta y la demanda,
pero ese principio general no impide que los
profesionales del sector hayamos temido en
estos años llegar a una situación peligrosa. Si
se me permite la comparación, como si entre
todos estuviéramos exterminando la gallina de
los huevos de oro de las fábulas infantiles.
cionalidad, filtrando los proyectos en función de
su público objetivo, asignando valor cualitativo
a la memoria de calidades, sobre todo en determinados productos y en determinados emplazamientos, y volviendo a emplear en las hojas
de cálculo los valores y los márgenes actuales
Como sucedía al final de Divinas palabras, en
nuestro sector hemos llegado a un punto en el
que sólo cabe exclamar que quien esté libre de
culpa tire la primera piedra. La grandeza de este
mercado es que nos va a dar una segunda oportunidad. La del sentido común, la de la profesionalidad y la de la eficiencia. Ahí estaremos. ■
Nuevos principios
En estos años, hemos contemplado, sin alzar
demasiado la voz, crecimientos exponenciales
del precio del suelo, del precio del metro cuadrado de la vivienda final y del precio final de
las viviendas. Todos hemos sido conscientes
del escaso sentido de esa aceleración, porque
es realmente muy dudoso que en todos los barrios madrileños puedan venderse viviendas a
seis mil euros el metro cuadrado.
Sin embargo, se han dado casos en que ya el
suelo se ha comprado a precios casi imposibles. En el sector suele decirse que las hojas de
cálculo lo aguantan todo, pero en esos ejemplos, la rentabilidad exigía de partida que los
precios finales de las viviendas se situaran entre
un diez y un treinta por ciento por encima del
precio máximo en esa zona y en ese momento.
En cualquier mercado, sobre sus distintos
agentes recae cierta responsabilidad implícita.
Se trata de que entre todos sean capaces de
establecer unos principios mínimos de actuación y unos criterios básicos, transparentes y
uniformes para su mercado.
Hay muchas posibles iniciativas en ese sentido. Dosificando las promociones que llegan al
mercado, evitando los concursos de suelo con
valores irreales, analizando la demanda con raMERCADO NACIONAL | 77
Mercado nacional
Retail y sostenibilidad
Consideramos el mercado del Reino Unido
como punto de referencia del sector de centros
comerciales europeo. Con una superficie bruta
alquilable total de aproximadamente unos 14
millones de metros cuadrados y un volumen de
transacciones que en 2006 superará los 3.000
millones de euros, el británico es un sector altamente profesionalizado, con una liquidez
histórica que durante varios años representaba
alrededor de la mitad del volumen total de transacciones en Europa.
Al margen del Reino Unido, en el desarrollo
del mercado de centros comerciales se atenúa
esa notable diferencia de escala entre los países europeos. El mercado español es un claro ejemplo del mencionado comportamiento,y
tiende a converger con el mercado británico
de referencia. El stock español supera actualmente los 10,5 millones de metros cuadrados
de superficie bruta alquilable, podría rebasar los
13 millones de metros cuadrados en 2008 y se
prevé que el volumen de transacciones en 2006
supere los 2.000 millones de euros.
Es decir, en 2006 las previsiones de rotación de
activos en los mercados de inversión en centros
comerciales del Reino Unido y de España se
situarán en ratios bastante próximas, respectivamente de 214 euros y 190 euros por metro
cuadrado de stock.
Estos datos cobran mayor valor al analizar las
cifras de los cinco años anteriores, donde la ratio de liquidez en España se sitúa en torno a una
media de 125 euros por metro cuadrado y año.
Dicho de otra forma, entre 1999 y 2004 se invirtieron en España 5.000 millones de euros en
centros comerciales, lo que la sitúa en el primer
puesto del escalafón europeo por transacciones en centros, excluido el Reino Unido. Las
cifras de 2006 tan sólo confirman la solidez de
esa tendencia tan prolongada.
La tendencia demuestra, además, que los centros comerciales se han convertido en un producto estelar de inversión en el panorama inmobiliario. Aunque ha sido tanto el incremento
pasado, que empiezan a surgir planteamientos
que cuestionan la sostenibilidad futura.
En el presente artículo, mi intención es tratar
de analizar los principales factores que confluyen en este mercado, determinar cuál será su
evolución a medio plazo y definir la tendencia
general para los próximos cinco años.
1) Oferta de producto: cantidad y calidad
La mayor competencia, e incluso la saturación
en algunas zonas geográficas, ha hecho que la
calidad de la promoción de los centros alcance en España estándares muy elevados, hasta
la vanguardia europea. Diseño arquitectónico,
layout o accesos son capítulos que consumen
una gran cantidad de recursos por parte del
promotor y que, a la vez, resultan cruciales para
diferenciar los nuevos centros comerciales respecto a su competencia.
Al mismo tiempo, la oferta nueva de centros
comerciales se ha estabilizado cuantitativamente desde 2000 en medias anuales de unos
En 2006 las
previsiones
de rotación de
activos en centros
comerciales del
Reino Unido y de
España se situarán
en ratios bastante
próximas
El extraordinario comportamiento
del mercado de retail en los últimos
años comienza a suscitar las primeras
dudas sobre su futuro.
Enrique Martínez Laguna,
Consejero Director General de Retail & Asset
Management de CB Richard Ellis España
78 | Tendencias 06
MERCADO NACIONAL | 79
Mercado nacional
2003
2004
2005
2006
Fuente: CB Richard Ellis.
650.000 metros cuadrados, cuando en los cinco años anteriores a ésos la media no sobrepasaba los 400.000 metros cuadrados al año.
2) Operaciones corporativas
La calidad de la
promoción de los
centros alcanza en
España estándares
muy elevados
80 | Tendencias 06
En el ámbito internacional, el sector del comercio y la distribución se muestra muy activo en
operaciones corporativas, donde, como contrapartida, los private equity han ejercido como
principales protagonistas. Grandes retailers
como Toys ‘R’ Us, Ahold o Cortefiel han cambiado de accionariado o están en proceso de
hacerlo, como en el caso de Fnac.
Las operaciones corporativas han estado casi
monopolizadas por los private equity (Permira,
CVC; KKR, etcétera). El retail se ha convertido
en una nueva y atractiva fuente de oferta inmobiliaria para el mercado inversor institucional,
debido a que estos fondos suelen implementar
una estrategia de desinversión inmobiliaria ya
desde las fases iniciales de gestión en las nuevas compañías.
La figura del sale & leaseback representa una
liberación muy relevante de recursos hacia el
3) Consolidación del retail como
producto institucional
El producto retail, en particular el centro comercial,
ha dejado de ser un área de inversión para especialistas, y ha pasado a convertirse en un asset
class institucional, necesario en las carteras de
los principales gestores de inversión internacionales, muy presionados por la necesidad de colocar sus fondos y obligados a encontrar nuevos
productos inmobiliarios que puedan gestionarse
profesionalmente y producir rentas estables.
En la raíz de esta tendencia se encuentra el asset
allocation en el sector inmobiliario europeo. Los
fondos de pensiones y los fondos de inversión
han visto cómo este activo se sobreponderaba,
y aumentaba en consecuencia la necesidad de
identificar oportunidades de inversión a un ritmo
todavía mucho mayor.
Inversión por nacionalidad – 2006 hasta septiembre
Compras
Ventas
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
Suiza
2002
Alemania
2001
España
2000
Análogamente al análisis sobre la oferta, el año
2000 puede considerarse como punto de inflexión experimentado por la demanda de inversión en este tipo de activos.
Hasta entonces, la actividad promotora se limitaba prácticamente al autoconsumo del mercado
nacional, dominado por grandes empresas internacionales con dilatada presencia en España y
de clara vocación patrimonialista de largo plazo.
Claros ejemplos podrían ser las compañías de
distribución pioneras del sector (Alcampo, Carrefour), los inversores especialistas como Rodamco, o Klépierre, y los fondos internacionales
que integran verticalmente la actividad de promoción, como pueden ser Sonae o ING.
En los últimos cinco años, el panorama cambia,
con nuevos protagonistas en el sector que han
generado un desequilibrio entre oferta y demanda, lo que a su vez motiva el aumento de la actividad promotora.
Se trata de un perfil distinto de inversor, sin vocación promotora, pero con un perfil de generar
valor añadido a través de la rotación de activos
con un horizonte temporal de medio plazo.
Los inversores internacionales concentraron
el 76% de la inversión total en centros comerciales españoles durante 2005 y, en el primer
semestre del año 2006, esa cifra había crecido
hasta el 98%. Inversores estadounidenses, irlandeses, británicos o canadienses han abierto
ese camino.
Por volumen
de inversión
y estabilidad
de ingresos,
los centros
comerciales tienen
un protagonismo
creciente en
las principales
inmobiliarias
españolas
Portugal
0
4) Demanda de inversión
Francia
25%
Italia
50%
Holanda
75%
Irlanda
100%
La elevada liquidez, por tanto, es fruto del
desembarco constante de nuevos inversores.
Quinlan Private (Irlanda), Resolution (Reino
Unido), UKA o IGIPT (Australia), son algunos
ejemplos de desembarco de nuevos inversores en los últimos meses.
Simultáneamente, los inversores españoles han
acelerado el ritmo de sus ventas, equivalentes
a una inversión negativa neta de 868 millones
de euros, frente a 520 millones de euros netos
negativos en todo 2005. Este incremento constata la mayor predisposición de los propietarios
a la hora de realizar plusvalías
En muchos casos, el capital internacional se
canaliza a través de un vehículo de inversión y
en algunos casos las operaciones se completan en conjunción con algún operador nacional,
que conserva una participación minoritaria.
En consecuencia, resulta inevitable que las
rentabilidades prosigan su descenso ante
la presión de la demanda. A finales de septiembre pasado, las rentabilidades prime se
situaron en el cinco por ciento en centros
comerciales.
Canadá
Oficinas/Industrial
Otro factor que contribuye a reforzar la demanda
de inversión en activos de retail en España es la
clara tendencia del sector inmobiliario nacional
a patrimonializar su actividad, y complementar
así su actividad promotora.
Por el volumen de inversión y la estabilidad de
los ingresos, los centros comerciales tienen
un protagonismo creciente en las principales
inmobiliarias españolas. Más aún por los movimientos corporativos que hoy definen el sector,
con las distintas empresas buscando un mayor
tamaño, una mejor diversificación y suficiente
capacidad de internacionalización.
Reino Unido
Centros Comerciales
core business de la empresa. Supone además
una gran herramienta de financiación de estas
grandes operaciones de adquisición por parte
del capital riesgo, que ha sabido identificar perfectamente el arbitraje favorable entre el valor
de los inmuebles y el valor de la empresa adquirida. A la vez, se consigue una prima sustancial
que el mercado inmobiliario asigna a operaciones tan importantes como las que implican
esos portafolios.
Se trata de una ecuación muy rentable: aprovechar la calidad y el riesgo arrendaticios del comerciante, covenant, para optimizar la puesta en
valor del componente inmobiliario del retail, valorado a múltiplos próximos a veinte, en función
de la prima por el volumen de la operación, frente a la valoración de las acciones de la compañía, adquirida a múltiplos de entre doce y trece
veces el margen bruto de explotación, o Ebitda.
Idéntico potencial mantienen varios retailers importantes europeos para conseguir que aflore
nuevo producto al mercado de inversión inmobiliario, sin necesidad de recurrir al capital riesgo.
Estos agentes pueden protagonizar operaciones de corporate real estate cuyo objetivo sea
concentrar recursos en el core business y, por
tanto, sustituir propiedad por arrendamiento.
EEUU
Inversión en el sector inmobiliario en España – 2006 hasta septiembre
-30%
-40%
Fuente: CB Richard Ellis.
MERCADO NACIONAL | 81
Mercado nacional
5) Globalización del comercio
La elevada
liquidez es fruto
del desembarco
constante de
nuevos inversores
Uno de los principales riesgos identificados en
el mercado de retail es la estrechez de la demanda de ocupación del comercio en España.
Existe el riesgo de no poder conseguir la diferenciación necesaria entre los centros comerciales, y de dificultar la labor de creación de
nueva oferta por parte de los promotores.
El proceso de globalización de la economía es
hoy un hecho en el sector de la distribución y el
comercio minorista. La tendencia es claramente
creciente, e implica que las principales empresas estén presentes de manera consistente en
todo el territorio de la Unión Europea.
Los inquilinos de los centros tenderán a parecerse cada vez más en toda Europa, convirtiendo el sector de centros comerciales en quizás
el mas globalizado del mercado inmobiliario.
Cada vez existirán menos barreras de entrada
al know how de los promotores en la producción de nueva oferta, factor claramente diferencial respecto a otros subsectores inmobiliarios
como las oficinas o el residencial, donde el
demandante de espacio toma sus decisiones
desde una perspectiva mas local.
Por consiguiente, si tanto la demanda en arrendamiento como la demanda de inversión son
cada vez más globales, el único componente
local del mercado de retail es el planeamiento
urbanístico, donde el promotor local se convierte en pieza estratégica del futuro desarrollo del
sector, situación que ya ha generado numerosas alianzas entre agentes locales e internacionales en el mercado español.
Si tenemos en cuenta la realidad de la globalización del comercio, el resultado en el ámbito
de nuestro mercado local de ocupantes sólo
puede mejorar, ganar amplitud y posibilidades
de elección para el promotor y sobre todo para
el consumidor, árbitro último en toda la cadena
de generación de valor.
Es notoria la entrada de nuevas firmas internacionales en nuestro mercado de retail, tanto en
el formato de calle como en el de centros comerciales. Estos nuevos operadores identifican
España como un mercado maduro y estable,
por lo que se convierte en ubicación estratégica
obligada para los mejores retailers europeos, e
incluso de manera incipiente para los estadounidenses y asiáticos.
6) El consumo privado
Es el último de los factores del análisis, y además el principal: el motor y la clave para predecir
el comportamiento del sector en el medio plazo.
Entre 2000 y 2005, España se situó a la cabeza de
los quince primeros países miembros de la Unión
Europea en términos de consumo privado, con un
4,5% de crecimiento interanual, únicamente superado por las economías de los países del Este de
Europa, cuyos incrementos superaron el 8% interanual. Países del entorno español, como Francia,
Holanda o Italia, se situaron por debajo del 2% en
el mismo periodo.
Las previsiones hasta el 2010 sitúan al consumo privado en las economías mas maduras de
la Unión Europea en tasas próximas al 3% en
países como España, Irlanda o el Reino Unido,
mientras que continuarán en entornos no superiores al 2% interanual en Holanda, Francia,
Italia o Alemania.
En consecuencia, aunque la tasa de crecimiento
en España se reduzca en casi un 1,5% interanual
en los próximos cinco años, nuestra economía se
82 | Tendencias 06
mantiene como una de las más atractivas entre
los países maduros de la Unión para la aparición
de nuevas ofertas de comercio especializado.
En conclusión, y volviendo a la duda planteada al inicio sobre la sostenibilidad del retail, mi
opinión es la siguiente: Parece claro que en
mercados maduros como el español es necesario un mayor análisis y más know how entre
sus actores a la hora de tomar decisiones. Aun
así, los factores ya mencionados, combinación
de oferta y demanda, demuestran que nuestro
país ha alcanzado una cota de profesionalidad
en este sector que permite predecir un futuro
muy estable para los próximos cinco años. Se
apoya además en unas cifras de consumo saludables y en una creciente entrada de nuevos
retailers, que garantizarán la producción de
nueva oferta a ritmos superiores al medio millón de metros cuadrados anuales, sostenido
por una demanda de inversión que asegurará
la beneficiosa liquidez del mercado. ■
Los inquilinos de los
centros comerciales
tenderán a parecerse
cada vez más en
toda Europa
MERCADO NACIONAL | 83
Mercado nacional
Hoteles, inversiones de lujo
Los pasados meses han confirmado
que la tendencia de recuperación del
sector turístico español es un hecho.
incrementado por encima de la media nacional, con un crecimiento del 25% y el 85,7%,
respectivamente.
La demanda turística en cuanto al hospedaje de
alto nivel se ha incrementado, ya que a pesar
del notable aumento de la oferta, la ocupación
de los establecimientos de cinco estrellas en
todo el territorio nacional no varió en una sola
décima del año 2004 al 2005, siendo la media
de ocupación en esta categoría del 48,37% en
los dos años.
Inversión
Mark Clifford,
Consejero Director General de Valuation
Advisory de CB Richard Ellis España
Conforme a los últimos datos anuales disponibles al escribir este artículo, correspondientes a 2005, la tasa de ocupación hotelera
aumentó en medio punto porcentual ese año
con respecto al anterior, a pesar de que la
oferta hotelera también se vio incrementada
en un 4,65% en número de plazas. Las 314
aperturas de nuevos hoteles supusieron un
incremento del 6,11% con respecto al 2004;
los primeros balances efectuados sobre cifras
correspondientes a 2006 muestran la continuación de una línea muy similar, consolidando esta tendencia.
En lo que se refiere a las principales ciudades
españolas, a lo largo de 2005 ha proseguido la
inauguración de nuevos hoteles tanto en Madrid (17,87%), Barcelona (12,77%), Valencia
(12,84%) y Sevilla (8,76%), continuando con
la tendencia hacia el crecimiento exponencial
presente desde el año 2000. En todas estas
ciudades, aun teniendo en cuenta el sustancial
84 | Tendencias 06
aumento de las plazas, se incrementaron las
tasas de ocupación.
En categorías hoteleras, los dos estrellas han
aumentado espectacularmente su presencia,
principalmente en las periferias de las grandes ciudades, debido al auge del concepto de
“Hotel Express”, cuyo éxito continúa siendo
impulsado por el desarrollo del turismo de negocios y convenciones. Resulta significativo el
dato de que en Madrid aumentaron su presencia en un 30,6% y en Barcelona un 27,91%.
Sin embargo, a pesar de esto, la verdadera
protagonista del año en este sentido ha sido
la categoría de cinco estrellas, con un sustancial aumento de sus establecimientos a nivel
nacional; a final de 2005, el crecimiento en el
número de hoteles de esta categoría había
sido del 20% con respecto al año anterior.
Además, en los dos principales núcleos urbanos del territorio nacional, Madrid y Barcelona,
el número de hoteles de esta categoría se vio
Los buenos presagios que sugieren los datos
positivos del mercado hotelero español han propiciado la existencia de un enorme interés por la
inversión en activos hoteleros en nuestro país.
A principios de 2006, el Hotel Palace y el Hotel
Arts, lujosos hoteles insignia de Madrid y Barcelona, fueron traspasados a precios récord
en España, por un valor de 385 y 417 millones
de euros respectivamente, lo que supone que
el valor de cada habitación alcanza prácticamente los 900.000 euros en ambos casos. Los
dos hoteles han sido adquiridos por un mismo
conglomerado de fondos de inversión, formado por GIC (Jasmine Hotels), Host Hotels
& Resorts y Stichting Pensionfonds ABP. GIC
es un fondo de capital riesgo que maneja las
reservas foráneas de Singapur; Host Hotels &
Resorts es el mayor fondo especializado en hoteles del mundo (participa en cadenas como
Ritz-Carlton, Hyatt y Hilton) y está respaldado
por fondos de pensiones estadounidenses;
finalmente, Stichting Pensionfonds ABP es un
fondo de pensiones para funcionarios del Gobierno holandés. Estas dos megaoperaciones
han requerido un hermanamiento temporal
entre estos distintos grupos de inversión para
poder acometer semejante inversión (802 millones de euros en total) y soportar su riesgo de
forma diversificada.
Guardando las distancias con las cifras que
se invierten en otros sectores, las empresas
de capital riesgo y sus fondos han puesto el
punto de mira en el mundo hotelero y empie-
zan a apuntar hacia sus primeras operaciones
a gran escala. Las buenas previsiones operativas, sumadas al crecimiento estable y seguro
del sector, hacen que las inversiones en activos hoteleros estén muy bien consideradas en
comparación con otros tipos de inmuebles.
Entidades de capital riesgo
Las entidades de capital riesgo diversifican
amplios volúmenes de recursos de forma profesionalizada buscando la máxima eficiencia
en el menor tiempo posible. Realizan operaciones que normalmente conllevan un riesgo
elevado, a cambio de la obtención de una rentabilidad muy superior a la del mercado, con
En Barcelona, el número de hoteles de cinco
estrellas experimentó un crecimiento del 85,7%
MERCADO NACIONAL | 85
Mercado nacional
la que poder satisfacer a sus socios. Actualmente son las entidades que tienen mayor necesidad de captación de recursos en el mundo empresarial, pues su ritmo de actividad es
vertiginoso.
El fondo de capital privado más importante del
mundo es el estadounidense Carlyle Group,
con base en Washington D.C., que opera con
una cartera de aproximadamente 27.300 millones de euros. Este fondo ha sido siempre
observado de cerca por sus multimillonarias
inversiones en el sector armamentístico en Estados Unidos y por la vinculación de muchos
de sus dirigentes con la política norteamericana. El grupo maneja más de quinientas corporaciones e inmuebles en todo el mundo. En
España han comprado recientemente, en asociación con el fondo Vista Capital, pertenecien-
Las empresas de capital riesgo han reparado
en los hoteles y empiezan a apuntar sus
primeras operaciones a gran escala
86 | Tendencias 06
te a BSCH, la división de viajes de Iberostar,
que incluye al touroperador Iberojet, Viva Tours,
Turavia y Solplan, así como Iberojet cruceros,
la aerolínea Iberworld y la red de oficinas de
viajes minoristas Viajes Iberia.
Otra de las entidades de capital riesgo más significativas en cuanto a volumen de cartera (25.000
millones de euros) es el también estadounidense
Blackstone Group. Este grupo posee un enorme
interés por la industria hotelera, y recientemente
adquirió una cartera de nueve hoteles en Alemania de la cadena francesa Accor.
El modus operandi de este tipo de entidades
en el sector hotelero se basa generalmente
en la adquisición de activos individuales, o de
participaciones en cadenas hoteleras como vehículo de inversión en activos concretos de éstas. Permira, uno de los fondos europeos más
importantes en cuanto a volumen de recursos
(22.000 millones de euros) adquirió en 2003
una importante participación en TLLC Group
Holdings Limited, que le permitió alcanzar el
control de las cadenas hoteleras Travelodge y
Little Chef del citado grupo. En 2006, Permira decidió desinvertir en TLLC, vendiendo su
participación a Dubai International Capital, otra
entidad de capital riesgo, y adquiriendo al Royal Bank of Scotland la cadena Principal Hotels
por valor de 450 millones de euros.
Los traspasos o ventas entre empresas de capital riesgo como forma de salida de sus inversiones en participaciones en empresas, como en
el caso anterior, están cada vez más generalizados. Las OPV eran, al comienzo de la actividad
de los private equities, la opción preferida como
forma de traspasar el patrimonio de una inversión, una vez mejorada la eficiencia financiera
del activo y habiendo creado una estrategia
futura de negocio exitosa, pero actualmente no
se utilizan tan frecuentemente. La desinversión
total de las entidades de capital riesgo en España alcanzó los 777,4 millones de euros durante
los nueve primeros meses de 2005, siendo las
ventas a los accionistas originales la forma más
habitual (31,3% del total). Las ventas a terceros
supusieron el 30,9% de los traspasos, seguidos
por las ventas a otras empresas de capital riesgo, con un 24,8%, que fue el método que más
se vio incrementado, proceso favorecido por el
número y la diversidad de fondos que operan
en la actualidad en España.
Las sociedades de capital riesgo actúan muchas veces en asociaciones o pools entre ellas,
y siempre de forma altamente apalancada. Se
dan casos en los que éstas forman una joint
venture y se forma una nueva sociedad con
carácter temporal, como es el caso de aAIM
y R20, que han adquirido durante 2006 la cadena Menzies Hotels, formada por hoteles de
cuatro estrellas en el Reino Unido, unidos bajo
una marca común llamada Piccadilly Hotels.
La gestión del hotel suele delegarse en cadenas de renombre que a veces están asociadas
a estos private equities, o simplemente buscan
en cada caso el operador ideal para cada ubicación y mercado objetivo. Un ejemplo de este
tipo de joint ventures entre cadenas hoteleras
y fondos de capital riesgo es el que tuvo lugar
entre la cadena Orient Express y el fondo de
capital español Omega Capital, con la adquisición al 50% del céntrico y lujoso hotel Ritz en
Madrid. La cadena Orient Express actualmente
gestiona el hotel.
Por tanto, las sociedades de capital riesgo
están magnificando la franja entre propiedad
y gestión, tendencia que comenzó hace ya algún tiempo.
Capital riesgo en España
En España las primeras sociedades de capital riesgo comenzaron a desarrollar su actividad en los años setenta de una forma tímida.
Después de la entrada en la Unión Europea,
se inició una época expansiva, y sus cifras de
negocio comenzaron a despuntar significativamente hacia finales de los noventa gracias
a la aplicación de las nuevas tecnologías de
la información. En 1999, con la ley reguladora
de las actividades de las Entidades de Capital
Riesgo, llegó la consolidación de estas sociedades en la esfera económica nacional.
La gradual flexibilización de los límites de ac-
tuación de las empresas del sistema financiero
nos ha permitido presenciar a lo largo de la última década numerosas inversiones en activos
hoteleros realizadas por parte de empresas
que poco o nada tienen que ver con el sector,
como pueden ser los bancos o las empresas
de seguros.
Y esta tendencia continúa con fuerza hoy en
día en España gracias a los fondos de capital
riesgo, dedicados a invertir en propiedades hoteleras, aprovechando además que las propias
cadenas tienden actualmente a desprenderse
de su función de propietarias y a desinvertir en
sus inmuebles, quedándose únicamente con la
gestión del hotel durante un periodo estipulado.
Aquí es donde encajan las operaciones Sale &
Management Back, que están consiguiendo generar situaciones de ganancias recíprocas; las
cadenas liberan capital proveniente de la venta
de los activos inmobiliarios para destinarlo a
nuevos proyectos de expansión, consiguiendo
altos márgenes por la venta del inmueble en
sí, y además se aseguran la continuidad en el
mismo mediante un contrato de gestión. Para
la firma de capital riesgo supone una inversión
en la que, gracias a la experiencia de la cadena, se diluye el riesgo de entrada en el negocio
sin disminuir los beneficios futuros. Este tipo
de operaciones ha sustituido a las antes comunes sale & leaseback, en las que la cadena
vendía la propiedad pero continuaba operando
en ella mediante un contrato de arrendamiento
con el nuevo propietario.
Los traspasos entre empresas de
capital riesgo están cada vez más
generalizados
MERCADO NACIONAL | 87
Mercado nacional
Las operaciones Sale & Management
Back están consiguiendo generar
situaciones de ganancias recíprocas
Como venimos apuntando, son muchos los
fondos de capital privado interesados en invertir en el mercado hotelero español, y en
especial en propiedades hoteleras de alta
gama. Uno de los fondos que está planeando
desarrollar mayor actividad en España es el
fondo de capital privado irlandés Inchydoney
Partnership, que adquirió en junio de 2006 el
Hotel de cinco estrellas Dolce Sitges a Dolce International y Med Group, propietarios a
partes iguales del inmueble. La gestión del
hotel continúa perteneciendo a Dolce, e Inchidoney intentará aportar su experiencia financiera para que el proyecto resulte exitoso.
Esta alianza permanecerá en el futuro para
acometer el plan de expansión del grupo en
Europa, que apuesta por los hoteles de cinco
estrellas.
Pero no sólo se invierte desde fuera en nuestro
país, ya que se están creando fondos especializados de capital español con aspiraciones
de invertir incluso fuera de nuestras fronteras.
Recientemente se ha creado el fondo de inversión especializado en el sector hotelero más
grande de Europa, formado íntegramente por
capital español. Losan Hotels World, con un
apalancamiento del 75% y unos fondos por
valor de 900 millones de euros, está formado
por Losan Inversiones y Ahorro Corporación, y
su propósito es lanzarse a la adquisición de
88 | Tendencias 06
hoteles de cuatro y cinco estrellas en Europa.
A la cartera de esta sociedad se han agregado
los nueve hoteles que poseía Losan, incluido el
70% del recién inaugurado NH Kensington en
Londres. Las cadenas hoteleras que asumirán
la gestión de los establecimientos adquiridos
serán NH Hoteles, Hesperia, Husa y Hotusa,
las cuales eran ya socios de Losan.
Frecuentemente, las cadenas cuentan con el
personal capacitado para la gestión hotelera,
pero no con el capital suficiente. Aquí es donde
la cooperación entre estos dos tipos de entidades favorece la creación de sinergias. Este es
el caso de la cadena High Tech, que fue fundada por cinco antiguos altos directivos de Tryp
después de que ésta se fusionara con Meliá
en 2001. Éstos necesitaron la ayuda financiera
de las entidades de capital riesgo Dinamia y
Nmás1, que controlan el 30% del actual capital
de la cadena. Gracias a la unión entre el conocimiento en el sector y la experiencia financiera, el proyecto se pudo llevar a cabo de forma
satisfactoria.
Capital riesgo en Europa
En el resto del viejo continente, los private
equities desarrollan una intensa actividad en
el mundo hotelero. El 41% de las transacciones hoteleras en Europa en el año 2005 fueron
llevadas a cabo por entidades de capital privado, y la mayoría de éstas, dirigidas a activos
de lujo o de cinco estrellas. Esta ola no ha tardado en crecer, ya que en el año 2000 se registraron las primeras operaciones a cargo de
estas entidades en el sector, que supusieron
tan sólo el 1% de las transacciones hoteleras
en Europa.
Existen diversas tipologías en cuanto a la forma de actuación de estas entidades, ya que
muchas tienen vocación generalista y buscan
oportunidades de negocio precisando ayuda
de entidades especializadas en el sector (cadenas hoteleras en este caso), mientras que
otras, generalmente con un tamaño más reducido, se dedican exclusivamente al sector hotelero o tienen fondos asignados únicamente
para inversión en este tipo de activos con los
correspondientes medios de asesoramiento y
gestión propios.
Dentro de los fondos especializados exclusivamente en adquisición y asset management
de propiedades hoteleras se encuentra Cedar
Capital Partners, que adquirió el ilustre Hotel
Savoy de Londres durante 2005, siendo su
más reciente adquisición la del Mandarin Hotel
de Praga en octubre de 2006; ambos hoteles
son de cinco estrellas. Otra entidad especializada como Westbridge Hospitality Fund adquirió 24 hoteles repartidos por Europa de la cadena Intercontinental por valor de 325 millones
de euros durante 2005.
La entidad de capital riesgo irlandesa Quinlan
Private es más generalista, pero a la vez presenta una actitud activa en el mundo hotelero. En el año 2004 adquirió el Grupo Hotelero
Savoy por valor de 1.120 millones de euros.
Posteriormente, se desprendió del Savoy Hotel de Londres (fue a parar al ya mencionado Cedar Capital Partners) y creó en 2005 la
compañía de hoteles de lujo Maybourne Hotel
Group.
Como se percibe, la actividad de las entidades
de capital riesgo en el mercado hotelero europeo es grande, y se puede pronosticar que
en el futuro la mayoría de las operaciones que
se lleven a cabo en el sector serán ejecutadas
por este tipo de empresas, debido a los altos
volúmenes de recursos que manejan y las expectativas de crecimiento que hay puestas sobre ellas.
Sin embargo, son dos los obstáculos que tendrán que salvar para continuar esta astronómica progresión: las subidas de los tipos de
interés, que podrían afectar en gran medida a
estas entidades por el alto índice de apalancamiento con el que efectúan sus operaciones,
y el seguimiento exhaustivo que comienzan a
efectuar las autoridades competentes sobre
ellas, debido al vigoroso incremento de poder
y peso en la economía que han conseguido y
que, sin duda, va a obligarlas a incrementar su
transparencia operativa. ■
Son muchos los fondos de capital
privado interesados en invertir en el
mercado hotelero español
MERCADO NACIONAL | 89
Piezas
Crecer y diversificarse
Los promotores locales inmobiliarios se
enfrentan al nuevo reto de la diversificación.
El objetivo es pasar al ámbito nacional e
internacional con todas las garantías.
Yolanda Lozano,
Directora Obra Nueva de Residencial
de CB Richard Ellis España
90 | Tendencias 06
Corren nuevos tiempos para la promoción
inmobiliaria. Los promotores que llevan un tiempo suficiente en este negocio han aprendido
que los márgenes de dos cifras no duran más
de una década, como ha ocurrido en este ciclo.
Nunca duran tanto, salvo que se tomen posiciones antes de que sea demasiado tarde.
La diversificación territorial es una alternativa,
siempre que la estrategia se defina dentro del
área residencial y no se lleve a cabo una diversificación simultánea de producto. Otra posibilidad es la expansión, sea nacional o internacional y sin que deba darse necesariamente en ese
orden.
Las compañías de desarrollo inmobiliario residencial saben que la demanda termina por agotarse y que conviene anticiparse a ese proceso y
tener previstas y operativas otras opciones. Ésa
es la base para que muchos promotores locales
hayan ampliado su radio de acción a otros puntos de la geografía española. E incluso para que
algunos hayan apostado por salir directamente
al exterior, sobre todo a otros países europeos
y casi siempre de Europa del Este, debido al
auge de sus economías tras incorporarse a la
Unión Europea.
El crecimiento nacional no ha resultado tan llamativo, quizá porque es el resultado implícito
del propio desarrollo empresarial. A medida
que el volumen aumenta, resulta necesario expandirse hacia otras áreas geográficas. Es una
cuestión de tiempo.
y además porque en los últimos años el sector
ha desarrollado una alta capacidad de liquidez.
Se dan así las circunstancias para buscar destinos que permitan seguir creciendo, diversificar
el riesgo inversor y mantener las cuentas de resultados, sobre todo en el caso de las empresas
cotizadas.
Los objetivos preferentemente patrimonialistas
han solido centrarse en Francia, aunque se dan
ya inversiones significativas en Polonia, Marruecos, Rumanía, Portugal, Hungría o Alemania, y en
menor proporción en México, la República Dominicana, Brasil y hasta Estados Unidos o China.
En todos los casos se ha tratado de apuestas
valientes y además han resultado seguras, lo
que aporta dosis muy saludables de credibilidad
y solvencia para las estrategias de financiación.
Resulta inevitable que estos mercados impliquen
un mayor riesgo jurídico e institucional, aunque
en cualquier caso ofrecen sustanciales ventajas
tanto en precios, que en el caso de compra de
suelo pueden resultar muy competitivos, como
en el coste de la mano de obra y el potencial de
revalorización del sector de la vivienda.
Los objetivos
patrimonialistas han
solido centrarse
en Francia, y se
dan inversiones
significativas en
Polonia, Marruecos,
Rumanía, Portugal,
Hungría o Alemania
Rápida planificación internacional
El salto hacia otros mercados europeos ha despertado más interés. Se ha visto favorecido por
la incorporación de la moneda única, por el desarrollo de los mecanismos comunitarios y por la
expansión de la propia Unión Europea. En determinados casos, la condición europea resulta secundaria y la salida al exterior se determina por la
proximidad geográfica. Sea como sea, la mayoría
de empresas inmobiliarias españolas con una
dimensión relevante y vocación de continuidad
cuentan ya con planes de expansión internacional, que en algunos casos se han puesto en marcha de manera asombrosamente rápida.
El proceso se explica porque los márgenes del
sector residencial español tienden a estabilizarse
en torno al incremento general de la economía,
PIEZAS | 91
Piezas
Promotor
Expansión internacional
Lubasa
Polonia
Portugal, Marruecos, Polonia, Hungría, Francia, México
Fadesa
Grupo Prasa
Grupo Sando
Parquesol
Vallehermoso
Hercesa
Agofer
Restaura
Grupo Lar
Nozar
Acciona Inmobiliaria
Grupo Pinar
Grupo Riera
Grupo Sánchez
Grupo Mall
Portugal, Polonia, Rumanía, Marruecos
Polonia
Portugal, Polonia, Francia
Portugal
Portugal, Polonia, Rumanía
Polonia
Alemania, Polonia, Francia, Portugal
México, Portugal, Rumanía, Hungría
Portugal
Polonia
Portugal
Portugal, Polonia
Brasil
México, Panamá
Algunos promotores
han apostado por
salir a otros países
europeos, casi
siempre de Europa
del Este
92 | Tendencias 06
Hay que añadir a esos factores el crecimiento
económico previsto en estos países, así como
el sostenido aumento del turismo residencial,
que ha llevado a una situación de sobredemanda respecto a una oferta actual muy limitada.
En definitiva, no son muchas claves para salir
airoso de la internacionalización, y cada una de
ellas resulta crucial.
Conocer adecuadamente la legislación del país
de destino y actuar en consecuencia supone un
coste menor comparado con las ventajas derivadas de la internacionalización. Sobre todo porque
se atenúa la dependencia respecto a un mercado
residencial tan maduro como el español. Y porque cuanto mayor sea la anticipación respecto a
los posibles cambios, se tomará la delantera a la
competencia y se conseguirán los mejores resultados posibles en el destino planificado.
Desde hace dos o tres años, buena parte de
la expansión internacional de nuestros clientes
se concentró en Polonia, aunque en los últimos
meses se han incorporado muchos otros destinos, como se certifica en el cuadro que acompaña estas líneas.
Para llevar a cabo los desarrollos promocionales y las inversiones concretas, conviene
conocer las particularidades de cada región.
Es importante contar con el asesoramiento, la
experiencia y el apoyo de compañías como CB
Richard Ellis, que conocen al detalle cada uno
de los pasos de la cadena inmobiliaria nacional
en cada caso.
Por ejemplo, en Polonia las viviendas suelen venderse mucho antes de terminarse, y no incluyen
los acabados de obra. Es decir, incluyen las instalaciones básicas, pero no los acabados finales interiores, de carpintería, de cocina y baños.
Como es lógico, puede optarse por incluir todas
las terminaciones, aunque la mayoría de promotores españoles ya construyen de esta manera.
suelen encontrar buena acogida por parte de los
gobiernos y las autoridades locales.
Además de todo lo anterior, tomar posiciones en
estas economías emergentes colocará en una
posición privilegiada a aquéllos que en el medio plazo prevean la aparición de nuevas ofertas
de segunda residencia para nuevos colectivos
de demanda. El tradicional comprador europeo
en la costa española (ingleses, alemanes, irlandeses u holandeses...) perderá peso específico
en los próximos años a favor de estos nuevos
segmentos de poder adquisitivo creciente.
La experiencia y la madurez, sumadas al crecimiento sostenido, son las razones que explican
estas migraciones del capital inmobiliario resi-
dencial español –procedente en gran parte de
promotoras locales– hacia economías menos
desarrolladas, pero con mayores potenciales en
la siguiente fase del ciclo.
Al fin y al cabo, la dinámica en la que están
entrando estas economías emergentes recuerda irremediablemente la acontecida bastante
tiempo atrás en países como España, Portugal
o Irlanda.
Ampliar al máximo las alternativas posibles,
minimizar el riesgo, adelantarse a los cambios,
buscar y encontrar las mejores soluciones para
las estrategias cambiantes de nuestros clientes
ha sido y será nuestro motor de funcionamiento,
siempre en el país de que se trate. ■
Para llevar a cabo
los desarrollos
promocionales y
las inversiones
concretas, conviene
conocer las
particularidades
de cada región
Modelos para la internacionalización
Existen varias líneas generales para la internacionalización, según los objetivos estratégicos
de las distintas compañías, según el valor añadido que se pueda aportar en el país de destino y, por supuesto, según el riesgo que se esté
dispuesto a asumir. Sobre esas bases, las vías
más habituales de acceso a la adquisición de
inmuebles son las siguientes.
• La compra o participación mayoritaria en empresas locales, lo que requiere un importante desembolso económico, pero conlleva la
ventaja de contar con el control de un socio
nacional.
• La adquisición de inmuebles para su posterior
reclasificación y/o restauración, para mantenerlos en patrimonio o no.
• Las alianzas y los acuerdos con socios nacionales, capaces de aportar un profundo conocimiento del mercado y buenas relaciones con
las distintas autoridades. En principio, se trataría
de la opción menos arriesgada.
En cuanto a tipologías de inversión, hasta ahora
la mayor parte de experiencias comprenden adquisiciones de terrenos para construir complejos
residenciales y turísticos, o la compra de bloques
de apartamentos completos. Ambas iniciativas
PIEZAS | 93
Piezas
A vueltas con el NAV
¿Es el valor neto de activos, net
asset value o NAV, un método de
valoración correcto?
solo en el caso de liquidación de una sociedad
ideal en la que no existen activos ni pasivos
diferentes a los considerados, es decir, de los
activos puramente inmobiliarios: la caja y la
deuda financiera. Adicionalmente, esta compañía debería funcionar en un entorno no menos
ideal de ausencia de imposición fiscal.
Comparación homogénea
Alberto Álvaro,
Director Corporate Finance de
CB Richard Ellis España
A lo largo del ejercicio 2006, hemos vivido
una inusitada actividad corporativa en el mundo
inmobiliario. Las operaciones de fusión, adquisición o intercambios de participaciones han
cobrado un fuerte protagonismo en el sector.
Tenemos un sector con un alto nivel de atomización y unos crecientes requisitos financieros.
Si añadimos a ambas características al fuerte
incremento del volumen de negocio en los últimos ejercicios, la reorganización corporativa en
torno a núcleos empresariales dotados de músculo financiero y de visibilidad en el mercado, se
perfila como una tendencia imparable.
En este estado de cosas, desde CB Richard Ellis
creemos que resulta pertinente hacer una breve
reflexión acerca del valor de las empresas inmobiliarias, y en particular de las fórmulas de valoración más comúnmente empleadas. Esta reflexión
debe partir del análisis de ciertos mitos y lugares
comunes.
94 | Tendencias 06
Las valoraciones de sociedades, cotizadas o
no, suelen tomar como referente el valor neto
de activos o NAV, lo que implícitamente supone
adoptar una hipótesis de liquidación de la empresa. Más allá de si es adecuado valorar una
empresa en funcionamiento bajo una hipótesis
de liquidación, lo cierto es que, en la práctica,
los analistas basan en gran medida sus estimaciones acerca del precio de una compañía en
este parámetro.
El cálculo de este valor neto de activos se realiza a partir del valor de mercado de los mismos (GAV, gross asset value o valor bruto de
activos), descontando la posición financiera
neta, esto es, básicamente, deuda financiera
menos caja.
No obstante, existe una tendencia relativamente frecuente (y sorprendente) a asimilar NAV al
valor de las acciones o participaciones de una
sociedad. Esta identificación sería correcta tan
El NAV no es por tanto el valor de las acciones
de una empresa, sino que como el PER, o Ev/
EBITDA, se trata de una referencia que permite
comparar de una manera relativamente homogénea las diferentes compañías inmobiliarias;
por lo tanto su cotización, por encima o por debajo del NAV, nos ayuda a determinar, desde un
punto de vista estático, si “están caras” o “están
baratas”. Ni más ni menos.
A la hora de analizar una sociedad en funcionamiento, el mercado suele considerar prima o
descuento sobre NAV. Dicha prima o dicho descuento deberían reflejar la capacidad de convertir ese potencial de plusvalías en caja efectiva, así como la generación de nuevas plusvalías
potenciales que a su vez se conviertan en caja
futura. Así, podemos ver una gran dispersión en
cuanto a cotizaciones de las diferentes inmobiliarias con respecto al NAV.
El valor que el mercado reconoce a las empresas inmobiliarias no es, por tanto, una relación
directamente proporcional a su valor neto de
activos, sino que éste se configura como una
referencia más: resulta tan importante o más
considerar la capacidad de generación sostenida en el tiempo de resultados y caja.
zaban con fuerte descuento, los acercan a este
parámetro.
La existencia de esta prima no tiene en sí nada
fuera de lo común, pues en todos los sectores
los oferentes en un proceso de adquisición suelen ofertar precios por encima de la cotización;
lo que sí resulta notable es que tanto el importe de la prima como el número de operaciones
realizadas parecen indicar la existencia de un
importante gap entre la visión del inversor financiero tradicional y la del empresario inmobiliario
capaz de impulsar la capacidad de creación de
valor de estas compañías.
Desgraciadamente, la historia del sector inmobiliario en Bolsa es relativamente breve, puesto
que hasta este ejercicio, el sector en su mayor
parte se había mantenido al margen del mercado bursátil; pero si nos retrotraemos a la compra de Bami por Metrovacesa, veremos que
el precio pagado en aquel momento fue tildado por algunos analistas como descabellado.
Pues bien, unos pocos años más tarde la misma compañía cotizaba plácidamente al doble
de este valor cuando un grupo de accionistas
Existe una tendencia
relativamente
frecuente (y
sorprendente) a
asimilar el NAV al
valor de las acciones
o participaciones de
una sociedad
Premium/ Descuentos/ NAV
(Datos a noviembre de 2006)
170%
157,4%
160%
140%
120%
100%
Capacidad de creación de valor
80%
En este sentido, resulta interesante comprobar
cómo las diferentes Ofertas Públicas de Adquisición de acciones (OPAs) presentadas en 2006
tienen como denominador común la existencia
de una fuerte prima con respecto al valor de
cotización, que en todos los casos excepto en
el de Parquesol alcanzan o superan el 15%. En
determinados casos, esta prima sitúa la oferta
muy por encima del NAV, mientras que en otras,
aquéllas que en los días previos a la OPA coti-
60%
40%
32,1%
30%
Urbis
Colonial
20%
0%
-20%
-40%
-20,5%
-22,6%
Fadesa
Parquesol
Metrovacesa
Fuente: CB Richard Ellis.
PIEZAS | 95
Piezas
OPA – Premium s/Cotización
30%
28%
25%
20%
20,8%
17,8%
15%
15%
10%
9%
5%
0%
Fadesa
Parquesol
Urbis
Colonial
Metrovacesa
Fuente: CB Richard Ellis.
El valor que el
mercado reconoce
a las empresas
inmobiliarias no
es, por tanto, una
relación directamente
proporcional a su
valor neto de activos
96 | Tendencias 06
consideraron que el precio a pagar por el control de la compañía bien valía la pena, lanzando
sucesivas ofertas a 78, 80 y 90 euros. A partir
de ahí, hemos vivido una escalada por todos
conocida en la que la especulación y el rumor
han empujado la cotización hasta niveles estratosféricos.
A falta de una bola de cristal, sólo el tiempo
nos dirá cuál es el nivel sostenible para la cotización de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, sí existe una tendencia de fondo que
conviene analizar: el ejercicio 2006 ha supuesto un cambio cualitativo en la percepción del
sector inmobiliario por la comunidad financiera. A lo largo del mismo, hemos podido comprobar cómo la cotización de las inmobiliarias,
tradicionalmente con descuento sobre NNAV,
ha invertido su signo, y así podemos observar
como las inmobiliarias cotizan en la actualidad en niveles cercanos a su NNAV, cuando
no con prima sobre éste. Y esto es así porque
la transformación en caja de este NNAV y su
reposición, se produce al ritmo de los planes
estratégicos fijados por las compañías. Dichos
planes tienen la virtud de dotar a analistas e inversores de visibilidad sobre la evolución y re-
sultados en el medio y largo plazo, alejando el
sambenito de la ciclicidad, la falta de liquidez
y la falta de profesionalización tradicionalmente achacadas al sector.
Cierto es que parte del recorrido bursátil del
sector se deriva del proceso de concentración
empresarial acaecido, y que la especulación
respecto a la posibilidad de nuevas OPA ha “calentado” algunos valores. Por ello, estamos ante
un periodo clave que nos permitirá contrastar si
esta percepción del mercado es fruto de la actual coyuntura o si, por el contrario, se consolida
una metodología de análisis de las compañías
del sector basada en su capacidad de generación de valor.
El 2007 se presenta por tanto como un ejercicio
apasionante en el que las empresas inmobiliarias se enfrentan al reto de que el valor que les
reconoce el mercado sea por fin el fiel reflejo de
una línea estratégica clara, una eficiente comunicación al mercado y una ejecución consistente de la misma. ■
Mecanismos para prevenir
el blanqueo de capitales
A la vista de los acontecimientos acaecidos
en los últimos meses, resultaba obligado
incluir un artículo sobre la prevención del
blanqueo de capitales.
Patricia García de Ponga,
Directora Financiera de CB Richard Ellis España
España se sitúa actualmente en el punto de
mira, hasta tal extremo que desde el otro lado
del Atlántico, el GAFI (Grupo de Acción Financiera sobre el blanqueo de capitales, o FATF,
siglas inglesas del Financial Action Task Force)
ha llegado a solicitar al Gobierno que revise su
sistema de supervisión sobre las entidades financieras y que se mejore la coordinación de
las instituciones que llevan a cabo las inspecciones.
El GAFI es un organismo intergubernamental,
surgido como consecuencia de una iniciativa
adoptada en la cumbre de los siete grandes
celebrada en París en 1989. Está integrado por
más de treinta países (entre ellos, España) y tiene como misión específica promover estrategias
de lucha y medidas para combatir el blanqueo
de capitales.
Hace ya más de quince años, el GAFI estableció cuarenta recomendaciones de aplicación universal que constituyen el marco de
la lucha contra el blanqueo de capitales y que han servido de base
a la mayor parte de las legislaciones internacionales. En 2001, a
raíz de los atentados del 11-S, amplió su misión para abarcar la
lucha contra el terrorismo y su financiación y acordó la adopción de
ocho recomendaciones especiales para coordinar la cooperación
internacional.
En cuanto a la legislación existente en España, en 2003 la Ley
19/2003, de 4 de julio, modificó la normativa anterior sobre prevención del blanqueo de capitales, que se había mantenido en vigor
toda una década.
El objetivo de la normativa actual es prevenir e impedir que se utilicen el sistema financiero y otros sectores para blanquear capitales
procedentes de actividades delictivas. Si bien el término “blanqueo
de capitales” se asocia comúnmente a delitos fiscales, la norma
se refiere en general a los fondos procedentes de cualquier delito
castigado con pena de prisión superior a tres años, incluyendo por
PIEZAS | 97
Piezas
tanto otras actividades ilícitas que producen gran
alarma social, como son el tráfico de drogas, el
terrorismo y la delincuencia organizada.
Mientras que inicialmente la normativa sobre
prevención del blanqueo de capitales estaba
dirigida a las personas y entidades integrantes
del sistema financiero, una de las modificaciones de la Ley 19/2003 consiste en que ésta
será de aplicación también a otras actividades
empresariales o profesionales particularmente
susceptibles de ser utilizadas para el blanqueo
de capitales, entre ellas los casinos, auditores,
contables, notarios, abogados y, por supuesto, las actividades de promoción inmobiliaria,
agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles.
CB Richard Ellis es, por tanto, sujeto obligado al
cumplimiento de la normativa española de prevención del blanqueo de capitales, en tanto en
cuanto entre la amplia gama de servicios que
presta se encuentra el de agente inmobiliario en
operaciones de compraventa de oficinas, locales,
naves industriales, suelo y producto residencial.
Dado que muchos de nuestros clientes resultan
ser, asimismo, sujetos obligados (inmobiliarias y
entidades financieras, entre otros), somos conscientes de la doble importancia del escrupuloso
cumplimiento de esta normativa, no sólo por motivos corporativos, sino además para garantizar a
nuestros clientes que contratando nuestros servicios están a salvo del riesgo de que su marca
pueda asociarse a infracciones relacionadas con
estos incumplimientos.
El objetivo de la normativa actual es impedir
que se utilicen el sistema financiero y
otros sectores para blanquear capitales
procedentes de actividades delictivas
98 | Tendencias 06
De hecho, con independencia de las regulaciones
existentes en cada país relativas a esta materia,
el grupo CB Richard Ellis cuenta con normativa
interna de detección del money laundering,
con requerimientos en muchos casos más
restrictivos que las legislaciones nacionales
en relación con la identificación de clientes y
operaciones sospechosas, procedimientos de
reporte, requisitos de información y planes de
formación a los empleados.
Servicio de Prevención del Blanqueo
de Capitales
El Servicio de Prevención del Blanqueo de Capitales (SEPBLAC) es un órgano adscrito al
Banco de España, en dependencia funcional
de la Comisión de Prevención del Blanqueo de
Capitales e Infracciones Monetarias, que cuenta con más de setenta profesionales, divididos
entre efectivos del Banco de España, la Agencia Tributaria, el Cuerpo Nacional de Policía y la
Guardia Civil.
La Comisión de Prevención de la que depende el
SEPBLAC está presidida por el secretario de Estado de Economía, y de ella forman parte, entre
otros, representantes de la Policía, de la Guardia
Civil, de la Dirección General del Tesoro y de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores. Su
misión es impulsar las actividades de prevención
del blanqueo de capitales, colaborando con las
fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado y de
las comunidades autónomas. Entre sus funciones, se encuentra la de elevar al Ministerio de
Economía y Hacienda las propuestas de sanción
por incumplimientos de la normativa de prevención del blanqueo de capitales.
El SEPBLAC es, por tanto, un punto de centralización de la información sobre transacciones inusuales o sospechosas, y el receptor de
las declaraciones confidenciales hechas por
las organizaciones financieras y otros sujetos
obligados. Una vez recibida la comunicación
por parte de una entidad, el SEPBLAC se encarga de analizarla y de presentar a las autoridades competentes los casos de blanqueo
de dinero.
Principales obligaciones y posibles
sanciones
De acuerdo con lo comentado anteriormente,
ya no solamente las entidades financieras estarán obligadas a cumplir los requisitos de la normativa en materia de prevención de blanqueo
de capitales, sino que otros sectores como el
inmobiliario tendrán que observar, entre otros,
los siguientes procedimientos:
• Identificación de los clientes
Los sujetos obligados debemos recabar información de nuestros clientes para conocer
la naturaleza de su actividad profesional o
empresarial. En este sentido, en el momento
de entablar relaciones de negocio, debemos
exigir la identificación de nuestros clientes,
mediante la presentación de los correspondientes documentos acreditativos como escrituras de constitución en el caso de personas
jurídicas, o documento nacional de identidad
en el caso de personas físicas.
• Examen de operaciones
Tenemos la obligación de examinar con especial atención cualquier operación, con
independencia de su cuantía, que pueda
estar particularmente vinculada al blanqueo
de capitales procedentes de las actividades
perseguidas.
• Conservación de documentos
Se exige conservar durante un periodo mínimo de cinco años los documentos que acrediten la realización de las operaciones y la
identidad de los sujetos que las hubieran realizado o con los que se hubieran entablado
relaciones de negocio.
• Colaboración con el SEPBLAC
Es obligatorio comunicar cualquier operación
respecto a la que existan indicios de una posible relación con el blanqueo de capitales,
así como facilitar al SEPBLAC la información
que requiera en el ejercicio de sus competencias.
La Ley 19/2003 es de aplicación también
a actividades de promoción inmobiliaria,
agencia, comisión o intermediación en la
compraventa de inmuebles
• No realización de operaciones
Debemos abstenernos de ejecutar cualquier operación sospechosa sin haber efectuado previamente la comunicación correspondiente al SEPBLAC. A este respecto, no se debe revelar ni
al cliente ni a terceros que se han transmitido informaciones al
Servicio Ejecutivo, o que se está examinando alguna operación,
por si pudiera estar vinculada con el blanqueo de capitales.
• Procedimientos y órganos de control
Es necesario establecer procedimientos y órganos adecuados de control interno y de comunicación para prevenir la
realización de operaciones relacionadas con el blanqueo de
capitales.
PIEZAS | 99
Piezas
El conocimiento del cliente
El grupo CB Richard Ellis cuenta con normativa
interna de detección del money laundering,
con requerimientos en muchos casos más
restrictivos que las legislaciones nacionales
• Formación a los empleados
Es fundamental que se adopten las medidas oportunas
para que nuestros empleados conozcan las exigencias
derivadas de esta normativa. En este sentido, elaboramos
planes de formación y cursos para empleados que les capacitan para detectar las operaciones que puedan estar
relacionadas con el blanqueo de capitales y para que conozcan la manera de proceder en tales casos.
100 | Tendencias 06
El conocimiento del cliente es fundamental
en la prevención del blanqueo de capitales.
Para ello es necesario establecer los procedimientos adecuados que permitan concienciar a los empleados que tratan directamente
con el público, así como implantar formularios que contengan una información completa
sobre las actividades y los datos del cliente.
Adicionalmente, se deberá conocer y analizar
la operativa habitual del cliente con la entidad,
para determinar la coherencia de sus actividades. La información que se debe recabar
debe ir orientada a conocer la actividad, el
tipo de transacción que se pretende realizar,
el origen de sus ingresos y cualquier otro dato
de interés. Este análisis para conocer a nuestros clientes es positivo no sólo a efectos de
la prevención del blanqueo de capitales, sino
Operaciones de riesgo en el sector inmobiliario
Personas domiciliadas en paraísos fiscales o territorios de riesgo (dependiendo de los medios de
pago utilizados).
Menores de edad, mayores de 70 años, o con signos de discapacidad mental o indicios de falta de
capacidad económica para tales adquisiciones.
Personas físicas
Personas que ocupen o hayan ocupado puestos políticos preeminentes, altos cargos o asimilados en
países generalmente no democráticos, incluyendo su entorno familiar próximo.
Personas que están procesadas o condenadas por delitos.
Personas con domicilio desconocido o de mera correspondencia, o con datos supuestamente falsos.
Varias operaciones en las que participa un mismo interviniente, así como aquéllas realizadas por
grupos de personas que puedan estar relacionadas entre sí.
Personas jurídicas domiciliadas en paraísos fiscales o territorios de riesgo (dependiendo de los
medios de pago utilizados).
Personas jurídicas de reciente constitución, cuando el importe de la operación es elevado con relación
a su patrimonio.
Por las características de los intervinientes
Tanto las empresas que son sujetos obligados como sus directivos pueden ser objeto de
sanciones por infracciones relacionadas con la
normativa de prevención del blanqueo de capitales. Incluyen desde la amonestación privada o pública (tanto a las empresas como a sus
responsables) hasta varias cantidades económicas, sea el 5% de los recursos propios de la
entidad, el doble del contenido económico de la
operación sancionada o 1,5 millones de euros,
o bien suspensiones temporales en el cargo a
los responsables que pueden llegar hasta diez
años de inhabilitación.
No obstante, lo que más daño puede ocasionar a una compañía en caso de verse involucrada en una operación de blanqueo de
capitales es el deterioro de su imagen, de su
marca y de su prestigio en el mercado. Por
este motivo, el hecho de cumplir minuciosamente con los requisitos de la normativa es
algo que debemos hacer como sujetos obligados, y que también aporta en gran medida
protección a nuestros clientes y garantías de
que se están tomando las precauciones necesarias para que no nos veamos involucrados
en una operación de estas características.
Personas jurídicas con actividad sin relación con las características de la operación.
Personas jurídicas cuyos propietarios ocupen o hayan ocupado puestos políticos preeminentes, altos
cargos o asimilados en países generalmente no democráticos, incluyendo su entorno familiar próximo.
Personas jurídicas
Entidades sin ánimo de lucro, cuando no correspondan las características de la operación con los
objetivos de la entidad.
Personas jurídicas que, aun estando registradas en España, están constituidas principalmente por
ciudadanos extranjeros o no residentes en España.
Personas jurídicas con domicilio desconocido o de mera correspondencia o con datos supuestamente
falsos.
Varias operaciones en las que participa un mismo interviniente, así como aquéllas realizadas por
grupos de personas jurídicas que puedan estar relacionadas entre sí.
Personas jurídicas en las que la única actividad conocida sea la inversión en inmuebles como mera
tenencia de los mismos.
Indicios o certeza de que los intervinientes no actúan por cuenta propia, intentando ocultar la identidad
del cliente real.
Comportamiento
de personas físicas
o jurídicas
Operaciones que se inician a nombre de una persona y que se formalizan finalmente a nombre de un
tercero.
Operaciones en las que los intervinientes no muestran demasiado interés por el precio, las características
de los bienes o muestran gran interés en realizarlas muy rápidamente sin motivo aparente.
Ciertas operaciones en las que los intervinientes no sean residentes en España.
Si cualquiera de los pagos se efectúa por un tercero, distinto de los intervinientes, sin que la entrega
se produzca por una entidad de crédito registrada en España.
Cuando actúen por cuenta de grupos de personas físicas o jurídicas que puedan estar relacionadas entre sí.
Intermediarios
Intermediarios extranjeros o no residentes en España.
Cuando actúen por cuenta de ciudadanos extranjeros o no residentes en España.
(sigue)
PIEZAS | 101
Piezas
Operaciones de riesgo en el sector inmobiliario (viene de la página anterior)
Entregas de efectivo o instrumentos negociables en los que no quede constancia del verdadero
pagador de importe significativo con respecto al importe total de la operación.
Fraccionamiento del pago, en periodos muy cortos de tiempo.
Por las características
de los medios de pago
Cuando existan dudas de la veracidad de los documentos aportados para la obtención de préstamos.
Si se intentan obtener préstamos con garantías constituidas en efectivo o dichas garantías se
encuentren depositadas en el extranjero.
Fondos procedentes de países considerados como paraísos fiscales o territorios de riesgo.
Asunción de deudas por parte del comprador significativas con respecto al valor del bien.
Operaciones en las que se haya incluido una cláusula con un contrato de arras y finalmente no se
haya formalizado la operación.
Operaciones sobre unos mismos bienes o derechos, muy cercanas en el tiempo y que suponen un
incremento o disminución significativos del precio respecto al valor de adquisición.
Por las características
de la operación
Operaciones formalizadas por un valor significativamente diferente (muy superior o inferior) al real de
los bienes transmitidos.
Operaciones relativas a promociones inmobiliarias en municipios o zonas de alto riesgo.
Operaciones formalizadas mediante contrato privado en las que no exista intención de elevarlo a
público, o aunque dicha intención exista, no sea elevado finalmente.
Menores de edad, mayores de 70 años, o con signos de discapacidad mental o indicios de falta de
capacidad económica para tales adquisiciones.
Fuente: Comisión de Prevención del blanqueo de capitales e infracciones monetarias
Operaciones de riesgo en el sector
inmobiliario
Con el objeto de orientar a las empresas del
sector sobre algunos tipos de operaciones con
riesgo potencial de vinculación con el blanqueo
de capitales, la Comisión de Prevención de la
que depende el SEPBLAC ha publicado un documento en el que se desarrollan algunos ejemplos en las actividades de promoción inmobiliaria, agencia, comisión o intermediación en la
compraventa de inmuebles.
Estos ejemplos son tipos de operaciones en
las que por las características de los intervinientes, de los medios de pago o de la propia
operación se ha venido apreciando un cierto
grado de relación con el blanqueo de capitales. Esto no implica que todas las operaciones
incluidas hayan de estar necesariamente vinculadas a actividades delictivas. La pretensión
de la Comisión no es otra que facilitar una serie de ejemplos, debiendo las compañías elaborar una relación específica de operaciones
consideradas de riesgo por cada empresa,
difundirla entre los empleados y revisarla periódicamente.
Conclusiones
La identificación
de los clientes en
el momento de
entablar relaciones
comerciales con
ellos es fundamental
para la prevención
del blanqueo de
capitales
que además nos permite ofrecerles los productos y servicios
más acordes con sus necesidades.
La información adquirida durante el proceso de apertura del contrato, las conversaciones de seguimiento y las subsecuentes comunicaciones pueden ayudar a crear una barrera eficaz contra la
realización de actividades delictivas.
Un estricto cumplimiento de la política de conocimiento del cliente supone poner en práctica las siguientes normas:
• Obtener y verificar todos los datos que identifican a los clientes
desde el momento de entablar relaciones de negocio.
• Cuando los clientes no actúan por cuenta propia, recabar información sobre la identidad de los representantes, apoderados y autorizados, y la de las personas por cuenta de las cuales actúan.
• Comprobar que el negocio o la actividad del cliente no se oponen a la normativa de prevención de blanqueo de capitales.
102 | Tendencias 06
La normativa en materia de prevención del blanqueo de capitales persigue que ciertos sectores
de actividad, como el financiero o el inmobiliario, en los que por sus características existe
riesgo potencial de ser objeto de operaciones
de lavado de dinero, estén obligados a observar
una serie de procedimientos y cautelas de cara
a colaborar en la detección de transacciones
sospechosas.
Hasta 2003 esta normativa tan solo afectaba al
sector financiero, pero a partir de entonces se
han incluido como sujetos obligados otros sectores como el inmobiliario, incluyendo no sólo
las actividades de promoción inmobiliaria, sino
también las de agencia en la compraventa de
inmuebles, dado que los intermediarios contamos con gran cantidad de información sobre las
operaciones que se producen en el mercado.
El conocimiento de los clientes con los que en-
tablamos relaciones comerciales es fundamental en la prevención del blanqueo de capitales,
lo que exige obtener documentación identificativa de los mismos y de la actividad empresarial
que desempeñan.
El riesgo de desprestigio es uno de los principales a los que se expone una empresa
que participa en una transacción en la que su
cliente pudiera aportar fondos procedentes
de actividades delictivas. Al asociar una entidad a este tipo de operaciones se produce
un indudable deterioro de su marca. Por tanto,
observando escrupulosamente la normativa
existente, los sujetos obligados no sólo cumplimos con nuestro deber, sino que además
garantizamos que se están tomando las precauciones necesarias para que en ningún caso
la involucración en una operación de estas características empañe nuestra reputación ni la
de nuestros clientes. ■
El cumplimiento escrupuloso de la
normativa por parte de los agentes
inmobiliarios aporta a nuestros clientes
cobertura frente al riesgo de desprestigio
que conlleva participar en una operación
sospechosa
PIEZAS | 103
Red internacional de oficinas
Más de 356 oficinas en 58 países
ALEMANIA
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AUSTRALIA
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COREA
Seúl
CROACIA
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DINAMARCA
Aarhus
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ÁRABES
Abu Dhabi
Dubai (2)
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Bratislava
ESTADOS
UNIDOS
Oficinas (166)
FINLANDIA
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Johanesburgo(2)
Klerksdorp
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Birminghan
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Londres(3)
Manchester
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Bangkok (2)
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VENEZUELA
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RUSIA
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VIETNAM
Ho Chi Minh (2)
Ha Noi
SINGAPUR
Singapur
ZIMBABUE
Bulawayo
Harare
Esta publicación se ha preparado cuidadosamente con el fin de ofrecer información general y no se aceptan responsabilidades por errores u omisiones. Las opiniones y los datos aquí
indicados se refieren a la fecha del mes de diciembre de 2006 y están sujetos a cambio sin previo aviso. Cualquier transacción que se efectúe en el mercado no deberá fundamentarse única
ni necesariamente en los datos aquí expuestos. Tampoco podrán ser publicados total ni parcialmente, ni citados como fuente, sin la previa autorización escrita de CB Richard Ellis.
Diseño y realización: BPMO Edigrup
Informe Inmobiliario 06
www.cbre.es