CONTRATO DE MODELO DE MANDATO

CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
CHACRAS DE LA TRINIDAD
ENTRE (en adelante el MANDANTE), por una parte y por la otra Desarrolladora Trinidad S.A. con
domicilio en Reconquista 336 piso 8º, Ciudad de Buenos Aires, (en adelante el DESARROLLADOR),
representada en este acto por el representante que firma al pie se declara y acuerda lo siguiente:
CONSIDERANDO
1.
Un grupo de personas ha manifestado al DESARROLLADOR su interés en participar en un
emprendimiento inmobiliario proyectado para ser ejecutado en UNA FRACCION DE CAMPO, con todo
lo plantado, clavado y demás adherido al suelo, ubicada en el Partido de Cañuelas, Provincia de Buenos
Aires, Nomenclatura Catastral: Circunscripción II, Parcela 133 “ b”, Partida 32015, Superficie: 339 Has.
22 As. 25 Cs. (en adelante, el INMUEBLE).
2.
La urbanización proyectada se denominará “CHACRAS DE LA TRINIDAD” y se ejecutará
conforme las pautas del anteproyecto que se adjunta como Anexo I – Plano de Subdivisión (en adelante,
el PLANO DE SUBDIVISIÓN).
3.
El MANDANTE desea participar en dicho desarrollo, para recibir una vez cumplido este
contrato la Chacra identificada con el número
en el PLANO DE SUBDIVISIÓN (en adelante la
CHACRA), cuyas características de dimensiones, costos, ubicación y utilizaciones posibles están
reguladas en este contrato y sus anexos.
4.
Para poder concretar la urbanización, se deberá adquirir la tierra y efectuar luego las obras de
infraestructura necesarias, de conformidad a las normas sobre uso del suelo vigentes en la Provincia de
Buenos Aires.
5.
El MANDANTE está dispuesto a aportar, en la proporción que a la CHACRA corresponda
dentro del proyecto, los fondos necesarios para adquirir la tierra, ejecutar las obras de infraestructura y
llevar a cabo los trámites que hagan posible la ejecución del PROYECTO.
6.
EL DESARROLLADOR está por su parte dispuesto a administrar la ejecución del PROYECTO,
por cuenta y orden de los BENEFICIARIOS.
7.
Para alcanzar el objetivo enunciado precedentemente, las personas interesadas en participar en el
PROYECTO se agruparán bajo la modalidad de Consorcio al Costo (ley 26.005), cuya administración
confían al DESARROLLADOR, en los términos de este contrato de mandato.
8.
El conjunto de personas que se incorporen al Consorcio al Costo se identifica en este contrato
como los “BENEFICIARIOS”. Cada uno de ellos en particular reviste el carácter de MANDANTE y /o
BENEFICIARIO.
9.
La ejecución del PROYECTO bajo la modalidad elegida sólo tiene por finalidad operar en
economía de escala, para reducir los costos y permitir que cada uno de los BENEFICIARIOS reciba en
definitiva la CHACRA que conformará su futura unidad funcional.
Por ello las partes ACUERDAN:
I.
TERMINOLOGÍA
10.
A efectos de la interpretación de este contrato se adopta la siguiente terminología:
MANDANTE o BENEFICIARIO: Es la persona que firma este contrato con el
DESARROLLADOR y asume en el mismo el carácter de mandante, con los derechos y obligaciones
pactados en este contrato. Son BENEFICIARIOS el conjunto de mandantes.
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
CONSORCIO: Es el conjunto de MANDANTES, que resultan a su vez BENEFICIARIOS del
PROYECTO, o quienes los sucedan a título particular o universal. Este contrato incluye un poder especial
suficiente de cada uno de los MANDANTES a favor del DESARROLLADOR para que, si fuese
necesario o le pareciera conveniente, constituya formalmente el CONSORCIO y en su caso lo registre
como tal ante la Administración Federal de Ingresos Públicos y organismos tributarios locales. En tal
caso, el CONSORCIO se regirá por las mismas reglas de administración y toma de decisiones que las
aquí previstas para el conjunto de BENEFICIARIOS. El DESARROLLADOR si lo estimara conveniente,
podrá adoptar para el CONSORCIO el régimen jurídico previsto en la ley 26.005.
DESARROLLADOR: Es la persona jurídica descripta en el encabezamiento, que actuando como
mandatario de los BENEFICIARIOS y del CONSORCIO ejecutará y administrará el proyecto en nombre
y representación de los mismos. La función de DESARROLLADOR podrá ser asignada por
DESARROLLADORA TRINIDAD S.A., total o parcialmente -incluyendo sin limitación el dominio del
INMUEBLE hasta su subdivisión y asignación a favor de cada BENEFICIARIO- a favor de otra persona
jurídica, en cuyo caso esta última deberá asumir todas las obligaciones respectivas y velar por el interés y
los derechos de los BENEFICIARIOS.
INMUEBLE: Es la fracción descripta en el Considerando 1, en la cual se ejecutará la
urbanización, incluyendo las obras de infraestructura, sin perjuicio de las obras comunes que pudieran
ejecutarse fuera de los límites del predio, para mejorar los accesos a éste, en las que este PROYECTO
colaborará.
CHACRA: Es el sector de tierra identificado en el PROYECTO DE SUBDIVISIÓN, a cuya
futura adjudicación en propiedad tiene derecho el MANDANTE.
PROYECTO: Es el emprendimiento urbanístico Chacras de la Trinidad, cuyas características y
elementos se describen en este convenio y sus anexos.
CLUB DE CHACRAS: Será el resultado de la ejecución del proyecto, a medida que se vayan
construyendo las unidades de vivienda individuales.
II.
OBJETO DEL MANDATO
11.
El MANDANTE otorga mandato irrevocable suficiente en los términos del artículo 1977 del
Código Civil (y poder especial en lo que fuera necesario en los términos del artículo 1881 del Código
Civil, inclusive pero no exclusivamente en lo que sus incisos 7, 8, 9 y 13 en cuanto resulte necesarios para
el buen desarrollo del PROYECTO) al DESARROLLADOR para que en su nombre y representación y en
el de los demás interesados que conforman el CONSORCIO, adquiera el INMUEBLE, ejecute las obras
de infraestructura y realice todos los actos que fuesen necesarios para alcanzar el objetivo enunciado en
los Considerandos, incluyendo la subdivisión de la tierra, para la creación y adjudicación de las
respectivas unidades funcionales.
12.
El MANDANTE sabe que el DESARROLLADOR está realizando y contempla realizar en el
futuro emprendimientos inmobiliarios similares en fracciones linderas y acepta que este PROYECTO se
integre a cualquiera de ellos.
13.
El mandato que cada uno de los BENEFICIARIOS otorga al DESARROLLADOR lo es en
interés propio y de terceros, para atender al objetivo común, y por ese motivo se lo considera esencial y
no podrá ser revocado.
14.
En ejercicio del mandato que se le confiere, el DESARROLLADOR queda facultado para
adoptar durante la etapa de ejecución del PROYECTO las formas jurídicas que considere adecuadas para
alcanzar los objetivos enunciados en los Considerandos, incluyendo el condominio, consorcio al costo, el
fideicomiso, formas societarias o cualquier otro esquema que a su criterio provea el mejor resguardo para
la propiedad de los BENEFICIARIOS que tendrá bajo su administración, garantizando razonablemente el
interés y el derecho de los BENEFICIARIOS.
15.
Las facultades conferidas al DESARROLLADOR podrán ser ejercidas tanto respecto de la
modalidad que se adopte para adquirir la tierra y asignar la titularidad del dominio de la misma durante la
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
etapa de ejecución del proyecto, como posteriormente para adjudicar las CHACRAS resultantes a cada
uno de los BENEFICIARIOS. En ejercicio del mandato, el DESARROLLADOR podrá, modificar la
titularidad del dominio o su carácter, garantizando en todos los casos el interés y los derechos de los
BENEFICIARIOS.
16.
El DESARROLLADOR podrá gestionar oportunamente la subdivisión de la tierra bajo las
figuras de Barrio Cerrado, Club de Campo, régimen del decreto provincial 9404/1986 y decreto
provincial 27/1998, Propiedad Horizontal (ley 17.319) o cualquier otra que se adecue a los objetivos
enunciados en los Considerandos, incluyendo la combinación de las formas enunciadas, si ello fuera
posible. Asimismo, el DESARROLLADOR otorgará el reglamento de administración o copropiedad –o
instrumento similar que lo reemplace- y designará las autoridades correspondientes, que mantendrán su
mandato por los primeros tres años contados a partir de la finalización de este contrato.
17.
Las políticas y formas jurídicas que se adopten deberán orientarse al objetivo final de trasmitir a
cada BENEFICIARIO el dominio de su respectivo LOTE. Conforme a ello, el derecho sustancial de cada
BENEFICIARIO quedará en definitiva satisfecho mediante tal adjudicación.
18.
El MANDANTE faculta en forma amplia al DESARROLLADOR para realizar todos los actos
que fuesen necesarios o convenientes para alcanzar el objetivo enunciado en este contrato y adoptar en
función de las circunstancias sobrevinientes las medidas que considere adecuadas para defender el interés
común.
III. CARACTERISTICAS DEL PROYECTO
19.
El PROYECTO está dirigido a familias de nivel socio-cultural uniforme, que se propongan
contar con un lugar para vivienda permanente y/o de descanso en un lugar abierto, con espacios verdes,
tranquilidad, privacidad y seguridad, para aquellas personas amantes del campo, la cría de caballos y el
polo, para quienes buscan un lugar de residencia permanente alejados del ruido de la ciudad, donde
existan accesos y medios de comunicación ágiles y con posibilidad de mejorar a corto plazo (Autopistas
Ezeiza-Cañuelas, Aeropuerto Internacional de Ezeiza, etc.).
20.
El PROYECTO ha sido concebido con un estándar de calidad adecuado a sus destinatarios y
procurando que tanto el costo final por metro cuadrado de terreno propio, como los costos de
mantenimiento futuro y seguridad del BARRIO sean razonablemente bajos. A tal efecto, si bien se le dará
importancia a la calidad y durabilidad de las obras comunes de infraestructura, las mismas se encararán
con un criterio de sobriedad, previo análisis riguroso de los costos de inversión y de mantenimiento
futuro.
21.
Se trata de un predio rural ubicado en el Partido de Cañuelas, Provincia de Buenos Aires. Las
condiciones de ejecución respetarán en lo esencial los antecedentes realizados en barrios similares. El
diseño de arquitectura corresponde a los arquitectos Sebastián Robirosa y Joaquín Iglesias Molli. El
predio será dividido en parcelas o lotes, según el PLANO DE SUBDIVISIÓN.
22.
zona.
Se procurará compatibilizar las bondades de la urbanización con el entorno netamente rural de la
23.
Las CHACRAS individuales tendrán una superficie promedio de aproximadamente entre 10.000
y 5.000 metros cuadrados cada uno. Salvo los casos especiales contemplados en el PROYECTO, todos
ellos deberán destinarse a vivienda unifamiliar –permanente o de descanso- y no se admitirá su utilización
con fines comerciales o profesionales. En las CHACRAS identificadas en el PLANO DE SUBDIVISIÓN
con los números de 102 a 147, no será permitido mantener caballos. Sí se permitirá ello en las
CHACRAS identificadas en el PLANO DE SUBDIVISIÓN con los números de 1 a 100, siempre y
cuando sean de una superficie mayor a los 7000 metros cuadrados y se instalen corrales que respeten los
retiros que fije el DESARROLLADOR en el reglamento a otorgar antes de la adjudicación de las
CHACRAS en forma definitiva, o que fije oportunamente la autoridad de administración. También se
admitirá la tenencia de equinos en la zona identificada para futuros desarrollos.
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
24.
La superficie definitiva de las CHACRAS está sujetos a la respectiva mensura y se estima que
podrán variar hasta un diez por ciento, en más o en menos. Dichas diferencias serán oportunamente
compensadas entre los BENEFICIARIOS, en razonable proporción con los valores originales.
25.
El DESARROLLADOR podrá introducir modificaciones al PLANO DE SUBDIVISIÓN, en la
medida necesaria para permitir su ejecución y adecuarse a las disposiciones reglamentarias que deban
observarse.
26.
Durante la etapa de ejecución del PROYECTO el DESARROLLADOR tendrá a su cargo tanto
la administración de la obra, como la recaudación y aplicación de los recursos comunes. Paulatinamente
irá disminuyendo la tarea de administración de la obra, mientras se incrementará la correspondiente a la
administración del BARRIO. Esta tarea de administración será ejercida por el DESARROLLADOR o
quien éste indique, hasta la finalización de este convenio.
27.
La actividad de administración del CLUB DE CHACRAS por parte del DESARROLLADOR
concluirá a su vez cuando se proceda a la adjudicación de las CHACRAS a sus respectivos
BENEFICIARIOS. El DESARROLLADOR procederá en esa oportunidad a otorgar el Reglamento de
Copropiedad o a adoptar la forma jurídica que en definitiva sea acogida y a designar el primer Consejo de
Administración. A partir de entonces el régimen de Administración será decidido por los propios
BENEFICIARIOS, de conformidad a las normas que correspondan a la figura elegida.
28.
Los gastos comunes del PROYECTO se irán incrementando paulatinamente, a medida que se
incorporen personal y servicios, hasta alcanzar su punto de equilibrio una vez completada la ejecución del
PROYECTO.
29.
La modalidad adoptada para ejecutar el PROYECTO expresa el resultado de un esfuerzo
comunitario, a través del cual los BENEFICIARIOS se proponen concentrar sus propios recursos
económicos, para operar en economía de escala y de ese modo generar, cada uno de ellos en particular, su
futura unidad de vivienda, con la infraestructura correspondiente. Las formas jurídicas que por tal motivo
de adopten durante la etapa de ejecución del PROYECTO, constituirán relaciones de simple
administración que conformarán un esquema operativo y de garantía.
30.
El proyecto estará compuesto por todos los espacios comunes, por 147 CHACRAS que surgen
de lo previsto en el PLANO DE SUBDIVISIÓN, los espacios destinados al ejercicio de actividades
deportivas, y otras 13 chacras de aproximadamente 9 ha. cada una, a desarrollarse sobre la fracción
identificada en el plano como destinada a futuros desarrollos. Sobre estas 13 chacras se planteará una
futura etapa de desarrollo de similar características a las primeras 147 chacras que conforman esta
primera etapa. Las características de detalle, momento y forma de comercialización serán oportunamente
fijadas por el DESARROLLADOR.
31.
Asimismo, habrá 3 sectores de media densidad indicados en el PLANO DE SUBDIVISIÓN
como MD1, MD2 y MD3 que podrán ser destinados a la construcción de edificaciones para descanso y/o
vivienda, u otros destinos que el DESARROLLADOR apruebe. La asignación, definición de las
construcciones y destinos posibles, será definida por el DESARROLLADOR en la oportunidad que
entienda adecuada.
IV. OBLIGACIONES DEL MANDANTE
32.
La obligación esencial de cada uno de los BENEFICIARIOS consiste en aportar
proporcionalmente los fondos necesarios para ejecutar y administrar el PROYECTO, adquiriendo de ese
modo el derecho a que le sea adjudicado la CHACRA que conformará su respectiva unidad de vivienda.
Dichos fondos sólo podrán ser aplicados a la ejecución del PROYECTO.
33.
En ese sentido, el MANDANTE tiene como obligación inicial esencial la de aportar las sumas de
dinero en las cantidades, modos y plazos (los APORTES) que se consignan en la planilla de los aportes
que forma parte del presente contrato. Tales APORTES reflejan la proporción en que la CHACRA
colabora en la atención del costo total estimado del PROYECTO.
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
34.
La suma de los APORTES de cada MANDANTE es la base para determinar a su vez la
proporción en que cada uno de ellos deberá aportar para cubrir los costos de ejecución del PROYECTO,
tanto en los costos estimados originalmente como en los eventuales mayores costos.
35.
En virtud de la modalidad adoptada, no existe un precio fijo a ser abonado, sino la obligación del
MANDANTE de cumplir con el cronograma de APORTES comprometidos bajo este contrato, en el
marco de un sistema de consorcio al costo que ejecutará el PROYECTO por administración.
36.
La obligación esencial a cargo del DESARROLLADOR consiste en administrar la ejecución del
PROYECTO, con derecho a percibir por ese motivo un honorario. El MANDANTE confiere a tal efecto a
EL DESARROLLADOR las más amplias facultades para ejecutar el PROYECTO en su nombre y
representación. El DESARROLLADOR compromete sus mejores esfuerzos para alcanzar el objetivo de
interés común.
37.
La escritura de adjudicación de la CHACRA y cualquier otra que fuese necesaria para alcanzar el
objeto enunciado en este mandato serán otorgadas ante el Escribano que designe el DESARROLLADOR.
Los impuestos, tasas y contribuciones (incluidos los impuestos de sellos y aportes a los colegios
profesionales que correspondan), los honorarios (incluidos entre otros los de escribanos y agrimensores
que deban intervenir) y demás gastos que se originen por tal motivo estarán a exclusivo cargo del
MANDANTE, no están incluidos en la estimación de costos, y el MANDANTE deberá abonarlos en las
cantidades, modos y plazos que oportunamente determine el DESARROLLADOR.
38.
El DESARROLLADOR podrá designar una Comisión de MANDANTES quienes podrán
aportar ideas, trasmitir inquietudes y colaborar en la ejecución del PROYECTO. La Comisión de
MANDANTES estará facultada para controlar la gestión y solicitar información complementaria.
39.
El MANDANTE efectuará sus pagos mediante la contratación del servicio de débito directo en
cuentas corrientes o de caja de ahorros o depósito bancario en cuenta a designar por el
DESARROLLADOR siguiendo el instructivo de pagos que este entregará llegado el momento. No se
aceptarán pagos en efectivo en las oficinas del DESARROLLADOR.
40.
Constituye condición esencial para la concreción del PROYECTO de interés común que todos y
cada uno de los MANDANTES aporten proporcionalmente los fondos necesarios para su ejecución. A tal
efecto el derecho individual de cada uno de ellos queda subordinado al interés del conjunto.
V.
ORGANIZACIÓN DEL CONSORCIO DE MANDANTES
41.
Los MANDANTES en tanto integrantes del CONSORCIO, sea que esté formalmente constituido
o no, y sin perjuicio de su organización bajo el régimen legal definitivo que se adopte, mientras rija este
contrato se organizará y deliberarán agrupados en analogía con el régimen de la sociedad, de forma tal
que cuando se requiere la decisión de los MANDANTES los mismos deciden por mayoría.
42.
En caso que resulte necesario la convocatoria y deliberación de los MANDANTES, se aplicarán
las siguientes reglas las que son aceptadas en este acto en forma expresa:
Las convocatorias y/o consultas se realizarán: (i) al domicilio constituido de cada
MANDANTE.; (ii) no menos de diez (10) días corridos antes de la reunión; (iii) por correo simple, correo
electrónico, fax, o por el medio habitual de comunicación entre el DESARROLLADOR y el
MANDANTE.
El MANDANTE podrá concurrir por si o por representante nominado por Carta Poder al efecto
sin que se requiera la certificación de la firma. Un representante puede representar hasta diez (10)
MANDANTES sin límite para el número de votos. Los representantes deben ser MANDANTES.
Salvo lo expresamente previsto en el presente acuerdo, las decisiones se tomarán por mayoría
simple de votos presentes o que respondan la consulta. Corresponderá un voto por cada LOTE que tenga
cada MANDANTE.
La decisión de prórroga del presente contrato y la remoción del DESARROLLADOR requerirán
las siguientes mayorías (i) un quórum de la mayoría simple de los MANDANTES; (ii) una decisión
positiva de la mayoría simple de los votos presentes o que respondan la consulta.
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
El DESARROLLADOR, sin voto, presidirá y supervisará el acto y llevará un registro de
asistencia y actas por cada reunión. En caso que ya hubiere sido designado, podrá delegar estas tareas en
el Administrador.
Únicamente se realizarán convocatorias de los MANDANTES en Asamblea ante casos que se
aparten notoriamente de lo previsto en el presupuesto original del PROYECTO. Se entenderá que la
necesidad de incrementar el monto total comprometido en la planilla de APORTES en un monto de hasta
cinco puntos porcentuales por encima de la variación que registre el indicador costo de la construcción
que publica el INDEC, no deberá ser ratificado por la Asamblea.
VI.
MORA
43.
La mora respecto de la obligación del MANDANTE de hacer sus APORTES así como de su
obligación de entregar las sumas de dinero que correspondan en concepto de gastos administrativos o
expensas comunes, y/o cualquier otra suma (cancelación de aportes o gastos adicionales, reintegro de
impuestos o gastos hechos por su cuenta y orden) operará en forma automática, por el sólo transcurso de
los plazos previstos para su obligación de pagar. En caso de mora y sin perjuicio de lo dispuesto en la
cláusula siguiente, el MANDANTE deberá abonar un interés punitorio que determine el
DESARROLLADOR –que será razonablemente similar al interés que cobre el Banco con el cual se opere
para las operaciones en descubierto en cuenta corriente-, en beneficio del CONSORCIO y también un
cargo administrativo de diez pesos mensuales mientras subsista la situación de mora, más los importes
que corresponda pagar a la empresa que se encargue del recupero de las deudas morosas. El interés
punitorio y el cargo administrativo se devengarán automáticamente y no se considerarán renunciados
aunque se otorguen recibos de capital sin hacer reserva de los mismos. El envío y recepción de informes o
resúmenes de cuenta no podrán ser interpretados como dispensa de mora. La eventual dispensa para un
supuesto o período particular no podrá ser interpretada como dispensa general de las obligaciones
asumidas por el MANDANTE.
44.
La falta de pago de dos o más períodos mensuales de APORTES (o de una cifra por similar
monto aunque fuera por otro concepto que el MANDANTE estuviera obligado a pagar) producirá la
caducidad automática del derecho del MANDANTE a que se le adjudique la CHACRA, sin necesidad de
interpelación o aviso previo. En ese caso perderá en beneficio del CONSORCIO los importes abonados
hasta ese momento, con un tope de hasta el treinta por ciento del total comprometido. El remanente por
encima de ese porcentaje, si lo hubiera, será restituido por el DESARROLLADOR una vez que el
respectivo LOTE sea adjudicado a otro interesado y existan fondos líquidos que permitan hacerlo.
45.
El DESARROLLADOR queda facultado para adjudicar a cualquier otro interesado la CHACRA
originalmente asignado a un BENEFICIARIO incumplidor. El MANDATO conferido bajo este contrato
comprende la facultad de disponer tal adjudicación, en las condiciones que el DESARROLADOR
considere adecuadas.
46.
Si cualquier acción iniciada por terceros contra el MANDANTE, su concurso preventivo o
declaración de quiebra, impidieran el cumplimiento regular de la obligación de este último de aportar
proporcionalmente los fondos necesarios para la ejecución del PROYECTO, tal circunstancia ocasionará
también la caducidad automática del derecho a la adjudicación de la CHACRA. En tal caso, el
DESARROLLADOR procederá en la forma indicada en los párrafos precedentes para el supuesto de
mora del MANDANTE.
47.
Para el recupero de cualquier suma de dinero que el MANDANTE estuviera obligado a entregar
al DESARROLLADOR bajo este contrato, incluyendo, sin limitación, las sumas correspondientes a los
APORTES tanto originarios como los que surjan de los eventuales mayores costos, la suma mensual para
gastos administrativos, los montos que deban abonarse en concepto de expensas comunes del
PROYECTO y/o del BARRIO, el pago de los impuestos, tasas, contribuciones, aportes a colegios de
profesionales (entre otros, escribanos y agrimensores) así como los demás gastos que corresponda ser
cubiertos o reintegrados por el MANDANTE, las partes pactan expresa e irrevocablemente que procederá
el cobro por acción ejecutiva, otorgando a este convenio el carácter de título ejecutivo. El título será
emitido por el apoderado del DESARROLLADOR. Esta cláusula se incorpora por el ya mencionado
criterio de que el cumplimiento en tiempo y forma –o la rápida recaudación de cualquier deuda morosahace a los objetivos, intereses y derechos del conjunto de BENEFICIARIOS, que deben prevalecer por
sobre el interés individual del MANDANTE.
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
VII.
ESTIMACIÓN DE COSTOS Y OTROS ASPECTOS ECONOMICOS DEL PROYECTO
48.
El anexo de la planilla de APORTES contiene la estimación de la contribución a cargo del
MANDANTE, calculada en función del valor relativo asignado a su respectivo LOTE, como una
participación porcentual en el costo total del PROYECTO. El MANDANTE declara conocer y aceptar
que tal estimación ha sido hecha en función de parámetros tales como ubicación, geometría de la
CHACRA, superficie, metros de frente etc. En virtud de esas circunstancias, el MANDANTE acepta que
su contribución al costo de ejecución del PROYECTO y a los eventuales mayores costos que pudieran
sobrevenir guardará una razonable proporción con la relación entre el costo total del PROYECTO y el
monto asignado a su LOTE.
49.
El presupuesto de obras ha sido realizado en pesos, que es la moneda en la cuál se recaudarán los
APORTES de los MANDANTES. Ello, sin perjuicio de que en la evolución del costo de la tierra (el
precio está pactado en dólares y se abonará en cuotas), y los costos de las obras tiene incidencia la
fluctuación de indicadores de mercado internacionales, entre ellos, la paridad cambiaria entre el peso y el
dólar.
50.
La idea es que dentro de parámetros normales de inflación el valor de cada cuota se mantenga
invariable en pesos y que los eventuales incrementos de costos se afronten mediante cuotas adicionales.
51.
En situación de equilibrio económico y recaudando puntualmente la totalidad de los importes
comprometidos, la estimación efectuada será muy similar al costo real. Cabe señalar, sin embargo, que el
PROYECTO será encarado en una época en que la economía nacional exhibe cierta inestabilidad,
caracterizada durante los últimos meses por una aceleración de la inflación. Esa circunstancia, sumada al
tiempo que insumirá la ejecución del PROYECTO y a la incidencia que de hecho pueda tener la eventual
mora de los BENEFICIARIOS, podría provocar alguna variación de los costos estimados. Asimismo, y
dado que se desarrollará el PROYECTO en un proceso de varios años, es probable que el
DESARROLLADOR analice en el futuro la conveniencia de realizar mejoras u obras adicionales.
52.
Por tratarse de un sistema de consorcio al costo, la gestión del DESARROLLADOR está referida
a la aplicación de fondos a la realización de las obras presupuestadas, cuya concreción dependerá en
definitiva de los costos en relación con los aportes y del cumplimiento estricto de éstos.
53.
Las obras que se han presupuestado dentro de la estimación de costos son:
-
Edificio de acceso y seguridad.
Mejoramiento de acceso ruta 205
Alambrado perimetral y de las manzanas internas de las chacras de campo.
Red eléctrica aérea
Calles internas de circulación del tipo rural ripio / entoscado.
Senda Ecuestre.
Alumbrado de espacios comunes
Parquización de espacios comunes
Forestación.
Club House Central
Acondicionamiento de una zona de Boxes, Caballerizas y Corrales (no su construcción).
Edificio de la Administración y de apoyo deportivo
Canchas de polo profesionales (equipadas con riego artificial) y cancha de práctica y taqueo
Canchas de fútbol y tenis.
54.
El PROYECTO podrá participar en las obras comunes de mejoramiento de accesos, bacheo,
iluminación y seguridad del área de influencia, así como de conexiones externas de los servicios públicos
indicados en el punto precedente. En el presupuesto están incluidos los aportes con que el PROYECTO
contribuirá a la ejecución de tales obras. El avance y ejecución de las obras externas de infraestructura
deberán por ese motivo adecuarse al ritmo de ejecución de esas tareas y los aportes que se logren
eventualmente de los predios vecinos. El DESARROLLADOR podrá organizar o participar, si lo
considera adecuado, en una Asociación de Segundo Grado conformada por las Administraciones
(asociaciones de primer grado) de cada barrio o predio integrante de esta asociación. Cada barrio, incluido
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
el PROYECTO tendrá un representante en dicha Asociación de Segundo Grado con los votos que
proporcionalmente les corresponda. Corresponde a la Asamblea de Segundo Grado hacer frente a los
gastos de mantenimiento de los lugares comunes del MasterPlan, del Boulevard y vías de acceso en
general, canchas de polo, zonas de boxes y caballerizas, club house, forestación, parquización,
iluminación y seguridad, servicios comunes, etc, para los barrios, así como la realización de todas las
inversiones necesarias a efectos de mantener e incrementar la calidad del Master Plan. Los fondos serán
provistos por cada barrio a prorrata en función de sus lotes, como parte de las expensas comunes.
55.
Los espacios de terreno, sean que configuren o no parcela o unidad funcional, que ocupen el
complejo deportivo (canchas de polo, taqueo, fútbol, tenis, etc) será asignado a un Club que creará el
DESARROLLADOR, del cual sean socios los MANDANTES, sin perjuicio de la posibilidad de
incorporar, así fuera decidido por el DESARROLLADOR o por la mayoría de los MANDANTES, a
terceras personas a asociarse bajo un régimen jurídico y económico que se establezca (que podrá incluir o
no la plena asociación al club sin ser titular de una CHACRA en el emprendimiento), y poder utilizar las
instalaciones del Club. Esto se haría con la finalidad de lograr una mayor participación social y de esta
manera también disminuir los gastos de mantenimiento de los sectores del club.
56.
El PROYECTO realizará adicionalmente una intensa tarea en apoyo de acciones sociales en la
zona. Esta actividad se desarrollará bajo el principio de la responsabilidad social del PROYECTO,
principio cuyo mantenimiento en la vida futura del BARRIO se alienta sostener. El BENEFICIARIO
acepta este principio como constitutivo del PROYECTO y que parte de los fondos que aporta serán
destinados a su cumplimiento.
57.
En esta línea de acción, para los destinos de acción social (Cáritas o similares) que decida el
titular de este lote, se destinará hasta el 3% del total de las expensas (contribuciones a gastos comunes),
salvo respecto de las CHACRAS cuyos propietarios manifiesten en forma expresa su voluntad de ser
excluidos de este aporte. Esta suma será recaudada por el Administrador y deberá ser por éste entregada a
la entidad correspondiente . Estos aspectos deberán ser adecuadamente reflejados en el Reglamento de
Copropiedad o instrumento similar que se apruebe según la figura jurídica que se adopte en definitiva
para la subdivisión del INMUEBLE. El MANDANTE y sus eventuales cesionarios conocen desde este
momento inicial esta previsión, por lo que no podrán luego excusarse de su cumplimiento.
58.
Dado que el PROYECTO consiste en desarrollar un barrio privado supone un proceso a ser
ejecutado a lo largo de varios años, es probable que los propios interesados o el DESARROLLADOR
analicen en el futuro la conveniencia de realizar mejoras u obras adicionales.
59.
El DESARROLLADOR no se propone efectuar licitaciones complejas y la selección de los
proveedores no apunta necesariamente a obtener el mejor precio, sino a lograr una combinación de
seguridad en la ejecución de la obra, experiencia, conocimiento previo y precio. Por ese motivo serán
preferidas las empresas con antecedentes de seriedad, cumplimiento en término y respaldo económico.
60.
Las obras de infraestructura proyectadas contemplan sólo su ejecución, pero no la prestación del
servicio público al cual estén referidas, que será brindado por las respectivas empresas proveedoras. En
materia de servicios de electricidad, lo habitual es que las obras internas se ceden a las empresas
prestatarias, quienes las operarán y a cambio de ello seguramente ofrecerán alguna compensación al
emprendimiento. Sobre este régimen se basaron proyectos similares. Los servicios de telefonía, TV por
cable y otros, en caso de estar disponibles no tienen en cambio un régimen uniforme y cada caso se
analizará por separado.
61.
Los gastos correspondientes a trámites de aprobación del proyecto, subdivisión, cesión de tierras
y escrituras y derechos de construcción no están incluidos en la estimación de costos. Ello obedece a la
variabilidad que de hecho han registrado tales conceptos en proyectos similares. Su incidencia será
oportunamente informada a los MANDANTES y el costo real resultante será recaudado en forma
separada de las cuotas de obras.
62.
Los emprendimientos que se realicen en predios linderos no deberán incidir sobre los costos del
PROYECTO, salvo en lo que ha sido específicamente previsto respecto de las obras comunes entre los
distintos barrios.
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
63.
Dado que la variable de ajuste frente a eventuales alteraciones de la economía del PROYECTO
será el número de cuotas y no su monto, debe asumirse que no existe un plazo cierto para la ejecución de
las obras.
64.
Los impuestos, tasas, contribuciones y otros gastos asociados a conceptos de esa naturaleza en
que deba incurrirse con motivo y para la ejecución del PROYECTO, incluyendo impuestos, sellados,
gastos, aportes y honorarios por la compra y/o tenencia del INMUEBLE, hasta la adjudicación de las
CHACRAS a los respectivos BENEFICIARIOS inclusive, no serán afrontados por el
DESARROLLADOR sino que deberán ser afrontados exclusivamente por el MANDANTE en la
proporción que le corresponda. Dichos conceptos no están incluidos en la estimación de costos. En
particular, el Impuesto Inmobiliario sufre varios incrementos a lo largo del PROYECTO (por los revalúos
que dispone Rentas de la Provincia). Los BENEFICIARIOS pagarán una porción de este impuesto hasta
que les sea asignada su LOTE, según el cálculo que el DESARROLLADOR realice de cuánto
corresponde a cada LOTE. Tal cálculo constituirá una razonable proporción de la incidencia que la
CHACRA y sus mejoras puedan tener en el monto total devengado por este tributo.
65.
El negocio jurídico que se realiza bajo este convenio es un consorcio al costo para la
construcción del BARRIO. Este consorcio no genera ganancias por su actividad. Las ganancias o pérdidas
que correspondan a un mayor o menor valor venal del bien en relación a los APORTES que efectúen los
MANDANTES, corresponden a cada BENEFICIARIO y se harán imponibles en relación a la situación
tributaria de cada uno de ellos. El impuesto a la ganancia presunta y/o los bienes personales no se altera,
de modo que: (i) si el MANDANTE fuera o no contribuyente del impuesto a la ganancia presunta por el
valor del bien según las normas correspondientes, continuará o no siendo contribuyente de dicho
impuesto por este mismo bien sin que se altere de tal forma su situación impositiva; (ii) por su parte, si el
MANDANTE fuera o no contribuyente del impuesto a los bienes personales por el valor del dinero que
contaba entre sus activos, continuará o no siendo contribuyente de dicho impuesto a título personal por la
contrapartida del crédito que le genera contra el PROYECTO su inversión en dinero, sin que de tal forma
su situación impositiva se altere. En cualquier caso, el MANDANTE asume que el DESARROLLADOR
no es responsable por ningún impuesto correspondiente al PROYECTO, el que, en su caso, será abonado
por cuenta y cargo del MANDANTE.
66.
El INMUEBLE y los recursos que reciba el DESARROLLADOR se mantendrán separados de su
propio patrimonio.
VIII. RETRIBUCIÓN DEL DESARROLADOR
67.
EL MANDANTE deberá abonar al DESARROLLADOR en concepto de proyecto, dirección y
honorarios propios, la suma de $ , importe que incluye el Impuesto al Valor Agregado. Este monto está
incluido en la planilla de APORTES correspondiente a este LOTE.
68.
Dicho honorario, podrá ser facturado al PROYECTO y percibido por el DESARROLLADOR o
por quien éste indique, e incluye la prestación de los siguientes servicios:
Seleccionar el lugar apto para desarrollar el emprendimiento, negociar su adquisición, reunir a
los compradores y concretar la operación inmobiliaria.
Instrumentar legalmente la organización de los compradores, para alcanzar la formación de un
BARRIO bajo el régimen jurídico que en definitiva se adopte.
Proyectar el diseño arquitectónico-urbanístico y la ejecución de todas las obras, incluyendo los
honorarios del estudio de Arquitectura.
Seleccionar y contratar a los distintos contratistas que ejecutarán las obras.
69.
Los honorarios a abonar al DESARROLADOR no incluyen los proyectos de ingeniería de cada
obra; las tareas de mensura y topografía; la dirección de obra externa; las tasas y aportes que cada obra
requiera. Estos items están presupuestados dentro del costo de cada obra de infraestructura.
70.
El DESARROLLADOR percibirá además de lo indicado una suma mensual en concepto de
gastos administrativos por la administración de las cuentas de los beneficiarios, que incluye, personal de
administración y atención al cliente; gastos de procesamiento, comunicación y envío, y revista “Tigris”.
Esta suma será determinada por el DESARROLLADOR. Durante el primer año esta suma mensual será
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
de setenta pesos, IVA incluido, que podrá ser facturada por el DESARROLLADOR o por quien éste
indique directamente al PROYECTO.
IX.
CONTRIBUCIÓN PARA ATENDER LAS EXPENSAS COMUNES
71.
El PROYECTO, a medida que se vaya ejecutando y sobre todo cuando adquiera características
de BARRIO, generará gastos comunes que no están contemplados en el costo de las obras. Se trata, por
ejemplo, de las tasas de alumbrado, barrido y limpieza, el impuesto inmobiliario y otros gastos asociados
a la propiedad del INMUEBLE, mientras conserve su situación de indivisión. Dichos gastos serán
liquidados en forma autónoma y cada uno de los MANDANTES deberá contribuir proporcionalmente a
su pago.
72 La obligación de contribuir al pago de las expensas comunes comprende el costo de mantenimiento
general del BARRIO, de los servicios de seguridad que se contraten para proteger los bienes comunes
durante la etapa de ejecución de las obras, los honorarios del Administrador, entre otros.
73 Las expensas y gastos comunes serán afrontados por los Mandantes por unidad. A fin de conseguir
una solución más equitativa queda establecido que para el sector de futura etapa de desarrollo los gastos y
expensas serán afrontados por los titulares de los mismos teniendo en cuenta la particularidad que cada
una de estas 13 chacras serán consideradas a efectos del cobro de expensas como 3 unidades diferentes.
X. PAUTAS INFORMATIVAS
74.
EL DESARROLLADOR deberá informar periódicamente sobre su gestión a cada uno de los
MANDANTES.
75.
El DESARROLLADOR brindará información de su gestión a través de la revista “Tigris”, sitio
web u otro medio elegido para tal fin. Las rendiciones de cuenta mensuales se considerarán conformadas
por el MANDANTE si no fueran observadas en forma fehaciente dentro de los treinta días de recibidas.
Podrán también enviarse informes adicionales que el DESARROLLADOR considere de utilidad para
informar a los MANDANTES sobre los avances del PROYECTO.
76.
Debe tenerse en cuenta que la rendición de cuentas debe realizarse a favor de todos los
BENEFICIARIOS, por lo que la documentación de sustento de tal rendición estará a disposición del
BENEFICIARIO que la quiera verificar o controlar, y no será enviada junto con la rendición. La
rendición efectuada y la documentación de sustento puesta a disposición se considerará aceptada si dentro
de los 30 días de recibida la rendición no fuera objetada.
XI. FUTURAS CONSTRUCCIONES SOBRE LAS CHACRAS INDIVIDUALES
77.
El tipo de construcción a realizar en las CHACRAS individuales, superficies mínimas y
máximas, retiros, etc. serán definidos en un Reglamento de Construcciones que elaborará el
DESARROLLADOR y que deberá ser observado obligatoriamente.
78.
No se podrá iniciar ninguna obra que previamente no hubiese sido aprobada por
DESARROLLADOR y la Municipalidad local.
el
79.
La construcción de la unidad de vivienda sobre la CHACRA podrá ser iniciada por el
MANDANTE una vez que se hayan ejecutado las obras comunes de infraestructura correspondientes al
PROYECTO, siempre que para ello se haya previamente solicitado y obtenido por escrito, la autorización
a ese efecto. En estos casos, se analizará la posibilidad de que el DESARROLLADOR otorgue a favor del
MANDANTE la posesión de la CHACRA en cuanto fuera posible y necesario para dejar claramente
asentado que las obras sobre tal LOTE construidas, lo han sido por el MANDANTE en forma directa, y
que el MANDANTE es su exclusivo titular y debe mantener indemne al DESARROLLADOR, al
PROYECTO y a los demás BENEFICIARIOS de cualquier contingencia que de tal obra pudiera surgir.
80.
El MANDANTE se obliga a abonar los derechos de construcción correspondientes a su LOTE y
también la mayor incidencia que origine su propia obra respecto del Impuesto Inmobiliario y de la Tasa
Municipal que se aplique sobre el INMUEBLE. El monto que le corresponda abonar será calculado y
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
determinado por el DESARROLLADOR, y cobrado por la misma vía de los gastos comunes. El
DESARROLLADOR podrá impedir el inicio de obras cuyos PROPIETARIOS no hayan satisfecho tales
obligaciones y, en su caso, suspender las que se hubiesen iniciado.
81.
EL DESARROLLADOR y el futuro Administrador del PROYECTO podrán reglamentar la
ejecución de las obras individuales e impedir el ingreso de personal de la construcción que no sea
previamente identificado y cuente con cobertura suficiente por accidentes de trabajo. El derecho de
reglamentación y control que tendrán el DESARROLLADOR y el futuro Administrador no sustituyen la
responsabilidad directa del MANDANTE y de las empresas constructoras respecto de su propio personal
y de cualquier otro riesgo que origine la ejecución de las obras individuales.
XII
DURACIÓN DEL MANDATO
82.
Este mandato se extinguirá una vez que se adjudique el dominio de la CHACRA al
MANDANTE o a los diez años, lo que ocurra primero. Si transcurrido el plazo de diez años el objeto del
mandato no se hubiese cumplido en su totalidad, el mismo se considerará automáticamente renovado por
períodos sucesivos de dos años, salvo que más de la mitad de los MANDANTES notifiquen en forma
fehaciente su voluntad de darlo por concluido.
XIII. CESIONES DE DERECHOS
83.
Los derechos inherentes a este contrato de mandato podrán ser cedidos por el MANDANTE, a
favor de terceros, bajo las siguientes condiciones: (i) Que el MANDANTE cedente se encuentre al día en
el cumplimiento de sus obligaciones; (ii) Que la cesión sea notificada posteriormente por instrumento
público al DESARROLADOR; (iii) Que en dicha notificación se adjunten copia certificada del contrato
original firmado por ambas partes, copia certificada del convenio de cesión y que el MANDANTE exhiba
la constancia de pago del impuesto de sellos de la cesión, en la Dirección Provincial de Rentas de la
Provincia de Buenos Aires;(iv) Que el acta de notificación al DESARROLLADOR sea firmada por
ambas partes (cedente y cesionario) ante escribano público; (v) Que en dicha acta las partes manifiesten
en forma expresa su plena aceptación del convenio y su aceptación plena e incondicional y renuncia a
impugnar todas las tareas, obras, gestiones, rendiciones de cuentas e informes de avance, así como
eventuales pedidos de mayores aportes por mayores costos que hasta el momento el DESARROLLADOR
haya emitido respecto de la CHACRA y/o del PROYECTO. Estos documentos deberán respetar los
modelos aprobados por el DESARROLLADOR. Los gastos, impuestos, tasas, sellados, aportes
profesionales y contribuciones que se devenguen con motivo de la cesión deberán ser afrontados por el
MANDANTE cedente o su cesionario.
XIV.
JURISDICCIÓN Y DOMICILIOS
84.
Las partes constituyen los domicilios indicados en el encabezamiento de este convenio, donde
serán válidas todas las notificaciones, judiciales o extrajudiciales derivadas de la aplicación o ejecución
del presente convenio. El MANDANTE-BENEFICIARIO admite la validez y eficacia de los medios de
información y notificación que DESARROLLADOR utilice habitualmente con carácter general.
85.
Para cualquier controversia derivada del presente convenio las partes acuerdan la jurisdicción de
los tribunales nacionales en lo comercial de la Capital Federal. Ello sin renuncia de la posibilidad de las
partes de acudir al juez que resultare competente en razón del territorio.
XV. CLAUSULAS TRANSITORIAS Y COMPLEMENTARIAS
86.
El DESARROLLADOR declara que ha celebrado un acuerdo de opción de compra con el actual
propietario para adquirir el INMUEBLE. Por tal motivo la efectiva ejecución del PROYECTO queda
supeditado a las siguientes condiciones: (i) Que se concrete efectivamente la compra del INMUEBLE; (ii)
Que confirmen su voluntad de participar en el PROYECTO un número de interesados suficiente para
poder ejecutarlo.
87.
En caso que el PROYECTO no se realice, el DESARROLLADOR deberá restituir de inmediato
a los MANDANTES los importes que hubiese recaudado hasta ese momento, sin intereses. En ese caso,
nada más tendrán las partes que reclamarse.
CONTRATO DE MODELO DE
MANDATO
88.
La decisión de eventualmente no ejecutar el PROYECTO deberá ser tomada por el
DESARROLADOR antes del 30 de enero de 2007. Transcurrido ese plazo, este contrato de mandato será
definitivo y vinculante, salvo que previamente el DESARROLLADOR hubiese notificado al
MANDANTE su decisión de no ejecutar el PROYECTO.
89.
El Impuesto de Sellos que grava el presente Contrato será abonado por el DESARROLLADOR
por cuenta y orden del MANDANTE, a cuyo efecto los dos originales firmados permanecerán en poder
del DESARROLLADOR mientras tramita esta presentación y pago. Una vez cumplido este trámite, el
DESARROLLADOR comunicará al MANDANTE que puede pasar a retirar su ejemplar original sellado.
90.
Ante la eventualidad que estando la CHACRA en condiciones de ser transferido a favor del
BENEFICIARIO que corresponda, éste no comparezca a la escribanía designada por el
DESARROLLADOR pese a haber sido formalmente intimado a ello, el DESARROLLADOR podrá optar
entre (i) declarar que el BENEFICIARIO ha incurrido en grave incumplimiento de sus obligaciones y
poner en marcha el procedimiento de terminación unilateral de este contrato y asignación de la CHACRA
con todas las mejoras que pueda tener a favor de un tercero tal como se describe en el CAPITULO VI
MORA, tercer y cuarto párrafo del presente; (ii) Cumplir con su obligación de entregar la CHACRA
consignando notarial o judicialmente los instrumentos y actos que considere suficientes para dar por
terminada toda vinculación suya con el BENEFICIARIO; -la adopción de una vía no excluirá que el
DESARROLLADOR pueda más adelante modificar su criterio y adoptar otra; (iii) independientemente
de cualquiera de las dos acciones precedentes, la falta de presencia del BENEFICIARIO lo hará pasible
de una multa diaria a favor del DESARROLLADOR que comenzará a devengarse en forma automática
sin necesidad de intimación o interpelación alguna a partir del día siguiente del designado en la
intimación fehaciente para escriturar, de 10 veces el monto que resulte de dividir por 30, el importe
devengado por ese LOTE en concepto de Impuesto Inmobiliario o el tributo que lo sustituya. Si
desapareciera el concepto, la multa diaria ascenderá a cien dólares estadounidenses. Para la percepción de
esta penalidad, procederá también el cobro por vía ejecutiva, y el DESARROLLADOR podrá exigir su
cumplimiento como condición previa y necesaria para otorgar la escritura traslativa de dominio.
EN PRUEBA DE CONFORMIDAD, las Partes suscriben dos ejemplares de un mismo tenor y a su sólo
efecto, en el Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires, .