Tasacion - Resumen del Apunte

Tasar: es medir el valor de un bien
Valor: importancia económica de un bien
Valor sentimental: Va unido a propiedades pertenecientes a viejas familias, o propietarios que se resisten
separarse de sus bienes por apego personal, no es base para determinar el valor de plaza.
Valor de capricho: es la suma que se llega agregando el valor reproductivo, y el importe que un comprador
abonaría ya sea por buena arquitectura, características aristocráticas , proximidad a club.
Costo real: es la suma del precio de los insumos que intervienen en a producción de un inmueble
Costo potencial: Computo y presupuesto: todo la lista de gastos que se van a tener en cuenta para la
construcción de una obra
Precio real: Cuando hay un intercambio de bienes a través de una transacción efectiva
Precio Potencial: Precio que tiene un bien en una compraventa libre si esta se produjera en un mercado libre
con conocimientos de ambas partes.
Principios de la tasación
Permanencia: es el lazo de la vigencia de una tasación
Coherencia: diversas manifestaciones de un bien guardan una relación y lógica entre si.
Equivalencia: dos bienes equivalentes en un mismo mercado tienen un mismo precio
Proporcionalidad: dos bienes semejantes, en mercados semejantes, tienen precios semejantes
Normalidad: los pronósticos tienen todos una probabilidad de estadística normal
Método valuatorio: Para la técnica del pronóstico se utiliza la comparación, el precio se mide y toda medición
implica comparación.
Método: P = A x a
P: Precio potencial / A: Antecedente / a: asimilador
El Problema u Objeto
Finalidad: al comitente le interesa la tasación con una finalidad Alquiler – venta – garantía – sucesión
Mercado: Debe estudiarse como momento
Momento: siempre hay una fecha a la que se remite la tasación
Ub. Geográfica: Definida regional/localmente y en el fragmento urbano que corresponda.
Segmento de pertenencia: aun en la misma fecha y posición geográfica dos inmuebles pueden pertenecer a
segmentos diferentes.
El comitente: es aquel al que le dirigimos el informe. El comitente no puede atribuirse facultades del tasador
tales como:
A) Determinación del resultado final
B) Indicación de la técnica de tasación a emplear
C) La utilización de determinados antecedentes
D) La determinación de los parámetros
Antecedente: Dato numérico utilizable para la tasación. Es un dato de precio afectivamente pagado.
Asimiladores: Representa la diferencia de una característica
Tendencia: es la previsión inmediatamente futura del precio
Margen de error: el resultado de la tasación, siendo una medida es por naturaleza inexacto. El error que se
calcula en general es un 10%
“No estoy seguro si esta bien “ Valor utilizable: la tasación es un valor dentro de un segmento de incertidumbre
contenido entre un máximo y un mínimo y de allí sacamos un valor de muestra, de un valor mas probable donde
voy a tener un 10% mas o menos.
Métodos “Concepto y análisis”
1) Separativos: Consideran que el bien inmueble esta formado por dos elementos, El terreno y las
construcciones.
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El método DIRECTO: se establece el valor de la tierra por vía comparativa, calculando sobre la base de
operaciones de compraventa ocurridas en la vecindad y sobre lotes de características semejantes.
a) Método comparativo de mercado: tomo un sector del mercado extraigo datos y a partir de un pronóstico
obtengo el precio potencial
b) Método de costo: Saca el valor de producción del inmueble
c) Método residual: es una comparación de los métodos anteriores del cual puedo sacar un valor de lo
construido.
2) De conjunto: El uso o el beneficio que presta un bien inmueble, proviene de su singularidad, al margen de
las partes que lo forman.
El método INDIRECTO: consiste en capitalizar a una tasa de interés conveniente las rentas reales de una
propiedad
a) Método de capitalización de renta: A partir de la renta podemos llegar al valor de un inmueble.
Algunos autores reconocen que a partir del método indirecto la aparición de los llamados métodos diferenciales
o residuales que permiten establecer el valor de una de las partes por diferencia entre el valor del todo y el de la
otra parte conocida.
El valor de las mejoras se determina por
Método especifico: es el análisis de las particularidades y características del bien: su renta – productividad – la
calidad material. Se determina el costo de reposición de la construcción. Descontándose la depreciación física
o funcional
Método comparativo: se basan en el examen de propiedades semejantes, teniendo en cuenta sus
particularidades. Se toma como referencia edificios de la misma tipología y antigüedad
Enfoque de la tasación
Enfoque de costo: no se justificaría pagar mas por una propiedad que el costo de adquisición de un terreno
equivalente y construir una estructura alternativa que sea una replica del original u otra que se le pueda prestar
igual utilidad.
Enfoque de comparación de ventas: Considera las ventas de propiedades similares y establece un valor
mediante comparaciones.
Enfoque de capitalización de ingresos: considera la información de ingresos y gastos de la propiedad que se
tasa y estima el valor a través de un proceso de capitalización.
Proceso de la tasación
A) Determinación de las bases de la tasación: Identificación del inmueble provista por el titulo – plano – informes
del registro de la propiedad., determinación de los métodos a utilizar en relación con la finalidad de la tasación.
B) Recolección de datos:
* Datos generales en relación con la región donde se halla el inmueble.
* Datos de las características propias del terreno y edificio a tasar.
* Datos sobre características del mercado inmobiliario
* Datos sobre costos de la construcción
* Datos de propiedades similares que al momento de su venta se hallan en alquiler.
C) Determinación del mayor y mejor uso: análisis de las tendencias del mercado que influyen sobre la
propiedad. Para determinar su uso más redituable.
D) Calculo del avalúo: Utilización de todos los métodos de posible aplicación.
E) Estimación del valor final: relacionar la información reunida, los valores obtenido, por aplicación de distintos
métodos de calculo y las condiciones del mercado.
Métodos de tasación
METODO DE COMPARACION DE VENTAS
El valor de la propiedad a tasar esta relacionado con el precio de venta o valor indicado de propiedades
semejantes, el valor de la propiedad sujeto se obtiene comparando a esta con aquellas propiedades. Un
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comprador bien informado no pagara por una propiedad mas que el precio de venta de una propiedad
comparable.
Operatoria: Se localizan propiedades que hayan sido vendidas o se encuentren ofrecidas y que sean similares a
la propiedad sujeto comparable, en función del valor de las diferencias entre esta y la propiedad sujeto.
Pecio de venta de propiedad comparable + - Ajustes = Valor indicado de la propiedad sujeto
“Ver ejemplo cuadernillo”
La técnica de comparación exige que se analicen datos del mercado comparables
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

Ser similar a la propiedad sujeto
La venta u oferta debe ser reciente
En caso de venta esta tiene que ser el producto de una negociación libre
En caso de oferta debe venir de una fuente responsable
Factores o ajustes




Fecha de venta u oferta. Se debe realizar un ajuste si las condiciones del mercado se modificaron
Ubicación: Ajuste para compensar la distinta calidad de ubicación
Características físicas: Terreno, dimensión y proporción, calidad constructiva, antigüedad, estado de
conservación
Términos y condiciones de venta: Si la transacciones realizas en condiciones de financiamiento
anormales exigirán ajuste.
Aplicación de la técnica de comparables
Problema = antecedente x asimilador
Asimilador: es el factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema
Las diferencias de características del antecedente (propiedad comparable) con respecto al problema (
propiedad a tasar) se traducen en diferencias de valor entre ambos. Estas diferencias “los ajustes” que
realizamos al precio de venta de la propiedad comparable, para indicar el valor de la propiedad a tasar.
Estos ajustes se realizan sumando o restando los valores que representan las diferentes características.
Los asimiladores pueden elaborarse a partir de 3 métodos generales.
1) Estimación
2) Calculo de formulas
3) Medición estadística
Asimilador = problema / antecedente
Obtener el asimilador
Mediciones estadísticas: Asimilador por ubicación del bien urbano
Propuesta analítica: Asimilador por el aprovechamiento del terreno
Formulas empíricas: formula de superficie homogeneizada – formula de fondo relativo
Características:
a) En el bien: diferencia de ubicación
b) En la moneda: diferencias en el poder adquisitivo de la moneda
c) En el mercado: Diferencia por tratarse de distintos mercados
BIEN
Características más significativas
1) Ubicación
Es el factor fundamental de la influencia sobre el valor de un inmueble se integra por distintos factores de
influencia
* Carácter zona o barrio
* Normas de zonificación vigentes
* Tendencias del desarrollo del sector
* Servicios públicos
* Importa de la calle
* Vecindad.
Un asimilador por ubicación puede obtenerse a partir del conocimiento de los valores unitarios para el lote tipo
de las zonas antecedente y el problema
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ubicación = valor unitario de lote tipo en zona problema / valor unitario de lote tipo en zona antecedente
Tratándose de inmuebles rurales, la ubicación relaciona
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
los tipos y facilidades de acceso
las distintas distancias al centro, asistencias básicas, estaciones de carga
2) La aptitud
Entendemos por aptitud el grado de habilidad o capacidad de uso del bien inmueble,
En terrenos libres de mejoras la aptitud se mida por el tipo de edificios que se puedan construir en los mismos,
En edificios urbanos la aptitud esta dada básicamente por su capacidad de construcción y capacidad física,
económica de adaptarse al mayor y mejor uso.
En inmuebles rurales El gado de utilización se mide por la capacidad y calidad de los productos que la tierra
puede rendir
La aptitud de terrenos urbanos relaciona los siguientes factores
* Dimensión y proporciona
* Forma, nivel orientación
* El suelo de fundición
* Relación lote-edificio
El asimilador por medida (relación frente-fondo) como así también los asimiladores por forma y por esquina
(ubicación dentro de la manzana) pueden obtenerse de las distintas propuestas “tablas y formulas”
Desnivel: el asimilador por nivel resulta de los costos unitarios para resolver la irregularidad en cuestión
Orientación deberán realizarse cuando de la orientación del inmueble problema se infieran limitaciones o
ventajas para el destino esperado.
Suelo de fundición: valen las observaciones en cuando a las dificultades técnicas que tiene el tasador
La aptitud de un lote urbano libre de mejoras tiene las siguientes características * El aprovechamiento (factor de
ocupación total FOT) es la característica cuantificable que mejor expresa la aptitud.
Aprovechamiento = factor de ocupación total del problema / factor de ocupación total del antecedente
La aptitud en edificios urbanos se establece por las calidades físicas y funcionales del mismo.
La calidad de los materiales y su correcto empleo, las inhalaciones y servicios complementarios así como la
calidad funcional del edificio definen la categoría de este.
Las características varían desde la económica hasta de lujo.
Es de resaltar que la categoría de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de material
deben considerarse:
 La correspondencia entre el tipo de material y la fundición de los locales o destino del edificio
 Las cualidades funcionales del edificio
 Las instalaciones y servicios complementarios
Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción para una misma categoría
de edificio.
* La cantidad de locales sanitarios en relación con la superficie total edificada
* La superficie de la unidad funcional. La menor superficie soporta una mayor incidencia de los costos de
elementos constructivos de uso comunes (entrada principal, caja de escalera, ascensores)
* El mayor numero de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construcción la magnitud de las fundaciones,
la cantidad de ascensores, encarecimiento de la mano de obra.
3) El estado
El estado de uso y conservación de un bien es una variable adecuada y necesaria para determinar la
depreciación. El asimilador por depreciación puede lograrse por medio de tablas y formulas o bien por la
elaboración propia del tasador.
Moneda
En caso que el lapso entre la fecha de la tasación y la fecha del antecedente resulte significativo o en ese
intervalo de tiempo se hallan producido cambios en la economía o en el mercado que se trate resulta necesario
actualizar el valor del antecedente.
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La característica mas importante es el poder adquisitivo (capacidad para ser intercambiada por otro bienes)
resultante de la liquidez (frecuencia de aparición en los intercambios) y de la estabilidad (propiedad de
conservar las relaciones de intercambio mas constantes que las de los otros bienes.
El poder adquisitivo de la moneda es variable en tiempo y espacio, se lo puede cuantificar midiendo la relación
de intercambio entre esta y un determinado bien.
Mercado
Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado debe considerarse la necesidad de
aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta la reducción del valor del antecedente como consecuencia de
las leyes de la oferta y la demanda.
Consideraciones generales sobre asimiladores
Las características que diferencian al bien problema del bien antecedente pueden referirse a aspectos en
términos cualitativos o cuantitativos.
Cualitativos: debe traducirse la cualidad en cantidad
Excelente: 10
Muy buena: 8
Buena: 6
Regular: 4
Mala: 2
Pésima: 0
En cuanto a la obtención de asimiladores por relaciones lineales, no siempre cabe suponer que los múltiplos en
los bienes implican otro tanto en los valores.
Asimilador = Cantidad problema / Cantidad antecedente.
METODO DE CALCULO DE COSTO
Un comprador no pagara mas por un lote de terreno con una mejora que el costo de construir una mejora
similar en un terreno baldío de iguales características
Operatoria: Para aplicar este método se debe 1) calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora
existente. 2) restar de dicho costo la perdida de valor por depreciación. 3) sumar al costo depreciado el valor del
terreno.
Costo de reposición o
reproducción de mejoras
-
Depreciación
+
Valor del terreno
=
Valor indicado de la
propiedad sujeto
Costo de reposición
Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, la forma en la que se estima el costo de reposición
de los edificio depende de que supuestos adopte el tasador.
a) El costo de reproducción es el costo de crear una replica fiel de la estructura existente utilizando el mismo
diseño y similares materiales de construcción, mano de obra
b) El costo de reposición se toma como costo de elegir un edificio sustituto moderno con la misma superficie útil
y que cumpla las mismas funciones pero construido con materiales modernos
El costo de reposición puede establecerse:
a) Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta: es un método comparativo, fundado en que el
costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes tiene un alto grado de aproximación. Las superficies
semicubiertas deben incorporarse en el tratamiento disminuidas en cierto porcentaje. Se suele tomar la mitad de
su superficie real.
b) Por computo y presupuesto: consiste en aplicar un computo del edificio en estudio. Y aplicar los valores
correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo.
Depreciación.
Un bien físico es perecedero, pierde paulatinamente o bruscamente su aptitud para la cual fue habilitado, esta
perdida de aptitud es una perdida de valor y se denomina depreciación
Física:
a) Avería o destrucción de una parte o todo el edificio como consecuencia de accidente o desastres.
b) Decrepitud por deterioro físico o desgaste y rotura: Deterioro físico: proviene de la edad misma y a exposición
a los agentes atmosféricos. Desgaste y rotura: aparecen con el uso
Funcional:
a) Insuficiencia o inaptitud: un proyecto arquitectónico limitado o mal resuelto, e instalaciones incompletas o
defectuosas deprecian el edificio,
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b) Obsolescencia: no cumple con los requisitos actuales del mercado. Los edificios disminuyen la calidad de sus
servicios al surgir nuevos tipos arquitectónicos,
Ambiental: disminución del valor de un bien inmueble debido a factores externos
Métodos de calculo de la depreciación física
a) El método de línea recta: la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio
b) El método de la parábola: la depreciación no es constante sino es lenta al comienzo y va paulatinamente
aumentando hacia el fin de la misma.
c) criterio de heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular, un bien mal
conservado de deprecia mas rápidamente.
VA = VR – (VR – Vr) * K
La depreciación funcional no puede medirse mediante la utilización de formulas
Una propuesta es la determinación de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los
que se destina o para corregir error de diseño
Otra el aumento de valor que tendría el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la
insuficiencia constructiva, la inaptitud del proyecto.
Valor del terreno
Método de comparación: determinar su valor probable con la comparación de ventas reales efectuadas en la
vecindad afectadas por coeficientes son reducidas a un lote patrón sin influencia de esquina. Se deben tomar 4
o 5 ventas de inmueble próximas al que se estudia, efectuadas en una fecha resiente al estudio, reducirlas al
lote patrón mediante tablas de frente y fondo.
Método de asignación: Existe una relación proporcional entre el valor del lote y de lo edificado (1:4) con el
aumento de demanda de la tierra esta proporción tiene a estrecharse
Método de urbanización de fraccionamiento: Se refiere al valor del terreno en bruto. Se le descuenta los gastos
de urbanización al precio inicial pagado por el predio
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS
Conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo de interés.
Renta: se entiende por renta bruta la suma de todos los ingresos que resultan de la explotación de una
propiedad.
Si a la renta bruta se le descuenta la parte destinada a compensar los gastos de explotaron se obtiene la renta
aparente y si a esta se le descuenta la parte destinada a amortización el capital se obtiene la renta liquida
Gastos de operación: Son los necesarios para el funcionamiento de la explotación y su mantenimiento:
a) de Funcionamiento: El pago de impuestos, tasas por servicios públicos, tasas municipales, seguro contra
incendio
b) de Mantenimiento: reposición o reparación de artefactos o parte de las instalaciones accesorias,
modernizaciones y modificaciones.
Amortización tiene la finalidad de conservarlo a modo de mantener el rédito, los capitales representados por un
bien físico tiene a desaparecer debido a la depreciación la amortización previene esta perdida acumulando en
un fondo
Tasa de capitalización Factores que interviene en su elección, la evaluación del estado, procesos, variabilidad y
riesgo de la economía.
Multiplicador de alquiler bruto
Consiste en obtener un factor que resulta de la relación (cociente) entre el precio de venta y el alquiler mensual
de una propiedad comparable.
Operatoria: el multiplicador de alquiler bruto se logra de los datos de operaciones de venta recientes de
propiedades comparables que se hayan encontrado alquiladas al momento de la venta. Los multiplicadores así
obtenidos se promedian.
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