Contenido del Libro del Edificio - Colegio Oficial de Arquitectos de

COACYLE –INFORME- CAT /08-10-07
CENTRO ASESORAMIENTO TECNOLÓGICO DEL COACYLE
LIBRO DEL EDIFICIO
DEFINICIÓN
El Libro del Edificio es el conjunto de documentación gráfica y escrita que constituyen el
archivo y registro del historial de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del mismo y
que permite poner a disposición del propietario del edificio o de la comunidad de propietarios,
los datos e instrucciones necesarias para su utilización adecuada, para poder llevar a cabo el
mantenimiento y las obras de reparación, reforma o rehabilitación posteriores y para acreditar
el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios a fin de facilitar, en su caso, el
esclarecimiento de responsabilidades o la concesión de ayudas públicas.
El Libro del Edificio tiene por objeto recopilar la documentación técnica. jurídica y administrativa
correspondiente a la obra ejecutada y a su período de explotación y su fin es fomentar la
conservación del buen estado de las edificaciones con sus instalaciones complementarias,
estableciendo los mecanismos necesarios para un uso y mantenimiento adecuados durante el
período de vida útil de los mismos.
Según el art. 7 de la LOE, se trata de un documento que el promotor confeccionará y entregará
a los usuarios finales del edificio.
ÁMBITO DE APLICACIÓN
El Libro del Edificio es de aplicación a todos los edificios para los que rige la Ley de Ordenación
de la Edificación (LOE) y que se relacionan en su artículo 2.2.
CONTENIDO DEL LIBRO DEL EDIFICIO
1.- PROYECTO DE EDIFICACIÓN ACTUALIZADO
Lo constituye el Proyecto de Ejecución e incluirá, en su caso, las modificaciones habidas
durante la obra debidamente aprobadas por el Promotor y desarrollado en:
1.1. Memoria, mencionando en su caso los proyectos parciales o complementarios que
hayan completado el proyecto
1.2. Planos y
1.3. Coste final ( Resumen de presupuesto desglosado por Capítulos ,sin necesidad de
desglosar por partidas).
Todo ello visado por el Colegio.
Lo tiene que elaborar el Director de la Obra (Arquitecto)
2.- ACTA DE RECEPCIÓN
Acta suscrita por el Promotor y Constructor (al menos). Incluye: Intervinientes, fecha del
Certificado Final de Obra, Coste final y Garantía del Constructor. Se emite con o sin reservas.
La tiene que adjuntar el Promotor
3.- RELACIÓN IDENTIFICATIVA DE LOS AGENTES QUE HAN INTERVENIDO
DURANTE EL PROCESO DE EDIFICACIÓN.
Recogerá la relación detallada de los agentes que han intervenido durante el proceso de
edificación en la promoción, proyecto, dirección, control, suministros y ejecución de las obras,
con los datos que permitan su localización e identificación.
3.1. Personas físicas o jurídicas que han actuado como promotores, bajo la forma de
promotor, gestor de cooperativa o de la comunidad de propietarios u otra figura
análoga
3.2. Autor/es del proyecto de ejecución y, en su caso de las modificaciones debidamente
aprobadas y de los proyectos parciales coordinados por ellos.
3.3. Director/es de las obras
3.4. Director/es de la ejecución de las obras
3.5. Empresas constructoras
3.6. Subcontratistas e instaladores.
3.7. Entidades de control de calidad que, en su caso, hayan intervenido en la verificación
de la calidad del proyecto y técnicos, consultorías y asistencias técnicas que hayan
intervenido en el cálculo de la cimentación, estructuras e instalaciones o en la
redacción de estudios geotécnicos o de otro tipo, suscribiendo con su firma los
documentos correspondientes, excepto aquellos que coincidan con los autores del
proyecto
3.8. Entidades y laboratorios de control de calidad en la ejecución de la obra
3.9. Suministradores de productos. indicándose la procedencia u origen del producto,
marca comercial y modelo tipo.
La tiene que elaborar el Promotor
4.- INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO
Las instrucciones deberán ser conformes con lo establecido en el CTE y demás normativa
aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las
operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones .
Las tiene que elaborar el Director de Obra (Arquitecto) en colaboración con el
Constructor
5.- CONTROL DE RECEPCIÓN EN OBRA DE PRODUCTOS, EQUIPOS Y
SISTEMAS QUE SE INCORPOREN A LA OBRA
El control de recepción tiene por objeto comprobar que las características técnicas de los
productos, equipos y sistemas suministrados satisfacen lo exigido en el proyecto. Este control
comprenderá:
5.1. CONTROL DE LA DOCUMENTACIÓN DE LOS SUMINISTROS
5.1.1.- Los documentos de origen, hoja de suministro y etiquetado;
5.1.2.- El certificado de garantía del fabricante, firmado por persona física; y
5.1.3.- Los documentos de conformidad o autorizaciones administrativas exigidas
reglamentariamente.
5.2. CONTROL DE RECEPCIÓN MEDIANTE DISTINTIVOS DE CALIDAD Y
EVALUACIONES DE IDONEIDAD TÉCNICA
5.3. CONTROL DE RECEPCIÓN MEDIANTE ENSAYOS
Lo tiene que elaborar el Director de Ejecución de la Obra (Aparejador)
6.- CERTIFICADO FINAL DE OBRA
Certificado suscrito por la Dirección Facultativa de las obras. (Director de Obra y el Director de
Ejecución de la Obra)
Lo tiene que elaborar la Dirección Facultativa
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7.- OTROS DOCUMENTOS OBLIGATORIOS
Documentos que son obligatorios por la propia normativa de aplicación:
7.1 Libro de subcontrataciones, que viene regulado en el art. 8 de la LEY 32/2006, de 18 de
octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción.
7.2 Certificado energético, que viene regulado en el art 7 del REAL DECRETO 47/2007, de 19
de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia
energética de edificios de nueva construcción.
7.3 Autorización para la puesta en funcionamiento de las instalaciones térmicas, que viene
regulado en el art.23 y 24 del REAL DECRETO 1027/2007, de 20 de julio, por el que se
aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
8.- OTROS POSIBLES DOCUMENTOS
Documentos que no están contemplados ni en la LOE ni en el Código Técnico y que es
probable que se incorporen como obligatorios en el desarrollo que hagan del Libro del Edificio
las Comunidades Autónomas.
Con carácter meramente informativo destacamos los siguientes apartados:
8.1. DOCUMENTOS SOBRE EL RÉGIMEN JURÍDICO.
- Copia de la escritura de división horizontal y declaración de obra nueva.
- Modelo de estatuto de la comunidad de propietarios.
- Modelo de reglamento de funcionamiento de régimen interno.
8.2. LICENCIAS, CERTIFICADOS Y AUTORIZACIONES.
Se incluirán, originales o copias autorizadas de los siguientes documentos:
- Licencia de Obras
- Licencia de primera ocupación
- Cédula de calificación definitiva, en viviendas de protección oficial.
- Boletines de la instalación de agua potable y de la instalación de energía eléctrica,
expedido por el instalador autorizado, visado por la Consejería competente.
- Certificados de instalación de gas
- Cuando el edificio esté dotado de instalación contra incendios, se incluirá copia del
certificado de la empresa instaladora autorizada, firmado por técnico competente.
- Autorización de puesta en funcionamiento de la instalación del ascensor y se
incorporará copia del contrato de mantenimiento de conservación.
- Boletín y certificado de la instalación de telecomunicaciones, si existe.
- Copia de la autorización de vertidos de aguas residuales y pluviales en su caso.
8.3. GARANTÍAS Y SEGUROS.
Se incluirá la documentación sobre garantías y seguros generales del edificio o de
partes o elementos comunes del mismo que vengan obligados por las disposiciones
legales vigente Comprenderá copia de:
- Póliza de seguro para garantizar durante diez años el resarcimiento de los daños
materiales causados por vicios y defectos que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos
estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edificio.
- Póliza de seguro Contra incendios del edificio, vigente en el momento de la entrega,
en el caso que se exija.
- Otras pólizas de seguro que, en su caso, se hubiesen contratado como garantías por
daños materiales ocasionados por vicios y defectos ocultos en la construcción.
- En los casos anteriores habrá de presentarse, también justificante de estar pagada la
prima en el momento de la recepción de la documentación.
- Garantías facilitadas, en su caso, por el constructor y por los fabricantes,
suministradores o instaladores de los equipos, maquinas, aparatos e instalaciones de
que estén dotados los espacios y elementos comunes del edificio. Así como de otros
materiales, productos o sistemas utilizados en dichos elementos para los que, en su
caso, se hubieran otorgado determinadas garantías temporales que estuviesen
vigentes en el momento de la entrega al uso del edificio.
8.4. RELACIÓN DE COMPAÑÍAS SUMINISTRADORAS DE SERVICIOS.
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Comprenderá los datos de nombres y direcciones de las empresas o compañías
suministradoras de agua, gas y energía eléctrica que permitan, a la comunidad de
propietarios o a los propietarios de cada unidad de vivienda, establecer contacto con
las mismas para la contratación de los servicios correspondientes.
Además de todo lo anterior, el Libro del Edificio se completará con lo que se establezca, en su
caso, en los DB para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.
Los tiene que elaborar el Promotor
9.- DOCUMENTACIÓN DE TODAS LAS INTERVENCIONES QUE SE REALICEN A
LO LARGO DE LA VIDA ÚTIL DEL EDIFICIO
Según establece el CTE en su art. 8.2 y la LOE en el art. 16, los propietarios y usuarios de un
edificio deben conservar y usar el edificio adecuadamente, por lo que esta circunstancia deberá
tenerse en cuenta ante posibles reclamaciones.
Así mismo, en el Libro del Edificio se deberá dejar constancia de las intervenciones efectuadas
en la Edificación ya sean de reparaciones, mantenimiento, reformas etc….
CTE Parte 1ª art 8.2. Uso y conservación del edificio
1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones
de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios
pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe
en el funcionamiento normal del edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá
la realización de las siguientes acciones:
a) llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las
operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones;
b) realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente
documentación;
c) documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación,
reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
NOTA.-
Lo expuesto anteriormente es interpretación del CAT de COACYLE.,
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