Normas.PRI

NORMAS URBANÍSTICAS
Artículo 1. Definición y objetivos
El Sector se divide en tres ámbitos de actuación distintos a causa de las limitaciones
impuestas por la Legislación de Costas, aunque con características internas homogéneas:
- Zona A: Comprende la UE-1, núcleo principal del Sector
- Zonas B-1 y B-2: Agrupa las parcelas edificadas afectadas, directa o indirectamente,
por la Servidumbre de Protección de Costas y adyacentes, respectivamente, a las
Zonas A y C
- Zona C: Comprende la UE-2
Criterios de delimitación:
1º. Se incluyen aquellas parcelas cuyos propietarios no pueden hacer efectivo el
aprovechamiento urbanístico máximo permitido por el Plan, por imperativo de la
legislación sectorial de Costas.
2º. Se excluyen de la Zona aquellos terrenos que, aun estando afectados por la
servidumbre de protección de la legislación de Costas, son necesarios para la
estructuración de la red viaria y dotacional del Sector.
Los objetivos son:
a) Regularización urbanística de las edificaciones
b) Preservar la zona de posibles densificaciones
c) Mejora de la calidad de vida mediante una política urbanística de creación de
dotaciones e infraestructuras, atendiendo por otra parte aspectos de tanta
importancia como la posibilidad real de inundaciones, tipología de edificación
existente, ordenación etc.
Artículo 2. Tipo de ordenación
Será el de edificación aislada, compatibilizándose con otras tipologías que cumplan las
condiciones establecidas en los artículos siguientes.
Artículo 3. Condiciones de la edificación
1. Son de aplicación las definiciones de la Norma Urbanística 3ª del Plan General, con las
particularidades siguientes:
3.1.1 FACHADAS
Todos los paños de cerramiento vertical de la edificación, que pueden o no retirarse
de los lindes, tendrán la consideración de fachada y deberán tener obligatoriamente
un tratamiento de acabados y calidades como tal.
3.1.2. VOLADIZOS O CUERPOS SALIENTES
Sobre las alineaciones oficiales del vial, o en su caso zona verde, quedan
prohibidos expresamente.
3.1.3. ELEMENTOS SALIENTES
Sobre las alineaciones oficiales del vial, o en su caso zona verde, quedan
prohibidos expresamente.
3.1.4. PLANTA BAJA
Se denomina planta baja o primera a efectos del cómputo de plantas permitidas,
aquella cuyo suelo se sitúa a una cota comprendida entre 0.80 m. y 2.30 m. sobre
la rasante oficial. Por debajo de esta planta no se permite uso alguno.
3.1.5 PLANTA PISO
Se entiende por planta piso aquella situada por encima de la planta baja.
3.1.6. SÓTANO
Los sótanos se prohíben expresamente en la zona.
3.1.7. ENTRESUELO
Los entresuelos se prohíben expresamente en la zona.
3.1.8. ALTILLOS
Los altillos se prohíben expresamente en la zona.
3.1.9. ALTURA EDIFICABLE
Sobre la altura máxima edificable, únicamente se permitirá la construcción de
elementos técnicos de las instalaciones (cajas de escalera, conductos de
ventilación o de humos, claraboyas, antenas, y otros análogos). Quedan
expresamente prohibidos los trasteros.
2. Las edificaciones de vivienda cumplirán las condiciones de habitabilidad y las
condiciones generales de los servicios e instalaciones de la Norma Urbanística 4ª y, en
su caso, las condiciones generales de los elementos comunes de la Norma Urbanística
5ª del Plan General.
3. Las edificaciones cumplirán lo establecido en la Norma Urbanística 7ª del Plan General
en cuanto a condiciones particulares de la edificación aislada, referidas exclusivamente a
medición de la altura edificable, edificabilidad neta, dimensiones máximas de la
edificación, voladizos y cuerpos salientes.
4. Los elementos constructivos e instalaciones situados entre la rasante y un plano
paralelo al de la acera a cota + 0,80 m, deberán proyectarse de forma que no
obstaculicen la libre circulación del flujo del agua en condiciones normales o en casos de
avenidas.
5. Los elementos de la vivienda tales como la caja general de protección, se situarán a
setenta centímetros por encima de la cota del forjado de la planta baja.
Artículo 4. Alineaciones oficiales
Son las grafiadas en los planos correspondientes.
Artículo 5. Parcela mínima edificable
5.1. Constituirá parcela mínima edificable aquélla que, reuniendo los requisitos
establecidos por la norma urbanística, tenga la extensión necesaria que permita la
edificación en función de los usos asignados por el Plan.
5.2. Condiciones de parcelación: Se considerará vivienda mínima la que disponga de una
superficie útil de 55 m2, la cual precisa de una parcela de 200 m2, que constituye parcela
mínima a efectos de licencia de parcelación.
Artículo 6. Altura máxima edificable y número máximo de plantas
La altura edificable será de II plantas correspondientes a siete metros, ochenta
centímetros de altura de cornisa (7,80 m.) con respecto a la rasante oficial.
Artículo 7. Cierres de parcela
7.1. Deberán disponerse siguiendo las alineaciones oficiales de los viales. El cierre de las
parcelas edificadas será optativo y no obligatorio, salvo disposición específica en
contrario.
7.2. La altura máxima será de 2,50 m, contada desde la rasante y con la finalidad de
evitar el efecto de embalse y el consiguiente peligro de rotura brusca las vallas y
cerramientos de parcelas serán permeables al flujo del agua a partir de cuarenta
centímetros de altura y en todo su perímetro.
7.3. En los casos en que las parcelas presenten pendiente, las vallas se escalonarán de
forma que la altura máxima de cada tramo no exceda en un 10% de la cota máxima
permitida.
7.4. Este tipo de cerramiento se aplicará igualmente a las separaciones entre parcelas y a
las divisiones interiores dentro de las parcelas.
Artículo 8. Edificabilidad máxima neta sobre parcela
El índice de edificabilidad neta sobre parcela será el siguiente: 0,35 m2/m2.
Artículo 9. Separación mínima a lindes y frentes de parcela
Las separaciones al frente de parcela y a lindes de las construcciones tendrán como
limitaciones las impuestas por la legislación civil en materia de servidumbres y las
derivadas del ornato y armonía urbana. Por consiguiente, salvo disposición civil en
contrario, las edificaciones, en su totalidad o parcialmente, podrán separarse de las
alineaciones exteriores o de lindes o construirse sin guardar separación alguna a dichos
límites.
Artículo 10. Dimensiones máximas de la edificación
Toda edificación podrá inscribirse en un cuadrado de 35 x 35 m.
Artículo 11. Aparcamientos
Será obligatoria, en el interior de la parcela y siempre sobre la rasante, la reserva de una
plaza de aparcamiento por cada vivienda o 150 m2 de edificación.
Para el cómputo de superficies y dimensiones se estará a lo dispuesto en la Norma 10ª.
Artículo 12. Condiciones de uso
Son de aplicación las definiciones de usos de la Norma 8ª y los límites a las condiciones
de funcionamiento de las actividades de la Norma 9ª.
Usos permitidos: Vivienda, Residencial, Comercial, Oficinas, Cultural, Deportivo, Sanitario,
Religioso, Recreativo, Aparcamiento e Industria Reducida.
Usos prohibidos: Industria Pequeña y Mediana.
Como excepción, en la zona de dotaciones comunitarias queda prohibido el uso de
vivienda, permitiéndose los restantes enumerados.
Artículo 13. Régimen transitorio para las edificaciones fuera de ordenación
Se establecen dos regímenes generales transitorios para aquellas construcciones
erigidas con anterioridad a la vigencia de las presentes Normas.
A. Edificaciones existentes en las zonas B-1 y B-2 afectadas por la legislación de Costas.
-
En la zona de servidumbre de transito (los 6 primeros metros) se permiten, previa
autorización de la Administración Competente, las pequeñas reparaciones que exija la
higiene, ornato y conservación. Se prohíben las obras de consolidación, aumento de
volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación.
-
En el resto de la zona de servidumbre de protección, previa autorización de la
Administración Autonómica se permiten obras de reparación y mejora siempre que no
impliquen aumento de volumen de las construcciones existentes y sin que el
incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos
expropiatorios.
B. Edificaciones que se encuentran en el resto de zonas y que son incompatibles con el
planeamiento; sólo se autorizarán obras de mera conservación, quedando prohibidas las
de consolidación, las que impliquen aumento de volumen y las de modernización.
Artículo 14. Condiciones de gestión de cada zona
-
Zona A (UE-1): El general definido en las Normas Urbanísticas.
-
Zonas B-1 y B-2: Las limitaciones constructivas obligan a establecer un régimen
especial para las parcelas edificadas, las cuales, debido a la ejecución de las obras
de urbanización de las Zonas A y C, pueden adquirir la condición de solar: sus
propietarios deben contribuir en el costo de implantación de servicios urbanos (agua,
electricidad, alcantarillado) de forma ponderada y proporcional, con sujeción al
siguiente régimen:
1. Los servicios urbanos se implantarán preferentemente de forma convenida con el
Ayuntamiento, con arreglo a las condiciones siguientes:
1ª. La contribución económica se ponderará con arreglo a estos parámetros:
a) superficie de la parcela,
b) superficie construida y
c) antigüedad y estado de conservación de la construcción.
2ª. No superará el 60 por 100 del costo total imputable al inmueble, si éste estuviera
emplazado en la ZONA A o C.
3ª. Las contribuciones económicas beneficiarán a la comunidad reparcelatoria de la
ZONA A o C.
2. Subsidiariamente, en defecto de pacto, el Ayuntamiento implantará los servicios
básicos aplicando alguna de las modalidades previstas en la legislación urbanística o
en la de Régimen Local y los costos serán sufragados por los propietarios afectados
con arreglo a la legislación aplicable.
-
Zona C (UE-2): El general definido en las Normas Urbanísticas.
Artículo 15. Condiciones de programación y gestión
En principio, se prevé la modalidad de gestión directa.
En los proyectos de equidistribución, con el fin de no menoscabar la integridad de los
inmuebles edificados y en aplicación de los artículos 70.E párrafo 1 in fine de la LRAU y
89 del RGU, aquéllos mantendrán su titularidad inicial siempre y cuando se destinen al
uso de vivienda.
Norma Transitoria
Desde la vigencia del PRI anulado -aprobado por el Ayuntamiento Pleno de 3/8/2002
mediante acuerdo publicado en el BOP de 7/11/2002- hasta las recientes sentencias
firmes anulatorias del mismo, exclusivamente por carecer del preceptivo informe de la
Demarcación de Costas, han tenido lugar distintas actuaciones que han culminado con la
ejecución de las obras de urbanización de las Unidades de Ejecución y la puesta al cobro
de las correspondientes cuotas de urbanización.
Tanto las obras como las cuotas constituyen actuaciones que deben conservarse, sin
perjuicio de los necesarios reajustes que deban practicarse a consecuencia de las
modificaciones introducidas en el nuevo PRI.
Los referidos reajustes se materializarán y concretarán en los correspondientes
instrumentos de gestión: PAI, PU y PR. Instrumentos que deberán tramitarse con arreglo
al procedimiento ordinario, salvo que sean susceptibles de conservación o convalidación.
En la medida en que los costos de urbanización estén totalmente determinados y sean
líquidos y exigibles, el Proyecto de Reparcelación sustituirá la Cuenta de Liquidación
Provisional por la Cuenta de Liquidación Definitiva.
Gandia, Noviembre de 2012
SERVICIOS DE PLANIFICACIÓN Y GESTIÓN URBANÍSTICA