FACTIBILIDAD DEL PROYECTO DE CONSTRUCCION DE UN HOTEL EN EL SECTOR LOS ALMENDROS DE LA CIUDAD DE .pdf
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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS MAESTRÍA EN FINANZAS Y PROYECTOS CORPORATIVOS TESIS PRESENTADA PARA OPTAR EL GRADO DE MAGÍSTER EN FINANZAS Y PROYECTOS CORPORATIVOS “FACTIBILIDAD DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE UN HOTEL EN EL SECTOR LOS ALMENDROS DE LA CIUDAD DE MANTA” AUTORA: ECON. PATTY DE LOS ANGELES CÓRDOVA ARAUJO TUTOR: ECON. LEONARDO CASTILLO TORRES GUAYAQUIL – ECUADOR ENERO 2016 REPOSITORIO NACIONAL EN CIENCIA Y TECNOLOGÍA FICHA DE REGISTRO DE TESIS TITULO: “FACTIBILIDAD DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE UN HOTEL EN EL SECTOR LOS ALMENDROS DE LA CIUDAD DE MANTA” AUTOR: TUTOR: ECON. PATTY DE LOS ANGELES ECON. LEONARDO CASTILLO TORRES CÓRDOVA ARAUJO REVISORES: INSTITUCIÓN: Universidad de Guayaquil FACULTAD: Ciencias Económicas CARRERA: MAESTRIA EN FINANZAS Y PROYECTOS CORPORATIVOS No. de pág.: 96 FECHA DE PUBLICACIÓN: ENERO/2016 TÍTULO OBTENIDO: MAGÍSTER EN FINANZAS Y PROYECTOS CORPORATIVOS ÁREAS TEMÁTICAS: TURISMO - PROYECTO PALABRAS CLAVE: INVERSION – TURISMO – MERCADO – RENTABILIDAD RESUMEN: La Ciudad de Manta es considerada como uno de los destinos turísticos de la ruta Spondylus, preferido por turistas nacionales y extranjeros. En los últimos años el incremento del ingreso de turistas evidencia un déficit habitacional, por lo que el objetivo de este estudio es analizar la factibilidad de construir un hotel en el sector los Almendros, cuya ubicación es cercana al Aeropuerto Eloy Alfaro y la Nueva Terminal Terrestre. No. DE REGISTRO 4789 No. DE CLASIFICACIÓN: DIRECCIÓN URL: ADJUNTO PDF: CONTACTO CON AUTOR/ES CONTACTO EN LA INSTITUCIÓN SI ☒ NO ☐ Teléfono: E- mail: 0979844762 [email protected] Nombre: Econ. Natalia Andrade Moreira, MSc. Teléfono: 2293083 - 2293052 E- mail: [email protected] ; www.ug.edu.ec Quito: Av. WhymperE7-37 y Alpallana, edificio Delfos, teléfono (593-2) 2505660/1; y Av. 9 de Octubre 624 y Carrión, edificio Prometeo, teléfonos 2569898/9. Fax: (593 2) 250-9054 AGRADECIMIENTOS Agradezco a Dios nuestro Señor por la culminación de mi tesis de Maestría, al haber iluminado el camino de emprendimiento a mi carrera profesional de Economista, dándome luz y guía para el mejor estudio y superación académica. De igual manera doy gracias a mi tía Sra. Luciana Araujo Pine, a quien la amo como una segunda madre, por haberme apoyado desde mi niñez en todos los actos de mi vida, particularmente en mis estudios, y por haber estado y estar siempre pendiente de mí. Por último agradezco al Sr. Ec. Leonardo Castillo Torres, tutor de mi tesis, que con sus amplios y vastos conocimientos sobre esta materia profesional, me ha sabido guiar en la culminación de este proyecto. Econ. Patty Córdova Araujo DEDICATORIA De manera muy especial dedico esta tesis a mis padres, señores Abogado Wilson Córdova Loor y Patricia Araujo Pine de Córdova, por ser los pilares fundamentales en mi vida, ya que con amor, paciencia y comprensión me han sabido apoyar y guiar en esta etapa de mi vida; y, a quien en vida fue mi abuelito Sr. Carlos Isidro Araujo Quevedo, por haber sido un hombre de valía que con su amor, ternura, tenacidad y experiencia me supo guiar y enseñar a superar todo obstáculo que encuentre en el camino. Econ. Patty Córdova Araujo ÍNDICE GENERAL INTRODUCCIÓN ............................................................................................................... 1 TEMA................................................................................................................................. 2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA................................................................................ 2 JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................... 3 HIPÓTESIS ....................................................................................................................... 4 OBJETIVO GENERAL ....................................................................................................... 4 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .......................................................................................... 4 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN ........................................................................ 5 CAPÍTULO I: CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CIUDAD DE MANTA ............ 6 1.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS ............................................................................. 6 1.2 ORGANIZACIÓN TERRITORIAL ............................................................................. 7 1.3 CLIMA ...................................................................................................................... 8 1.4 FLORA ..................................................................................................................... 9 1.5 FAUNA ..................................................................................................................... 9 1.6 ACTIVIDAD ECONÓMICA ....................................................................................... 9 1.7 VÍAS DE ACCESO PARA LLEGAR A MANTA ........................................................ 9 1.8 INDUSTRIAS ......................................................................................................... 10 1.9 TURISMO .............................................................................................................. 10 1.9.1 LUGARES TURÍSTICOS ................................................................................. 11 1.9.2 OTROS ATRACTIVOS TURÍSTICOS ............................................................. 15 1.10 HOTELERÍA ......................................................................................................... 16 1.11 PUERTO MARÍTIMO DE MANTA ........................................................................ 20 1.12 AEROPUERTO ELOY ALFARO .......................................................................... 22 1.13 TERMINAL TERRESTRE .................................................................................... 23 CAPÍTULO II: ANÁLISIS DE MERCADO ....................................................................... 26 2.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA ................................................................................. 26 2.2 DEMANDA INSATISFECHA .................................................................................. 29 2.3 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA ................................................................... 29 2.4 ENCUESTA ........................................................................................................... 31 2.4.1 FORMATO DE ENCUESTA REALIZADA A LOS TURISTAS ......................... 31 2.4.2 RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LA ENCUESTA ............................................ 39 2.5 ENTREVISTA......................................................................................................... 56 2.6 PERFIL DEL CLIENTE .......................................................................................... 57 CAPÍTULO III: ESTUDIO TÉCNICO FINANCIERO DEL PROYECTO ........................... 58 3.1 MACROLOCALIZACIÓN ....................................................................................... 58 3.2 MICROLOCALIZACIÓN ......................................................................................... 59 3.3 DESCRIPCIÓN DE OBRA CIVIL ........................................................................... 59 3.4 PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN DEL HOTEL ........................................... 61 3.5 PRESUPUESTO DEL EQUIPAMIENTO DEL HOTEL ........................................... 62 CAPÍTULO IV: CRITERIOS DE EVALUACIÓN FINANCIERA ....................................... 69 4.1 PLAN DE INVERSIONES ...................................................................................... 69 4.2 FINANCIAMIENTO DE LA INVERSIÓN ................................................................ 71 4.3 COSTO DE CAPITAL ............................................................................................ 72 4.4 DEPRECIACIONES ............................................................................................... 74 4.5 AMORTIZACIONES ............................................................................................... 74 4.6 COSTOS Y GASTOS............................................................................................. 75 4.7 CAPITAL DE TRABAJO ......................................................................................... 78 4.8 PROYECCIÓN DE INGRESOS ............................................................................. 79 4.9 ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS .............................................................. 80 4.10 FLUJO DE EFECTIVO ......................................................................................... 81 4.11 VALOR ACTUAL NETO (VAN) ............................................................................ 82 4.12 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ................................................................. 83 4.13 ESCENARIO OPTIMISTA .................................................................................... 84 4.14 ESCENARIO PESIMISTA .................................................................................... 87 4.15 RESUMEN DE LOS ESCENARIOS MÚLTIPLES ................................................ 90 CONCLUSIONES ............................................................................................................ 91 RECOMENDACIONES ................................................................................................... 92 BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................... 93 ÍNDICE DE CUADROS Cuadro 1. Categoría de hoteles en Manta .................................................................... 18 Cuadro 2. Ingreso de turistas extranjeros a Manta ....................................................... 27 Cuadro 3. Obra civil de habitaciones ............................................................................ 60 Cuadro 4. Obra civil de restaurante - cocina ................................................................ 60 Cuadro 5. Obra civil de otras áreas .............................................................................. 61 Cuadro 6. Presupuesto de obra civil ............................................................................. 62 Cuadro 7. Equipamiento de habitaciones ..................................................................... 63 Cuadro 8. Equipamiento de baños ............................................................................... 64 Cuadro 9. Equipamiento de restaurante - cocina ......................................................... 65 Cuadro 10. Equipamiento Área de Limpieza ................................................................ 66 Cuadro 11. Equipamiento de Área de Lavandería ........................................................ 66 Cuadro 12. Equipamiento de Área Administrativa ........................................................ 67 Cuadro 13. Equipamiento de Área de Recepción ......................................................... 67 Cuadro 14. Equipamiento de Centro de Negocios ....................................................... 68 Cuadro 15. Vehículos ................................................................................................... 68 Cuadro 16. Otros Equipos ............................................................................................ 68 Cuadro 17. Plan de Inversiones ................................................................................... 70 Cuadro 18. Tabla de Amortización ............................................................................... 72 Cuadro 19. Depreciaciones .......................................................................................... 74 Cuadro 20. Amortizaciones .......................................................................................... 74 Cuadro 21. Sueldos y Salarios ..................................................................................... 75 Cuadro 22. Gastos Generales ...................................................................................... 75 Cuadro 23. Costos Directos.......................................................................................... 76 Cuadro 24. Resumen de Gastos .................................................................................. 77 Cuadro 25. Capital de Trabajo ...................................................................................... 78 Cuadro 26. Proyección de Ingresos (Ventas) ............................................................... 79 Cuadro 27. Estado de Pérdidas y Ganancias ............................................................... 80 Cuadro 28. Flujo de Efectivo ........................................................................................ 81 Cuadro 29. Valor Actual Neto ....................................................................................... 82 Cuadro 30. Tasa Interna de Retorno ............................................................................ 83 Cuadro 31. Proyección de Ingresos (Escenario Optimista) .......................................... 84 Cuadro 32. Estado de Pérdidas y Ganancias (Escenario Optimista) ........................... 85 Cuadro 33. Flujo de Efectivo (Escenario Optimista) ..................................................... 86 Cuadro 34. Proyección de Ingresos (Escenario Pesimista) .......................................... 87 Cuadro 35. Estado de Pérdidas y Ganancias (Escenario Pesimista) ........................... 88 Cuadro 36. Flujo de Efectivo (Escenario Pesimista) ..................................................... 89 Cuadro 37. Resumen de Escenarios Múltiples ............................................................. 90 ÍNDICE DE GRÁFICOS Gráfico 1. Ingreso de turistas extranjeros a la ciudad de Manta ................... 27 Gráfico 2. Sexo ............................................................................................. 39 Gráfico 3. Edad ............................................................................................. 40 Gráfico 4. Nacionalidad ................................................................................. 42 Gráfico 5. Ocupación .................................................................................... 43 Gráfico 6. ¿Qué tan seguido viaja al año? .................................................... 45 Gráfico 7. ¿Usted visita continuamente la ciudad de Manta? ....................... 46 Gráfico 8. ¿Cuál es su motivo de viaje?........................................................ 47 Gráfico 9. ¿Cuál fue el medio de transporte que utilizó para llegar a la ciudad? ......................................................................................................... 48 Gráfico 10. ¿En qué tipo de hotel usted se hospeda regularmente? ............ 49 Gráfico 11. De construirse un hotel cerca al aeropuerto y al nuevo terminal terrestre de manta, ¿usted utilizaría sus servicios? ...................................... 51 Gráfico 12. ¿Cuánto estaría usted dispuesto a pagar en USD$ por una noche en un hotel de primera categoría? ................................................................ 52 Gráfico 13. ¿Qué servicios le gustaría que un hotel ofreciera? .................... 54 Gráfico 14. ¿Cuál sería su promedio de estadía en la ciudad de Manta?..... 55 ÍNDICE DE FIGURAS Figura 1. Mapa de la ciudad de Manta ............................................................ 8 Figura 2. Playa El Murciélago ....................................................................... 12 Figura 3. Playa San Lorenzo......................................................................... 14 Figura 4. Zona Hotelera cerca a la playa El Murciélago de Manta ................ 17 Figura 5. Puerto Marítimo de Manta ............................................................. 20 Figura 6. Maqueta del proyecto futuro Terminal Terrestre de Manta ............ 23 Figura 7. Mapa parroquia Los Esteros de Manta .......................................... 58 Figura 8. Área del terreno del proyecto hotelero ........................................... 59 INTRODUCCIÓN La ciudad de Manta se encuentra situada en la ruta Spondylus (Ruta del Sol), un espacio natural y turístico que permite que hoy se considere a Manta como un lugar predilecto por los turistas nacionales y extranjeros. Su clima subtropical y templado solo lo poseen cuatro ciudades en el Ecuador: Manta, Salinas, Santa Elena y Puerto López; además, Manta posee diversas playas, centros comerciales y diversidad de lugares atractivos que permiten que el turista quiera conocer mucho más de la ciudad. El puerto de Manta posee características peculiares que benefician a los pobladores a través de la pesca blanca, el ingreso de grandes embarcaciones y cruceros, la mayoría son originarios de Europa. La generación de industrias en Manta constituye un atractivo para los inversionistas nacionales y extranjeros, originando con ello fuentes de empleos para su población. Su economía, vinculada principalmente a la pesca blanca, ha beneficiado en su desarrollo permitiendo que se expanda, a través de la banca, la industria, el turismo, etc. El desarrollo de la economía es evidente por las grandes infraestructuras hoteleras internacionales y nacionales que existen en Manta, que dan una imagen de una ciudad moderna con un promedio de 500.000 turistas al año. Por lo tanto, siendo Manta una ciudad en continuo desarrollo, la creación de un nuevo hotel es atractivo para los inversionistas nacionales y extranjeros por ser evidente el potencial turístico que hay en esta ciudad, ya que por el momento no se cubre la capacidad hotelera requerida. 1 Con estas referencias puedo señalar que invertir en Manta es una buena opción, el sector turístico es muy rentable no sólo por el movimiento de turistas nacionales y extranjeros, sino de empresarios que van a esta ciudad por negocios a la “Capital del Atún”, como así se la define nacionalmente. TEMA Factibilidad del proyecto de construcción de un Hotel en el sector de la ciudadela “Los Almendros” de la Ciudad de Manta PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Al ser Manta un Puerto Internacional, con una excelente posición estratégica, en la misma se encuentra la mayoría de establecimientos industriales, que constituye una gran fuente de empleo de sus habitantes; siendo también considerada como uno de los lugares turísticos más visitados del Ecuador. Sin embargo, la ciudad de Manta posee un gran déficit habitacional y de hotelería, situación que se evidencia en temporadas altas para el turismo. La gran mayoría de los proyectos hoteleros se encuentran cercanos a la playa El Murciélago, como el Hotel Howard – Johnson Manta, Hotel Oro Verde Manta, Apart Hotel Hammilton, Hotel Los Almendros, entre otros; los hostales son muy populares en la zona, pero estos no cubren con la demanda hotelera insatisfecha. Uno de los problemas es no encontrar un hotel cercano al Aeropuerto Eloy Alfaro, ya que la mayoría de los turistas de la región sierra y oriente llegan por este medio. Existen dos rutas Manta – Quito y Quito - Manta, siendo este medio de transporte más utilizado por quienes visitan la ciudad por negocios y/ o por vacacionar. En cualquier época del año se registran ingresos de turistas a la ciudad. 2 Este proyecto está enfocado en atender parte de las necesidades insatisfechas de los turistas nacionales y extranjeros que visitan la ciudad y que, no encuentran un lugar cercano al aeropuerto y a la nueva terminal terrestre en etapa de construcción, que atenderá a cientos de usuarios que visiten este balneario. JUSTIFICACIÓN El turista que viaja a Manta, no solamente va a tener la oportunidad de gozar de impresionantes playas, sino que también podrá aprovechar los diferentes sitios que tienen historia, cultura, fauna y flora. Su gastronomía y clima hacen de Manta un lugar atractivo para conocer y disfrutar, por lo que estos son motivos para que el turismo se halla expandido en los últimos años. Considerando a Manta como el primer puerto atunero de la Costa del Pacífico, es evidente que el turismo es el segundo eje de desarrollo de la ciudad. La inversión en el sector hotelero es atractivo para los inversionistas. Manta es una ciudad moderna en donde destacan sus impresionantes playas, que son ideales para practicar actividades al aire libre. Sus playas más visitadas son Barbasquillo, Los Esteros, Tarqui, San Lorenzo, Santa Marianita, Murciélago y San Mateo. Por lo anterior, para poder satisfacer la demanda por parte del turismo nacional y extranjero, es necesario el incremento de la infraestructura hotelera, y esta es la razón comercial y estratégica de plantear la construcción de un hotel en la zona de la ciudadela Los Almendros, ubicada en la vía Puerto - Aeropuerto de Manta. Para la construcción de este Hotel se cuenta con un solar esquinero ubicado en la zona de la ciudadela los Almendros, con un área de 2.000 m2, cercano 3 a la vía Puerto – Aeropuerto, en cuyo sector no existen actualmente hoteles, y por lo mismo para los visitantes y turistas se les crea el problema de ir hasta el otro extremo de la ciudad a buscar hospedaje. Es importante mencionar que este sector cuenta con todos los servicios básicos necesarios para la construcción de una nueva infraestructura hotelera. HIPÓTESIS El proyecto de construcción de un Hotel en el Sector Los Almendros en la ciudad de Manta es factible. OBJETIVO GENERAL Analizar la factibilidad del proyecto de construcción de un Hotel en el Sector Los Almendros de la Ciudad de Manta es rentable. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 1. Describir las características generales de la Ciudad de Manta. 2. Realizar un estudio del mercado. 3. Determinar la Inversión, costo y gastos requeridos para el proyecto. 4. Proyectar el Cash Flow, los estados financieros en el periodo de planeamiento y demostrar la rentabilidad del proyecto. 4 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN Para este estudio se utilizará la investigación descriptiva, en la cual se podrá obtener información necesaria de documentos, fuentes bibliográficas, publicaciones de ensayos, estudios investigativos realizados por autores locales de Manta, periódicos como GAD-MANTA (Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta), Ministerio de Turismo (MITUR), Instituto Ecuatoriano de Estadísticas y Censos (INEC) y otras fuentes obtenidas del internet. Para analizar el mercado se utilizará el método y técnicas estadísticas, trabajos de campo a través de la encuesta y entrevista; en la primera se consultará con los diferentes grupos de turistas que llegan a la ciudad así se podrá conocer cuáles son sus preferencias al elegir la mejor opción en hospedaje, servicios y costos. Por medio de la entrevista a los administradores de hoteles se podrá conocer la capacidad en la cual operan dichos hoteles en cualquier época del año. Para el estudio técnico e ingeniería del proyecto se realizará una evaluación de los costos por medio de un ingeniero civil, la que se va a requerir para realizar el presupuesto de construcción y equipamiento respectivo, cuyo criterio luego será tomado en cuenta para su respectivo análisis de factibilidad, que en definitiva nos dará como resultado si es favorable o no el proyecto. 5 CAPÍTULO I CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CIUDAD DE MANTA 1.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS En la antigüedad, en la época precolombina, la ciudad de Manta se la conocía como “JOCAY”, que significa “casa de los peces”, la cual fue un asentamiento de la Cultura Manteña en los años 500 a 1526, en donde sus pobladores se destacaban en la pesca, en la agricultura y en el comercio. La confederación manteña fue uno de los asentamientos más importantes dentro de la historia, siendo sus pobladores excelentes navegantes. El comercio con las demás confederaciones del Pacífico tenían una exitosa interrelación. Se cree que en sus balsas llegaron incluso a México, llevando maíz además de la técnica agrícola y la orfebrería. El comercio también se daba con los pueblos del oriente amazónico, donde intercambiaban las conchas y la sal por plantas medicinales. Durante los años 1500 este asentamiento sufrió las invasiones de piratas; la mayoría de sus pobladores migraron hacia Montecristi. Existen varias versiones de su fundación, se dice que en 1534 Pedro de Alvarado y sus compañeros la fundaron con el nombre de San Pablo de Manta. Otra versión asegura que el Capitán Francisco Pacheco la fundó en 1535 bajo órdenes de Francisco Pizarro. “Pedro Pizarro –hermano de Franciscodescribe a Jocay como una ciudad grande en la que se llegaba al templo por una avenida a cuyos lados se levantaban estatuas de 2,50 mts. de altura construidas en piedra, que representaba a sus jefes y sacerdotes desnudos 6 de cuerpo, razón por la cual un sacerdote español las mandó a destruir” (Cedeño Sánchez, 1985), perdiendo así la identidad del pueblo. Manta fue parroquia de Montecristi durante muchos años, hasta que en 1922 se aprobó el proyecto de su cantonización; el 4 de Noviembre de ese año entró en vigencia y se lo decretó fiesta cívica de cantonización, con el nombre de San Pablo de Manta. 1.2 ORGANIZACIÓN TERRITORIAL El cantón Manta pertenece a la provincia de Manabí, con una superficie de 3.500 km2, ubicado al suroeste de Manabí con una proyección poblacional para el año 2016 de 253.441 habitantes, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. Sus límites son: al norte y al oeste, con el Océano Pacífico; al sur con el cantón Montecristi; y al este con el cantón Jaramijó. Manta tiene 5 parroquias urbanas: Manta, Tarqui, Los Esteros, San Mateo y Eloy Alfaro; y, dos parroquias rurales: San Lorenzo y Santa Marianita. Existen comunidades como Las Piñas, El Aromo, Santa Rosa, Las Chacras, y sus habitantes se dedican a la pesca y la agricultura. 7 Figura 1. Mapa de la ciudad de Manta Fuente: Google Earth Recuperado: https://www.google.com.ec/maps/place/Manta/ 1.3 CLIMA Manta tiene un clima subtropical y templado marítimo, la influencia directa de la corriente fría de Humboldt en la mayor parte del año y la proximidad al Bosque Húmedo de Pacoche ubicado a 25 km desde la ciudad, hace que su clima sea más agradable en relación al resto de la Costa. La temperatura promedio es de 26 o C y 31o C como máximo, y 15o C y 19o C como mínimo; y tiene también dos estaciones climáticas: invierno y verano. El invierno comprende a los meses de enero a abril, en donde su clima es variable, con cambios bruscos de soleado a lluvioso; coincide con las vacaciones de la región costa, la temporada playera y las fiestas de Carnaval, en donde hay mayor afluencia de turistas nacionales y extranjeros. En el verano de mayo a diciembre sus días suelen ser nublados y fríos con fuertes vientos; su clima también es variado, ya que en el día puede estar soleado y en la noche con temperaturas bajas de hasta 16 oC. 8 1.4 FLORA De exuberantes montañas y de vegetación escasa en las sabanas. 1.5 FAUNA Manta es considerada la capital pesquera del Ecuador, donde se encuentra una gran variedad de peces como albacora, picudo, tiburón (toyo), dorado, etc. En Manta existen asentamientos de laboratorios de larvas de camarón. 1.6 ACTIVIDAD ECONÓMICA Desde sus aborígenes, la actividad económica de Manta se sustenta a través de la pesca blanca, lo que ha permitido su crecimiento económico, generando fuentes de empleo, expansión de la banca, de las industrias, del sector hotelero y turístico. Su posición geográfica le atribuye a Manta grandes ventajas competitivas al sector industrial y al turismo, al ser considerada como uno de los puertos internacionales del Ecuador. Es una de las ciudades de la provincia de Manabí que más empleo otorga a migrantes de otros cantones, por el crecimiento en las plazas de trabajo, ya sea en su Puerto Marítimo u otras actividades. Su fácil acceso por el aire, mar y tierra la colocan en un atractivo turístico convirtiendo al turismo como el segundo motor en su economía. 1.7 VÍAS DE ACCESO PARA LLEGAR A MANTA Puerto Marítimo Aeropuerto Eloy Alfaro Terminal Terrestre 9 1.8 INDUSTRIAS El sector industrial en Manta fue un gran empuje para el desarrollo de la ciudad. La empresa privada vio las ventajas competitivas que tiene su puerto al estar situada en una estratégica zona costera. La creación de industrias, en su gran mayoría dedicadas a los productos del mar y sus derivados, han permitido el crecimiento económico de la ciudad, siendo la principal fuente de ingresos y plazas de trabajo para sus habitantes. La industria pesquera se concentra en la captura, procesamiento y exportación. Sus principales productos son el atún en conserva, sardinas en conserva, harina de pescado, pescado congelado y otros. La competitividad de las empresas permite que los productos derivados del mar lleguen a países como Polonia, Hungría, República Checa y demás países europeos. Las principales industrias son: Conservas Isabel, INEPACA, SEAFMAN, MARBELIZE, EUROFISF, PESPACA, MAERDEX, TECOPESCA, BLIBOSA, PESPECA, TADEL, ASISERVY, entre otras. Otro tipo de industrias es la química, que se especializan en extraer aceites y grasas vegetales. Entre las más importantes empresas están: DAN QUIMICA, LA FABRIL S.A., e Industrias ALES S.A. Otras industrias son: Marfish, INMORIEC, COENANSA, BALMANTA, MANACRIPEX, etc. 1.9 TURISMO El turismo es un fenómeno social, cultural y económico, relacionado con el movimiento de las personas a lugares que se encuentran fuera de su lugar de residencia habitual por motivos personales o de negocios/profesionales, respetando el medio natural, cultural y social, a través de intercambio de experiencias entre residentes y visitantes. El turismo, genera directa e 10 indirectamente un aumento de la actividad económica en los lugares visitados, fundamentalmente debido a la demanda de bienes y servicios que deben producirse y prestarse. Manta, a través de su puerto facilita el acceso de embarcaciones pesqueras y también de cruceros que visitan la ciudad y sus alrededores. Los turistas europeos y de Estados Unidos son los que más visitan la ciudad de Manta; el turismo doméstico es muy frecuente, las actividades del Puerto Marítimo motivan a los inversionistas a visitar la ciudad. En el año 2014 el turismo nacional se consolidó como la tercera fuente de ingresos no petroleros (después del banano y el camarón). El posicionamiento del país como destino turístico internacional generó ingresos en el 2014 de USD$ 1.487 millones, y en el primer semestre del 2015 se registró el ingreso de USD$ 772.8 millones, de acuerdo a datos estadísticos del Ministerio de Turismo, no existiendo datos formales del segundo semestre hasta la fecha. La ciudad de Manta tiene impresionantes playas, con hermosos paisajes al estar ubicada en la ruta Spondylus, sus playas atraen al turista nacional y extranjero. 1.9.1 LUGARES TURÍSTICOS PLAYA EL MURCIÉLAGO Esta playa se ubica en el corazón de Manta, tiene la forma parecida a un murciélago con las alas desplegadas, con 1.700 m. de longitud, donde se ubica un malecón escénico con una variedad de restaurantes que con su gastronomía típica deleitan el paladar de los que visitan esta tierra. 11 En sus alrededores encontramos el Hotel Oro Verde, CC Paseo Shopping, Banco Central, Yacht Club, Manicentro, Mall del Pacífico. En esta playa se practican los deportes náuticos conocidos internacionalmente como el surf, sky, buceo, bodyboard y pesca deportiva. Figura 2. Playa El Murciélago Fuente: http://mantaecuador.com.ec/playas/murci%C3%A9lago/ PLAYA BARBASQUILLO El Complejo Turístico de Barbasquillo está ubicado al sur de la ciudad de Manta, esta zona se encuentra dentro de un plan de desarrollo urbanístico y hotelero de la empresa privada. Esta playa posee acantilados, con una maravillosa vista escénica, aprovechada para descansar y disfrutar de paseos a caballo o de deportes acuáticos. 12 PLAYA TARQUI Entre sus atractivos turísticos se encuentra el “Parque del Marisco”, un conjunto de restaurantes típicos de la zona, donde se puede disfrutar de la mejor gastronomía manabita, también se puede comprar directamente en la playa a los pescadores artesanales. PLAYA LOS ESTEROS Desde la avenida principal de esta playa se puede observar El Astillero, que es un lugar donde en forma tradicional se construyen y reparan las grandes embarcaciones marinas. PLAYA LA TIÑOSA Es una playa arenosa con formaciones rocosa, no cuenta con viviendas ni comercio, es escogida por los amantes de la fotografía y la meditación, donde se puede observar el bosque seco de la costa ecuatoriana. PLAYA SAN LORENZO Esta hermosa playa está ubicada a 28 km. de Manta, al pie de la ruta Spondylus, la que es reconocida por los turistas que pasan por el lugar para tomar fotos del paisaje o para meditar al aire libre, para cuyo efecto posee un atractivo mirador que cuenta con más de 1.000 escalones. 13 Figura 3. Playa San Lorenzo Fuente: http://www.manta360.com/verguia.php?id=117&gid=49 PLAYA SANTA MARIANITA Esta playa es considerada ecológica, sus habitantes se dedican a la conservación continua de la playa realizando su limpieza; se puede practicar deportes acuáticos. Esta playa se encuentra inmersa dentro de su desarrollo de nuevos proyectos turísticos. PLAYA SAN MATEO Esta playa es una bahía de aproximadamente tres kilómetros de extensión; aquí se ubica el Puerto de Manta, es considerada una playa de pescadores. Es visitada por turistas que deseen practicar surf y otros deportes acuáticos. 14 PLAYA SANTA ROSA Esta playa está ubicada al sur de la parroquia rural San Lorenzo, es una caleta de pescadores, sus calles son empinadas y suelen estar desoladas pero con movimiento cuando llega la pesca, pues sus habitantes se dedican al embarque y desembarque de productos pesqueros. 1.9.2 OTROS ATRACTIVOS TURÍSTICOS EL BOSQUE PACOCHE Como atractivo turístico se encuentra esta reserva ecológica considerada el pulmón de Manta, supera las 13.000 hectáreas de extensión, entre bosque seco tropical y bosque húmedo tropical y área marina que posee. Sus límites comprenden: al NORTE la parroquia rural Santa Marianita; al SUR la parroquia rural El Aromo; al ESTE la parroquia urbana San Mateo; y al OESTE la parroquia rural San Lorenzo. La diversidad en su flora y fauna es uno de los atractivos del lugar, posee senderos y la interacción con las comunidades permite conocer de su historia, folclore y arqueología. Esta reserva ecológica se encuentra a treinta minutos de la ciudad de Manta, y su clima es diferente al de la ciudad ya que, por poseer un clima húmedo tropical, es muy parecido a los páramos de la sierra. MUSEO CENTRO CULTURAL DE MANTA En Manta se pueden encontrar las principales piezas arqueológicas de las culturas Machalilla, Valdivia, Chorrera, Bahía, Guangala y Manteña. Cuenta 15 con salas de exposiciones, Biblioteca, Tienda, guías, centro documental, entre otros servicios. LA CATEDRAL LA DOLOROSA Esta catedral fue reconstruida en el año 1996, después del accidente aéreo que ocurrió en Manta, el cual fue un hecho históricamente funesto que marcó a la ciudad, un avión norteamericano de la compañía aérea Million Air se estrelló en el barrio la Dolorosa, destruyendo alrededor de cuatro manzanas y con la pérdida de 32 personas. El Municipio recibió más de USD$ 4 millones de dólares como indemnización, de los cuales sirvió para restaurar la ciudad. PLAZA CÍVICA ELOY ALFARO Esta Plaza Cívica está ubicada en el centro de la ciudad, dentro de la cual se pueden encontrar los artesanos manabitas que ofrecen variedad de tejidos, sombreros de paja toquilla, artesanías en diversos materiales como la tagua. En ella se realizan actos culturales y de diversión. 1.10 HOTELERÍA La ciudad de Manta, al tener diversos atractivos turísticos y servicios de primera calidad a los turistas, es atrayente a los inversionistas nacionales y extranjeros. El sector hotelero en los últimos años ha incrementado, la construcción de nuevos Hoteles para la ciudad, generando mucha expectativa por parte de los habitantes en nuevas zonas estratégicas. 16 Figura 4. Zona Hotelera cerca a la playa El Murciélago de Manta Fuente:http://www.turismo.gob.ec/ecuador-vive-con-algarabia-las-semifinales-delcampeonato-del-encebollado/ Manta cuenta con una capacidad de alojamiento aproximado para 6.000 personas, en sus 105 establecimientos de hospedaje existentes. Sin embargo, no se logra cubrir con la demanda hotelera de la ciudad. Los 105 hoteles que ofrecen sus servicios a los turistas, según su categoría, se detallan a continuación: 17 Cuadro 1. Categoría de hoteles en Manta Descripción Lujo Primera categoría Segunda categoría Tercera categoría Cuarta categoría Número de establecimientos 1 26 37 39 2 Fuente: Ministerio de Turismo, Distribución de establecimientos de alojamiento en el país, 2015. Recuperado: http://servicios.turismo.gob.ec/index.php/distribucion-deestablecimientos-de-alojamiento-en-el-pais Elaborado por: Autora Los principales Hoteles de la ciudad de Manta son: Hotel Oro Verde Manta Hotel Howard – Johnson Manta Hotel Barbasquillo Hotel Balandra Antares Mar Azul Hotel Murciélago Costa Sol Los Almendros Lun Fun Hotel Las Gaviotas Hotel Manta Tropical Hotel Bucanero Apart Hotel Hamilton Hotel Mantahost Hotel MARIANITA Hotel Perla Spondylus 18 El precio de hospedaje en una habitación de un hotel varía de acuerdo a su categoría y los servicios que brinda a sus clientes. Según información proporcionada de varios administradores de hoteles, la estadía en un hotel de lujo puede costar diariamente entre USD$ 145.00 a USD$ 320.00, incluido impuestos; en cambio, en un hotel de primera categoría, entre USD$ 105.00 a USD$ 210.00. El desarrollo que tiene Manta permite incrementar la oferta turística en nuevas zonas estratégicas y contar con una que esté enlazada con las tres vías de acceso a la ciudad sería una ventaja competitiva. Una de ellas sería en el sector los Almendros, por estar cerca al Aeropuerto Eloy Alfaro, la nueva Terminal Terrestre (en construcción) y el Puerto de Manta. De acuerdo a estudios realizados, los inversionistas y comerciantes, atraídos por la industria pesquera, son los que por lo general utilizan los servicios de hoteles en toda época del año, logrando cubrir la capacidad hotelera en temporada baja. Por lo anterior, para poder satisfacer la demanda por parte del turismo nacional y extranjero, es necesario la construcción de un hotel de primera categoría en la citada zona de Los Almendros, que cumpla con todos los estándares de calidad y ofrezcan a los clientes un servicio eficiente, que generará rentabilidad a los inversionistas y crearán nuevas fuentes de empleo. 19 1.11 PUERTO MARÍTIMO DE MANTA Figura 5. Puerto Marítimo de Manta Fuente: Carguaith Luis, Concesiones Portuarias, 2012. Recuperado: http://luiscarguaith.blogspot.com/2012_07_01_archive.html La Autoridad Portuaria de Manta fue creada el 24 de Octubre de 1966 en la playa San Mateo, y administra el único puerto con salida directa al Océano Pacífico, ventaja que no tiene el de Guayaquil, Puerto Bolívar ni Esmeraldas; la forma de curva en la playa le permite el ingreso de grandes embarcaciones internacionales. El eje de la actividad económica de Manta siempre ha sido el puerto; su posición estratégica lo coloca en un punto de enlace y de integración del comercio exterior de Sudamérica con el resto del mundo. 20 Posee un muelle de 618 metros lineales donde se realizan actividades de descarga de pesca artesanal y servicio de cabotaje. El proyecto multimodal Manta – Manaos permitirá unir el Océano Pacífico con el Océano Atlántico, a través de una ruta terrestre fluvial; habilitar un eje terrestre para transportar grandes cantidades de carga, desde Manta hasta el puerto de transferencia en la provincia de Orellana, donde la mercadería pueda ser embarcada en naves que atraviesen la Amazonía ecuatoriana hasta el puerto de Nuevo Rocafuerte en Perú, y seguir con la ruta de navegación hasta Manaos. Se contempla la ampliación del puerto de Manta, que permitirá asumir el tráfico de contenedores de mayor calado, cargas de construcción de la Refinería del Pacífico y el tráfico de petróleo que esto genere. De acuerdo a informes del Ministerio de Turismo, el arribo de los cruceros internacionales se inicia desde el año 1997, y desde entonces se han ido incrementando su número, pues durante todo el año se registra el ingreso de estas embarcaciones. Para la temporada 2014 – 2015 ingresaron 21 naves, cuyo peso sobrepasa las 100 mil toneladas; en abril del 2015 el crucero Ms Zaandam de la línea Holland American Line arribó a Manta con 1.200 pasajeros y 561 tripulantes, la mayoría eran de nacionalidad norteamericana y europea. Las naves que arribaron en octubre de 2015 a la ciudad de Manta son: el Celebrity, Ms Silver Shadow, Europa 2, Sea Princess, Ms Stateandam, Albatros, entre otras. Se estima que para la temporada 2015 – 2016 arribarán a la ciudad de Manta 23 cruceros. Consecuentemente, la actividad turística se incrementa en forma considerable, pudiéndose estimar que los ingresos generados por los turistas que arriban en los cruceros dejan un promedio de entre USD$ 150.000 a USD$ 200.000, en solo 12 horas de estadía en la ciudad. El Ministerio de Turismo, conjuntamente con la Dirección de Turismo GAD-Manta, se encarga 21 de promover las principales atracciones turísticas de la ciudad y de la Provincia de Manabi. VENTAJAS COMPETITIVAS DEL PUERTO DE MANTA Acceso directo desde el Norte y del Este. Punto de enlace y de integración del comercio exterior de Sudamérica con el resto del mundo. Tiene una profundidad natural de 12 a 13 metros. Soporta barcos hasta 50 mil toneladas. Puerto multipropósito. Atención los 365 días del año, las 24 horas del día, con mínimo tiempo de espera. 1.12 AEROPUERTO ELOY ALFARO El Aeropuerto Eloy Alfaro fue creado en 1939 con la Sociedad Ecuatoriana de Transportes Aéreos. En el año 1998 el Presidente Jamil Mahuad firmó un convenio con la Fuerza Aérea de Estados Unidos de Norte América, mediante el cual el Estado ecuatoriano prestó por 10 años parte de las instalaciones del Aeropuerto Eloy Alfaro para que funcionaran como base para las operaciones aéreas en contra del narcotráfico en América del Sur. En el año 2009, el Presidente Rafael Correa, no renovó el citado convenio argumentando que él mismo constituía la pérdida de la soberanía nacional, por lo que a finales de septiembre de ese año la fuerza aérea de Estados Unidos abandonó dichas instalaciones. 22 Actualmente existen vuelos hacia la ciudad de Quito, y las compañías aéreas que funcionan en el aeropuerto de Manta para estos vuelos domésticos son: Tame Avianca En Septiembre del 2014 se abrieron nuevos vuelos internacionales desde la Ciudad Nueva Barcelona (Venezuela) de la aerolínea Avior Airlines con una capacidad de 144 pasajeros. La empresa turística Promo Charters dio a conocer la reactivación de la frecuencia de vuelos internacionales desde Manta a Panamá, los que se realizarán a partir del 31 de marzo del 2016 con líneas Aéreas Cuencanas. 1.13 TERMINAL TERRESTRE Figura 6. Maqueta del proyecto Terminal Terrestre de Manta Fuente: Nieto Zambrano Edgar, Futuro Terminal Terrestre de la Ciudad, 2012. Recuperado:.http://mantaproyectos.blogspot.com/2012/11/blogpost_2898.html?spref=bl 23 El medio de transporte más utilizado por los turistas internos es el terrestre, entre las principales Cooperativas de transporte que llegan a la ciudad son: Carlos Alberto Aray Coactur Reina del Camino Manta Express Flota Imbabura Panamericana La actual terminal terrestre cubre rutas provinciales y nacionales, tiene más de 30 años en funcionamiento en el centro de Manta. En diciembre del 2012 el entonces alcalde de Manta, Sr. Jaime Estrada, presentó el proyecto de la nueva terminal terrestre, situándola en la ciudadela El Palmar, a unos 800 metros del Aeropuerto Eloy Alfaro; proyecto que sería ejecutado por el Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta, con un financiamiento del Banco del Estado (BEDE), a un costo de USD$ 12’000.000 (doce millones de dólares). La obra beneficiaría a más de 25 mil visitantes que llegan a diario al puerto manabita. La obra ha tenido varios inconvenientes para entrar en funcionamiento, desde procesos de auditoría realizados por la Contraloría General del Estado hasta un nuevo proceso de licitación. Se prevé que en el mes de mayo del 2016 esté concluida la parte operativa de la terminal terrestre y puedan funcionar el patio de comidas, los baños, los espacios de atención de boletería y andenes de pasajeros y de carga, y las vías internas, siendo éstas las obras que podrán dar la posibilidad de poner en funcionamiento a la nueva terminal terrestre. 24 La nueva terminal terrestre llevará por nombre “Luis Valdivieso Morán”, en honor a este ilustre ciudadano manteño, que aportó al desarrollo de la ciudad de Manta. 25 CAPÍTULO II ANÁLISIS DE MERCADO 2.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA Como se ha expresado en el capítulo anterior, existe una demanda insatisfecha de hoteles en la ciudad de Manta, particularmente en el sector los Almendros, demanda que se agrava en las épocas vacacionales, cuando el turismo interno se incrementa en un 30%. Para realizar un análisis de los potenciales turistas del proyecto hotelero, se solicitó información estadística por medio de la página web al Ministerio de Turismo, en el cual encontramos el registro de entrada de extranjeros que ingresan a Manta, según el medio de transporte utilizado, en este caso solo vía aérea y marítima. No se cuenta con un registro formal de las visitas por vía terrestre. 26 Cuadro 2. Ingreso de turistas extranjeros a Manta MEDIO DE TRANSPORTE AÑOS AÉREO 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 90 348 552 346 230 263 477 626 7.712 MARÍTIMO 2.506 2.423 4.110 4.321 4.114 4.203 5.421 4.238 17.301 Fuente: Ministerio de Turismo, Boletín de Estadísticas Turísticas 2010-2014 Recuperado:http://servicios.turismo.gob.ec/descargas/Turismocifras/BoletinesEstadisticos/Anuario/Boletin-Estadisticas-Turisticas-2010-2014.pdf Elaborado por: Autora Gráfico 1. Ingreso de turistas extranjeros a la ciudad de Manta 20000 17,301 18000 16000 14000 12000 AÉREO 10000 7,712 8000 5,421 6000 4000 MARÍTIMO 4,110 4,321 4,114 4,203 4,238 2,506 2,423 2000 90 348 552 346 230 263 477 626 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente: Ministerio de Turismo, Boletín de Estadísticas Turísticas 2010-2014. Elaborado por: Autora 27 El ingreso de turistas extranjeros a Manta se ha incrementado notoriamente. En el 2008 ingresaron 4.662 turistas vía aérea y marítima, siendo el turismo por vía marítima la que genera más ingresos de divisas en la ciudad de Manta. En el 2009 existe un incremento en el ingreso de turistas por medio del transporte marítimo y se ha mantenido constante hasta el 2011; cifra que cambia en el 2012 con el ingreso de 5.421 turistas por vía marítima y 477 por vía aérea. En la crisis económica mundial del 2013, el ingreso de turistas extranjeros disminuyó a 4.238 pasajeros que visitaron Manta a través de cruceros internacionales, situación que cambia de acuerdo a los datos estadísticos del Ministerio de Turismo en el 2014, que fue un excelente período porque permitió posesionar a Manta como destino turístico preferido, pues se registraron 17.301 turistas que llegaron a Manta por medio de los cruceros, constituyéndose este grupo en el más grande de los últimos siete años. La promoción turística que se ha realizado en el exterior ha captado nuevos clientes, principalmente de Estados Unidos, seguido de países como Colombia, Perú, Venezuela, Panamá y Argentina; y de Europa, países como España, Holanda, Alemania, Reino Unido, quienes son turistas que ingresan a la ciudad por medio de los cruceros. De acuerdo a datos de la Dirección de turismo GAD-MANTA, desde enero hasta agosto del 2015 han ingresado 15.740 pasajeros por medio de los cruceros; en los meses de noviembre del 2015 y enero del 2016, arribaron siete navíos más con 10.354 turistas. Los cruceros son: Holland American Line, Celebrity Infinity, Silver Whisper, Swan Hellinic, MS Prinsendam, Seden Seas Marine, Black Watch. El promedio de consumo de un extranjero es de USD$ 120 diario. Para marzo del 2016 se espera el arribo de 5 cruceros internacionales: Awan Hellenic con 510 pasajeros, Silver Spirit 916 28 pasajeros, MIC Voyager (dos arribos) con 540 pasajeros por cada arribo, y el Celebrity Infinity con 1.950 pasajeros. 2.2 DEMANDA INSATISFECHA La Demanda insatisfecha se evidencia con mayor fuerza en la temporada de playa, feriados nacionales, la temporada de cruceros y el apareamiento de las ballenas jorobadas (meses de junio a septiembre de cada año), estas fechas son las que registran un ingreso considerable de turistas en la ciudad de Manta. A pesar de existir 105 establecimientos de alojamiento, todavía existe un déficit de 800 habitaciones en la ciudad. Los 26 hoteles de primera clase reciben una alta demanda de turistas extranjeros y nacionales por los servicios de buena calidad que ofrecen en el mercado. 2.3 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA Para determinar la muestra de la encuesta, se consideró una población finita, con una temporada alta de 100.000 turistas y la temporada baja de 35.000, el promedio de las visitas a Manta es de 67.500 turistas. CÁLCULO DE LA MUESTRA Dónde: n= muestra p= Probabilidad de éxito N= Población q= Probabilidad de fracaso (1-p) Z= Nivel de confianza E= Margen de error 29 FÓRMULA DE LA MUESTRA DATOS: N= 67.500 Z= 1,96 p= 0,5 q=0,5 E=0,05 ( ( ) ( )( )( ( ) )( ) ( ) )( ) Al aplicar la fórmula nos da un resultado de 382 encuestas 30 2.4 ENCUESTA Para el estudio estadístico se realizó 382 encuestas, que se efectuó entre los meses de febrero y marzo del 2015, meses que se considera temporada alta en Manta, y se escogió lugares estratégicos para ejecutar las encuestas, como el Puerto Marítimo, el Aeropuerto Eloy Alfaro, Terminal Terrestre, y diferentes zonas de Manta, como el Malecón Escénico, Playa Murciélago, Playa Tarqui, Manta Shopping, entre otros. 2.4.1 FORMATO DE ENCUESTA REALIZADA A TURISTAS Por favor marque con una X en el paréntesis que corresponda su respuesta y llene los espacios en blanco. 1.- SEXO: Masculino ( ) Femenino ( ) 2.- EDAD: Entre 16– 25 ( ) Entre 26 – 35 ( ) Entre 36 – 45 ( ) Entre 46 – 55 ( ) Más de 56 años ( ) 3.- NACIONALIDAD: ____________________ 31 4.- OCUPACIÓN: Estudiante ( ) Empleado ( ) Profesional ( ) Empresario ( ) Jubilado ( ) Otro ( ) 5.- ¿QUÉ TAN SEGUIDO VIAJA AL AÑO? De 1 a 3 veces ( ) De 4 a 6 veces ( ) De 7 o más veces ( ) 6.- ¿USTED VISITA CONTINUAMENTE LA CIUDAD DE MANTA? Sí ( ) No ( ) 7.- ¿CUÁL ES SU MOTIVO DE VIAJE? Negocios ( ) Turismo ) ( Visitar familiares Otro ( ( ) ) 32 8.- ¿CUÁL FUE EL MEDIO DE TRANSPORTE QUE UTILIZÓ PARA LLEGAR A LA CIUDAD? Bus interprovincial ( ) Carro particular ( ) Avión ( ) Cruceros ( ) 9.- ¿EN QUÉ TIPO DE HOTEL USTED SE HOSPEDA REGULARMENTE? Lujo ***** ( ) Primera **** ( ) Turista *** ( ) Otros (Especifique) _______________ 10.- DE CONSTRUIRSE UN HOTEL CERCA AL AEROPUERTO Y AL NUEVO TERMINAL TERRESTRE DE MANTA, ¿USTED UTILIZARÍA SUS SERVICIOS? Sí ( ) No ( ) 11.- ¿CUÁNTO ESTARÍA USTED DISPUESTO A PAGAR EN USD$ POR UNA NOCHE EN UN HOTEL DE PRIMERA CATEGORÍA? Menos de 150 ( ) De 151 a 200 ( ) De 201 a 250 ( ) De 251 a 300 ( ) 33 12.- ¿QUÉ SERVICIOS LE GUSTARÍA QUE UN HOTEL OFRECIERA? Guías turísticas ( ) Restaurante ( ) Gimnasio ( ) Salón de eventos ( ) Conexión Wifi ( ) Otro (Especifique) ________________ 13.- ¿CUÁL SERÍA SU PROMEDIO DE ESTADÍA EN LA CIUDAD DE MANTA? De 1 a 2 días ( ) De 3 a 4 días ( ) De 5 días o más ( ) ¡¡¡GRACIAS POR SU COLABORACIÓN!!! 34 FORMAT OF SURVEY REALIZED TO THE TOURISTS. Please mark with a X in the parenthesis that corresponds his response and fills the blanks. 1.-SEX: Masculine ( ) Feminine ( ) 2.-AGE: Between 16 - 25 ( ) Between 26 – 35 ( ) Between 36 - 45 ( ) Between 46 – 55 ( ) More than 56 years ( ) 3.-NATIONALITY: _______________ 4.-OCCUPATION: Student ( ) Employee ( ) Professional ( ) Businessman ( ) Other ( ) 35 5.-HOW FREQUENTLY DO YOU TRAVEL IN A YEAR? From 1 to 3 times ( ) From 4 to 6 times ( ) Of 7 or more times ( ) 6.-DO YOU VISIT CONSTANTLY THE CITY OF MANTA? Yes ( ) No ( ) 7.-WHAT DO YOU TRAVEL FOR? Business ( ) Tourism ( ) Visiting friends ( ) Other one ) ( 8. - WHAT KIND OF TRANSPORTATION DID YOU USE TO GET THE CITY? Interprovincial bus ( ) Particular car ( ) Plane ( ) Cruises ( ) 36 9.-WHAT KIND OF HOTEL DO YOU USUALLY LODGE? Luxury ***** ( First **** ) ( ) Tourist *** ( ) Others (Specifies) _______________ 10. - IF CONSTRUCTING A HOTEL IN THE PLACE LOS ALMENDROS, WOULD YOU USE ITS SERVICES? Yes ( ) No ( ) 11. - HOW MUCH WOULD YOU ABLE TO PAY USD$ FOR A NIGHT IN A FIRST CLASS HOTEL? Less than 150 ( ) From 151 to 200 ( ) From 201 to 250 ( ) From 251 to 300 ( ) 12. - WHAT KIND OF SERVICES WOULD YOU LIKE THAT A HOTEL OFFERS YOU? Tourist guides ( ) Restaurant ( ) Gymnasium ( ) Center of conventions ( ) Connection Wifi ( ) 37 Others (Specifies) ________________ 13. - WHAT WOULD BE THE AVERAGE OF STAYING IN THE CITY OF MANTA? FROM 1 to 2 days ( ) FROM 3 to 4 days ( ) FROM 5 days or more ( ) ¡¡¡THANK YOU FOR YOUR COLLABORATION!!! 38 2.4.2 RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LA ENCUESTA 1.- SEXO Alternativa Masculino Femenino Total Cantidad FA 217 165 382 FA% 57 43 100 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 2. Sexo 43% Masculino 57% Femenino Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: De los 382 encuestados, el 57 % pertenece al género masculino y el otro 43% al femenino. 39 2.- EDAD Alternativa 15-25 años 26-35 años 36-45 años 46-55 años 56 o más Total Cantidad FA 71 121 115 43 32 382 FA% 18,59 31,68 30,10 11,26 8,38 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 3. Edad 35.00% 31.68% 30.10% 30.00% 25.00% 20.00% 18.59% 15.00% 11.26% 8.38% 10.00% 5.00% 0.00% 15-25 años 26-35 años 36-45 años 46-55 años 56 o más Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: En el gráfico se observa que los grupos que tienen mayor porcentaje son el 31,68% de los encuestados con un rango de 26-35 años y el 30,10% con un 40 rango de 36-45 años, estos grupos son los que gozan de una independencia económica y pueden viajar con más frecuencia que otros grupos. 3.- NACIONALIDAD Alternativa Ecuatoriano Colombiano Argentino Americano Peruano Cubanos Holandés Español Mexicano Chileno Alemán Inglés Venezolanos Canadienses Total Cantidad FA 214 19 10 43 10 5 9 7 3 5 12 22 14 9 382 FA% 56,02 4,97 2,62 11,26 2,62 1,31 2,36 1,83 0,79 1,31 3,14 5,76 3,66 2,36 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 41 Gráfico 4. Nacionalidad 3.66% 2.36% 3.14% 1.31% Ecuatoriano Colombiano 5.76% Argentino 0.79% 2.36% Americano 1.83% 1.31% Peruano 2.62% Cubanos 11.26% 56.02% Holandés Español Mexicano Chileno 2.62% 4.97% Alemán Inglés Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: En el gráfico se demuestra que el turismo de Manta está sostenido por el turismo interno con un 56,02% y el resto distribuido con el turismo extranjero, de diferentes países de Latinoamérica y Europa, obteniendo un ingreso de visitantes de Estados Unidos con 11,26%. 42 4.- OCUPACIÓN Alternativa Estudiante Profesional Empresario Jubilado Otro Total Cantidad FA 56 164 82 57 23 382 FA% 14,66 42,93 21,47 14,92 6,02 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 5. Ocupación 50.00% 42.93% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 21.47% 14.92% 14.66% 10.00% 6.02% 5.00% 0.00% Estudiante Profesional Empresario Jubilado Otro Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 43 CONCLUSIÓN: En el gráfico se puede observar que los profesionales con el 42,93%, seguidos de los empresarios con el 21,47%, son los que prefieren visitar Manta, ya sea por negocios o turismo; los estudiantes con el 14,66% y los jubilados con 14,92%, son los que deciden vacacionar en las playas de Manta, y el 6,02% son personas que llegan a la ciudad en busca de oportunidades de trabajo. 5.- ¿QUÉ TAN SEGUIDO VIAJA AL AÑO? Alternativa 1 - 3 Veces 4 - 6 Veces 7 ó más Total Cantidad FA 325 48 9 382 FA% 85,08 12,57 2,36 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 44 Gráfico 6. ¿Qué tan seguido viaja al año? 90.00% 85.08% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 12.57% 10.00% 2.36% 0.00% 1 - 3 Veces 4 - 6 Veces 7 ó más Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: En el gráfico se puede observar que el 85,08% de los encuestados viajan de 1 a 3 veces al año, la mayoría por turismo; los que viajan con mayor frecuencia son personas que realizan actividades de comercio e inversión. 6.- ¿USTED VISITA CONTINUAMENTE LA CIUDAD DE MANTA? Alternativa SÍ NO Total Cantidad FA 299 83 382 FA% 78,27 21,73 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 45 Gráfico 7. ¿Usted visita continuamente la ciudad de Manta? 21.73% SÍ NO 78.27% Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: En este gráfico claramente se puede observar que el 78,27% corresponde a las personas que sí visitan la ciudad continuamente por negocios, inversiones y turismo, y potenciales clientes para el proyecto de Hotel; frente al 21,73% que visitan la ciudad una vez cada cierto tiempo o por primera vez. 46 7.- ¿CUÁL ES SU MOTIVO DE VIAJE? Alternativa Negocios Turismo Visitar Familiares Otros Total Cantidad FA 39 327 11 5 382 FA% 10,21 85,60 2,88 1,31 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 8. ¿Cuál es su motivo de viaje? 85.60% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.21% 10.00% 2.88% 1.31% Visitar Familiares Otros 0.00% Negocios Turismo Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: En el gráfico se demuestra que las personas que ingresan por diferentes medios de transporte el principal motivo que les atrae Manta es por turismo, con el 85,60%, y los negocios con el 10,21%; ambos mercados son importantes para ejecutar el proyecto. 47 8.- ¿CUÁL FUE EL MEDIO DE TRANSPORTE QUE UTILIZÓ PARA LLEGAR A LA CIUDAD? Alternativa Bus interprovincial Carro particular Avión Crucero Total Cantidad FA 154 76 57 95 382 FA% 40,31 19,90 14,92 24,87 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 9. ¿Cuál fue el medio de transporte que utilizó para llegar a la ciudad? 24.87% Bus interprovincial 40.31% Carro Particular Avión 14.92% Crucero 19.90% Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: El medio de transporte que más utilizan los turistas nacionales para llegar a Manta son los buses interprovinciales con el 40,31%, los carros particulares con 19,90%, los extranjeros ingresan por cruceros que representan un 48 24,87% de la muestra, por el Aeropuerto Eloy Alfaro existe un arribo importante de turistas provenientes de la región sierra, y de Venezuela con el 14,92%. 9.- ¿EN QUÉ TIPO DE HOTEL USTED SE HOSPEDA REGULARMENTE? Alternativa Lujo Primera Turista Otro Total Cantidad FA 43 183 89 67 382 FA% 11,26 47,91 23,30 17,54 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 10. ¿En qué tipo de hotel usted se hospeda regularmente? 60.00% 47.91% 50.00% 40.00% 30.00% 23.30% 17.54% 20.00% 11.26% 10.00% 0.00% Lujo Primera Turista Otro Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 49 CONCLUSIÓN: En el gráfico se demuestra que el 47,91% de las personas que llegan a Manta, prefieren un hotel de primera categoría, por cumplir con las normas de calidad y servicios que ofrecen casi igual que un hotel de lujo; la categoría turista es un hotel económico que cuenta con servicios básicos que ofrecen un porcentaje de 23,30%, y otros considerando a los hostales, pensiones o casas renteras con el 17,54%. 10.- DE CONSTRUIRSE UN HOTEL CERCA AL AEROPUERTO Y AL NUEVO TERMINAL TERRESTRE DE MANTA. ¿USTED UTILIZARÍA SUS SERVICIOS? Alternativa Sí No No sabe Total Cantidad FA 291 55 36 382 FA% 76,18 14,40 9,42 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 50 Gráfico 11. De construirse un hotel cerca al aeropuerto y al nuevo terminal terrestre de manta, ¿usted utilizaría sus servicios? 9.42% 14.40% Si No No sabe 76.18% Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: En el gráfico se observa que de los 382 encuestados el 76,18 % aceptarían un proyecto de Hotel cercano al aeropuerto y al nuevo terminal terrestre de Manta, considerando un lugar de fácil acceso a los lugares turísticos y a los diferentes medios de transporte. 51 11.- ¿CUÁNTO ESTARÍA USTED DISPUESTO A PAGAR EN USD$ POR UNA NOCHE EN UN HOTEL DE PRIMERA CATEGORÍA? Alternativa Menos de 150 151 - 200 201 - 250 251 - 300 Total Cantidad FA 76 228 41 37 382 FA% 19,90% 59,69% 10,73% 9,69% 100,00% Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 12. ¿Cuánto estaría usted dispuesto a pagar en USD$ por una noche en un hotel de primera categoría? 70.00% 59.69% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 19.90% 10.73% 9.69% 201 - 250 251 - 300 10.00% 0.00% Menos de 150 151 - 200 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 52 CONCLUSIÓN: En el gráfico se observa que el 59,69% de los turistas están dispuesto a pagar USD$ 151.00 a USD$ 200 por pernoctar en un Hotel de primera categoría, el 19,90% por un costo menor o igual a USD$ 150.00, situación que cambia cuando sólo el 9.69 % estaría dispuesto a pagar el precio de USD$ 251.00 a USD$ 300.00. 12.- ¿QUÉ SERVICIOS LE GUSTARÍA QUE UN HOTEL OFRECIERA? Alternativa Guías turística Restaurante Gimnasio Salón de eventos Conexión wifi Otro Total Cantidad FA 67 205 45 29 33 3 382 FA% 17,54 53,66 11,78 7,59 8,64 0,79 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 53 Gráfico 13. ¿Qué servicios le gustaría que un hotel ofreciera? 60.00% 53.66% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 17.54% 11.78% 7.59% 10.00% 8.64% 0.79% 0.00% Guías Turística Restaurante Gimnasio Salón de Eventos Conexión wifi Otro Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora CONCLUSIÓN: De los 382 encuestados prefieren tener el servicio adicional de restaurante, ya que Manta es conocida por tener una exquisita gastronomía típica de la comida manabita, seguido de guías turísticas que son muy solicitadas por los extranjeros. 54 13.- ¿CUÁL SERÍA SU PROMEDIO DE ESTADÍA EN LA CIUDAD DE MANTA? Alternativa 1 - 2 días 3 - 4 días 5 o más días Total Cantidad FA 73 265 44 382 FA% 19,11 69,37 11,52 100,00 Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora Gráfico 14. ¿Cuál sería su promedio de estadía en la ciudad de Manta? 80.00% 69.37% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 19.11% 11.52% 10.00% 0.00% 1 - 2 días 3 - 4 días 5 o más días Fuente: Estudio de mercado (2015) Elaborado por: Autora 55 CONCLUSIÓN: La mayoría de las personas que llegan a Manta por turismo o negocios se hospedan alrededor de 3 a 4 días con un porcentaje de 69,37%; el 19,11% se hospedan por 1 a 2 días este, segmento es frecuentado por inversionistas o comerciantes que viajan y que por inconvenientes se tienen que quedar de un día a otro; los que se quedan más de 5 días corresponde al 11,52% de los encuestados. 2.5 ENTREVISTA Para conocer las posibilidades del mercado se realizó tres entrevistas a administradores de hoteles de primera categoría. En el cual nos da como resultado que los hoteles en la temporada de playa y feriados su capacidad llega a cubrir el 100 %, y en época de poca afluencia turística su capacidad llega a copar las instalaciones en un 60%. PREGUNTAS: 1.- ¿CREE USTED QUE EL TURISMO EN MANTA HA CRECIDO? 2.- ¿CUÁL ES EL PERFIL DEL TURISTA QUE SE HOSPEDA EN SU HOTEL? 3.- ¿CUÁLES SON LOS SERVICIOS QUE LOS TURISTAS MAS SOLICITAN? 4.- ¿NOS PUEDE INDICAR LA CAPACIDAD HOTELERA QUE TIENE SU HOTEL EN ÉPOCAS ALTA Y BAJA? 5.- ¿CREE USTED QUE EXISTE UN DÉFICIT EN HABITACIONES EN MANTA? 6.- ¿USTED CREE QUE ES SUFICIENTE LA INFRAESTRUCTURA HOTELERA EN MANTA? 7.- ¿POR QUÉ LOS TURISTAS PREFIEREN SU HOTEL? 56 2.6 PERFIL DEL CLIENTE Con los datos de la encuesta y entrevistas realizadas podemos indicar que siempre llegan turistas a la ciudad de Manta, ya que se han implementado a través del Ministerio de Turismo nuevos convenios de tours para atraer a turistas de la región sierra, que son los que más visitan en la época de verano. Los comerciantes e inversionistas que realizan actividades en la ciudad se hospedan en hoteles de primera categoría. El proyecto hotelero está enfocado a turistas nacionales y extranjeros que tengan una capacidad de pago, en donde se brinde un eficiente servicio y satisfaga los requerimientos del cliente. Para este estudio se plantea la creación de un hotel en el sector los Almendros en la vía Puerto - Aeropuerto, que cubra las necesidades del turista que desea pernotar en Manta, con una excelente infraestructura, con habitaciones cómodas, servicio de lavandería, que estén equipadas con aire acondicionado, mini bar, tv por cable, servicio de wifi y un ambiente tranquilo y limpio. 57 CAPÍTULO III ESTUDIO TÉCNICO FINANCIERO DEL PROYECTO Para la realización del proyecto hotelero se cuenta con un terreno de 2.000 m2, ubicados en el sector los Almendros de Manta. 3.1 MACROLOCALIZACIÓN Figura 7. Mapa parroquia Los Esteros de Manta Fuente: Google Earth (2015). Recuperado de https://www.google.com.ec/maps/place/Parroquia+Los+Esteros,+Manta 58 3.2 MICROLOCALIZACIÓN Figura 8. Área del terreno del proyecto hotelero Fuente: Elaboración propia para estudio del terreno, octubre 2015 El sector los Almendros se encuentra ubicado en el noroeste de la ciudad de Manta, en la parroquia Los Esteros, cercano a la Vía Puerto – Aeropuerto; el sector tiene servicio de agua potable, alcantarillado y luz eléctrica. Se encuentra además la Agencia Cantonal de Tránsito y la construcción de La Terminal Terrestre en la Ciudadela El Palmar. 3.3 DESCRIPCIÓN DE OBRA CIVIL El estudio técnico se lo realizó pensando en las comodidades que requiere un turista que visita a Manta, con amplias áreas para su esparcimiento y recreación. 59 Cuadro 3. Obra civil de habitaciones DESCRIPCIÓN No. Habitaciones Habitaciones Individuales Habitaciones Dobles Habitaciones Triples Suites TOTAL M2 POR ÁREA 15 15 15 5 50 TOTAL M2 20 24 24 40 108 300 360 360 200 1220 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Arq. Julio Giovanny López El hotel contará con 50 habitaciones amplias, con excelentes acabados que permitirán a los huéspedes disfrutar su estadía con confort. Las habitaciones incluyen: Aire acondicionado Mini bar Conexión wifi Ducha de agua caliente Tv. 32 pulgas TV cable Garaje Cuadro 4. Obra civil de restaurante - cocina DESCRIPCIÓN Restaurante Cocina M2 POR ÁREA TOTAL M2 90 60 90 60 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Arq. Julio Giovanny López 60 El restaurante tiene una capacidad de 80 personas, en un área de 90 metros cuadrados para el servicio de alimentos y bebidas. OTRAS ÁREAS Las demás instalaciones del hotel se detallan a continuación: Cuadro 5. Obra civil de otras áreas DESCRIPCIÓN Recepción (Hall de ingreso) Área Administrativa Área de Limpieza Lavandería Parqueos Piscina Centro de negocios M2 POR ÁREA 30 50 25 25 90 100 100 TOTAL M2 30 50 25 25 90 100 100 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Arq. Julio Giovanny López 3.4 PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN DEL HOTEL Para el presupuesto de construcción se tiene un terreno de 2.000 metros cuadrados, en el sector los Almendros, que se encuentra ubicado cercano de la nueva terminal terrestre que entrará a operar a partir de mayo del 2016, con un costo de USD$ 120 el metro cuadrado, Inversión que se ejecutará con capital propio. A continuación se detallan las obras requeridas para la etapa constructiva del hotel. 61 Cuadro 6. Presupuesto de obra civil ITEM DESCRIPCIÓN UNIDAD DE MEDIDA COSTO UNITARIO CANTIDAD COSTO TOTAL 1 Trazo y Nivelación M2 2000 13.500 2 Excavación de cimientos M 2 - 6.320 3 Cimentación M 2 - 4 Habitaciones M2 1220 250 305.000 5 Restaurante M2 90 150 13.500 6 Cocina M 2 60 150 9.000 7 Recepción (hall de ingreso) M 2 30 100 3.000 8 Área Administrativa M2 50 100 5.000 9 Área de Limpieza M 2 25 75 1.875 2 9.700 10 Lavandería M 25 75 1.875 11 Parqueos 12 Piscina M2 Global 90 1 100 9.000 32.000 100 125 12.500 123.780 14.550 560.600 13 Centro de Negocios 14 Acabados 15 Instalación de redes de comunicación TOTAL 2 M Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Arq. Julio Giovanny López 3.5 PRESUPUESTO DEL EQUIPAMIENTO DEL HOTEL A continuación se detallan los implementos que cada área va a requerir para poner en marcha el hotel. 62 Cuadro 7. Equipamiento de habitaciones MUEBLES Camas 1 plaza Camas 1 1/2 plaza Camas 2 plazas Camas 2 1/1 plazas Colchones 1 plaza Colchones 1 1/2 plaza Colchones 2 plazas Colchones 2 1/2 plazas Comodas peinadoras Lámparas de pared Sillas Butacas Mesas centro suites Juego de comedor de suites Muebles para suites Cuadros Floreros de céramica Closets TOTAL CANTIDAD EQUIPOS Mini-bar Tv LED de 32' Teléfonos TOTAL MENAJE Juego de Sábanas Sobrecamas Almohadas Protectores de colchón Edredones TOTAL TOTAL HABITACIONES 10 45 45 5 10 45 45 5 50 50 50 5 5 5 5 100 50 50 VALOR UNITARIO 75,00 160,00 220,00 300,00 80,00 120,00 140,00 160,00 195,00 38,22 62,99 324,72 98,65 480,00 630,00 70,00 35,00 210,00 TOTAL 750,00 7.200,00 9.900,00 1.500,00 800,00 5.400,00 6.300,00 800,00 9.750,00 1.911,00 3.149,50 1.623,60 493,25 2.400,00 3.150,00 7.000,00 1.750,00 10.500,00 74.377,35 50 50 50 205,00 929,99 49,99 10.250,00 46.499,50 2.499,50 59.249,00 210 105 155 105 105 25,50 50,00 22,00 32,00 45,00 5.355,00 5.250,00 3.410,00 3.360,00 4.725,00 22.100,00 155.726,35 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 63 Cuadro 8. Equipamiento de baños MUEBLES Y ENSERES Inodoros Lavamanos Duchas de baño Mesones de baño Toalleros Espejos de baño Cortinas corredizas Portapapel higiénico Portatoallas de pared Jaboneras Secador de cabello TOTAL CANTIDAD MENAJE Toallas de cuerpo Toallas de mano Lociones de baño TOTAL TOTAL BAÑOS 55 55 50 55 55 55 50 55 55 55 50 VALOR UNITARIO 72,00 55,00 48,32 45,00 6,00 42,00 180,00 5,00 8,00 6,00 39,82 TOTAL 3.960,00 3.025,00 2.416,00 2.475,00 330,00 2.310,00 9.000,00 275,00 440,00 330,00 1.991,00 26.552,00 150 150 50 18,00 8,00 9,50 2.700,00 1.200,00 475,00 4.375,00 30.927,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 64 Cuadro 9. Equipamiento de restaurante - cocina MUEBLES Y ENSERES Sillas Mesas Mesas para buffet Cuadros Floreros Lámparas Ceniceros de cristal TOTAL CANTIDAD EQUIPO Cocina industrial Congelador Refrigerador Extractores de olor Batidora Licuadora Cafeteras Hieleras TOTAL MENAJE Vajilla fina Cristalería fina Mantelería Cubiertos finos Bandejas de plata TOTAL TOTAL RESTAURANTE Y COCINA 80 20 4 8 20 6 20 VALOR UNITARIO 45,00 110,00 65,00 18,00 8,00 58,00 5,00 TOTAL 3.600,00 2.200,00 260,00 144,00 160,00 348,00 100,00 6.812,00 2 2 2 2 3 3 3 5 3.200,00 1.740,00 2.000,00 850,00 57,00 70,00 65,00 50,00 6.400,00 3.480,00 4.000,00 1.700,00 171,00 210,00 195,00 250,00 16.406,00 - 5.700,00 2.300,00 875,00 1.200,00 312,00 10.387,00 33.605,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 65 Cuadro 10. Equipamiento de área de limpieza MUEBLES Y ENSERES Roperos Estanterías metálicas Cestos de Basura Trapeadores Coche escurridor Escobas TOTAL CANTIDAD EQUIPOS Aspiradoras TOTAL ÁREA DE LIMPIEZA 1 2 5 5 5 5 VALOR UNITARIO 450,00 160,00 8,00 32,00 65,00 4,50 TOTAL 450,00 320,00 40,00 160,00 325,00 22,50 1.317,50 4 1.200,00 4.800,00 6.117,50 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Cuadro 11. Equipamiento de área de lavandería MUEBLES Y ENSERES Anaqueles Cestos TOTAL CANTIDAD EQUIPOS Lavadoras Secadoras Plancha de ropa Industrial TOTAL TOTAL ÁREA DE LAVANDERÍA VALOR UNITARIO 2 270,00 10 15,00 2 1 1 8.000,00 5.500,00 850,00 TOTAL 540,00 150,00 690,00 16.000,00 5.500,00 850,00 22.350,00 23.040,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 66 Cuadro 12. Equipamiento de área administrativa MUEBLES Y ENSERES Escritorios Sillas ejecutivas Sillas Archivadores aéreos Basureros Modulares TOTAL CANTIDAD EQUIPOS Computadoras Fax Teléfonos Impresoras multifunciones TOTAL TOTAL ÁREA ADMINISTRATIVA 3 2 7 3 3 2 VALOR UNITARIO 185,00 98,00 45,00 60,00 8,00 640,00 TOTAL 555,00 196,00 315,00 180,00 24,00 1.280,00 2.550,00 3 1 3 2 1.250,00 320,00 120,00 850,00 3.750,00 320,00 360,00 1.700,00 6.130,00 8.680,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Cuadro 13. Equipamiento de área de recepción MUEBLES Y ENSERES Muebles de sala Mesa de centro Counter de recepción Casilleros de huespedes Archivador Lámparas Floreros Cuadros TOTAL CANTIDAD EQUIPOS Computadora Teléfono TOTAL TOTAL ÁREA DE RECEPCIÓN 2 1 1 1 1 4 1 2 VALOR UNITARIO 630,00 115,00 3.200,00 457,30 210,00 84,00 120,00 215,00 TOTAL 1.260,00 115,00 3.200,00 457,30 210,00 336,00 120,00 430,00 6.128,30 1 1 1.250,00 120,00 1.250,00 120,00 1.370,00 7.498,30 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 67 Cuadro 14. Equipamiento de centro de negocios MUEBLES Y ENSERES Mesas Sillas Lámparas Pizarra acrílica Pantalla de proyección Bar rodante Podium con iluminación TOTAL CANTIDAD EQUIPOS TV Led 42" Micrófono Parlante amplificador Lapto Infocus proyector TOTAL TOTAL CENTRO DE NEGOCIOS 2 50 2 1 1 1 1 VALOR UNITARIO 174,00 43,00 39,00 440,00 1.020,00 1.390,00 1.700,00 TOTAL 348,00 2.150,00 78,00 440,00 1.020,00 1.390,00 1.700,00 7.126,00 1 2 2 1 1 1.200,00 320,00 240,00 910,00 650,00 1.200,00 640,00 480,00 910,00 650,00 3.880,00 11.006,00 VALOR UNITARIO 2 39.000,00 TOTAL 78.000,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Cuadro 15. Vehículos DESCRIPCIÓN Furgonetas CANTIDAD Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Cuadro 16. Otros Equipos DESCRIPCIÓN Otros Equipos CANTIDAD VALOR UNITARIO TOTAL 21.000,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 68 CAPÍTULO 4 CRITERIOS DE EVALUACIÓN FINANCIERA 4.1 PLAN DE INVERSIONES El siguiente cuadro presenta los costos de la inversión y el financiamiento de estos para ejecutar el proyecto. 69 Cuadro 17. Plan de Inversiones FINANCIAMIENTO ACTIVOS PROYECTO CRÉDITO CFN ACTIVOS FIJOS OPERATIVOS Terreno y obra civil Terreno Obra Civil - Construcciones MUEBLES Y ENSERES Habitaciones Baños Restaurante - cocina Área de limpieza Lavandería Área de recepción Centro de Negocios EQUIPOS Habitaciones Restaurante - Cocina Área de limpieza Lavandería Área de recepción Centro de Negocios Otros Equipos MENAJE Habitaciones Baños Restaurante - Cocina VEHÍCULOS ACTIVOS FIJOS ADMINISTRATIVOS MUEBLES Y ENSERES EQUIPOS ACTIVOS DIFERIDOS Gastos de Constitución Estudios Técnicos Licencias CAPITAL DE TRABAJO TOTAL ACTIVO PORCENTAJE 240.000,00 560.600,00 0,00 74.377,35 26.552,00 6.812,00 1.317,50 690,00 6.128,30 7.126,00 74.377,35 26.552,00 6.812,00 1.317,50 690,00 6.128,30 7.126,00 59.249,00 16.406,00 4.800,00 22.350,00 1.370,00 3.880,00 21.000,00 59.249,00 16.406,00 4.800,00 22.350,00 1.370,00 3.880,00 21.000,00 22.100,00 4.375,00 10.387,00 78.000,00 22.100,00 4.375,00 10.387,00 78.000,00 APORTE SOCIOS 240.000,00 560.600,00 2.550,00 6.130,00 2.550,00 6.130,00 7.621,00 15.000,00 2.500,00 28.656,33 1.229.977,48 100% 7.621,00 15.000,00 2.500,00 28.656,33 863.057,33 70% 366.920,15 30% Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 70 4.2 FINANCIAMIENTO DE LA INVERSIÓN La inversión inicial del hotel es de USD$ 1’229.997,48. El financiamiento del hotel se realizará con el 70% de capital propio a través de 3 accionistas, y el 30% de un crédito de la Corporación Financiera Nacional. Los interesados a formar parte del proyecto ven rentable la inversión y buscan diversificar su cartera, el aporte será destinado exclusivamente en la adquisición del terreno, la obra civil y activos netamente administrativos. Para cubrir los activos fijos operativos se plantea un crédito a la Corporación Financiera Nacional; la tasa de interés fijada por la CFN para montos hasta USD$ 1’000,000 para el sector empresarial es 10% anual a un plazo de 10 años. FINANCIAMIENTO Préstamo CFN Emisión de Acciones 30% 70% Datos del Préstamo: Préstamo Interés Períodos Pago fijo CONDICIONES K i n 366.920,15 10% 10 59.714,56 El pago fijo que se realizará a la Corporación Financiera Nacional es de USD$ 59.714,56 anual. 71 Cuadro 18. Tabla de Amortización PERÍODO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 BALANCE INICIAL 366.920,15 343.897,60 318.572,80 290.715,51 260.072,50 226.365,18 189.287,14 148.501,28 103.636,85 54.285,97 PAGO FIJO 59.714,56 59.714,56 59.714,56 59.714,56 59.714,56 59.714,56 59.714,56 59.714,56 59.714,56 59.714,56 CAPITAL 23.022,55 25.324,80 27.857,29 30.643,01 33.707,32 37.078,05 40.785,85 44.864,44 49.350,88 54.285,97 INTERÉS 36.692,02 34.389,76 31.857,28 29.071,55 26.007,25 22.636,52 18.928,71 14.850,13 10.363,68 5.428,60 BALANCE FINAL 343.897,60 318.572,80 290.715,51 260.072,50 226.365,18 189.287,14 148.501,28 103.636,85 54.285,97 0,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 4.3 COSTO DE CAPITAL El 70% de la inversión es financiada con acciones, con un costo de oportunidad para los socios del 6%. Dónde: Wd= Capital propio T= Tasa Tributaria Kd= Tasa nominal Kp= Costo de oportunidad Wp= Aporte recursos 3eros. Ko= Costo de Capital FÓRMULA DEL COSTO DE CAPITAL DATOS: Wd= 30% T= 22% Kd= 10% Kp= 6% Wp= 70% 72 Ko ( ) Ko= 0,30x0, 10(1-0,22)+0,70(0,06) Ko= 6,54 73 4.4 DEPRECIACIONES El método para depreciar los activos es de línea recta, con el 10% del valor de residual. Cuadro 19. Depreciaciones DEPRECIACIONES Edificio y obra civil Muebles y Enseres Vehículos Equipos y Útiles de oficina Otros Equipos TOTAL DEPRECIACIONES Monto Años vida útil 560.600,00 20 125.553,15 10 78.000,00 5 135.185,00 10 21.000,00 10 % 5% 10% 20% 20,00% 10,00% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 28.030,00 12.555,32 15.600,00 27.037,00 2.100,00 83.222,32 28.030,00 12.555,32 15.600,00 27.037,00 2.100,00 83.222,32 28.030,00 12.555,32 15.600,00 27.037,00 2.100,00 83.222,32 28.030,00 12.555,32 15.600,00 27.037,00 2.100,00 83.222,32 28.030,00 12.555,32 15.600,00 27.037,00 2.100,00 83.222,32 28.030,00 12.555,32 27.037,00 2.100,00 67.622,32 28.030,00 12.555,32 27.037,00 2.100,00 67.622,32 28.030,00 12.555,32 27.037,00 2.100,00 67.622,32 28.030,00 12.555,32 27.037,00 2.100,00 67.622,32 28.030,00 12.555,32 27.037,00 2.100,00 69.722,32 VALOR RESIDUAL 56.060,00 12.555,32 7.800,00 13.518,50 2.100,00 92.033,82 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 4.5 AMORTIZACIONES Cuadro 20. Amortizaciones Amortizaciones Gastos de Constitución Estudios Técnicos Licencias TOTAL AMORTIZACIONES Monto 7.621,00 12.000,00 2.500,00 22.121,00 % 20% 20% 20% 1 1524,20 2400,00 500,00 4.424,20 2 1524,20 2400,00 500,00 4.424,20 3 1524,20 2400,00 500,00 4.424,20 4 1524,20 2400,00 500,00 4.424,20 5 1524,20 2400,00 500,00 4.424,20 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 74 4.6 COSTOS Y GASTOS Cuadro 21. Sueldos y Salarios CARGO Gerente General Administrador Secretaria Recepcionista Jefe de Seguridad Guardias Botones Jefe de Cocina Chef Meseros Mucamas TOTAL No. COSTO POR COSTO COSTO TOTAL PERSONAS EMPLEADO TOTAL ANUAL 1 980,00 980,00 11.760,00 1 780,00 780,00 9.360,00 1 380,00 380,00 4.560,00 2 354,00 708,00 8.496,00 1 380,00 380,00 4.560,00 3 354,00 1.062,00 12.744,00 2 354,00 708,00 8.496,00 1 540,00 540,00 6.480,00 4 450,00 1.800,00 21.600,00 5 354,00 1.770,00 21.240,00 5 354,00 1.770,00 21.240,00 26 10.878,00 130.536,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Cuadro 22. Gastos Generales RUBRO Energía Eléctrica Agua Potable Teléfono Servicios de lavandería Internet TOTAL VALOR MENSUAL 3.500,00 1.800,00 1.115,00 5.000,00 1.530,00 12.945,00 MESES VALOR TOTAL 12 12 12 12 12 42.000,00 21.600,00 13.380,00 60.000,00 18.360,00 155.340,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 75 Cuadro 23. Costos Directos RUBRO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Alimentación No. Platos 4000 4200 4410 4631 4862 5105 5360 5628 5910 6205 Costo Promedio x plato 14,5 14,5 14,5 14,5 14,5 14,5 14,5 14,5 14,5 14,5 TOTAL 58.000,00 60.900,00 63.945,00 67.142,25 70.499,36 74.024,33 77.725,55 81.611,82 85.692,42 89.977,04 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 76 RESUMEN DE GASTOS DEL PROYECTO CONDICIONES Crecimiento anual de Gastos Crecimiento anual de Sueldos 4,5% 5% Cuadro 24. Resumen de Gastos GASTOS Gastos administrativos Sueldos y Salarios Fijos Publicidad Servicios Basicos AMORTIZACIONES DEPRECIACIONES TOTAL GTOS. ADMINISTRATIVOS Gastos Financieros Intereses Total gastos financieros Total gastos anuales 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 130.536,00 137.062,80 143.915,94 151.111,74 158.667,32 166.600,69 174.930,72 183.677,26 192.861,12 202.504,18 10.000,00 10.450,00 10.920,25 11.411,66 11.925,19 12.461,82 13.022,60 13.608,62 14.221,01 14.860,95 155.340,00 162.330,30 169.635,16 177.268,75 185.245,84 193.581,90 202.293,09 211.396,28 220.909,11 230.850,02 4.424,20 4.424,20 4.424,20 4.424,20 4.424,20 83.222,32 83.222,32 83.222,32 83.222,32 83.222,32 67.622,32 67.622,32 67.622,32 67.622,32 69.722,32 383.522,52 397.489,62 412.117,87 427.438,66 443.484,86 440.266,73 457.868,73 476.304,47 495.613,55 517.937,47 36.692,02 34.389,76 31.857,28 29.071,55 26.007,25 22.636,52 18.928,71 14.850,13 10.363,68 5.428,60 36.692,02 34.389,76 31.857,28 29.071,55 26.007,25 22.636,52 18.928,71 14.850,13 10.363,68 5.428,60 420.214,53 431.879,38 443.975,15 456.510,21 469.492,11 462.903,24 476.797,44 491.154,60 505.977,24 523.366,06 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 77 4.7 CAPITAL DE TRABAJO Cuadro 25. Capital de Trabajo COSTO Y GASTOS Costos Directos Gastos Generales Pago Sueldos y Salarios TOTAL VALOR 58.000,00 155.340,00 130.536,00 343.876,00 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Total 343.876,00 / 12 (meses) = 28.656,33 El capital de trabajo que se necesita al momento de iniciar la ejecución del proyecto del Hotel en Manta, para cubrir los costos y gastos en el corto plazo es de US$ 28.656,33. 78 4.8 PROYECCIÓN DE INGRESOS Para la estimación de los ingresos por hospedaje se consideró el resultado de la encuesta, en el cuál un turista estaría dispuesto a pagar por la estadía de un hotel el precio promedio de US$ 160.00; con porcentajes bajos en los dos primeros años, hasta que el hotel se consolide en el mercado y este tenga un 80% de ocupación en los posteriores años. Los ingresos por el centro de negocios se estimaron un 5% de crecimiento anual. Cuadro 26. Proyección de Ingresos (Ventas) HOSPEDAJE RUBRO Días del mes Total Habitaciones hotel Habitaciones disponibles anual Ocupación Habitaciones vendidas anual Precio Promedio Total de Ingresos hospedaje ALIMENTACIÓN Habitaciones vendidas anual Precio Promedio Total de Ingresos alimentación CENTRO DE NEGOCIOS Ventas Total Ingresos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 365 50 18250 20% 3.650 160,00 584.000,00 365 50 18250 45% 8.213 160,00 1.314.000,00 365 50 18250 60% 10.950 160,00 1.752.000,00 365 50 18250 80% 14.600 160,00 2.336.000,00 365 50 18250 80% 14.600 160,00 2.336.000,00 365 50 18250 80% 14.600 160,00 2.336.000,00 365 50 18250 80% 14.600 160,00 2.336.000,00 365 50 18250 80% 14.600 160,00 2.336.000,00 365 50 18250 80% 14.600 160,00 2.336.000,00 365 50 18250 80% 14.600 160,00 2.336.000,00 3.650 16 58400 8.213 16 131400 10.950 16 175200 14.600 16 233600 14.600 16 233600 14.600 16 233600 14.600 16 233600 14.600 16 233600 14.600 16 233600 14.600 16 233600 5.000,00 647.400,00 5.250,00 1.450.650,00 5.512,50 1.932.712,50 5.788,13 2.575.388,13 6.077,53 2.575.677,53 6.381,41 2.575.981,41 6.700,48 2.576.300,48 7.035,50 2.576.635,50 7.387,28 2.576.987,28 7.756,64 2.577.356,64 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 79 4.9 ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS Resumen de todos los resultados de los ingresos, los costos y los gastos del hotel en Manta, con la utilidad o pérdida del ejercicio contable. Cuadro 27. Estado de Pérdidas y Ganancias AÑOS Ventas (-) Costo de Ventas Utilidad Bruta Gasto de Administración y Venta Gastos Finacieros Utilidad antes reparto trabajadores (-) 15% Participación Trabajadores Utlidad antes de Impto a la Renta (-) 22% Impuesto a la Renta Utilidad Neta 1 2 3 4 5 6 647.400,00 1.450.650,00 1.932.712,50 2.575.388,13 2.575.677,53 2.575.981,41 58.000,00 60.900,00 63.945,00 67.142,25 70.499,36 74.024,33 589.400,00 1.389.750,00 1.868.767,50 2.508.245,88 2.505.178,17 2.501.957,08 383.522,52 397.489,62 412.117,87 427.438,66 443.484,86 440.266,73 36.692,02 34.389,76 31.857,28 29.071,55 26.007,25 22.636,52 169.185,47 957.870,62 1.424.792,35 2.051.735,66 2.035.686,05 2.039.053,83 25.377,82 143680,59 213718,85 307760,35 305352,91 305858,07 143.807,65 814.190,03 1.211.073,50 1.743.975,32 1.730.333,15 1.733.195,76 31.637,68 179.121,81 266.436,17 383.674,57 380.673,29 381.303,07 112.169,97 635.068,22 944.637,33 1.360.300,75 1.349.659,85 1.351.892,69 7 2.576.300,48 77.725,55 2.498.574,93 457.868,73 18.928,71 2.021.777,49 303266,62 1.718.510,87 378.072,39 1.340.438,48 8 2.576.635,50 81.611,82 2.495.023,68 476.304,47 14.850,13 2.003.869,08 300580,36 1.703.288,72 374.723,52 1.328.565,20 9 2.576.987,28 85.692,42 2.491.294,86 495.613,55 10.363,68 1.985.317,62 297797,64 1.687.519,98 371.254,40 1.316.265,58 10 2.577.356,64 89.977,04 2.487.379,60 517.937,47 5.428,60 1.964.013,54 294602,03 1.669.411,51 367.270,53 1.302.140,98 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 80 4.10 FLUJO DE EFECTIVO Resumen de las variaciones y movimientos de efectivo dentro del proyecto hotelero en Manta, con una proyección de 10 años. Cuadro 28. Flujo de Efectivo AÑOS 0 OCUPACIÓN Ingresos Gastos Depreciaciones Amortizaciones Utilidad (-) 15 % Prticipación de Trabajadores Utilidad Antes de Impuesto (-) 22% Impuesto a la Renta Utilidad despues de Impuesto Depreciaciones Amortizaciones Utilidad Neta Inversión 1.229.977,48 Valor Residual V. Capital de Trabajo Cash Flow -1.229.977,48 VAN 5.656.832,47 TIR 58,77% 1 2 3 20% 45% 80% 647.400,00 1.450.650,00 1.932.712,50 420.214,53 431.879,38 443.975,15 83.222,32 83.222,32 83.222,32 4.424,20 4.424,20 4.424,20 139.538,96 931.124,11 1.401.090,84 20.930,84 139.668,62 210.163,63 118.608,11 791.455,49 1.190.927,21 26.093,78 174.120,21 262.003,99 92.514,33 617.335,28 928.923,22 83.222,32 83.222,32 83.222,32 4.424,20 4.424,20 4.424,20 180.160,84 704.981,80 1.016.569,74 180.160,84 704.981,80 1.016.569,74 4 90% 2.575.388,13 456.510,21 83.222,32 4.424,20 2.031.231,40 304.684,71 1.726.546,69 379.840,27 1.346.706,42 83.222,32 4.424,20 1.434.352,93 1.434.352,93 5 90% 2.575.677,53 469.492,11 83.222,32 4.424,20 2.018.538,90 302.780,84 1.715.758,07 377.466,77 1.338.291,29 83.222,32 4.424,20 1.425.937,81 1.425.937,81 6 90% 2.575.981,41 462.903,24 67.622,32 0,00 2.045.455,85 306.818,38 1.738.637,47 382.500,24 1.356.137,23 67.622,32 0,00 1.423.759,54 1.423.759,54 7 90% 2.576.300,48 476.797,44 67.622,32 0,00 2.031.880,72 304.782,11 1.727.098,61 379.961,69 1.347.136,92 67.622,32 0,00 1.414.759,23 1.414.759,23 8 90% 2.576.635,50 491.154,60 67.622,32 0,00 2.017.858,59 302.678,79 1.715.179,80 377.339,56 1.337.840,24 67.622,32 0,00 1.405.462,56 1.405.462,56 9 10 90% 2.576.987,28 505.977,24 67.622,32 0,00 2.003.387,72 300.508,16 1.702.879,56 374.633,50 1.328.246,06 67.622,32 0,00 1.395.868,38 90% 2.577.356,64 523.366,06 69.722,32 0,00 1.984.268,26 297.640,24 1.686.628,02 371.058,17 1.315.569,86 69.722,32 0,00 1.385.292,17 1.395.868,38 69.722,32 28.656,33 1.483.670,82 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 81 4.11 VALOR ACTUAL NETO (VAN) ∑ ( ) CONDICIÓN: Ko Riesgo Tasa de descuento 6,54% 3,00% 9,54% Cuadro 29. Valor Actual Neto No. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 FNE -1.229.977,48 180.160,84 704.981,80 1.016.569,74 1.434.352,93 1.425.937,81 1.423.759,54 1.414.759,23 1.405.462,56 1.395.868,38 1.483.670,82 TOTAL (1+i)n 1,10 1,20 1,31 1,44 1,58 1,73 1,89 2,07 2,27 2,49 FNE/(1+i)n -1.229.977,48 164.470,37 587.533,23 773.426,36 996.242,53 904.142,54 824.138,55 747.607,04 678.012,01 614.737,69 596.499,65 5.656.832,47 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Los flujos de este proyecto me permiten recuperar la Inversión, y costos del proyecto; además me da un excedente USD$ 5’656.832,47 en valores actuales. 82 4.12 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ( )( ) Cuadro 30. Tasa Interna de Retorno TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) TASA DE VAN DESCTO 0% 5% 9,54% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 70% 80% 90% 100% 10.655.546,17 7.586.281,03 5.656.832,47 4.027.574,59 2.971.456,44 2.192.967,76 1.606.699,79 1.156.538,54 804.756,54 525.441,61 300.441,99 116.807,67 -34.858,04 -268.242,93 -436.977,08 -562.897,77 -659.408,44 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora La TIR del proyecto es del 58,77% de rentabilidad anual sobre la Inversión. 83 4.13 ESCENARIO OPTIMISTA En el escenario optimista el proyecto del hotel en Manta, se consideró un incremento en la demanda, como resultado de una aceptación favorable del turista, y que a largo plazo se logre posicionar en el mercado hotelero hasta alcanzar el 100% de ocupación. Cuadro 31. Proyección de Ingresos (Escenario Optimista) HOSPEDAJE RUBRO Días del mes Total Habitaciones hotel Habitaciones disponibles anual Ocupación Habitaciones vendidas anual Precio Promedio Total de Ingresos hospedaje ALIMENTACIÓN Habitaciones vendidas anual Precio Promedio Total de Ingresos alimentación CENTRO DE NEGOCIOS Ventas Total Ingresos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 365 50 18250 45% 8.213 160,00 1.314.000,00 365 50 18250 55% 10.038 160,00 1.606.000,00 365 50 18250 90% 16.425 160,00 2.628.000,00 365 50 18250 100% 18.250 160,00 2.920.000,00 365 50 18250 100% 18.250 160,00 2.920.000,00 365 50 18250 100% 18.250 160,00 2.920.000,00 365 50 18250 100% 18.250 160,00 2.920.000,00 365 50 18250 100% 18.250 160,00 2.920.000,00 365 50 18250 100% 18.250 160,00 2.920.000,00 365 50 18250 100% 18.250 160,00 2.920.000,00 8.213 16 131400 10.038 16 160600 16.425 16 262800 18.250 16 292000 18.250 16 292000 18.250 16 292000 18.250 16 292000 18.250 16 292000 18.250 16 292000 18.250 16 292000 5.000,00 1.450.400,00 5.250,00 1.771.850,00 5.512,50 2.896.312,50 5.788,13 3.217.788,13 6.077,53 3.218.077,53 6.381,41 3.218.381,41 6.700,48 3.218.700,48 7.035,50 3.219.035,50 7.387,28 3.219.387,28 7.756,64 3.219.756,64 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 84 Cuadro 32. Estado de Pérdidas y Ganancias (Escenario Optimista) AÑOS Ventas (-) Costo de Ventas Utilidad Bruta Gasto de Administración y Venta Gastos Finacieros Utilidad antes reparto trabajadores (-) 15% Participación Trabajadores Utlidad antes de Impto a la Renta (-) 22% Impuesto a la Renta Utilidad Neta 1 1.450.400,00 58.000,00 1.392.400,00 383.522,52 36.692,02 972.185,47 145.827,82 826.357,65 181.798,68 644.558,97 2 1.771.850,00 60.900,00 1.710.950,00 397.489,62 34.389,76 1.279.070,62 191860,59 1.087.210,03 239.186,21 848.023,82 3 2.896.312,50 63.945,00 2.832.367,50 412.117,87 31.857,28 2.388.392,35 358258,85 2.030.133,50 446.629,37 1.583.504,13 4 3.217.788,13 67.142,25 3.150.645,88 427.438,66 29.071,55 2.694.135,66 404120,35 2.290.015,32 503.803,37 1.786.211,95 5 3.218.077,53 70.499,36 3.147.578,17 443.484,86 26.007,25 2.678.086,05 401712,91 2.276.373,15 500.802,09 1.775.571,05 6 3.218.381,41 74.024,33 3.144.357,08 440.266,73 22.636,52 2.681.453,83 402218,07 2.279.235,76 501.431,87 1.777.803,89 7 3.218.700,48 77.725,55 3.140.974,93 457.868,73 18.928,71 2.664.177,49 399626,62 2.264.550,87 498.201,19 1.766.349,68 8 3.219.035,50 81.611,82 3.137.423,68 476.304,47 14.850,13 2.646.269,08 396940,36 2.249.328,72 494.852,32 1.754.476,40 9 3.219.387,28 85.692,42 3.133.694,86 495.613,55 10.363,68 2.627.717,62 394157,64 2.233.559,98 491.383,20 1.742.176,78 10 3.219.756,64 89.977,04 3.129.779,60 517.937,47 5.428,60 2.606.413,54 390962,03 2.215.451,51 487.399,33 1.728.052,18 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 85 Cuadro 33. Flujo de Efectivo (Escenario Optimista) AÑOS 0 1 2 3 Ingresos 1.450.400,00 1.771.850,00 2.896.312,50 Gastos 420.214,53 431.879,38 443.975,15 Depreciaciones 83.222,32 83.222,32 83.222,32 Amortizaciones 4.424,20 4.424,20 4.424,20 Utilidad 942.538,96 1.252.324,11 2.364.690,84 (-) 15 % Prticipación de Trabajadores 141.380,84 187.848,62 354.703,63 Utilidad Antes de Impuesto 801.158,11 1.064.475,49 2.009.987,21 (-) 22% Impuesto a la Renta 176.254,78 234.184,61 442.197,19 Utilidad despues de Impuesto 624.903,33 830.290,88 1.567.790,02 Depreciaciones 83.222,32 83.222,32 83.222,32 Amortizaciones 4.424,20 4.424,20 4.424,20 Utilidad Neta 712.549,84 917.937,40 1.655.436,54 Inversión 1.229.977,48 Valor Residual V. Capital de Trabajo Cash Flow -1.229.977,48 712.549,84 917.937,40 1.655.436,54 VAN 8.408.145,51 TIR 86,35% 4 3.217.788,13 456.510,21 83.222,32 4.424,20 2.673.631,40 401.044,71 2.272.586,69 499.969,07 1.772.617,62 83.222,32 4.424,20 1.860.264,13 1.860.264,13 5 3.218.077,53 469.492,11 83.222,32 4.424,20 2.660.938,90 399.140,84 2.261.798,07 497.595,57 1.764.202,49 83.222,32 4.424,20 1.851.849,01 1.851.849,01 6 3.218.381,41 462.903,24 67.622,32 0,00 2.687.855,85 403.178,38 2.284.677,47 502.629,04 1.782.048,43 67.622,32 0,00 1.849.670,74 1.849.670,74 7 3.218.700,48 476.797,44 67.622,32 0,00 2.674.280,72 401.142,11 2.273.138,61 500.090,49 1.773.048,12 67.622,32 0,00 1.840.670,43 1.840.670,43 8 3.219.035,50 491.154,60 67.622,32 0,00 2.660.258,59 399.038,79 2.261.219,80 497.468,36 1.763.751,44 67.622,32 0,00 1.831.373,76 1.831.373,76 9 3.219.387,28 505.977,24 67.622,32 0,00 2.645.787,72 396.868,16 2.248.919,56 494.762,30 1.754.157,26 67.622,32 0,00 1.821.779,58 10 3.219.756,64 523.366,06 69.722,32 0,00 2.626.668,26 394.000,24 2.232.668,02 491.186,97 1.741.481,06 69.722,32 0,00 1.811.203,37 1.821.779,58 69.722,32 28.656,33 1.909.582,02 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora En el escenario optimista el VAN del proyecto es de US$ 8’408.145,51 con una TIR 86,35% de rentabilidad sobre la inversión. 86 4.14 ESCENARIO PESIMISTA En el escenario pesimista, se maneja con el supuesto que el hotel llega a tener un máximo porcentaje de 35% de ocupación en el largo plazo, producto de una baja demanda; igual generaría ingresos positivos para cubrir los costos y mantenerse en el mercado. Cuadro 34. Proyección de Ingresos (Escenario Pesimista) HOSPEDAJE RUBRO Días del mes Total Habitaciones hotel Habitaciones disponibles anual Ocupación Habitaciones vendidas anual Precio Promedio Total de Ingresos hospedaje ALIMENTACIÓN Habitaciones vendidas anual Precio Promedio Total de Ingresos alimentación CENTRO DE NEGOCIOS Ventas Total Ingresos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 365 50 18250 20% 3.650 160,00 584.000,00 365 50 18250 30% 5.475 160,00 876.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 365 50 18250 35% 6.388 160,00 1.022.000,00 3.650 16 58400 5.475 16 87600 6.388 16 102200 6.388 16 102200 6.388 16 102200 6.388 16 102200 6.388 16 102200 6.388 16 102200 6.388 16 102200 6.388 16 102200 5.000,00 647.400,00 5.250,00 968.850,00 5.512,50 1.129.712,50 5.788,13 1.129.988,13 6.077,53 1.130.277,53 6.381,41 1.130.581,41 6.700,48 1.130.900,48 7.035,50 1.131.235,50 7.387,28 1.131.587,28 7.756,64 1.131.956,64 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 87 Cuadro 35. Estado de Pérdidas y Ganancias (Escenario Pesimista) AÑOS Ventas (-) Costo de Ventas Utilidad Bruta Gasto de Administración y Venta Gastos Finacieros Utilidad antes reparto trabajadores (-) 15% Participación Trabajadores Utlidad antes de Impto a la Renta (-) 22% Impuesto a la Renta Utilidad Neta 1 647.400,00 58.000,00 589.400,00 383.522,52 36.692,02 169.185,47 25.377,82 143.807,65 31.637,68 112.169,97 2 968.850,00 60.900,00 907.950,00 397.489,62 34.389,76 476.070,62 71410,59 404.660,03 89.025,21 315.634,82 3 1.129.712,50 63.945,00 1.065.767,50 412.117,87 31.857,28 621.792,35 93268,85 528.523,50 116.275,17 412.248,33 4 1.129.988,13 67.142,25 1.062.845,88 427.438,66 29.071,55 606.335,66 90950,35 515.385,32 113.384,77 402.000,55 5 1.130.277,53 70.499,36 1.059.778,17 443.484,86 26.007,25 590.286,05 88542,91 501.743,15 110.383,49 391.359,65 6 1.130.581,41 74.024,33 1.056.557,08 440.266,73 22.636,52 593.653,83 89048,07 504.605,76 111.013,27 393.592,49 7 1.130.900,48 77.725,55 1.053.174,93 457.868,73 18.928,71 576.377,49 86456,62 489.920,87 107.782,59 382.138,28 8 1.131.235,50 81.611,82 1.049.623,68 476.304,47 14.850,13 558.469,08 83770,36 474.698,72 104.433,72 370.265,00 9 1.131.587,28 85.692,42 1.045.894,86 495.613,55 10.363,68 539.917,62 80987,64 458.929,98 100.964,60 357.965,38 10 1.131.956,64 89.977,04 1.041.979,60 517.937,47 5.428,60 518.613,54 77792,03 440.821,51 96.980,73 343.840,78 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora 88 Cuadro 36. Flujo de Efectivo (Escenario Pesimista) AÑOS 0 Ingresos Gastos Depreciaciones Amortizaciones Utilidad (-) 15 % Prticipación de Trabajadores Utilidad Antes de Impuesto (-) 22% Impuesto a la Renta Utilidad despues de Impuesto Depreciaciones Amortizaciones Utilidad Neta Inversión 1.229.977,48 Valor Residual V. Capital de Trabajo Cash Flow -1.229.977,48 VAN 1.381.625,42 TIR 28,78% 1 647.400,00 420.214,53 83.222,32 4.424,20 139.538,96 20.930,84 118.608,11 26.093,78 92.514,33 83.222,32 4.424,20 180.160,84 180.160,84 2 3 4 5 968.850,00 1.129.712,50 1.129.988,13 1.130.277,53 431.879,38 443.975,15 456.510,21 469.492,11 83.222,32 83.222,32 83.222,32 83.222,32 4.424,20 4.424,20 4.424,20 4.424,20 449.324,11 598.090,84 585.831,40 573.138,90 67.398,62 89.713,63 87.874,71 85.970,84 381.925,49 508.377,21 497.956,69 487.168,07 84.023,61 111.842,99 109.550,47 107.176,97 297.901,88 396.534,22 388.406,22 379.991,09 83.222,32 83.222,32 83.222,32 83.222,32 4.424,20 4.424,20 4.424,20 4.424,20 385.548,40 484.180,74 476.052,73 467.637,61 385.548,40 484.180,74 476.052,73 467.637,61 6 7 1.130.581,41 1.130.900,48 462.903,24 476.797,44 67.622,32 67.622,32 0,00 0,00 600.055,85 586.480,72 90.008,38 87.972,11 510.047,47 498.508,61 112.210,44 109.671,89 397.837,03 388.836,72 67.622,32 67.622,32 0,00 0,00 465.459,34 456.459,03 465.459,34 456.459,03 8 1.131.235,50 491.154,60 67.622,32 0,00 572.458,59 85.868,79 486.589,80 107.049,76 379.540,04 67.622,32 0,00 447.162,36 447.162,36 9 1.131.587,28 505.977,24 67.622,32 0,00 557.987,72 83.698,16 474.289,56 104.343,70 369.945,86 67.622,32 0,00 437.568,18 10 1.131.956,64 523.366,06 69.722,32 0,00 538.868,26 80.830,24 458.038,02 100.768,37 357.269,66 69.722,32 0,00 426.991,97 437.568,18 69.722,32 28.656,33 525.370,62 Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Al mantener un porcentaje bajo en la demanda, el proyecto es rentable y tiene liquidez para entrar a operar. El VAN del escenario pesimista es positivo US$ 1’381.625,42, con una TIR 28,78% de rentabilidad sobre la inversión y cumple con la ley de que la TIR debe ser mayor al costo de capital. 89 4.15 RESUMEN DE LOS ESCENARIOS MÚLTIPLES Cuadro 37. Resumen de Escenarios Múltiples ESCENARIOS NORMAL OPTIMISTA PESIMISTA % OCUP 80,00% 100,00% 35,00% VAN 5.656.832,47 8.408.145,51 1.381.625,42 TIR 58,77% 86,35% 28,78% Fuente: Informe técnico del proyecto Realizado por: Autora Como resultado de escenarios múltiples, se puede observar que el Valor Actual Neto es positivo en los tres escenarios, cumpliendo con la propuesta de dar saldos positivos en caja y recuperar la inversión inicial para operar el proyecto del Hotel. La Tasa Interna de Retorno es mayor al Costo de capital, es decir la rentabilidad del proyecto que se recupera anualmente. 90 CONCLUSIONES El proyecto de “FACTIBILIDAD DE CONSTRUIR UN HOTEL EN EL SECTOR LOS ALMENDROS DE LA CIUDAD DE MANTA”, desde el punto de vista financiero es factible, con saldo positivo en el Flujo de Caja, que permite recuperar la Inversión inicial del proyecto y generar utilidad contable desde el periodo 1. En la ciudad de Manta existe una demanda insatisfecha por servicio de alojamiento turístico; en el presente caso, es necesario la creación del hotel en un sector cercano al aeropuerto y a la nueva terminal terrestre, que es precisamente donde este proyecto va a ser construido. Con el estudio de mercado se logró determinar que el turismo se sostiene con la llegada de cruceros al Puerto de Manta y los turistas nacionales que visitan a la ciudad en toda época del año. El segmento potencial de clientes para el hotel son los turistas extranjeros y nacionales, que viajan a la ciudad de Manta para turismo o por negocios; en época baja los ejecutivos de negocios y empresarios son los que complementan el mercado comercial, ya que llegan a la ciudad por diversos negocios de pesca y otros asuntos. 91 RECOMENDACIONES Los emprendedores deben realizar el proyecto hotelero en la ciudad de Manta, contratar los mejores especialistas e ingenieros técnicos para la etapa constructiva y así obtener excelentes resultados, como los modelos hoteleros internacionales. Además crear estrategias publicitarias para atraer a los potenciales clientes que llegan por las diferentes vías de acceso a la ciudad. Recomiendo al GAD- MANTA mejorar ciertas áreas en la carretera y en las principales vías de acceso a la ciudad de Manta, así como a sus diversos atractivos turísticos, y dar las facilidades para que se ejecute este proyecto, de acuerdo a los reglamentos establecidos por este y el Ministerio de Turismo. Recomiendo a los administradores del futuro hotel lo siguiente: 1. Trabajar en conjunto con la Dirección de Turismo del Municipio de Manta para promocionar el hotel y los atractivos turísticos de la ciudad. 2. Realizar todos los esfuerzos para reclutar un recurso humano capacitado para atender de forma eficiente al turista y al hotel. 3. Tener un plan de capacitación continuó para que el personal pueda brindar un servicio de calidad y atender a los huéspedes de manera que logren que los clientes vean al hotel como parte de su preferencia hotelera en Manta. 92 BIBLIOGRAFÍA Berk, Jonathan; DeMarzo, Peter. (2008). Finanzas Corporativas. Editorial Pearson Educación. Edición I Cedeño Sánchez J, Viliulfo. (1985). La Confederación manteña. Manta: Editorial Offacoda Color Ecuador. 1ra Edición Chávez García Ramón. (2013). Manta en la historia de la República del Ecuador: Identidad. Manta. Colección Lligua Tohallí. Dirección de Comunicación Social y Atención al Cliente. (2011). En la Ruta del Spondylus Proyecto que impulsa el turismo sostenible y la productividad ecuatoriana. Editorial: Boletín Hidrovo Quiñónez Tatiana. (2005). Historia de Manta en la Región de Manabi. Ecuador: Editorial Mar Abierto. Tomo II Kotler Philip. (1997). Marketing Turístico. Madrid. Recuperado de https://es.scribd.com/doc/203546415/Marketing-Turistico-Kotler Ministerio de Turismo. (2013). Boletín de estadísticas Turísticas. Editorial: Boletín Ministerio de Turismo. Boletín de estadísticas turísticas 2010-2014 Palma, John Milton (2012). Manta: Su historia y Progreso. Ecuador. Editorial: Libro Manta 93 Palma, John Milton (2009). Manta: Historia de un Puerto. Ecuador. Editorial: Libro Manta. Edición III Rivera García Luis. (2014). La magia de las Finanzas en la Hotelería. México. Editorial: Porrua Sánchez Ramos Joselias. (2004). Manta, 1500 años de vida histórica y la racionalidad de la identidad cultural manabita. Editorial: Mar Abierto Sampieri Hernández Roberto. (2014). Metodología de la Investigación. 5ta Edición. Editorial: M.C. Graw Hill. Recuperado de http://es.slideshare.net/Igneigna/metodologia-de-la-investigacion-5taedicion-de-hernndez-sampieri Sánchez Ramos Joselias. (2013). Identidad Cultural Manabita. Editorial: Ensayo Revistas Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta. (Abril 2012). La Gaceta # 346. Recuperado de http://issuu.com/municipiomanta/docs/gaceta__346 Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta. (Abril 2013). La Gaceta # 366. Recuperado de http://issuu.com/municipiomanta/docs/366_para_subir 94 Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta. (Agosto 2013). La Gaceta # 374. Recuperado de http://issuu.com/municipiomanta/docs/gaceta_374 Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta. (Diciembre 2013). La Gaceta # 383. Recuperado de http://issuu.com/municipiomanta/docs/gaceta_383lista Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta. (Enero 2015). La Gaceta # 400. Recuperado de http://www.manta.gob.ec/index.php/lagaceta/item/546-la-gaceta-edicion-impresa-400 Gobierno Autónomo Descentralizado de Manta. (Marzo 2015). La Gaceta # 404. Recuperado de http://www.manta.gob.ec/index.php/lagaceta/item/703-la-gaceta-edicion-impresa-404 PÁGINAS WEB http://turismomanta.com/informacion-turistica/ http://www.manta360.com/ http://www.revistalagente.com/2014/09/05/cifras-oficiales-del-turismoen-ecuador/ http://www.mantacomercial.com TESIS Barrionuevo Espinoza, M. (2006). Estudio de factibilidad para la creación de un supermercado en la parroquia de Calderón. Facultad 95 de Ciencias Económicas y Negocios. Carrera Ingeniería de Empresas. Universidad Tecnológica Equinoccial. Velazco, M. (2000). Proyecto para el establecimiento de un hotel de primera categoría dentro del nuevo Aeropuerto de Quito en el sector el Puembo para satisfacer la nueva demanda que genere el mismo. Carrera de Administración de Empresas Turísticas Guianza y Manejo de Áreas Naturales. Universidad Tecnológica Equinoccial. 96
