ADI Marzo 2006

Resultados 2005 y Programa 2006
Marzo de 2006
2
Contenido
I.
Cierre 2005
II.
Programa 2006
III.
Bursatilización
3
El Programa 2005 de SHF contemplaba el apoyo directo a 99,000
viviendas; dicho programa fue establecido bajo el supuesto de que
todas las Sofoles continuarían financiando viviendas de interés
social con recursos de SHF...
PROGRAMA 2005
PROSAVI,
15,000
COFINANCIAMTO.
20,000
PROFIVI,
84,000
99,000 Viviendas
APOYO
INFONAVIT,
10,000
PROFIVI
TRADICIONAL,
54,000
La meta agregada del 2005 se cumplió en lo que se refiere al programa
sin subsidio, pero quedó muy por abajo en el programa PROSAVI. En
términos globales se alcanzó el 90% de la meta.
99,000
100,000
15,000
Viviendas Fondeadas Sector Sofoles
(Con y Sin Recursos de SHF)
Número de Viviendas
89,539
4,356
80,000
54,449
4,356
60,000
40,000
84,000
85,183
35,090
50,093
20,000
-
35,090
0
Programado 2005
2005 Sector Sofoles
(A = B + C)
PROFIVI
2005 Sofoles con
2005 Sofoles Sin
Recursos SHF (B)
Recursos SHF (C )
PROSAVI
4
5
El crecimiento en individualizaciones del Sector durante 2005 fue
de 37%, mientras que el programa sin subsidio creció 53%
impulsado por el Cofinanciamiento Infonavit.
90,000
Número de Viviendas Individualizadas Sector Sofoles
2004 - 2005
80,000
37%
o
t
n
mie
i
c
e
Cr
70,000
2004
PROSAVI
2005
Cambio
9,800
4,356
-56%
PROFIVI
Tradicional
Apoyo infonavit
Cofinanciamiento
55,520
47,742
6,350
1,428
85,183
46,589
7,742
30,852
53%
-2%
22%
2061%
TOTAL
65,320
89,539
37%
4,356
30,852
60,000
9,800
50,000
1,428
6,350
7,742
47,742
46,589
2004
2005
40,000
30,000
20,000
10,000
0
PROFIVI TRAD
APOYO
COFINANCIAMTO.
PROSAVI
Así, los cambios que ha experimentado el sector han generado un
crecimiento continuo desde 2002, a una tasa promedio anual del
25%.
Viviendas Individualizadas Sector Sofoles 2002-2005
Crecimiento Promedio
Anual = 25%
100,000
89,539
37.1%
20.5%
80,000
17.5%
54,449
60,000
40,000
20,000
46,142
54,229
65,320
35,090
0
2002
2003
Sin Recursos SHF
2004
Con Recursos de SHF
2005
6
7
El valor promedio de la vivienda PROFIVI Tradicional en 2005 se
incrementó 6.1.% con respecto a 2004 1/.
Composición del valor de Venta promedio PROFIVI Tradicional 2005
PROFIVI TRADICIONAL 2005
Enganche
Promedio
72,425
(16%)
Valor Promedio de Venta PROFIVI Tradicional
500,000
$428,696
400,000
6.1%
66,874
$454,864
72,425
300,000
Crédito
Promedio Sofol
382,439
( 84%)
200,000
361,822
382,439
100,000
Valor Promedio
Vivienda
$454,864
0
2004
Crédito Promedio
2005
Enganche Promedio
Ingreso del Acreditado Tipo = 10.5 SMMDF
1/ Si se considera el valor promedio del PROFIVI (incluyendo Cofinanciamiento y Apoyo
Infonavit) dicho valor pasa de $437,856 en 2004 a $427,300 en 2005.
8
La composición del Valor Promedio de la Vivienda del
Cofinanciamiento y el Apoyo INFONAVIT es:
COFINANCIAMIENTO 2005
Monto
Crédito
Promedio
Promedio
Subcuenta
INFONAVIT 52,602 (15%)
65,380 (18%)
Crédito
Promedio Sofol
(209,332) 60%
APOYO INFONAVIT 2005
Enganche
Promedio,
73,033
(12%)
Enganche
Promedio
26,189 (7%)
Valor Promedio
Vivienda
$353,502
Crédito
Promedio Sofol
512,394
(88%)
Ingreso del Acreditado Tipo
8.4 SMMDF
20.4 SMMDF
Valor Promedio
Vivienda
$585,427
Las capacidad de compra de los individuos ha observado avance
muy relevante en los años recientes pues en el año 2000 un
individuo con ingreso de 7 salarios mínimos podía adquirir una
vivienda de $208 mil mientras que con la reducción de márgenes y
la disponibilidad del producto de Cofinanciamiento puede adquirir
una vivienda 50% más grande.
Vivienda Asequible por Programa
350,000
312,760
279,623
300,000
Pesos
250,000
208,146
200,000
150,000
100,000
50,000
PROFIVI 2000
Factor Pago
14.24
PROFIVI 2005
COFINANCIAMIENTO 2005
Factor Pago
10.60
9
Aún con el retiro gradual de SHF del mercado de la construcción, el
saldo total financiado por las Sofoles (dentro y fuera de balance) sigue
creciendo, lo que muestra la madurez del mercado de crédito puente.
Saldo de Crédito a la Construcción (mdp)
Con y sin apoyo de SHF
% Cobertura SHF Efectiva
71%
54%
37%
19%
49,017
50,000
45,000
39,189
40,000
32,076
35,000
30,000
25,000
20,000
20,170
5,798
Sin
SHF
29%
14,372
SHF
71%
15,000
10,000
5,000
14,528
Sin
SHF
45%
17,548
SHF
55%
22,054
Sin
SHF
57%
17,135
SHF
43%
32,153
Sin
SHF
66%
16,864
SHF
34%
2002
2003
Con Apoyo SHF
2004
2005
Otros Recursos
10
11
Contenido
I.
Cierre 2005
II.
Programa 2006
III.
Bursatilización
12
Para SHF, considerando el apoyo a todas las Sofoles excepto a
Hipotecaria Nacional, el programa 2006 es ambicioso.
Individualización de Viviendas Sector Sofoles 2005 - 2006
(Sin Hipotecaria Nacional)
115,000
120,000
100,000
Crecimiento 137%
APOYO
INFONAVIT
5,527
80,000
60,000
40,000
105,000
48,477
45,184
20,000
0
4,356
10,000
2005
2006
PROSAVI
PROFIVI
COFINANCIAMIENTO
50,000
PROFIVI
TRADICIONAL
49,473
Nuestros esfuerzos se deben concentrar en brindar mayor accesibilidad
Por accesibilidad debemos entender programas con menores costos de
apertura (enganche, gastos de escrituración, comisión de apertura, etc.),
menores factores de pago por mil, y mejor atención a familias con ingresos no
provenientes de un salario.
•
“Ahorrasif”,
•
“Cofinanciamiento SHF-INFONAVIT”
•
Arrendamiento con opción a compra
•
PROSAVI
•
Aprovechar la flexibilidad de los
criterios para comprobar ingresos
•
“Cofinanciamiento SHF-FOVISSSTE”
Requerimos trabajar en conjunto los Promotores de Vivienda, las Sofoles y SHF
para mejorar la operatividad y explotar el potencial de los programas que hasta
hoy todavía no despuntan.
13
14
A partir de 2005, SHF comenzó a operar crédito en segundo piso para
el mejoramiento de vivienda a través de intermediarios
microfinancieros.
El objetivo durante 2006 es masificar el
otorgamiento de este tipo de créditos, enfocado en los segmentos de
menos de 5 salarios mínimos de ingreso.
SHF otorga Fondeo a
24 meses con tasa de
mercado
IF califica y
aprueba a sus
acreditados
El acreditado recibe
crédito a plazo y tasa
de mercado
El acreditado paga su
crédito puntualmente
IF podrá ofrecer un
segundo crédito para
continuar el proyecto
del acreditado
Las microfinancieras son el medio para responder eficientemente al reto de
masificar el crédito para mejoramiento de vivienda mediante programas
financieramente sostenibles
15
Contenido
I.
Cierre 2005
II.
Programa 2006
III.
Bursatilización
Desde diciembre de 2003 se han bursatilizado $6,222 millones de
cartera hipotecaria de las Sofoles, lo que equivale al 13.4% del saldo
de cartera fondeada por SHF al cierre de 2005. Durante 2006 se
estima se bursatilizarán $10 mil millones adicionales.
Montos Bursatilizados
Saldo acumulado de emisiones
Millones de pesos
18,000
16,000
$16,222
14,000
12,000
10,000
8,000
$6,222
6,000
$3,344
4,000
2,000
$596
0
2003
2004
2005
2006 e/
16
17
El incremento en la demanda ha reducido significativamente el
diferencial de los BORHIs respecto a los Bonos
gubernamentales
Sobretasa en el mercado secundario de los
BORHIS vs Udibonos en 10 años
2.10%
1.90%
1.70%
1.50%
1.30%
1.10%
0.90%
0.70%
22 /11 /05
22 /10 /05
22 /09 /05
22 /08 /05
22 /07 /05
22 /06 /05
22 /05 /05
22 /04 /05
22 /03 /05
22 /02 /05
22 /01 /05
22 /12 /04
22 /11 /04
22 /10 /04
22 /09 /04
22 /08 /04
0.50%
Dicha reducción del diferencial de tasas ha sido favorecido por
las políticas de apoyo de SHF a la liquidez de los BORHIs
Con el fin de lograr el objetivo de fomentar el mercado secundario de
hipotecas, promover la inversión en Bonos Respaldados por Hipotecas y
aumentar la liquidez de dicho mercado, en julio del 2005, SHF emitió las
“Reglas para Formadores de Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas”.
Actualmente los “Formadores de Mercado” son:
1.
2.
3.
4.
5.
IXE, Casa de Bolsa, S.A.;
Banco Santander Serfín, S.A.;
ING Bank (México), S.A.;
Deutsche Bank México y
Credit Suisse First Boston (México), S.A.
El establecimiento de la figura del Formador de Mercado ha sido un
detonante en el desarrollo de la bursatilización de bonos respaldados por
hipotecas. Del monto emitido de BORHIS en 2005, esta figura colocó
$1,854 mdp.
18
Los Intermediarios Financieros obtienen beneficios importantes
de la bursatilización.
19
Según estimaciones de SHF, la bursatilización permite reducir el costo de financiamiento
en pesos en al menos 90 p.b. (incluyendo los costos de estructuración y garantías), lo que
permitiría a las Sofoles competir con los productos que actualmente ofrecen los bancos
Con Bursatilización
Sin Bursatilización
(Balance del IF.) (Balance del Fideicomiso)
Tasa SHF
Tasa Pass
through
10.44%
Seguros + comisión de
administración
+
+
+
Tasa promedio Cartera
=
Margen intermediación IF.
Prima GPI
1.50%
0.80%
1.20%
13.94%
+
=
13.94%
1.50%
0.80%
1.20%
0.60%
8.94%
0.90%
Tasa Promedio Cartera
Margen de intermediación IF.
Prima GPI
Seguros + comisión de
administración
Costos del Vehículo y
GPO
Tasa BORHIS
Intereses Excedentes
* De acuerdo al costo de fondeo publicado por SHF para marzo del 2006 para Intermediarios Financieros A en
pesos tasa fija a 15 años, y considerando que el BORHI tendría una tasa de 120 p.b. superior al bono
gubernamental (M10).
20
El esquema actual de bursatilización, para las Sofoles no es el más
eficiente, el proceso está fragmentado y el monto por emisión es
pequeño
Proceso de bursatilización actual
¿Existe apetito en el mercado por estos Bonos y
se tiene un volumen suficiente de hipotecas?
Esto implica:
• Tiempo
de
almacenamiento
de
aproximadamente 28 meses (costos de
almacenamiento)
Es tiempo de
bursatilizar
cas
e
t
o
e hip
d
n
ió
inac
g
i
r
O
• Consumo de capital y limitación de su
balance para seguir originando, lo que
puede obligar a las Sofoles a vender su
cartera a otros intermediarios financieros.
• Costo de fondeo alto.
Crédito usado como línea de
almacenamiento
21
En el primer semestre de 2006, SHF participará en la
implementación un nuevo mecanismo de bursatilización de
hipotecas, denominado “BORHIS Fungible”
Este modelo permitirá:
Reducir el tiempo entre
originación y emisión
Menores costos para el
acreditado final
(relacionados a la tasa del
mercado de capitales)
Ventajas
del nuevo
proceso
Procesos eficientes
de bursatilización
Estructuras homogéneas
(CB’s estandarizados)
Dar mayor profundidad al
mercado secundario de
Incrementar el tamaño
hipotecas
de las emisiones
Fácil determinación del
precio de los CB’s