Las ventajas de invertir en ladrillos

7 de enero de 2008
Las ventajas de invertir en ladrillos
La opción de ofrecer en alquiler un departamento continúa siendo un buen negocio.
Esta conclusión se extrae a partir de la estimación de la denominada “Curva del
Locador”. Dicha curva permite seguir la evolución de un índice representativo de los
ingresos capitalizados, a partir e un contrato de alquiler más la ganancia de capital del
locador, deducidos los costos de transacción, impuestos y mantenimiento.
La estimación se realizó sobre la base del alquiler de un departamento de dos
ambientes de calidad estándar, desde septiembre de 2005 hasta agosto de 2007
(contrato de dos años). La rentabilidad total resultante habría sido de 34,3% anual
(Cuadro 1).
Este porcentual se compone de un 7,6% anual por el alquiler devengado más una
ganancia de capital de 26,7% anual (incremento anualizado del valor de su inmueble
entre el inicio y el fin del contrato) (Cuadro 1). Contempla que durante el curso del
contrato, el inversor invirtió los ingresos mes a mes en un plazo fijo a 30 días, a tasas
entre 0,3% y 0,7% según el período.
Cuadro 1
Las locaciones frente a otras opciones de inversión1
Rentabilidad Nominal Anual
Merval
Precio de departamentos usados (en pesos) – Zona norte - Ciudad de Buenos Aires
Rentabilidad(*) del Locador (ganancia de capital + ingresos por alquiler colocados a plazo fijo)
Rentabilidad(*) del Locador corregida por costos de transacción
14,2%
26,7%
34,3%
21,2%
Medidas de volatilidad y riesgo
Correlación del portafolio inmobiliario (Curva del Locador) con el Merval
Coeficiente BETA respecto del Merval
0,279
0,067
(*)
La rentabilidad del colador se forma a partir de la "Curva del Locador", la cual considera el alquiler de un departamento de
dos ambientes de 42m2 de superficie valuado, al inicio del contrato, en $ 118.637. El contrato consiste en un alquiler de $
700 a lo largo de los primeros doce meses y de $750 para los restantes doce mese. Los alquileres se cobran adelantados y
se colocan en plazos fijos mensuales en $. Los costos de transacción se estiman en un 10,5%, tanto al comprar como al
vender.
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos del Mercado de Valores, INDEC, BCRA,
Tendencias Económicas y estimaciones propias.
Al capturar los costos de transacción, por compraventa del inmueble y contrato de
alquiler, esta tasa de rentabilidad se reduce a 21,2% (Cuadro 1) y, si el propietario
considera un riesgo de incobrabilidad del inquilino, por ejemplo, del 10%, dicha
rentabilidad disminuiría al 19,1%.
La simulación de la opción de alquilar y reinvertir el alquiler en un plazo fijo se ha realizado bajo los siguientes parámetros:
El período de contrato considerado fue septiembre de 2005 - agosto de 2007 (24 meses). La superficie cubierta del
departamento fue de 42 m2 y su valor a inicio del contrato fue de $118.637. En el contrato de alquiler se estableció un valor
de alquiler de $700 para los primeros doce meses y de $750 para los siguientes doce meses. Los ingresos por alquiler fueron
colocados en un plazo fijo renovable a treinta días, bajo tasas entre 0,3% y 0,7%. Se han considerado gastos de
mantenimiento y reparación del inmueble por parte del propietario en un total de $3200 (incluyendo los gastos por ABL) a lo
largo del período del contrato y la alícuota correspondiente a bienes personales. Se han considerado como costos de
transacción para el comprador y el vendedor de 10,5% del valor del inmueble al inicio del período y costos de contrato de
alquiler de 5% del valor del contrato.
1
Al comparar el desempeño del portafolio inmobiliario respecto de la opción de invertir
durante los mismos 24 meses en un índice representativo del Mercado de Valores (el
MERVAL) se observó que este último habría generado una rentabilidad del 14,2% anual
durante el mismo período del contrato (Cuadro 1). Asimismo se calculó el conocido
coeficiente “ß” (Beta) de la inversión inmobiliaria, una medida de cuánto cambia el
activo frente a un cambio en los rindes del mercado. Respecto del índice Merval,
resultaría un valor positivo de 0,279 (Cuadro 1) 2.
Sabiendo que un “ß” de una magnitud menor a uno indica que el activo en cuestión le resta riesgo al portafolio, concluiría
que le fue conveniente invertir en viviendas para reducir el riesgo de su portafolio total de inversiones.
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