Avaluo liberia Rosa Alvarez

Arq. Fernando Castillo García
RA-4-10-02

INFORME:
AVALUO DE FINCA URBANA

PROPIETARIO:
ROSA ALVAREZ

INFORME REALIZADO POR:
FCG arquitectos
CONSULTORIA INTERDISCIPLINARIA DE PROYECTOS S.A.
REGISTRO C.F.I.A.. CC-1524
CEDULA JURIDICA 3-101-123777-37
EMPRESA CONSULTORA Y CONSTRUCTORA

PROFESIONAL RESPONSABLE:
ARQ. FERNANDO CASTILLO GARCÍA
LIBERIA
-GUANACASTE-
CONSULTING-ARCHITECTURAL DESIGN-PLANNING-URBANISMREGULATORY PLANS-CONCESIONS-
Arq. Fernando Castillo García
 OBJETIVOS DEL INFORME
El presente informe contiene la investigacion realizada y orientada en evaluar y
determinar aspectos constructivos y espaciales del inmueble; su entorno y valores de
mercado con el fin de establecer y determinar el valor real del mismo y definir el monto de
alquiler mensual de casa de habitacion de una planta ubicada en la ciudad de Liberia,
Guanacaste. Las visitas al sitio fueron realizadas al sitio en el mes de octubre del 2002.
 ASPECTOS GENERALES
Entre los elementos primordiales que se tomaron en cuenta para considerar que el
resultado este acorde con la realidad de mercado actual entre otros son los siguientes:




VECINDARIO
VALOR DE LA TIERRA DONDE SE LOCALIZA
VALOR Y ESTADO ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN
OFERTA Y DEMANDA EN LA ZONA
 ASPECTOS ESPECIFICOS
1. ZONA Y UBICACION DEL INMUEBLE (vecindario)
El vecindario en que se encuentra ubicada la propiedad y la casa de habitacion, es de
vocación urbana de clase media con tendencia a uso comercial, con casas de normal y
buena apariencia. Cuenta con buenas calles asfaltadas, parque central, servicios religiosos y
comerciales a los cien metros al norte de la misma, la zona en general cuenta con todos los
servicios propios de una ciudad.
PROVINCIA:…………………….
CANTON:………………………..
DISTRITO:………………………
SITUADO:……………………….
05 Guanacaste
01 Liberia
01 Liberia
Calle 2 Avenida 2-4
DIRECCION: de la esquina oeste del Parque de Liberia ciento veinticinco metros
al oeste, segunda casa a mano izquierda, color blanco.
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2. INSCRIPCIÓN Y UBICACIÓN DE LA PROPIEDAD
Según lo aportado por la propietaria de la propiedad esta inscrita en el Registro
Publico, bajo el sistema folio real 5022215-000, situado en el Cantón 01 de Liberia, en calle
2, avenida 2 y 4, ciento veinticinco metrosal sur de la esquina suroeste del Parque de
Liberia, y posee plano catastrado numero G-625068-86
FOLIO REAL:…………………… 5022215-000
PLANO CATASTRADO:……….. G-625068-86
AREA SEGUN PLANO:………… 160.22m²
LINDERO NORTE:……………… 13.23
LINDERO SUR:………………….. 12.85
LINDERO:ESTE:………………… 13.92
LINDERO OESTE:………………. 10.60
3. DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO
La propiedad se ubica en el centro de Liberia por lo que cuenta con todos los servicios
de una ciudad desarrollada, cerca de ella se encuentran todos los servicios estatales y
comerciales, se encuentra ubicada cerca del parque.
VECINDARIO: ……………………………….
OFERTA VERSUS DEMANDA:…….………
PLUSVALIA: …………………………………
CAMBIO DE USO EN LA PROPIEDAD:….
AREA CONSTRUIDA EN EL LUGAR:……
CRECIMIENTO:……………………………..
NIVEL SOCIO ECONOMICO:……………..
SERVICIOS DEL GOBIERNO: ……………
SERVICIOS COMERCIALES:
Urbano en transicion a comercial
Balanceada
Acelerada
Habitacional
40%
Estable
Medio
Municipales, Estatales y de Salud
Variado comercial y de transporte
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4. DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD
Es un terreno de forma rectangular y topografía plana, en el se encuentra construida
una casa de habitación la cual no posee retiro frontal sino que esta construida contra la
acera, posee el resto del lote como area verde, no posee cochera o area de estacionamiento,
presenta un retiro posterior de buen tamaño y uno lateral al lado oeste de un metro
cincuenta.
La construccion que se destina hoy en dia a casa de habitacion es el realidad una
improvisacion en la que se tomo una pared de bahareque existente la cual se repello con
cemento y se le coloco cerchas y un techo de zinc por dentro se improvisaron unas paredes
a media altura con forros a una cara de tablilla y pintada en color blanco.
Las divisiones internas crean espacios no totalmente cerrados tales como una salacomedor, un baño, cocina, un dormitorio y un aposento abierto utilizado como dormitorio,
en su exterior un area de techada que se utiliza como pilas. Los pisos son de concreto
lujado, paredes de tablilla a un foro pintadas de blanco, cielo de tablilla pintada de blanco,
baño con acabado de repello sin enchapes, a lo interno y al patio no hay ventaneria con
vidrio sino que se utilizo cedazo para crear cerramiento de las ventanas.
Las condiciones de la casa son regulares, no presentan grietas producto de sismos, posee
buen fluido de agua potable.
SERVICIOS PUBLICOS:
SISTEMA ELECTRICO: …………………… SI
ALCANTARILLADO SANITARIO: ………. SI
SISTEMA DE AGUA POTABLE: ………….. SI
ALCANTARILLADO PLUVIAL: ………….. SI
RECOLECCION DE BASURA: ……….…… SI
ALUMBRADO: .……………………………... SI
TELEFONO: …..……………………………... SI
CARACTERISTICAS URBANAS:
ACERA: .……………………………………… SI
RETIRO FRONTAL: ...……………………… NO
CORDON Y CAÑO: ….……………………… SI
CALLE: ..……………………………………... SI-ASFALTO
PAISAJE: …………………………………….. URBANO
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CARACTERISTICAS FISICAS DEL LOTE:
FORMA: ……………………………………… Rectangular
SITUADO: …….……………………………… Medianero
TOPOGRAFIA:………………………………. Plana
FRENTE: …………………………………….. 13.92
FONDO: ………………………………………. 12.85
FACTORES VALORIZANTES:
Se encuentra en una zona totalmente urbanizada y el desarrollo de la misma se
encuentra en transicion de habitacional a commercial, el inmueble se encuentra a una
cuadra del centro de Liberia.
FACTORES DESVALORIZANTES:
Construccion improvisada para ser utilizada como casa de habitacion.
DESCRIPCION DEL INMUEBLE:
EDAD DEL INMUEBLE:…………… 10 años
ESTADO DE CONSERVACION:…... Regular
VIDA UTIL REMANENTE:………… 60 años
FACTOR DEPRECIACION:………... 0.88
VALOR DE REPOSICION NUEVO:. ¢3,403,200.00
VALOR NETO (DEPRECIACIÓN):.. (¢3,403200.00 x 0.88) = ¢2,994,816.00
DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION
CLASE……………………………... CASA DE HABITACION
CIMIENTOS:………………….…..
Ciclopeo y placa corrida
PAREDES:……………………….… Bahareque y block
PAREDES INTERNAS……….…… Madera
CONTRAPISO:……………………. Concreto
CERCHAS:………………………… Madera
CUBIERTA:………………………... Hierro Galvanizado #28
CIELOS:……………………………. Tablilla
REPELLOS:………………………... Normal
ENTREPISO:………………………. No hay
PISOS:……………………………… Concreto lujado
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TAPIAS:……………………………... Blocks y Zinc
INSTALACION ELECTRICA:……. Entubada en buen estado
INSTALACION SANITARIA:……... En PVC
INSTALACION CAÑERIA:………... En PVC
BAÑO:………………………………… Uno
PUERTAS:…………………………… Tablilla a un forro
PINTURA:……………………………. Si
ELECTRICIDAD:…………………... 110/220 V
CLOSET:…………………………….. No hay
MUEBLE DE COCINA:……………. No Hay
PILAS:……………………………….. Exterior, solo techado, no paredes
VENTANAS…………………………. Marcos de madera
REJAS:………………………………. No hay
GARAJE:……………………………. No hay
VIDRIOS:……………………………. Solo en fachada principal
ENCHAPE:………………………….. No hay
TANQUE SEPTICO:…………….…. No hay
COLECTOR:………………………… Si
ESCALERAS…………………………. No hay
CANOAS:…………………………..… No hay
CERRAJERIA:……………………… Tipica
FREGADERO:……………………… Si
NUMERO DE APOSENTOS:……… Cinco
DISTRIBUCION:…………………

SALA COMEDOR,COCINA, CUARTO ABIERTO
DORMITORIO, UN SERVICIO SANITARIO, AREA
DE PILAS ABIERTA
NOTA: PARA LA DEPRECIACION SE UTILIZO EL METODO DE
ROSS-HEIDECKE, EL CUAL ES EL RECOMENDADO POR LA UNION
PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACION (UPAVI),
PARA LA VALORIZACION DE BIENES INMUEBLES, EL CUAL
CONTEMPLA EL ESTADO DEL INMUEBLE Y EDAD.
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5. CALCULOS BASICOS
5.1 Valoración del inmueble
De acuerdo a la información emanada de la Municipalidad de Liberia, Guanacaste y
archivos propios de lotes como el tipo de la zona en estudio, además información de
agentes de Bienes raíces, por las características antes mencionadas, tiene un valor oscilante
entre ¢40,000.00 / m² y ¢45,000 / m².
VALORIZACION DEL TERRRENO Y CONSTRUCCION.
DESCRIPCION
AREA/M²
VALOR M²
AJUSTE
CAUSA…..VALOR TOTAL
TERRENO………………………160.22….....¢45,000.00……... 1.00…….. Normal….......…¢7,209,900.00
CASA…………………………… 56.72m²…..¢60,000.00.....Factor Depreciación:0.88….....¢2,994,816.00
MUROS TAPIA…………………19.52 ml ..…¢8,000.00…… 1.00…....…..Normal….....….¢ 156,160.00
GRAN TOTAL
¢10,360,876.00
6. VALOR DE LA RENTA
Para calcular el valor recomendado del alquiler, se aplica el método de Recuperación
de la Inversión, que consiste en calcular el factor de capitalización a partir de las tasas
activas (para la construcción), pasiva e inflacionaria y aplicarlo al valor del inmueble que es
de ¢10,360,876.00
Los valores aplicados son los siguientes:
Tasa activa promedio para la actividad de la construcción
Tasa básica pasiva =
24.5%
Tasa inflacionaria neta para 1999 =
15% anual
N = Número de veces que se aplica la pasiva en el año = 12
K = periodo considerado en el calculo =
10
 tn 
Tasa efectiva = 1   *100
n

Tasa infacionaria neta =15%
 te  ti 
Tasa real = 
 * 100
 1  ti 
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De acuerdo con la ley de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos vigente, que
permite un incremento del 15% anual de alquiler calculamos la tasa de interés mensual I:
 tac  
I  1 
  1 * v100
12  

Con los valores calculados anteriormente entramos a las tablas correspondientes y
polarizados los números encontramos el factor de capitalización modificado que es igual a:
107.54
Renta = Monto del avalúo de la propiedad / factor de capitalización
10,360,876.00 / 96,337.47
RECOMENDACIÓN
De acuerdo con todo lo anterior recomiendo un valor de renta de ¢96,337.47
NOMBRE DEL PERITO: Fernando Castillo García, cedula # 9-073-570
CALIDAD: Arquitecto, numero de registro C.F.I.A. #A-8335
Atenteamente
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Arq. Fernando Castillo García
C.F.I.A. A-8335
Fecha de inspeccion : 3 de octubre de 2002
Fecha del informe 8 de octubre de 2002
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