El Secretario (según art.553.17 CCCat) ... corresponde redactar el Acta recogiendo ... TEMA 4. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD: ACTAS

TEMA 4. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD: ACTAS
553.27.- ACTA.
El Secretario (según art.553.17 CCCat) es el órgano de la Comunidad al que
corresponde redactar el Acta recogiendo los acuerdos. El Acta debe
transcribirse en el Libro de Actas.
Debe comentarse la necesidad de dos votaciones a raíz de la redacción del
apartado 1º del artículo y es que una será la votación para adoptar el acuerdo y
otra votación para aceptar la redacción del Acta. En el caso de que esté
presente un Notario que no se precisa la votación respecto la redacción del
Acta ya que presupone la corrección de la misma (apdo.4º).
Esta situación de doble votación genera problemas y dudas, desde las Salas
de Audiencia de Catalunya han sentados los siguientes criterios:
1º.- No están previstas 2 votaciones, sino sólo una.
2º.- La única votación que se precisa para la aprobación del acuerdo es la que
se produce cuando se aborda el punto del orden del día, tras el
correspondiente debate del mismo.
3º.- Al final de la reunión no se puede retrotraer el acuerdo ya alcanzado ni
someterlo a un nuevo debate.
4º.- No se trata de redactar el acta al final de la reunión, sino a lo sumo leer los
acuerdos alcanzados y encontrar la fórmula adecuada para consignar su
redacción, lo que puede generar discusiones de matiz pero no sobre el
acuerdo.
La presencia del Notario para extender acta de la reunión: por iniciativa
unilateral del Presidente o mediante solicitud escrita presentada como mínimo
5 días antes de la Junta por ¼ parte de los propietarios o ¼ parte de las cuotas
de participación. No se necesitará votación de la redacción del Acta pero si la
firma del Presidente y del Secretario. El Secretario trasladará copia íntegra del
Acta al Libro de Actas sin perjuicio de que conste en el protocolo notarial.
Podrá ser objeto de impugnación como cualquier otra Acta.
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Los honorarios serán en principio costeados por la Comunidad salvo que se
reclamen directamente a los solicitantes cuando su petición sea injustificada,
inútil y caprichosa.
Plazo
a) De redacción:: el Secretario la debe redactar en el plazo de 5 días, sin
que el CCCat establezca ninguna sanción por lo que no respetar el plazo
no afecta a la validez del acuerdo.. Debe transcribirse en el Libro de
Actas (553.28 CCCat). Generalmente se hace de forma informática. Se
cierra con la firma del Presidente y el Secretario, si existe discrepancias
entre ambos prevalecerá el criterio del Secretario ya que tiene atribuida
de forma específica la función: 553.17 CCCat.
b) De Notificación: 10 días a contar desde la celebración de la Junta,es
plazo de remisión No de recepción. “Se realizará en la misma forma en
que ha notificado la convocatoria y en el mismo domicilio” es decir según
lo previsto en el art.553.21.2 CCCat relativo a las convocatorias:
domicilio propietario, el de la finca, en el tablón de anuncios de la
Comunidad por el plazo de 3 días (conflictos de privacidad).
Contenido:
a) Fecha y lugar de celebración.
b) Carácter ordinario y extraordinario de la Junta.
c) Si se celebra en 1ª o 2ª convocatoria.
d) Nombre/s de los convocantes.
e) Orden del día
f) Indicación de las personas que actúan de Presidente y de
Secretario.
g) Relación
de
propietarios
asistentes,
personalmente
o
por
representación, con indicación de la cuota total de participación
presente.
El CCCat tiene defectos que el Secretario debe cubrir:
a) Es necesario señalar en el acta las cuotas de participación que
correspondan a los propietarios, para el supuesto de cómputo
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de doble mayoría de propietarios y cuota o de mayoría de
cuotas.
b) Es importante señalar los propietarios que no tienen derecho
de voto por estar privados del mismo por deudas con la
Comunidad, a efectos del cálculo de votos y de impugnación
de acuerdos.
h) Los acuerdos adoptados, con indicación del resultado de las
votaciones, y si alguno de los asistentes lo solicita, la indicación de
los que han votado a favor y en contra.
Es indiferente que se solicite, debe recogerse quien vota a favor y en
contra por seguridad: cómputo de votos, impugnaciones.
Se acepta la subsanación de errores o corrección de defectos sin
necesidad de impugnar las Actas, se requiere al secretario y el
Presidente da el Vº.Bº a la nueva redacción.
Habrá defectos que supondrán la nulidad absoluta del Acta y, otras º
omisiones que comportarán la anulabilidad.
Idioma: en cualquier lengua, pero como mínimo en catalán. Ello no supone que
la Junta se tenga que celebrar en catalán. Que el acta no se redacte en catalán
no es un vicio formal que invalide el acta, ni supone anulabilidad de los
acuerdos.
En el Libro de Actas se transcribirá únicamente una versión del acta en una
única lengua.
553.28.- LIBRO DE ACTAS.
Legalización del Libro de Actas. La ostenta el Registro de la Propiedad y
debe realizarse al menos en catalán o en aranés si la finca está en la Vall
d’Aran.
Deber de custodia de los Libros de Actas y de los demás documentos. Es
básico para el histórico de la Comunidad y su funcionamiento. Es
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responsabilidad del Secretario (553.17.2º CCCat funciones del Secretario) y
por un período de custodia de 30 años, siempre que exista el inmueble.
El plazo se hace extraño si se tiene en cuenta que el plazo de prescripción de
pretensiones de cualquier clase en Catalunya es de 10 años (121.20 CCCat) y
el de adquisición por usucapión de inmuebles en Catalunya es de 20 años
(531.27.1 CCCat).
Plazo de 2 años de conservación de “las convocatorias, comunicaciones,
poderes y demás documentos relevantes de las reuniones” (553.17 CCCat)
Plazo de 10 años para la documentación (553.28 CCCat)
553.29.- EJECUCIÓN.
El Acta se cerrara con firma del Presidente y del Secretario, su ejecución estará
supeditada a la notificación a los propietarios del Acta en los 10 días siguientes
a contar desde la reunión.. “Sólo se ejecutarán aquellos acuerdos de los que
los propietarios tengan conocimiento previo”. Puntualizaciones necesarias para
la viabilidad de la ejecución:
a) Cuando se dice notificación del acta debe ponerse en relación con el art.
553.27.2 CCCat y el 553.21.2 CCCat referente a las convocatorias, por
lo que NO resulta necesaria la notificación fehaciente, sólo debe
acreditarse la remisión NO la recepción.
b) Realizada la remisión y si la Comunidad publica en el tablón de anuncios
durante 3 días el acuerdo el mismo produce plenos efectos jurídicos con
independencia de la recepción por los propietarios.
c) Respecto a los propietarios asistentes a la Junta y que ya conocen el
contenido aunque se lee el Acta en la Junta y pueden manifestarse al
respecto (553.27.1º CCCat) será preciso su notificación ya que de la
dicción del CCCat no se distingue entre asistentes y no asistentes..
Importante a efectos de cómputo del plazo de caducidad de
impugnación de los acuerdos (553.31.3 CCCat) y es a partir de la
notificación que se inicia el cómputo de los plazos.
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553.30.- VINCULACIÓN DE ACUERDOS.
No TODOS los acuerdos deben ser cumplidos por TODOS los propietarios,
aunque sean adoptados validamente, con las mayorías necesarias y
cumpliéndose todos los requisitos.
Norma general: los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios,
incluso a los disidentes.
Existe una referencia expresa en el apartado 3 a acuerdos de accesibilidad y
acuerdos necesarios relativos a obras e e instalaciones para la supresión de
barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores (sean para suprimir
barreras o no) y aquellos para garantizar en el edificio:
-
la accesibilidad,
-
la habitabilidad,
-
el uso,
-
la conservación
-
la seguridad.
Excepción: permite a los disidentes, es decir, a los que hubieran votado
expresamente en contra o a los ausentes que se hubieran opuesto en el plazo
de un mes desde la notificación eximirse de la obligación de contribución al
pago de los gastos que supondrán determinados acuerdos siempre que se
cumplan los requisitos:
a) que se trate de acuerdos relativos a nuevas instalaciones y
servicios comunes.
b) Que el valor total del gasto sea superior a la cuarta parte del
presupuesto anual de la Comunidad. 25% del montante del
presupuesto anual ordinario
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Derecho del disidente a gozar de la mejora. Queda exento pero también
puede ser privado del uso de la nueva instalación o mejora comunitaria. Podrá
hacer uso siempre que abone el coste, los gastos de mantenimiento a lo largo
del tiempo y la actualización correspondiente según el IPC.
553.31.- IMPUGNACIÓN.
Se hará por demanda judicial ante la autoridad civil y los tribunales
competentes y, éstos son los del partido judicial donde se halla el inmueble
(art.52.1.8º LEC).
Acuerdos impugnables:
A) Los que sean contrarios a las Leyes. A cualquier ley en sentido amplio:
ordenanzas municipales de medio ambiente, prevención de riesgos, etc.
B) Los que sean contrarios al Título de Constitución o a los Estatutos. El
acuerdo contrario a los Estatutos no es nulo de pleno derecho sino anulable
mediante la correspondiente acción judicial (aunque el CCCat no distingue
entre acuerdos nulos y anulables) algunas declaradas nulas de pleno derecho:
nombramiento de presidente sin ser propietario (STS de 30 de junio 2005),
decisión de expropiación a un propietario de parte de propuiedad privativa
(SAP Madrid 17 febrero de 2004).
C) Los que supongan abuso de derecho. Concepto de abuso de derecho
claramente fijado en el art.7.2 CC, generalmente es de la Comunidad en
perjuicio de un propietario o de un propietario en perjuicio de la Comunidad.
D) Los que sean contrarios a los intereses de la Comunidad. Concepto
jurídico indeterminado. Si un propietario impugna y costea el procedimiento es
de suponer que el acuerdo le perjudica, quizás el matiz está en la gravedad. Un
acuerdo puede ser legal y a su vez perjudicial para un propietario por lo que
serán los Tribunales los que dirimirán.
E) Los que sean gravemente perjudiciales para un propietario o
propietaris.
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Legitimación para impugnar:
A) Los propietarios que han votado en contra. Personalmente o por
delegación. No valen ni las abstenciones ni el voto en blanco.
B) Los ausentes que NO se han adherido al acuerdo. Propietarios que NO
asistieron y en el plazo de 1 mes y por escrito
muestran al secretario su
oposición.
C) Los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Art.
553.26 CCCat les priva del derecho de voto pero cabe que lo recuperen “si
acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado
el importe judicial o notarialmente” (art.553.24.1 CCCat), por lo que si podían
votar y no se les dejó pueden impugnar.
D) Todo propietario puede impugnar si el acuerdo es contrario a las leyes.
Dice TODOS por lo tanto podría el moroso y el ausente que no se opuso. El
legislador catalán opta por la nulidad absoluta de los acuerdos contrarios a las
leyes.
E) No se limita la impugnación al propietario moroso. A diferencia de la
LPH estatal que exige para impugnar hallarse al corriente de pago o consignar
las cantidades art. 18.1º LPH, el CCCat no lo prevé habla de TODOS LOS
PROPIETARIOS.
F) El derecho de impugnación del propietario que ha votado a favor del
acuerdo que impugna. No puede aceptarse por la teoría de que nadie puede
ir contra sus propios actos. Sólo podría aceptarse si hizo abstención.
Plazos de impugnación. El plazo de impugnación dependerá del motivo de la
impugnación:
A) Con carácter general el plazo de impugnación es de 2 meses.
B) Si el acuerdo es contrario al Título Constitutivo o a los Estatutos es de
un año.
C) Contrarios a las leyes. El CCCat no dice nada al respecto, por lo que
caben 3 interpretaciones: 2 meses, un año o que no prescribe nunca. Lo
recomendable es a los 2 meses y si nos ha caducado la acción defender el
plazo de un año.
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Cómputo del plazo: desde la notificación del acuerdo (art.553.21, 553.27 y
especialmente 553.29 CCCat).
No se requiere la notificación fehaciente pero será un medio validamente
aceptado para acreditar la notificación. Hasta ahora el certificado del secretario
sobre la remisión y la colocación en el tablón de anuncios se han considerado
suficientes por la jurisprudencia.
553.32.- SUSPENSIÓN.
Principio general: los acuerdos no se suspenden ni se paralizan por la
interposición de una impugnación. De lo contrario las Comunidades no serían
operativas.
Recordar art.553.29 CCCat, los acuerdos no son ejecutivos hasta que se
notifican a los propietarios con independencia de que asistieran a la Junta o no.
Medida cautelar de suspensión. Sólo podrá ser acordada por la autoridad
judicial, se segurá por los trámites del art. 721 a 747 de la LEC. Muy bien
fundamentada y acreditada para que prospere: apariencia de buen derecho de
la pretensión y perjuicios irreparables de ejecutarse el acuerdo y prestación de
caución.
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